Bijlage 4 - Motivering ontwerp TAM-Omgevingsplan Blasiusstraat 7-9, Deurne

Motivering Omgevingsplan Blasiusstraat 7 – 9, Deurne Gemeente Deurne

Colofon: Opgesteld door:

Van Santvoort Advies B.V. Berg 2-4 5671 CC Nuenen

Plangebied:

Blasiusstraat 7-9, 5754 AS Deurne

Kenmerk:

ADV0228

Datum:

16 oktober 2024 (laatst gewijzigd op 10 november 2025)

Status:

Ontwerp

IMRO-code:

NL.IMRO.0762.TAMOP202404-B001

2 Motivering omgevingsplan Blasiusstraat 7 - 9, Deurne

Inhoudsopgave 1

Inleiding ............................................................................................................................... 5 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5

2

Planbeschrijving................................................................................................................... 8 2.1 2.2

3

Aanleiding en doel .................................................................................................................. 5 Ligging van het plangebied ..................................................................................................... 5 Vigerend omgevingsplan ........................................................................................................ 6 Procedure ............................................................................................................................... 6 Leeswijzer ............................................................................................................................... 7

Bestaande situatie .................................................................................................................. 8 Beoogde situatie..................................................................................................................... 8

Beleidskader ...................................................................................................................... 12 3.1 Rijksbeleid ............................................................................................................................ 12 3.1.1 Nationale Omgevingsvisie ................................................................................................ 12 3.1.2 Ladder voor duurzame verstedelijking ............................................................................. 12 3.2 Provinciaal beleid ................................................................................................................. 14 3.2.1 Omgevingsvisie De Kwaliteit van Brabant ........................................................................ 14 3.2.2 Omgevingsverordening Noord-Brabant ........................................................................... 14 3.3 Gemeentelijk beleid ............................................................................................................. 17 3.3.1 Structuurvisie Deurne 2023 ............................................................................................. 17 3.3.2 Woonvisie gemeente Deurne 2019-2040 ........................................................................ 17

4

Omgevingsaspecten .......................................................................................................... 22 4.1 Waterparagraaf .................................................................................................................... 22 4.2 Bodem .................................................................................................................................. 27 4.3 Cultuurhistorie en Archeologie ............................................................................................ 27 4.3.1 Cultuurhistorie ................................................................................................................. 27 4.3.2 Archeologie ...................................................................................................................... 28 4.4 Parkeren en verkeer ............................................................................................................. 29 4.4.1 Parkeren........................................................................................................................... 29 4.4.2 Verkeer ............................................................................................................................ 30 4.5 Weging van het natuurbelang ..............................................................................................

30 4.5.1 Bescherming op gebiedsniveau ....................................................................................... 30 4.5.2 Soortenbescherming ........................................................................................................ 32 4.5.3 Houtopstanden ................................................................................................................ 32 4.6 Milieuaspecten ..................................................................................................................... 32 4.6.1 Evenwichtige toedeling van functies aan locaties ............................................................ 32 4.6.2 Geur ................................................................................................................................. 33 4.6.3 Geluid ............................................................................................................................... 35 4.6.4 Luchtkwaliteit................................................................................................................... 41 4.6.5 Externe veiligheid ............................................................................................................. 43 4.6.6 Volksgezondheid ..............................................................................................................

45 4.7 Vormvrije m.e.r.-beoordeling ............................................................................................... 46

5

Juridische planopzet .......................................................................................................... 47 5.1 5.2 5.3

Planvorm .............................................................................................................................. 47 Plankaart .............................................................................................................................. 47 Planregels ............................................................................................................................. 47 3

Motivering omgevingsplan Blasiusstraat 7 - 9, Deurne

6

Uitvoerbaarheid ................................................................................................................ 49 6.1 6.2

7

Economische uitvoerbaarheid .............................................................................................. 49 Maatschappelijke uitvoerbaarheid ....................................................................................... 49

Bijlagen .............................................................................................................................. 50

4 Motivering omgevingsplan Blasiusstraat 7 - 9, Deurne

1 Inleiding In dit hoofdstuk wordt een inleiding gegeven op het plan. Eerst worden de aanleiding en het doel van het plan, de ligging van het plangebied, het vigerend planologisch regime en de procedure beschreven. Tot slot is een leeswijzer voor deze motivering opgenomen.

1.1 Aanleiding en doel Initiatiefnemer is eigenaar van de panden aan de Blasiusstraat 7-9 te Deurne. In de panden waren tot voorheen een discotheek en evenementenhal Apollo gevestigd. Initiatiefnemer is voornemens om de bestaande bebouwing te slopen om nieuwe woningen te realiseren. Met het plan worden 31 nieuwe woningen gerealiseerd. Het betreft 16 appartementen en 15 duplexwoningen. De beoogde plannen omvatten de realisatie van 2 bouwblokken. Het bouwblok voor de appartementen wordt 4 laags hoog en het bouwblok het bouwblok voor de duplexwoningen wordt 3 laags hoog. Om het initiatief mogelijk te maken is een wijziging van het omgevingsplan noodzakelijk. Voor de ontwikkelingsplannen is een principeverzoek ingediend, waarop het college van burgemeesters en wethouders van de gemeente Deurne aangegeven heeft aangegeven dat het initiatief kansrijk is onder bepaalde voorwaarden. Bij de uitwerking van voorliggend omgevingsplan zijn deze voorwaarden betrokken. Middels deze motivering wordt het plan nader onderbouwd.

1.2 Ligging van het plangebied Het plangebied is gelegen op meerdere percelen kadastraal bekend als gemeente Deurne, sectie L, nummer 4069, 6119, 6171, 6172, en 6173. Het plangebied is gelegen in het centrum van de wijk Zeilberg, in de kern Deurne. Het plangebied is gelegen te midden van verschillende bedrijven, waaronder winkels, horecagelegenheden en een supermarkt. Tegenover het plangebied is een sportschool binnen de Willibrordus kerk gevestigd. Tevens zijn er rondom het plangebied woonhuizen gelegen. Hierdoor typeert de omgeving van het plangebied zich als centrumgebied van de wijk Zeilberg. Navolgende afbeelding geeft de globale ligging van het plangebied weer.

Afbeelding 1: Luchtfoto omgeving plangebied

5 Motivering omgevingsplan Blasiusstraat 7 - 9, Deurne

1.3 Vigerend omgevingsplan Het vigerend planologisch regime ter plaatse van het plangebied is vervat in het tijdelijk deel van het omgevingsplan zoals in de beheersverordening ‘Zeilberg’, dat is vastgesteld op d.d. 07-07-2015. Het plangebied heeft conform dit plan deels de bestemming ‘Gemengd’ en deels de bestemming ‘Woongebied’ met ter plaatse de volgende aanduidingen: ▪ Discotheek; ▪ Horeca; ▪ Waarde – Archeologie Gematigd; en ▪ Vrijwaringszone – molenbiotoop. In Afbeelding 2 is een uitsnede van het plangebied opgenomen uit de plankaart van het vigerende omgevingsplan. De bestemming ‘Gemengd’ bevindt zich binnen het groene kader, de bestemming ‘Woongebied’ bevindt zich binnen het rode kader.

Afbeelding 2: Uitsnede plankaart beheersverordening 'Zeilberg' (Bron: Regels op de kaart, Omgevingsloket)

Het vigerende omgevingsplan bevat geen binnenplanse afwijkings- en/of wijzigingsbevoegdheden om het initiatief mogelijk te maken. Een herziening van het omgevingsplan voor deze ontwikkeling is noodzakelijk.

