2020-2076 Raadsvoorstel Shita terrein - ontwikkelingsperspectief

RAADSVOORSTEL Onderwerp

Shita - ontwikkelingsperspectief

Agendapunt Voorstelnummer Team

2020-002076 DEV-PRO

Portef.houder BenW-besluit d.d.:

Weth. De Geest 8 december 2020

Voorstel 1. In te stemmen met verdere uitwerking van de planontwikkeling voor de Speeltuinlocatie door Rentree en de Solis Zorggroep; 2. het Shita terrein in ontwikkeling te brengen met een programma van circa 5 grondgebonden woningen in combinatie met appartementen (circa 16) conform de uitgangspunten in het biedboek; 3. een voorziening te treffen ter grootte van € 695.000 en dit te dekken uit de reserve onroerende zaken; De locaties Shita-terrein en Speeltuinlocatie in ontwikkeling nemen ten behoeve van woningbouw en huisvesting voor (zorgbehoevende) ouderen. Dit programma is een mooie aanvulling voor Voorstad Oost waarmee doorstroming binnen de wijk bevorderd kan worden en ouderen in hun wijk kunnen blijven wonen met zorg nabij huis. Het verwachtte dekkingstekort bedraagt bij deze ontwikkeling €695.000. Voorstel is dit tekort te dekken uit de reserve onroerende zaken, waar exploitatie voor- en nadelen van taakveld 0.3 mee worden verrekend. Zie hiervoor ook de “financiële consequenties”. Ondanks dit dekkingstekort is het voorliggende ontwikkelingsperspectief een aantrekkelijke ontwikkeling voor deze locatie waarbij naast maatschappelijk rendement ook op financieel vlak de beste prognose wordt behaald.

Kern van het raadsvoorstel Het voorliggende ontwikkelingsperspectief gaat uit van een wijze van ontwikkelen waarin op de Speeltuinlocatie een maatschappelijk programma wordt gerealiseerd door Rentree en Solis Zorggroep en op het Shita-terrein een uitvraag wordt gedaan aan de markt voor het realiseren van circa 5 grondgebonden woningen en 16 appartementen. Dit voorgesteld programma komt voort uit de scenariostudie waarin een juiste balans is gezocht naar maatschappelijk en financieel rendement (zie voor de resultaten het memo in de bijlagen). Maatschappelijk en financieel rendement Maatschappelijk gezien is dit programma zeer aantrekkelijk, omdat Rentree en Solis Zorggroep op de Speeltuinlocatie een gezamenlijk huisvestingsconcept willen ontwikkelen voor (zorgbehoevende) ouderen. Dit programma is een mooie aanvulling voor Voorstad Oost. Door deze woningen te realiseren kunnen ouderen langer in hun wijk (en woning) blijven wonen met passende zorg nabij huis. Ook willen de partijen een connectie met de buurt realiseren door het realiseren van een plek waar ontmoeting plaats kan vinden. Uitgaande van ontwikkeling van de locaties biedt dit programma de meest gunstige combinatie tussen maatschappelijk en financieel rendement. Dat neemt niet weg dat er een tekort van € 695.000 wordt geprognotiseerd.

Andere varianten leiden tot een nog hoger tekort en minder tot geen maatschappelijke meerwaarde. Ontwikkelingsperspectief Speeltuinlocatie Programma Rentree en Solis Zorgroep hebben in samenwerking met de gemeente een eerste schetsmodel voor de locatie ontwikkeld om de haalbaarheid te onderzoeken (een afbeelding van het model is opgenomen in de bijlagen). Dit model geeft ruimte aan 21 appartementen sociale huurwoningen voor

