2020-2076 Biedboek Shita versie college
Tekst van het document
Biedboek Ontwikkeling voormalig Shita- terrein Deventer OPENBARE VERKOOP BIJ INSCHRIJVING
Auteur:
M.A. Bootsma / E.H. Jonkers
Datum:
december 2020
Referentie:
147076-2019
Versie:
2.1
Status:
concept
VOORWOORD: Voor u ligt het biedboek voor de openbare verkoop van de prachtige locatie het Shita-terrein in de Deventer wijk Voorstad Oost. Op deze locatie is de gemeente van plan woningbouw te laten realiseren. Woningbouw die past binnen het karakter van de wijk, die wordt omarmd door de bewoners van de wijk en die duurzaam is. Om tot de meest geschikte koper te komen wordt er een procedure doorlopen. Er is hierbij geen sprake van een formele aanbesteding. Het definitieve besluit om tot gunning aan de geselecteerde partij over te gaan wordt uiteindelijk genomen door het College van Burgemeester en Wethouders. In dit biedboek, met de bijbehorende bijlagen, vindt u de informatie die noodzakelijk is voor het uitbrengen van een bieding. Wij wensen u veel succes bij uw inzending.
Biedboek Shita-locatie
Pagina 2 van 30
Inhoudsopgave 1. Inleiding ............................................................................................................................................... 5 1.1
Algemene informatie locatie ................................................................................................... 5
1.2 De verkoopprocedure ................................................................................................................... 6 1.3 Leeswijzer ...................................................................................................................................... 7 2. Informatie over het gebied ................................................................................................................. 8 2.1 Locatie ‘Shita- terein’..................................................................................................................... 8 2.2 Verkeer en parkeren.................................................................................................................... 10 2.3 Stikstof ......................................................................................................................................... 10 3. De ambitie en kaders voor de invulling van de locatie. .................................................................... 11 3.1 Ruimtelijke uitgangspunten ........................................................................................................ 11 3.2 Woningbouwprogramma ............................................................................................................
11 3.3 Fysieke duurzaamheid ................................................................................................................. 12 3.4 Sociale Duurzaamheid ................................................................................................................. 12 3.5 Bestaande ruimtelijke en planologische kaders .......................................................................... 12 3.5.1 Bestemmingsplan ................................................................................................................. 13 3.5.2 Visie Voorstad Oost .............................................................................................................. 13 3.5.3 Beeldkwaliteitwijzer Voorstad Oost ..................................................................................... 14 3.5.4 Kaders openbare ruimte....................................................................................................... 15 3.6 Milieuaspecten ............................................................................................................................ 16 4. Verkoopprocedure ............................................................................................................................ 20 4.1 Algemeen.....................................................................................................................................
20 4.2 Procedure .................................................................................................................................... 21 4.3 In te dienen stukken .................................................................................................................... 21 4.3.1 Uitsluitingsgronden .............................................................................................................. 22 4.3.2. Schetsontwerp (envelop 1) ................................................................................................. 23 4.3.3 Planning op hoofdlijnen (envelop 1) .................................................................................... 23 4.3.4 Bod (envelop 2) .................................................................................................................... 23 4.4 Beoordeling ................................................................................................................................. 24 4.4.1 Beoordeling kwaliteit ......................................................................................................... 24 4.4.2 Beoordeling omwonenden (maximaal 40 punten)............................................................ 26 4.4.3 Beoordeling bod ................................................................................................................
27 4.4.4 Eindscore ........................................................................................................................... 27 4.5 Vragenrondes ............................................................................................................................ 27
Biedboek Shita-locatie
Pagina 3 van 30
4.5.1 Vragenronde 1 ...................................................................................................................... 27 4.4.2 Vragenronde 2 ...................................................................................................................... 27 4.5. Vervolg........................................................................................................................................ 28 5. Bijlagen .............................................................................................................................................. 29
Biedboek Shita-locatie
Pagina 4 van 30
1. Inleiding De gemeente Deventer biedt via verkoop bij inschrijving de locatie Shita-terrein gelegen aan de Rielerweg in de wijk Voorstad Oost te koop aan voor herontwikkeling tot woningbouw. Een unieke kans! Het afgelopen decennium heeft de gemeente gewerkt aan de herstructurering van Voorstad Oost. De leefbaarheid en veiligheid van deze vooroorlogse wijk in de oude schil is het afgelopen decennium sterk verbeterd door diverse maatregelen en projecten. Binnen Voorstad Oost ligt het Shita-terrein nog braak, in afwachting van een definitieve invulling tot woongebied. Uitgangspunt van de verkoopprocedure voor de gemeente Deventer is het selecteren van een koper met het beste bod in combinatie met het beste plan voor deze locatie. Voor de inschrijver bevat dit biedboek de relevante informatie over het plangebied en de verkoopprocedure die de gemeente Deventer gaat hanteren. Overige van belang zijnde informatie bij de uitvraag zijn als bijlagen toegevoegd.
1.1 Algemene informatie locatie Het Shita-terrein is gelegen in Voorstad Oost, meer specifiek in de buurt Rielerweg-Oost. De Henry Dunantlaan is de scheidslijn tussen het vooroorlogse deel in het westen en een naoorlogs deel ‘De Bekkummer’ in het oosten. De Henry Dunantlaan maakt deel uit van het Hanzetracé, één van de hoofdentrees naar de 20e-eeuwse woon- en werkgebieden in de stad. De locatie ligt op ca. 1,5 km van de binnenstad van Deventer.
Afbeelding 1: Ligging plangebied in Deventer
Het plangebied bestaat uit het gebied ‘Shita-terrein’ gelegen ten noorden van de Rielerweg, tussen Tjoenerstraat en Henri Dunantlaan. Zie afbeelding 2 voor een luchtfoto van het plangebied. Het gebied wordt momenteel beheerd door omwonenden.
Biedboek Shita-locatie
Pagina 5 van 30
Shita-terrein
Afbeelding 2: Luchtfoto van het plangebied
De Kadastrale oppervlakte van het Shita-terrein is: 4.069 m2. Zie (bijlage-T1) voor de verkooptekening met de verdere kadastrale gegevens. Ten zuiden van het Shita-terrein stond voorheen een wijkgebouw waarin de wijk- en speeltuinvereniging de Driehoek gevestigd was. Voor deze locatie worden plannen gemaakt door Rentree en Solis Zorggroep om een concept voor (zorgbehoevende) ouderen te realiseren.
1.2 De verkoopprocedure Voor de verkoop van de locatie wordt de markt uitgedaagd om met een bod en een plan te komen dat invulling geeft aan dit gebied met woningbouw. De invulling dient rekening te houden met de belemmering van de voormalige vuilstortplaats in de bodem en te passen bij het karakter van de wijk Voorstad Oost. In hoofdstuk 3 worden de wensen en kaders voor dit gebied verder toegelicht. De gemeente kiest ervoor om de locatie te verkopen via een gunningsfase. Informatie is verkrijgbaar via www.deventerverkoopt.nl. Het betreft een verkoop bij inschrijving waarop het aanbestedingsrecht niet van toepassing is. Iedereen is bevoegd om een inschrijving te doen, mits aan de gestelde voorwaarden wordt voldaan. De voorwaarden en uitgangspunten voor deelname staan beschreven in dit biedboek (zie hoofdstuk 4, Verkoopprocedure). Indien niet wordt voldaan aan de gestelde voorwaarden en bepalingen, wordt een inschrijving niet geaccepteerd en wordt deze uitgesloten van verdere procedure. De kavel wordt bouwrijp geleverd, dat wil zeggen zonder obstakels tot 1 meter minus maaiveld (m.u.v. de te behouden boom, de transformatorruimte en kabels/ leidingen Enexis). Ter plaatse van de voormalige stortplaats is een schone leeflaag aanwezig van minimaal 1 meter. Na gunning is de Biedboek Shita-locatie
Pagina 6 van 30
koper geheel verantwoordelijk voor de totstandkoming van het plan, inclusief ruimtelijke procedure, eventuele sanering stortplaats en aanleg en/of aanpassing van openbare ruimte.