1.4 Procedure Het voornemen past niet binnen de bepalingen van het geldende omgevingsplan. In overleg met de gemeente Deurne is derhalve afgesproken om een wijziging van het omgevingsplan voor te bereiden op basis van de tijdelijke alternatieve maatregel (TAM) via de IMRO-standaard. Sinds de inwerkingtreding van de Omgevingswet zijn gemeenten verplicht om wijzigingen in het omgevingsplan te publiceren via de Landelijke voorziening bekendmaken en beschikbaar stellen (LVBB) en het besluit op te stellen volgens de Standaard officiële publicaties (STOP) en de bijbehorende toepassingsprofielen (TPOD). Deze procedure is globaal in 3 stappen in te delen:

6 Motivering omgevingsplan Blasiusstraat 7 - 9, Deurne

1.

2. 3.

Voordat er een ontwerpbesluit wordt genomen op het omgevingsplan geeft de gemeente kennis van het voornemen om het omgevingsplan te wijzigen via in het gemeenteblad de LVBB, waarbij ingegaan wordt op het voorgenomen participatietraject. Het ontwerpbesluit en de inzagetermijn worden integraal bekend gemaakt in het gemeenteblad via de LVBB. Het omgevingsplan wordt door de gemeente vastgesteld.

De TAM vormt een tijdelijk alternatief om wijzigingen in het bestemmingsplan te publiceren tot er aan de nieuwe standaarden kan worden voldaan. Op de wijziging van het omgevingsplan is de uniforme openbare voorbereidingsprocedure van afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) van toepassing. Dit houdt in dat het ontwerpplan gedurende zes weken voor eenieder ter inzage wordt gelegd. Tijdens deze periode van zes weken kan door eenieder een zienswijze worden ingediend. Gedurende de inzagetermijn liggen de verbeelding, regels en motivering inclusief bijlagen, ter inzage. Binnen 6 maanden nadat het ontwerp ter inzage heeft gelegen, moet de gemeente beslissen over de vaststelling van het plan. Hierbij worden eventuele zienswijzen in acht genomen. Nadat het omgevingsplan is vastgesteld wordt het opnieuw zes weken ter inzage gelegd. Binnen deze zes weken kunnen belanghebbenden beroep indienen bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Als er geen beroep wordt ingesteld, dan is het plan daags na afloop van de beroepsperiode onherroepelijk. Zodra het plan in werking is getreden kunnen, de benodigde omgevingsvergunningen voor het beoogde initiatief worden ingediend.

1.5 Leeswijzer In deze motivering zal nader worden ingegaan op de volgende aspecten, te weten; ▪ Planbeschrijving (hoofdstuk 2); ▪ Het beleidskader (hoofdstuk 3); ▪ De milieuaspecten (hoofdstuk 4); ▪ De juridische planopzet (hoofdstuk 5); ▪ De uitvoerbaarheid van het plan (hoofdstuk 6).

7 Motivering omgevingsplan Blasiusstraat 7 - 9, Deurne

2 Planbeschrijving In dit hoofdstuk wordt een beschrijving gegeven van de bestaande- en de beoogde situatie na de voorgenomen ontwikkeling.

2.1 Bestaande situatie Aan de Blasiusstraat 7-9 te Deurne is momenteel een discotheek en evenementenhal Apollo gevestigd. Het perceel heeft een oppervlakte van circa 2.600 m2. De oppervlakte van de bestaande bebouwing heeft een oppervlakte van circa 1.200 m2. De Blasiusstraat 7-9 betreft een kroeg en discotheek, waarbij de meeste bezoekers in de avonden nachturen aanwezig zijn. Het pand aan de Blasiusstraat 7 dateert uit 1925 en het pand aan de Blasiusstraat 9 uit 1924. De bebouwing kenmerkt zich door de witte muren en witte dakkapellen met puntdak. De in- en uitgang van de bebouwing bevindt zich aan de Blasiusstraat. De Blasiusstraat 7 heeft een terras aan de voorzijde. De Blassiustraat 9 heeft een overkapping die aan de voorzijde uitsteekt. Aan de achterzijde van de bebouwing is een parkeerplaats gelegen, welke bereikbaar is vanaf de Zeilbergsestraat. Navolgende afbeelding geeft een luchtfoto van het plangebied weer. Het plangebied is in het rood omlijnd.

Afbeelding 3: Luchtfoto plangebied (bron: Regels op de kaart, Omgevingsloket)

2.2 Beoogde situatie Initiatiefnemer wenst op de planlocatie 31 nieuwe woningen te realiseren. Het plan omvat de ontwikkeling van twee bouwblokken in de koop- en huursector. Er zullen 16 appartementen en 15 duplexwoningen ontwikkeld worden. Het is daarom gewenst om de bestaande functie ‘Gemengd’ te wijzigen in ‘Woongebied’. Het woningaanbod zal beschikbaar zijn voor zowel huur- als koopopties, en er zullen woningen worden aangeboden in verschillende prijsklassen. Dit betekent dat er woningen beschikbaar zullen zijn in de goedkope, midden sector en dure sector. Met deze ruimtelijke ontwikkeling wordt voorzien in 7 sociale huur appartementen, 8 midden huur appartementen, 6 midden middelhoge koop, 6 hoog middel dure koop en 4 dure

8 Motivering omgevingsplan Blasiusstraat 7 - 9, Deurne

koopappartementen. Voor Zeilberg is het wenselijk dat er betaalbare starterswoningen gebouwd worden gaan worden, daarom ligt het aandeel starterswoningen op 67 %. Het aantal levensloop geschikte woningen ligt op een aandeel van 33%. Het project streeft ernaar een diverse gemeenschap te creëren door woningen aan te bieden voor verschillende budgetten en behoeften. Het doel is om een aantrekkelijke woonomgeving te creëren waar mensen van verschillende achtergronden kunnen samenleven en genieten van hoogwaardige huisvesting. Het is beoogd om in het bouwblok aan de zuidoostzijde 6 appartementen van circa 58 m2, 6 appartementen van circa 65 m2, 4 appartementen van circa 74 m2 te realiseren. Het bouwblok wordt 4 lagen hoog. De appartementen op de begane grond krijgen ieder toegang tot een tuin. De appartementen op de eerste en tweede verdiepingen krijgen ieder toegang tot een balkon/loggia. De appartementen op de derde verdieping krijgen ieder een eigen terras. Om de bovenverdiepingen goed bereikbaar te maken is er in het appartementenblok een lift aanwezig. In het bouwblok voor de duplexwoningen worden 7 woningen van circa 45 m 2 op de begane grond en 8 duplexwoningen van circa 60 m2 op de eerste- en tweede verdieping gerealiseerd. Het bouwblok wordt 3 lagen hoog. De woningen op de begane grond beschikken over een tuin met berging.

De overige woningen worden voorzien van een terras. Het appartementenblok zal geplaatst worden aan de zuidoostzijde van het plangebied, gericht naar de Blasiusstraat, en biedt ruimte aan 16 appartementen. Het andere woonblok zal geplaatst worden aan de noordwestzijde van het plangebied en biedt ruimte aan 15 duplexwoningen. De bebouwing zal stedenbouwkundig worden ingepast en wordt daardoor passend in het bestaande straatbeeld. De bebouwing wordt in dezelfde lijn geplaatst als de bestaande bebouwing. Het appartementenblok aan de zuidoostzijde gericht op de Blasiusstraat krijgt een hellend met afgetopt dak met een maximale bouwhoogte van 13,5 meter. Het woonblok aan de noordwestzijde krijgt een hellend dak met een maximale bouwhoogte van 10,5 meter. De afwisseling in kapvorm en kaprichting zorgt voor een speelse en traditionele uitstraling, wat past binnen het afwisselende straatbeeld van de Blasiusstraat. De doorgang vanuit de Blasiusstraat richting de parkeervoorziening zorgt voor een splitsing in het gebouw waarmee de indruk wordt gemaakt dat er meerdere gebouwen worden gebouwd die samenkomen in een geheel. Tussen de twee woonblokken in worden bergingen geplaatst. Tevens worden er op het binnenterrein 31 parkeerplaatsen gerealiseerd. Alle parkeerplaatsen worden ontsloten via de Blasiusstraat. Naar de Pottenbakker komt enkel een ontsluiting voor langzaam verkeer.

