Bijlage 4 - Bijlage bij de toelichting (ontwerp)bestemmingsplan Ecodorp Milhezerweg ong., Deurne

Ecodorp Milhezerweg ong. Deurne

Inhoudsopgave

Bijlagen bij T oelichting

3

Bijlage 1

Landschapsplan

4

Bijlage 2

Ladder voor duurzame verstedelijking

17

Bijlage 3

Bodemonderzoek

33

Bijlage 4

Verkennend bodemonderzoek

101

Bijlage 5

Akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai

200

Bijlage 6

Geuronderzoek

253

Bijlage 7

Quickscan flora en fauna

296

Bijlage 8

AERIUS-berekening

313

Bijlage 9

Waterparagraaf

358

Bijlage 10

Nota van zienswijzen

386

2

Bestemmingsplan "Ecodorp Milhezerweg ong. Deurne" (vastgesteld)

Bijlagen bij T oelichting

Bestemmingsplan "Ecodorp Milhezerweg ong. Deurne" (vastgesteld)

3

Bijlage 1 Landschapsplan

4

Bestemmingsplan "Ecodorp Milhezerweg ong. Deurne" (vastgesteld)

Landschappelijke inpassing, ecodorp Allemansland Deurne, Gemeente Deurne

colofon

projectnaam Landschappelijke inpassing, Deurne, Gemeente Deurne datum mei 2024 projectnummer P06640 opdrachtgever initatiefnemers ecodorp Allemansland BRO projectleider RT projectteam RT, AR bron kaft BRO

Bosscheweg 107 5282 WV Boxtel +31 (0)411 850 400 info@bro.nl www.bro.nl

Inhoudsopgave 1

Inleiding 1.1 1.2

1.3

1.4

2

Aanleiding en initiatief Kaders en uitgangspunten

4 4

1.2.1

Projectgebied

4

1.2.2

Planvoornemen

4

1.2.3

Bestemmingsplan

5

1.2.4

Beleidskaders

5

Interim Omgevingsverordening Noord-Brabant

5

Structuurvisie Deurne 2030

5

Historische kenschets

6

Landschapstype

6

Geschiedenis

6

Huidige situatie

7

Inpassingsplan 2.1 2.2 2.3 2.4

4

Inpassingsmaatregelen Beplantingsindicatie Plantensoorten Kwaliteitsverbetering

8

9 9 10 10

Landschappelijke inpassing, - Deurne, Gemeente Deurne

3

? 13

C D

? erf 2

16

22

E

23

poel

E

erf 3

21

B 10 A11

F

24

B 9 A8 B 20 A19 B 17 A18

fietsen erf 1 & 2 5x16m

1030

F 7

E

ca. 30x35m

B B

erf 1

3

A A

6

F

4

fietsen erf 3 & kapschuur 5x16m

24 reserve parkeerplaatsen

boomgaard

2 1

speelweide

moestuin

ca. 25x25m

ca. 20x35m

324 76-76a

G

26 parkeerplaatsen

stamhuis 8x15m

dierenverblijf 4x8m

dierenweide

inrit

ca. 15x45m

?

?

?

nieu we

Bij het toestaan van een ruimtelijke ontwikkeling is het van belang dat alle ruimtelijke waarden worden meegewogen. Een plan kan immers afbreuk doen aan bestaande landschappelijke of cultuurhistorische waarden. De landschappelijke inpassing bestudeert de omgeving en aan de hand daarvan worden ruimtelijke randvoorwaarden opgesteld. Als aan deze voorwaarden worden voldaan kan de bebouwing op een natuurlijke en verzorgde wijze worden ingepast en aansluiten op de aanwezige landschapsstructuren.

C

F

15

12

Initiatiefnemer heeft het voornemen om een ecodorp te realiseren op het perceel gelegen aan de Milhezerweg 74 te Deurne, gemeente Deurne. Het perceel is momenteel in gebruik als agrarische grond, maar er ligt wel al een woonbestemming op.

E 14 D

?

Aanleiding en initiatief

A: schuurwoning met verdieping: BVO 75 m² perceel: 16,5 x 7m = 115,5 m² tuin: ca. 75 m² B: schuurwoning met verdieping: BVO 85 m² perceel: 18,5 x 7m = 129,5 m² tuin: ca. 85 m² C: woonhuis met verdieping: BVO 100 m² perceel: 8,6 x 18m = 154,8 m² tuin: ca. 100 m² D: woonhuis met verdieping: BVO 110 m² perceel: 9,2 x 18m = 165,6 m² tuin: ca. 110 m² E: vrijstaande gelijkvloerse woning: BVO 70 m² perceel: 10 x 14m = 140 m² tuin: ca. 70 m² 638 F: tiny house: BVO 50 m² perceel: 9,3 x 12m = 111,6 m² tuin: ca. 50 m² G: ontmoetingsruimte: BVO 150 m² perceel ontmoetingsruimte: 13x25m=325m² perceel dierenverblijf: 4 x 8m = 32 m² perceel kapschuur: 5 x 8m = 40 m² perceel fietsenbergingen: 5 x 8m = 40 m² (x 3)

5

1.1

1.2.2 Planvoornemen De initiatiefnemer heeft het voornemen om op het perceel aan de Milhezerweg met perceelnummers 327, 328, 329 en 1029 een ecodorp te realiseren. Het ecodorp zal bestaan uit de volgende zaken: 24 woningen, een gemeenschappelijke ontmoetingsruimte, parkeerplaatsen, fietsenstallingen, een moestuin, een dierenweide, een speelweide, een boomgaard en poelen. De 28 woningen worden onderverdeeld in 3 erven. Binnen deze erven worden verschillende woningtypen toegepast. Deze woningtypen zijn als volgt: - A: 6 schuurwoningen met verdieping (78,75m2 BVO) - B: 6 schuurwoningen met verdieping (89,25 m2 BVO) - C: 2 woonhuizen met verdieping (99m2 BVO) - D: 2 woonhuizen met verdieping (107m2 BVO) - E: 4 vrijstaande gelijkvloerse woningen (72m2 BVO) - F: 4 Tiny houses (54,8m2 BVO) - G: Gemeenschappelijke ruimten (271m2)

329

Inleiding

inrit

1

MILHEZERWEG

450

448

447

67

65a

446

445 444

449 65

443

63

19.10 | CPO (ecodorp) Allemansland Deurne fase VO | Stedenbouwkundige opzet schaal 1:500 8 december 2022

Figuur 2: Stedenbouwkundige opzet

Dit plan geeft inzicht in de inrichtingsmaatregelen die genomen moeten worden om de beoogde ontwikkeling te realiseren.

1.2

Kaders en uitgangspunten

Het plan voldoet in beginsel aan de kaders vanuit het vigerende beleid dat relevant is voor de landschappelijke inpassing en aan de eisen/wensen vanuit het planvoornemen. 1.2.1 Projectgebied Het plangebied ligt aan de Milhezerweg 74 te Deurne, gemeente Deurne. Kadastraal staat de locatie bekend als Deurne sectie V, nummer 327, 328, 329 en 1029. Deze percelen hebben opgeteld een oppervlakte van 21.570m2. Het plangebied ligt ten noorden van Deurne.

Figuur 1: Ligging plangebied, bron: Google Earth

Landschappelijke inpassing, - Deurne, Gemeente Deurne

Figuur 3: 3D model ecodorp

4

1.2.3 Bestemmingsplan Binnen het plangebied vigeert het bestemmingsplan ‘Herstelbestemmingsplan Buitengebied Deurne 2021’ (vastgesteld op 05-07-2022). Het plangebied bezit de enkelbestemmingen ‘Wonen’, ‘Verkeer’ en ‘Agrarisch’. Binnen de aangegeven bouwvlakken voor ‘Wonen’ kunnen er enkel 8 woningen worden gerealiseerd van ieder 900 m3 met een gezamenlijke oppervlakte aan bijbehorende bijgebouwen van 150 m2 per woning. Daarnaast zal er op agrarisch bestemde gronden worden gebouwd welke het bouwen van woningen niet toelaat. Het initiatief is daarmee in strijd met het vigerend bestemmingsplan. Tevens heeft het plangebied de dubbelbestemming ‘Waarde – Archeologie 3’ en de volgende gebiedsaanduidingen; ‘overige zone – beperkingen veehouderij’, ‘vrijwaringszone – ihcs 174 m + nap’, ‘wetgevingszone – omgevingsvergunning bufferzone bestaande bebouwing (peildatum 1 juli 2008)’ en ‘wetgevingzone – wijzigingsgebied ontwikkellingscluster 2’.

