2021-2197 Raadsvoorstel Bestemmingsplan Combiplan Buitengebied Deventer 3

RAADSVOORSTEL Onderwerp

vaststellen bestemmingsplan 'Combiplan Buitengebied Deventer 3'

Agendapunt Voorstelnummer Team

2021-002197 DEV-PRO

Portef.houder BenW-besluit d.d.:

Weth. Grijsen 31 augustus 2021

Voorstel 1. Het bestemmingsplan ‘Combiplan Buitengebied Deventer 3’ ongewijzigd vast te stellen; 2. Geen exploitatieplan vast te stellen, omdat het verhaal van kosten van de grondexploitatie over de in het plan of besluit begrepen gronden anderszins verzekerd is; 3. De bevoegdheid om een exploitatieplan vast te stellen te delegeren aan het college, voor zover er in de toekomst gebruik gemaakt wordt van een van de wijzigingsbevoegdheden die zijn opgenomen in het ‘Combiplan Buitengebied Deventer 3’; 4. Vast te stellen als nadere invulling van de redelijke eisen van welstand voor:  Kanaaldijk West 27 in Schalkhaar: van de toelichting bij het bestemmingsplan, bijlage 2 ‘Ruimtelijke onderbouwing Kanaaldijk West 27’: bijlage 5 ‘Beeldkwaliteitplan’;  Cröddendijk 6 in Lettele: van de toelichting bij het bestemmingsplan, bijlage 4 ‘Ruimtelijke onderbouwing Cröddendijk 6’: bijlage 1 ‘Beeldkwaliteitplan’; 5. Het vaststellingsbesluit, het vastgestelde bestemmingsplan 'Combiplan Buitengebied Deventer 3' en de beeldkwaliteitparagrafen voor Kanaaldijk West 27 in Schalkhaar en Cröddendijk 6 in Lettele met bijbehorende stukken ter inzage te leggen. Kern van het raadsvoorstel Op 7 november 2017 heeft het college de raad medegedeeld bereid te zijn medewerking te verlenen aan combinatieplannen of combiplannen op aanvraag (zie raadsmededeling 2017-001619).

Inmiddels hebben zich partijen aangemeld voor het derde combiplan. Zij hebben verschillende initiatieven, waarbij in hoofdlijnen: Het voormalige agrarische perceel aan de Kanaaldijk Oost 16-18 in Schalkhaar een woonbestemming krijgt; De boerderij aan de Kanaaldijk West 27 in Schalkhaar wordt gesplitst in twee wooneenheden; Een extra woning mogelijk wordt gemaakt in een voormalige timmerschuur aan de Schapepikke 1 in Bathmen; De bestaande boerderij wordt herbouwd en gesplitst in twee woningen en een extra woning wordt gerealiseerd aan de Cröddendijk 6 in Lettele in ruil voor de sloop van asbesthoudende bijgebouwen. Om de ontwikkelingen mogelijk te maken, moet het bestemmingsplan worden herzien. Beoogd resultaat Een herzien bestemmingsplan met een actueel juridisch-planologisch kader voor de volgende locaties: Kanaaldijk Oost 16-18 in Schalkhaar; Kanaaldijk West 27 in Schalkhaar; Schapespikke 1 in Bathmen; Cröddendijk 6 in Lettele Zodat de ruimtelijke kwaliteit verbetert door: het slopen van voormalige agrarische bebouwing (deels met asbest); het herstellen en verbeteren van landschappelijke waarden en; het realiseren van (nieuwe) woningen in bestaande en nieuwe bebouwing; met landschappelijke inpassing en aanvullende investeringen in de ruimtelijke kwaliteit.

