2021-1184 Ontwikkelperspectief vervolgfase Steenbrugge 27-11-2018

Vervolgfasen Steenbrugge

Ontwikkelperspectief Sallands, Toekomstbestendig en Duurzaam

27 november 2018

1

Inhoudsopgave 1

Inleiding

2

Ontwikkelperspectief

3

2.1

Sallands

2.2

Toekomstbestendig 2.2.1 Ongedeelde samenleving 2.2.2 Sociaal duurzame wijk 2.2.3 Gezonde wijk 2.2.4 Klimaatadaptieve wijk 2.2.5 Digitalisering en flexibiliteit

2.3

Duurzaam 2.3.1 Duurzaam planconcept 2.3.2 Duurzaam bouwen en inrichten 2.3.3 Energievoorziening

Vervolgstappen

2

1

Inleiding

Steenbrugge Steenbrugge is een nieuwe woonwijk aan de noordzijde van Deventer met als ontwikkelthema: ‘Waar het platteland lonkt en het stedelijke onder handbereik is’. Steenbrugge is en wordt een karakteristiek woongebied geïnspireerd op Sallandse Dorpen. In 2016 is de ontwikkeling van de 1ste fase van Steenbrugge met ca. 400 woningen gestart. De ontwikkeling loopt voorspoedig en een groot deel van de woningen is momenteel in uitvoering. Het is de wens van de gemeente en betrokken (markt)partijen om op korte termijn te starten met de volgende fase van Steenbrugge. 1ste fase De planvorming van Steenbrugge loopt vanaf 2005. In 2007 is het Masterplan Steenbrugge vastgesteld. Dit plan vormde het vertrekpunt voor het opstellen van het stedenbouwkundig plan Steenbrugge (VO) ‘De Harmonie’ en het bestemmingsplan Steenbrugge. Vervolgens is de planontwikkeling als gevolg van de economische crisis enige jaren vertraagd. Medio 2013 is de ontwikkeling van de 1ste fase van Steenbrugge opgestart. Na een periode van onderhandelingen is eind 2014 gekomen tot contractering met alle betrokken private partijen, waarbij BPD de planontwikkeling en de gebiedsexploitatie van de 1ste fase op zich heeft genomen. De andere betrokken private partijen zijn: Steenenbrug Ontwikkeling bv (Bemog/ Le Clercq Planontwikkeling), Van Wijnen, Woonbedrijf Ieder1 en VanWonen.

In 2018 heeft met de betrokken partijen een evaluatie van de 1ste fase plaatsgevonden. De samenwerking tussen de private partijen onderling is goed. Ook de samenwerking tussen BPD en de gemeente verloopt op dit moment voorspoedig. Aandachtspunten zijn onder andere de positionering van het supervisieteam en het uitwerken van een routekaart tussen de gebieds- en opstalontwikkeling. Vervolgfasen Op basis van de Nota Grondbeleid (2013) neemt de gemeente bij voorkeur geen productierol meer bij gebiedsontwikkeling. De gemeente heeft in principe de voorkeur voor het doorzetten van het facilitair grondbeleid van de 1ste fase. De uitkomsten van de evaluatie geven dit ook als richting aan. Inmiddels is een verkenning gestart met de hierboven genoemde partijen of gekomen kan worden tot een private ontwikkeling van de vervolgfasen van Steenbrugge. Het is de ambitie van de gemeente om bij de vervolgfasen van Steenbrugge in principe voort te bouwen op het planconcept uit het stedenbouwkundig plan Steenbrugge (VO) ‘De Harmonie’. Aangezien de overkoepelende publieke beleidskaders achter dit planconcept ca. 10 jaar oud zijn, is door de gemeente een actualisatie-slag gemaakt. Samen met de resultaten van de evaluatie van de 1e fase heeft deze actualisatie geleid tot dit ontwikkelperspectief voor de vervolgfasen.

In dit perspectief zijn ambities, aandachtspunten en randvoorwaarden opgenomen die bij de planuitwerking in de vervolgfases moeten worden meegenomen. Het ontwikkelperspectief vervangt niet het bestaande beleidskader maar is een aanvulling op en een verfijning daarvan. Doel ontwikkelperspectief Op basis van dit ontwikkelperspectief kunnen de betrokken (markt)partijen verkennen of ze kunnen komen tot een private ontwikkeling van de vervolgfase van Steenbrugge. Dit ontwikkelperspectief met achterliggend beleidskader geeft richting aan de gewenst ontwikkelingsrichting van Steenbrugge en 3

welke thema’s, randvoorwaarden en uitgangspunten daarbij van belang vindt. Op basis hiervan kunnen de betrokken (markt)partijen komen tot een haalbaarheidsonderzoek (haalbare businesscase) en een stedenbouwkundige verkenning (schetsontwerp) voor fase 2/ 3. Opbouw ontwikkelperspectief Het ontwikkelperspectief geeft inzicht in: • De uitgangspunten een herijking vormen op het planconcept uit het stedenbouwkundig plan Steenbrugge (VO) ‘De Harmonie’. Hierbij wordt onderscheid gemaakt tussen: o randvoorwaarden ofwel aspecten van het gemeentelijke beleid, waarbinnen de ontwikkeling van de vervolgfase haar beslag zal moeten krijgen o aandachtspunten ofwel onderwerpen die de gemeente van belang vindt om in de planvorming mee te nemen • Vervolgstappen voor de verdere planontwikkeling en de rol van onder andere de gemeente daarbij

4

2

Ontwikkelperspectief

In dit hoofdstuk worden een drietal ambities beschreven, te weten ‘Sallands’, ‘Toekomstbestendig’ en ‘Duurzaam’. De ambities geven de door de gemeente gewenste ontwikkelingsrichting aan.

