2020-2224 Raadsvoorstel Oranjekwartier aankoop 36 woningen

RAADSVOORSTEL Onderwerp

Oranjekwartier-aankoop 36 woningen EigenBouw

Agendapunt Voorstelnummer Team

2020-002224 DEV-PRO

Portef.houder BenW-besluit d.d.:

Weth. De Geest 2 februari 2021

Voorstel 1. In te stemmen met de aankoop van 36 woningen van woningstichting EigenBouw en de exploitatie van deze woningen gedurende een periode van drie jaar, waarna de woningen worden terugverkocht aan Woonbedrijf Ieder1 en Phi/Hegeman. 2. In te stemmen met het beschikbaar stellen van een krediet ter hoogte van €2.300.000,- voor deze aankoop en de rentelasten hiervan te dekken uit de exploitatie opbrengst van de woningen. Kern van het raadsvoorstel Samen met de partners in het Oranjekwartier (EigenBouw, Woonbedrijf Ieder1 en PHI/Hegeman) is gezocht naar een oplossing voor de mogelijk ongeoorloofde staatssteun op de ontwikkeling van de 36 woningen. Op deze ontwikkeling zit een tekort van € -447.000,- Dit tekort moet teruggebracht worden tot onder de drempel van staatssteun € 200.000,- (de zogenaamde deminimis-regeling). Deze oplossing is gevonden door als gemeente de 36 woningen aan te kopen en deze voor 3 jaar door te exploiteren om deze vervolgens na 3 jaar terug te verkopen aan PHI/Hegeman en Woonbedrijf Ieder1. Vanwege het positieve exploitatieresultaat (huurinkomsten zijn groter dan de kosten voor onderhoud, rente, etc), op de woningen kan het tekort zo teruggebracht worden tot ca. € 180.000,waardoor er geen sprake meer is van mogelijk ongeoorloofde staatssteun. In de begroting 2021 is een totale bijdrage van circa € 1,2 miljoen opgenomen voor het Oranjekwartier.

Hierbij is uitgegaan van een gemeentelijke bijdrage van € 175.000 voor deze woningen. Deze bijdrage is toereikend als dekking voor dit verwachte tekort. Beoogd resultaat In het ontwikkelperspectief Oranjekwartier zijn de taken van de partners vastgelegd en is gewerkt aan uitvoeringsplannen. Twee van deze uitvoeringsplannen vormen gezamenlijk de ‘grondexploitatie’. 1. Ontwikkellocatie van de gemeente (Koninklijke driehoek): De verkoop van gemeentelijke grond op de Koninklijke driehoek, aan ontwikkelcombinatie PHI/Hegeman heeft een positief resultaat van + € 475.000,2. De locatie van de 36 woningen van EigenBouw: De aankoop van de 36 woningen van EigenBouw door ontwikkelcombinatie PHI/Hegeman is aanvankelijk geschat op een negatief resultaat van - € 447.000,- (Hier is sprake van mogelijk ongeoorloofde staatsteun en moet teruggebracht worden tot onder de € 200.000,-) In de vastgestelde stukken worden de Koninklijke driehoek (eigendom van de gemeente) en de aankoop van 36 woningen (Eigendom van EigenBouw) financieel als één exploitatie gezien. Dit om overschotten op de driehoek te kunnen verrekenen met tekorten op de aankoop van de 36 woningen (zogenaamde verevening).

Verevening tussen de ontwikkellocatie van de gemeente en de 36 woningen Omdat de gemeente participeert in deze ontwikkeling is een onderzoek naar mogelijke staatssteun uitgevoerd, gericht op deze zogenaamde ‘verevening’ tussen deze locaties. Dit onderzoek laat zien dat er sprake is van mogelijk oneigenlijke staatsteun door het tekort op de aankoop van de 36 woningen van EigenBouw (-€ 447.000,-).

/2 Conclusies ten aanzien van onderzoek staatsteun en aankoop 36 woningen a) Staatssteun kan worden toegestaan door de Europese Commissie (EC), indien het tekort op de aankoop van 36 woningen niet meer dan € 200.000,- bedraagt. Dit wordt de 'deminimis-regeling' genoemd. b) Bij de verkoop van woningen (36 woningen van EigenBouw) kan de huurovereenkomst gedurende 3 jaar niet door de rechtsopvolger (koper) worden opgezegd op basis van dringend eigen gebruik (o.a. vanwege de door de huurders zelf aangebrachte voorzieningen). Verbinding conclusie a) en b) vormt het doorexploiteren van de 36 woingen gedurende 3 jaar: PHI/Hegeman, woonbedrijf Ieder1 en de gemeente hebben onderzocht of het tot de mogelijkheden behoort om de woningen 3 jaar door te exploiteren en wat daarbij de mogelijke kansen, risico’s en te verwachten kosten en opbrengsten zijn. Doordat er een positief exploitatieresultaat op het doorexploiteren bestaat, wordt het tekort daarmee naar verwachting teruggebracht worden tot € 180.000,- en wordt voldaan aan de 'deminimis-regeling'. Is het accepteren van Staatsteun een mogelijk alternatief? Het alternatief om staatsteun te accepteren is om een tweetal redenen niet wenselijk: 1.

