2021-149 Bijlage - Eindrapportage quickscan fasering Burgerweeshuis 3-11-2021

Faseringsonderzoek Burgerweeshuis en De Nieuwe Oost eindrapportage 3/11/2021

Inhoud

1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10.

Managementsamenvatting Doelstelling onderzoek Werkwijze onderzoek Locaties Haveneiland Programma van eisen en scenario’s Inpassingsstudie scenario’s Uitgangspunten en voorzieningen geluidsuitstraling naar omgeving Technische uitgangspunten Stichtingskostenramingen Colofon

3 5 6 7 8 20 33 38 43 48

2

Managementsamenvatting In 2020 zijn de resultaten van de Quickscan alternatieve locaties voor het Burgerweeshuis gepresenteerd. Hieruit bleek dat op het Haveneiland twee locaties mogelijk geschikt zijn voor huisvesting van het Burgerweeshuis gecombineerd met Productiehuis De Nieuwe Oost. De gemeente Deventer heeft 4advies gevraagd (een) scenario’s van fasering van de ambities op het Haveneiland te onderzoeken, waarin tussenstappen zijn opgenomen waardoor een gefaseerde realisatie van het nieuwe poppodium mogelijk wordt (inclusief fasering van financiering en gewenste functies). Basis voor de toekomstige huisvesting is het programma van eisen (PvE). In de quickscan van 2020 is als uitgangspunt het PvE van het Verfijningsonderzoek Bagijnenstraat van 2018 gehanteerd (‘vergelijken van appels met appels’). In het voorliggende onderzoek zijn in dialoog met Burgerweeshuis en De Nieuwe Oost bijstellingen gedaan. Aanleiding hiervoor zijn de karakteristieken van de beoogde locatie op het Haveneiland, voortschrijdend inzicht naar aanleiding van ontwikkelingen binnen de sector c.q. de beide hoofdgebruikers en de bevindingen uit het onderzoek van Berenschot met betrekking tot de toekomstige exploitatie van het poppodium.

De belangrijkste wijzigingen zijn: een beter te exploiteren grote zaal met een publiekscapaciteit van 675 (was 600) en kleine zaal van 275 (was 150 vanwege beperkte ruimte Bagijnenstraat), integratie van foyer en café (was separaat) en een inpandige laad-/losvoorziening. We hebben de mogelijkheden voor gefaseerde realisatie onderzocht. Daartoe is het PvE onderverdeeld in zgn. modules: 1. Minimaal benodigde basis: grote zaal met hoogte van 6 m; publieksvoorzieningen met foyer, café, toiletten, garderobe; kleedkamers; laad-/losruimte met facilitaire voorzieningen;

2. Functies die in later stadium kunnen van de Bagijnenstraat naar het Haveneiland kunnen verhuizen: kleine zaal, kantoren, De Nieuwe Oost en overige facilitaire voorzieningen. 3. Een grote zaal volgens de standaard in Nederland: een goed ‘schaalbare’ zaal van minimaal 9 m hoog met balkon. Een dergelijk zaal is vanwege de benodigde hoogte niet inpasbaar binnen de bestaande STIHO-hal, maar zou (al dan niet in later stadium) ernaast kunnen worden gerealiseerd. Daarnaast wordt als aparte module de Maakhaven benoemd. Dit is een initiatief van verschillende partijen, waaronder Burgerweeshuis en De Nieuwe Oost. Qua huisvesting gaat het om diverse studio-, werk- en ontmoetingsruimten voor ‘(muziek)makers’.

Aan de hand van de modules zijn diverse faserings-scenario’s geformuleerd. Na een eerste schifting zijn de volgende overgebleven:  Scenario 1: o fase 1: module 1 met grote zaal c.a. o fase 2: module 2 met de overige functies, zoals kleine zaal, kantoren en De Nieuwe Oost  Scenario 2: totale programma van eisen  Scenario 3: totale programma van eisen met hogere grote zaal De gemeente heeft de eigenaar van de DAVO-locatie een vergunning verleend voor de realisatie van bedrijfseenheden. Inmiddels is hij gestart met het verhuren/verkopen van alle eenheden cf. plan. Er resteert straks enkel een strook van ca. 1.000 m2 aan de Tweede Havenarm. De scenario’s kunnen onvoldoende worden ingepast. Conclusies is dan ook dat de DAVO-locatie niet langer geschikt is voor huisvesting van het Burgerweeshuis.