2.1

Sallands

Planconcept De locatie Steenbrugge is onderdeel van de reeks dorpen en woonwijken, die als een ring om de stad Deventer zijn gesitueerd met als ontwikkelthema: ‘Waar het platteland lonkt en het stedelijke onder handbereik is’.

Aandachtspunten

In het stedenbouwkundig plan ‘De Harmonie’ is het planconcept uitgewerkt op de regio specifieke kenmerken van Salland. Hieronder volgt een beknopte samenvatting van dit planconcept. In het gebied past een concept waarin de zonering, van nat naar hoog-droog, naar bos tot uitdrukking komt. Daarbij wordt gestreefd naar een kernvorming in het gebied, zoals bij de Sallandse dorpen. Dit is de spil van het plan. Er ontstaat een nieuwe kern tussen Schalkhaar en Diepenveen: Het Sallands Dorp. Deze is met de 1ste fase van Steenbrugge grotendeels gerealiseerd. Aan de zuidzijde grenst deze kern aan de Zandweteringzone. De kern ligt tussen de twee uiteinden van de Sallandse lanen die het gebied in prikken: de laan naar de boerderij Steenbrugge en de laan aan de zuidzijde van de begraafplaats. Aan de noordzijde vormt de aanwezige steilrand een natuurlijke overgang naar de boszone. Voor de inrichting van deze zone is gezocht naar een bebouwingsconcept in aansluiting op de erven aan de Wechelerweg. Deze is gevonden in de vorm van erven en buurtschappen. Vanuit de gedachte van groei van de Sallandse bosjes in het gebied en om een goede overgang naar het crematorium te maken, is voorgesteld het bosgebied van de begraafplaats uit te breiden gecombineerd met clusters van woonbebouwing. Dit levert een derde type woonmilieu op die in het Salland op vele plaatsen voorkomt: het boswonen.

De zone langs de Zandwetering vraagt specifieke invullingen waarin elementen van het nieuwe Zandweteringpark worden verweven met elementen van het bebouwingsconcept. Deze verweving is gevonden door, in aansluiting op het wasbordpatroon van de ondergrond, een nieuwe verhoging aan het landschap toe te voegen met vrijkomende grond uit de verdiepte Zandweteringzone. Aan 5

weerszijden van de centraal in het gebied gelegen nieuwe kern worden woonmilieus met open bebouwing geprojecteerd. In aansluiting op de boerderij Steenbrugge wordt losse bebouwing voorgesteld, die refereert aan de, verspreid in Salland voorkomende, zwermdorpen. In de zone ten zuiden van de begraafplaats is de nieuwe ribbel manifest aanwezig als onderdeel van het nieuwe parklandschap. Daarop wordt in een losse setting parkbebouwing voorgesteld. De zuidelijke rand van de centraal gelegen kern van compacte bebouwing grenst aan het verdiepte Zandweteringpark. Daarmee wordt de kop van de zandrug als onderdeel van het wasbordpatroon manifest gemaakt.

Het planconcept is gebaseerd op een uitgebreide analyse van het Sallands Wonen gecombineerd met de landschappelijke kenmerken van de locatie Steenbrugge. Het ‘narratieve verhaal’ en het werken met stabilizers zijn een essentieel onderdeel van het planconcept. Dit alles is ruimtelijk uitgewerkt in het stedenbouwkundigplan ‘De Harmonie’. Randvoorwaarden • Het is de ambitie van de gemeente dat dit planconcept van het Sallands Wonen doorgezet wordt bij de vervolgfasen van Steenbrugge. Het planconcept moet echter wel worden aangescherpt om in te kunnen spelen op de ambities en randvoorwaarden zoals die opgenomen zijn in dit ontwikkelperspectief. Er moet een stedenbouwkundige verkenning voor geheel Steenbrugge worden opgesteld wat als het ware een herijking/ optimalisatie is van het planconcept achter het stedenbouwkundig plan uit ‘De Harmonie’. Uit deze herijking/ optimalisatie blijkt of het te geformuleerde woningbouwprogramma binnen de deelconcepten van het planconcept Sallands Wonen (Boswonen, Zwermdorp, Buurtschappen, Sallands Dorp) te realiseren is, of dat deze een bijstelling behoeven. De gemeente wenst nauw betrokken te worden bij de totstandkoming van deze stedenbouwkundige verkenning. 6

•

• •

•

• •

De stedenbouwkundige verkenning (schetsontwerp) omvat het gehele resterende gedeelte van Steenbrugge. Dit vanwege de behoefte aan een integrale benadering, de duurzame energieopgave, het vastleggen van de ruimtelijke en verkeerskundige hoofstructuur voor geheel Steenbrugge, zicht op het volledige ruimtegebruik, duidelijkheid geven richting omwonenden, etc.. Voor fase 2 wordt hierbij het vastgestelde woningbouwprogramma gehanteerd. Voor fase 3 wordt vooralsnog de differentiatie van fase 2 aangehouden (tzt volgt nog vaststelling van het programma voor fase 3) Indien mogelijk moet fase 2 een in ruimtelijk (en financieel en juridisch) opzicht afgerond geheel kunnen vormen (dit zal onder meer blijken uit de stedenbouwkundige verkenning) De supervisie voor de integrale kwaliteitsbewaking met betrekking tot de inrichting van de openbare ruimte en de opstalontwikkeling wordt doorgezet bij de volgende fasen van Steenbrugge. Hierbij is het van belang, dat de instructie, werkwijze en samenstelling van het supervisieteam in goed overleg tussen partijen nader wordt uitgewerkt en smart gemaakt. Dit hangt ook mede samen met het op te stellen beeldkwaliteitskader In tegenstelling tot de 1ste fase wordt het supervisieteam geconsulteerd bij de architectenselectie voor de opstalontwikkeling, de daadwerkelijke keuze hiervoor ligt bij de opstalontwikkelaars.