Er is specifiek voor deze ene ontsluiting voor auto’s gekozen, omdat de Pottenbakker een doodlopende straat is. Dit blijft zo en voorkomen moet worden dat de parkeerplaats als sluiproute gebruikt gaat worden. Door de parkeerplaats van het appartementencomplex te ontsluiten aan de Blasiusstraat ontstaat er geen verkeersoverlast in de woonwijk.

9 Motivering omgevingsplan Blasiusstraat 7 - 9, Deurne

Afbeelding 4: Situatieschets Blasiusstraat 7-9

Afbeelding 5: Vogelvluchtimpressie

10 Motivering omgevingsplan Blasiusstraat 7 - 9, Deurne

Afbeelding 6: Gevelbeeld Blasiusstraat

Afbeelding 7: Doorsneden (links: appartementen en rechts: duplexwoningen)

11 Motivering omgevingsplan Blasiusstraat 7 - 9, Deurne

3 Beleidskader In dit hoofdstuk wordt voor zover relevant het ruimtelijke beleid voor het plangebied beschreven.

3.1 Rijksbeleid Het beleidskader op nationaal niveau is vervat in de Nationale Omgevingsvisie en de Ladder voor duurzame verstedelijking.

3.1.1

Nationale Omgevingsvisie

De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) bevat de hoofdzaken van het beleid voor de fysieke leefomgeving. Het biedt perspectief om grote opgaven aan te pakken, om samen het land mooier en sterker te maken en daarbij voort te bouwen op het bestaande landschap en de (historische) steden. Omgevingskwaliteit is het kernbegrip: ruimtelijke kwaliteit én milieukwaliteit. Uit de Omgevingswet volgt dat al het strategische beleid uit de bestaande beleidsdocumenten1, met en zonder wettelijke grondslag, én het nieuwe strategische beleid op het beleidsterrein van de fysieke leefomgeving worden opgenomen in de NOVI. De NOVI staat voor een nieuwe aanpak van vraagstukken in de fysieke leefomgeving. Het biedt ruimte voor economische ontwikkeling, mobiliteit, reductie van stikstofemissies, wonen en herstel van biodiversiteit. De NOVI richt zich op vier prioriteiten; ▪ Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie ▪ Duurzaam economisch groeipotentieel ▪ Sterke en gezonde steden en regio’s ▪ Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied Het plan voorziet in de herontwikkeling van een discotheek en evenementenhal naar een woningbouwlocatie voor 16 appartementen en 15 duplexwoningen. Hiermee wordt voorzien in een divers woningaanbod in de goedkope, midden sector en dure sector. Duurzaamheid en een gezond woonklimaat worden hierbij in ogenschouw genomen.

Daarnaast wordt er rekening gehouden met de omgevingswaarden bodem, water en lucht. Geconcludeerd kan worden dat beoogde plannen aansluiten bij beleidskeuzes van de NOVI.

3.1.2

Ladder voor duurzame verstedelijking

In het geval van stedelijke ontwikkeling dient getoetst te worden aan de Ladder voor duurzame verstedelijking conform artikel 5.129g van het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl). De ladder heeft als doel te komen tot een zorgvuldig ruimtegebruik waarbij goede afwegingen worden gemaakt waar gebouwd mag worden. Daarnaast is de ladder erop gericht om ontwikkelingen die een ruimtelijke impact hebben zoveel mogelijk binnen het bestaande stedelijk gebied op te vangen waardoor verstening van het buitengebied wordt tegengegaan. De Ladder is van toepassing op plannen die een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maken en bepaalt dat de motivering op dat plan een beschrijving dient te bevatten van de behoefte aan die ontwikkeling en - indien het omgevingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied - een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien. De Raad van State heeft de norm voor een stedelijke ontwikkeling al veelvuldig ingevuld en daardoor verder begrensd. Op basis van de jurisprudentie dient voor toepassing van de Ladder voor duurzame verstedelijking getoetst te worden aan de volgende vragen: a. Voorziet het besluit in een stedelijke ontwikkeling? b. Voorziet het besluit in een nieuwe stedelijke ontwikkeling? c. Is er sprake van een behoefte aan de voorziene ontwikkeling? d.

Is de voorziene ontwikkeling gelegen buiten bestaand stedelijk gebied? e. Is het mogelijk om de voorziene ontwikkeling binnen bestaand stedelijk gebied te realiseren? Als een vraag positief kan worden beantwoord dient de Ladder verder te worden doorlopen. Wanneer een vraag negatief wordt beantwoord is de Ladder niet (verder) van toepassing. a. Voorziet het besluit in een stedelijke ontwikkeling? De vraag of er sprake is van een stedelijke ontwikkeling hangt af van de aard en omvang van de ontwikkeling. Beoordeeld dient te worden of het initiatief valt onder één van de genoemde ‘stedelijke ontwikkelingen’ in artikel

12 Motivering omgevingsplan Blasiusstraat 7 - 9, Deurne

5.129g van het Bkl. Verder dient de in een omgevingsplan voorziene ontwikkeling voldoende substantieel te zijn om als stedelijke ontwikkeling te worden aangemerkt. Een stedelijke ontwikkeling is in het Bkl gedefinieerd als: ‘ontwikkeling of uitbreiding van een bedrijventerrein, een zeehaventerrein, een woningbouwlocatie, kantoren, een detailhandelvoorziening of een andere stedelijke voorziening’. Voor wonen geldt, dat voor woningbouwlocaties vanaf twaalf woningen sprake is van een stedelijke ontwikkeling die Ladderplichtig is (ABRvS 25 maart 2015; ECLI:NL:RVS:2015:953). Het plan betreft de nieuwbouw van 16 nieuwbouwappartementen en 15 duplexwoningen. Gezien de aard en omvang van het initiatief kan dus worden geconcludeerd dat er hier sprake is van een stedelijke ontwikkeling. Dat betekent dat verder wordt getoetst aan de Ladder voor duurzame verstedelijking. b. Voorziet het besluit in een nieuwe stedelijke ontwikkeling? Om te bepalen of met de stedelijke ontwikkeling ook sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling moet worden beoordeeld of er een nieuw of groter beslag op de ruimte is. Of te wel, maakt het plan meer bebouwing mogelijk dan het geldende omgevingsplan toestaat.

Een omgevingsplan dat ten opzichte van het voorheen geldende omgevingsplan geen uitbreiding van de maximaal toegelaten oppervlakte aan bebouwing mogelijk maakt, maar alleen een planologische functiewijziging, voorziet in beginsel niet in een nieuwe stedelijke ontwikkeling als bedoeld in artikel 5.129g van Bkl, tenzij die planologische functiewijziging een zodanige aard en omvang heeft dat desalniettemin sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling (ABRvS 20 april 2016; ECLI:NL:RVS:2016:1075 (Amersfoort)). Het initiatief voorziet in de functiewijziging van een discotheek en evenementenhal in een woningbouwlocatie voor 16 appartementen en 15 duplexwoningen. In de bestaande planologische situatie was ter plaatse dus al sprake van ruimtebeslag voor een stedelijke functie. Echter, omdat er 31 wooneenheden aan het plangebied worden toegevoegd en hiervoor de bouwmassa toeneemt is het niet uit te sluiten dat de planologische functiewijziging desalniettemin van een dusdanige aard en omvang is dat er alsnog sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Dat betekent dat er toch verder wordt getoetst aan de ladder voor duurzame verstedelijking.

c. Is er sprake van een behoefte aan de voorziene ontwikkeling? Als een omgevingsplan een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, dient rekening te worden gehouden met de behoefte aan die stedelijke ontwikkeling. Dit met het oog op het belang van zorgvuldig ruimtegebruik en het tegengaan van leegstand. Hiervoor is het niet relevant of het plangebied binnen of buiten het stedelijk gebied ligt. In beide gevallen moet rekening worden gehouden met de behoefte aan die stedelijke ontwikkeling. Op dit moment zijn binnen het plangebied een discotheek en evenementenhal met parkeergelegenheid aanwezig. De discotheek en evenementenhal zijn momenteel nog in gebruik door initiatiefnemer. De bestaande bedrijfsbebouwing worden gesloopt om plaats te maken voor 16 appartementen en 15 duplexwoningen. Hierbij is sprake van ruimtelijke kwaliteitsverbetering, omdat er een nieuwe mogelijkheid voor wonen wordt gecreëerd, waarbij de gebruikswaarde van het gebied vermeerdert. De woningen zullen aansluiten bij de klassieke architectuur van de directe omgeving. De ontwikkeling van de locatie zorgt derhalve voor een opwaardering van het gebied. Bovendien kampt Nederland met een enorm woningtekort. Deze ontwikkeling maakt de realisatie van 31 woningen mogelijk en draagt hiermee bij aan de doelstelling om voldoende woningen, o.a. in de goedkope, middelde en dure sector, te bouwen.