1.3 Leeswijzer Hoofdstuk 1 is de inleiding op de uitvraag. Hoofdstuk 2 gaat dieper in op de huidige situatie van het gebied. Hoofdstuk 3 bevat een beschrijving van de gewenste ambitie en kaders voor invulling van de locatie Hoofdstuk 4 tenslotte bevat een beschrijving van de verkoopprocedure.
Biedboek Shita-locatie
Pagina 7 van 30
2. Informatie over het gebied 2.1 Locatie ‘Shita- terein’ Het plangebied bestaat uit het gebied ‘Shita-terrein’, gelegen in de hoek Rielerweg, tussen Tjoenerstraat en Henri Dunantlaan. Aan de zijde van de Henri Dunantlaan ligt een geluidzone over het hele gebied, welke wordt veroorzaakt door het verkeer op deze laan. Meer informatie hierover wordt beschreven in §3.7. Het vigerende bestemmingsplan voor deze locatie is ‘Voorstad Oost / Rielerenk’, vastgesteld op 24 mei 2012, is te vinden op www.ruimtelijkeplannen.nl. De kaart van het plangebied is opgenomen in bijlage-T2.
Afbeelding 3: Luchtfoto van het plangebied en omgeving, voorjaar 2019
Het Shita-terrein ligt ten noorden van de Rielerweg en wordt omsloten door de RielerwegTjoenerstraat-bestaande woonbebouwing-Henri Dunantlaan. Op deze locatie heeft tot 2008 de zgn. Shitaflat gestaan, met daarbij een beheerderswoning aan de zijde van de Tjoenerstraat. De flat en woning zijn gesloopt, maar de funderingen en ook de verhardingen van de voormalige parkeerplaats zijn nog aanwezig. Bij het bouwrijpmaken zullen deze verwijderd worden.
Afbeelding 4: Luchtfoto ‘Shita-terrein’, voorjaar 2019
Biedboek Shita-locatie
Pagina 8 van 30
Het terrein wordt beheerd door omwonenden en is afgesloten met een hekwerk. Op de hoek Rielerweg/Henri Dunantlaan staat een boom die behouden moet blijven. Ook de bestaande bomen in het trottoir langs de Tjoenerstraat moeten behouden blijven. De huidige bestemming van de locatie is ‘maatschappelijk’ met de dubbelbestemming ‘archeologische verwachtingswaarde’. Voor de archeologische verwachtingswaarde wordt verwezen naar bijlage-R1.
Afbeelding 5: Uitsnede bestemmingsplankaart ‘Shita-terrein’ (bron: www.ruimtelijkeplannen.nl)
Aan de westzijde van het terrein staat een middenspanningsruimte van Enexis. In een strook langs de bestaande woningen aan de Tjoenerstraat liggen midden- en laagspanningskabels van Enexis. Overige kabels en leidingen van nutsbedrijven liggen langs de rand van het plangebied in openbaar gebied (bron: klic-melding d.d. 20 februari 2019). Indien het voor de plantontwikkeling noodzakelijk is om de kabels en leidingen aan te passen en/of te verleggen dient de koper in overleg te gaan met de Nutsbedrijven.
Afbeelding 6: Uitsnede klic- melding, voorjaar 2019 (indicatief)
Biedboek Shita-locatie
Pagina 9 van 30
2.2 Verkeer en parkeren De Henri Dunantlaan is een hoofdontsluitingsweg en onderdeel van het Hanzetracé. De maximumsnelheid op deze weg is 50 km/h. Dagelijks maken ca. 28.000 motorvoertuigen gebruik van deze weg. De verwachting is dat dit in 2030 zal stijgen naar ca. 34.000 motorvoertuigen. Een ontsluiting voor autoverkeer van het plan en/ of kavels op de Henri Dunantlaan is niet toegestaan. De Tjoenerstraat en Rielerweg zijn woonstraten, ingericht als 30 km zone. De Rielerweg is van de Tjoenerstraat tot de Brinkgreverweg een fietsstraat waar auto’s te gast zijn. Vanaf de Tjoenerstraat splitst de Rielerweg zich in een vrij liggend fietspad in twee richtingen dat via een tunnel onder de Henri Dunantlaan doorloopt, en een weg voor gemengd verkeer op maaiveld die aansluit op de Henri Dunantlaan. Voor auto’s is dit weggedeelte naar de Henri Dunantlaan eenrichtingsverkeer, voor fietsers kan er in twee richtingen worden gereden. Bij de aansluiting op de Henri Dunantlaan kan alleen in zuidelijke richting worden ingevoegd. Het parkeren voor de bestaande woningen vindt grotendeels plaats op openbare parkeerplaatsen. In de huidige situatie wordt door de omwonenden parkeerdruk ervaren. De ontwikkeling van het plangebied mag niet leiden tot een verhoging van de parkeerdruk. Dit betekent dat de parkeerbehoefte van het plan binnen het plangebied ingevuld moet worden.
Ook openbare parkeerplaatsen die verloren gaan door ontsluiting e.d. moeten binnen het plangebied gecompenseerd worden en een openbare status hebben. De parkeernormen die Deventer hanteert staan vermeld op: www.deventer.nl/parkeernormen. Er is een mogelijkheid om af te wijken van de parkeernorm, mits dit goed onderbouwd is. Gemeente is voorstander van slimme mobiliteitsconcepten.
2.3 Stikstof Voor dit gebied is een quick scan Aerius berekening gemaakt op basis van een concept woningbouwprogramma. Aan deze berekening kunnen geen rechten worden ontleend. Op basis van het plan zal koper zelf moeten zorgen voor alle onderzoeken en berekeningen die noodzakelijk zijn voor ruimtelijke procedures en vergunningen. Dit is voor rekening en risico van de koper. De quick scan berekening is bijgevoegd als bijlage-R4.
Biedboek Shita-locatie
Pagina 10 van 30
3. De ambitie en kaders voor de invulling van de locatie. De koper van de locatie dient de locatie te ontwikkelen met woningbouw. Voor het ontwikkelen van het plangebied zijn er ambities en gelden er kaders. De kaders zijn gebaseerd op bestaand en vastgesteld beleid. De ambities, uitgangspunten en kaders worden in de volgende paragrafen beschreven. 3.1
Ruimtelijke uitgangspunten
3.2
Woningbouwprogramma
3.3
Fysieke duurzaamheid
3.4
Sociale duurzaamheid
3.5
Bestaande ruimtelijke en planologische kaders
3.6
Milieuaspecten
3.1 Ruimtelijke uitgangspunten Er zijn ruimtelijke uitgangspunten geformuleerd voor de planontwikkeling. In bijlage-T4 zijn een aantal uitgangspunten in een kaart opgenomen. De verdere uitgangspunten zijn: Het voorgestelde nieuwe stedenbouwkundig plan past in de stedenbouwkundige visie voor Voorstad Oost: o De benadering van de locatie is die van een “woonpark”, d.w.z. grondgebonden in combinatie met een appartementen woongebouw in 4 lagen in een robuuste groene setting. o De bebouwing dient aan te sluiten bij de karakteristiek van de aangrenzende gebouwde omgeving: voor het plangebied en de directe omgeving geldt Welstandsgebied “Jaren ‘20’30-tuindorpen” uit de Welstandsnota. De situering van de bebouwing houdt rekening met zichtlijnen vanaf de Henri Dunantlaan en in de lengteas van de Rielerweg en de Nico Bolkesteinlaan; Het plan voldoet aan de eisen met betrekking tot de geluidzone bij de Henry Dunantlaan; Behoud bomen Tjoenerstraat en boom in de hoek Henry Dunantlaan/ Rielerweg; Parkeren binnen de plangrenzen; Bereikbaarheid parkeren/ plangebied voor auto’s vanaf Tjoenerstraat; De nieuwe bebouwing houdt rekening met de privacy van de bewoners aan de Tjoenerstraat en Henri Dunantstraat en past qua maat en schaal bij deze woningen. Dat wil zeggen 2 bouwlagen hoog met een mogelijke 3e laag die ondergeschikt is (50% van het oppervlak) aan de eerste 2 bouwlagen.