Structuurvisie Deurne 2030 In de Structuurvisie van gemeente Deurne, vastgesteld op 13 maart 2018, wordt aandacht besteed aan wonen, economie, recreatie, omgevingskwaliteiten en mobiliteit. Op de visiekaart omtrent omgevingskwaliteiten is te zien dat het plangebied in de kleinschalige zandontginning ligt (figuur 5). Ook wordt aangegeven dat in het gebied landschapsrelikten aanwezig zijn. Met deze landschapsrelikten bedoelt men dat in deze gebieden nog historische landschapsstructuren aanwezig zijn. Verder wordt aangegeven dat het behouden van natuur- en landschapswaarden van belang zijn. Ze moedigen daarom ook ondernemingen in dit gebied aan om bij het ontwikkelingsproces aan te sluiten op de bestaande waarde van het gebied. Bij deze ontwikkelingen wordt benoemd dat er sprake moet zijn van een duidelijke samenhang in het landschapsbeeld.

Figuur 4: Herstelbestemmingsplan Buitengebied Deurne 2021

1.2.4 Beleidskaders Interim Omgevingsverordening Noord-Brabant De planlocatie is in de Interim Omgevingsverordening Noord-Brabant gelegen binnen het ‘Landelijk gebied’. Voor ontwikkelingen in het buitengebied geldt dat deze gepaard gaat met een fysieke verbetering van de aanwezige of potentiële kwaliteiten van bodem, water, natuur, landschap, cultuurhistorie of van de extensieve recreatieve mogelijkheden van het gebied of de omgeving conform Artikel 3.9 ‘Kwaliteitsverbetering landschap’. Peelrandbreukstelsel Het plangebied valt voor een deel binnen het ‘Aardkundig waardevol gebied’. Door het gebied loopt een breuklijn van het Peelrandbreukstelsel. Hoogteverschillen zijn deels zichtbaar in het landschap. Het westelijke deel van het perceel (ten westen van de lijn) ligt iets hoger ten op zichten van het oostelijke deel. Dit hoogteverschil op de lijn tussen oost en west is vooral duidelijk zichtbaar op het zuidelijk deel van het plangebied, zie figuur 6. Landschappelijk gezien is het waardevol deze hoogteverschillen, met name ter plaatse van de lijn, zo veel mogelijk te behouden.

Figuur 6: Maaiveldhoogte en Peelrandbreukstelsel (oranje), bron: Provincie Noord-Brabant

Landschappelijke inpassing, - Deurne, Gemeente Deurne

Figuur 5: Structuurvisiekaart: omgevingskwaliteiten, bron: Gemeente Deurne

5

1.3

Historische kenschets

Landschapstype Het landschap van de heideontginningen is in de loop der jaren sterk veranderd. Dit mede door de ruilverkaveling is het kleinschalige karakter voor een groot deel verdwenen. Het hoekige patroon heeft plaats gemaakt voor een rechtlijnig lijnenspel met ruimte kavels. Momenteel zijn deze gronden vaak in gebruik als bouwland voor diverse teelten. Het landschap typeert zich door de afwisseling van open zones tot halfopen zones met opgaand groen en verspreid liggende bebouwingsstructuren.

Geschiedenis Het plangebied ligt aan de rand van het kampenlandschap en is omlegen door het landschap van de heideontginning. In 1900 is dit contrast tussen de landschappen goed te zien. Het plangebied bestaat uit kleinschalige agrarische percelen omsloten door bomen en houtwallen. Verder zijn er verspreid boerderijen te vinden. In 1950 is de meeste heide ontgonnen en veranderd naar agrarische percelen. Te zien is dat het plangebied ligt aan een hoofdweg van Deurne naar Milheeze. Vanaf 2000 is te zien dat de percelen minder kleinschalig zijn geworden. In de omgeving zijn stallen en kassen terug te vinden.

Op het plangebied stond een agrarisch bedrijf. Deze is gebouwd rond 1980 en gesloopt in 2010. Rond deze bebouwing was struweelbeplanting aangeplant. Op de kaart van 2022 is dan ook te zien dat zowel de bebouwing als het struweel niet meer aanwezig zijn op het plangebied.

Figuur 7: Historische kaart 1900, bron: topotijdreis

Figuur 9: Historische kaart 2000, bron: topotijdreis

Figuur 8: Historische kaart 1950, bron: topotijdreis

Figuur 10: Historische kaart 2022, bron: topotijdreis

Landschapskenmerken • Kunstmatig lage grondwaterstanden, diepe sloten; • Bodem bestaande uit zand; • Rechte wegen; • Een regelmatige blokverkaveling • Beplanting in de vorm van lanen en bomenrijen (veelal eiken), landschapselementen als bosjes, singels, heggen en erfbeplantingen; • Bebouwing in de vorm van losse boerderijen, aaneengeregen bebouwing tot clusters en lintachtige bebouwing. Doel Het verdichten van het landschap door de aanplant van groene lijnelementen, zoals transparante laanbeplantingen. Daarnaast is het doel binnen het landschapstype om het agrarisch karakter te ontwikkelen en tegelijk een meerwaarde voor natuur en recreatie te creëren.

Landschappelijke inpassing, - Deurne, Gemeente Deurne

6

1.4

Huidige situatie

Het plangebied betreft een perceel aan de Milhezerweg 74. Het perceel bestaat grotendeels uit grasland, met uitzondering van een struweel in het oosten van het plangebied (figuur 14). Typerend voor deze omgeving zijn de laanbomen. Samen met de houtwallen vormen zij de ruimtelijke dragers van het gebied. Aan de noordzijde van het perceel wordt het plangebied begrensd door middel van een houtwal (figuur 14). Aan de andere zijde van de Milhezerweg zijn vrijstaande woningen terug te vinden.

Figuur 11: Struweel met bomen aan de oostzijde van het plangebied

Figuur 12: Graslanden

Figuur 14: Houtwal als grens tussen plangebied en het perceel ten noorden

Figuur 13: Woningen aan de overzijde van de weg, bron: Google Maps

Figuur 15: Laanbomen Milhezerweg

Landschappelijke inpassing, - Deurne, Gemeente Deurne

7

2

Inpassingsplan

Bij het toestaan van een ruimtelijke ontwikkeling is het van belang dat alle ruimtelijke waarden worden meegewogen. Om de planontwikkeling mogelijk te maken, zijn een aantal inrichtingsmaatregelen voorgesteld die op basis van het planvoornemen, de beleidskaders en kennis van het landschap en locatie zijn vormgegeven. Nevenstaande schets illustreert de voorgestelde maatregelen. De omgeving van de planlocatie werd oorspronkelijk gekenmerkt door een kleinschalig karakter, gevormd door meerdere bospercelen. Een deel daarvan is verdwenen, maar sommige zijn nog aanwezig. Het aansluitende perceel aan de noordzijde wordt omsloten met opgaande beplanting en aan de overzijde van de weg ligt een bosperceel. Om de kleinschaligheid van het oude zandlandschap terug te brengen en de natuurwaarden ter plaatse te verhogen wordt het ecodorp voorzien van nieuw bos. Hierdoor ontstaat er een ruimtelijke eenheid, waarin de nieuwe woningen een plek krijgen. De groenstructuur sluit daarmee aan op het bestaande groen van het naastliggende perceel. Dit dient ook meteen als een robuuste afscherming van de omliggende agrarische percelen, zodat deze niet door de ontwikkeling belemmerd worden. Het bos wordt aangeplant met bosplantsoen met gebiedseigen soorten. Daarnaast wordt de verharding uitgevoerd in halfverharding.

De parkeervakken worden uitgevoerd in grasbetontegels en de overige wegen en paden in een ander soort halfverharding. Ten behoeven van de watercompensatie wordt een poel aangelegd, tevens ter vergroting van de biodiversiteit. Deze ligt in het midden van het plangebied tegen het bosperceel, zodat er rondom de poel deels schaduw en zon is. Concreet zijn de volgende ingrepen voorgesteld: 1. Aanplanten bospercelen 2. Aanleggen poel 3. Behouden bestaande bomen

Figuur 16:

Landschappelijke inpassing, - Deurne, Gemeente Deurne

Landschappelijke inpassing

8

2.1

Inpassingsmaatregelen

1. Aanplanten bospercelen Rondom de woningen wordt het perceel maximaal met bos aangeplant. Dit is een vlakvormig landschapselement met inheemse bomen en struiken. Ze vormen belangrijke leefgebieden en verplaatsingsroutes voor allerlei dieren. Dankzij de vele zaden, bessen, slakken, spinnen en insecten is de hakhoutbos voor veel vogels ook een goed foerageergebied. 2. Aanleggen poel in het midden van het plangebied De ontwikkeling zorgt voor een toename van het verharde oppervlak, namelijk door de bebouwing (ca. 1520 m2) en de parkeerplaatsen, wegen en paden (50% = 2020 m2), is totaal 3540 m2 nieuwe verharding. Deze dient gecompenseerd te worden op basis van een 60mm bui. Dit betekent dat er ten minste (3540 x 0,06 =) 212,4m2 aan waterbergingsvoorziening ingepast moet worden. Dit gebeurt in de vorm van een poel, centraal in het plangebied, met een oppervlakte van ca. 220 m2. Regenwater kan hier onder vrij verval naartoe afstromen. De poel is tegen de rand van het bos gelegen, zodat er niet te veel schaduw op de poel valt.