3

Managementsamenvatting De STIHO-locatie biedt voldoende ruimte voor de drie scenario’s, waarbij bovendien ook plek is voor de Maakhaven. Op eigen terrein is voldoende ruimte voor ca. 50 parkeerplekken – het aantal dat cf. berekeningen in de quickscan van 2020 voldoende is. Voor alle scenario’s is het mogelijk om functionele plattegronden te ontwikkelen. De vrijdragende kap met vier lichtstraten is een bijzondere kwaliteit; vervolgonderzoek zal moeten uitwijzen hoe het ruimteprogramma zo kan worden ingepast dat de bezoeker deze kan blijven ervaren. In scenario 1 en 2 ligt de grote zaal in de bestaande hal. In scenario 1 blijft in eerste instantie een deel van de hal leegstaan (tijdelijke invulling met andere functies mogelijk). In scenario 2 wordt het bestaande vloeroppervlakte volledig benut. In scenario 3 wordt een hogere grote zaal naast de bestaande hal gebouwd. Hierdoor is er een overschot aan ruimte in de hal, die vraagt om een permanente invulling. In deze quickscan zijn globale uitgangspunten en voorzieningen gedefinieerd ten aanzien van geluidsuitstraling naar de omgeving. Conclusies is dat de gevel en het dak van de bestaande STIHO-hal een beperkte bijdrage leveren aan de geluidsisolatie. De geplande woningbouw ligt op zodanige afstand, dat voor de zalen een combinatie van een massieve buitendoos en lichte binnendoos mogelijk lijkt.

Een kostbaardere combinatie van massieve buiten- en binnendoos lijkt dus niet nodig.

Samengevat zijn de stichtingskostenramingen (x mln. excl. BTW):  Bagijnenstraat 2018: € 9,4  STIHO scenario 1: o fase 1: € 7,8 o fase 2: € 3,0 + o totaal: € 10,9  STIHO scenario 2: € 10,6  STIHO scenario 3: € 11,3 Bovengenoemde bedragen zijn incl. de investering t.b.v. De Nieuwe Oost, maar excl. de Maakhaven en aankoop grond en opstal.

Kosten voor renovatie van het dak en de lichtstraten zijn opgenomen in de raming. Mogelijk kan, in het kader van herbestemming van industrieel erfgoed, subsidie worden aangevraagd waarmee (een deel van) deze kosten gedekt kunnen worden.

Op basis van de functioneel-ruimtelijke, akoestische en technische uitgangspunten zijn stichtingskostenramingen voor de STIHOscenario’s opgesteld. Het gaat in dit onderzoek om indicatieve bedragen die de verhoudingen tussen de kosten voor de verschillende scenario’s weergeven. De raming voor het plan Bagijnenstraat (Verfijningsonderzoek 2018) is geactualiseerd naar een actueel prijspeil.

4

Doelstelling onderzoek

Het opstellen van een scenario van fasering van de ambities op het Haveneiland, waarin tussenstappen zijn opgenomen waardoor een gefaseerde realisatie van het nieuwe poppodium mogelijk wordt (inclusief fasering van financiering en gewenste functies).

5

Werkwijze onderzoek

1. In dialoog met het Burgerweeshuis en De Nieuwe Oost is het programma van eisen (PvE) voor de locaties op het Haveneiland geactualiseerd. Dit heeft geresulteerd in een lichte bijstelling, waarbij het totale bruto vloeroppervlakte nagenoeg gelijk is gebleven aan dat van de quick scan naar alternatieve locaties van 2020. 2. De (theoretische) faserings-scenario’s zijn ontwikkeld. Met het Projectteam is een selectie van uit te werken scenario’s gemaakt. Scenario’s die tot onwerkbare situaties en/of substantiële kapitaalvernietiging leiden, zijn niet verder uitgewerkt. 3. Op basis van bezichtigingen van de beide locaties / accommodaties en de tekeningen van de bestaande situatie zijn de inpassingsmogelijkheden van de scenario’s onderzocht. 4. Gebleken is dat de locatie DAVO onvoldoende ruimte biedt voor een kwalitatieve inpassing van het PVE. Dit wordt geconcludeerd op basis van de actuele vergunde situatie en de verplichtingen die de eigenaar is aangegaan / zal aangaan. 5. Voor de locatie STIHO zijn de technische en akoestische uitgangspunten opgesteld. 6. Op basis van bovenstaande gegevens zijn de stichtingskosten voor de scenario’s op de STIHO-locatie geraamd. Het gaat in dit onderzoek om globale ramingen. Op basis van een verfijningsonderzoek kunnen deze in later stadium worden herzien. De quick scan heeft plaatsgevonden in de periode eind augustus t/m begin november 2021.

