2021-149 Bijlage - Risicoweergave Burgerweeshuis
Tekst van het document
Risicoverkenning initiatiefdocument huisvesting Burgerweeshuis Verkenning op hoofdlijnen
Nicoliene de Vries Michiel Hobbij 4 november 2021
Risicoverkenning initiatiefdocument huisvesting Burgerweeshuis - Verkenning op hoofdlijnen 4 november 2021
Route Scenario’s
Verhuizen haveneiland
Huidige locatie
Niets doen
2 locaties
Verbouw
Gefaseerd / locaties
Exploitatieopzet 1 locatiekeuze
Besluitvorming college
Besluitvorming raad
Passende exploitatieopzet
Risicoverkenning initiatiefdocument huisvesting Burgerweeshuis - Verkenning op hoofdlijnen 4 november 2021
Algemeen De algemene risico’s los van de scenario’s. Onrendabel door stagnatie
Overlast door stagnatie
Door uitstel van de Door uitstel van de herhuisvesting of stagnatie herhuisvesting of stagnatie door door stroeve besluitvorming is stroeve besluitvorming is de de exploitatie op de huidige houdt overlast voor locatie is financieel niet meer omwonenden aan. Op dit rendabel. Uitstel leidt ertoe dat moment is de versterkte het caféprogrammering Burgerweeshuis binnen enkele verplaatst naar een alternatieve jaren ofwel een beroep moet locatie, maar dat is geen doen op extra gemeentelijke duurzame oplossing. De subsidie nachtprogrammering ofwel de activiteiten en/of staat ook onder druk. organisatie moet afschalen.
Uit de analyse van de gemeente Uit de analyse van Berenschot
Uitholling organisatie door stagnatie Door uitstel van de herhuisvesting of stagnatie door stroeve besluitvorming is de ontstaat uitholling van de organisatie door gebrek aan perspectief. Medewerkers kunnen vertrekken als gevolg van onzekerheid over de toekomst dan wel demotivatie. Dat betekent het verlies van menselijk kapitaal, dat juist onontbeerlijk is om de overgang naar een nieuwe locatie te maken. (Herhaaldelijke) onzekerheden kunnen ook zorgen voor weerstand onder medewerkers en vrijwilligers.
Draagvlak medewerkers Verlies van draagvlak bij medewerkers en vrijwilligers doordat in het traject veel aandacht uitgaat naar de herhuisvestingskwesties.
Stagnatie besluitvorming Uitstel van de herhuisvesting of stagnatie door stroeve besluitvorming.
Risicoverkenning initiatiefdocument huisvesting Burgerweeshuis - Verkenning op hoofdlijnen 4 november 2021
Verbouw Scenario Verbouwen van de locatie Bagijnenstraat. In dit scenario wordt de locatie Bagijnenstraat gehandhaafd en wordt de locatie verbouwd en geschikt gemaakt. Categorie Vastgoed en Financiën
Kostprijsdekkende huur
Verfijningsonderzoek
De huidige huur voor De bouwkosten kunnen hoger Burgerweeshuis is substantieel worden n.a.v. het lager dan de kostprijsdekkende verfijningsonderzoek; het huur. Het gemeentelijk verbouwen van een vastgoedbeleid gaat uit van een rijksmonument dat voldoet aan kostprijsdekkende huur die na de eisen van een volwaardig de verbouwing zal worden poppodium is uitdagend. gehanteerd. Deze Mogelijk kunnen huurverhoging kan niet worden gebouwonderdelen niet worden gedekt uit de verwachte gehandhaafd of ze zijn exploitatie van Burgerweeshuis, onderhoudsgevoeliger dan met als gevolg dat dit, vanuit aangenomen. Dit kan ook het programma (via incidentele nadelige gevolgen hebben voor middelen of via de subsidie) de exploitatie van moet worden gecompenseerd. Burgerweeshuis. Bij het vaststellen van de Cultuurvisie (2019) is echter vastgesteld dat de subsidie aan culturele instellingen in principe niet verhoogd mag worden.
Vermogenspositie
Prijsstijgingen
De vermogenspositie van Burgerweeshuis is zwak. De organisatie is erg kwetsbaar voor tegenvallers en de exploitatie op deze locatie is zeer ongunstig (zie rapport Berenschot). Het omvallen van Burgerweeshuis als stichting is daarmee een groot risico.