3.2 Woningbouwprogramma Het woningbouwprogramma op de Shita-locatie biedt kansen om in Voorstad-Oost een woonmilieu toe te voegen dat bijdraagt aan de mogelijkheden voor doorstroming op de woningmarkt binnen de eigen buurt en kan aansluiten bij de identiteit van het gebied. Globaal programma De grondgebonden koopwoningen in een mix van prijscategorieën middenduur (€225.000 €275.000) en duur (> €275.000) die aansluiten op de bestaande voorraad; Voor appartementen worden geen kaders meegegeven voor de te hanteren prijscategorieën, maar uitgangspunt is dat de appartementen minimaal 50 m² GBO zijn en levensloopbestendig. We vertrouwen erop dat de koper appartementen realiseert die Biedboek Shita-locatie
Pagina 11 van 30
kwaliteit toevoegen aan de buurt, passend en aansluitend bij de huidige samenstelling van de buurt. Het dienen koopappartementen te zijn; Voor statistische informatie over de buurt kunt u terecht op www.staatvandeventer.nl; Het is wenselijk dat in het woningbouwprogramma louter koopwoningen opgenomen worden; Bij de verkoop van de woningen (grondgebonden en appartementen) wordt een zelfbewoningsplicht van minimaal 2 jaar opgenomen.
Voor de volledige woonvisie van de gemeente Deventer: zie bijlage-I1.
3.3 Fysieke duurzaamheid Een samenvattend statement voor de duurzame ontwikkeling van de locatie: “Nieuwe bewoners en buurtbewoners/bezoekers leven en verblijven in een natuurinclusieve, klimaatadaptieve omgeving, ingericht met groen en water; er is biodiversiteit met ruimte voor insecten, vogels en vleermuizen. Het is er koeler in de zomer, er is geen wateroverlast; er wordt minder energie verbruikt, de benodigde energie komt uit hernieuwbare bronnen en het project houdt rekening met circulaire materialen.” De onderwerpen voor de uitgangspunten m.b.t. fysieke duurzaamheid: Het besparen en oogsten van energie; Circulair ontwikkelen / meervoudig ruimtegebruik; Natuurinclusief bouwen; Klimaatadaptatie, water, mobiliteit, voeding, communicatie. Voor toelichting over de ambities met betrekking tot fysieke duurzaamheid zie bijlage-I2 voor het Inspiratiedocument fysieke duurzaamheid van april 2019.
3.4 Sociale Duurzaamheid Een samenvattend statement voor de sociale duurzaamheid welke de gemeente ambieert voor de locatie: "Sociaal duurzame woonlocaties zijn plaatsen waar mensen willen wonen, nu en in de toekomst. Ze voldoen aan uiteenlopende behoeften van bestaande en toekomstige bewoners, houden rekening met het leefmilieu en dragen bij aan een hoge kwaliteit van leven. Ze zijn gezond, veilig, dragen bij aan eigenaarschap en sluiten niemand uit."1 Voor verdere toelichting over de ambities met betrekking tot sociale duurzaamheid zie bijlage-I3 voor het inspiratiedocument sociale duurzaamheid van april 2019. Het onderwerp ‘Eigenaarschap’ maakt in ieder geval onderdeel uit van de visie op sociale duurzaamheid.
3.5 Bestaande ruimtelijke en planologische kaders De gemeente hecht er grote waarde aan dat de ontwikkelingen in het plangebied een samenhangend geheel vormen en aansluit bij de omgeving. 1
Deze definitie is afgeleid van de definitie van het Akkoord van Bristol (2005) en is aangepast aan de schaal en functie van de Shita-terrein,
speeltuinlocatie en directe omgeving.
Biedboek Shita-locatie
Pagina 12 van 30
Voor het plangebied gelden reeds de volgende ruimtelijke kaders: - 3.6.1 Huidige bestemmingsplan “Voorstad Oost / Rielerenk” (2012); - 3.6.2 Visie Voorstad Oost (2009); - 3.6.3 Beeldkwaliteitwijzer Voorstad Oost; - 3.6.4 Programma van Eisen Openbare Ruimte Deventer.
3.5.1 Bestemmingsplan In paragraaf 2.1 wordt in afbeelding 5 een uitsnede van de huidige bestemmingsplankaart weergegeven. Op www.ruimtelijkeplannen.nl is het volledige bestemmingsplan te raadplegen. Om de locatie te kunnen ontwikkelen is er een wijziging van het bestemmingsplan noodzakelijk. Gemeente werkt mee aan een wijziging van het bestemmingsplan op basis van het plan. De koper zal voor eigen rekening en risico aan de hand van het ontwikkelde plan een bestemmingsplanprocedure in gang dienen te zetten en te doorlopen.
3.5.2 Visie Voorstad Oost In 2009 is door de gemeente Deventer de Visie Voorstad Oost opgesteld (bijlage-K6). De visie is tot stand gekomen met bewoners, ondernemers en organisaties. In de visie is voor de herstructurering van de deelgebieden de aard van het nieuwe woongebied vastgelegd. Voor het Shita-terrein is de typering ‘woonpark’ aangegeven.
Afbeelding 7: Visie Voorstad Oost, buurtmilieus
Sinds het verschijnen van de visie is de herstructurering van een aantal locaties in Voorstad Oost voortgezet. Meest in het oog lopende voorbeelden hiervan zijn de herstructurering van het T&Dterrein en de verplaatsing van de speeltuin. De herontwikkeling van de wijk vindt plaats binnen het raamwerk van de wijk, gevormd door wegen en groen. Stedenbouwkundig heeft het de voorkeur om, in lijn met de Visie Voorstad Oost, aansluiting te zoeken bij de bouwtypologie en bebouwingskenmerken van de direct aansluitende omgeving.
Biedboek Shita-locatie
Pagina 13 van 30
Afbeelding 8: Visie Voorstad Oost 2009, Shita-terrein in rode cirkel
Enkele citaten uit de Visie Voorstad Oost, welke van toepassing zijn op het plangebied: “Uitgangspunt voor de stedenbouwkundige ingrepen, de architectuur en de ingrepen in de openbare ruimte is het respecteren en inspelen op de historie van de wijk Voorstad Oost.” “Het raamwerk van de wijk, dat bestaat uit de belangrijkste wegen en de groenstructuur krijgt een kwaliteitsimpuls door duidelijke profilering, herstel van de historische laanstructuren, toevoeging van groen en ontsluiting van groenvoorzieningen in de wijk. De nieuwbouwlocaties worden binnen dit raamwerk ontwikkeld” (p.59). “Langs de Henri Dunantlaan zullen op de locatie van voormalige Shitaflat ook woningen gebouwd worden. Een belangrijk thema is hier hoe de wijk zich enerzijds aan de Henri Dunantlaan presenteert, anderzijds hoe het begin c.q. eind van de wijk aan de fietsstraat gestalte krijgt. De Henri Dunantlaan maakt deel uit van het Hanzetracé. De invulling van de locatie Shitaflat en omgeving moet zich voegen naar het gewenste totaalbeeld langs het Hanzetracé. Vanuit de wijk is het wenselijk om op de locatie een woongebouw in een robuuste groene setting te realiseren.
Samen met de speeltuin en het plantsoen langs het spoor en de Henri Dunantlaan ontstaat dan groen van formaat en krijgt de groene wereld van de instelling Brinkgreven als het ware een voortzetting in de wijk en krijgt de rij woningen aan de Henri Dunantlaan stedenbouwkundig een beëindiging”.
