2021-1184 Raadsvoorstel Grondexploitatie Steenbrugge-

RAADSVOORSTEL Onderwerp

Grondexploitatie Steenbrugge

Agendapunt Voorstelnummer Team

2021-001184 DEV-PRO

Portef.houder BenW-besluit d.d.:

Weth. De Geest 18 mei 2021

Voorstel In te stemmen met de grondexploitatie Steenbrugge Kern van het raadsvoorstel Steenbrugge Fase 1 is bijna gereed. De ontwikkelende partijen hebben voor Fase 1 de grond- en opstalexploitatie gedaan, waarbij de gemeente haar gronden heeft ingebracht. Voor de vervolgfase van Steenbrugge (Fase 2) was er een intentieovereenkomst getekend (juni 2019), waarbij de ontwikkelende partijen de gelegenheid hadden om een haalbare businesscase op te stellen voor zowel de grond- als de opstalexploitatie. Het is de partijen niet gelukt om tijdig een haalbare businesscase op te stellen met een afgestemd stedenbouwkundige verkenning. De bieding die gedaan werd voor de inbreng van de gemeentelijke gronden was beneden de afgesproken bandbreedte. Dit alles zou leiden tot een verdere verslechtering van het financiële resultaat van de gemeente en tot verdere vertraging van de planontwikkeling. Mede om deze redenen is op 12 mei 2020 besloten de intentieovereenkomst te beëindigen. Vervolgens zijn gesprekken gestart tussen de grondeigenaren OSD (Ontwikkelingsmaatschappij Steenbrugge Deventer B.V.) en de gemeente, welke hebben geleid tot een koop- en realisatieovereenkomst. Deze koop- en realisatieovereenkomst houdt in dat OSD haar gronden inbrengt bij de gemeente en voor 261 woningen bouwrijpe kavels zal afnemen van de gemeente.

Door deze overeenkomst is er een helder rol- en taakverdeling tussen gemeente en ontwikkelende partijen. Daarom worden er nu afspraken gemaakt met deze ontwikkelende partijen voor de invulling van hun bouwclaims en is er geen geschil meer over de beëindiging van de intentieovereenkomst. De afspraken betreffen geheel Fase 2 en 3 van Steenbrugge, waardoor continuïteit in de bouwproductie is geborgd. De gemeente zal voor de vervolgfasen van Steenbrugge de grondexploitatie voeren. Parallel aan de contractgesprekken is, samen met de ontwikkelende partijen, onder regie van de gemeente het stedenbouwkundig plan voor het vervolg Steenbrugge gemaakt met bijbehorend beeldkwaliteitsplan. Dit alles met inachtneming van het Masterplan Steenbrugge (2006), het beeldkwaliteitplan Steenbrugge (2010) met bijbhorend moeder bestemmingsplan uit 2010.binnen de uitwerkingsregels van het in 2010 vastgestelde bestemmingsplan. In het resterende plan Steenbrugge is ruimte voor in totaal 795 woningen, waardoor er in geheel Steenbrugge straks 1.200 woningen zijn gebouwd. Er is ruimte voor een grote diversiteit aan woningbouwcategoriën. Er is ruimte voor Particulier Opdrachtgeverschap en Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (in totaal 10% van de 1.200 woningen). Er is rekening gehouden met 10 woonwagenstandplaatsen.

Verder worden er van de nieuw te bouwen 795 woningen in totaal 173 woningen in de sociale huur gebouwd en is er rekening gehouden met 97 sociale koopwoningen (maximaal € 200.000,- V.O.N). Er bestaat de mogelijkhied om een aantal woningen van deze sociale koop om te zetten naar middeldure huur, waarbij de doelgroepenverordening van toepassing is. In totaal wordt 34% van de woningen in geheel Steenbrugge in de sociale sector (huur en koop) gerealiseerd. Bovenstaande is vertaald in een nieuwe grondexploitatie Steenbrugge. Beoogd resultaat Met het vaststellen door college en raad van de grondexploitatie is het financiële kader definitef vastgesteld en zijn de budgetten voor de ontwikkeling vrijgegeven. Hierdoor kan het uitwerkingsplan