De grondstoffen- en aannemersmarkt is op dit moment instabiel. Het afgelopen jaar was sprake van stevige prijsstijgingen. De stijgende energieprijzen kunnen mogelijk effect hebben op de grondstoffenprijzen. Anderzijds zal de aanbesteding en realisatie op zijn vroegst over anderhalf jaar plaatsvinden. De marktsituatie op dat moment is nog niet goed te voorspellen.
Risicoverkenning initiatiefdocument huisvesting Burgerweeshuis - Verkenning op hoofdlijnen 4 november 2021
Verbouw Scenario Verbouwen van de locatie Bagijnenstraat. In dit scenario wordt de locatie Bagijnenstraat gehandhaafd en wordt de locatie verbouwd en geschikt gemaakt. Categorie Gebiedsontwikkeling en Omgeving
Woonontwikkeling
Overlast
Blijven op de Bagijnenstraat kan nieuwe woonontwikkelingen in de binnenstad verder beperken.
De verhouding met de omwonenden die nu overlast ervaren staat onder druk; de weerstand in de buurt als Burgerweeshuis daar toch blijft kan verder oplopen.
Risicoverkenning initiatiefdocument huisvesting Burgerweeshuis - Verkenning op hoofdlijnen 4 november 2021
Verhuizen TE HUUR
Scenario Verhuizen naar het Haveneiland. In dit scenario wordt de locatie Bagijnenstraat verlaten en wordt het Burgerweeshuis verhuisd naar de STIHO locatie. Deze locatie moet hiervoor geschikt gemaakt worden. Categorie Vastgoed en Financiën
Eigendom
Bouwkosten
Hogere huur door overmaat
Geen huurder voor overmaat
De gemeente is geen eigenaar van de kavel/het pand. De locatie is getaxeerd. De kans bestaat dat met de eigenaar geen onderhandelingsresultaat wordt bereikt. Ook bestaat de kans dat de eigenaar zich later terugtrekt.
Verbouw van de STIHO locatie vraagt bijzondere aandacht voor de bouwconstructie. De bouwkosten kunnen in het verfijningsonderzoek hoger uitkomen; bouwkosten stijgen als gevolg van de inpassing van functies, de bouwconstructie, installaties en bouwfysische aspecten. Dit kan ook nadelige gevolgen hebben voor de exploitatie van Burgerweeshuis.
In de Quick scan uit 2020 is geconstateerd dat in het pand Stiho een overmaat aan vierkante meters is. In de uitwerking die nu is gemaakt kan deze overmaat in de variant zaal ‘Basis’ ingevuld worden door de Maakhaven. Er is een risico dat bij de uitwerking blijkt dat de Maakhaven niet als kostendrager voor dit deel van het pand kan fungeren. Bijvoorbeeld als gevolg van een hoge kostprijsdekkende huur en/of onzekere financiering.
Indien uit de vervolgfase blijkt dat de grote zaal niet inpandig gerealiseerd kan worden (variant zaal ‘Basis’) is er sprake van een overmaat aan ruimte binnen het bestaande pand. Omdat het gehele pand integraal moet worden gerenoveerd voor de overige ruimtes van het Burgerweeshuis, is er een risico dat er voor de overmaat aan ruimte geen kostendrager (andere huurder) gevonden wordt.
Risicoverkenning initiatiefdocument huisvesting Burgerweeshuis - Verkenning op hoofdlijnen 4 november 2021
Verhuizen Scenario Verhuizen naar het Haveneiland. In dit scenario wordt de locatie Bagijnenstraat verlaten en wordt het Burgerweeshuis verhuisd naar de STIHO locatie. Deze locatie moet hiervoor geschik gemaakt worden. Categorie Vastgoed en Financiën (vervolg)
Extra ingrepen
Kostprijsdekkende huur
Vermogenspositie
Prijsstijgingen
De aanvullende bouwkundige ingrepen aan het gebouw (als extra voorziening boven op de eisen van het Bouwbesluit) kunnen niet/ onvoldoende worden gerealiseerd of zijn veel te duur.
De huidige huur voor Burgerweeshuis aan de Bagijnenstraat is substantieel lager dan een kostprijsdekkende huur op een nieuwe locatie. Het gemeentelijk vastgoedbeleid gaat uit van een kostprijsdekkende huur die na de (ver)nieuwbouw zal worden gehanteerd. Hoewel de exploitatie op basis van het scenario ‘In één keer over’ een gunstig exploitatieresultaat laat zien, zal een huurverhoging niet volledig kunnen worden gedekt uit de verwachte exploitatie van Burgerweeshuis. Gevolg is dat, afhankelijk van de uitwerking van de financiële dekking, dit vanuit het programma moet worden gecompenseerd. Bij het vaststellen van de Cultuurvisie (2019) is vastgesteld dat de subsidie aan culturele instellingen in principe niet verhoogd wordt.