3.5.3 Beeldkwaliteitwijzer Voorstad Oost Voor het plangebied en de directe omgeving geldt Welstandsgebied “Jaren ‘20-’30-tuindorpen” uit de Welstandsnota. De welstandscriteria voor dit gebiedstype zijn passend voor de nieuwe gebiedsontwikkeling op het Shita-terrein. De Beeldkwaliteitwijzer Voorstad Oost, januari 2012, van onderzoekbureau SteenhuisMeurs (zie bijlage-K4) beschrijft op gedetailleerde wijze de wordingsgeschiedenis van de wijk Voorstad Oost
Biedboek Shita-locatie
Pagina 14 van 30
en de aanwezige, historisch gegroeide kwaliteiten van de wijk en hoe hiermee om te gaan. De Shitaterrein is hierin benoemd als ontwikkelingslocatie. Uitgaande van de beoogde samenhang is de Beeldkwaliteitwijzer op een aantal onderdelen richtinggevend voor de planontwikkeling van de Shitalocatie: in het rapport zijn deelgebieden onderscheiden op basis van de historische ontwikkeling, een analyse van de bouwperiode, de aard van de bebouwing, de groenstructuur en de stedenbouwkundige typologie en sferen. Vergelijkbaar met de succesvolle inpassing van de nieuwe bebouwing op het T&D-terrein geldt voor de Shita-locatie eenzelfde benadering voor de nieuwe ontwikkeling (zie ook Stedenbouwkundig Programma van Eisen T&D-terrein, gem. Deventer en Rentree 2011). Het uitgangspunt van de visie Voorstad Oost (“de stedenbouwkundige ingrepen, de architectuur en de ingrepen in de openbare ruimte respecteren en spelen in op de historie van de wijk Voorstad Oost”) betekent dat de ontwikkeling moet passen in de richtlijnen van de Beeldkwaliteitswijzer voor zover deze op de locaties van toepassing zijn (dit zijn de deelgebieden Rielerweg § 3.2, Henry Dunantlaan § 4.1 en woonveld Hof van Colmschate/Sluiswijk § 5.4 van de Beeldkwaliteitwijzer).
3.5.4 Kaders openbare ruimte We gaan er van uit dat minimaal het bezoekersdeel van de te realiseren parkeerplaatsen als openbare ruimte worden ingericht. Deze en eventuele andere delen van het plangebied welke ingericht worden als openbare ruimte kunnen na realisatie worden terug geleverd aan de Gemeente. De Gemeente is bereid de openbare ruimte over te nemen voor een totaalbedrag van €1,= waarbij alle bijkomende kosten voor rekening van de koper zijn. Indien het doel is om de ingerichte openbare ruimte over te dragen aan de gemeente, dan moet de inrichting voldoen aan het Programma van Eisen van de gemeente. De kaders voor de inrichting en wijziging van de openbare ruimte van de gemeente Deventer zijn vastgelegd in het Programma van Eisen Openbare Ruimte (https://pveopenbareruimte.deventer.nl). Dit Programma van Eisen Openbare Ruimte is van toepassing op werkzaamheden aan de openbare ruimte als gevolg van de invulling van het plangebied maar ook voor delen van het plangebied die als openbare ruimte worden ingericht en na realisatie eventueel worden overgedragen aan de gemeente. In deze paragraaf worden daarnaast enkele specifieke kaders voor deze locatie aangegeven.
De ontwikkelaar moet er rekening mee houden dat de plannen voor de aansluiting en herinrichting van de bestaande openbare ruimte en openbare ruimte in het plangebied die na realisatie overgedragen wordt aan de gemeente, getoetst moeten worden door de beheergroep van de gemeente Deventer. Na realisatie van openbare ruimte zal er met de beheergroep een technische opname plaats moeten vinden waarna deze openbare ruimte na goedkeuring overgedragen kan worden. Afvoer vuil- en hemelwater De afvoer van het vuil- en hemelwater van het plangebied moet gescheiden plaatsvinden. Vuilwater moet geloosd worden op het bestaande gemeentelijke rioolstelsel. Hemelwater moet geïnfiltreerd worden in de bodem. Ter plaatse van de vuilstort is het niet toegestaan om hemelwater boven het stortmateriaal te infiltreren. Er moet rekening gehouden worden met het realiseren van infiltratievoorzieningen zoals infiltratiekoffers, diepte infiltratieputten of waterpasserende bestrating buiten de vuilstort waarbij het hemelwater van het plangebied vertraagd afgevoerd wordt naar de bodem. De infiltratievoorzieningen moeten voldoende capaciteit hebben om het hemelwater van het
Biedboek Shita-locatie
Pagina 15 van 30
plangebied te verwerken zonder wateroverlast in het plangebied of omgeving bij een bui met een herhalingstijd van 1x in de 2 jaar (T=2) conform de leidraad rioleringen. Materialisatie openbare ruimte Indien in het plangebied openbare ruimte aangelegd wordt die na realisatie overgedragen wordt moet de materialisatie aansluiten op de omgeving. Dit betekent: Trottoirs/ voetpaden in betontegels 30x30x6 cm met kantopsluiting opsluitband 10x20 cm; Rijbaan/ parkeerplaatsen in gebakken stenen dikformaat, kleur aansluitend bij bestaand met kantopsluiting trottoirbanden 18/20x25 cm; Voor verdere eisen aan de inrichting van de openbare ruimte zie https://pveopenbareruimte.deventer.nl. Onderhoud en overdracht De ontwikkelaar is na realisatie verantwoordelijk voor de overdracht en het onderhoud van de openbare ruimte. Overdracht kan pas plaatsvinden nadat er een overdrachtsdossier is ingediend en is goedgekeurd door de gemeentelijke beheergroep. Het overdrachtsdossier moet compleet zijn en onder andere bevatten de revisietekeningen riolering, inmeting van het gebied conform de BGT+ standaard van de gemeente Deventer, certificaten en garantievoorschriften toegepaste materialen etc. Na goedkeuring van het overdrachtsdossier en de technische opname van de openbare ruimte wordt de openbare ruimte overgedragen.
Ontwikkelaar is verantwoordelijk voor de bijbehorende kadastrale overdracht van de gronden (indien van toepassing). De onderhoudsperiode voor de openbare ruimte gaat in na de technische opname van het betreffende onderdeel en wordt bepaald op: 2 jaar voor groenvoorzieningen 1 jaar voor de overige openbare ruimte Tijdens deze onderhoudsperiode verzorgt de ontwikkelaar het herstel van gebreken, onderhoud en nazorg beplanting (watergeven, schoffelen e.d.) en eventuele inboet groen. Het dagelijks onderhoud (kolken reinigen, straatvegen) zal in deze periode door de gemeente verzorgd worden.
3.6 Milieuaspecten In deze paragraaf wordt beknopt een overzicht gegeven van de relevante milieuaspecten voor de herontwikkeling. Een meer uitgebreide beschrijving is opgenomen in het Milieuadvies Shitaflat en speeltuinlocatie Dunantlaan versie 2 Deventer, september 2017 (zie bijlage-R5). Bedrijven en milieuzonering Zowel de ruimtelijke ordening als het milieubeleid stellen zich ten doel een goede kwaliteit van het leefmilieu te handhaven en te bevorderen. Dit gebeurt onder andere door milieuzonering. Milieuzonering heeft twee doelen: Het voorkomen of zoveel mogelijk beperken van hinder en gevaar bij woningen en andere gevoelige functies; Het bieden van voldoende zekerheid aan bedrijven dat zij hun activiteiten duurzaam onder aanvaardbare voorwaarden kunnen uitoefenen. In de omgeving van het plangebied liggen een aantal bedrijfsmatige functies zoals een voetbalstadion, basisschool, spoorwegemplacement en werkunits. Bij de uitwerking van de plannen
Biedboek Shita-locatie
Pagina 16 van 30
zal onderbouwd moeten worden dat deze functies samengaan met eventueel gevoelige functies binnen het plangebied. Gezien afstanden en ligging van bestaande gevoelige functies wordt ingeschat dat dit goed mogelijk moet zijn. Akoestiek Het plangebied ligt in de geluidszone van de Henri Dunantlaan. Voor deze weg geldt een maximumsnelheid van 50 km/uur. Een eerste inschatting is dat binnen het plangebied niet aan de voorkeursgrenswaarde volgens de Wet geluidhinder voldaan kan worden. Met een akoestisch onderzoek zal bepaald moeten worden of bron- en overdrachtsmaatregelen in de rede liggen en of hogere grenswaarden noodzakelijk zijn. In het akoestisch onderzoek zal aandacht moeten zijn voor het geluid van omliggende bedrijvigheid. Bijvoorbeeld het stadion van Go Ahead Eagles. Ook de invloed van het doorgaand spoor en vergunde activiteiten op het spoorwegemplacement zullen beschouwd moeten worden bij de uitwerking van de plannen. De onderzoeksstrategie kan afgestemd worden met de Omgevingsdienst IJsselland.