Het vermoedelijk resterende tekort van € 180.000,- is voor een bedrag van € 175.000,meegenomen in de kredietaanvraag bij de vaststelling van het ontwikkelperspectief Oranjekwartier door de gemeenteraad op 7 oktober. Het huidige tekort op de ontwikkeling is € 447.000,- Daarmee zou de krediet aanvraag verhoogd moeten worden. 2. De gemeente als nieuwe eigenaar kan geen succesvol beroep doen op dringend eigen gebruik (voor sloop / renovatie) gelet op de door bewoners zelfaangebrachte voorzieningen, waarmee formeel een periode van 3 jaar resteert, voordat een beroep daarop kan worden gedaan. Als partijen zijn wij daarom verplicht om de woningen na koop voor 3 jaar door te exploiteren. Kader 1. Ontwikkelperspectief Oranjekwartier - 7 Oktober 2020 vastgesteld door de gemeenteraad. 2. Raadsmededeling staatsteun (36 woningen) 10 november 2020. Argumenten ten behoeve van de raad Motivering om als gemeente de 36 woningen aan te kopen  De gemeente kan als enige partij het tekort terugbrengen tot onder de staatsteundrempel en daarmee in theorie geoorloofde steun verlenen om de exploitatie sluitend te krijgen door het tekort terug te brengen van € 447.000,- naar € 180.000,- negatief in 3 jaar.

 Als de gemeente aankoopt en na 3 jaar verkoopt aan Ieder1 en Phi/Hegeman, dan levert dit een voordeel op in de overdrachtsbelasting (in de afstemming en berekening tussen partners is uitgegaan van 2% (€ 43.200,-). In het kader van de samenwerking in de wijkgerichte aanpak voor ‘maatschappelijke waardecreatie’ wordt dit teruggeploegd in de wijkontwikkeling.  Er is hier niet sprake van een 'truc' om € 43.200 voor de ontwikkeling te behouden in plaats van dit aan de fiscus over te maken. Het aankopen van onroerend goed in het belang van een gebiedsontwikkeling met vooraf overeengekomen afspraken, is gebruikelijk in ruimtelijke ontwikkeling. De gemeente verkoopt de gronden voor ontwikkeling en behoud de grond voor openbare ruimte in de ontwikkeling.  Het verschil tussen de aankoopkosten en verkoopopbrengst wordt gedeeltelijk gecompenseerd door het opgebouwde exploitatieresultaat. Er resteert een bedrag van ca. € 180.000,- welke gedekt wordt uit het project Oranjekwartier. Er resteren geen aanvullende kosten (rente, index, apparaatskosten, etc), voor de gemeente. Het exploitatieresultaat is een gezamenlijke verantwoordelijkheid tussen Woonbedrijf Ieder1, Phi/Hegeman en de gemeente, waarbij partijen zijn overeengekomen dat de 36 woningen, 3 jaar na aankoop, terugverkocht worden voor de investeringssom inclusief kosten, waarbij € 180.000,- voor de gemeente resteert.

/3 

Als wij als gemeente niet tot aankoop overgaan dan betalen partijen op dit moment 8% overdrachtsbelasting (na 1-1-2021). Belasting die niet ingezet kan worden voor de wijkontwikkeling.

Motivatie om de 36 woningen niet aan te kopen  Contractueel zijn wij als gemeente niet verplicht om de woningen aan te kopen van EigenBouw. Het voorstel om dit als gemeente te doen, komt voort uit de hierboven beschreven voordelen voor de wijkontwikkeling Oranjekwartier en de wens vanuit de samenwerking.  Het risico op verkoop. Als gemeente kopen wij 36 woningen. De 36 woningen leveren wij na 3 jaar door voor hetzelfde bedrag. Dit wordt contractueel vastgelegd. Daarmee is er feitelijk geen gemeentelijke risico op de verkoop.  Het in eigendom nemen van de woningen door de gemeente zorgt ervoor dat ook het exploitatierisico van deze woningen naar de gemeente verplaatst. Dit is door alle partijen gedegen onderzocht (en getoets) op basis van huurcontracten en kosten voor tijdelijk beheer en het risico is daarmee zeer beperkt. Nemen de kosten harder toe dan begroot of is dit juist minder, dan zal dit het geprognosticeerde resultaat van € 180.000,- beïnvloeden. Dit is een gezamenlijk risico tussen PHI/Hegeman, Woonbedrijf Ieder1 en gemeente. Ketenpartners/ participatie Partners Samen met onze partners is gezocht naar een oplossing voor de mogelijk ongeoorloofde staatssteun. Alle partijen doen hun bijdrage in de exploitatie en daarmee kan het tekort onder de mogelijk ongeoorloofde staatsteun grens gebracht worden.