/2 ouderen van Rentree (3 bouwlagen hoog), 40 appartementen voor zorgbehoevende ouderen van Solis Zorggroep (2 bouwlagen hoog) en een plek voor ontmoeting in de vorm van buurtkamers. Ruimtelijk Wat betreft de bebouwing sluit de voorgenomen bebouwing aan op de directe omgeving door de geringe hoogte van 2 bouwlagen. Het accent van 3 bouwlagen wordt richting de hoek van de Henri Dunantlaan en de Rielerweg gesitueerd, zodat deze niet tot overlast van de omwonenden leidt. Rondom de bebouwing is voldoende ruimte voor groen en de bestaande bomen langs de Tjoenerstraat blijven behouden. Een oplossing voor parkeren dient nog nader uitgewerkt te worden, maar het streven is om het parkeren binnen de plangrenzen op te lossen met een ontsluiting richting de Tjoenerstraat en/of Gooierstraat. Sanering grond De vervuilde grond van de voormalige vuilstort bevindt zich voornamelijk op de Speeltuinlocatie. Voor het verkrijgen van een goed beeld over de aanwezige verontreiniging en de benodigde saneringswerkzaamheden is er een actualiserend bodemonderzoek uitgevoerd en heeft een adviesbureau kostenramingen gemaakt voor de sanering van de locatie. Wettelijk gezien hoeft niet alle vervuilde grond gesaneerd te worden, dit is erg kostbaar. Een leeflaag van 1m of een aaneengesloten verharding volstaat.

In een volgende fase dient een gedegen saneringsplan met bijbehorende kostenraming opgesteld te worden. Om het gewenste maatschappelijke programma te kunnen realiseren zal de gemeente bouwrijpe grond leveren aan Rentree en Solis Zorggroep volgens de grondprijsbrief. Voor het bouwrijp opleveren zal de gemeente de grond functioneel saneren. Het functioneel saneren bestaat uit het realiseren van een aaneengesloten verharding (t.b.v. parkeerterrein en bebouwing) en een leeflaag met een dikte van 1 meter ter plaatse van openbaargroen en tot voldoende diepte saneren ter plaatse van de aanleg van cunetten/kabel/leidingtrajecten. Ontwikkelingsperspectief Shita-terrein Openbare inschrijving Het Shita-terrein wordt op de markt gezet via een openbare inschrijving (geen aanbesteding zijnde). Hiervoor is een Biedboek opgesteld welke in de bijlage is opgenomen. Ontwikkelaars kunnen zich inschrijven met een bod en een plan voor het terrein waarop een selectie op prijs en kwaliteit plaats vindt. De inschrijving staat open voor alle ontwikkelaars en bedrijven die voldoen aan de gestelde eisen. De kwaliteit van het plan wordt beoordeeld op ruimtelijke invulling, programmatische invulling, duurzaamheid (waaronder natuurinclusief bouwen) en sociale duurzaamheid.

De beoordeling wordt gedaan door een beoordelingscommissie samengesteld uit personen met diverse disciplines van de gemeente (denk aan: projectmanagement, stedenbouw, verkeer, wonen, duurzaamheid en makelaardij). Daarnaast krijgen ook de omwonenden een stem. Aan de hand van de kwalitatieve beoordeling en het bod komt de beoordelingscommissie met een advies via de portefeuillehouder naar het college van B&W. Het college van B&W besluit of er over gegaan wordt tot gunning en verkoop van het perceel Programma Vanuit de gemeente zijn ruimtelijke kaders en een programma opgesteld. Het programma bestaat uit: circa 5 grondgebonden woningen van 2 bouwlagen en een ondergeschikte derde bouwlaag (50% van het bebouwingsoppervlak) en circa 16 appartementen in een bouwvolume van maximaal 4 bouwlagen hoog. De grondgebonden woningen in de prijsklassen middenduur en duur, voor de appartementen worden geen kaders gegeven voor de gehanteerde prijscategorieën.

/3

Ruimtelijk De grondgebonden woningen vormen de overgang van de bestaande woningen naar het appartementengebouw. Hoe de bouwvolumes exact gesitueerd worden laten we over aan de geselecteerde ontwikkelaar, wel worden er ruimtelijke kaders en kaders omtrent de beeldkwaliteit meegegeven in het Biedboek en de beeldkwaliteitwijzer Voorstad Oost. De parkeeropgave van het plan moet binnen de te ontwikkelen kavel gerealiseerd worden. Sanering grond De kavel wordt bouwrijp geleverd, dat wil zeggen zonder obstakels tot 1 meter minus maaiveld (m.u.v. een te behouden boom en nutsvoorzieningen). Ter plaatse van de voormalige stortplaats is een schone leeflaag aanwezig van minimaal 1 meter. Beoogd resultaat Een ontwikkeling van het Shitaterrein en de Speeltuinlocatie welke bijdraagt aan de ontwikkeling van woningen in Deventer met een maatschappelijk rendement door het realiseren van 5 grondgebonden woningen en circa 77 appartementen, waarvan 61 voor (zorgbehoevende) ouderen. Kader  Nota 2018-000426-Voorbereidingskrediet-Shita met bijbehorend raadsvoorstel  Nota 2020-001590-Shita (besluit B&W inzake scenario-keuze) Argumenten ten behoeve van de raad Argumenten voor:  Wanneer Rentree en Solis Zorggroep de Speeltuinlocatie ontwikkelen wordt er een maatschappelijk rendement behaald.