Daarnaast wordt het supervisieteam ook in de gelegenheid gesteld om voor de start van de opstalontwikkeling de geselecteerde architecten te informeren over het planconcept De routekaart van de gebiedsontwikkeling en opstalontwikkeling wordt gezamenlijk door partijen uitgewerkt. De gemeente neemt hierin de lead Uitgangspunten ten aanzien van de openbare ruimte zijn opgenomen in het actuele Programma van Eisen openbare ruimte en de Visie Leefomgeving van de gemeente Deventer. Daarbij is tevens het uitgangspunt dat de openbare ruimte van de vervolgfasen van Steenbrugge minimaal een gelijkwaardig kwaliteitsniveau heeft als de 1ste fase van Steenbrugge

Aandachtspunten • Onderdeel van het planconcept is het werken met stabilizers wat als het ware ankerpunten zijn in de wijk. Bij de vervolgfasen mogen deze stabilizers nog meer beeldbepalende plekken worden in de wijk. Een middel om dit te bereiken is bijvoorbeeld het organiseren van prijsvragen voor architecten voor deze beeldbepalende plekken. • Vanuit het narratieve concept is het gewenst dat er ruimte geboden wordt voor het ‘onverwachtse’ oftewel in de tijd ruimte laten voor onverwachtse initiatieven. Dit kan door o.a. het casco voor de vervolgfases in één keer aan te leggen en ruimte te laten voor tijdelijk gebruik, bewust gebiedjes niet ontwikkelen, tijdelijke natuur op plekken die voorlopig nog niet ontwikkeld worden, toepassing kunst in de openbare ruimte, etc.. Dit zal ook betrokken worden bij de herijking/ optimalisatie van het planconcept • Het heeft de voorkeur van de gemeente dat de samenwerking met de huidige externe stedenbouwkundig adviseur van Steenbrugge wordt doorgezet bij de vervolgfasen

2.2

Toekomstbestendig

De gemeente streeft naar een leefomgeving waar het voor mens, dier en plant nu en in de toekomst aangenaam leven is. Toekomstige generaties moeten zoveel mogelijk in hun eigen behoeften kunnen voorzien en de basiskwaliteiten voor een veilige, duurzame, gezonde en betekenisvolle leefomgeving moeten zijn gewaarborgd. Het is dan ook de wens dat Steenbrugge een in alle opzichten 7

toekomstbestendige wijk wordt. Een wijk waar iedereen kan wonen, een wijk met een gevarieerd woningaanbod waarbinnen doorstroming mogelijk is, een wijk die sociaal duurzaam functioneert, een wijk die een aantrekkelijke en gezonde leefomgeving biedt en waar in de toekomst slim kan worden ingespeeld op nieuwe inzichten, ontwikkelingen, technologieën en de steeds verdergaande digitalisering van de samenleving. Voor zover als mogelijk houdt het stedenbouwkundig plan hier rekening mee ofwel kent het een zekere mate van flexibiliteit (aanpasbaarheid).

2.2.1 Ongedeelde samenleving Randvoorwaarde: Programmering en woningbouwdifferentiatie fase2 Een gemengd samengestelde bevolking draagt bij aan levendige- en aantrekkelijke wijk, waar bewoners oog voor elkaar hebben. Uitgangspunt voor de woningbouwprogrammering in Steenbrugge is de ongedeelde samenleving ofwel een gevarieerd woningaanbod t.b.v. een gemengde bevolkingssamenstelling op wijkniveau, het bieden van voldoende woningen van goede kwaliteit voor de verschillende inkomensgroepen verspreid in clusters over de wijk en voldoende sociale voorraad. De ontwikkeling van Steenbrugge is van groot belang voor de woningbouwproductie in Deventer in de komende 10 jaar. Van de in totaal 3.000 geplande woningen zullen ca. 800 woningen gerealiseerd worden in de vervolgfasen van Steenbrugge. Recent is een Woonvisie voor Deventer opgesteld en is deze vertaald in de programmering en opgaven voor Steenbrugge. Voor de eerst volgende fase van ca. 400 woningen is inmiddels de woningbouwprogrammering vastgesteld (2018). Deze wordt hieronder weergegeven. Koopwoningen Steenbrugge is een locatie die voor een aanzienlijk deel zal voorzien in de behoefte vanuit de bestaande inwoners van Deventer, met name inwoners die zich gaan settelen en doorstromende jonge gezinnen. Het accent ligt dan op vrije sector koopsegment en sociale koop.

Het koopsegment in fase 1 beslaat nagenoeg helemaal het vrije markt koopsegment waardoor het sociale koopsegment aandacht vraagt in de vervolgfasen. Met name voor de middeninkomens die niet in aanmerking komen voor sociale huur, is het sociale koopsegment een mogelijkheid om zich op de koopmarkt te begeven. Hierbij is het een uitdaging om echt betaalbare woningen te realiseren, denk aan ‘Bouw van jou’, ‘House2start’, ‘Afbouwwoningen’, etc.. In de vrije sector zal worden voorzien in de behoefte aan woningen voor de midden en hogere inkomens. Kijkend naar de markt, identiteit van Steenbrugge (landelijk/dorps/suburbaan) en de wens om kopers van buiten Deventer aan te trekken biedt Steenbrugge voldoende mogelijkheden voor de ontwikkeling van producten in dit segment. Sociale huur Vanuit het principe ‘ongedeelde samenleving op wijkniveau’ en de stadsbrede programmering, is het een opgave te voorzien in voldoende sociale huurwoningen in de wijk Steenbrugge. Hiermee wordt voorzien in woonruimte voor de doelgroepen die daar op basis van hun inkomen op aangewezen zijn. Vanwege ontwikkelingen als scheiden wonen-zorg en langer zelfstandig thuis wonen is de vraag vanuit relatief kwetsbare bewoners groter geworden. De doelgroep is divers: van jong tot oud, alleenwonenden en gezinnen.