6

Locaties Haveneiland

locatie DAVO locatie STIHO

7

Programma van eisen (PvE) en scenario’s

      

Functioneel-ruimtelijk PvE op hoofdlijnen Belangrijkste verschillen t.o.v. quickscan locaties 2020 en verfijningsonderzoek Bagijnenstraat 2018 Grote zaal Basis of Grote zaal Hoog Ruimteclusters Modules Van modules naar scenario’s Scenario’s

Het PvE is voor allebei de te onderzoeken locaties gelijk.

8

Functioneel-ruimtelijk PvE zie ruimtestaten

Burgerweeshuis:  Grote zaal met gemiddelde capaciteit van 675 personen (aandacht voor schaalbaarheid)  Kleine zaal met gemiddelde capaciteit van 275 personen  Foyer met bar, keuken, garderobe, toiletten  Kleedkamers  Kantoren  Facilitaire ruimten met inpandige laad-/losvoorziening  Totaal: 2.040 m2 BVO De Nieuwe Oost:  Repetitieruimte  Kantoren met vergader-/lunchruimte  Totaal: 280 m2 BVO

9

Functioneel-ruimtelijk PvE zie ruimtestaten

Gebouwgebonden buitenruimten:  parkeerplaatsen personeel en artiesten (minimaal 260 m2)  ca. 50 parkeerplaatsen en 300 fietsenstallingen bezoekers Maakhaven, functies die niet zijn voorzien in het PvE van Burgerweeshuis en De Nieuwe Oost. Een voorlopige aanname:  diverse (pop)oefenruimten  producersruimte en opnamestudio  multimedia studio  werkplekken met ontmoetingsruimte  totaal: 620 m2 BVO

10

Functioneel-ruimtelijk PvE

belangrijkste verschillen t.o.v. quickscan locaties 2020 en verfijningsonderzoek Bagijnenstraat 2018

Ten opzichte van het Verfijningsonderzoek Bagijnenstraat (2018) is het functioneelruimtelijk PvE op onderdelen bijgesteld. Aanleiding hiervoor zijn:  de karakteristieken van de beoogde locatie op het Haveneiland; een locatie buiten het centrum vraagt een andere invulling van bijv. het café  voortschrijdend inzicht Burgerweeshuis en De Nieuwe Oost n.a.v. ontwikkelingen binnen de sector c.q. de bedrijfsvoering van beide hoofdgebruikers  het onderzoek van Berenschot m.b.t. de toekomstige exploitatie van het poppodium Berenschot concludeert:  een poppodium in het havengebied moet flexibel van opzet zijn  hoe meer schaalbaar de zalen zijn, hoe beter  kleine zaal (275) in combinatie met grote zaal voor 675 bezoekers is goed passend bij Deventer  voordelen schaalvergroting kunnen daarmee worden gerealiseerd (vooral: een betere verhouding tussen inkomsten uit kaartverkoop en horeca versus subsidie), terwijl de nadelen van forse schaalvergroting (meer concurrentie van andere podia, kleinere bedrijfseconomische marges) worden vermeden)

11

Functioneel-ruimtelijk PvE

belangrijkste verschillen t.o.v. quickscan locaties 2020 en verfijningsonderzoek Bagijnenstraat 2018

Belangrijkste bijstellingen:  capaciteit Grote zaal vergroot van gemiddeld 600 naar 675 (zie Berenschot)  capaciteit Kleine zaal vergroot van 150 naar 275: o groot aanbod binnen het segment van zalen van ca. 275 o grote zaal is te groot voor deze publieksaantallen (‘halflege zaal’) o in Verfijningsonderzoek Bagijnenstraat is de Kleine zaal binnen het relatief kleine, bestaande voorste bouwdeel gepast, waardoor de publiekscapaciteit lager dan gewenst is  integratie foyer en (muziek)café: o met bar en keuken o geschikt voor kleinere optredens (spoken word, singer/songwriter, open podium, festivals)  interne laad-/losvoorziening o op Bagijnenstraat slechts beperkt realiseerbaar o noodzakelijk vanwege geluid, wenselijk vanwege ARBO/comfort

12

Functioneel-ruimtelijk PvE

belangrijkste verschillen t.o.v. quickscan locaties 2020 en verfijningsonderzoek Bagijnenstraat 2018







repetitieruimte voor DNO niet combineren met Kleine zaal: o zaal beter programmeerbaar o mogelijkheid residenties te faciliteren, doordat deze gedurende langere tijd gebruik kunnen maken van de ruimte zonder steeds op- en af te bouwen (geen conflict met programmering Kleine zaal) parkeervoorzieningen en fietsenstallingen bezoekers: o nog te bepalen of deze al dan niet (gedeeltelijk) op eigen terrein kunnen worden gerealiseerd en of de afkoopregeling van toepassing is op het Haveneiland Maakhaven: o nieuw initiatief in samenwerking met andere partijen in de stad o producersruimte en optionele oefenruimten uit eerdere PvE BWH maken hiervan onderdeel uit

13

Functioneel-ruimtelijk PvE Grote zaal: Basis of Hoog?

