05. OPENBAAR Zienswijze TAM Kolkmansweg 5 Schalkhaar -138577-

Het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Deventer T.a.v. het team Projecten, Realisatie en Ontwikkeling Postbus 5000 7400 GC Deventer

Datum:

10 juni 2025

Onderwerp:

Zienswijze tegen ontwerp TAM-Omgevingsplan Hoofdstuk 22j Kolkmansweg 5

Geachte heer, mevrouw, Het college van burgemeester en wethouders van Deventer heeft meegedeeld dat van 1 mei tot en met 11 juni 2025 het ontwerp TAM-Omgevingsplan Hoofdstuk 22j Kolkmansweg 5 ter inzage ligt. De planvorming voorziet in de realisatie van een appartementengebouw met maximaal 22 appartementen in twee lagen met een licht hellend dak. Ondergetekenden, direct aan- en omwonenden van de planlocatie Kolkmansweg 5, kunnen zich niet verenigen met het ter inzage liggende ontwerp TAM-Omgevingsplan (hierna: omgevingsplan) en dienen hierbij een zienswijze in tegen het omgevingsplan.

Korte relevante voorgeschiedenis Gemeente Deventer en de Parabool zijn in gesprek geweest over een viertal locaties in Schalkhaar. Twee daarvan in eigendom van de gemeente (waaronder Kolkmansweg 5) en twee in eigendom van de Parabool. Gemeente Deventer en de Parabool hebben een intentieovereenkomst gesloten waarbij het de bedoeling was dat op de locaties van de Parabool woningbouw zou gaan plaatsvinden en dat de locaties van de gemeente Deventer een maatschappelijke- en/of zorgbestemming zouden krijgen (doelgroep was verstandelijk gehandicapten, indicaties ZZP3, ZZP4 en ZZP6, waarvan enkele ook lichamelijke beperkingen zouden hebben, bron: Woo-document 13. Er was dus nadrukkelijk geen sprake van reguliere sociale woningbouw met ‘enige zorg aan huis’ o.i.d.). In de intentieovereenkomst staat aangegeven dat, als de ontwikkelplannen volgens Gemeente Deventer en de Parabool haalbaar zouden zijn dat de Parabool (dan wel de bouwer/ontwikkelaar aan wie de Parabool verkoopt of de belegger van wie de Parabool huurt, i.c. Nikkels) ervoor zorgt dat in overleg met Gemeente Deventer de noodzakelijke ontwerpen en plannen worden opgesteld. Dit concept is uitgewerkt tot een bestemmingsplan en koopconstructie waarbij gemeente Deventer zou verkopen aan de Parabool en deze vervolgens zou doorverkopen aan de projectontwikkelaar Nikkels.

Vanwege haar moverende redenen heeft de Parabool op 6 september 2023 aan de gemeente Deventer laten weten een negatief besluit te hebben genomen over de verdere ontwikkeling van de locatie de Kolkmansweg en de intentieovereenkomst en het planproces te willen beëindigen (Woo-document 38). Gemeente Deventer is hierna overgegaan op het plan om de grond rechtstreeks aan Nikkels te verkopen. In de ‘bekendmaking voorgenomen grondverkoop’ (Woo-document 51) staat aangegeven dat men het bouwplan enigszins wil aanpassen naar 22 appartementen voor jongeren en ouderen en dat door gebruik te maken van het aanwezige bouwplan geen tijd en extra kosten verloren gaan.

Zienswijze Het omgevingsplan is niet in lijn met de Omgevingsvisie Deventer (2019). Hierin wordt over de Kolkmansweg aangegeven dat het een van de historische lijnen is die nog duidelijk herkenbaar is in het dorp. Over ontwikkelingen in het dorp staat aangegeven dat “nieuwe ontwikkelingen het historische gegroeide karakter moeten versterken”. Dit is met de voorgenomen ontwikkeling niet het geval. Met de

voorgenomen ontwikkeling wordt niet aangesloten bij het karakter en de uitstraling van de huidige ‘lintbebouwing’. In het navolgende is dit nader onderbouwd. In de ‘Ruimtelijke visie Schalkhaar 2004’ wordt de woonsfeer aan het lint Kolkmansweg benoemd als “wonen aan het lint” en dat dit tot stand komt door “een versterking van de aanwezige lintbebouwing”. De aanwezige wisselende bebouwingsstructuur moet daartoe worden doorgezet in nieuwe bebouwing en “een voorwaarde hierbij is aansluiting op de huidige kleinschaligheid en een situering haaks op of evenwijdig aan het lint”. Dat een meerlaags appartementengebouw niet voldoet aan de vereiste kleinschaligheid mag duidelijk zijn. Aanvullend, in de 'Welstandsnota’ van de gemeente Deventer’ ligt Kolkmansweg 5 in een gebied dat is aangeduid met het gebiedstype 'Lintbebouwing'. Een gebiedstype vertoont samenhang in de verschijningsvorm van bebouwing, in de stedenbouwkundige opzet of in het type landschap. Voor bouwplannen gelden hierbij specifieke gebiedscriteria. Aan een aantal van deze kenmerkende gebiedscriteria van lintbebouwing, die gelden voor de Kolkmansweg, wordt in de plannen niet voldaan: • •