2.2

Beplantingsindicatie

robur (Zomereik), Rosa canina (Hondsroos) en Cytisus scoparius (Brem) Bomen Fagus sylvatica (Gewone beuk), Quercus robur (Zomer eik), Fruitbomen, Tilia cordata (Winterlinde), Alnus glutinosa (Zwart els), Corylus avellana (Hazelaar) en Rhamnus frangula (Vuilboom).

2.3

Beheer en onderhoud

Bosperceel kan de eerste 10 tot 12 jaar vrij uitgroeien. Daarna wordt de bosperceel in gedeelten gefaseerd om de 5 à 6 jaar afgezet

2.4

Kwaliteitsverbetering

Provincie Noord-Brabant verwacht bij het toevoegen van woningen in het Landelijk gebied een voldoende fysieke tegenprestatie in het versterken van de omgevingskwaliteit (beleidsregel maatwerk omgevingskwaliteit). Duidelijk moet blijken dat het plan is gestoeld op maatwerk, waarbij de omgevingskwaliteit wordt versterkt. Voor de woningen dient de tegenprestatie, die gericht is op het versterken van de omgevingskwaliteit, qua omvang gelijk te zijn aan de tegenprestatie voor een ruimte-voor-ruimtekavel.

Woning

aantal

waarde

totaal

Tiny houses

4

€20.000,-

€80.000,-

Vrijstaande woning

4

€125.000,-

€500.000,-

Schuurwoning met 4 woningen, 3 gerekend naar inhoud

€125.000,-

€375.000,-

2-onder-1 kapwoning

€125.000,-

€250.000,-

2

Totaalsom

€1.205.000,-

BiO woningen mogelijk

8

€140.000,-

Tekort (fysieke tegenprestatie)

€85.000,-

Landschapsinvestering Maatregel

oppervlakte

prijs per eenheid

kosten

Aanplanten bos (bosplantsoen)

9.800 m2

€2,30/m2

€22.540,-

Beheer bos

0,98 ha

€27.699,73 per ha/ keer

€27.145,75

Aanleg poel

220m3

€ 10,53/ m3

€2.316,75

Beheer poel

220m2

€ 70,54/ jaar

€423,24

subtotaal aanleg en beheer

€52.425,74

Waardedaling

€63.700,-

Totaal

€116.125,74

Agrarisch onbebouwd (€ 7,5-/m2) naar Groen (€ 1,-/m2)

Aanplanten bosperceel (ca. 9800m2) Aanplant bosplantsoen: Eindhoogte Boomvormers ca. 15 meter, struikvormers ca. 5 meter. Gemengd, driehoeksverband, 1x1 meter.

Onder de vigerende bestemmingsplanmogelijkheden zijn er 8 BiO woningen mogelijk, omdat er twee varkensbedrijven zijn verplaatst naar één locatie in het LOG (bestemmingsplan van 29 juni 2011). Op basis van de beleidsregel maatwerk omgevingskwaliteit en het beoogde programma kan de landschapsinvestering worden bepaald op €85.000,-.

Boom- en struikvormers Sorbus aucuparia (lijsterbes), Rhamnus frangula (vuilboom), Corylus avellana (hazelaar), Crataegus monogyna (meidoorn), Viburnum opulus (Gelderse roos), Salix cinerea (Grauwe wilg), Ilex aquifolium (Hulst), Fagus sylvatica (Gewone beuk), Betula pendula (Ruwe berk), Quercus

Tegenprestatie Door fysieke investeringen op eigen terrein (o.a. aanplant bos) kan ruimschoots in de vereiste kwaliteitsverbetering worden voorzien. Op basis van de normeringen vanuit StiLa en de fosfortaire grondwaarden kan er een fysieke tegenprestatie worden geleverd van in totaal €116.125,74

Landschappelijke inpassing, - Deurne, Gemeente Deurne

€1.120.000,-

9

Bijlage 1 - Landschappelijke inpassing

Landschappelijke inpassing, - Deurne, Gemeente Deurne

Toelichting 1. Ontwikkeling omkaderen met een bosperceel (bosplantsoen) 2. Afschermen woningen t.o.v. omliggende agrarische percelen door middel van bospercelen. 3. Aanleggen poel 4. Bestaande bomen behouden

2 1

C

D

E tse

Fie

B

allin

nst

B

g

A

A

F

E E

F

F

3

4

B

Mil

A

B

E

erw

hez

A

eg

C D

B

B A

A

F

ts Fie

e

eid

ing

elw

Spe

tall

ens

s

ui mh

S ta

G

1

Landschappelijkeinpassing inpassing Landschappelijke Milhezerweg 74, Deurne Milhezerweg 74, Deurne Gemeente Deurne Gemeente Deurne

datum datum 02-05-2024 02-05-2024

getekend projectnr. projectnr. pagina pagina getekend TN P06640 1/1 TN P06640 11/12

formaat schaal schaal formaat A3 1:1000 A3 1:1000

Amsterdam Rhijnspoorplein 38 1018 TX Amsterdam +31 (0)20 506 19 99

Boxtel Bosscheweg 107 5282 WV Boxtel +31 (0)411 850 400

Venlo Industriestraat 94 5931 PK Tegelen +31 (0)77 373 06 01 info@bro.nl www.bro.nl

Bijlage 2 Ladder voor duurzame verstedelijking

Bestemmingsplan "Ecodorp Milhezerweg ong. Deurne" (vastgesteld)

17

advies

projectnaam Ladder voor duurzame verstedelijking Ecodorp Allemandsland

Inleiding 1.1 Aanleiding

gisch gezien mogelijk zijn (toevoeging van 16 woningen). De woningen

datum 18 april 2024

Vereniging Allemansland wil een bijzondere woonvorm realiseren in het

variëren in oppervlakte van 50 m2 tot 110 m2. Het initiatief betreft een

buitengebied van Deurne aan de Milhezerweg (ten zuiden van nr. 76).

sociocratisch ecologische woongemeenschap waarbij buren samen

De ontwikkeling heeft een gezamenlijk oppervlak van 19.000 m 2. Het ini-

goed nabuurschap naleven en waar mensen samenwonen met respect

projectnummer P06640

tiatief betreft de realisatie van 24 woningen, waarvan 8 al planologisch

voor elkaars privacy. Er wordt tevens een gemeenschappelijk- en ont-

gezien mogelijk zijn (toevoeging van 16 woningen). Het initiatief is in

moetingsgebouw van circa 150 m 2 gerealiseerd. Met het planvoornemen

opdrachtgever Gemeente Deurne

strijd met het vigerend bestemmingsplan.

wordt aansluiting gezocht bij de kernrandzone, de kernrandzone ligt er

BRO projectleider

1.2 Toepassing Ladder voor Duurzame Verstedelijking

gunningsvrije mogelijkheden toegestaan, dit zorgt er voor dat er daar-

Het plan is een ‘nieuwe stedelijke ontwikkeling’ en moet daarom worden

voor in de plaats 17 woningen mogelijk zijn, bestaande uit 1 bestaande

ROs

projectteam

1.3 Planinitiatief Het initiatief betreft de realisatie van 24 woningen, waarvan 7 al planolo-

in een puntje en het plan raakt het dus volledig. In de vigerende situatie zijn er al 8 woningen van 900 m 3 met bijgebouwen van 150 m 2 en ver-

getoetst aan de Ladder voor Duurzame Verstedelijking (hierna: ‘Ladder’ zie ook blauw kader).

bouwmogelijkheid die resteert en 16 nieuwe ‘woninkjes’. Ook veranderd het verhard oppervlakte nagenoeg niet, er komen geen stenen bij, maar nagenoeg dezelfde verstening wordt gerealiseerd binnen een ecolo-

LvdH, FSi

gische landschap en opgaand in de natuur. Per 1 juli 2017 luidt het tweede lid van art. 3.1.6. als volgt: “De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.”

Het doel van de Ladder is zorgvuldig en duurzaam ruimtegebruik, met

Bosscheweg 107 5282 WV Boxtel +31 (0)411 850 400 info@bro.nl www.bro.nl

Tabel 1: Programma

Type

Oppervlakte

Aantal

75 m2

6

85 m2

6

100 m2

2

110 m2

2

Tiny houses

50 m2

4

Vrijstaande gelijkvloerse woningen

70 m2

4

Totaal

-

24

Schuurwoning met verdieping

Woonhuizen met verdieping

oog voor de toekomstige ruimtebehoefte en ontwikkelingen in de omgeving. De Ladder geeft daarmee invulling aan het nationaal ruimtelijk belang gericht op een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij ruimtelijke besluiten.