De grote popzalen in Nederland met een vergelijkbare zaalcapaciteit zijn ontworpen op basis van de volgende uitgangspunten:  mogelijkheid om grotere acts te programmeren  voor concerten en club-avonden  goede zichtlijnen, podiumhoogte minimaal 1 m  flexibele capaciteit voor optimale belevingswaarde, ook als de zaal niet uitverkocht is  schaalbaar door balkon met oplopende staantribune voor adequate zichtlijnen Een zaal met deze karakteristieken heeft veelal een netto hoogte van 9 à 10 m. Omdat we op dit moment nog niet weten of een dergelijke zaal ruimtelijk/constructief/akoestisch haalbaar is op de te onderzoeken locaties, hanteren we twee varianten:  Grote zaal Basis met een netto hoogte van max. 6 m (inpasbaar binnen hal STIHO)  Grote zaal Hoog met een netto hoogte van 9 à 10 m hoog, volgens standaard in Nederland 14

PvE – ruimteclusters

indicatieve netto (bruto) afmetingen

Kleine zaal

Grote zaal Basis h: 6 (7-7,5) m

Foyer c.a.

h: 5 (6) m h: 4-5 (5-6) m

b: 15 m 610 m2

l: 25 m Kantoren

186 m2

210 m2

b: 8 m

470 m2

l: 17,5 m Kleedkamers c.a.

165 m2

Facilitair

400 m2

15

PvE – ruimteclusters

indicatieve netto (bruto) afmetingen DNO

Grote zaal Hoog

Maakhaven

h: 9 (10-11) m

700 m2 280 m2

l: 21 m

b: 14 m 620 m2

Buitenruimten

Parkeren bezoekers

264 m2

eigen terrein indien mogelijk; openbaar terrein indien nodig 16

Ruimteprogramma - modules



Module = samenhangend geheel van ruimteclusters



Definiëring modules: 1. Grote zaal Basis + foyer c.a. + kleedkamers + deel facilitair + buitenruimten

2. Kleine zaal + kantoren + deel facilitair + DNO

3. Grote zaal Hoog

4. Maakhaven

17

Van modules naar scenario’s





Modules: 1. Grote zaal Basis + basisvoorzieningen

1512 m2

2. Kleine zaal + kantoren + deel facilitair + DNO

806 m2

3. Grote zaal Hoog

696 m2

4. Maakhaven

618 m2

Scenario = combinatie van één of meerdere modules die in fases worden gerealiseerd

18

Scenario’s

Scen 1

Fase 1

Fase 2 kantoren, DNO, café / kleine zaal en facilitair aan Bagijnenstraat

2

3

mod

Maakhaven in alle scenario’s meenemen als te onderzoeken optie

19

Inpassingsstudie scenario’s

 Globaal relatieschema inpassing  DAVO  conclusie: PvE niet inpasbaar  STIHO: o scenario 1 o scenario 2 o scenario 3

20

Analyse locaties Haveneiland

voorm. Roto Smeets, toekomstig woon-/werkgebied

noordelijke deel Haveneiland, toekomstig woongebied locatie BP

DAVO, potentiële locatie BWH/DNO Burnside, fietsenwinkel

STIHO, potentiële locatie BWH/DNO handbogenbouw locatie PontMeyer

21

Globaal relatieschema inpassing

bezoekerszijde

backstage-zijde (bereikbaar voor lange voertuigen)

22

DAVO - situatie

Kavel totaal: 1.000 m2

Sint-Olafstraat

diverse bedrijfseenheden (vergund)

parkeren bedrijfseenheden (vergund)

resterend oppervlakte t.b.v. BWH/DNO

Tweede Havenarm 23

DAVO - conclusies

 





vergunning verleend voor bedrijfseenheden met parkeerplaatsen eigenaar is gestart met het verhuren/verkopen van alle eenheden cf. plan, er resteert straks enkel een strook van ca. 1.000 m2 aan de Tweede Havenarm het programma van eisen BWH/DNO is hierop niet goed inpasbaar: o theaterlogistiek (via St. Olafstraat) conflicteert met parkeerplaatsen bedrijfseenheden o aantrekkelijke publieksentree alleen aan kant van de Tweede Havenarm te realiseren o zeer compact bouwvolume noodzakelijk, waarin alleen de basismodule met grote zaal kan worden gerealiseerd o onvoldoende ruimte op perceel voor verdere fasering (kleine zaal etc.) door zeer nabije ligging tot toekomstige woongebied, zijn kostbare geluidwerende voorzieningen noodzakelijk