Er is dus behoefte aan de voorziene ontwikkeling. Dit wordt verder toelicht in de paragraaf 3.3 (regionaal beleid). d. Is de voorziene ontwikkeling gelegen buiten bestaand stedelijk gebied? Bestaand stedelijk gebied is in het Bkl gedefinieerd als: ‘op grond van een omgevingsplan of een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit toegelaten stedenbouwkundig samenstel van bebouwing voor wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel en horeca, en de daarbij behorende openbare of sociaal-culturele voorzieningen en infrastructuur, met uitzondering van stedelijk groen aan de rand van die bebouwing en lintbebouwing langs wegen, waterwegen of waterkeringen’.

13 Motivering omgevingsplan Blasiusstraat 7 - 9, Deurne

Uit deze definitie volgt dat er sprake moet zijn van een stedenbouwkundig samenstel van bebouwing. In de nota van motivering wordt opgemerkt dat de kwalificatie van bestaand stedelijk gebied afhangt van de omstandigheden van het geval, de specifieke ligging, de feitelijke situatie, het omgevingsplan en de aard van de omgeving. In de jurisprudentie zijn lijnen uitgezet voor het begrip stedelijk gebied onder het Bkl. Gronden waarop een agrarische functie rust, en die overeenkomstig de functie worden gebruikt, vormen geen onderdeel van stedelijk gebied. Onbebouwde grond met een niet-agrarische functie kan deel uitmaken van het stedelijk gebied ook al is de locatie nog onbebouwd, mits de locatie onderdeel is van het stedelijk samenstel van bebouwing. De locatie heeft de functie ‘gemengd’ en ‘woongebied’ en de bebouwing is gerealiseerd. De locatie had daarmee al bebouwing ten behoeve van een horeca. Er kan dus worden geconcludeerd dat de voorziene ontwikkeling gelegen is binnen bestaand stedelijk gebied. Conclusie Uit de toetsing aan de Ladder kan worden geconcludeerd dat het initiatief voorziet in een actuele behoefte die binnen stedelijk gebied gerealiseerd kan worden. Het initiatief voldoet dus aan de voorwaarden voor duurzame verstedelijking.

3.2 Provinciaal beleid Het beleidskader van de provincie Noord-Brabant is vervat in de Brabantse omgevingsvisie en de Omgevingsverordening Noord-Brabant. Het plan wordt hier in de navolgende paragrafen hieraan getoetst.

3.2.1

Omgevingsvisie De Kwaliteit van Brabant

Provinciale Staten van Noord-Brabant hebben op 14 december 2018 de Omgevingsvisie ‘De kwaliteit van Brabant’ vastgesteld. Deze omgevingsvisie bevat de hoofdlijnen van het provinciale beleid voor de fysieke leefomgeving. De omgevingsvisie beschrijft daarvoor de strategische hoofdopgaven voor de lange termijn over klimaatverandering, energietransitie, verstedelijking en bereikbaarheid, concurrerende duurzame economie en de basis op orde. De omgevingsvisie ziet op een strategische gebiedsopgave voor de provincie als geheel en formuleert daarbij de ambities voor de toekomst, richting 2050 en met een tussenstap in 2030. In de visie is niet vastgelegd hoe deze doelen precies bereikt gaan worden. “Met een open blik” is centraal uitgangspunt om vanuit alle partijen en disciplines de visie voor Brabant verder te gaan uitwerken. Deze verdere uitwerking van de ambities betreft de volgende opgave voor de komende bestuursperiodes en zal terecht komen in nog op te stellen programma’s. Om de ambities te realiseren en Brabant in de toekomst welvarend, verbonden en klimaatbestendig te laten zijn, worden er vier hoofdopgaven onderscheiden: ▪ Werken aan de Brabantse energietransitie; ▪ Werken aan een klimaatbestendig Brabant; ▪ Werken aan de slimme netwerkstad; ▪ Werken aan een concurrerende, duurzame economie.

De beoogde ontwikkeling is als kleinschalig aan te merken in verhouding tot de strategische gebiedsambities door de provincie Noord-Brabant. Het plan voorziet in de herontwikkeling van een bestaand bouwperceel in bestaand stedelijk gebied en neemt daarbij de ruimtelijke kwaliteit in acht. Gezien het schaalniveau raakt de ontwikkeling niet de basis- en hoofdopgaven uit de Omgevingsvisie. Daardoor past het plan in de opgenomen ambities en kaders uit de Omgevingsvisie.

3.2.2

Omgevingsverordening Noord-Brabant

Het geldende ruimtelijke beleid van de provincie Noord-Brabant is vervat in de Omgevingsverordening NoordBrabant (OV). De Ov bevat alle regels op provinciaal niveau over de fysieke leefomgeving, zoals over milieu, natuur, ruimtelijke ordening, wegen, water en bodem. De Ov is een voor de provincie verplicht instrument uit de Omgevingswet, die op 1 januari 2022 in werking is getreden. De Ov bevat enerzijds rechtstreeks werkende regels voor activiteiten. Daarnaast zijn instructieregels opgenomen voor bestuursorganen van de overheid, zoals gemeenten en waterschappen. Deze instructieregels dienen in acht te worden genomen bij de uitvoering van taken, zoals de vaststelling van het omgevingsplan. De

14 Motivering omgevingsplan Blasiusstraat 7 - 9, Deurne

ontwikkelingsmogelijkheden en toegestane functies worden bepaald door de ligging van een locatie binnen een werkingsgebied. Daarnaast bevat de Ov algemene regels voor de bevordering van de ruimtelijke kwaliteit. De rechtstreeks werkende regels zijn opgenomen in hoofdstuk 3 van de Ov. In hoofdstuk 5 zijn regels opgenomen waar gemeenten bij vaststelling van een omgevingsplan rekening mee moeten houden. Voor elk plan geldt dat toepassing moet worden gegeven aan de basisprincipes voor een evenwichtige toedeling van functies zoals deze zijn opgenomen in paragraaf 3.1.2. Voor het overige dient getoetst te worden aan de regels die van toepassing zijn op het werkingsgebied waar het plangebied in is gelegen. In dit geval is het plangebied gelegen binnen de aanduidingen ‘Stedelijk gebied’, ‘Stalderingsgebied’, ‘Norm wateroverlast stedelijk gebied’ en ‘Aardkundige waarden’. Navolgend worden de relevante regels vanuit de verschillende aanduidingen benoemd en getoetst. Aan de aanduiding ‘Stalderingsgebied’ zal niet worden getoetst omdat het initiatief geen veehouderij omvat.