 Zo heeft EigenBouw de woningen gedurende de intentieperiode doorgeëxploiteerd. EigenBouw blijft de woningen voor € 60.000.- per woning inbrengen en zal geen marktwaarde indexatie op het vastgoed in rekening brengen.  Zowel PHI/Hegeman als Woonbedrijf Ieder1 zetten het exploitatievoordeel op de woningen in ten behoeve van de wijkontwikkeling. Het tekort wordt hiermee teruggebracht van -€ 447.000,- tot -€ 180.000,- waardoor er geen sprake meer is van mogelijk ongeoorloofde staatssteun. Bewoners De bewoners zijn begin 2020 geïnformeerd over het proces van sloop en renovatie en willen graag duidelijkheid wie de eigenaar wordt van de woningen en hoe het proces rondom de driejarige exploitatie eruit gaat zien. Financiële consequenties Het voorliggende voorstel heeft de volgende financiële consequenties:  Er is in 2021 een voorbereidingskrediet nodig ter hoogte van € 2.300.000,- voor de aankoop, bijbehorende kosten en het sociaal plan.  Gedurende de exploitatie is er een positief exploitatieresultaat van circa € 150.000,- per jaar. Het bedrag dat resteert na aftrek van de rentelasten voor het voorbereidingskrediet zal worden gestort in de Reserve Onroerende Zaken.

 Na drie jaar verkoopt de gemeente de woningen terug voor een bedrag van € 1.882.843, Het verschil tussen de aankoopkosten en verkoopopbrengst wordt gedeeltelijk gecompenseerd door het opgebouwde exploitatieresultaat. Er resteert een bedrag van ca. € 180.000,- welke gedekt wordt uit het project Oranjekwartier.  Dit bedrag is gebaseerd op een schatting waarin aanvullende gemeentelijke kosten (zoals rente, index, apparaatskosten, etc) zijn meegenomen. Het exploitatieresultaat is een gezamenlijke verantwoordelijkheid tussen Woonbedrijf Ieder1, Phi/Hegeman en de gemeente.

/4  

In de begroting 2021 is een totale bijdrage van circa € 1,2 miljoen opgenomen voor het Oranjekwartier. Hierbij is uitgegaan van een gemeentelijke bijdrage van € 175.000 voor deze woningen. Deze bijdrage is naar verwachting toereikend als dekking voor dit verwachte tekort. Vanwege de onzekerheid in de exacte hoogte van de exploitatie opbrengst is er een risico dat het tekort hoger uitpakt. Voorgesteld wordt dit risico op te vangen binnen het project (gezamenlijke verantwoordelijkheid van de partners) en daarom voor deze woningen op dit moment nog geen risicoreserve mee te nemen in de berekening van het weerstandsvermogen.

In de bijlage wordt inzicht gegeven in de gezamenlijk tussen partijen opgestelde exploitatiebegroting. Deze begroting is beoordeeld door het team Vastgoed. In de begroting is rekening gehouden met alle mogelijke kosten en opbrengsten. Zo zijn de kosten voor rente en indexering, maar ook verkoop en verhuiskostenvergoedingen meegenomen. Er blijven geen kosten ongedekt in de exploitatie. Betrokkenheid van de raad In de zomer van 2018 heeft de gemeente geconstateerd dat reeds bestaande overleggen onvoldoende perspectief boden voor verbetering van het Oranjekwartier als wijk in Keizerslanden. Daarop heeft de gemeente de regierol naar zich toe getrokken, met als doel om in samenwerking (Woonbedrijf Ieder1, EigenBouw, PHI/Hegeman, bewoners en gemeente) voor deze buurt stapsgewijs te komen tot verbetering van zowel het sociale als het fysieke domein. Dit heeft geleid tot de volgende stappen:  Begin 2019 heeft de raad het ambitiedocument voor deze wijk vastgesteld.  Op 26 oktober 2019 is de intentieovereenkomst ondertekend met Woonbedrijf Ieder 1, Stichting EigenBouw, PHI/Hegeman en de gemeente Deventer.  Het Ontwikkelperspectief Oranjekwartier is op 7 Oktober 2020 vastgesteld door de gemeenteraad. Voorafgaand aan de behandeling is de gemeenteraad uitgenodigd voor een rondleiding door de buurt.

 Bij de beeldvormende bespreking op 17 september heeft de portefeuillehouder toegezegd om de raad voor de begrotingsbehandeling te informeren over: de oplossingen voor mogelijk ongeoorloofde staatssteun bij de aankoop en ontwikkeling van 36 woningen van stichting EigenBouw.  Met de raadsmededeling van 10 november 2020 heeft het college uw raad hierover geïnformeerd. Het voorliggende raadsvoorstel is de uitwerking van de raadsmededeling van 10 november 2020.

Burgemeester en wethouders van de gemeente Deventer, de secretaris, de burgemeester,

M.A. Kossen

R.C. König