De zwakke vermogenspositie van Burgerweeshuis. De organisatie is kwetsbaar voor tegenvallers. Deze kunnen op een nieuwe locatie makkelijk(er) optreden omdat het “gedrag” van het gebouw nog niet bekend is.
De grondstoffen- en aannemersmarkt is op dit moment instabiel. Het afgelopen jaar was sprake van stevige prijsstijgingen. De stijgende energieprijzen kunnen mogelijk effect hebben op de grondstoffenprijzen. Anderzijds zal de aanbesteding en realisatie op zijn vroegst over anderhalf jaar plaatsvinden. De marktsituatie op dat moment is nog niet goed te voorspellen.
Risicoverkenning initiatiefdocument huisvesting Burgerweeshuis - Verkenning op hoofdlijnen 4 november 2021
Verhuizen Scenario Verhuizen naar het Haveneiland. In dit scenario wordt de locatie Bagijnenstraat verlaten en wordt het Burgerweeshuis verhuisd naar de STIHO locatie. Deze locatie moet hiervoor geschik gemaakt worden. Categorie Vastgoed en Financiën (vervolg)
Geschil servicelasten
Kinderziektes
Afstemming architect
Expertise
Verschil van mening tussen de gemeente als gebouweigenaar en Burgerweeshuis over servicelasten en serviceniveaus.
Kinderziektes bij het nieuw in gebruik genomen gebouw (klassiekers zijn de horeca en de klimaatbehandeling). Hierdoor treden vaak financiële en daardoor bestuurlijke knelpunten op.
De afstemming tussen architect en Burgerweeshuis verloopt niet soepel. De architect heeft mogelijk te weinig oog voor of onvoldoende begrip van de inhoudelijke en praktische belangen van Burgerweeshuis en kan afwegingen maken die de toekomstige bedrijfsvoering niet ten goede komen.
Het in goede banen leiden van een bouwproject, de daaropvolgende verhuizing en de daarmee gepaard gaande verandering voor de (interne) organisatie, vraagt om specifieke competenties en expertises. Mogelijk zijn deze niet (voldoende) “in huis” bij het Burgerweeshuis.
Risicoverkenning initiatiefdocument huisvesting Burgerweeshuis - Verkenning op hoofdlijnen 4 november 2021
Verhuizen Scenario Verhuizen naar het Haveneiland. In dit scenario wordt de locatie Bagijnenstraat verlaten en wordt het Burgerweeshuis verhuisd naar de STIHO locatie. Deze locatie moet hiervoor geschik gemaakt worden. Categorie Vastgoed en Financiën (vervolg)
Afspraken partijen Er komen geen duidelijke afspraken tussen Burgerweeshuis, De Nieuwe Oost en de gemeente (als nieuwe eigenaar van de grond) over de (ver)huur aan De Nieuwe Oost.
Risicoverkenning initiatiefdocument huisvesting Burgerweeshuis - Verkenning op hoofdlijnen 4 november 2021
Verhuizen Scenario Verhuizen naar het Haveneiland. In dit scenario wordt de locatie Bagijnenstraat verlaten en wordt het Burgerweeshuis verhuisd naar de STIHO locatie. Deze locatie moet hiervoor geschikt gemaakt worden. Categorie Gebiedsontwikkeling en Omgeving
Ontwikkelbeeld
Ligging en afstand
Beperking bedrijvigheid
Invloed S/Park
Het Ontwikkelbeeld Havenkwartier moet nog worden vastgesteld. In een motie is opdracht gegeven om de mogelijkheden voor wonen te onderzoeken, dat moet leiden tot een herziening van het ontwikkelbeeld. Dit kan conflicteren met Burgerweeshuis of het gebied krijgt een ander karakter (meer woonmilieu), waardoor Burgerweeshuis opnieuw te maken krijgt met beperkingen of weerstand bij ondernemers of bewoners.
De afstand tot de bestaande culturele en horecavoorzieningen in het centrum vormt een risico. De afstand tot het station is relatief groot en de bereikbaarheid op dit moment nog niet optimaal. Er is op het terrein zelf weinig ruimte voor parkeren. Een ander risico is dat de plek zelf zich niet echt gaat ontwikkelen en ook minder zichtbaar wordt op stedelijk niveau.