•

•

In bebouwingslinten is geen sprake van samenhangende bebouwing (zoals een appartementencomplex). Woningen moeten traditioneel zijn vormgegeven en hebben naarmate ze dichterbij het buitengebied of in de dorpen zijn gelegen een steeds landelijker en soberder karakter (dus geen appartementencomplex). De woningen moeten met de representatieve zijde naar de Kolkmansweg zijn georiënteerd. In de voorgestelde ontwikkeling is de helft van de woningen echter niet georiënteerd op de Kolkmansweg maar op de Rielerenk. Qua vereiste vorm en verschijningsvorm is het gebouw niet afgedekt met een traditionele kapvorm, heeft het geen keramische pannen (of natuur leien of riet) en heeft het balkons aan de voorzijde en achterzijde waar dit niet is toegestaan

Bovenstaande eisen die aan woonbebouwing wordt gesteld zijn veel strenger dan de algemene eisen uit hoofdstuk 6 waaraan het oorspronkelijke zorgconcept-bouwplan is getoetst. Omdat inmiddels is besloten om in plaats van het oorspronkelijke zorgconcept-nu een regulier woon-bouwplan te realiseren moet alsnog getoetst worden aan de eisen uit de welstandsnota voor het gebiedstype 'Lintbebouwing'. Dit is niet gebeurd. In het verslag van een overleg tussen Gemeente Deventer en Nikkels d.d. 8 februari 2024 staat aangegeven dat besloten is om het plan niet opnieuw langs de welstandscommissie te laten gaan, omdat de wijzigingen uiterlijk niet groot genoeg waren om dit opnieuw te doen. Aan de inhoudelijke/functionele wijziging van het plan en de concessies die gedaan zijn om het oorspronkelijke zorgconcept-bouwplan mogelijk te maken is daarbij echter volledig voorbij gegaan. De argumentatie om gebruik te blijven maken van het nagenoeg zelfde bouwplan voor het oorspronkelijke zorgconcept-bouwplan, maar nu als regulier woon-bouwplan, is naar eigen zeggen van Gemeente Deventer gebaseerd op ‘tijd’ en ‘geld’ (Woodocument 51).

Hierbij wordt echter voorbij gegaan aan het zowel feit dat over regulier woningbouw nooit een besluit heeft plaatsgevonden (de intentieovereenkomst betrof immers een woonzorg-concept) als het feit dat binnen de planvorming voor het woonzorgconcept afstemming heeft plaatsgevonden/een balans is gevonden tussen het planologisch kader dat is opgesteld en het bouwplan dat is ontwikkeld/vanuit de functie noodzakelijk was. Hierbij zijn echter aantoonbaar ruimtelijke en stedenbouwkundige concessies gedaan die nooit gemaakt zouden zijn bij de ontwikkeling van een regulier woon-bouwplan. Deze aantoonbare concessies worden in het navolgende behandeld. •

Als een initiatief niet past binnen bestaande beleidskaders, dan wordt dit binnen Gemeente Deventer voorgelegd aan ‘de Carrousel’ die een integrale beoordeling geeft. De Carrousel heeft in haar advies van het zorgconcept-bouwplan aangegeven dat zij zich de transformatie naar woningbouw op Kolkmansweg goed kan voorstellen, maar dat zij de maat en schaal van 24 zorgappartementen voor de Parabool met de voorgestelde bouwmassa qua schaal en maat niet passend vindt binnen de stedenbouwkundige structuur van de Kolkmansweg. Ook het plaatsen van het pand achter op het perceel en het realiseren van het parkeren aan de voorzijde is als niet passend beoordeeld. Zowel de bedoelde ligging van het pand op de kavel als de maat en schaal zijn bij het nu voorliggende reguliere woon-bouwplan echter volledig gehandhaafd. Voor wat betreft parkeren is de situatie nog erger: hierbij

•

is het aantal parkeerplaatsen dat bij zorgconcept-bouwplan van het voorterrein naar de zijkant was verplaatst, bij het reguliere woon-bouwplan weer teruggeplaatst naar de ongewenste voorzijde van het gebouw, maar daarbij ook nog eens bijna verdrievoudigd in aantal (van 12 parkeerplaatsen in het zorgconcept-bouwplan naar 35 in het voorliggende reguliere woon-bouwplan). Toen het zorgconceptbouwplan werd vervangen door het idee voor reguliere woningbouw had het Carrousel-advies meegewogen moeten worden bij een nieuwe invulling en niet teruggevallen moeten worden op een minimaal aangepast zorgconcept-bouwplan, maar nu voor regulier wonen vanuit de argumentatie ‘tijd & geld’ (zoals in de ‘bekendmaking voorgenomen grondverkoop’ aan Nikkels benoemd). Tijdens de planvorming van de Parabool is eind 2022 binnen gemeentelijke communicatie (Woodocuemnt 4) de optie om zorgappartementen op termijn te transformeren naar ‘gewone appartementen’ al eerder ter sprake geweest. In communicatie tussen de projectmanager en de beleidsadviseur ruimtelijke ordening is op de vraag of dit zou passen binnen de woonvisie door deze laatste duidelijk aangegeven dat het 1-op-1 transformeren van zorgappartementen naar reguliere woonappartementen op deze locatie niet wenselijk wordt geacht. Dit terwijl dit nu met de transformatie van 24 zorgappartementen naar 22 woonappartementen dus gebeurd.