Huisvesting specifiek voor (zorgbehoevende) ouderen is een goede aanvulling voor deze wijk, met deze ontwikkeling kunnen de ouderen die in Voorstad Oost wonen zolang mogelijk in hun vertrouwde wijk blijven wonen en zorg nabij huis krijgen  Ontwikkeling van het Shita-terein maakt nieuwe woningbouw mogelijk en draagt daarmee bij aan de woningbouwopgave waar Deventer voor staat.  Het voorgestelde ontwikkelingsperspectief is, ondanks dat er een tekort wordt geprognotiseerd, financieel het meest aantrekkelijk.  Door onderzoek is een goed beeld verkregen van de aanwezige verontreiniging en de benodigde saneringswerkzaamheden. De ontwikkelingsstrategie is er op gericht de kosten en de risico’s te beheersen Argumenten tegen:  Wanneer Rentree en Solis Zorggroep gaan ontwikkelen levert de gemeente bouwrijpe grond aan. De gemeente zal in die zin de risico's dragen over het saneren van de Speeltuinlocatie. Door het actualiserend bodemonderzoek is een goed beeld verkregen van de aanwezige verontreiniging en de benodigde saneringswerkzaamheden. Belangrijkste ervaring uit de realisatie van de nabij gesitueerde fietstunnel is dat wijziging van de uitvoering tijdens de realisatie leidt tot onverwachte extra kosten. Een goedesamenwerking en afspraken met de partijen is van belang in de vervolgfase.

 Een ander risico is dat de biedingen voor het Shita-terrein lager gaan uitvallen dan verwacht indien de Corona-crisis invloed gaat krijgen op de woningmarkt.  Door intensieve samenwerking met Rentree en Solis kan er meer tijd nodig zijn om tot ontwikkeling te komen op de Speeltuinlocatie, dit kan leiden tot meer plankosten dan vooraf geraamd.

/4

Ketenpartners/ participatie Er is een klankbordgroep voor dit project. Zij zijn gehoord over het programma op beide locaties. De reactie van de klankbordgroep over het ontwikkelingsperspectief voor de Speeltuinlocatie was overwegend positief. Er werden alleen kritische vragen gesteld die van toepassing zijn bij een verdere uitwerking van het plan. Ook heeft de klankbordgroep positief gereageerd op het ontwikkelingsperspectief van het Shita-terrein en het bijbehorende Biedboek. Zij blijven graag betrokken bij de verdere ontwikkelingen van beide locaties. Rentree en Solis zorgroep zullen de partners worden voor de Speeltuinlocatie. Beide partijen willen in nauwe samenwerking met de gemeente de plannen vormgeven om tot een optimaal plan te komen voor deze locatie. Het opgestelde schetsplan dient als basis voor de verdere uitwerking. De afspraken worden vastgelegd in een verkoopovereenkomst. Financiële consequenties In maart 2018 heeft de raad een voorbereidingskrediet beschikbaar gesteld voor het opstellen van een ontwikkelingsperspectief voor het Shita-terrein en de Speeltuinlocatie (RV 2018-000426). Met als doel om op deze braakliggende terreinen woningbouw te realiseren en daarmee de herstructurering van Voorstad Oost af te ronden.