Afbeelding 9: Geluidzones
Bodem Een belangrijk aspect voor de herontwikkeling van het plangebied is de bodemsituatie. Bekend is dat op de locatie een voormalige stortplaats aanwezig is. Deze stortplaats is afgedekt met een deklaag met wisselende diktes, minimaal 1,0 meter dik. Als bijlage-R2 is een onderzoek gevoegd uit 2019 met nadere informatie over de bodemsituatie. Op basis van uitgevoerde bodemonderzoeken is de locatie geschikt voor herontwikkeling maar moet boven de stortplaats ten alle tijden een schone leeflaag aanwezig zijn van 1,0 meter. Onder schoon wordt verstaan: grond met maximaal klasse ‘wonen’. Het is nodig bij het ontwerp en de uitvoering rekening te houden met de aanwezigheid van het stortmateriaal. Als de koper in zijn plan ter plaatse van de voormalige stort plannen maakt waardoor de leeflaag kleiner wordt dan 1,0 meter danwel werkzaamheden in de stortplaats moeten Biedboek Shita-locatie
Pagina 17 van 30
plaatsvinden (b.v. aanleg kelders) dan stelt de koper een saneringsplan op. Dit saneringsplan moet ter goedkeuring ingediend worden bij het bevoegd gezag Wet bodembescherming (voor Deventer gemandateerd aan Omgevingsdienst IJsselland). Luchtkwaliteit Van invloed op de kwaliteit van de leefomgeving is ook de luchtkwaliteit. Normstelling hieromtrent is vastgelegd in de Wet milieubeheer. Luchtkwaliteitseisen vormen geen belemmering voor ruimtelijke ontwikkeling als: Er geen sprake is van een feitelijke of dreigende overschrijding van een grenswaarde; Een project, al dan niet per saldo, niet tot een verslechtering van de luchtkwaliteit leidt; Een project ‘niet in betekenende mate’ bijdraagt aan de luchtverontreiniging; Een project is opgenomen in een regionaal programma van maatregelen of in het NSL. Om te bepalen of de ontwikkeling in betekenende mate van invloed is op de luchtkwaliteit is een berekening uitgevoerd m.b.v. de NIBM-rekentool van Infomil. Ecologie/Natuur Vanuit het oogpunt van natuurwetgeving is een aantal wettelijke regelingen relevant in het kader van de planuitwerking. De Wet natuurbescherming is het algehele kader voor natuurbescherming. Het gebied is niet gelegen binnen de begrenzing van een speciale beschermingszones o.b.v. deze wetgeving. Planontwikkeling kan van invloed zijn op beschermde natuurwaarden.
Middels actueel ecologisch onderzoek zal onderzocht moeten worden, om na te gaan of vergunning/ontheffingen in het kader van Wet natuurbescherming nodig is. Ook zal er in dit onderzoek aandacht moeten zijn voor effecten op stikstofdepositie op Natura-2000 gebieden. Stikstofbronnen zullen in beeld moeten worden gebracht middels een Aerius berekening. Zoals beschreven in §2.3 is er door de gemeente een quick scan gemaakt op basis van een concept woningbouwprogramma, hieraan kunnen geen rechten aan worden ontleend. Provincie Overijssel zal dan beoordelen of voor de activiteit een ‘verklaring van geen bedenkingen’ kan worden afgegeven. Externe veiligheid Het plangebied ligt met circa 150m binnen het invloedsgebied groepsrisico vanwege handelingen met gevaarlijke stoffen op het spoorwegemplacement en nabij het maatgevend risicopunt (wissel Amstellaan). Ook ligt het plangebied binnen het invloedsgebied voor het vervoer van gevaarlijke stoffen over doorgaand spoor. De ontwikkelingen binnen het plangebied zullen doorgerekend moeten worden op hun effecten op de hoogte van het groepsrisico en de verandering van het groepsrisico zal verantwoord moeten worden in het ruimtelijke besluit, waarvoor advies aangevraagd zal moeten worden bij de Veiligheidsregio. Milieueffectrapportage Op 7 juli 2017 is het gewijzigde Besluit m.e.r. in werking getreden. Deze wijziging heeft o.a.
betrekking op de procedure voor de vormvrije m.e.r.-beoordeling. Dit betreft aanvragen omgevingsvergunning voor o.a. ruimtelijke ontwikkelingen indien deze activiteit in de D-lijst van de bijlage van het Besluit m.e.r. staat genoemd. In dit geval betreft het een stedelijk ontwikkelingsproject. Voor deze ontwikkeling is een vormvrije m.e.r.-beoordeling aan de orde. Hiervoor dient: Door de initiatiefnemer een aanmeldingsnotitie (m.e.r.) worden opgesteld;
Biedboek Shita-locatie
Pagina 18 van 30
Het bevoegd gezag binnen 6 weken een m.e.r.-beoordelingsbesluit nemen; Het m.e.r.-beoordelingsbesluit moet bij de vergunningaanvraag worden gevoegd.
Biedboek Shita-locatie
Pagina 19 van 30
4. Verkoopprocedure 4.1 Algemeen Gemeente Deventer wil partijen de gelegenheid bieden om een bod uit te brengen en een plan in te dienen voor de invulling van het plangebied. Omdat de procedure betrekking heeft op de uitgifte van grond en geen overheidsopdracht behelst is de procedure niet te kwalificeren als een aanbestedingsprocedure. Het betreft dus een verkoop bij inschrijving waarop het aanbestedingsrecht niet van toepassing is. Gemeente Deventer heeft de procedure in dit biedboek beschreven. Hierin staat op welke wijze, transparant en objectief, een koper geselecteerd zal worden. Iedereen is kan een plan met bod indienen , mits aan de gestelde voorwaarden wordt voldaan. De uiteindelijke verkoop geschiedt onder voorbehoud van goedkeuring door het College van burgemeester en wethouders van de gemeente Deventer. In onderstaande tabel is de planning van de procedure aangegeven. Aan deze planning en genoemde data kunnen geen rechten ontleend worden. Verkoper (de gemeente Deventer) behoudt zich het recht om de planning gedurende de procedure te wijzigen en dus af te wijken van de genoemde data. Planning (data onder voorbehoud) Publicatie biedboek op www.deventerverkoopt.nl
18-02-2021
Vragenronde 1 (schriftelijk, via format in bijlage-F1)
19-03-2021
Publiceren vraag- en antwoordenlijst 1
26-03-2021
Vragenronde 2 (schriftelijk, via format in bijlage-F1)
09-04-2021
Publiceren vraag- en antwoordenlijst 2
15-04-2021
Indienen plan en aanbieding (format bijlage-F4)
28-04-2021
Beoordeling plannen op inschrijvingsvereisten
29-04 t/m 4-05-2021
Beoordeling plannen op kwaliteit
05-05 t/m 13-05-2021
Stemmen op plannen door omwonenden (digitaal stemmen)
10-05 t/m 13-05-2021
Uitslag stemming omwonenden
14-05-2021
Bekendmaking score plannen en openen aanbiedingen
Week 20- 2021
Biedboek Shita-locatie
Pagina 20 van 30
4.2 Procedure Inschrijvers moeten een onherroepelijk bod doen op basis van dit biedboek, voorzien van een schetsontwerp voor de invulling van de locatie, een planning op hoofdlijnen en een bieding. Het schetsontwerp en de aanbieding moeten uiterlijk 28 april 2021, 12:00u in een gesloten envelop ingediend zijn bij de gemeente Deventer. Aanbiedingen welke niet tijdig zijn ingediend worden niet in behandeling genomen. De aanbieding dient in een gesloten envelop ingediend te worden volgens het zogenaamd tweeenveloppensysteem. Envelop 1 bevat een begeleidend schrijven, het uittreksel KvK, het ingevulde formulier Bibob, een gegevensdrager (USB-stick) met de elektronische bestanden van de referenties, het schetsontwerp en een planning op hoofdlijnen en een gesloten envelop 2. Envelop 2 bevat het bod conform bijlage-F4. Op deze envelop moet staan: NIET OPENEN Bod Shita-terrein Deventer U dient uw in te dienen envelop te voorzien van een etiket. Op het etiket staat duidelijk vermeld van welke inschrijver de envelop afkomstig is en dat het de aanbieding betreft voor het Shita-terrein Deventer Aangezien de envelop tot de sluitingsdatum ongeopend bewaard wordt, dient u geen andere van u afkomstige stukken bij te sluiten. Gebruik om die reden de envelop niet voor het inwinnen van nadere inlichtingen over de procedure.