/2 later definitief vastgesteld worden. Met een onherroeplijk uitwerkingsplan kan gestart worden met het bouwrijp maken en uitgeven van de bouwrijpe deelgebieden voor de realisatie van de woningen. In totaal is er ruimte voor 795 nieuwe woningen, welke in 4 jaar gerealiseerd kunnen worden. Geheel Steenbrugge kan in 2027/2028 gereed zijn als een mooie nieuw dorp in Deventer. Kader     

Nota grondbeleid Bestemmingsplan Steenbrugge 2010 en bijbehorend beeldkwaliteitsplan Woonvisie Duurzaamheidsagenda Nota rekentechnische uitgangspunten

Argumenten ten behoeve van de raad Met het vaststellen van de grondexploitatie Steenbrugge kan:  het uitwerkingsplan en beeldkwaliteitplan t.z.t worden vastgesteld  kan uitvoering worden gegeven aan de voorbereiding voor bouw- en woonrijp maken  kunnen de gronden van OSD aangekocht worden en kunnen we ook de overeenkomsten met de ontwikkellende partijen voor afname van de bouwrijpe gronden sluiten als eigenaar van alle gronden.  kunnen we starten met de voorbereidingen om in 2022 bouwrijpe kavels uit te geven aan particulieren en collectieve samenbouwers. Ketenpartners/ participatie Het stedenbouwkundig plan en het schetsontwerp voor het landschapsplan kan rekenen op een groot draagvlak bij de bewoners van de 1e Fase, de omwonenden en de stakeholders. Ook de ontwikkelende partijen kunnen niet wachten om te starten met woningontwerpen en realisatie van de woningen. Financiële consequenties Het project heeft een gecalculeerd voordelig resultaat van € 3.281.519 op netto contante waarde per 1 januari 2021. Bij de jaarrekening 2019 en de zomeractualisatie 2020 was nog sprake van een verwacht verlies van ca.€ 1 mln. Met als uitgangspunt dat wij de ruwe gronden zouden verkopen aan de marktpartijen op basis van de door de marktpartijen opgestelde opstalexploitatie en daarop gebaseerde residuele inbrengwaarde.

Bij de jaarrekening 2020 is een resultaat geprognosticeerd van € 1.807.411 mln. voordelig. Dit was al een forse verbetering van het resultaat en ging uit van de ontwikkeling van geheel Steenbrugge door de gemeente. Ten opzichte van dit resultaat verwachten we nu nog een verbetering te kunnen realiseren. belangrijkste factoren die van invloed zijn op de verbetering van dit resultaat zijn: 1. Er heeft een nieuwe raming van de civieltechnische kosten plaatsgevonden op basis van het meest actuele stedenbouwkundig plan en het daaruit voortvloeiende ruimtegebruik en eenheden. 2. Er heeft een bijstelling plaatsgevonden van de kosten voor archeologie op basis van e uitvoering die op dit moment plaatsvindt. 3. Er wordt nu uitgegaan van een geoptimaliseerde, realistische fasering van opbrengsten waardoor de rentelasten fors lager zijn. 4. Vanwege de voortgang in planvorming en voorbereiding voor de uitgifte worden de uitgangspunten steeds duidelijker. Gezien de planfase is het redelijk om het percentage onvoorzien bij te stellen van 15% naar 10%.

/3 5. De opbrengstenraming laat een nagenoeg gelijk beeld zien dan waarmee in de jaarrekening is gerekend. 6. De gemeente heeft de regie over alle gronden door aankoop van de gronden van OSD (Ontwikkelingsmaatschappij Steenbrugge Deventer) en daarmee heeft de gemeente regie over de kosten van bouw- en woonrijp maken alsmede de regie over de uit te geven gronden. Betrokkenheid van de raad Om de raad goed te informeren over de consequenties van de overeenkomst met OSD, het stedenbouwkundig plan met beeldkwaliteitplan, het beoogde woningbouwprogramma en realisatie, de planning en het uitwerkingsplan alvorens in te stemmen met de grondexploitatie, stellen we voor om tijdens een raadstafel u daarover te informeren. Burgemeester en wethouders van de gemeente Deventer, de secretaris, de burgemeester,

M.A. Kossen

R.C. König