1/15

1.4 Opzet onderzoek Voor het initiatief wordt onderzocht of en op welke manier de ontwikkeling van 24 woningen (toevoeging van 16 woningen) te verantwoorden is vanuit de methodiek van de Ladder voor Duurzame Verstedelijking. De hoofdvraag luidt: Voorziet het initiatief in een (kwantitatieve en kwalitatieve) behoefte en is er sprake van duurzaam ruimtegebruik binnen het verzorgingsgebied? Om een antwoord te geven op de hoofdvraag onderzoeken we de kwantitatieve en de kwalitatieve behoefte aan de ontwikkeling binnen het verzorgingsgebied. Ook wordt een locatieafweging gemaakt over de ligging (binnen of buiten het bestaand stedelijk gebied). Bovendien worden de verwachte effecten van de beoogde ontwikkeling in beeld gebracht. Met de resultaten van het onderzoek is de Ladder voor Duurzame Verstedelijking doorlopen. Voor het onderzoek is gekeken naar: 

Omgevingsvisie Noord-Brabant 2040 (2018)



Interim omgevingsverordening (2023)



Brabantse agenda wonen (2017)



Voortgangsrapportage Brabantse agenda wonen (2022)



Bestuurlijke afspraken woningbouw Rijk-provincie 2022-2030



Bevolkings- en woningbehoefteprognose Noord-Brabant (2020)



Woondeal Zuidoost-Brabant (2023)



Woonafspraken De Peel (2022)



Structuurvisie Deurne 2030 (2018)



Woonvisie Deurne (2019)

Figuur 2: Plangebied (Rood omlijnd)

Ladder voor duurzame verstedelijking Ecodorp Allemandsland

Figuur 1: Planinitiatief

2/15

2 Conclusies



innovatieve woonvormen (maximaal 25 woningen) in het buitengebied zijn toegestaan, indien er een directe relatie is met het buiten-

2.1 Passend binnen beleidskaders

gebied en er sinds 2019 niet al op vier locaties medewerking is ver-

Het initiatief draagt bij aan de beleidsdoelstellingen van Rijk, provincie,

leend. Dit initiatief voldoet aan de criteria voor een initiatief die bin-

regio en gemeente: 

In de woonvisie van gemeente Deurne geeft de gemeente aan dat

nen deze regeling valt.

Landelijk, provinciaal, regionaal en gemeentelijk is er een woningtekort. Het beleid benadrukt het belang van woningbouw om de woondruk te verminderen. Het initiatief draagt hier aan bij.



De provincie stimuleert collectieve initiatieven met betrekking tot woningbouw. De provincie ziet het belang in van experimenteren met nieuwe woonvormen en -concepten. De provincie geeft gemeenten de ruimte om hun verantwoordelijkheid te nemen om dit soort initiatieven sneller te realiseren. Ecodorpen zijn een voorbeeld van

2.2 Toets Ladder voor Duurzame Verstedelijking De ontwikkeling voldoet aan de Ladder voor Duurzame Verstedelijking. 

Het initiatief voorziet in een kwantitatieve en kwalitatieve behoefte.



De locatie valt binnen bestemming wonen, verkeer en agrarisch en is dus niet volledig onderdeel van het stedelijk gebied. Gelet op de ruimtelijke structuren, de bebouwing rondom het plangebied, de

mogelijkheden om te experimenteren met nieuwe woonvormen.

kenmerken van het beoogde initiatief en alternatieve bouwmogelijk-

In de omgevingsverordening van provincie Noord-Brabant staat dat

optimaal aansluiting gezocht op de karakteristieken van het buiten-

toonbare meerwaarde hebben voor natuur, klimaat, duurzaamheid die worden gesteld in de omgevingsverordening zijn opgenomen in

gebied. 

sprake van vraaggerichte woningbouw. 

De provincie en regio streven naar duurzaam ruimtegebruik, waarbij de regio benadrukt dat dit ook gaat om sociale duurzaamheid. Het initiatief realiseert een collectieve woonvorm, waarbij samenwonen en -leven belangrijk is. Verder zet het initiatief zich in voor een zo klein mogelijk ecologische voetafdruk. Het initiatief past binnen het

Als de woningbouwontwikkeling buiten bestaand stedelijk gebied is gepland, moet volgens artikel 3.1.6 lid 2 Bro gemotiveerd worden waarom niet binnen bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien. Daarbij spelen de beschikbaarheid en geschiktheid van locaties binnen bestaand stedelijk gebied een rol.

de woningen is sprake van een aanzienlijk woningbehoefte. Boven-

De provincie stuurt op vraaggerichte woningbouw, die aansluit op de vraag van huishoudens. Het initiatief is bottom-up geïnitieerd en gaat uit van de wensen van de toekomstige bewoners. Hierdoor is

Het is niet de verwachting dat er als gevolg van het initiatief onaanvaardbare leegstandseffecten zullen optreden. Ook na realisatie van

het bestemmingsplan. 

Bij de afweging over de ligging binnen of buiten bestaand stedelijk gebied gaat het er om of de planlocatie al een stedelijke bestemming heeft. Als bestaand stedelijk gebied wordt aangemerkt: ‘bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur’.

heden is er wel sprake van duurzaam ruimtegebruik. Daarbij wordt

collectieve woonvormen mogelijk zijn als ze kleinschalig zijn, aanof als er sprake is van sociale innovatie. De overige voorwaarden

De Laddertoets moet alleen worden uitgevoerd wanneer de stedelijke ontwikkeling 'nieuw' is. Er is sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling als de functie niet is toegestaan binnen het huidige bestemmingsplan en er een functiewijziging nodig is.

Eindconclusie

nieuwe woonvormen en -concepten. Het initiatief sluit aan op de 

Nieuwe stedelijke ontwikkeling in bestaand stedelijk gebied Of er sprake is van een stedelijke ontwikkeling wordt bepaald door de aard en omvang van die ontwikkeling, in relatie tot de omgeving. Voor wonen geldt, dat voor woningbouwlocaties vanaf twaalf woningen sprake is van een stedelijke ontwikkeling die ‘ladderplichtig’ is.

dien is het woonconcept zeer specifiek. Van concurrentie met regu

liere woningen is geen sprake.

Conclusie: De beoogde functie is niet volledig toegestaan in het huidige

Er is sprake van een stedelijke ontwikkeling, aangezien er 16 wonin-

bestemmingsplan. Een functiewijziging is noodzakelijk. Bovendien wor-

gen worden toegevoegd.

den er meer dan 12 woningen toegevoegd.

Het initiatief past binnen de Ladder voor Duurzame Verstedelijking. Hier-

Het plangebied heeft in het bestemmingsplan ‘Herstelbestemmingsplan

onder volgt een beknopte toelichting. De volledige onderbouwing van de

Buitengebied Deurne 2021’ de bestemmingen ‘wonen’, ‘verkeer’ en

woningbehoefte is opgenomen in bijlage 1 en bijlage 2 van deze notitie.

‘agrarisch’. Dit betekent dat het plangebied deels een stedelijke functie

streven naar (beide vormen van) duurzaam ruimtegebruik.

Ladder voor duurzame verstedelijking Ecodorp Allemandsland

heeft. Binnen de aangewezen bouwvlakken mogen maximaal 8 woningen worden gerealiseerd.

3/15



Het plangebied ligt in het buitengebied van Deurne. Rondom het

Kwantitatieve behoefte aangetoond



plangebied is op meerdere plaatsen wonen toegestaan. De ontwik-

meente Deurne voorziet in een kwantitatieve behoefte. Bij de kwantitatieve behoefte gaat het om aantallen benodigde woningen. De behoefte aan een woningbouwontwikkeling wordt bepaald door de langetermijnprognose van de vraag naar woningen af te zetten tegen de bestaande plancapaciteit om in die vraag te voorzien. In veel provincies en regio's zijn prognosemodellen beschikbaar die bruikbaar zijn om de behoefte te bepalen.

keling sluit aan bij de omgeving. 

Binnen het bestaand stedelijk gebied van Deurne is geen locatie die kwalitatief gezien passend. Het betreft een ecodorp, met overwegend schuurwoningen. Qua vorm en opzet sluit dit veel meer aan bij de karakteristieken van het buitengebied.



Kwalitatieve behoefte aangetoond De kwalitatieve behoefte gaat over specifieke woningtypen, eigendomssituaties, prijssegmenten, doelgroepen en woonmilieus. De kwalitatieve behoefte volgt onder andere uit de planinformatie, de lokale vraag-aanbodstructuur, trends en ontwikkelingen en beleidskaders. Kortom: de kwalitatieve ‘meerwaarde’ van het plan. Vooral in krimpgebieden is er soms geen kwantitatieve behoefte, maar is vaak wel sprake van kwalitatieve behoefte aan bepaalde typen woningen. Denk aan levensloopbestendige woningen en betaalbare woningen.

Gelet op de huidige ruimtelijke structuren, bebouwing rondom het plangebied en alternatieve bouwmogelijkheden binnen de kern, wordt geconcludeerd dat er sprake is van duurzaam ruimtegebruik.