U moet uw aanbieding indienen bij de receptie van het Stadhuis te Deventer, Grote Kerkhof 1. Aan iedere inschrijver wordt een afgifte- en ontvangstbevestiging verstrekt, waarop de datum en het tijdstip van ontvangst staan vermeld (bijlage-F5). U dient deze zelf uit te printen en mee te nemen. De openingstijden van het inleveradres zijn van maandag t/m vrijdag van 08.00 tot 16.30 uur. Een inschrijver die een aanbieding heeft ingediend kan zich niet meer terugtrekken wanneer de sluitingstermijn is verlopen. Het ingediende bod is onherroepelijk.
4.3 In te dienen stukken Bij hun inschrijving moeten partijen de volgende stukken indienen: Envelop 1: Aanmeldingsformulier (bijlage-F2); Uittreksel kamer van koophandel (niet ouder dan 6 maanden); Ingevulde verklaring wet Bibob (zie paragraaf 4.3.1 en bijlage-F3); Schetsontwerp (zie paragraaf 4.3.2) Globale planning (zie paragraaf 4.3.3) Envelop 2: Bod (zie paragraaf 4.3.4) Verklaring financiële en economische draagkracht (bijlage F-6) Het is toegestaan om als samenwerkingsverband of met onderaannemers voor bepaalde onderdelen van het project in te schrijven. In dit geval moet in de aanmelding duidelijk aangegeven worden wie welk onderdeel zal verzorgen en zullen per bedrijf de gevraagde gegevens verstrekt moeten worden. Deze partijen moeten ook bij gunning het project realiseren conform de verdeling zoals is aangegeven.
Biedboek Shita-locatie
Pagina 21 van 30
4.3.1 Uitsluitingsgronden De inschrijver verklaart door middel van ingevuld en ondertekening van inschrijfformulier en de Bibob-formulieren dat uitsluitingsgronden niet op hem van toepassing zijn. Indien de verklaringen of gegevens niet volledig en naar waarheid worden ingediend, leidt dit tot uitsluiting van verdere deelname aan de procedure. Gemeente Deventer heeft daarnaast nog de volgende uitsluitingsgronden van toepassing verklaart:
Inschrijvingen zonder ondertekening van de inschrijfformulieren of ingevulde Bibobformulieren;
Inschrijvingen met voorwaarden anders dan voorbehoud van financiering en voorbehoud van passend ruimtelijk planologisch kader;
Verklaring wet Bibob (envelop 1) De gemeente behoudt zich het recht voor om partijen te screenen op integriteit op basis van de regelgeving zoals vastgelegd in de wet Bibob (sinds 1 juli 2013). De wet Bibob moet voorkomen dat de overheid ongewild criminele activiteiten ondersteunt door contracten aan te gaan met partijen die misbruikt worden voor illegale praktijken. Op basis van de ingeschreven formulieren maakt gemeente tevens een beoordeling van de onderbouwing van het in staat zijn van de inschrijver de locatie aan te kopen. Gedurende de gehele procedure dient de ingeschreven partij er zorg voor te dragen dat de uitsluitingsgronden niet op hem van toepassing zijn en moet hij blijven voldoen aan de in dit document gestelde voorwaarden. Indien dit op enig moment niet het geval is, dient de inschrijver dit onverwijld kenbaar te maken en wordt door de gemeente bepaald of deze inschrijver wordt uitgesloten van verdere deelname. De gemeente is in een dergelijk geval gerechtigd om de betreffende inschrijver uit te sluiten van deelname .
Biedboek Shita-locatie
Pagina 22 van 30
4.3.2. Schetsontwerp (envelop 1) Basis van de beoordeling van de aanbieding is het schetsontwerp voor de ruimtelijke ontwikkeling van het plangebied. Dit schetsontwerp moet bestaan uit: Ontwerp: o Stedenbouwkundig schetsontwerp in 2D (in jpg); o Met: Beoogde inrichting openbare ruimte en aansluiting op openbare ruimte buiten plangebied o Artist impression(s) van de toekomstige situatie (in jpg); o Referentiebeelden (in jpg); o Beoogde woningbouwprogramma; o Korte toelichting op het ontwerp (maximaal 5 A4 pagina’s). o Voor op de webpagina: een pitch voor het plan van 250 woorden en aangegeven welke van de ingediende afbeeldingen op de webpagina gepubliceerd mogen worden, dit zijn er maximaal 4. (tekst in Word, afbeeldingen in jpg of png- formaat) Visie op de te nemen duurzaamheidsmaatregelen: o Toelichting van maximaal 2 A4 pagina’s; o Evt. voor verduidelijking: schematische weergave van het duurzaamheidsconcept. Visie op sociale duurzaamheid: o Toelichting van maximaal 2 A4 pagina’s.
4.3.3 Planning op hoofdlijnen (envelop 1) Aan de hand van het schetsontwerp levert de inschrijver een planning op hoofdlijnen aan waarin inzichtelijk is welke stappen in welk tijdsbestek doorlopen worden tot dat er een onherroepelijk bestemmingsplan ligt. In deze planning wordt rekening gehouden met de toets momenten die de gemeente uitvoert na gereed stelling voorlopig ontwerp en gereed stelling definitief ontwerp. Na gunning wordt de opgestelde planning op hoofdlijnen door inschrijver en de gemeente definitief gemaakt en als bijlage gevoegd bij de koop- en concessieovereenkomst.
4.3.4 Bod (envelop 2) Bij de verkoop van de grond heeft de gemeente geen vraagprijs. Het is aan de inschrijver om een bod voor de grond te doen. De grond wordt geleverd in bouwrijpe staat zoals deze zich op moment van aanvaarding bevindt. Oude funderingen en overige obstakels tot 1 meter onder maaiveld zijn verwijderd, de kavel is geëgaliseerd en ter plaatse van de voormalige stortplaats is een leeflaag aanwezig van minimaal 1 meter dikte van grond met maximaal klasse wonen. Het terrein wordt beschouwd als bouwterrein en zal als dusdanig worden verkocht. Dit betekent dat de grond inclusief BTW wordt verkocht. Een en ander zoals omschreven in de bijgevoegde concept koop-/ontwikkelovereenkomst (zie bijlage-O1). Alle kosten, zoals kosten voor notaris, inschrijving bij kadaster e.d. zijn voor rekening van de koper. Voor het uitbrengen van het bod moet de inschrijver gebruik maken van bijlage-F4. Het ingediende bod is exclusief BTW. De bijlage moet ondertekend zijn door de rechtsgeldige vertegenwoordiger van de inschrijver. Het ingediende bod is onherroepelijk.
Biedboek Shita-locatie
Pagina 23 van 30
De partijen worden tevens gevraagd om een verklaring financiële en economische draagkracht te ondertekenen. Met deze verklaring verklaart de huisbankier dat de inschrijver voldoende financiële draagkracht heeft om het project te realiseren. Een format voor de verklaring is opgenomen als bijlage-F6.
