2021-2292 raadsvoorstel Aanwijzing Wvg Piekfijnplein-Oranjekwartier

RAADSVOORSTEL Onderwerp

Aanwijzing voorkeursrecht PF

Agendapunt Voorstelnummer Team

2021-002292 DEV-PRO

Portef.houder BenW-besluit d.d.:

Weth. De Geest 31 augustus 2021

Voorstel

1. Ingevolge artikel 5 van de Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg) de percelen gelegen binnen het Ontwikkelingsgebied Piekfijnplein/Oranjekwartier te Deventer vervroegd aan te wijzen, voor de duur van 3 jaar, als gronden waarop de artikelen 10 tot en met 15, 24 en 26 van de Wvg van toepassing zijn, met de aantekening dat deze percelen eerder bij een (voorlopige) aanwijzing betrokken zijn geweest. Aan de percelen, de niet-agrarische bestemming “Wonen en Maatschappelijke voorzieningen met de daarbij behorende (groen/infra) voorzieningen” wordt toegedacht. Deze bestemming wijkt af van het huidige gebruik van deels leegstaande winkels met wonen op de verdiepingen. Het Piekfijnplein is gelegen in het centrum van het Oranjekwartier. Het plein is wordt begrenst door de Prins Hendrikstraat, de Koningin Julianstraat, de Waldeck Pyrmontstraat en de Prins Bernardstraat en is nader aangegeven op het bij dit raadsbesluit behorende kadastrale overzicht (bestaande uit een kaart en lijst van onroerende zaken waarop de aanwijzing betrekking heeft vermeldende de kadastrale aanduiding, de grootte en de namen van de eigenaren en van de rechthebbenden op de beperkte rechten waaraan die zaken onderworpen zijn volgens de kadastrale registratie d.d. 26 augustus 2021. 2.

Dat de hiervoor bij 1 genoemde percelen nog zijn niet opgenomen in een structuurvisie/omgevingsvisie, inpassingsplan of bestemmingsplan/omgevingsplan. 3. Toepassing te geven aan artikel 7 van de Wvg door dit raadsbesluit voor een ieder ter inzage te leggen gedurende zes weken vanaf 1 oktober 2021. Deze ter inzage legging bekend te maken in het gemeenteblad van 30 september 2021 via www.officielebekendmakingen.nl, DeventerNU van 5 oktober 2021 en de betrokken eigenaren en beperkt gerechtigden bij aangetekende brief in kennis te stellen van de (betekenis van de) aanwijzing. De betrokken belanghebbenden in de gelegenheid te stellen om gedurende de termijn van ter inzage legging bezwaar te maken tegen het raadsbesluit en een verzoek tot voorlopige voorziening in te stellen. 4. Dat dit raadsbesluit in werking treedt op 1 oktober 2021 (dit is de dag na dagtekening van het gemeenteblad waarin de terinzagelegging bekend gemaakt is) en van rechtswege vervalt binnen 3 jaar na dagtekening van dit raadsbesluit of zoveel eerder als een structuurvisie/omgevingsvisie, inpassingsplan of bestemmingsplan/omgevingsplan is vastgesteld. 5. Dit besluit in te schrijven in het gemeentelijke beperkingenregister na publicatie in het gemeenteblad. 6.

Het college van burgemeester en wethouders te machtigen alle in het kader van de Wvg noodzakelijke handelingen te verrichten (of te laten verrichten) zoals onder meer het doen vertegenwoordigen van de raad in bezwaar- en beroepschriftprocedures en/of overige rechtsgedingen.

Kern van het raadsvoorstel Ontwikkelperspectief Oranjekwartier 2020 Op 7 oktober 2020 heeft de gemeenteraad het Ontwikkelperspectief Oranjekwartier, waarde gerichte wijkontwikkeling, vastgesteld. Het Ontwikkelperspectief geeft op basis van het geldende beleid, de ruimtelijke situatie en de omgevingsaspecten, de uitgangspunten, randvoorwaarden en de financiële kaders voor de toekomstige invulling voor het Oranjekwartier.

