2021-405 Bijlage Criteria en kanttekeningen concept masterplan Topicus

Beslispunten raad behorende bij nota 2021-405 In aanvulling op het Ontwikkelperspectief Topicus worden onderstaande kwantiteitscriteria vastgesteld: 1.

Vaststellen van de kaders: * Het Vastgestelde Ontwikkelperspectief (inclusief amendement). * De Cultuurhistorische analyse. * Beeldkwaliteitsplan van de binnenstad. * Kernwaarden en uitgangspunten opgesteld door het Q-team.

2.

Het gekozen ruimtelijke concept: Het principe van de villastructuur.

3.

Het maximale bouwvolume is 15.000 m2 boven maaiveld. (nadere kwalitatieve uitwerking en toetsen aan de gemaakte kanttekeningen en de genoemde uitgangspunten zullen leiden tot het definitieve volume).

4.

Het principe van de locatie van de diverse volumes (hoogte, korrelgrootte van de villa typologie) is in basis akkoord, behoudens de volgende kanttekeningen : * Nadere uitwerking inpassing gymzaal met mogelijk entreegebouw. * Nadere uitwerking van het centrale volume aan de Singel. * Uitwerking hoogte Brinkpoortstraat/Singelstraat. * Uitwerking gebouw midden op het terrein.

5.

Behoud van de kweekschool en de gymzaal en onderzoek naar behoud entreegebouw.

6.

De bebouwing volgt de historische rooilijnen.

7.

Het maximale bovengrondse bebouwingspercentage van de locatie is 60%.

8.

Het aandeel groen in de (semi) openbare ruimte is minimaal 50%.

9.

De functiemix van 40-40-20 (40% wonen, 40% werken en leren, 20% ontspanning) is leidend bij de uitwerking. Het aandeel wonen is maximaal 40%. Het realiseren van een levendige plint is voorwaarde.

10.

Geen parkeren op de locatie.

Onderstaande kanttekeningen en uitgangspunten worden als kaderstellende voorwaarden vastgesteld: 1. Nadere uitwerking inpassing gymzaal. Behoud van school en gymzaal met bijbehorend entreegebouw is een grote meerwaarde in het voorliggende concept masterplan. Wel verdient de transformatie van beide gebouwen met mogelijk behoud van entreegebouw en de inpassing te midden van de nieuwe architectuur nog aandacht.

2. Nadere uitwerking centrale volume aan de Singel. De invulling van de gevelwand langs de Singel vraagt nog een nadere uitwerking om deze beter aan te laten sluiten op de uitgangspunten van het kwaliteitsteam en het beeldkwaliteitsplan. De villa structuur van de Singel met zijn groene contramal vormt daarbij het leidende motief 3. Uitwerking hoogte Brinkpoortstraat/Singelstraat. Hier is duidelijk sprake van een afwijking ten opzichte van het ontwikkelperspectief. Aan de andere kant biedt het ontwikkelperspectief wel de mogelijkheid om op onderdelen af te wijken

als dit de kwaliteit van het plan ten goede komt. De gekozen hoogtes en het volume zoeken de randen op van wat hier acceptabel is. De goothoogte moet in de rooilijn beter aansluiten op de tegenoverliggende bebouwing, waarbij terugliggend een hogere hoogte is toegestaan tot een maximum van 4/5 bouwlagen. Aandacht moet er zijn voor privacy en bezonning van de omliggende bebouwing. Een zorgvuldige uitwerking waarbij wordt gewerkt met een heldere geleding met een plint, middendeel en al dan niet in combinatie met een set back kan hier een stuk van de spanning wegnemen. Daarbij moet een goede aansluiting op de overliggende gevelwand uitgangspunt zijn. Dit hoeft de toepassing van eigentijdse architectuur niet in de weg te staan. 4. Uitwerking gebouw op het middenterrein. De vorm en hoogte van dit gebouw verdient nog nader onderzoek en onderbouwing. De onderbouwing van de invulling van het binnenterrein in het conceptmasterplan is summier. Het is een aangewezen locatie om een stuk volume te creëren maar nog onvoldoende duidelijk wordt waarom deze vorm en hoogte. Ook de materialisatie verdient hier nog meer aandacht. 5. Het Hoofduitgangspunt met betrekking tot parkeren is dat parkeren niet op de locatie plaats zal vinden, maar elders een plek wordt gezocht. Dit moet voldoen aan het vigerende parkeerbeleid. 6.

Het hoofduitgangspunt voor de beeldkwaliteitsparagraaf in het masterplan is dat het pallet voor de beeldkwaliteit voort moet komen uit een eigentijdse interpretatie van de 19e eeuwse singelbebouwing. 7. Essentieel voor de villastructuur is de groene inpassing. Bij de uitwerking dient een landschapsarchitect betrokken te blijven en verdient het aanbeveling om de hekwerken binnen de villatypologie mee te ontwerpen. Het binnen gebied is openbaar toegankelijk. (m.u.v. avond en nacht). Besloten wordt: 1. Het Q-team blijft betrokken bij de verdere uitwerking tot een masterplan.