Toen het zorgconceptbouwplan werd vervangen door het idee voor reguliere woningbouw had dit advies meegewogen moeten worden bij een nieuwe invulling en niet teruggevallen moeten worden op een minimaal aangepast zorgconcept-bouwplan, maar nu voor regulier wonen vanuit de argumentatie ‘tijd & geld’ (zoals in de ‘bekendmaking voorgenomen grondverkoop’ aan Nikkels benoemd).

Ook willen wij het college wijzen op het niet aansluiten bij de Dorpsvisie. Hoewel ontwikkeld wordt voor jongeren en ouderen, staat in de Dorpsvisie vermeld dat het dorpse karakter, kleinschaligheid en inbreiding in en om de dorpskern veelal de voorkeur heeft van de Schalkhaarse gemeenschap. Er is uitgesproken dat met kleinschalige projecten kan worden voorzien in de behoefte van ouderen, waardoor door doorstroming jonge gezinnen de mogelijkheid krijgen om vrijkomende woningen te betrekken. Hierbij is aanvullend meegegeven dat beeldbepalende elementen van het dorp (zoals de bebouwing langs linten) en de lommerrijke uitstraling van verschillende wegen behouden moet blijven. Nadrukkelijk is zelfs vermeld dat waar mogelijk benoemd moet worden welke bijdrage een bouwproject kan leveren aan de directe omgeving (de zogenaamde meekoppelkansen). Hoewel enige afwijking daarvan ten behoeve van (de businesscase voor) het zorgconcept-bouwplan te begrijpen was, is deze afwijking om op een beperkte kavel zeer geconcentreerd regulier wonen te faciliteren in een maat en schaal die niet bij het dorp past, dat niet. Conclusie Zoals in het voorgaande in aangegeven kleven er ernstige gebreken aan het Ontwerp TAM-OmgevingspIan Hoofdstuk 22j Kolkmansweg 5 en het proces dat hiertoe geleid heeft. • •

•

•

Het omgevingsplan is niet in lijn met de Omgevingsvisie Deventer (2019). Omdat het bouwplan een regulier woon-bouwplan betreft had getoetst moeten worden aan eisen die aan woonbebouwing onder ‘lintbebebouwing’ worden gesteld en niet aan de algemene eisen uit hoofdstuk 6 van de welstandsnota. De oorspronkelijke intentieovereenkomst tussen Gemeente Deventer en de Parabool mag niet gezien worden als besluit om op Kolkmansweg nr. 5 reguliere woningbouw te ontwikkelen in een maat en schaal die niet past binnen het gemeentelijk beleid. Uit de Woo-documenten blijkt dat ten behoeve van het zorgconcept-bouwplan aantoonbaar ruimtelijke en stedenbouwkundige concessies zijn gedaan die nooit gedaan zouden zijn bij de ontwikkeling van een regulier woon-bouwplan. De inhoudelijke adviezen die ten behoeve van het zorgconcept-bouwplan niet zijn gevolgd, hadden bij het gebruiken van het bouwplan voor een reguliere woonfunctie opnieuw gewogen moeten worden. Om dit vanuit de argumentatie ‘tijd & geld’ achterwege te laten (zie ‘bekendmaking voorgenomen grondverkoop’) is niet juist.

Wij verzoeken u dan ook om onze zienswijze over te nemen en het omgevingsplan niet vast te stellen.

Tot slot Tot slot willen wij meegeven dat wij op 17 februari met betrekking tot de voorgenomen ontwikkeling Kolkmansweg 5 een Woo-verzoek hebben ingediend. Gemeente Deventer heeft dit verzoek op 31 maart gehonoreerd en ons op 2 april diverse stukken aangeleverd. Er is echter gebleken dat verschillende relevante stukken ontbreken. Zo ontbreken bijlagen bij de intentieovereenkomst tussen Gemeente Deventer en de Parabool (o.a. de Nota van Uitgangspunten voor de ontwikkeling aan de Kolkmansweg 5) en is een uitgebracht advies van de Welstand/PAR niet gedeeld. Wij hebben de gemeente hierop gewezen en verzocht om deze stukken alsnog te verstrekken en daaraan gerelateerd om de termijn voor het indienen van een zienswijze tegen het omgevingsplan te verlengen. De aangegeven relevante stukken hebben wij tot op vandaag helaas nog steeds niet mogen ontvangen en op het verzoek om de termijn te verlengen is zonder achterliggende argumentatie negatief gereageerd. Wij constateren dat hierdoor onze mogelijkheden om tot een volledige zienswijze te komen zijn geschaad, en dat aan onze belangen geen recht is gedaan.