/2 Een van de plannen opgenomen in het ontwikkelperspectief betreft de aanpak van het Piekfijnplein. De daar gesitueerde winkels en woningen zijn in particulier eigendom. Het Plein zelf is in eigendom van de Gemeente. In het Ontwikkelperspectief is op deze locatie een aanpassing van het gebruik voorzien. Het Piekfijnplein is het hart van het Oranjekwartier. Dit plein bestaat uit een klein verloederd winkelcentrum waar op dit moment een snackbar en een kapsalon nog renderen. Eén winkel is door middel van een omzettingsvergunning veranderd in een viertal woonruimten. De overige winkels staan leeg. Alle bovenverdiepingen worden bewoond. Het achterstallige onderhoud en de slechte bouwkundige en energetische toestand van de objecten in combinatie met een niet goed functionerende VVE, geven het plein een verwaarloosde uitstraling met bijbehorende onveiligheid. Een aantal jaren geleden is getracht door de herinrichting en het opknappen van de openbare ruimte de verloedering deels tegen te gaan. Dat heeft echter niet geleidt tot aanpak van de panden door de pandeigenaren c.q. ondernemers. Dit is het moment om over te gaan tot aankoop en sloop om de negatieve spiraal te stoppen. Sociaal-ruimtelijk vraagstuk De herontwikkeling van centrale plein ‘Piekfijnplein’ is een sociaal-ruimtelijk vraagstuk.

Enerzijds verkeerd het particuliere eigendom (woningen en leegstaande winkels) in zeer slechte staat. Naast de ruimtelijke doelen staan echter de sociale doelen voor het Oranjekwartier bovenaan in de aanpak: • Het ontwikkelen van een hart voor de buurtbewoners; • Een ontmoetingsplek voor verschillende doelgroepen in de buurt; • Ruimte bieden voor een bijzondere (oudere) doelgroep zodat bewoners langer in hun eigen buurt; • Kunnen blijven wonen waardoor de sociale binding en doorstroming groter wordt. Ambitiedocument 2018 In het Ambitiedocument 2018 Julianabuurt hebben de Gemeente en haar samenwerkingspartners Stichting Woonbedrijf Ieder1, Stichting EigenBouw, Hegeman Ontwikkeling B.V. en PHI Vastgoed B.V. ambities benoemd op de thema’s: Sociale balans, Woningaanbod, Openbare ruimte, Ruimtelijke identiteit en Energietransitie. Deze ambities geven richting aan de gewenste verbeteringen en investeringen in een deel van het Oranjekwartier, waaronder het Piekfijnplein. Het uiteindelijk doel is een fijne, veilige buurt waar iedereen zich thuis voelt. Om dit doel te bereiken worden investeringen gedaan in de fysieke en sociale leefomgeving. Locatiekeuze De binnen het Oranjekwartier gelegen locaties bestemd voor nieuwbouwwoningen zijn reeds in eigendom van de Gemeente. Over de ontwikkeling en realisatie heeft de Gemeente afspraken gemaakt met de samenwerkingspartners.

Dit geldt niet voor de panden gelegen aan het Piekfijnplein. Na aankoop van locaties wordt herontwikkeling voorzien. De plaatselijke snackbar en kapper voorzien in een behoefte en zijn daarom belangrijk om te behouden. Voor de overige panden wordt sloop/nieuwbouw voorzien. Toegedachte bestemming Na aankoop en sloop van de bestaande bebouwing, zal het gebied ingevuld worden met een blok waarin een menging van functies wonen en een maatschappelijke plint teruggebracht worden rondom een kleine centrale binnentuin. Het idee is om de bestaande bomen op het plein te behouden en de bebouwing ook echt aan een publieke ruimte te positioneren. Ook worden parkeerplaatsen op het plein aangelegd, mede om parkeerdruk uit de directe omgeving op te vangen. Grondspeculatie en grondposities Bij het bekend worden van nieuwe bouwlocaties worden de percelen vaak opgekocht om op een later tijdstip met winst te verkopen. Ook projectontwikkelaars nemen vaak een positie in. Voor de gemeente