Conclusie: De beoogde ontwikkeling van 24 woningen, waarvan er 8 al planologisch gezien mogelijk zijn (toevoeging van 16 woningen), geeft

Ruimtelijk verzorgingsgebied Wanneer sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling, moet de toelichting van het bestemmingsplan een beschrijving van de behoefte aan het woningbouwprogramma bevatten. De behoefte wordt bepaald binnen het ruimtelijk relevante verzorgingsgebied van de woningbouwontwikkeling. De aard en omvang hiervan zijn leidend voor het ruimtelijke verzorgingsgebied. Verhuisbewegingen binnen en tussen gemeenten geven hiervoor een goede indicatie.

Dit betekent dat het initiatief om 16 woningen toe te voegen in ge-

invulling aan een kwantitatieve behoefte. 

Het aantal inwoners en huishoudens in de gemeente Deurne en regio De Peel neemt komende jaren toe. Het aantal huishoudens neemt sterker toe.

 

Conclusie: Voor de onderbouwing van de woonbehoefte is gekeken de

In Deurne zijn de afgelopen jaren minder woningen gebouwd dan de

Conclusie: Het initiatief om 24 woningen te realiseren (toevoeging van

huishoudensgroei. Hierdoor is er een inhaalvraag.

16 woningen) geeft invulling aan de behoefte van verschillende doel-

De huidige harde plancapaciteit van gemeente Deurne is niet vol-

groepen. Het specifieke concept, met veel collectieve woonvormen,

doende. Er is behoefte aan 770 woningen extra woningen voor de

spreekt wel een beperktere doelgroep aan. Tegelijkertijd zijn de be-

periode 2022-2032, prognose 2020. De harde plancapaciteit (per

oogde woningen wel al verdeeld onder geïnteresseerden. Daarmee is

01-01-2022) is slechts 520 woningen. Dit betekent dat er behoefte is

sprake van een kwalitatieve behoefte.

aan circa 250 extra woningen.



Het initiatief realiseert woningen die geschikt zijn voor diverse doel-

De gemeente Deurne heeft in de Woondeal 2023 (periode 2022-

groepen. In gemeente Deurne zijn vooral jongeren, starters, jonge

dit behoefteonderzoek is de gemeente Deurne het primair verzorgings-

2030) bovendien een grotere opgave gekregen, namelijk om mini-

gezinnen en senioren op zoek naar een woning. Dit initiatief reali-

gebied. Regio De Peel (Asten, Deurne, Gemert-Bakel, Helmond, Laar-

maal 1.080 woningen te realiseren.

seert woningen die in principe (de leefstijl buiten beschouwing la-

Voor regio De Peel geldt dat de huidige harde plancapaciteit in prin-

tend) geschikt zijn voor deze doelgroepen. De tiny houses sluiten

cipe voldoende is om in de behoefte op basis van de provinciale

aan op de wensen van jongeren, de kleinere schuurwoningen op de

prognose 2020 te voorzien. In de woondeal is echter ook aan de re-

wensen van starters, de woonhuizen met verdieping op de wensen

gio een grotere opgave toegekend. De harde plancapaciteit moet

van gezinnen en de vrijstaande gelijkvloerse woningen op de wen-

relevante woonregio, gedefinieerd op basis van verhuisbewegingen. In

beek en Someren). is het secundair verzorgingsgebied.





worden uitgebreid met 2.680 extra woningen (gegevens 2022). In het najaar 2023 komt de nieuwe bevolkings- en woningbehoefte-

sen van ouderen. 

Het initiatief ontwikkelt een ecologische, collectieve woonvorm. Uit

prognose van de provincie Noord-Brabant beschikbaar. De ver-

onderzoek van Platform31 en onderzoek van Het PON blijkt dat de

wachting is dat de behoefte naar boven zal worden bijgesteld.

behoefte aan ecologische woonvormen toeneemt in Nederland en dat er op dit moment minder aanbod is dan vraag. Dit initiatief is een

Ladder voor duurzame verstedelijking Ecodorp Allemandsland

4/15

goed voorbeeld van een ecologische collectieve woonvorm, waarbij nabuurschap en duurzaamheid centraal staan. Geen onaanvaardbare leegstandseffecten Tot slot mag een planontwikkeling niet tot onaanvaardbare (leegstands)effecten leiden. Oftewel: dusdanige leegstand dat dit het goede woon-, leef- en ondernemersklimaat aantast. In de praktijk gebeurt dit zelden, ook vanwege de grote woningnood in Nederland.

Conclusie: Het is niet de verwachting dat er als gevolg van het realiseren van 16 extra woningen (8 woningen zijn al toegestaan) onaanvaardbare leegstandseffecten zullen optreden. De woningbehoefte is immers dusdanig groot dat ook na het realiseren van het planinitiatief behoefte blijft bestaan voor het realiseren van nieuwe woningen. Bovendien heeft een gezonde woningmarkt 2 procent (frictie)leegstand. Gemeente Deurne en regio de Peel hebben beide een woningleegstand van 2%.

Ladder voor duurzame verstedelijking Ecodorp Allemandsland

5/15

Bijlage 1: Onderbouwing woningbouwbehoefte

Tabel 2: Verhuisbewegingen gemeente Deurne Verhuisbewegingen

Gemeenten

Relatief

Binnen gemeente Deurne

Deurne

59%

Vanuit regio De Peel

Asten, Gemert-Bakel, Helmond,

16%

B1.1 Afbakening verzorgingsgebied Het verzorgingsgebied is het gebied waarbinnen vraag en aanbod van

Laarbeek & Someren

woonruimte plaatsvindt, ook wel de woningmarkt. De woningmarkt verschilt per initiatief en valt niet per definitie samen met een bestuurlijke

Totaal

75%

regio. Een belangrijke indicator voor het functioneren van de regionale woningmarkt is het aantal verhuisbewegingen/migratiestromen binnen en naar de betreffende gemeente/woonplaats. De planlocatie ligt in de gemeente Deurne. 

Een analyse van de verhuisbewegingen (CBS 2022, meest recent) toont dat 59% van de verhuizingen in de gemeente Deurne plaatsvindt binnen de eigen gemeente.



Deurne is gelegen in regio De Peel. Deze regio bestaat, naast Deurne, uit de gemeenten Asten, Gemert-Bakel, Helmond, Laarbeek en Someren. Vanuit de andere Peelgemeenten komt 16% van de verhuisbewegingen naar Deurne. Bijna de helft van de verhuisbewegingen vanuit regio De Peel naar gemeente Deurne komt uit Helmond (7%).



Op basis van deze cijfers is gemeente Deurne het primaire verzorgingsgebied. Regio De Peel is het secundaire verzorgingsgebied.

Figuur 3: Verhuisbewegingen overzicht

Ladder voor duurzame verstedelijking Ecodorp Allemandsland

6/15

B1.2 Kwantitatieve behoefte Deze paragraaf brengt de kwantitatieve behoefte in beeld. In tabel 3 is de vraagbehoefte aan woningen afgezet tegen het huidige aanbod en de harde plancapaciteit. Door de woningbehoefte te verminderen met de harde plancapaciteit blijkt of er nog kwantitatieve behoefte is aan extra woningen. Uit de kwantitatieve behoefteraming uit tabel 3 blijkt van boven naar beneden het volgende:  Het aantal inwoners en het aantal huishoudens neemt toe, zowel in gemeente Deurne als in regio De peel. Het aantal huishoudens groeit relatief meer. Dit betekent een toename van kleine huishou

dens. Het toekomstig aantal huishoudens bepaalt grotendeels de beno-

Figuur 5: Ontwikkeling demografie Deurne

Figuur 4: Demografie Deurne

digde woningvoorraad4 (zie rij C). In de gemeente Deurne en regio De Peel is sprake van een groei van de benodigde woningvoorraad

Tabel 3: Kwantitatieve behoefteraming woningen in verzorgingsgebied

(zie rij C). De afgelopen vijf jaar (2019 tot 2023) zijn per jaar gemid-

Gemeente Deurne

deld 129 woningen opgeleverd. In 2023 zijn er 142 woningen opgeleverd en zijn er 184 in aanbouw. 

De plancapaciteit1 zijn alle woningbouwplannen. Hierin maken we onderscheid in harde en zachte plancapaciteit. De handreiking bij de Ladder schrijft voor dat we de harde plancapaciteit doorrekenen in de behoefteraming. Dit zijn plannen in een vergevorderd stadium. De zachte plancapaciteit is minder relevant. Deze plannen bevinden zich nog in de idee- of ontwerpfase. Ervaring leert dat diverse



2022

2032

Ontwikkeling

2022

2032

Ontwikkeling

A. Inwonertal

32.606

33.700

+3,4%

216.834

234.300

+8,1%

B. Huishoudens

14.019

14.900

+6,3%

94.866

104.300

+9,9%

C. Benodigde wo-

14.165

14.935

+770

94.266

103.055

+8.789

ningvoorraad

zachte plannen uiteindelijk niet tot uitvoering worden gebracht.