4.4 Beoordeling De beoordeling van de aanbiedingen vindt plaats in 2 fasen. Dit betreft een kwalitatieve beoordeling van het schetsontwerp en een beoordeling van het bod. In totaal zijn in deze fase maximaal 600 punten te verdienen: maximaal 300 punten voor de kwalitatieve beoordeling en maximaal 300 punten voor het bod. De kwalitatieve beoordeling zal eerst plaatsvinden. Een beoordelingscommissie bestaande uit personen met diverse disciplines van de gemeente (denk aan: projectmanagement, stedenbouw, verkeer, wonen, duurzaamheid en makelaardij) beoordelen de plannen op de kwaliteitscriteria. Hiervoor zijn maximaal 260 punten te verdienen. De direct omwonenden zullen de plannen door middel van een stemming in een top 5 zetten. Hiervoor zijn maximaal 40 punten te verdienen. De kwalitatieve beoordeling door de beoordelingscommissie en de beoordeling door de omwonenden zal onafhankelijk van elkaar plaatsvinden zodat ze elkaars beoordeling niet kennen. Na de kwalitatieve beoordeling wordt de tussenstand bepaald. Pas daarna worden de enveloppen met het bod geopend. Hiervoor zijn maximaal 300 punten te verdienen.
Onderwerpen/ criteria
Max. punten
1.1. Ruimtelijke kwaliteit
100
1.2. Sociale duurzaamheid
30
1.3. Fysieke duurzaamheid
60
1.4. Diversiteit woningbouw
70
Totaal Kwaliteit
260
Beoordeling omwonenden
40
Totaal Kwaliteit en Omwonenden
300
Hoogte bod
300
Totaal punten
600
2. 3.
4.4.1 Beoordeling kwaliteit De beoordeling van de kwaliteit vindt plaats door een beoordelingscommissie bestaande uit personen met diverse disciplines van de gemeente Deventer. Deze zullen per aanbieding de kwaliteitsaspecten beoordelen en komen tot een unanieme score van de punten per onderdeel. Beoordelingscriteria ruimtelijke kwaliteit (maximaal 100 punten) Bij de beoordeling van de ruimtelijke kwaliteit zal getoetst worden hoe voldaan wordt aan de kaders zoals omschreven in hoofdstuk 3. De beoordelingscriteria waarop het plan getoetst wordt zijn: In hoeverre het plan aansluit op de eerder ingediende ruimtelijke visie; Wijze waarop het Shita-terrein is vormgegeven als een ‘woonpark’; Biedboek Shita-locatie
Pagina 24 van 30
Aansluiten op het bestaande raamwerk Voorstad Oost; Aansluiten op de beeldkwaliteitswijzer Voorstad Oost; Wijze waarop bestaande zichtlijnen zijn verwerkt in het plan.
Beoordelingscriteria Sociale Duurzaamheid (maximaal 30 punten) Voor dit plangebied vragen we bijzondere aandacht voor sociale duurzaamheid. Daarom wordt dit aspect apart gewaardeerd bij de beoordeling van de inschrijvers. Door de inschrijver kan worden aangegeven welke aanvullende activiteiten of maatregelen worden ondernomen om gedurende de planontwikkeling, realisatie en gebruiksfase een bijdrage te leveren aan een sociaal duurzame woonomgeving. Onderstaande definitie van ‘sociale duurzaamheid’ is richtinggevend voor de ontwikkeling van het plangebied. "Sociaal duurzame woonlocaties zijn plaatsen waar mensen willen wonen, nu en in de toekomst. Ze voldoen aan uiteenlopende behoeften van bestaande en toekomstige bewoners, houden rekening met het leefmilieu en dragen bij aan een hoge kwaliteit van leven. Ze zijn gezond, veilig, dragen bij aan eigenaarschap en sluiten niemand uit."2 Maatregelen die reeds voortvloeien uit geldende wet- en/of regelgeving tellen bij de beoordeling niet mee. De beoordelingscommissie kwalificeert de biedingen op dit onderdeel. Gezien de schaal van de locatie en de kenmerken van de omgeving wordt er bij het geven van de punten nadruk gelegd op de mate waarin het onderdeel “Eigenaarschap” vorm krijgt in de visie, waarbij we de initiatiefnemer uitdagen zich niet te beperken tot louter dit aspect van sociale duurzaamheid.
Beoordelingscriteria Fysieke Duurzaamheid (maximaal 60 punten) Bij de inschrijving kunnen punten worden verdiend door bindende toezeggingen te doen voor duurzame inrichting van het plangebied en de bouw van duurzame woningen. In bijgevoegd inspiratiedocument, bijlage-I2, treft de inschrijver informatie aan waaraan gedacht kan worden voor duurzame ideeën voor de nieuwe wijk. Door de inschrijver kan worden aangegeven welke aanvullende maatregelen of activiteiten van technische, bedrijfsmatige of organisatorische aard worden ondernomen om de ontwikkeling van de nieuwe woonwijk een structureel duurzaam karakter te geven. Het door inschrijver op dit onderdeel uitgebracht aanbod wordt beoordeeld door de beoordelingscommissie van de gemeente. Maatregelen die reeds krachtens geldende weg- en/of regelgeving verplicht dienen te worden uitgevoerd, zoals bijvoorbeeld volgens het Bouwbesluit, tellen bij de beoordeling niet mee. Onderstaande definitie van ‘duurzaam’ is voor dit onderdeel richtinggevend: “Duurzame ontwikkeling is de ontwikkeling die aansluit op de behoeften van het heden zonder het vermogen van de toekomstige generatie s om in hun eigen behoeften te voorzien in gevaar te brengen (World Commission on environment and Development van de Verenigde Naties in het rapport ‘Our Common future’).”
2
Deze definitie is afgeleid van de definitie van het Akkoord van Bristol (2005) en is aangepast aan de schaal en functie van het Shita-terrein
en de directe omgeving.
Biedboek Shita-locatie
Pagina 25 van 30
De beoordelingscommissie kwalificeert de biedingen op dit onderdeel. Gezien de schaal van de locatie en de kenmerken van de omgeving worden er punten toegekend voor de volgende onderdelen: Het besparen en oogsten van energie; Circulair ontwikkelen/meervoudig ruimtegebruik; Natuurinclusief bouwen; Klimaatadaptatie. Beoordelingscriteria woningbouw (maximaal 70 punten) Bij de beoordeling van het woonprogramma zal getoetst worden hoe voldaan wordt aan de ambities zoals omschreven in paragraaf 3.4. De beoordelingscommissie kwalificeert de biedingen op dit onderdeel. Gezien de schaal van de locatie en de kenmerken van de omgeving worden er punten toegekend voor de volgende onderdelen: Het realiseren van een gedifferentieerd programma voor de grondgebonden woningen in de koopsegmenten middelduur en duur; Het realiseren van koopappartementen met een minimale oppervlakte van 50m2 GBO.
4.4.2 Beoordeling omwonenden (maximaal 40 punten) Vanuit de omgeving van het plangebied is een actieve klankbordgroep betrokken bij de ontwikkeling van de locatie. Deze klankbordgroep zal samen met andere omwonenden ook de ingediende plannen beoordelen. De beoordeling zal digitaal verlopen. Elke indiener levert een pitch in de vorm van een stuk tekst en afbeeldingen aan voor de webpagina. Op de webpagina kunnen de omwonenden per IP-adres 1 stem uitbrengen. Het plan met de meeste stemmen is als beste beoordeeld en zal 40 punten verdienen, het volgende plan krijgt 30 punten etc. De beoordeling is als volgt: Beoordeling omwonenden Beste plan
40 punten
2e plan
30 punten
3e plan
20 punten
4e plan
10 punten
5e plan en verder
0 punten
Mocht 2 of meer plannen gelijkwaardig uit de stemming komen, dan worden de punten gedeeld. Voorbeeld: Uit de stemming wordt 1 plan als beste beoordeeld. Deze krijgt 40 punten. De 2 opvolgende plannen worden als gelijkwaardig beoordeeld. Deze krijgen per plan (30+20)/2 = 25 punten. Het 4e en 5e plan krijgen dan respectievelijk 10 en 0 punten.