/3 en bewoners is dit een groot probleem. Als de prijs van bouwgrond opgedreven wordt is het lastig om op die grond minder lucratieve bestemmingen zoals scholen, sociale huurwoningen, wegen, parken en speelplaatsen te realiseren. Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg) Met dit instrument verstevigt de gemeente haar positie op de grondmarkt en gaat grondspeculatie tegen. De gemeente kan met de grond die zij zo eventueel verkrijgt of waar zij grip op krijgt, publieke doelen en ruimtelijke plannen (bestemmingsplan/omgevingsplan, inpassingsplan of structuurvisie/omgevingsvisie) uitvoeren. Dit gebiedsontwikkelingsinstrument is effectief gebleken in het bereiken van ruimtelijke ordeningsdoelen. Zie voor een uitvoerige beschrijving van de inhoud van het voorkeursrecht de bijgevoegde Uitgebreide toelichting (bijlage 1). Door toepassing van de Wvg op de percelen gelegen in het Ontwikkelingsgebied Piekfijnplein/Oranjekwartier kunnen de eigenaren en beperkt gerechtigden niet meer vrij aan een derde verkopen. Hiermee worden ongewenste grondtransacties tegengegaan. Het vestigen van een voorkeursrecht geeft aan de gemeente het eerste recht van koop. Besluit een eigenaar (of beperkt gerechtigde) tot verkoop dan moet hij de grond (of zijn recht daarop) eerst aan de gemeente aanbieden en kan dus niet direct de (grond)markt op. De gemeente beslist vervolgens of zij de grond al dan niet wil kopen.

De gemeente kan het voorkeursrecht alleen vestigen op percelen die volgens het (nog op te stellen) ruimtelijk plan een niet-agrarische bestemming (toegedacht) hebben. Ook kan het voorkeursrecht alleen worden toegepast als het huidig gebruik van de percelen afwijkt van de (toegedachte) bestemming. De percelen gelegen binnen het Ontwikkelingsgebied Piekfijnplein/Oranjekwartier worden op dit moment als deels leegstaande winkels met wonen op de verdiepingen. Aan het gebied wordt na verkleuring van het gebied in de toekomst de bestemming "Wonen en Maatschappelijke voorzieningen met de daarbij behorende (groen/infra) voorzieningen" toegedacht. Aan de vereisten van vestiging is daarmee voldaan. Processtappen, grondslagen en werkingsduur Een voorkeursrecht kan worden gevestigd op basis van een (nieuw) bestemmingsplan of inpassingsplan (artikel 3 van de Wvg), een structuurvisie (artikel 4 van de Wvg), een toegedachte bestemming (artikel 5 van de Wvg) of een voorlopige aanwijzing (artikel 6 van de Wvg). Voor het Ontwikkelingsgebied Piekfijnplein is er nog geen planologische grondslag voor het voorkeursrecht. Voorlopige aanwijzing College gevolgd door vervroegde aanwijzing Raad Het College heeft bij besluit van 6 juli 2021 een voorlopige aanwijzing gedaan. Binnen periode van 3 maanden dient de raad het voorkeursrecht te bestendigen op grond van artikel 5 Wvg.

