2021-149 Raadsvoorstel Initiatieffase huisvesting Burgerweeshuis

RAADSVOORSTEL Onderwerp Portefeuillehouder Voorstelnummer Datum B en W besluit Team

: : : : :

Initiatieffase huisvesting Burgerweeshuis Wethouder Verhaar, 2021-149 23-11-2021 DEV-PRO

Inleiding

Op 17 juni 2020 stond het raadsvoorstel 'Burgerweeshuis - quick scan alternatieve locaties' (2020-000929) op de agenda van de raad. Uit de quick scan kwamen twee locaties op Haveneiland naar voren als kansrijke alternatieve locaties voor het Burgerweeshuis. Het raadsvoorstel is inhoudelijk niet behandeld, maar teruggelegd bij het college met de opdracht om een onderzoek te laten uitvoeren naar scenario's van fasering voor de havenlocaties op basis van de quick scan. Bureau 4advies heeft het onderzoek naar scenario's van fasering uitgevoerd op basis van technische, ruimtelijke en financiële aspecten (zie bijlage). Daarnaast heeft Berenschot een marktverkenning uitgevoerd naar vergelijkbare poppodia in Nederland om te komen tot een businesscase voor Burgerweeshuis voor de havenlocaties en voor de huidige locatie. Dit heeft geleid tot verschillende exploitatievarianten voor de onderzochte scenario's van fasering van 4advies (zie bijlage). Daarnaast zijn de taxaties uit de quick scan (voor de havenlocaties) geactualiseerd en is een taxatie uitgevoerd op de huidige locatie (Bagijnenstraat 9-11). De belangrijkste informatie is terug te vinden in het 'Initiatiefdocument huisvesting Burgerweeshuis' (zie bijlage). Bij de behandeling van de Voorjaarsnota 2021 zijn 2 moties en een amendement op de Voorjaarsnota aangenomen (30 juni 2021).

De moties hebben geleid tot een aanvullende opdracht aan het college om: 1. één locatiekeuze voor te leggen aan de raad en Burgerweeshuis opdracht te geven om een businesscase en exploitatiebegroting te laten opstellen voor alle scenario's (inclusief verbouwing Bagijnenstraat). 2. het project op te nemen in het voorportaal en toe te voegen aan de Leidraad Grote Projecten, inclusief een risicoanalyse. Het raadsvoorstel op basis van de alternatieve locaties uit de Quick Scan, aangevuld met het faseringsonderzoek, de businesscase BWH en het initiatiefdocument, wordt hierbij opnieuw voorgelegd aan de raad. De opdracht aan het college om scenario's van fasering op de alternatieve locaties te onderzoeken, inclusief beantwoording van de moties bij de Voorjaarsnota, zijn opgenomen in het voorliggend raadsvoorstel. Het Initiatiefdocument huisvesting Burgerweeshuis dient als achterliggend beslisdocument, waarin ook de resultaten uit eerdere raadsvoorstellen zijn meegenomen en geactualiseerd: het verfijningsonderzoek Bagijnenstraat (2018), de Quick Scan (2020) en eerdere besluiten bij de begroting.

Raadsvoorstel

1. De initiatieffase af te ronden op basis van het Initiatiefdocument huisvesting Burgerweeshuis 2. Het college opdracht te geven de verkenningsfase te starten voor de Stiholocatie (Sint Olafstraat 5) op basis van het scenario ‘in een keer over’ 3. Een aanvullend voorbereidingskrediet van € 150.000 beschikbaar te stellen voor het verfijningsonderzoek en dit te dekken uit de gereserveerde € 4 miljoen voor de huisvesting van het Burgerweeshuis 4. Het project te laten vallen onder de Leidraad Grote Projecten

Kern raadsvoorstel

Het voorstel is om de initiatieffase af te ronden en over te gaan naar de verkenningsfase voor het huisvestingsproject Burgerweeshuis, conform Leidraad Grote Projecten. Het voorstel houdt in het uitvoeren van een verfijningsonderzoek uit te voeren naar het scenario 'In één keer over' waarbij de keuze van het college valt op de locatie Sint Olafstraat 5 (Stiho locatie). Met dit voorstel wordt uitvoering gegeven aan de opdracht aan het college om één locatiekeuze aan de raad voor te leggen. Het scenario 'In één keer over' ziet het college als meest wenselijke scenario, waarbij nog variatie mogelijk is voor de grote concertzaal (scenario 2 of 3 uit het faseringsonderzoek).