In de tussentijd is het krediet een aantal keer opgehoogd via de voortgangsrapportages waarmee het totale beschikbaar gestelde krediet €267.500 is geworden. De huidige situatie laat zien dat de ontwikkeling van beide terreinen niet financieel neutraal plaats kunnen vinden, er is sprake van een dekkingstekort. Onder het kopje “financiële context” wordt de huidige financiële situatie toegelicht, voorstel hoe met deze situatie om te gaan staat beschreven onder “dekkingsvoorstel”. Financiële context Tot en met 20-11-2020 zijn de volgende kosten gemaakt voor het Shita-terrein: Boekwaarde grond/opstallen € 36.000 Reeds gemaakte kosten (plankosten) € 102.000 Totaal € 138.000 Tot en met 20-11-2020 zijn de volgende kosten gemaakt voor de Speeltuinlocatie: Boekwaarde grond/opstallen € 417.000 Reeds gemaakte kosten (plankosten, sloop en € 161.000 sanering) Totaal € 578.000 Voor beide locaties samen bedragen de boekwaarde, vermeerderd met de reeds gemaakte kosten per 20-11-2020 € 716.000. Bij het beschikbaar stellen van het voorbereidingskrediet werd er nog van uitgegaan dat de ontwikkeling financieel neutraal kon plaatsvinden.

De nadere studie heeft uitgewezen dat de hoge boekwaarde van circa €450.000 (€417.000 op Speeltuinlocatie en €36.000 op Shita-terrein) in combinatie met de noodzakelijke kosten als gevolg van de bodemverontreiniging niet kunnen worden goedgemaakt door de opbrengsten uit de ontwikkeling. De boekwaarde op de Speeltuinlocatie is in 2011 ontstaan nadat in het kader van de ontwikkelingen binnen de herstructurering Voorstad Oost deze gronden werden overgenomen van Rentree voor een bedrag wat gelijk stond aan de WOZ-waarde in 2011. Daarmee werd de verplaatsing van speeltuinvereniging De Driehoek mogelijk. De (resterende) boekwaarde die, na overname, aan de locaties in 2011 is toegekend werd bepaald door de ontwikkelmogelijkheden van de locatie en de verkoopwaarde van het voormalige speeltuingebouw (buurthuis) aan de Gooijersstraat. In de

/5 nieuwjaarsnacht van 2018 is er brand ontstaan in het wijkgebouw waardoor het gebouw alsnog gesloopt moest worden in mei 2018. De boekwaarde is ìn afwachting van de ontwikkeling niet afgewaardeerd. Het beschikbaar gestelde voorbereidingskrediet is in de tussentijd een aantal keer opgehoogd via de voortgangsrapportages. De ophogingen waren noodzakelijk in verband met onvoorziene omstandigheden welke in verband staan met de aangetroffen vervuiling/bodemverontreiniging die een grote impact heeft op de ontwikkelingsmogelijkheden. Hierdoor was onder andere meer onderzoek en overleg nodig dan gepland om te beoordelen op welke wijze er een optimum kan worden gecreëerd tussen enerzijds de grondopbrengsten en anderzijds het ruimtelijk aanvaardbare programma op deze locatie. Ook de stikstofproblematiek in 2019 speelde een rol. Dekkingsvoorstel In het voorgestelde ontwikkelingsperspectief is de geprognotiseerde afschrijving €695.000. Indien de gemeente de locatie niet gaat ontwikkelen, betekent dit dat de boekwaarde van de grond en opstallen en minimaal de reeds gemaakte plankosten afgeboekt moeten worden, totaal €716.000. Voorstel is een voorziening te treffen om het tekort van €695.000 te dekken uit de reserve onroerende zaken, waar exploitatie voor- en nadelen van taakveld 0.3 mee worden verrekend.

Na verkoop en ontwikkeling vervalt een structureel negatief exploitatieresultaat van deze locatie van €11.000. Hier is in de prognose van de Reserve Onroerende Zaken reeds rekening mee gehouden. Na vaststelling van dit ontwikkelingsperspectief wordt een grex opgesteld ten behoeve van de ontwikkeling van de locaties. Betrokkenheid van de raad Na vaststelling van dit raadsvoorstel en daarmee de ruimtelijke en financiële uitgangspunten wordt de raad via raadsmededeling op de hoogte gesteld over het geselecteerde plan voor het Shita-terrein. Uiteindelijk zal de raad de grex en de bestemmingsplannen voor beide locaties dienen vast te stellen.

Burgemeester en wethouders van de gemeente Deventer, de secretaris, de burgemeester,

M.A. Kossen

R.C. König