D. Harde plancapaci-

De totale plancapaciteit in gemeente Deurne is 1.755 woningen,

teit tot 2032

waarvan 520 woningen behoren tot de harde plancapaciteit. Als de harde plancapaciteit (rij D) wordt afgetrokken van de benodigde wo-

Regio De Peel

E. Zachte plancapa-

520

8.905

1.235

11.805

citeit tot 2032

ningvoorraad (rij C), volgt voor de gemeente Deurne een aanvullende woningbehoefte van circa 250 woningen (zie rij F). Dit is de

F. Aanvullende wo-

ruimte in de gemeente die nog kan worden ingevuld met (harde) wo-

ningbehoefte = C-D

+250

-116

ningbouwplannen.

1

Provincie Noord-Brabant. Bevolkings- en woningbehoefteprognose. Noord-Brabant 2020.

Ladder voor duurzame verstedelijking Ecodorp Allemandsland

7/15



De totale plancapaciteit in regio De Peel is 20.710 woningen, waarvan 8.905 woningen behoren tot de harde plancapaciteit (rij D). Als

Opgave uit de Woondeal Zuidoost-Brabant

de harde plancapaciteit wordt afgetrokken van de benodigde woningvoorraad (rij C) is er in de secundaire regio geen sprake van

Landelijk bestaat de ambitie om ruim 900.000 woningen te realise-

een aanvullende woningbehoefte, maar van een woningoverschot

ren om het woningtekort te verminderen. Deze ambitie is uitgewerkt

van 116 woningen.

in verschillende regionale woondeals. Per regio is een woningbouwopgave gegeven. Gemeente Deurne valt onder woondeal Zuidoost-

Woondruk-index

Brabant. Daarin wordt het volgende vermeldt over de woningbouw-

De woondruk-index (zie figuur 3) is een modelmatige benadering van

ambitie:

het bepalen van de vraag of een tekort aan woningen in een gebied. Het



Regio Zuidoost-Brabant heeft de opgave om tot 2030 bruto

model geeft het aantal potentiële huishoudens per 100 woningen weer.

45.130 woningen te realiseren. De bruto woningbouwopgave is

Op het moment dat er meer dan 100 potentiële huishoudens per 100 in-

niet gecorrigeerd met sloop. De regio Zuidoost-Brabant heeft

woners zijn is er sprake van een tekort aan woningen. Hoe hoger het

25.650 woningen in de harde plancapaciteit en heeft daarom de

aantal potentiële huishoudens, hoe hoger de woondruk. Met name in de

opgave om de harde plancapaciteit uit te breiden met circa

Randstad is de woondruk zeer hoog, maar ook in regio De Peel is er

19.500 woningen. 

sprake van een hoge woondruk. In gemeente Asten is de woondruk bij-

Het secundair verzorgingsgebied ‘regio De Peel’ heeft de op-

voorbeeld 121, wat betekent dat er 121 potentiële huishoudens zijn per

gave om tot 2030 bruto 4.655 woningen te realiseren. Deze re-

100 woningen. Op gemeente Helmond na, ligt in iedere gemeente in re-

gio heeft 1.975 woningen in de harde plancapaciteit en heeft

gio De Peel de woondruk hoger dan in gemeente Deurne. Voor huishou-

daarom de opgave om de harde plancapaciteit uit te breiden

dens in deze gemeenten kan het voorkomen dat zij uitwijken naar ge-

met 2.680 woningen. 

meente Deurne vanwege de lagere woondruk.

Gemeente Deurne heeft de opgave om tot 2030 bruto 1.080 woningen te realiseren. Uit gegevens aangeleverd door gemeente Deuren zijn er tussen 2022 en 1 oktober 2022 147 woningen gerealiseerd en bedraagt de harde plancapaciteit per 1 januari 2023 413 woningen. Dit betekent dat er voor gemeente Deurne een restopgave is van 520 woningen.

Figuur 6: Woondruk Nederland

Ladder voor duurzame verstedelijking Ecodorp Allemandsland

8/15

B1.3 Kwalitatieve behoefte Deze paragraaf brengt de kwalitatieve behoefte in beeld. Dit is gedaan aan de hand van trends, ontwikkelingen, onderzoeken en beleid van gemeente Deurne. Het initiatief is op basis van de resultaten afgewogen, conform de richtlijnen van de ladder. Trends en ontwikkelingen Doelgroepen Figuur 7 toont de belangrijkste trends en ontwikkelingen die betrekking hebben op de Nederlandse woningmarkt. Er zijn in de basis drie doelgroepen te onderscheiden: starters, gezinnen en ouderen. Deze doelgroepen hebben verschillende wensen en knelpunten die van belang zijn. Voor het initiatief is het van belang om de beoogde doelgroep inzichtelijk te hebben. Op deze manier kan worden gekeken of het initiatief aansluit op de wensen van de doelgroep. Het initiatief in Deurne is in feite geschikt voor alle doelgroepen aan. Het initiatief realiseert woningen die geschikt zijn voor jongeren, starters, gezinnen én ouderen. De tiny houses zijn bijvoorbeeld zeer geschikt voor jongeren. De woonhuizen met verdieping zijn geschikt voor gezinnen en de vrijstaande gelijkvloerse woningen voor senioren. Ecologische woonvormen Een belangrijk kenmerk van dit initiatief is de koppeling met de natuur en de collectieve woonvorm. Het initiatief beoogd een sociocratisch ecologische woongemeenschap. Er wordt een leefstijl nagestreefd waarbij goed nabuurschap en duurzaamheid centraal staan.

Ecologische woonvormen zijn nog een relatief nieuw concept en er is geen duidelijke afbakening van dit begrip. Uit onderzoek, in opdracht van het ministerie van Binnenlandse zaken, blijkt dat de interesse en de Figuur 7: Trends Nederlandse woningmarkt

Ladder voor duurzame verstedelijking Ecodorp Allemandsland

9/15

vraag naar duurzame (samen)woonvormen groter wordt2. Ook een on-

Woningleegstand

derzoek van Het PON benadrukt dat er steeds meer vraag is naar ecolo-

Volgens het Dashboard Leegstand van het CBS7 stonden er in 2022 on-

gische woonvormen3.

geveer 260 woningen leeg in gemeente Deurne. Dit is ongeveer 2% van de totale woningvoorraad. Van de leegstaande woningen in Deurne

Ecologische woonvormen zijn in trek bij diverse doelgroepen, namelijk

stonden 100 woningen (38%) een jaar eerder ook leeg. Dit toont aan dat

millennials (geboortejaar tussen 1981 en 1999), senioren (55+) en ge-

het grootste deel van het woningaanbod in gemeente Deurne binnen

zinnen. De woonvoorkeuren binnen deze groepen variëren, van tiny

één jaar verkocht is en er dus in nauwelijks sprake is van structurele

house tot groots wonen met een grote (gezamenlijke) tuin 4. Op de be-

leegstand.

langstellendenlijst van initiatiefnemer (afkomstig uit 2020) staan 175 huishoudens, waarvan 60 uit Deurne en omgeving. Deze huishoudens

De andere gemeenten in regio De Peel kennen ook een leegstand van

zijn voor ongeveer 50% alleenstaanden zonder kinderen, voor 24% ge-

2%. In de gemeente Someren zelfs maar 1%. De leegstand in gemeente

zinnen met kinderen. De meeste belanghebbenden zijn tussen de 30 en

Figuur 7: Woningeigendom Deurne

Deurne komt bovendien overeen met het provinciaal en landelijk gemid-

59 jaar oud.

delde.

Kwalitatief aanbod

Kwalitatieve behoefte

Als de woningvoorraad in Deurne wordt uitgesplitst naar eigendom, type

De woonvisie van Deurne geeft inzicht in de vraag naar woningen in de

woningen en oppervlakte blijkt het volgende:

gemeente. Uit de visie blijkt dat de vraag naar woningen is veranderd en



Het grootste deel van de woningen in Deurne zijn koopwoningen,

dat het huidige woningaanbod niet meer voor iedere inwoner een ge-

namelijk 67%. Dit betekent dat 33% van de woningen huurwoningen

schikte woning kan bieden. De veranderende woningbehoefte hangt sa-

zijn, waarvan de meeste in bezit zijn van de woningcorporaties.

men met demografische veranderingen, zoals toenemende vergrijzing

De huidige woningvoorraad van Deurne is sterk gericht op gezin-

en kleinere huishoudens. Deze veranderingen zijn niet alleen in Deurne

nen. De meest voorkomende woning in Deurne is de vrijstaande wo-

zichtbaar, maar ook op provinciaal en landelijk niveau. De prognose

ning (30%), gevolgd door rijtjeshuizen (25%). Van alle woontypen

voor provincie Noord-Brabant is bijvoorbeeld dat in 2040 40% van de

komen appartementen het minst voor, namelijk slechts 14% 5.

huishoudens uit één persoon bestaat.