Binnen het sociale huursegment is het een opgave om voldoende diversiteit te bieden in woningen en daarbij de huurprijs aan te laten sluiten op de woonwensen en 8

financiële mogelijkheden van de doelgroepen. Uitgangspunt is diversiteit in doelgroepen op basis van de passendheidsnorm van de Woningwet. Vrije sector huur In fase 1 is ingespeeld op de toenemende behoefte aan vrije sector huur. Ook in fase 2 is het goed hierin te voorzien gezien de toenemende rol in de totale huisvestingsopgave (het opvullen van het gat tussen sociale huur en koop en inspelen op flexibilisering maatschappij). Ouderen en kleine huishoudens Hoewel de locatie niet direct voor de hand ligt voor senioren, is het wel gewenst op wijkniveau, op kleinere schaal aanbod voor ouderen op te nemen. Levensloopbestendige, grondgebonden woningen of gestapelde bouw op kleinere schaal, zijn dan goed denkbaar. De groep kleine huishoudens groeit in Deventer (net als in andere gemeenten) het sterkst. Bij de uitwerking van plannen zal op de behoeften vanuit deze groep ingespeeld moeten worden. Zelf- en samenbouw Zelfbouw/kavelaanbod is in Deventer beperkt. Deventer heeft de ambitie hierin te voorzien. Steenbrugge biedt hier kansen voor, wellicht ook in de goedkopere categorieën. Daarbij kan tevens de mogelijkheid worden geboden voor CPO-initiatieven. Ook bijzondere woonconcepten die inspelen op vragen vanuit de samenleving (zoals bv woonzorg-concepten) zijn bij de verdere uitwerking denkbaar.

Uitgangspunt bij een vervolgfase is het realiseren van een substantieel deel zelf- en samenbouw welke qua financieringscategorieën divers is. De categorie zelf- en samenbouw is minimaal 15%. Met zelf– en samenbouw wordt bedoeld particulier opdrachtgeverschap zoals omschreven in de BRO. De categorie zelf- en samenbouw vormt dus een wezenlijk onderdeel van de volgende fase van Steenbrugge. De gemeente verwacht van de private grondexploitant een voorstel op welke wijze hier vorm en inhoud aan gegeven wordt bij de ontwikkeling van de volgende fase van Steenbrugge. Wellicht dat de gemeentelijke organisatie een rol kan hebben bij de uitgifte van kavels voor zelf- en samenbouw. Woonwagens Tenslotte dient rekening gehouden te worden met een standplaats voor woonwagens. Voor Deventer moet een inhaalslag worden gemaakt om vraag en aanbod in balans te brengen. In de tweede fase van Steenbrugge moet uitgegaan worden van 6 woonwagens.

9

21-1-2018 Woonprogramma Steenbrugge BP SB 1ste herz BP 1ste fase SB 2de fase SB Vrije sector 68% 65% Vrije sector koop < 230.000 5% ** 20 > 230.000 50% 200 45% 180 Vrije sector huur 18% 70 15% ** 60 Sociale woningbouw min 30% 30-45% 33% 35% Sociale huur 10-25% 33% 20% < 592 (60%) 12% 48 < 635 (20%) 4% 16 < 710 (20%) 33% 130 4% 16 Sociale koop < 174.000 (laag) max 25% 5% 20 < 200.000 (hoog) max 25% 10% *** 40 TOTAAL max 1.200* 100% 400 100% 400 Zelf- en samenbouw min 10% 15% **** Woonwagens 6 * is maximale bestemmingsplancapaciteit ** categorien zijn onderling uitwisselbaar *** nadere differentiatie in deze categeorie (niet alleen rond 200.000) **** van totaal programma fase 2 wordt 15% in categorie zelf- en samenbouw gerealiseeerd (gedifferienteerd)

De in de tabel genoemde prijsgrenzen van de categorie sociale koop zijn gekoppeld aan de Doelgroepenverordening Sociale Woningbouw. Deze wordt binnen afzienbare tijd herijkt. Afgesproken is dat de categorie vrije sector koop < € 230.000 deze herijking zal volgen (sociale koopgrens + € 30.000). Daarnaast kan het aandeel van de categorie < € 230.000 toenemen door een afname van het aandeel categorie vrije sector huur (de categorie vrije sector huur is max 15%). Voor wat betreft de categorie vrije sector huur zal het accent liggen op vrije sector huurwoningen met een huurprijs tussen de € 700 - 900 (middeldure vrije sector huur). De gemeente stelt binnen afzienbare tijd een verordening (middeldure) vrije sectorhuur op, waarin aspecten als aanvangshuur, uitpondtermijn, bereikbaarheid, etc.. aan de orde komen. De in de tabel genoemde sociale huurgrenzen komen voort uit de landelijke aftoppingsgrenzen (2017). Binnen de in de tabel genoemde prijscategorieën wordt een differentiatie aan woningtypen en woningprijzen aangeboden. De in de tabel genoemde prijsgrenzen voor vrije sector koop mogen worden geïndexeerd op basis van de CPI-index alle huishoudens. Wanneer de ontwikkeling van fase 3 aan de orde is zal op basis van de dan actuele woningbouwprogrammering, marktontwikkelingen, visie op de woningmarkt, etc. een programma opgesteld worden en vastgelegd worden.