De vestiging van het gemeentelijk voorkeursrecht door de raad geldt voor een periode van 3 jaar. Binnen deze periode dient een structuurvisie/omgevingsvisie of een bestemmingsplan/omgevingsplan te worden vastgesteld. Op basis daarvan wordt het voorkeursrecht automatisch verlengd. Belangenafweging Alvorens het College en daarna de gemeenteraad besluiten om het voorkeursrecht toe te passen is het noodzakelijk een zorgvuldige belangenafweging te maken. De gemeente Deventer heeft belang bij de vestiging van het voorkeursrecht ten behoeve van de grondverwerving ter verwezenlijking van het toekomstige, gemeentelijke ruimtelijke beleid en om te voorkomen dat dit beleid wordt doorkruist door aankopen door andere gegadigden en prijsopdrijving. Daar tegenover staat het belang van de eigenaar en beperkt gerechtigde op het ongestoorde genot van het eigendomsrecht of beperkte recht. De wetgever heeft, bij de totstandkoming van de Wvg, het met het vestigen van een voorkeursrecht te

/4 dienen algemene belang reeds afgewogen tegen het individuele financiële belang van de betrokken grondeigenaren. Hierdoor behoeft het financiële belang niet meer afzonderlijk in de afweging te worden betrokken. Verder maakt dit wettelijke voorkeursrecht slechts een betrekkelijk beperkte inbreuk op het eigendomsrecht, nu de eigenaar bevoegd blijft zijn grond te vervreemden, hetzij aan de gemeente, waarbij hij tenminste de werkelijke waarde zal ontvangen, hetzij aan een derde, zo de gemeente geen gebruik van haar voorkeursrecht wenst te maken, en bevoegd blijft zelf de aan zijn eigendom toegekende of toegedachte bestemming te verwezenlijken. Van belang is verder dat de Wvg de eigenaar in ruime mate rechtsbescherming biedt of verleend hetzij door de bestuursrechter, hetzij door de burgerlijke rechter. Zienswijzen Ter voorbereiding van het voorgenomen raadsbesluit, zijn belanghebbenden in de gelegenheid gesteld om vanaf 8 juli 2021 t/m 18 augustus 2021 gedurende 6 weken naar keuze schriftelijk en/of mondeling zienswijzen naar voren te brengen bij de raad van de gemeente Deventer. Van de mogelijkheid om zienswijzen naar voren te brengen is geen gebruik gemaakt. Betrokken percelen Zie voor de betrokken percelen de bijgevoegde kaart en lijst van aangewezen percelen (bijlage 2 en 3).

Beoogd resultaat Het vestigen van een voorkeursrecht geeft aan de gemeente het eerste recht van koop. Met dit instrument verstevigt de gemeente haar positie op de grondmarkt en gaat grondspeculatie tegen. De gemeente kan met de grond die zij zo verkrijgt of grip op krijgt, publieke doelen en ruimtelijke plannen uitvoeren. Dit instrument van grondbeleid/gebiedsontwikkeling is effectief gebleken in het bereiken van ruimtelijke ordeningsdoelen. Kader • Wet voorkeursrecht gemeenten • Omgevingsvisie Deventer • Ontwikkelperspectief Oranjekwartier Argumenten ten behoeve van de raad Het doel van de Wvg is de gemeente in het kader van de realisering van uitbreidingsplannen een betere positie te verschaffen zodat zij haar doelstellingen ten aanzien van grondzaken en stedelijke ontwikkeling beter kan realiseren. Goede bouwgrond is schaars, waardoor marktpartijen bereid zijn hoge prijzen te betalen. Dit heeft tot gevolg dat bouwlocaties vaak onderwerp van speculatie worden. Wanneer alle grond in handen komt van marktpartijen, dan overheerst bij de ontwikkeling van de bouw veelal de winst die op projecten dient te worden gemaakt. Door vestiging van het voorkeursrecht blijft de gemeente marktpartijen een stapje voor.

Het is immers de verantwoordelijkheid van de gemeente dat ruimtelijke plannen zo goed mogelijk worden gerealiseerd, waarbij de kwaliteit van de gehele woon- en werkomgeving centraal dient te staan Ketenpartners/ participatie Betrokken belanghebbenden Bij de aanwijzing zijn de eigenaren van de percelen gelegen binnen het Ontwikkelingsgebied betrokken en de degenen met een beperkt recht op deze percelen. Zie voor de betrokken percelen de lijst en kaart van aangewezen percelen (bijlage 2 en 3).