Vestiging van het Burgerweeshuis en de daaropvolgende ontwikkeling van het Haveneiland vraagt om aanpassingsvermogen van 2 kanten; er ligt een beroepshaven achter. Mogelijk leidt dit tot beperkingen voor de bedrijven in de omgeving. Ondanks de inschatting dat het goed te verenigen is blijft aandacht geboden voor de inpassing van het BWH in het gebied.
Een risico vormt nog altijd de toekomstige ontwikkelingen op het S/Park. Er is sprake van een veiligheidscontour. Naar verwachting wordt deze in zuidwaartse richting verplaatst, maar het is niet duidelijk of dat de invloed op het Havenkwartier zal verminderen.
Risicoverkenning initiatiefdocument huisvesting Burgerweeshuis - Verkenning op hoofdlijnen 4 november 2021
Verhuizen Scenario Verhuizen naar het Haveneiland. In dit scenario wordt de locatie Bagijnenstraat verlaten en wordt het Burgerweeshuis verhuisd naar de STIHO locatie. Deze locatie moet hiervoor geschikt gemaakt worden. Categorie Gebiedsontwikkeling en Omgeving (vervolg)
Verkeersontsluiting
Subsidie blijft gelijk
Er moet flink worden geïnvesteerd in de openbare ruimte en mogelijk is een tweede verkeersontsluiting nodig, terwijl de rest van het gebied nog ontwikkeld moet worden. Dit zit niet in de (onrendabele) investering in het Burgerweeshuis.
Het subsidiebedrag blijft in de nieuwe situatie gelijk, waardoor mogelijk exploitatietekorten optreden en de bedrijfscontinuïteit in gevaar komt. Dit is afhankelijk van de uitwerking van de financiële dekking.
Risicoverkenning initiatiefdocument huisvesting Burgerweeshuis - Verkenning op hoofdlijnen 4 november 2021
Verhuizen Scenario Verhuizen naar het Haveneiland. In dit scenario wordt de locatie Bagijnenstraat verlaten en wordt het Burgerweeshuis verhuisd naar de STIHO locatie. Deze locatie moet hiervoor geschikt gemaakt worden. Categorie Na besluitvorming en Nieuw Burgerweeshuis operationeel
Resultaten
Impact Corona-crisis
De verwachte positieve effecten qua output (activiteiten) en exploitatie (inverdieneffecten) vallen tegen.
Impact Corona-crisis en ontwikkelingen post-corona tijdperk. Het is onduidelijk hoe het aanbod en publiek zich komende tijd gaat ontwikkelen; of en hoe snel het terug gaat naar “normaal”. Dit speelt in de gehele cultuursector, maar in de podiumkunsten en evenementenindustrie zijn de onzekerheden het grootst.
Risicoverkenning initiatiefdocument huisvesting Burgerweeshuis - Verkenning op hoofdlijnen 4 november 2021
MIDDEL
TE HUUR
LAAG
De risico’s die zich kunnen voordoen weergeven in een heatmap. Vanwege het karakter van de verkenning wordt deze weergegeven over 3 categorieën Impact en 3 categorieën Kans. De risico’s zijn nog niet gekwantificeerd en voorzien van bedragen en maatregelen. Dit zal plaatsvinden in de volgende fase.
HOOG
Risicokaart
Impact Kans
LAAG
MIDDEL
HOOG
Risicoverkenning initiatiefdocument huisvesting Burgerweeshuis - Verkenning op hoofdlijnen 4 november 2021
Risicokaart Verbouw Vastgoed en Financiën
Verhuizen Vastgoed en Financiën
Prijsstijgingen
Ligging en afstand
Kostprijsdekkende huur
Eigendom
Servicelasten
Beperking bedrjvigheid
Onrendabel door stagnatie
Verfijningsonderzoek
Bouwkosten
Kinderziektes
Invloed S/Park
Overlast door stagnatie
Vermogenspositie
Hogere huur door overmaat
Afstemming architect
Verkeersontsluiting
Uitholling organisatie door stagnatie
Prijsstijgingen
Geen huurder voor overmaat
Expertise
Subsidie blijft gelijk
Algemeen
Draagvlak medewerkers
TE HUUR
Verbouw Gebiedsontwikkeling en Omgeving
Extra ingrepen
Stagnatie besluitvorming
Woonontwikkeling
Kostprijsdekkende huur
Uit de analyse van de gemeente
Overlast
Vermogenspositie
Uit de analyse van Berenschot
Afspraken partijen
Verhuizen Na besluitvorming en Burgerweeshuis operationeel
Verhuizen Vastgoed en Financiën
Resultaten
Ontwikkelbeeld
Impact Corona-crisis