/2 Kader Wet ruimtelijke ordening, Algemene wet bestuursrecht, Omgevingsverordening Overijssel 2017. Het bestemmingsplan bestaat uit de geometrisch bepaalde planobjecten als vervat in het GMLbestand NL.IMRO.0150.P399-VG01 met bijbehorende bestanden. Hierbij is voor de locatie van de geometrische planobjecten gebruik gemaakt van een ondergrond die is ontleend aan de basisregistratie grootschalige topografie (BGT). Argumenten ten behoeve van de raad Besluitpunt 1: het bestemmingsplan vast te stellen Het combiplan heeft betrekking op vier locaties in het buitengebied van Schalkhaar, Bathmen en Lettele. Deze locaties hebben ruimtelijk gezien geen relatie met elkaar, maar worden wel in één bestemmingsplan opgenomen. Per locatie is hieronder toegelicht waarom het wenselijk is een nieuw bestemmingsplan vast te stellen. Het perceel aan de Kanaaldijk Oost 16-18 wordt niet meer agrarisch gebruikt Het perceel aan de Kanaaldijk Oost 16-18 in Schalkhaar heeft een agrarische bestemming, maar het wordt niet meer als zodanig gebruikt. De bestemming kan daarom gewijzigd worden naar ‘Wonen’, conform het huidige gebruik. Daarnaast verbetert de ruimtelijke kwaliteit op het perceel door onder andere het aanbrengen van nieuwe landschapselementen.

De karakteristieke boerderij aan de Kanaaldijk West 27 blijft behouden Het perceel aan de Kanaaldijk West 27 in Schalkhaar heeft een agrarische bestemming en de aanduiding karakteristiek. De boerderij heeft een inhoud van meer dan 1.000 m3 en kan daarom gesplitst worden in twee wooneenheden. Hierdoor blijft de karakteristieke boerderij behouden. Bij de verbouwing wordt de aanwezige cultuurhistorische waarde versterkt. De bestaande situatie aan de Schapespikke 1 wordt positief bestemd Het nieuwe bestemmingsplan laat op het perceel aan de Schapespikke 1 drie woningen toe. Daarmee wordt de bestaande situatie positief bestemd. Daarnaast verbetert de ruimtelijke kwaliteit op het perceel door het vergroten van de zichtbaarheid van de schuur, de verbetering van de ecologie op en om het perceel en het aanbrengen van landschapselementen. Agrarische bijgebouwen met asbesthoudende daken aan de Cröddendijk 6 worden gesloopt De bestaande boerderij aan de Cröddendijk 6 heeft een inhoud van ruim 1.200 m3 en kan daarom gesplitst worden in twee wooneenheden. Omdat de bijgebouwen met een oppervlakte van 760 m2 en asbesthoudende daken worden gesloopt, kan er op het perceel ook een derde woning gebouwd worden. Daarnaast wordt in totaal 380 m2 aan bijgebouwen gerealiseerd.

Hieraan kan medewerking worden verleend omdat gebruik gemaakt wordt van de regeling voor hobbyboeren, voor het onderhoud van de bijbehorende grond van circa 2,8 hectare. Daardoor mag voor één van de woningen maximaal 250 m2 in plaats van 100 m2 aan bijgebouwen gerealiseerd worden. De totale maximaal toegestane oppervlakte aan bijgebouwen is daarmee voor deze ontwikkeling 350 m2. Aan de overige 30 m2 kan meegewerkt worden omdat er veel nieuwe natuur en landschapselementen op het perceel en de omliggende 2,8 hectare wordt gerealiseerd, zoals een kikkerpoel en plas-dras zones met elzenhakhout. De ontwikkelingen stuiten niet op belemmeringen Voor zover er bij deze plannen fysieke ingrepen plaatsvinden (een enkele functiewijziging valt daar niet onder) heeft er onderzoek naar natuurwaarden plaatsgevonden. Dit onderzoek is door de gemeentelijk ecoloog getoetst en akkoord bevonden. Uit het oogpunt van milieu, cultuurhistorie, archeologie, water en bereikbaarheid zijn er geen bezwaren tegen de verschillende initiatieven. De woningen beperken de mogelijkheden van omliggende bedrijven niet. Voor de woning aan de Schapespikke 1 is een hogere grenswaarde geluid vanwege railverkeer van 67dB verleend.