Afbeelding 8: Uitsnede kaart Omgevingsverordening Noord-Brabant

Paragraaf 5.1.2 Basisprincipes voor een evenwichtige toedeling van functies In paragraaf 5.1.2 van de Omgevingsverordening zijn de basisprincipes voor een evenwichtige toedeling van functies vastgelegd. Deze basisprincipes bestaan uit de zorgplicht voor een goede omgevingskwaliteit en kwaliteitsverbetering van het landschap, wanneer het plangebied in het Landelijk gebied is gelegen. Met de zorgplicht wordt invulling gegeven aan een goede omgevingskwaliteit met een veilige, gezonde leefomgeving. Hiervoor zijn regels vastgelegd ten aanzien van zorgvuldig ruimtegebruik, toepassing van de lagenbenadering en meerwaardecreatie (artikel 5.8 t/m 5.10). De voorwaarden ten aanzien van kwaliteitsverbetering van het landschap zijn op dit plan niet van toepassing. Artikel 5.8 Ov: Zorgvuldig ruimtegebruik Conform artikel 5.8 houdt zorgvuldig ruimtegebruik in dat in beginsel gebruik wordt gemaakt van een bestaand ruimtebeslag. Een bestaand ruimtebeslag is gelegen binnen het werkingsgebied ‘Stedelijk gebied’ of een bestaand bouwperceel. Wanneer er sprake is van een stedelijke ontwikkeling dient toepassing te worden gegeven aan artikel 5.129g, van het Besluit kwaliteit leefomgeving (Ladder voor duurzame verstedelijking). Alle gebouwen, bijbehorende bouwwerken en ander permanente voorzieningen dienen te worden geconcentreerd binnen een bouwperceel.

Het planvoornemen voorziet in de ontwikkeling van 31 nieuwe toekomstbestendige woningen. Het betreft een binnenstedelijke ontwikkeling in een bestaand stedelijk gebied, waardoor er sprake is van inbreiding. In voorgaande paragraaf is reeds geconcludeerd dat de Ladder niet van toepassing is op het initiatief. Er is met het initiatief dus sprake van zorgvuldig ruimtegebruik.

15 Motivering omgevingsplan Blasiusstraat 7 - 9, Deurne

Artikel 5.9 Ov: Toepassing van de lagenbenadering De toepassing van de lagenbenadering omvat het effect van de ontwikkeling op verschillende lagen. Hierbij dient onderzocht te worden wat de effecten zijn op: ▪ de ondergrond; ▪ de netwerklaag; ▪ de bovenste laag. Met het effect op de ondergrond worden o.a. de aspecten bodem, grondwater en archeologische waarden bedoeld. De netwerklaag omvat aspecten zoals infrastructuur, natuurnetwerk, energienetwerk, waterwegen waaronder een goede, multimodale afwikkeling van het personen- en goederenvervoer. In de beschouwing van de bovenste laag dienen aspecten zoals cultuurhistorische en landschappelijke waarden, de omvang van de functie en de bebouwing, de effecten op bestaande en toekomstige functies, de effecten op volksgezondheid, veiligheid en milieu aan bod te komen. Hierbij dient te worden gekeken naar het verleden, heden en toekomst. De beoogde ontwikkeling mag geen negatieve effecten hebben op de waarden in de omgeving en dient ook in de toekomst geen beperkingen op te leveren voor de omgeving. De toetsing van de gevolgen van het initiatief op bovengenoemde aspecten wordt uiteengezet in hoofdstuk 4 van deze motivering. Artikel 5.10 Ov: Meerwaardecreatie Het aspect meerwaardecreatie omvat een evenwichtige benadering van de economische, ecologische en sociale aspecten die in een gebied en bij een ontwikkeling zijn betrokken.

Het biedt de mogelijkheid om opgaven en ontwikkelingen te combineren, waardoor er meerwaarde ontstaat. Daarnaast ontstaat een bijdrage aan andere opgaven en belangen dan die rechtstreeks met de ontwikkeling gemoeid zijn. Met het beoogde plan wordt binnen bestaand stedelijk gebied een verbeteringsslag gemaakt, omdat een discotheek en evenementhal worden getransformeerd ten behoeve van 31 toekomstbestendige kwalitatieve woningen. De ontwikkeling zal het gebied een kwaliteitsimpuls geven. Bovendien draagt het plan bij aan verschillende opgaven en belangen, zoals o.a. het toevoegen van verschillende woningtypen, de verbetering van de ruimtelijke kwaliteit, het tegengaan van ongewenste functies binnen een woongebied en het toevoegen van groen. Om deze redenen is er binnen het plangebied sprake van meerwaardecreatie. Artikel 5.55 Ov: Duurzame stedelijke ontwikkeling Lid 1: In het Stedelijk gebied kan worden voorzien in de ontwikkeling van een locatie voor wonen, werken of voorzieningen mits: a. de ontwikkeling past binnen de regionale afspraken, bedoeld in afdeling 7.2 Regionaal samenwerken; b. het een duurzaam stedelijke ontwikkeling is. Het beoogde plan voorziet in een woningbouwontwikkeling, waar momenteel enorme behoefte aan is. De ontwikkeling is daarmee passend binnen de regionaal gemaakte woningbouwafspraken.

Dit wordt toegelicht in paragraaf 3.3 (Gemeentelijk beleid) Lid 2: Een duurzame stedelijke ontwikkeling voor wonen, werken of voorzieningen: a. bevordert een goede ruimtelijke omgevingskwaliteit met een veilige en gezonde leefomgeving; b. bevordert zorgvuldig ruimtegebruik, waaronder de transformatie van verouderder stedelijke gebieden; c. geeft optimaal invulling aan de mogelijkheden voor de productie en gebruik van duurzame energie; d. houdt rekening met klimaatverandering, waaronder het tegengaan van hittestress en voldoende ruimte voor de opvang van water; e. geeft optimaal invulling aan de mogelijkheden voor duurzame mobiliteit; f. draagt bij aan een duurzame, concurrerende economie. Een duurzame stedelijke ontwikkeling bevordert onder andere een goede omgevingskwaliteit en zorgvuldig ruimtegebruik. Daarnaast wordt optimaal invulling gegeven aan de mogelijkheden voor productie en gebruik van duurzame energie en wordt er rekening gehouden met klimaatverandering, waaronder het tegengaan van hittestress en voldoende ruimte voor de opvang van water. Bij de ontwikkeling van de nieuwe appartementen zal stedenbouwkundig aansluiting worden gezocht bij de bestaande bebouwing aan de Blasiusstraat. Door de afwisseling in kapvorm en kaprichting wordt een speelse uitstraling gecreëerd dat past bij het bestaande beeld van de Blasiusstraat.

De appartementen worden gerealiseerd binnen bestaand stedelijk gebied en de bestaande discotheek en evenementenhal zullen gesaneerd worden, waardoor er sprake is van zorgvuldig ruimtegebruik. De appartementen zullen duurzaam worden ontwikkeld conform de moderne eisen ten aanzien van klimaatadaptatie en energiebesparing worden uitgevoerd. Met het initiatief is dus sprake van een duurzame stedelijke ontwikkeling.

16 Motivering omgevingsplan Blasiusstraat 7 - 9, Deurne

Conclusie Geconcludeerd kan worden dat de beoogde planologische herziening voldoet aan het provinciale beleid.

3.3 Gemeentelijk beleid Het relevante gemeentelijke beleid is vervat in de structuurvisie ‘structuurvisie Deurne 2030’ en het de Woonvisie gemeente Deurne 2019-2040

3.3.1

Structuurvisie Deurne 2023

Op 13 maart 2018 heeft de gemeenteraad van Deurne de Structuurvisie Deurne 2030 vastgesteld. De structuurvisie is één integraal beleidsstuk, als basis voor alle beleidsterreinen en onderwerpen die te maken hebben met de fysieke leefomgeving. De structuurvisie verbindt de kernkwaliteiten van de gemeente om zo een herkenbare en ook heldere lijn te schetsen naar de toekomst. Een blik op de toekomst leert dat de afronding van de wijken en kernen van Deurne in zicht komt. Er is de komende jaren nog behoefte aan extra woningen, maar deze behoefte neemt af. Elke toevoeging moet dus raak zijn, zowel naar type als naar locatie. De Deurnese woningvoorraad moet aansluiten bij de huidige en toekomstige behoeften van de Deurnese bevolking. Woningen en woningbouw kunnen daarnaast een belangrijke rol spelen in het behoud en de verbetering van de ruimtelijke kwaliteit. De uitgangspunten bij woningbouw zijn: verduurzaming van woningen, energieneutraal bouwen, onafhankelijk van fossiele brandstoffen en levensloopbestendig bouwen. De noodzakelijke aanvulling van de woningvoorraad richt zich vooral op de kleiner wordende huishoudens door vergrijzing en individualisering. Aan de behoefte van deze kleinere huishoudens wordt in de bestaand woningvoorraad nog niet voldoende tegemoetgekomen.