Eindconclusie: PvE niet goed inpasbaar, locatie DAVO niet verder onderzoeken 24

BVO totaal: 2.920 m2 + Terrein totaal: 2.500 m2

STIHO - situatie Tweede Havenarm ca. 450

2.100

verd. 225

ca. 1.850

verd. 210 386

ca. 200 Sint-Olafstraat

25

Inpassing scenario’s in STIHO

 

  



Op de navolgende sheets wordt de ruimtelijke inpassing van de scenario’s op de STIHOlocatie onderzocht. In dit onderzoek gebeurt dit globaal; er zijn vele varianten denkbaar. Voor de inpassingsstudie is uitgangspunt dat de Maakhaven een plek krijgt in het STIHOgebouw. De keuze om deze hier daadwerkelijk te realiseren dient separaat te worden gemaakt. De investeringskosten t.b.v. de Maakhaven zijn geen onderdeel van dit onderzoek. Het gezamenlijke PvE van Burgerweeshuis en DNO (2.318 m2) + de Maakhaven (618 m2) bedraagt 2.940 m2 BVO. Dit kan in principe worden ingepast in de bestaande STIHO-hal inclusief het voorgebouw (2.920 m2). De vloeroppervlaktes van de in de studie genoemde ruimteclusters corresponderen in grote lijnen met het PvE. Vanwege het globale karakter van deze studie, zijn er afwijkingen. In een verfijningsonderzoek zal de inpassing preciezer moeten worden onderzocht. Belangrijk uitgangspunt voor de positionering van de Grote zaal in de hal is de beschikbare hoogte. De netto hoogte boven het podium dient te worden gemaximaliseerd. Dit betekent dat het podium steeds zo dicht mogelijk bij het midden van de hal wordt gepositioneerd.

26

Scenario 1 – fase 1 facilitair: 235

verdieping/entresol 135

475

610 100

27

160 165

108 32

52

200

190

200

327 Maakhaven: 611

0

27

10 m

Scenario 1 – fase 2 facilitair: 370 gevraagd 400

verdieping/entresol

135 610 428

100

210

27 165

108

52

32

200 327

190

200

kantoren: 190 (incl. DNO), gevraagd 255

Maakhaven: 611 DNO: 200 (excl. kantoren) 0

28

10 m

Scenario 2 facilitair: 370 gevraagd 400

verdieping/entresol

135 610 428

100

210

27 165

108

52

32

200 327

190

200

kantoren: 190 (incl. DNO), gevraagd 255

Maakhaven: 611 DNO: 200 (excl. kantoren) 0

29

10 m

Scenario 3 balkon 150

verdieping/entresol

66

190

165

280 350

210

62 63

220

bg 546

176

200

28 108

190

200

100 200 Maakhaven: 620

0

30

10 m

Vloeroppervlakten scenario’s

Fase 1

Fase 2

BVO binnen hal nieuw

BVO buiten hal nieuw

BVO MaakHaven

rest hal (leegstand)

terrein

BVO binnen hal nieuw

BVO buiten hal nieuw

rest hal bg

Scenario 1

1511

0

618

790

264

806*

0

0

Scenario 2

2317

0

602

0

264

-

-

-

Scenario 3

1571

832

618

730

264

-

-

-

* rekenkundig 790 m2 beschikbaar; i.v.m. vergelijkbaarheid is PvE-oppervlakte module 2 aangehouden

31

Uitgangspunten afmetingen doos-in-doos zalen

Grote zaal Basis doos-in-doos

l netto

b netto

h netto

NO

l bruto

b bruto

h bruto

24

17

46 (oplope nd)

408

25

18

57

Grote zaal Basis overige Kleine zaal doos-in-doos Grote zaal Hoog doos-in-doos Grote zaal Hoog balkon Grote zaal Hoog overige

