2020-1367 Raadsvoorstel Renovatie Polstraat 8-10

RAADSVOORSTEL Onderwerp

Renovatie Polstraat 8-10

Agendapunt Voorstelnummer Team

2020-001367 DEV-PRO

Portef.houder BenW-besluit d.d.:

Weth. Verhaar 13 oktober 2020

Voorstel 1. Een krediet beschikbaar te stellen van € 3.760.000 voor de grootschalige renovatie van Polstraat 8-10 ten behoeve van maatschappelijke opvang; 2. Van deze investering een bedrag van € 2.850.000 te activeren en annuitair af te schrijven; 3. De structurele kapitaallasten (€ 137.000) en de hogere beheer en onderhoudskosten na renovatie (€ 78.000) te dekken uit een verhoging van de huur van € 143.500. De energielasten (ongeveer € 47.000 per jaar) door te belasten naar de huurder; 4. De eenmalige investering van € 910.000 voor € 70.000 te dekken uit de reserve groot onderhoud gebouwen en voor € 840.000 te dekken uit de vrijval van de lokale middelen (Deventer) van circa € 1,14 miljoen uit de reserve van het regionale programma Beschermd Wonen en Maatschappelijke Opvang (2019); 5. De kosten voor tijdelijke huisvesting (circa € 300.000) te dekken uit de lokale middelen (Deventer) van circa € 1,14 miljoen uit de reserve van het regionale programma Beschermd Wonen en Maatschappelijke Opvang (2019); 6. De begroting van beide programma's hierop te wijzigen. Aanleiding De Polstraat 8-10 (doorlopend tot aan Achter de muren Duimpoort) staat op de planning voor groot onderhoud (MJOP): de technische staat van de panden is slecht, er is forse funderingsschade en asbest geconstateerd. Uitstel is geen keuzemogelijkheid meer. Daarnaast staat de gemeente voor een duurzaamheidsopgave.

De renovatie heeft uiteraard grote gevolgen voor de huidige huurders en bewoners van de panden en de maatschappelijke voorzieningen die hierin zijn gehuisvest (IrisZorg en Tactus). Met de zorgpartijen is een zorgvuldig voorbereidingstraject gestart, evenals met de omwonenden van de panden. Aan de raad wordt voorgesteld om middelen vrij te maken voor de grootschalige renovatie van Polstraat 8-10, die gepland is vanaf het derde kwartaal van 2021 en minimaal anderhalf jaar zal duren. Voor de tijdelijke huisvesting van de daklozenopvang zijn ook middelen nodig, die zijn meegenomen in dit raadsvoorstel. In de bijlage wordt alle achtergrondinformatie gegeven over de investeringskosten en het dekkingsvoorstel. Deze informatie is ook gedeeld in het Regionaal Bestuurlijk Overleg Beschermd Wonen en Maatschappelijke Opvang d.d. 1 oktober. Op basis van deze informatie kon de regio instemmen met het dekkingsvoorstel. Kern van het raadsvoorstel Aan de raad wordt voorgesteld om middelen vrij te maken voor de grootschalige renovatie van Polstraat 8-10, die gepland is vanaf het derde kwartaal 2021 en minimaal anderhalf jaar zal duren. Voor de daklozenopvang is tijdelijke huisvesting nodig. Ook hiervoor zijn middelen nodig, die zijn meegenomen in dit raadsvoorstel.

/2 In het Regionaal Bestuurlijk overleg Beschermd Wonen en Maatschappelijk Opvang hebben bestuurders op 1 oktober jl. ingestemd met het dekkingsvoorstel, waardoor middelen beschikbaar komen voor de renovatie. Beoogd resultaat Met het vaststellen van dit raadsvoorstel kan gestart worden met (de voorbereiding van) de renovatie, waardoor de panden aan de Polstraat 8-10 uiteindelijk toekomstbestendig zijn voor de hierin gehuisveste maatschappelijke functies: opvang van daklozen en verslaafden en medische heroïnebehandeling. Hierbij wordt ook de tijdelijke huisvesting gedurende de renovatie gerealiseerd voor de daklozenopvang. De opvang van verslaafden en de medische heroïne unit kunnen tijdens de verbouwing in het pand blijven. Met de huurders van de bovenwoning worden individuele afspraken met de gemeente gemaakt, die niet van invloed zijn op dit voorstel. Als deze woning toch betrokken wordt bij de zorgfuncties, dan zal de kostprijsdekkende huurprijs ook veranderen. Daar gaan we voorlopig (nog) niet vanuit. Kader  Wet maatschappelijke ondersteuning 2015  Beheerplan Groot Onderhoud Vastgoed 2018-2021  Kadernota Vastgoed (2015) Argumenten ten behoeve van de raad Voor:   

De technische staat van het pand is dermate slecht dat grootschalige renovatie urgent en noodzakelijk maakt; er is sprake van achterstallig onderhoud en er is asbest en forse funderingsschade geconstateerd: uitstel is geen keuzemogelijkheid; Om de maatschappelijke opvangvoorzieningen te kunnen continueren en toekomstbestendig te maken is deze renovatie noodzakelijk; Er is veel aandacht voor de communicatie met de omwonenden en het draagvlak bij o.a. convenantpartners Polstraat e.o. is groot als het gaat over de huidige voorzieningen en hoe de zorgpartijen hen hierbij betrekken.