/5 Ter inzage legging Het raadsbesluit d.d. 29 september 2021 en het daarbij behorende kadastrale overzicht (bestaande uit een kaart en lijst van de onroerende zaken waarop de aanwijzing betrekking heeft vermeldende de kadastrale aanduiding, de grootte en de namen van de eigenaren en van de rechthebbenden op de beperkte rechten volgens de kadastrale registratie d.d. 26 augustus 2021) ligt vanaf 1 oktober 2021 gedurende zes weken voor een ieder kosteloos ter inzage. Publicatie/bekendmaking De ter inzagelegging van het raadsbesluit d.d. 29 september 2021 zal gepubliceerd worden in het gemeenteblad van 30 september 2021 via www.officielebekendmakingen.nl en DeventerNU van 5 oktober 2021. De dag na publicatie in het gemeenteblad treedt het besluit in werking en heeft het externe rechtsgevolgen. Belanghebbenden krijgen een brief (op 30 september 2021 worden de brieven aangetekend verzonden). Het besluit wordt geregistreerd in het beperkingenregister. Terzake wordt ook verwezen naar de bijgevoegde Publicatietekst en Brief met Zakelijke beschrijving (bijlagen 4 en 5). Bezwaar, beroep, voorlopige voorziening Gedurende de hiervoor genoemde termijn van ter inzage legging kunnen belanghebbenden een bezwaarschrift indienen tegen het besluit van de raad en een verzoek tot voorlopige voorziening instellen bij de voorzieningenrechter van de rechtbank.

De voorzieningenrechter zal de verzoeker alleen ontvankelijk verklaren, indien daarbij een spoedeisend belang kan worden aangetoond. Vervolgens kunnen belanghebbenden, indien zij het niet eens zijn met de beslissing op het bezwaarschrift, beroep instellen bij de rechtbank. Financiële consequenties De kosten verband houdende met het onderhavige voorstel bestaande uit kadastrale kosten en publicatiekosten, juridische begeleiding en ambtelijke ondersteuning zijn nog niet voorzien. Deze worden afzonderlijk in beeld gebracht bij de vervolgstappen. Vooralsnog zijn er verder geen financiële middelen gemoeid met het besluit. Dit is pas aan de orde als de (rechten op de) percelen die bij de aanwijzing betrokken zijn door de eigenaren en/of beperkt gerechtigden worden aangeboden en er een koopovereenkomst tot stand komt. Op het moment dat het voorkeursrecht van toepassing is kan de eigenaar het perceel te koop aanbieden en treedt de gemeente in onderhandeling. De eigenaar krijgt een reële prijs. Voor het bepalen van de waarde zijn de artikelen 40b-40f van de Onteigeningswet van toepassing. Wanneer de eigenaar en de gemeente geen overeenstemming kunnen bereiken over de prijs, kan de rechtbank deskundigen benoemen, die een advies geven over de prijs.

Betrokkenheid van de raad Omdat het collegebesluit tot voorlopige aanwijzing van rechtswege vervalt binnen drie maanden na de datum van dit collegebesluit dient de gemeenteraad het collegebesluit te bestendigen. De gemeenteraad dient binnen 3 maanden na dit collegebesluit te besluiten tot vervroegde aanwijzing van de betrokken gronden over te gaan. Wanneer het voorkeursrecht is gevestigd door de raad is dit rechtsgeldig voor een periode van drie jaar. Wanneer er binnen die periode geen ruimtelijke maatregel (bestemmingsplan/omgevingsplan of structuurvisie/omgevingsvisie) is vastgesteld vervalt het voorkeursrecht van rechtswege.

/6 Burgemeester en wethouders van de gemeente Deventer, de secretaris, de burgemeester,

M.A. Kossen

R.C. König