BVO 450

160 17,5

9

5-6

155

18,5

10

67

185

24

16

9-10

384

25

17

10-11

425

in zaal

127

150 121

32

Uitgangspunten en voorzieningen geluidsuitstraling naar omgeving

33

Geluiduitstraling naar omgeving

bestaande en mogelijk toekomstige woningbouwlocaties DAVO locatie Woningbouwlocatie rond Industrieweg op zeer korte afstand, mogelijk aangrenzend. STIHO locatie Woningbouwlocatie rond Industrieweg op minimaal ca. 55 m. Woningbouw rond Scheepvaartstraat op minimaal ca. 175 m (bestaand en mogelijk nieuwbouw / gemengde bestemming). Geluidafscherming door DAVO en bebouwing overzijde Sint Olafstraat. STIHO locatie is gunstiger vanwege grotere afstanden tot omliggende woningbouw(locaties) en geluidafscherming door omliggende bebouwing. 34

Geluiduitstraling naar omgeving

Akoestische uitgangspunten en randvoorwaarden Geluidniveaus • Versterkte live-bands: • DJ/Dance: • Arbo Convenant

90-95 dB(A) Pop-/Housemuziekspectrum ≈ 100-105 dB(C) 105 dB(A) Housemuziekspectrum ≈ 120 dB(C) maximaal 103 dB(A)

• • • • •

Grote zaal Hoog: Grote zaal Basis: Kleine zaal: Foyer: Overige muziekruimten

103 dB(A) Housemuziekspectrum ≈ 117 dB(C) 103 dB(A) Housemuziekspectrum ≈ 117 dB(C) 103 dB(A) Housemuziekspectrum ≈ 117 dB(C) 95 dB(A) Popmuziekspectrum ≈ 101 dB(C) 95 dB(A) Popmuziekspectrum ≈ 101 dB(C)

•

Verwachte resterende geluidniveau (na isolatie door doos-in-doos-voorzieningen) in hal STIHO als gevolg van muziekgeluid in diverse ruimten in de hal: 50-60 dB(A) voornamelijk laagfrequent geluid.

Grenswaarden bij omliggende woningen (Activiteitenbesluit) • Dagperiode (07:00-19:00 uur): 50 dB(A) • Avondperiode (19:00-23:00 uur): 45 dB(A) • Nachtperiode (23:00-07:00 uur): 40 dB(A) • Voor muziekgeluid gelden 10 dB strengere eisen. Gebruikstijden Burgerweeshuis • Dag-, avond- en nachtperiode (eis nachtperiode maatgevend) • In de nachtperiode geen live-band meer in de foyer / achtergrondmuziek

35

Geluiduitstraling naar omgeving Akoestische voorzieningen STIHO locatie Grote zaal Basis: Lichte doos-indoos constructie in de hal

Kleine zaal: Lichte doos-in-doos constructie in de hal

Binnendoos: zwevende dekvloer, gipswanden en plafond (2x12,5 mm) Spouw: circa 150 mm met minerale wol Buitendoos: massieve constructie 250 kg/m2 Vrije hoogte tussen zaal en dak hal circa 0,5-1,0 meter

Binnendoos: zwevende dekvloer, gipswanden en plafond (2x12,5 mm) Spouw: circa 150 mm met minerale wol Buitendoos: massieve constructie 250 kg/m2 Vrije hoogte tussen zaal en dak hal > 1,0 meter

Foyer: Lichte doos in de hal Doos: lichte constructie ca 40-50 kg/m2

36

Geluiduitstraling naar omgeving Akoestische voorzieningen STIHO locatie Overige muziek-/repetitieruimten: Lichte doos-in-doos constructie in de hal Binnendoos: zwevende dekvloer, gipswanden en plafond (2x12,5 mm) Buitendoos: gipswanden en plafond/dakje (MS wanden en plafond met gescheiden stijl en regelwerk)

Grote zaal Hoog: Lichte doos-indoos buiten de hal

Laden - lossen: Buiten mogelijk (met eventuele afscherming)

Binnendoos: zwevende dekvloer, gipswanden en plafond (2x12,5 mm) Spouw: circa 200 mm met minerale wol Buitendoos: massieve constructie 550 kg/m2 Voorwaarde is wel afscherming door STIHO en omliggende bebouwing richting omliggende woningen. Anders massieve doos-in-doos Opmerkingen: • Massieve buitengevel van de hal kan onderdeel zijn van de doosconstructie/buitendoos. • Bufferuimten tussen zalen en muziekruimten onderling zijn gewenst vanuit de interne geluidisolatie • Bij muziekruimten onderling is op zich geen bufferruimte nodig maar wel een massieve wand met aan beide zijde een lichte binnendoos.