Beoogd resultaat

Met een raadsbesluit kan een volgende stap worden gezet naar de realisatie van een toekomstbestendig poppodium voor Deventer. Daarmee wordt uitvoering gegeven aan de ambities van het college uit het Bestuursakkoord (2018) en gaat het project Burgerweeshuis, conform de Leidraad Grote Projecten, door naar de verkenningsfase. Een toekomstbestendig poppodium op Haveneiland kan een impuls geven aan het voorzieningenniveau van de stad en sluit aan op de ambities en routekaarten Wonen en Voorzieningen en de ontwikkeling van de Centrumschil. Passend bij de ontwikkeling van een woon- en werkmilieu voor de young profesional en creatieve stedeling die de economie van Deventer verder versterken.

Kader

* Coalitieakkoord 'Met lef en liefde voor Deventer' (2018) * Cultuurvisie 2019-2024 inclusief amendement dat toeziet op het samen met het Burgerweeshuis uitvoeren van een nadere verkenning van een alternatieve locatie om binnen een termijn van circa 4 jaar de club van de toekomst een nieuw bestaan te bieden. Dat betekent realisatie van het poppodium in 2024. * Uitvoeringsprogramma Cultuur 2021-2024 (2019) * Verfijningsonderzoek Burgerweeshuis (2018) * Quick Scan onderzoek naar alternatieve locaties voor het Burgerweeshuis (2020), niet vastgesteld * Moties en amendement Burgerweeshuis bij Voorjaarsnota (aangenomen 30-06-2021) * Ontwikkelbeeld Bergweide 3-4 en Havenkwartier en gerelateerde aangenomen motie wonen (02-2021-000271) * Raadsmededeling Ontwikkelbeeld Havenkwartier (2021-99) * Raadsvoorstel en Ambitiedocument Wonen en Voorzieningen - versterken arbeidsmarkt en verjongen (2021)

Argumenten ten behoeve van de raad Argumenten voor / kansen:

* Met dit raadsbesluit kan een vervolgstap worden gemaakt naar het dichterbij brengen van een toekomstbestendig poppodium; het verfijningsonderzoek Bagijnenstraat dateert inmiddels uit 2018 en het wordt hoog tijd om een volgende stap te zetten voor het poppodium van Deventer. * De huidige situatie van beperkte programmering, mede als gevolg van de last onder dwangsom, maakt het extra noodzakelijk om voortgang te houden en het poppodium als belangrijke voorziening voor Deventer in stand te houden; de huidige situatie van Burgerweeshuis vormt hiervoor een bedreiging. * Het faseringsonderzoek heeft voldoende informatie opgeleverd om een vervolgstap te kunnen maken op basis van het raadsbesluit en door te gaan naar de verkenningsfase.