Tevens is een goede inrichting van de openbare ruimte, voldoende voorzieningen en een veilige woonomgeving van groot belang. Hieruit volgen deze beleidsuitgangspunten en -keuzen: ▪ ▪ ▪ ▪ ▪

Bouwen binnen bestaand stedelijk gebied; Woningbouw bij voorkeur nabij voorzieningen; Verbinden van voorzieningen; Aansluiten op behoeften van kernen en wijken; Omzetting van leegstaand vastgoed naar bijvoorbeeld een woonfunctie. Hierbij kan gedacht worden aan winkels buiten het kernwinkelgebied. Insteek is behoud/versterking van een goede woonomgeving en het behoud van een compact, levendig en veelzijdig centrum in de kern van Deurne.

Voor de structuurvisie betekent dit een nadrukkelijke keuze voor inbreiding in de bestaande kernen. Het initiatief omvat de realisatie van 31 koop- en huurwoningen op een locatie die vrijkomt na sloop van een discotheek en evenementenhal. Door de bestaande woningnood is er een behoefte aan de realisatie van nieuwe woningen. De woningen zijn passend bij de vraag naar kleinschalige woningen voor bijvoorbeeld starters of senioren. Het appartementenblok heeft een lift waardoor alle verdiepingen goed bereikbaar zijn. De woningen worden gerealiseerd binnen de bestaande landelijke kern waardoor er geen sprake is van uitbreiding van het stedelijk gebied. Er zijn voldoende voorzieningen in de nabije omgeving, zoals horeca, winkels en een supermarkt. De bebouwing wordt duurzaam en energie neutraal gebouwd. Tevens wordt het plan stedenbouwkundig ingepast zodat het bestaande beeld niet wordt aangetast. Het initiatief is dus passend binnen het beleidskader van de Structuurvisie Deurne 2030.

3.3.2

Woonvisie gemeente Deurne 2019-2040

Op 3 juli 2019 heeft de gemeenteraad van Deurne de ‘Woonvisie gemeente Deurne 2019-2040’ vastgesteld. De gemeente Deurne is bij uitstek een woon- en leef gemeente. Het is een gemeente met een sterke centrale kern, goede voorzieningen en verbindingen, een gevarieerd landelijk gebied en levendige kerkdorpen met elk een eigen karakter. Een gemeente die wil blijven boeien en haar inwoners wil binden en verbinden. Tot 2030 blijft het aantal huishoudens in de gemeente Deurne stijgen. De stijging wordt nagenoeg geheel veroorzaakt door eenpersoonshuishoudens. Daarnaast blijft het aantal senioren stijgen als gevolg van de vergrijzing. Er is behoefte aan flexibele woningen voor kleinere huishoudens, zoals senioren, starters en jonge gezinnen. De prioriteit ligt dan ook bij realisatie van ‘kleinere’ woningen, betaalbaar en levensloopbestendig.

17 Motivering omgevingsplan Blasiusstraat 7 - 9, Deurne

Ruimte wordt dan ook geboden aan creativiteit en innovatie voor initiatieven die tegemoetkomen aan de specifieke woningbehoefte in Deurne. De woonvisie dient tevens als afwegingskader voor woningbouwinitiatieven, waarbij gekeken wordt naar de volgende thema’s: 1. Woningbouw in aantallen De voor Deurne berekende woningbehoefte is voor de periode 2019-2040 tussen de 640 en 935 woningen. Deze behoefte aan groei zal rond 2030 stabiliseren en daarna licht krimpen. Dit betekent dat binnen bestaand stedelijk gebied goede woningbouwplannen, zijnde inbreidings-, herstructurerings- en transformatielocaties en leegstaand vastgoed binnen bestaand stedelijk gebied, niet worden afgewezen. Voorwaarde is wel dat een aantrekkelijk en aantrekkend woonklimaat wordt gerealiseerd op deze locaties, aansluitend bij de door de gemeente gestelde kwalitatieve kaders. De locatie ligt in de kern Zeilberg en ligt dus binnen bestaand stedelijk gebied. Zoals in paragraaf ‘Structuurvisie Deurne 2030’ is vermeld, is het noodzakelijk om te blijven bouwen, zodat zowel jongeren en senioren in het dorp kunnen blijven wonen, zodat de levendigheid in een dorp op peil wordt gehouden. Het initiatief voorziet in deze behoefte door betaalbare starterswoningen en levensloopbestendige woningen te realiseren en past daarmee binnen de prioriteitenlijst uit de woonvisie.

Het project is qua bouwmassa passend en aantrekkelijk, omdat de appartementen in stedenbouwkundig worden ingepast in dezelfde lijn als de omliggende bebouwing. Door toevoeging van groen wordt het woonklimaat tevens aantrekkelijker en aantrekkend. Ten aanzien van de kwalitatieve kaders wordt gekeken naar het afwegingskader woningbouwkwaliteiten, zie het volgende thema. Geconcludeerd kan worden dat het initiatief voldoet aan de eisen voor onbebouwde locaties aan de randen van de kernen in het stedelijk gebied. 2. Woningbouw in kwaliteiten Aanvullende initiatieven door andere partijen voor huisvesting van lagere inkomens, kwetsbare en/of bijzondere doelgroepen wonen met zorg worden ook gefaciliteerd door de gemeente. Hiervoor geldt het onderstaand afwegingskader woningbouwkwaliteiten.

Afbeelding 9: Afwegingskader woningbouwkwaliteiten

Met de beoogde bouw van 31 appartementen past het plan binnen dit afwegingskader. Voor al deze woningen geldt een ++ of + welke ‘ja, mits levensloop geschikt’ betekent. De verdeling naar prijsklasse conform de Regionale begrippenlijst is als volgt: ▪ woningen sociale koop of lage middeldure koop: max € 265.000 VON ▪ woningen midden middeldure koop: max € 305.000 VON ▪ woningen hoge middeldure koop: max € 370.000 VON ▪ Maximaal 1 woning dure koop Met deze ruimtelijke ontwikkeling wordt voorzien in 7 sociale huur appartementen, 8 midden huur appartementen, 6 midden middelhoge koop, 6 hoog middel dure koop en 4 dure koopappartementen. Voor

18 Motivering omgevingsplan Blasiusstraat 7 - 9, Deurne

Zeilberg is het wenselijk dat er betaalbare starterswoningen gebouwd worden gaan worden, daarom ligt het aandeel starterswoningen op 67 %. Het aantal levensloop geschikte woningen ligt op een aandeel van 33 %. Hiermee wordt voldaan aan de kwaliteitseis in de woonvisie van betaalbare kleinere en levensloopgeschikte woningen voor Zeilberg. 3. Woningbouw naar locaties Voor de locaties in alle dorpen en steden geldt ten aanzien van woningbouwlocaties binnen bestaand stedelijke gebied geldt het volgende afwegingskader, waarbij onderscheid wordt gemaakt in 3 typen locaties: ▪ Inbreidings-, herstructurerings- en transformatielocaties en leegstaand vastgoed (inclusief monumenten en beeldbepalende panden) binnen bestaand stedelijk gebied. ▪ Onbebouwde randlocaties binnen bestaand stedelijk gebied. ▪ Kavel- en woningsplitsing binnen bestaand stedelijk gebied. Het betreft een initiatief in der kern Zeilberg waarbij een discotheek en evenementenhal ruimte gaat maken voor 31 appartementen. Daarmee valt het initiatief onder het type ‘Inbreidings-, herstructurerings- en transformatielocaties en leegstaand vastgoed (inclusief monumenten en beeldbepalende panden)’, waarbij volgens het principe van ‘nee, tenzij’ dient te worden voldaan aan 3 voorwaarden.