Samenhangend met de type woningen blijkt dat de woningen een relatief groot oppervlakte hebben6. Van alle woningen in Deurne is

Er bestaat in Deurne vooral een tekort aan woningen voor jongeren,

78% groter dan 100 m2. Landelijk is slechts 41% van de woningen

starters, jonge gezinnen en senioren. Een deel van deze doelgroepen

groter dan 100 m2.

zijn eenpersoonshuishoudens. Voor eenpersoonshuishoudens en senioFiguur 8: Woningtypen Deurne

2 3 4 5 6 7

Platform31, Ecologische woonzones in Nederland: een inventarisatie (2021) Platform31, Ecologische woonzones in Nederland: een inventarisatie (2021) Platform31, Ecologische woonzones in Nederland: een inventarisatie (2021) Geodienst.xyz, nieuwbouwmonitor Geodienst.xyz, nieuwbouwmonitor CBS, Dashboard Leegstand 2021. Geraadpleegd in oktober 2022

Ladder voor duurzame verstedelijking Ecodorp Allemandsland

10/15

ren is de traditionele eengezinswoning niet altijd meer een passende oplossing en stijgt de behoefte aan een meer betaalbaar en divers woningaanbod. Daarom streeft de gemeente naar ruimte voor creativiteit en innovatie. Op basis van bovenstaande doelgroepen is er in gemeente Deurne behoefte aan (kleinere) eengezinswoningen (bijvoorbeeld starters en jonge gezinnen) en appartementen (bijvoorbeeld jongeren, starters en senioren). Specifiek voor senioren is het van belang dat een woning levensloopbestendig (nultredenwoning) is.

Ladder voor duurzame verstedelijking Ecodorp Allemandsland

11/15

Bijlage 2: Beleidskaders Provincie Noord-Brabant Omgevingsvisie Noord-Brabant 2050 (2018) Eind 2018 hebben de Provinciale Staten de omgevingsvisie Noord-Brabant vastgesteld8. Hierin geeft de provincie haar ambitie voor de Brabantse leefomgeving in 2050. De provincie streeft naar duurzame verstedelijking. Zorgvuldig ruimtegebruik is hierbij het uitgangspunt. Dat betekent dat een stedelijke ontwikkeling voor wonen in beginsel plaatsvindt binnen stedelijk gebied en dat de ruimte binnen stedelijk gebied zo goed als mogelijk wordt benut. Hierbij wordt ook gekeken naar eventuele hergebruiksmogelijkheden van leegstaand of leegkomend erfgoed, zoals industriële complexen, kloosters, verzorgingshuizen et cetera. Vanuit de Ladder voor duurzame verstedelijking gelden ook voorwaarden. Bij woningbouw zijn omvang en ligging van de ontwikkeling belangrijke punten. De bouw van een enkele woning heeft andere gevolgen dan een grote herstructurerings- of inbreidingslocatie langs het spoor of drukke wegen. In de omgevingsvisie geeft de provincie aan dat samenwerking steeds belangrijker is. Hierbij gaat het over samenwerkingen tussen overheden, met bedrijven en met inwoners. Inwoners nemen in de vorm van collectieven steeds vaker het initiatief en realiseren op die manier bijvoorbeeld woningen waar behoefte aan is.

Gemeenten zijn de aanspreekpunten voor deze groepen, om mee te denken en bij te sturen om het algemene belang te behartigen. De provincie biedt gemeenten de ruimte om hun verantwoordelijkheid te nemen en zo doelen makkelijker en sneller te behalen.

8

Interim omgevingsverordening (geconsolideerd 2023) In de interim omgevingsverordening staat dat maatwerk voor collectieve woonvormen mogelijk is. Een bestemmingsplan voor het landelijk gebied kan op een bestaand bouwperceel voorzien in de ontwikkeling van een collectieve woonvorm als: 1. dit kleinschalig is en niet leidt tot een stedelijke ontwikkeling; 2. dit past binnen de gewenste ontwikkelingsrichting van het gebied; 3. een afweging heeft plaatsgevonden vanuit mobiliteit waaronder de bereikbaarheid van voorzieningen; 4. dit past binnen de regionale afspraken; 5. er aantoonbare meerwaarde is voor de omgevingskwaliteit, zoals de ontwikkeling van natuur, het treffen van klimaatmaatregelen, duurzaam bouwen of een bijdrage aan een circulaire samenleving; 6. er sprake is van sociale innovatie, waaronder zelfrealisatie, en sociaal-maatschappelijke kwaliteit, zoals het vergroten van zelfredzaamheid, sociale cohesie en toegankelijkheid voor kwetsbare groepen; 7. het concept feitelijk en juridisch is geborgd, waarbij ook een eventuele tijdelijke behoefte aan de collectieve woonvorm wordt betrokken; 8. het concept bezien vanuit duurzaamheid en economisch perspectief ook op termijn uitvoerbaar is; 9. de stedenbouwkundige- en landschappelijke inrichting rekening houdt met de omgevingskwaliteit en structuren in het gebied en de naaste omgeving; 10.

bij uitbreiding van het bestaande ruimtebeslag er elders feitelijk en juridisch een gelijkwaardige omvang aan gebruiksruimte en gebouwen is gesaneerd; en 11. bij de uitwerking van het plan deskundigen worden betrokken op het gebied van omgevingskwaliteit, onder wie een deskundige die bij de

Toepassing Interim Omgevingsverordening 1. Dit initiatief realiseert meer dan 12 woningen en is dus officieel een stedelijke ontwikkeling. Echter is het een kleinschalig initiatief (24 woningen); 2. De bestemming wonen is al op de locatie toegestaan. Wel zal er een uitbreiding van het aantal woningen nodig zijn. 3. Er heeft een afweging mobiliteit plaatsgevonden. 4. In de ladder is aangetoond dat dit initiatief past binnen de beleidskaders; 5. Dit initiatief betreft een ecodorp waarbij duurzaamheid centraal staat. Men probeert zo goed mogelijk aan te sluiten op de kenmerken van het omliggende gebied; 6. Dit initiatief betreft een sociocratische woongemeenschap waarbij bewoners samen goed nabuurschap naleven; 7. De ladder voor Duurzame Verstedelijking toont aan dat er behoefte is aan dit initiatief; 8. De ladder voor Duurzame verstedelijking toont aan dat er behoefte is aan dit initiatief. Daardoor zal leegstand op termijn geen problemen opleveren. 9. Initiatiefnemers streven ernaar dat het ecodorp aansluit op de kenmerken van het omliggende gebied; 10. Er wordt geen andere ruimte gesaneerd, maar de bestemming wonen is al toegestaan op het perceel. Alleen het aantal woningen stijgt. 11. De omgevingsdienst Zuidoost Brabant (uitvoeringsorganisatie van de provincie) is betrokken geweest. Bovendien is er overleg tussen initiatiefnemer en provincie geweest.

provincie Noord-Brabant werkzaam is.

Provincie Noord-Brabant (2018). Omgevingsvisie Noord-Brabant

Ladder voor duurzame verstedelijking Ecodorp Allemandsland

12/15

Brabantse Agenda Wonen (2017)

In de Brabantse Agenda Wonen wordt aangegeven dat het belangrijk is

Bestuurlijke afspraken woningbouw Rijk-provincie 2022-2030

In de Brabantse Agenda Wonen9 staat dat Noord-Brabant nog een flinke

dat er volop (experimenteer)ruimte is voor nieuwe woonvormen- en con-

Er ligt een gezamenlijke opgave. Om het huidige woningtekort aan te

woningbouwopgave heeft, met een sterk accent op de eerstkomende 10

cepten. De wijze waarop mensen willen (samen)wonen en – leven ver-

pakken, is het noodzakelijk de komende jaren versneld meer woningen

tot 15 jaar (+120.000 woningen tot 2030). Het stuk sluit aan bij de ambi-

andert en dit zorgt voor een groeiende behoefte aan flexibele woonvor-

bij te bouwen. Deze afspraken zijn een uitwerking van het programma

tie van de provincie tot de top van Europese kennis- en innovatieregio’s

men en –concepten, zoals flexwonen, tiny houses, collectief particulier

Woningbouw. Gedeputeerde Staten (GS) en de minister voor Volkshuis-

te blijven horen. Vanuit deze ambitie is het van belang dat regionale wo-

opdrachtgeverschap, groepswonen. Deze initiatieven die veelal ‘van on-

vesting en Ruimtelijke ordening (VRO) bevestigen dat ze gezamenlijk

ningmarkten goed functioneren en wonen optimaal bijdraagt aan ver-

derop’, vanuit de vraag, tot stand komen zullen in veel gevallen ge-

alle inspanningen zullen verrichten om deze afspraken uit te voeren.

sterking van de kwaliteiten van Brabant.

schaard kunnen worden onder de noemer ‘ruim baan voor goede wo-

De belangrijkste afspraken zijn:

ningbouwplannen.’