* Wachten met het nemen van een locatiebesluit kan ertoe leiden dat de Stiho locatie (in particulier eigendom) niet langer meer beschikbaar is; dit risico heeft zich al voorgedaan op de Davo locatie. * Dit besluit kan leiden tot nieuwe ontwikkelingen in het Havenkwartier; over het proces rond het Ontwikkelbeeld Havenkwartier heeft het college aan de raad laten weten dat eerst wordt gewacht op besluitvorming over het faseringsonderzoek voor Burgerweeshuis. * Een besluit over de gewenste locatie biedt perspectief en ruimte voor nieuwe bedrijvigheid: de Maakhaven waarvoor de provincie voor 4 jaar middelen beschikbaar heeft gesteld, biedt samen met productiehuis De Nieuwe Oost kansen voor een nieuwe ontwikkeling op Haveneiland, waardoor nog meer creatieve en muzikale ondernemers uit Nederland naar Deventer worden getrokken. Argumenten tegen / risico's: * Dit besluit leidt mogelijk tot beperkingen in de gewenste ontwikkelingen op het Haveneiland vanwege de opdracht van de raad om mogelijkheden voor wonen te onderzoeken (motie bij Ontwikkelbeeld Havenkwartier); * De vestiging van Burgerweeshuis heeft niet alleen ruimtelijke effecten (minder ruimte voor wonen), maar ook geluidseffecten in en rond het havengebied; water draagt het geluid verder.

De Omgevingsdienst moet nog nader onderzoek uitvoeren en er kan naast geluidseffecten mogelijk sprake zijn van bodemverontreiniging of (externe) veiligheidsrisico's. * Burgerweeshuis naar Haveneiland vraagt om extra investeringen in de openbare ruimte (groen, bestrating, parkeren en mogelijk een extra veiligheidsroute); investeringen die toch al nodig zijn in het kader van gebiedsontwikkeling, maar nu urgenter worden. Hiervoor zijn op dit moment geen middelen beschikbaar. * Het project is risicovol om meerdere redenen, waarvan de grootste risico's is ingeschat in het niet kunnen verwerven van de Stiho-locatie, omdat er geen overeenstemming wordt gevonden tussen de gemeente en de (particuliere) pandeigenaar. Het project brengt investeringsrisico's met zich mee die nu nog niet (volledig) te overzien of te beheersen zijn. * De vermogenspositie van Burgerweeshuis is zwak en de vraag kan worden gesteld of Burgerweeshuis in staat is om tot de oplevering van het poppodium kan overleven op de huidige locatie als gevolg van de last onder dwangsom, waardoor Burgerweeshuis een deel van haar popfunctie heeft moeten afschalen en daarom niet naar haar volle mogelijkheden kan exploiteren. * De verhuizing van Burgerweeshuis vraagt om een transformatie van de organisatie; dit moet in de vervolgfase nader worden uitgewerkt.

* De gemeente gaat uit van een kostprijsdekkende huur op basis van de vastgoedinvestering; de nieuwe huur ligt aanzienlijk hoger ligt dan de huidige huur voor de Bagijnenstraat. Een subsidieverhoging voor het Burgerweeshuis is nodig om de kostprijsdekkende huur te kunnen betalen. * In het verfijningsonderzoek moet de bouwconstructie van het beoogde pand nader worden uitgewerkt, waarbij de bijzondere (dak)constructie en andere bouwkundige ingrepen kunnen leiden tot meerkosten. De huidige prijsontwikkeling van bouw- en grondstoffen maakt de voorlopige stichtingskostenraming onzeker en naar verwachting gaan de prijzen verder stijgen. * De kosten voor vervanging en onderhoud van de geluidsinstallaties (na 10-15 jaar) zijn nog niet meegenomen in de investering, waarvoor Burgerweeshuis een reserve zal moeten opnemen dat leidt tot een slechter exploitatieresultaat.

Betrokken partijen en participatie

De bewoners in de nabijheid van de Bagijnenstraat waar regelmatig mee gesproken wordt, zien uit naar een permanente toekomstbestendige oplossing voor