Biedboek Shita-locatie
Pagina 26 van 30
4.4.3 Beoordeling bod Na de kwalitatieve beoordeling van de ingediende plannen en de beoordeling door de omwonenden wordt een tussenstand opgemaakt. Aansluitend worden de enveloppen geopend met het uitgebrachte bod. Hierbij krijgt het hoogste bod 300 punten. De andere biedingen krijgen naar rato het aantal punten toegekend. Wanneer een bod 10% lager is dan het hoogste bod, dan wordt er 10% minder punten toegekend aan dit bod (oftewel 270 punten).
4.4.4 Eindscore De punten die gescoord worden bij de beoordeling van het bod worden opgeteld bij de punten van de tussenstand. Met de inschrijver met het hoogste aantal punten zal het vervolg van de ontwikkeling van het gebied uitgevoerd worden. Mochten er meerdere partijen een gelijk aantal punten behalen dan zal de partij met de hoogste beoordeling vanuit de stemming door de omwonenden de winnaar zijn. Mocht ook hier de score gelijk zijn dan is het oordeel van de beoordelingscommissie bepalend. Mocht ook hier de score gelijk zijn dan zal er geloot worden. Indien gewenst kunnen partijen binnen 3 weken na het bepalen van de eindscore een mondelinge toelichting krijgen op de kwalitatieve beoordeling van hun plan.
4.5 Vragenrondes Het is mogelijk om door middel van het stellen van vragen duidelijkheid te krijgen over dit biedboek, de bijlagen en overige zaken. De vragen die tijdens de vragenrondes gesteld worden zullen door de gemeente geanonimiseerd beantwoord worden door middel van een vraag en antwoordenlijst. De inschrijver kan aangeven dat deze op een vraag een individueel antwoord wil ontvangen indien deze bij de vraag een commercieel belang heeft. Dit zal bij de vraag gemotiveerd aangegeven moeten worden. De gemeente zal beoordelen of deze vraag individueel beantwoord zal worden of niet. Mocht de gemeente van oordeel zijn dat er bij de vraag geen commercieel belang is en het antwoord aan alle inschrijvers bekend gemaakt wordt krijgt de inschrijver de gelegenheid om de vraag in te trekken. Voor het stellen van de vragen moet gebruik gemaakt worden van het format volgens bijlage-F1
4.5.1 Vragenronde 1 Tot en met 19 maart 2021, 12:00u, is er gelegenheid om vragen te stellen over het biedboek, de bijlagen en de procedure. Ook is het mogelijk om met voorstellen te komen voor tekstuele aanpassing van de concept koop-/ontwikkelovereenkomst. Bij dit laatste is het aan de gemeente of voorstellen overgenomen worden. De vragen dienen gesteld te worden met behulp van het format volgens bijlage-F1. Dit format dient als pdf en als bewerkbaar Excel-bestand per e-mail verzonden te worden aan shita-locaties@deventer.nl. De gemeente zal de gestelde vragen uiterlijk 26 maart 2021 beantwoorden door middel van het publiceren van een vraag- en antwoordenlijst. Mochten vragen aanleiding geven tot het aanpassen van stukken dan zullen de nieuwe versies hiervan ook gepubliceerd worden.
4.4.2 Vragenronde 2 Voor de tweede vragenronde is het mogelijk om tot uiterlijk 9 april 2021, 12.00 uur schriftelijk (aanvullende) vragen te stellen met behulp van het format. Deze vragen kunnen per e-mail verzonden worden naar shita-locaties@deventer.nl De gemeente zal zowel de mondelinge als
Biedboek Shita-locatie
Pagina 27 van 30
schriftelijke vragen uiterlijk 15 april 2021 beantwoorden door het toesturen van de vraag- en antwoordenlijst naar de inschrijvers in de gunningsfase.
4.5. Vervolg Met de inschrijver met de hoogste score zal na bekendmaking van de score een vervolg komen die moet leiden tot de ontwikkeling van het plangebied door de inschrijver. De gunning en verkoop is altijd onder voorbehoud van besluitvorming van het College van burgemeester en wethouders. Het College van burgemeester en wethouders behoudt hiermee dus het recht te besluiten om niet tot gunning over te gaan. Als eerste zal de concept- koopovereenkomst definitief gemaakt worden zodat deze door partijen ondertekend kan worden. Na ondertekening van de koopovereenkomst kan de inschrijver starten met de benodigde plannen en procedures om het plangebied te ontwikkelen conform het aangeboden plan. De ondertekening van de koopovereenkomst moet binnen 3 maanden na bekendmaking van de einduitslag plaatsvinden. Mocht dit vervolg niet leiden tot een ondertekende koopovereenkomst dan zal het winnende plan terzijde gelegd worden en zal met de inschrijver met het plan met de op 1 na hoogste score dit vervolg voor de ontwikkeling van het plangebied opgepakt worden. De inschrijvers wordt daarom verzocht hun aanbieding gestand te doen tot 6 maanden na dag van inschrijving.
Biedboek Shita-locatie
Pagina 28 van 30
5. Bijlagen Tekeningen T1 Tekening 24.20.01.AN.05 d.d. 27-10-2020, kavel Shita (pdf en dwg) T2 Uitsnede plankaart (bron: www.ruimtelijkeplannen.nl) T3 Funderingstekeningen Shitaflat T4 Kaart stedenbouwkundige randvoorwaarden Shita terrein d.d. 13-8-2019 Kaderstellende documenten K1 Bestemmingsplan Voorstad Oost K2 Programma van Eisen openbare ruimte K3 Parkeernormen K4 Beeldkwaliteitwijzer Voorstad Oost, 9-2011 K5 Welstandsnota K6 Visie Voorstad Oost, gemeente Deventer, 9-2009 K7 Statistische gegevens van de wijk
www.ruimtelijkeplannen.nl https://pveopenbareruimte.deventer.nl https://www.deventer.nl/parkeernormen https://www.deventer.nl/welstandsnota www.staatvandeventer.nl
Rapportages/ onderzoeken R1 Bureauonderzoek archeologie Shita-flat Tjoenerstraat, nr. 650 d.d. 29-8-2019 R2 Nader onderzoek voormalige stortplaats Rielerweg te Deventer, Tauw, d.d. 21-7-2009 R3 Verkennend bodemonderzoek Tjoenerstraat 25, Acorius Advies, d.d. 2-10-2010 R4 Bodem- en asbestonderzoek voormalige stortplaats Rielerweg en Tjoenerstraat te Deventer, Tauw, R001-1270517MDX-V02-rlk-NL d.d. 27-8-2019 R5 PFAS onderzoek Rielerweg/ Tjoenerstraat, Tauw, d.d. (datum invullen) R3 Saneringsmogelijkheden R6 Onderzoek stikstofdepostie Shita terrein Deventer, SAB adviseurs d.d. 28-1-2020 R7 Milieuadvies Shitaflat en speeltuinlocatie Dunantlaan, versie 2, d.d. 17-9-2017 Inspiratie/Visiedocumenten I1 Woonvisie ‘Meer dan geWOON’ gem. Deventer ‘18 I2 Inspiratiedocument Fysieke Duurzaamheid I3 Inspiratiedocument Sociale Duurzaamheid
https://www.deventer.nl/woonvisie
Formats/Formulieren voor inzending F1 Format vragenrondes F2 Inschrijf-/aanmeldformulier F3 Bibob vragenlijst, model juni 2016 met bijlage F4 Format indienen bod F5 Formulier afgifte/ontvangstbevestiging F6 Formulier Verklaring financiële en economische draagkracht Overeenkomst
Biedboek Shita-locatie
Pagina 29 van 30
O1 Concept koop-/ontwikkelovereenkomst
Biedboek Shita-locatie
Pagina 30 van 30