10

2.2.2 Sociaal duurzame wijk Er wordt gestreefd naar een wijk met een sterke sociale duurzaamheid. Ofwel een wijk waar meerdere generaties en doelgroepen nu en in de toekomst samen kunnen wonen. Fysieke aspecten die hier op van invloed zijn o.a. de stedenbouwkundige opzet van de wijk, de woningbouwprogrammering en de spreiding over de wijk, de aanwezigheid van voorzieningen, de flexibiliteit van woningbouwplattegronden en de inrichting en het beheer van de openbare ruimte. Randvoorwaarden • De stedenbouwkundige opzet van de wijk maakt het mogelijk dat woningbouwcategorieën op een evenwichtige wijze worden gemengd en gespreid over de wijk. Dit bevordert de pluriformiteit. • Binnen de wijk zijn kleinere eenheden van buurtjes met een eigen identiteit herkenbaar, waardoor bewoners zich kunnen gaan hechten aan de directe woonomgeving, de sociale betrokkenheid met elkaar wordt gestimuleerd, etc. • Het realiseren van woningen die zoveel mogelijk levensloopbestendig zijn. Daarnaast is het van belang dat er een sprake is van een diversiteit aan woningbouwplattegronden zodat verschillende doelgroepen gefaciliteerd kunnen worden. • Er wordt ruimte geboden voor nieuwe vormen van samenwonen (bijvoorbeeld Knarrenhof), experimentele woonvormen, beschermd wonen, woongroepen, etc.. • Het is wenselijk dat verspreid over de wijk naast de functie wonen ook andere functies kunnen ontstaan.

Hierbij kan geacht worden aan ruimte voor een dierenarts, fysiotherapie, huisarts, combinaties van wonen/werken, etc. De mogelijkheden voor werken aan huis zijn vanzelfsprekend. Dit alles vraagt o.a. om flexibiliteit in woningbouwplattegronden en ruimtereservering voor mogelijke toekomstige voorzieningen. • De inrichting van de publieke ruimte nodigt uit tot sociale interactie en sociale samenhang in een wijk. De openbare ruimte is vooral een sociale ruimte waar iets te beleven is, het verblijven en ontmoeten centraal staat en prioriteit aan voetgangers en fietsers wordt gegeven. • De inrichting van de openbare ruimte is afgestemd op het gebruik door iedereen en dus ook kwetsbare groepen zoals rolstoelgebruikers en ouderen. Aandachtspunten • Het voormalig informatiecentrum kan een blijvend centrale ontmoetingsplek vervullen in de wijk. • Het is de wens van de gemeente dat de huidige en toekomstige bewoners kunnen meedenken over de inrichting (of delen) van de openbare ruimte van Steenbrugge. Dit bevordert het eigenaarschap. Dit kan door middel van bijeenkomsten, maar ook nieuwe digitale mogelijkheden. • Een prettige leefomgeving is minimaal schoon, heel en veilig. De gemeente bewaakt hiervoor de ondergrens. Het is de wens van de gemeente dat bewoners de ruimte krijgen om zich in te zetten voor het beheer van de openbare ruimte onder het motto van ‘Wij de basis, u de plus’.

• Het is de wenselijk dat in de openbare ruimte, in het bosgebied of op tijdelijk braak liggende plekken ruimte wordt gecreëerd voor lokale voedselproductie. Dus het integreren van volkstuinen, pluktuinen, etc.. in het kader van ontmoeting en sociale duurzaamheid. Het boswonen biedt kansen om het bos hier aan te leggen als voedselbos en daarmee tevens de verbinding te maken met sociale duurzaamheid.

11

2.2.3 Gezonde leefomgeving De gemeente wil de gezondheid en vitaliteit van de inwoners van Deventer van 0-100+ jaar bevorderen met de focus op de kracht en de eigen regie van mensen. Dit vraagt om een leefomgeving waar mensen zich prettig voelen, de druk vanuit het milieu op de gezondheid van mensen zo laag mogelijk is en die stimuleert tot actief en gezond gedrag. Het stimuleren tot actief en gezond gedrag van bewoners stelt eisen aan het ruimtegebruik en de inrichting van de omgeving. Dit betekent bijvoorbeeld aangename (groene)plekken voor ontmoeting in de wijk, goede en aantrekkelijke fiets- en looproutes voor jong en oud naar de scholen, winkels, buitengebied, etc. Randvoorwaarden • De inrichting van de openbare ruimte biedt voldoende uitdagingen om gezond te kunnen verplaatsen, bewegen, sporten en ontmoeten, ook voor ouderen en mensen met een beperking (nudging) • Het openbaar groen heeft meerwaarde voor ecologie voor insecten, vlinders en bijen, vogels en kleine zoogdieren Aandachtspunten • In het stedenbouwkundig plan ‘ De Harmonie’ zijn solitaire fiets- en voetpaden in de wijk en verbindingen met de omgeving uitgewerkt. De essentie hierbij is dat er een fijnmazig stelsel van fiets- en voetpaden ontstaat voor een recreatieve beleving van de omgeving met veel ruimte voor sociale interactie.