Ten eerste sluit het initiatief met starterswoningen en levensloopbestendige woningen, geschikt voor senioren, aan op de specifieke lokale behoefte en doelgroepen volgens de woonvisie. Voorzieningen zijn op wandelafstand binnen 500 meter bereikbaar, waarmee zelfredzaamheid, sociale contacten en beweging (een dagelijks ommetje) gestimuleerd worden. Zoals in het thema ‘Woningbouw in aantallen’ vermeld, is er geen andere passende inbreidings-, herstructurerings- en transformatie locatie binnen de kom van Zeilberg voor dit kleinschalige project beschikbaar. Ten tweede sluit het woningbouwplan direct aan op het bebouwd stedelijk gebied tussen woningbouw aan de Pottenbakker en aan de Blasiusstraat. Er wordt rekening gehouden met de stedenbouwkundige inpassing door de bebouwing in dezelfde rooilijn als de omliggende bebouwing te situeren. Er is sprake van een aanvaardbaar woonen leefklimaat ter plaatse van het plangebied, zie hiervoor de paragraaf ‘Evenwichtige toedeling van functies aan locaties’. Het is met 31 appartementen een kleinschalig en divers woningbouwplan. Daarmee voldoet het plan aan de voorwaarden die aan de onbebouwde locatie binnen bestaand stedelijk gebied gesteld worden. Het gemeentelijk beleid wordt in 2024 geactualiseerd in lijn met de in voorbereiding zijnde herijking van de Regionale Woondeal Zuidoost-Brabant d.d. maart 2023.

De beoogde ontwikkeling sluit aan bij de speerpunten zoals genoemd in de (concept)woonwelzijn-zorgvisie zoals deze in juni 2024 in de commissie Omgeving is besproken. Concluderend is er sprake van een woningbouwplan dat past binnen het afwegingskader gesteld in de woonvisie van de gemeente Deurne.

3.3.3

Woon-welzijn-zorgvisie 2024-2040

De eerdere woonvisie uit 2019 is door ingrijpende veranderingen de afgelopen vier jaar in de maatschappelijke context toe aan vernieuwing. Gemeente Deurne heeft besloten om niet langer te spreken van een woonvisie, maar van een visie op wonen, welzijn en zorg. Hiermee wil de gemeente ook aansluiten bij de verplichtingen die door de rijksoverheid zijn gesteld. De gemeente Deurne heeft analyses gemaakt van de huidige situatie en toekomstige ontwikkelingen met betrekking tot wonen, welzijn en zorg in de gemeente. Deze analyses vormen de basis voor het vaststellen van de thema's en speerpunten die centraal staan in de woon-welzijn-zorg visie. De volgende drie hoofdthema's, met elk specifieke speerpunten, geven richting aan de visie voor de komende jaren van de gemeente Deurne. Passende woningvoorraad Deurne is een gemeente met relatief veel grote en dure koopwoningen die, wanneer ze eenmaal vrijkomen, voor veel woningzoekenden financieel onbereikbaar zijn en/of niet aansluiten bij de (veranderde) behoeften van de woningzoekenden. Er is krapte op de sociale huurmarkt en het aandeel sociale huur ligt onder het landelijk gemiddelde. Ook zijn duurzaamheid en klimaatadaptatie belangrijke aandachtspunten bij het toekomstbestendig wonen en leven in de gemeente Deurne.

In dit thema, passende woningvoorraad, draait het daarom om het realiseren van een divers aanbod aan woningen dat aansluit bij de behoeften van verschillende doelgroepen, van jong tot oud. De speerpunten binnen dit thema zijn gericht op het bouwen van woningen volgens de behoefte, het stimuleren van doorstroming, het creëren van

19 Motivering omgevingsplan Blasiusstraat 7 - 9, Deurne

gemengde woonwijken, het flexibeler gebruik van de bestaande woningvoorraad, het inzetten op sociale huur en het verduurzamen van de woningvoorraad. Geschikte woonomgeving De inwoners van gemeente Deurne hebben het over het algemeen fijn in Deurne. Gemeente Deurne is een landelijke gemeente, maar beschikken ook over stadse voorzieningen. Voorzieningen en een aangename, toegankelijke woonomgeving zijn belangrijk voor de sociale cohesie. Daar kom je mensen tegen en leer je elkaar kennen. Dit draagt bij aan de draagkracht in de wijken. Dit thema, geschikte woonomgeving, richt zich daarom op het creëren van een woonomgeving die uitnodigt tot ontmoeten. Ontmoeten is een basisvoorwaarde voor een zorgzame samenleving. De speerpunten binnen dit thema omvatten het stimuleren van ontmoeting, het behoud en de verbetering van het voorzieningenniveau en het optimaliseren van de bereikbaarheid van belangrijke voorzieningen. Toekomstbestendige ondersteuning De gemeente ziet dat de vergrijzing leidt tot een toenemende behoefte aan zorg, terwijl er tegelijkertijd een afname in het aantal zorgverleners en mantelzorgers plaats vindt. Ouderen kiezen er steeds vaker voor, of zijn gedwongen, om langer zelfstandig te blijven wonen. Deze ontwikkelingen vergen dat er als samenleving meer naar elkaar moet worden omgekeken en de druk op de zorg moet verminderen.

In dit thema, toekomstbestendige ondersteuning, staat daarom centraal hoe de ondersteuning van de inwoners kunnen waarborgen, zowel op het gebied van preventie als professionele zorg. De speerpunten binnen dit thema zijn gericht op het bevorderen van preventie en zelf- en samenredzaamheid, het faciliteren van mantelzorg, het verbeteren van de beschikbaarheid van medische zorg en het toevoegen van meer passende woningen voor mensen met een zorg- of ondersteuningsvraag. De bouw van 31 appartementen sluit uitstekend aan bij de beleidsdoelen van de gemeente Deurne, zoals beschreven binnen de thema’s "Passende woningvoorraad", "Geschikte woonomgeving" en "Toekomstbestendige ondersteuning". Deurne kampt met een tekort aan diverse en betaalbare woningen, terwijl er relatief veel grote en dure koopwoningen zijn die niet aansluiten op de behoeften van veel woningzoekenden. Door appartementen te realiseren, wordt ingespeeld op de vraag naar betaalbare woningen en kleinere huishoudens. Dit biedt een oplossing voor starters, ouderen en mensen met een sociale huurbehoefte, wat bijdraagt aan een meer gebalanceerde woningvoorraad. Daarbij kan dit initiatief helpen om doorstroming te bevorderen, bijvoorbeeld doordat senioren hun grote woningen kunnen inruilen voor een levensloopbestendig appartement.

Het project draagt bovendien bij aan het streven naar gemengde woonwijken, waar bewoners uit verschillende doelgroepen samen kunnen wonen. Daarnaast sluit de ontwikkeling van appartementen aan bij het thema "Geschikte woonomgeving". Appartementencomplexen kunnen een sociale functie vervullen en ontmoeting onder bewoners stimuleren. Wanneer deze appartementen worden ontwikkeld in een omgeving met goede voorzieningen, draagt dit bij aan een zorgzame samenleving waarin sociale cohesie wordt bevorderd. Appartementen zijn bovendien ideaal voor ouderen die langer zelfstandig willen blijven wonen, zeker wanneer deze levensloopbestendig worden gebouwd. Het project speelt hiermee in op de uitdagingen van vergrijzing en de toenemende behoefte aan passende woningen. Tot slot biedt nieuwbouw of verbouw de mogelijkheid om duurzame en energiezuinige maatregelen te integreren. Dit helpt bij het realiseren van de gemeentelijke ambities op het gebied van duurzaamheid en klimaatadaptatie, waardoor niet alleen de woningvoorraad toekomstbestendiger wordt, maar ook de leefomgeving als geheel.