37

Technische uitgangspunten

38

Technische uitgangspunten STIHO

Ten behoeve van het faseringsonderzoek zijn, om een beeld te krijgen van de benodigde ingrepen en het kostenniveau, op hoofdlijnen de technische uitgangspunten geformuleerd. Hierbij is uitsluitend ingegaan op de STIHO locatie. De technische uitgangspunten geven in deze quickscan een globaal beeld van de benodigde voorzieningen en het kwaliteitsniveau. Het overzicht heeft niet de status van programma van eisen. Dat dient in een later stadium te worden opgesteld; waarbij alle systemen, capaciteiten en elementen worden beschreven aan de hand van prestatie-eisen.

39

Uitgangspunten constructief STIHO

Bestaande dakconstructie en gevels volledig renoveren:  Stalen spanten inspecteren en herstellen  Beglazing in dak vervangen voor isolerende kunststofpanelen (lexan)  Gesloten dakdelen isoleren en voorzien van EPDM dakbedekking  Gevels na-isoleren (aanname: aan de buitenzijde met PIR en stucwerk, precieze ontwerpoplossing later te bepalen)  Fundering bestaande bouwdelen controleren en waar nodig herstellen Nieuw in te bouwen zware doos-in-doos wanden constructief onafhankelijk van bestaande hal, op eigen fundering (met bijvoorbeeld schroefpalen of boorpalen) Herindeling op entresol en in voorgebouw met lichte scheidingsconstructies Te handhaven delen begane grondvloer isoleren cf. Bouwbesluit.

40

Uitgangspunten bouwkundig STIHO

Bouwkundige inrichting:  Inrichting passend bij de publieksfunctie (poppodium) dus degelijke, stootvaste en slijtvaste afwerking van vloeren en wanden  Gevels, daken en vloeren isoleren volgens Bouwbesluit  Daglicht in alle kantoorruimten  Geluidwerende doos-in-doosconstructies conform opgave akoestisch adviseur  Zoveel mogelijk de bestaande dakconstructie in het zicht laten

Vaste inrichting:  Vaste barmeubels opnemen in zalen en foyer  Pantry’s en opnemen in artiestenfoyer en bij kantoren  Horecakeukens opnemen bij foyer.

41

Uitgangspunten installaties STIHO

 

 

Volledig nieuwe installaties, alle bestaande voorzieningen te verwijderen De basis (centrale) voorzieningen (zoals NUTS-aansluitingen, serverruimte, warmteopwekking, trafo, riolering, wateraansluiting etc.) moeten in alle gevallen al bij de eerste fase zijn voorbereid op de eindsituatie Gebouw is gasloos en voldoet aan BENG eisen Brandveiligheid: uitgangspunt is geen sprinklerinstallatie

42

Stichtingskostenramingen

43

Samenvatting stichtingskostenramingen

Op basis van de functioneel-ruimtelijke, akoestische en technische uitgangspunten zijn stichtingskostenramingen voor de STIHO-scenario’s opgesteld. Het gaat in dit onderzoek om indicatieve bedragen op basis van kengetallen, die de verhoudingen tussen de kosten voor de verschillende scenario’s weergeven.

De raming voor het plan Bagijnenstraat (Verfijningsonderzoek 2018) is geactualiseerd naar een actueel prijspeil. Samengevat (x mln. excl. BTW):  Bagijnenstraat 2018:  STIHO scenario 1: o fase 1: o fase 2 *: o totaal:  STIHO scenario 2:  STIHO scenario 3:

€

9,4

€ 7,8 € 3,0 € 10,9 € 10,6 € 11,3

+

* Prijspeil fase 2 gelijk aan fase 1; gebruikelijker wijs zullen de prijzen door inflatie na verloop van tijd verder stijgen, waardoor de werkelijke kosten hoger zullen uitvallen.

44

Stichtingskostenramingen x € 1.000

Bagijnenscenario 1 straat totaal

fase 1

1. grondkosten excl. aankoop grond/opstal

scenario 2 scenario 3 fase 2

totaal

totaal

totaal

113

113

131

2. bouw- en installatie kosten

4.229

5.868

6.310

3. inrichtingskosten

1.045

1.223

1.242

(986)

(986)

1.100

1.526

1.640

5. onvoorzien planuitwerking over 1 t/m 4

324

436

466

6. onvoorzien realisatie over 2+3

316

425

453

-

-

(waarvan theatertechnische installaties *)

(920)

4. bijkomende kosten

7. meerkosten gefaseerde aanpak totaal stichtingskosten prognose prijsstijgingen t/m einde bouw totaal stichtingskosten incl. prognose prijsstijgingen

(841)

(145)

(986)

-

-

300

8.557

7.128

2.763

9.891

9.591

10.241

856

713

276

989

959

1.024

9.413

7.841

3.039

10.880

10.550

11.265

* De kosten voor de theatertechnische installaties en inrichting zijn geraamd door het Burgerweeshuis. Deze zijn als onderdeel van de inrichtingskosten opgenomen in de stichtingskostenramingen.