De vraag is welke routes kunnen nu al gerealiseerd worden, wellicht gecombineerd met het groene casco voor de vervolgfase. Daarbij is extra aandacht gewenst voor de oversteekbaarheid van de Wechelerweg (vergelijkbare situatie als Oerdijk). • Samen met de Stichting IJssellandschap de mogelijkheden onderzoeken om het bestaande bosgebiedje aan de Wechelerweg een (educatieve) functie voor de wijk te geven. • Er wordt voldoende ruimte geboden voor kwalitatief hoogwaardig groen met speelruimte en ontmoetingsplaatsen. In het plangebied Steenbrugge (of de nabijheid daarvan) komt een natuurspeelplaats waar kinderen spelend kennis leren maken met de natuur Aandachtspunten We bieden inwoners bescherming tegen allerlei vormen van gevaar en (eventuele) hinder vanuit de omgeving. Omgevingshinder betreft een breed scala aan aspecten. Bij de verdere ontwikkeling van Steenbrugge vragen de aanwezige hoogspanningsleiding, gasleiding en geitenfokkerij om specifieke aandacht. Hoogspanningsleidingen Ten zuiden van het plangebied lopen hoogspanningsleidingen. Recent (2015) is er een onderzoek uitgevoerd naar de liggen van de actuele zones waarbinnen geen woningbouw kan plaatsvinden. Deze zones zijn inmiddels gedeeld met de (markt)partijen. Gasleidingen Voor wat betreft de zonering rondom gasleidingen zal met de komst van de Omgevingswet gebruik gemaakt van een andere systematiek.

Er zal gewerkt gaan worden met z.g. aandachtgebieden. Dit wordt op dit moment uitgewerkt in het project Modernisering Omgevingsveiligheid (MOV) van het ministerie van IenW. Of dit ruimtelijke consequenties moet nog nader inzichtelijk gemaakt worden. 12

Milieuzonering Voor wat betreft de geitenhouderij is een zone opgenomen vanuit geuroptiek in het bestemmingsplan. Er zijn de laatste jaren verschillende onderzoeken uitgebracht bracht over de relatie van intensieve veehouderijen als geitenhouderijen en gezondheidsrisico’s (longontsteking). Inmiddels adviseert de GGD een grotere zone aan te houden rondom geitenhouderijen (2 km). Er lopen op dit moment nog wetenschappelijke onderzoeken. Vooralsnog kan uitgegaan worden van de zonering zoals deze opgenomen is in het bestemmingsplan. In het bestemmingsplan zijn daarnaast ook milieuzoneringen opgenomen ten aanzien van de begraafplaats en het crematorium.

2.2.4 Klimaatadaptatieve wijk Gemeente Deventer ziet het klimaatbestendig en het water robuust inrichten van de stad als een belangrijke opgave, die de leefbaarheid en de economie van de stad nauw raakt. Met een klimaatadaptieve inrichting van de stad willen we anticiperen op pieken in de waterafvoer, de noodzaak tot waterberging, het vasthouden van regenwater om verdroging te voorkomen en het voorkomen/beperken van hitte-stress. Hoe we dit precies gaan doen willen we uiterlijk 2020 duidelijk hebben, zodat ons stedelijk gebied in 2050 echt klimaatbestendig kan zijn. Vooruitlopend hierop wordt bij de inrichting van de buitenruimte nu al aandacht gevraagd voor een klimaat-adaptief ontwerp. Randvoorwaarden • Klimaat-adaptief ontwerpen van de woningen en openbare ruimte, waarbij de wijk wordt ingericht als een Bos en een Spons. Het tegengaan van hittestress, en het opvangen, bufferen, en infiltreren van hemelwater. In eerste instantie op eigen terrein en ook in de openbare ruimte. • Het openbaar groen moet lager liggen dan de openbare verharding zodat water ten alle tijden in het groen terecht kan komen.

• Toekomstbestendig sortiment toepassen bestand tegen klimatologische veranderingen • Minimalistisch toepassen van verharding in de openbare ruimte • Tegengaan van verharden van uitgeefbaar gebied via informatie en stimulatie • Partijen treden met elkaar in overleg voor het uitwerken van de waterstructuur en waterhuishouding, hier wordt ook het Waterschap bij betrokken. Op dit moment is de norm voor waterberging 10 mm op eigen terrein en dat daarnaast een maatgevende bui van eens per 100 jaar (48 uur) kan worden opgevangen/ infiltreren in het plangebied

2.2.5 Digitalisering en flexibiliteit Een toekomstbestendige wijk is ook een wijk die inspeelt op de mogelijkheden die de verdergaande digitalisering van de samenleving biedt. Innovatieve woon- en zorgconceptenkunnen wellicht bijdragen aan een transitie van intramurale naar extramurale zorg en meer zorgondersteuning in en vanuit de wijk. Of digitalisering kan nieuwe samenwerkingsvormen tussen de ketenpartners en inwoners van de wijk ondersteunen. Activiteiten worden ten gevolge van digitalisering minder plaatsgebonden, waardoor begrippen als plek en nabijheid een geheel nieuwe betekenis krijgen. De scheidslijnen tussen werk en vrije tijd, werk en thuis én tussen publiek en privaat vervaagt. De behoefte aan functiemenging op het schaalniveau 13

van gebouw of wijk neemt daarmee toe. Dit vraagt om flexibiliteit in het gebruik van de ruimte en het faciliteren van gemengde milieus en ontmoetingsplekken. Bij de ontwikkeling van de vervolgfasen is het belangrijk dat in de toekomst ingespeeld kan worden op nieuwe ontwikkelingen en technologieën. De verwachting is dat in Steenbrugge met name door het streven naar duurzame mobiliteit aanpassingen in het ruimtegebruik gewenst zijn. Bovendien biedt digitalisering mogelijkheden om bestaande ruimte, gebouwen, infrastructuur, etc. slimmer en efficiënter te benutten. Zo wordt mobiliteit in een hoog tempo ‘smarter’. Slimme mobiliteit kan leiden tot slimmere en ruimtebesparende parkeersystemen voor onder andere auto’s. Aandachtspunten • Op dit moment neemt parkeren een grote plek in bij de openbare ruimte. Het plan moet bij voorkeur dusdanig flexibel zijn dat deze ruimte in de toekomst een andere functie kan krijgen. Hierbij staat de gemeente tevens open voor nieuwe concepten op het gebied van autogebruik- en delen. • In de toekomst moeten er voldoende laadpunten in de wijk voor elektrische auto’s gerealiseerd kunnen worden. • Flexibiliteit in woningbouwplattegronden. • Centrale afhaalplekken voor afgifte digitale bestellingen (kluizen) waardoor bezorgers altijd kunnen afleveren en niet meer de hele wijk door hoeven.