Tegen:  Het pand is dermate slecht dat de gemeente het vastgoed beter kan verkopen i.p.v. renoveren. Dan zal er wel een andere locatie moeten worden gevonden voor de maatschappelijke opvangvoorzieningen. Dit is niet eenvoudig en heeft grotere financiële gevolgen (zowel nieuwbouw als aankoop is duurder) waarbij draagvlak vereist is van (nieuwe) omwonenden als de locatie gevonden is. De centrumgemeente heeft de verplichting om maatschappelijke opvangvoorzieningen beschikbaar te hebben en te houden voor het geheel van de samenwerkingsregio beschermd wonen en maatschappelijke opvang. Ketenpartners/participatie Er is draagvlak bij de aanbieders/huurders om het pand te renoveren, zodat het voldoet aan de huidige eisen van maatschappelijke opvang functies. Het resulteert in een pand dat beter voldoet aan de eisen die passen bij de huidige ontwikkelingen van maatschappelijke opvang en daarmee aan een meer optimale ondersteuning aan clienten. Zij begrijpen ook de financiële consequenties van deze verbouwing zoals een hogere kostprijsdekkende huur.

/3 De betreffende aanbieders hebben ingestemd met een nieuwe huurovereenkomst, waarin de nieuwe kostprijsdekkende huur en bijv. onderhoudslasten (zoals gebruikelijk bij een zuivere huurder verhuurderrelatie) bij hen terechtkomen. De verhoogde huur wordt gecompenseerd via een hogere (regionale) subsidie. In het Regionaal Bestuurlijk Overleg Beschermd Wonen en Maatschappelijke Opvang van 1 oktober 2020 is ingestemd met de verhoging van de huurprijs naar € 243.500 en om andere lasten (onderhoud, inrichting en energie) ten laste te brengen aan de huurder. Daarnaast hebben de bestuurders ingestemd om de vrijval van lokale middelen voor de renovatie in te zetten en het eenmalig tekort van € 840.000 hieruit te dekken (2019). Er wordt een intensief communicatietraject met omwonenden opgezet voor de renovatie. De Belangenvereniging Polstraat e.o. is vroegtijdig geïnformeerd. Deze convenantpartners zijn positief over hoe gemeenten en aanbieders de huidige voorziening hebben ingevuld en hen hierbij betrekken. Ook andere omwonenden zijn bekend en gewend met de opvangvoorziening waardoor er draagvlak is. Dat neemt niet weg dat wij extra aandacht moeten besteden aan communicatie en betrokkenheid van de buurt / binnenstad. Financiële consequenties De totale investeringskosten voor de renovatie van de Polstraat 8 - 10 zijn geraamd op € 3.760.000.

Een deel van deze investering kan gezien worden als eenmalige kosten. Dit betreffen de kosten voor asbestsanering, constructieve versterking bovenbouw, funderingsherstel en het wegwerken van achterstanden in het planmatig onderhoud (MJOP). De totale omvang van deze werkzaamheden zijn geraamd op € 910.000. Aangezien deze werkzaamheden eenmalig zijn en niet leiden tot waardevermeerdering van het pand is het niet wenselijk deze investeringen te activeren en af te schrijven en via de huur in rekening te brengen bij de huurders. Voorstel is deze eenmalige kosten te dekken uit de vrijval reserve beschermd wonen (€ 840.000) en de reserve groot onderhoud gebouwen (€ 70.000). De overige investering van € 2.850.000 kan geactiveerd worden en leidt tot een waardevermeerdering van het pand en kan via de huurprijs in rekening gebracht worden bij de huurders. Het gaat om kosten voor verbouwing (incl. bovenwoning) en verduurzaming. Deze investering leidt tot een kapitaallast van € 137.000. Daarnaast nemen de beheer- en onderhoudslasten met € 78.000 toe. Dit is een structurele lastenverhoging voor de gemeente van € 215.000 ten opzichte van de huidige begroting. De huidige huurprijs is € 100.000 en neemt met € 143.500 tot € 243.500 (135 €/m2 bvo). Dat is een kostendekkende huurprijs. Daarnaast zijn de energielasten van ongeveer € 47.000 voor rekening van de huurders.

De huurders worden door de regio gecompenseerd voor de huurverhoging en de energielasten voor een bedrag van € 190.500. Daarnaast zijn er eenmalige kosten voor tijdelijke huisvesting van naar verwachting € 300.000. Deze worden ook gedekt uit de vrijval reserve beschermd wonen. De genoemde bedragen betreffen een raming op basis van een schetsontwerp die in een volgende fase verder wordt uitgewerkt en eventueel tot bijstelling kan leiden. Betrokkenheid van de raad De raad is eerder via een raadsmededeling (2020-000771), kwartaalrapportages en in de raadssessie Sociaal Actueel (d.d. 30 september) geïnformeerd over de voorgenomen renovatie. De raad zou worden uitgenodigd voor een rondleiding, maar vanwege coronamaatregelen wordt gekeken of dit een virtuele rondleiding kan worden in de vorm van een filmpje.

/4

Burgemeester en wethouders van de gemeente Deventer, de secretaris, de burgemeester,

M.A. Kossen

R.C. König