Burgerweeshuis * Het Burgerweeshuis is nauw betrokken geweest bij de uitvoering van het faseringsonderzoek en maakt onderdeel uit van het projectteam. * Het exploitatieplan en de second opinion van Berenschot is op basis van de meerjarenplannen en -begroting en in samenwerking met Burgerweeshuis en Gemeente opgesteld. * Het faseringsonderzoek van 4advies is in nauwe samenwerking met Burgerweeshuis en Gemeente opgesteld en begeleid door het projectteam. * In het projectteam met Gemeente, Burgerweeshuis en De Nieuwe Oost zijn de onderzoeksresultaten, het besluitvormingsproces en de -stukken uitvoerig besproken. * De pandeigenaren van de havenlocaties hebben meegewerkt aan het faseringsonderzoek door het pand open te stellen voor de bouwtechnische adviseurs van 4advies. * Voor dit project zijn interne en externe risicosessies (met Burgerweeshuis, De Nieuwe Oost bureaus) georganiseerd onder begeleiding van de concern controller van de gemeente. * Intern is dit project afgestemd met het project Ontwikkelbeeld Havenkwartier vanwege de motie wonen die de raad heeft ingedeeld in het kader van het ontwikkelbeeld. Het ontwikkelbeeld is in samenwerking met het Deventer Economisch Perspectief (DEP) en belanghebbenden opgesteld en zij zien een poppodium op het Haveneiland als een positieve ontwikkeling.

Financiële consequenties

Er is op dit moment in totaal € 4 miljoen gereserveerd voor de huisvesting van het Burgerweeshuis. Vanuit het beschikbaar gestelde budget van €1 miljoen uit de programmabegroting 2018 resteert nog € 691.000 (als gevolg van gemaakte kosten voor verfijningsonderzoek huidige locatie, quick scan, faseringsonderzoek en ruimte in de exploitatie). Bij de Voorjaarsnota 2021 is er € 2 miljoen gereserveerd en bij de begroting 2022 is aanvullend voorgesteld €1,3 miljoen te reserveren. De gereserveerde middelen blijven gereserveerd totdat de raad heeft besloten tot realisatie. Het College stelt nu voor om de benodigde € 150.000 voor het verfijningsonderzoek voor de Stiho locatie te dekken ten laste van deze gereserveerde middelen. In totaal is er na vaststelling van de begroting 2022 - 2025 (10 november 2021) een bedrag van € 4 miljoen aan incidentele middelen gereserveerd. Daarmee kan een deel van de investering in een nieuw poppodium worden gedekt. Uit het initiatiefdocument blijkt dat de stichtingskostenraming op basis van het faseringsonderzoek voorlopig is geraamd op € 10 tot 10,7 miljoen. Uit de verkenningsfase (verfijningsonderzoek) zal blijken wat de definitieve stichtingskostenraming en de benodigde investeringsmiddelen zijn en wat dit betekent voor de kostprijsdekkende huur en de subsidie.

Betrokkenheid raad

De raad is nauw betrokken geweest bij het besluitvormingsproces rond een toekomstbestendig Burgerweeshuis. In 2018 is het raadsvoorstel over het verfijningsonderzoek naar verbouwing van de huidige locatie voorgelegd, waarna de raad aan het college opdracht heeft gegeven om een quick scan naar alternatieve locaties voor Burgerweeshuis uit te voeren. Dit onderzoek heeft geresulteerd in een raadsvoorstel over de quick scan, die op 17 juni 2020 op de raadsagenda stond. De raadsbehandeling heeft niet geleid tot besluitvorming, maar tot een aanvullende opdracht aan het college om een faseringsonderzoek uit

te voeren. Deze raadsopdracht en de moties bij de Voorjaarsnota 2021 zijn aanleiding geweest voor het onderzoek naar scenario’s van fasering voor de alternatieve locaties (onderzoek 4advies) en voor het uitvoeren van een marktverkenning naar poppodia en het opstellen van een businesscase voor Burgerweeshuis (onderzoek Berenschot). Samen met het verfijningsonderzoek naar verbouwing van de huidige locatie vormt dit de basis voor het raadsvoorstel, waarin een voorkeursscenario aan de raad wordt voorgelegd.

Burgemeester en wethouders van de gemeente Deventer, de secretaris, de burgemeester,

M.A. Kossen

R.C. König