2.3

Duurzaam

De ambitie van de gemeente bij de ontwikkeling van vervolgfase van Steenbrugge is een in alle opzichten toekomstbestendige en duurzame wijk. Dit was al de inzet bij de oorspronkelijke planvorming. In fase1 heeft dit geleid tot een gasloze wijk met woningen met een EPC=0. Voor de vervolgfasen is dit ook een majeure ambitie.

2.3.1 Duurzaam planconcept Het bestaande planconcept en de daarbij behorende hoofdstructuur van Steenbrugge is gebaseerd op duurzame uitgangspunten (opgenomen in het stedenbouwkundig plan ‘De harmonie en het bestemmingsplan). Gesloten grondbalans Het bestaande reliëf is uitgangspunt in Steenbrugge. Er is ontworpen vanuit de gedachte om op te hogen waar het al hoog is en te verdiepen waar het al laag is. Het nieuwe reliëf wordt zoveel mogelijk gemaakt binnen een gesloten grondbalans. Ecologie In het plan worden de belangrijkste bestaande ecologische waarden en structuren behouden. Te noemen valt het behoud van de lanen en het bos aan de Wechelerweg. Het bosgebied van de begraafplaats wordt uitgebreid. Er is gezocht naar continuïteit in de structuur. De wadizone legt een verbinding tussen de beide bosgebieden. De noord-zuid gerichte groenzone legt een verbinding met 14

het open landschap. Op een hoger schaalniveau is het Zandweteringpark onderdeel van de ecologische verbindingszone langs de Zandwetering. Beleving en bewustwording van het natuurlijk milieu is mogelijk door de wandel- en struinpaden in het plan. Gescheiden waterhuishouding In Steenbrugge wordt een verbeterd gescheiden rioolstelsel aangelegd. Het vuile hemelwater wordt daarmee afgevoerd naar het rioolgemaal. Schoon hemelwater wordt zoveel mogelijk geïnfiltreerd in de bodem, zodat het grondwatersysteem wordt aangevuld. Aan de randen van het Sallands Dorp wordt het hemelwater via open goten afgevoerd naar de omliggende wadi’s. Zichtbare waterafvoer draagt bij aan het educatieve aspect om bewust met water om te gaan. Prioriteit fiets en voetganger Steenbrugge wordt ontsloten door een weg met een 30-km verkeersregime, waarbij doorkruising van de wijk met autoverkeer wort geminimaliseerd. Hiermee wordt voor verplaatsingen in de wijk het gebruik van de fiets en lopen gestimuleerd. De ring zorgt voor een evenwichtige verkeerafwikkeling van de woonwijk naar de hoofdontsluitingswegen. Vanaf de ring worden alle buurtjes en bouwblokken ontsloten. Deze gebieden worden ingericht als erf waar stapvoets kan worden gereden. Daarnaast is er een fijnmazig stelsel van fiets- en wandelpaden ontworpen, waardoor recreëren in de directe woonomgeving aantrekkelijk wordt.

De openbare ruimte in het Sallands dorp kent verschillende autovrije gebieden. Het principe van parkeerhoven voor bewoners draagt bij aan de kwaliteit van de openbare ruimte. De mogelijke toekomstige busroute naar de wijk (vanuit Keizerslanden naar de Brink) zorgt voor een goede bereikbaarheid voor de bewoners en stimuleert het gebruik daarvan. Randvoorwaarde • In de vervolgfasen wordt minimaal voortgeborduurd op de in de 1e fase toegepaste duurzaamheidsprincipes met betrekking tot grondbalans, ecologie, gescheiden waterhuishouding, prioriteit aan fiets en voetganger en mogelijke busroute • De gemeente wenst samen met de markpartijen te verkennen hoe het bouwverkeer gedurende de periode van ontwikkeling wordt georganiseerd, waarbij tevens de link gelegd wordt met het realiseren van de 2de ontsluiting van Steenbrugge op de Raalterweg

2.3.2 Duurzaam bouwen en inrichten Evenals in fase 1 is bij de vervolgfase uitgangspunt het realiseren van zo duurzaam mogelijke woningen. Daarnaast zetten we in op een duurzame inrichting van de openbare ruimte (zie ook 2.2.4). Randvoorwaarden • Wat minimaal vast ligt op basis van huidig beleid en wetgeving voor nieuwbouw is dat: o de woningen worden gasloos o de woningen krijgen een EPC = 0 en moeten voldoen aan de BENG-norm (Bijna Energie Neutraal Gebouw). De BENG-eisen gaan voor nieuwe overheidsgebouwen in per 1 januari 2019. Voor alle overige nieuwbouw, zowel woningbouw als utiliteitsbouw, geldt dat alle vergunningaanvragen vanaf 1 januari 2020 moeten voldoen aan de BENG-eisen. Voor beide categorieën, overheids- en niet-overheidsgebouwen, geldt dus dat de BENG-eisen gelden bij de aanvraag omgevingsvergunning 15

o

•

•

optimalisatie gebruik zonne-energie bij ontwerp en verkaveling ook in relatie met wijkniveauklimaatadaptatie (water en temperatuur) o geen gebruik maken van tropisch/ buitenlands (hard)hout mits FSC Natuurinclusief bouwen, waarbij ruimte is voor andere organismen zoals planten, insecten, vogels en kleine zoogdieren door het realiseren van natuurvriendelijke groene daken en gevels, mogelijkheid tot nestgelegenheid voor vogels in de gevel, vleermuizenkasten, en insectenhotelsHet toepassen van duurzame materialen bij de inrichting van de openbare ruimte. Er wordt een visie gevraagd op circulair bouwen waarbij hergebruik van de toe te passen materialen en grondstoffen in de toekomst zoveel mogelijk het uitgangspunt is