45

Toelichting stichtingskostenramingen STIHO Uitgangspunten ramingen

Uitgangspunten ramingen:  Bedragen zijn exclusief BTW, prijspeil oktober 2021  Kosten investering ten behoeve van De Nieuwe Oost zijn opgenomen.  Investeringen theatertechnische installaties, vaste inrichting en deel losse inrichting zijn opgenomen. Kantoorinrichting en –apparatuur niet opgenomen.  Kosten aankoop grond en opstallen niet opgenomen  Kosten eventueel benodigde tweede ontsluitingsroute Haveneiland niet opgenomen.  Onvoorzien: o onvoorzien planuitwerking: 5% o onvoorzien realisatie: 6% o deze opslagen zijn gebruikelijk voor een project dat al volledig gedefinieerd is (start ontwerpfase). Omdat er in deze onderzoeksfase nog geen sprake is van een uitgewerkt plan, zijn de onzekerheden t.a.v. deze ramingen groter. Op basis van vervolgonderzoek en planontwikkeling kunnen in later stadium nauwkeurigere ramingen worden opgesteld.  Voorlopig prognose prijsstijgingen oktober 2021 t/m einde bouw: 10%; afhankelijk van planning Kansen:  In vervolgonderzoek nagaan of subsidie herbestemming industrieel erfgoed mogelijk is, bijv. voor renovatie karakteristieke dakkap.  Fondsenwerving voor dekking deel van de inrichtingskosten.

46

Toelichting stichtingskostenramingen STIHO Nader onderzoek en planuitwerking nodig 

     





  

Deze studie is een quickscan waarin de globale inpassingsmogelijkheden zijn onderzocht. Er is geen uitgewerkt PvE of ontwerp opgesteld c.q. beschikbaar voor de kostenraming. (Specifieke) esthetische eisen niet meegenomen. De precieze ruimtelijke inpassingsmogelijkheden van de verschillende functies dient verder te worden onderzocht. Precieze kosten gefaseerde aanpak (alleen scenario 1) behoeft nadere uitwerking. Separate invulling/kostendrager voor niet benutte bouwdelen (scenario 3) behoeft nadere uitwerking. Mogelijk moeten aanvullende kosten worden gemaakt. Eventuele aanvullende eisen van de brandweer (bijv. naar aanleiding van aangrenzend bebouwing) niet opgenomen. Constructie en installatie globaal opgenomen; in ontwerp uit te werken. Aanname hergebruik bestaande industrievloer als fundering. Voor de grote zaal is een nieuwe constructieve vloer met funderingspalen gerekend. Kosten bestaande gevels en lichtstraten zijn globaal begroot en kunnen invloed hebben op de verdere planuitwerking. Specifieke eisen (bijv. t.a.v. behoud karakter industrieel erfgoed) zijn niet onderzocht en kunnen kostenverhogend effect hebben. Isolatieprincipe gevel behoeft nadere uitwerking. In de raming is rekening gehouden met kosten isolatie buitenzijde, maar mogelijk sluit dat niet aan op onderhoudseisen en/of behoud karakter industrieel erfgoed.

Bouwtechnische staat en constructieve draagkracht gebouw en bodem niet onderzocht. Inzichten/maatregelen voortkomend uit in situ funderingsonderzoek kunnen invloed hebben op funderingswerkzaamheden. Beperkte investering t.b.v. straatverlichting, markeringen en infiltratie hemelwater opgenomen. Kwaliteit (vervuiling) van bodem en grondwater, aanwezigheid van asbest niet onderzocht. Parkeervoorziening bezoekers: uitgangspunt is handhaven bestaande bestrating.

47

Colofon

4advies Arnhemseweg 10 3817 CH Amersfoort www.4advies.nl

Dirk Eekma 06 44 74 88 69 dirk@4advies.nl Peter Bijvoet, DGMR (uitgangspunten en voorzieningen geluidsuitstraling) Lowie Looijen, B&R (technische uitgangspunten) Rinie van den Bos (stichtingskostenramingen)

4advies ontwikkelt, samen met gebruikers en opdrachtgever, praktische oplossingen voor organisatie- en huisvestingsvraagstukken in de wereld van onderwijs, cultuur en welzijn.

48