3.3.4

Groenbeleids- en structuurplan

In 2017 heeft de gemeenteraad de Toekomstvisie 2030 ‘Deurne, prettig wonen en leven in de Peel!’ vastgesteld. Voor prettig wonen en leven is een kwalitatief hoogwaardige omgeving belangrijk, met passende voorzieningen, groen en infrastructuur. Met het raadsprogramma 2022-2026 ‘Deurne: Daar doen we het voor’ zijn stappen gezet om invulling te geven aan de opgaven uit de toekomstvisie. Omdat de groenstructuur een belangrijke rol speelt in het raadsprogramma, is een herijking van het bestaande groenstructuurplan uit 2009 gewenst. Dit Groenstructuurplan heeft als doel een kader te geven voor:

20 Motivering omgevingsplan Blasiusstraat 7 - 9, Deurne

▪ ▪ ▪ ▪

Nieuwe ontwikkelingen (zoals renovaties en dorpsuitbreidingen, klimaatadaptatiemaatregelen, duurzame energie en het vergroten van de biodiversiteit), zowel toetsend als inspirerend; Prioritering, budgettering en investering van groenbudgetten; Renovatie, vervanging en eventueel verkoop van openbaar groen; Bescherming van boom- en groenstructuren in gemeentelijk eigendom.

Voor een goede klimaatadaptatie is het belangrijk om voldoende open ruimtes te reserveren in het stedelijk gebied. Dit betekent dat de gemeente terughoudend is met het inzetten van huidige groenstructuren voor bebouwing. Bij nieuwe ontwikkelingen moeten voldoende groene buffers aanwezig zijn tussen aaneengesloten bebouwingsvlakken. De aanwezigheid van plantvakken, gras, tuinen en andere groenelementen is van groot belang voor een gezonde en klimaatbestendige leefomgeving. Dit groen draagt bij aan verkoeling, infiltratie en buffering van water en draagt bij aan het welbevinden van de inwoners van Deurne. Binnen de benchmark kijken we naar het groen in openbaar gebied, het groen op private grond en het totaal van beide. Door het onderscheid in privaat en openbaar groen te maken ontstaat een beter beeld van de wijze waarop eventuele knelpunten opgelost kunnen worden. Op basis van een eigen GIS-analyse zijn de groenpercentages per buurt of kern binnen de gehele gemeente Deurne bepaald. In de buurt van Zeilberg en de kernen Vlieren en Neerkant is momenteel relatief weinig openbaar groen aanwezig. Met de ontwikkeling wordt een discotheek en evenementenhal gesloopt om plaats te maken voor 31 appartementen. Momenteel is het gehele terrein volledig verhard. In de beoogde situatie worden de appartementen op de begane grond voorzien van een tuin.

Aan de achterzijde variëren de tuinoppervlakken per appartement tussen de 17 en 50 m². De appartementen op de begane grond aan de Blasiusstraat worden aan de voorzijde voorzien van een voortuin van ongeveer 20 m² per appartement, terwijl bij De Pottenbakker drie appartementen gezamenlijk een voortuin van circa 55 m² krijgen. Bovendien wordt op het beoogde parkeerterrein een groenstrook van in totaal 110 m² aangelegd tussen de parkeerplaatsen. Gezien in de bestaande situatie het gehele terrein verhard wordt er met de ontwikkeling een bijdrage geleverd aan een gezond en klimaatbestendige leefomgeving in de kern Zeilberg.

21 Motivering omgevingsplan Blasiusstraat 7 - 9, Deurne

4 Omgevingsaspecten In dit hoofdstuk wordt de omgevingsplanactiviteit getoetst aan de relevante omgevingsaspecten. Doel van dit hoofdstuk is om aan te tonen dat er met het initiatief sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties.

4.1 Weging van het waterbelang Met ingang van de Omgevingswet vervangt het begrip ‘weging van het waterbelang’ de term watertoets. Artikel 5.37 van het Besluit kwaliteit leefomgeving (hierna: Bkl) stelt dat in een omgevingsplan rekening gehouden moet worden met de gevolgen voor het beheer van watersystemen. Naast de specifieke regels als gesteld in paragraaf 5.1.3 Bkl over de te behandelen onderdelen van het watersysteem in het omgevingsplan, worden voor een duiding van de gevolgen voor het beheer van het watersysteem, de opvattingen van het bestuursorgaan dat is belast met het beheer van die watersystemen betrokken. De weging van het waterbelang geschied vervolgens door op alle relevante aspecten een schriftelijke toelichting te geven. Uit deze toelichting moet blijken of – en waarom – de ontwikkeling aan de gestelde regels en richtlijnen voldoet.

4.1.1

Waterrelevant beleid

Bij wijzigingen in de fysieke leefomgeving dient er op basis van Europees beleid, Rijksbeleid en provinciaal beleid rekening gehouden te worden met de aanwezige watersystemen en waterketens. Het waarborgen en zorgdragen voor een goede afvoer en doorstroming van water moet verplicht opgenomen worden in ieder plan. Derhalve moet ieder plan voorzien zijn van een waterparagraaf. Rijk Het Nationaal Water Programma 2022-2027 is van toepassing. In dit plan is het nationaal waterbeleid op hoofdlijnen omschreven en zijn de ruimtelijke aspecten die de doelstellingen die hieruit voorkomen opgenomen. Het Rijksbeleid richt zich met name op de waterveiligheid t.a.v. de grote rivieren; de Maas, Waal en Rijn en de kustlijn, de omgang met zoetwatergebieden, de algemene waterkwaliteit en grote watergebieden zoals Rijn-Maas delta, IJsselmeer gebied etc. De beoogde ontwikkelingen zijn van dermate kleine omvang dat het rijksbeleid geen gevolgen dan wel consequenties heeft voor het beoogde plan. Provincie Noord-Brabant De provinciale staten van Noord-Brabant hebben op 3 december 2021 het waterbeheerprogramma 2022-2027 ‘Water als basis voor een toekomstbestendige leefomgeving’ vastgesteld. Het water- en bodemsysteem is onontbeerlijk voor een gezonde en leefbare ruimtelijke inrichting van Noord-Brabant.

Meer dan ooit is het belangrijk om rekening te houden met het concept van de lagenbenadering om een toekomstbestendige leefomgeving te waarborgen. Door klimaatverandering en ruimtelijke druk, staat immers de veerkracht van het water- en bodemsysteem onder druk. De lagenbenadering beschrijft de ruimte in drie lagen. De eerste laag bestaat uit de fysieke ondergrond, het water- en bodemsysteem. De tweede laag bevat netwerken van infrastructuur met onder meer wegen, spoorlijnen en waterwegen. Tot slot de derde laag met de menselijke activiteiten zoals wonen, werken en recreëren en de fysieke neerslag daarvan. Ruimtelijke planning en gebiedsontwikkeling is een proces waarin continu keuzes worden gemaakt. De lagenbenadering helpt in dit keuze- en afwegingsproces en dient als kwaliteitskader voor alle (ruimtelijke) plannen. Elke laag draagt bij aan de ontwikkeling. De lagenbenadering betekent wel dat een onderliggende laag voorwaarden stelt aan andere lagen. Zeker vanuit een perspectief van duurzame ontwikkeling zijn veerkracht en omkeerbaarheid van ingrepen belangrijke gegevenheden. Waterschap Aa en Maas Op 19 november 2021 is het nieuwe waterbeheerplan van waterschap Aa en Maas vastgesteld. In dit plan is beschreven welke doelstellingen het waterschap nastreeft in de periode 2022-2027 en hoe zij die doelstellingen wil gaan halen.