2.3.3 Energievoorziening In de 1ste fase van Steenbrugge is gekozen voor een hybride oplossing qua energievoorziening. De koopwoningen en vrije sector huurwoningen hebben een individueel all-electric energiesysteem gekregen (luchtwarmtepomp gecombineerd met zonnepanelen). De sociale huurwoningen zijn aangesloten op het nog te verduurzamen warmtenet van Keizerslanden. Momenteel verkent Ennatuurlijk samen met de gemeente Deventer de mogelijkheden voor een verduurzaming en uitbreiding van de opweklocatie. Momenteel zien we dat technologie snel verandert en bestaande technologieën zoals zonnepanelen en accu’s ontwikkelen zich in een razend tempo. De ontwikkeling van de energietechniek leidt tot en bepaalde mate van onzekerheid over hoe energiesystemen in de toekomst moeten worden ontworpen. De uitdaging ligt in welk energiesysteem(en) er gebruikt gaat worden voor de vervolgfasen. De optie’s hiervoor zijn legio: zonne-energie, biomassa/ gas, waterstof, warmtenet, alleletric en/ of hybride oplossingen. Elk van deze systemen heeft voor- en nadelen (of zijn nog niet uitvoerbaar). Daarbij komt ook nog de uitdaging van de opslag van energie welke inherent zijn aan de toepassing van hernieuwbare energiebronnen. Voor de vervolgfasen is een op de toekomstgerichte keuze voor het energiesysteem van belang.

Het is de wens van de gemeente dat hierbij de toepassing van een ‘Smart Grid’ en de mogelijkheden voor het realiseren van een energieleverende wijk verkend worden. Er is verder een sterke infrastructuur nodig om in de toekomst auto’s van elektriciteit te voorzien, waarbij deze tevens ingezet kunnen worden als accu’s voor de wijk. Mogelijk dat een warmtenet ook (deels) in de vervolgfase ingezet kan worden. Voorwaarde is dat dit een lage temperatuur duurzaam warmtenet is waarbij sprake is van de toepassing van hernieuwbare energie (geen toepassing van fossiel gas). De keuze en daadwerkelijke realisatie van het energieconcept laat de gemeente evenals in fase 1 over aan de betrokken (markt)partijen. Aandachtspunten • Komen tot de keuze en realisatie van een toekomstgericht energiesysteem voor de diverse woningtypologien • Het verkennen van de mogelijkheden om een energieleverende woonwijk te realiseren en het toepassen van een ‘Smart Grid’

16

3

Vervolgstappen

Intentieovereenkomst De gemeente en de betrokken (markt)partijen zullen een intentieovereenkomst aangaan om de gewenste producten, planning, resultaten en verantwoordelijkheden vooraf te duiden. Hierbij gaat het concreet om het ontwikkelperspectief, businesscase, stedenbouwkundige verkenning en taxatie. In deze intentieovereenkomst wordt tevens ingegaan op totstandkoming residuele inbrengwaarde, financiele uitgangspunten, contractuele uitgangspunten, zekerheidsstellingen, etc.. Stedenbouwkundige verkenning Met dit Ontwikkelperspectief geeft de gemeente de ontwikkelende partijen inzicht in de wijze waarop de uitwerking van het planconcept voor de vervolgfases haar beslag moet krijgen. Op basis hiervan kunnen de ontwikkelende partijen een stedenbouwkundige verkenning (schetsontwerp) laten opstellen voor de vervolgfasen van Steenbrugge. Rol gemeente De regie voor het opstellen van de stedenbouwkundig verkenning ligt bij de ontwikkelende partijen. Vanuit haar publieke belang wil de gemeente betrokken worden bij het opstellen van dit stedenbouwkundig ontwerp (deelname aan werksessies). Het voor fase 1 opgestelde beleidskader en de actualisatie ervan in het ontwikkelperspectief zullen door de gemeente als toetsingskader bij de verdere planontwikkeling worden gebruikt. Rol omgeving/ adviesgroepen Een zorgvuldige communicatie met de omgeving is van belang.

Het is gewenst dat in ieder geval Yarden en Stichting IJssellandschap geconsulteerd worden gedurende het opstellen van de stedenbouwkundige verkenning. Het informeren van overige stakeholders als bewoners, Theehuis Van Bruggen, Kei13, etc.. is van belang. Daarnaast moeten de relevante gemeentelijke adviesgroepen (Beheergroep, Plan Advies Raad, Adviesraad Natuur en Milieu) betrokken worden bij het opstellen van de stedenbouwkundige verkenning. Locatieverkenning biomassa centrale Tot slot, bekend bij partijen is dat momenteel een locatieverkenning naar een biomasssa centrale wordt uitgevoerd. Dit kan consequenties hebben voor de volgende fasen van Steenbrugge.

17

Onderliggende documenten:

Stedenbouwkundig plan Steenbrugge ‘De Harmonie’ (november 2009) (bekend bij partijen) Beeldkwaliteitsplan Steenbrugge (2010) (bekend bij partijen) Bestemmingsplan Steenbrugge (2011) + herzieningen (zie www.ruimtelijkeplannen.nl) Uitwerkingsplan 1ste fase Steenbrugge (2015) (zie www.ruimtelijkeplannen.nl) Nota Parkeernormen Deventer (2013) (zie www.deventer.nl/parkeernormen) Programma van eisen openbare ruimte (www.pveopenbareruimte.deventer.nl)

18