/3 Zienswijzen Het ontwerp bestemmingsplan heeft gedurende 6 weken ter inzage gelegen. Tijdens deze periode zijn geen zienswijzen ingediend. Besluitpunt 2: geen exploitatieplan vast te stellen Op grond van de Wet ruimtelijke ordening is de gemeente verplicht om bij ruimtelijke initiatieven haar kosten te verhalen. In specifieke aangewezen bouwplannen, zoals genoemd in het Besluit ruimtelijke ordening, moet dit via een exploitatieplan tenzij het verhaal van kosten op een andere manier is verzekerd. Tussen de gemeente Deventer en initiatiefnemers is een anterieure overeenkomst gesloten. Daarmee is kostenverhaal verzekerd en is het vaststellen van een exploitatieplan niet noodzakelijk. In de anterieure overeenkomst is eveneens het planschaderisico bij de initiatiefnemers neergelegd. Besluitpunt 3: wijzigingsbevoegdheden en delegatie exploitatieplan Het bestemmingsplan bevat enkele wijzigingsbevoegdheden waarmee bouwplannen mogelijk gemaakt zouden kunnen worden waarvoor een exploitatieplan zou moeten worden vastgesteld. Dit is een bevoegdheid van de raad. Het toepassen van de wijzigingsbevoegdheid is een bevoegdheid van burgemeester en wethouders. Als voor een wijzigingsplan ook een besluit omtrent een exploitatieplan moet worden genomen, is het wenselijk dat deze bevoegdheid ook bij burgemeester en wethouders ligt.

De raad kan deze bevoegdheid delegeren, bij het vaststellen van het bestemmingsplan waar de betreffende wijzigingsbevoegdheid in is opgenomen (artikel 6.12, eerste en tweede lid, en artikel 3.6, eerste lid, onder a van de Wet ruimtelijke ordening). Besluitpunt 4: redelijke eisen van welstand vast te stellen Het is gewenst de beeldkwaliteitseisen die worden gesteld aan de nieuwe bebouwing te borgen. Daarom wordt voorgesteld om de beeldkwaliteitsparagraaf van de ontwikkelingsplannen aan de Cröddendijk 6 en Kanaaldijk West 27, vast te stellen als nadere invulling van de redelijke eisen van welstand voor deze locaties, aanvullend op het bestaande toetsingskader. Hierdoor kan en moet de omgevingsvergunning voor het bouwen van de nieuwe bebouwing getoetst worden aan de beeldkwaliteitsparagraaf. Er zijn geen zienswijzen ingediend, ook niet met betrekking tot de beeldkwaliteit. Deze beeldkwaliteitsparagraaf kan dan ook ongewijzigd worden vastgesteld, en kan onderdeel worden van de welstandsnota. Besluitpunt 5: vaststellingsbesluit met bijbehorende stukken ter inzage te leggen Het raadsbesluit en het vastgestelde bestemmingsplan worden 6 weken ter inzage gelegd. Het bestemmingsplan treedt in werking één dag na de inzagetermijn van het vastgestelde bestemmingsplan.

Ketenpartners/ participatie In het kader van het vooroverleg is het plan voorgelegd aan provincie Overijssel, Waterschap Rijn en IJssel, Waterschap Drents Overijsselse Delta en ProRail. De provincie heeft aangegeven dat het bestemmingsplan in haar ruimtelijke beleid past. Beide waterschappen hebben aangegeven dat de waterbelangen voldoende geborgd zijn. Het plan is voorgelegd aan ProRail omdat de locatie Schapespikke 1 en 1a nabij het spoor ligt. ProRail heeft aangegeven geen aanleiding te zien tot het maken van opmerkingen. Het ontwerp bestemmingsplan is gepubliceerd en heeft ter inzage gelegen op de wettelijk voorgeschreven wijze. Tijdens deze periode zijn geen zienswijzen ingediend. Vanuit de omgeving is daarmee voldoende draagvlak om door te gaan met het plan. Financiële consequenties Voor de gemeente Deventer zijn zowel aan de opstelling als de uitvoering van dit bestemmingsplan, met uitzondering van de begrote kosten voor de planvorming, geen kosten verbonden.

/4 In de anterieure overeenkomst zijn met initiatiefnemers afspraken gemaakt omtrent het verhaal van kosten en de vergoeding van planschade. Het project wordt overigens voor rekening en risico van initiatiefnemers uitgevoerd. Betrokkenheid van de raad Na vaststelling door de raad, wordt het vastgestelde bestemmingsplan voor de duur van 6 weken ter inzage gelegd ten behoeve van de beroepstermijn. Het bestemmingsplan treedt in werking op de dag na afloop van de beroepstermijn, mits geen voorlopige voorziening wordt aangevraagd.

Burgemeester en wethouders van de gemeente Deventer, de secretaris, de burgemeester,

M.A. Kossen

R.C. König