Zes richtinggevende principes tonen de accenten voor de komende ja-

Woningbouwopgave: van landelijke naar provinciale opgave: Om het huidige woningtekort aan te pakken, is het noodzakelijk de ko-

ren. De richtinggevende principes zijn onder meer:

Voortgangsrapportage Brabantse Agenda Wonen (2022)

mende jaren versneld meer woningen bij te bouwen op landelijk ni-



Het woningbouwprogramma zet optimaal in op (toekomstige) bin-

Met de actielijnen en principes uit de agenda als insteek wordt jaarlijks –

veau. Met het programma Woningbouw zet de minister voor VRO

nenstedelijke locaties – inbreiden, herstructureren, transformeren –

in een voortgangsrapportage – verslag gedaan van de woningmarktont-

nationaal in op de bouw van in totaal landelijk 900.000 woningen tot

en op het herbestemmen van leegstand en leegkomend kantoor-,

wikkelingen in de provincie. Belangrijkste ontwikkelingen zijn als volgt:

en met 2030. Het streven is dat twee derde van deze woningen be-

winkel- en ander vastgoed (duurzame verstedelijking), met zorgvul-



Het Rijk zet nadrukkelijk in op verdere versnelling van de woning-

taalbaar is. Voor die betaalbaarheidsdoelstelling is nationaal de

dig ruimtegebruik voor zuinig ruimtegebruik.

bouw. Met als voornaamste doel bestaande woningtekorten ver-

bouw van 250.000 sociale huurwoningen, 350.000 woningen in het

Ruim baan voor ‘goede woningbouwplannen’ binnen het bestaand

sneld terug te dringen, wil het Rijk de (geraamde) woningbouwaan-

middensegment (midden huur- en koopwoningen onder de 355.000

stedelijk gebied van steden en dorpen: woningbouw op geschikte in-

tallen voor de eerstkomende tien jaar al in negen jaar realiseren.

euro), waarvan 50.000 corporatiewoningen in de middenhuur beno-

breidings-, herstructurerings- en transformatielocaties en in leeg-

Voor Brabant betekent dit, dat er in de periode 2022 t/m 2030 (in ne-

digd.

staand vastgoed, die aansluit op een actuele vraag en snel in aan-

gen jaar tijd dus) gemiddeld genomen jaarlijks ruim 13.000 wonin-

bouw kan worden genomen.

gen (netto) aan de voorraad moeten worden toegevoegd.

voor realisatie van de provinciale woningbouwopgave: Voldoende







Meer nadruk op de bestaande woningvoorraad, met specifieke aan-





Voldoende (harde) plancapaciteit en tijdige vergunningsverlening

Naast versnelling van het bouwtempo is het van belang het woning-

plancapaciteit is cruciaal voor het bouwen van woningen. De pri-

dacht voor herstructurerings- en transformatieopgaven, verduurza-

bouwprogramma optimaal in te (blijven) zetten voor versterking van

maire verantwoordelijkheid hiervoor ligt bij de gemeenten. GS zet

ming van de voorraad en het geschikt maken van woningen en de

de omgevingskwaliteit in steden en dorpen (inbreiden, herstructure-

zich er samen met gemeenten in regionaal verband voor in dat de

woonomgeving voor mensen met een zorgvraag.

ren, transformeren) en het herbestemmen van leegstaand vastgoed.

totaal beschikbare plancapaciteit voldoende is voor de realisatie van

Ontwikkelen van vraaggerichte woningbouwplannen, die aansluiten



Van belang is ook de bestaande woningvoorraad te verrijken met

de afgesproken kwantitatieve en kwalitatieve provinciale woning-

op de vraag van huishoudens en met oog voor nieuwe, flexibele en

nieuwe woonvormen en –concepten. Het accent ligt de eerstko-

bouwopgave.

tijdelijke woonvormen en strategische toevoegingen aan de be-

mende tijd op (het stimuleren van) de totstandkoming van nieuwe,

staande woningvoorraad. Zo bestaat o.a. de opgave om voor de

collectieve woonvormen, het (mede) realiseren van meer woon-

raad: Het toewerken naar meer balans in de woningvoorraad in de

middeninkomens de kloof tussen sociale huur en koop te dichten.

ruimte voor ouderen, met speciale aandacht voor (collectieve)

provincie en een evenwichtige verdeling van de opgave tussen ge-

woonvormen ‘tussen thuis en verpleeghuis’ en het realiseren van

meenten binnen de regio. Deze evenwichtige verdeling is gericht op



Toewerken naar meer balans in de sociale huur in de woningvoor-

flexwoningen. 9

Provincie Noord-Brabant (2017), Brabantse Agenda Wonen

Ladder voor duurzame verstedelijking Ecodorp Allemandsland

13/15

het streven naar 30% sociale huurwoningen in de bestaande wo-

wordt er rekening gehouden met specifieke situaties waarbij het in be-

Gemeente Deurne

ningvoorraad zowel in regionaal verband als per gemeente. Dit stre-

paalde woonregio’s niet logisch of haalbaar is om toe te groeien naar

Structuurvisie Deurne 2030 (2018)

ven is opgenomen in het nationale beleidsprogramma ‘Een thuis

30% sociale huurwoning.

voor iedereen’. 

Doorvertaling van de afspraken in woondeals: In december 2022-

Daarnaast blijkt uit de woondeal dat de regio Zuidoost-Brabant streeft

met beperkte uitloop naar januari 2023- vertaalt GS de voorliggende

naar duurzame en toekomstbestendige woningbouw en dat het als regio

bestuurlijke afspraken in regionale woondeals. GS, de gemeenten

voorop wilt lopen in technologische vernieuwingen. Innovatie in bouwen

en de minister voor VRO maken in de regionale woondeals weder-

en wonen gaat verder dan ontwikkelen en toepassen van technolo-

kerige afspraken. De kwalitatieve (betaalbaarheidsdoelstelling) en

gische vernieuwingen, het gaat ook om compact wonen, collectiviteit,

kwantitatieve woningbouwopgave per regio, die wordt vastgelegd in

deelvoorzieningen etc. Dit heeft een positieve invloed op (sociale) duur-

de regionale woondeals. De opgave voor Noordoost-Brabant is tot

zaamheid.

en met 2030 33.425 nieuwe woningen, waarvan 2/3 betaalbaar (ca. 22.270 woningen) waarvan ca 10.020 sociale huurwoningen (30%).

Woonafspraken de Peel (geactualiseerd in 2022)

De structuurvisie van Deurne heeft twee pijlers: verdeling van functies en de omgevingskwaliteiten. Met name de pijler over verdeling van functies zegt iets over de kansen en mogelijkheden voor wonen in Deurne: 

deze neemt uiteindelijk af. Elke toevoeging moet dus aansluiten bij de vraag op gebied van doelgroep, prijsklasse en locatie. 

volkings- en huishoudensprognose gehanteerd. 

uitgangspunten voor nieuwbouw: verduurzaming van woningen, energieneutraal bouwen, onafhankelijke van fossiele brandstoffen

geeft de gemeenten meer ruimte om zelf keuzes te maken over het woningbouwprogramma. De actualisatie maakt het bijvoorbeeld mogelijk

In de woondeal Zuidoost-Brabant geeft de provincie aan dat de regio

voor gemeenten om meer woningen te realiseren dan dat de behoefte-

voor een schaalsprong staat. Dit vertaalt zicht in een grote woningbouw-

prognose van de provincie weergeeft. Dit was voor de actualisatie niet

opgave. Leefbaarheid is de belangrijkste doelstelling. In steden wordt

toegestaan. Nu de provincie meer ruimte biedt, hebben de Peelgemeen-

gestreefd naar diverse wijken, met diverse woningtype en woonvormen.

ten afgesproken om de woningbouw af te stemmen op de lokale wens.

In dorpen wordt gestreefd naar nieuwe bouwprojecten om het voorzie-

De gemeenten besluiten zelf over de woningbouwplannen, en maken op

ningenniveau te behouden.

regionaal niveau alleen op hoofdlijnen programmatische- en planningsafspraken. Dit is bijvoorbeeld het geval wanneer bij een groot woning-

De regio Zuidoost-Brabant zet zich in voor het realiseren van minimaal

bouwplan op een uitbreidingslocatie (locatie buiten bestaand stedelijk

45.000 woningen tussen 2022 en 2030. De woondeal splitst de woning-

gebied van 12 woningen of meer). Voor dit project is dan ook regionale

bouwopgave ook uit naar gemeenten. Hieruit blijkt dat gemeente

instemming gevraagd en gekregen.

Deurne de opgave heeft om bruto 1.080 woningen te toe voegen. De Peelgemeenten moeten gezamenlijk bruto 4.665 woningen toevoegen. In principe streeft de woondeal ernaar dat van de nieuw te bouwen woningen tweederde van de woningen betaalbaar zijn. Dit moet bijdragen

Woningen en woningbouw moeten een belangrijke rol spelen in het behouden en verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit. Daarom zijn de

gesteld. In 2022 zijn deze afspraken geactualiseerd. De actualisatie

Woondeal Zuidoost-Brabant (2023)

De regionale woningbouwafspraken zijn voor Deurne gebaseerd op het bouwen voor de eigen behoefte. Hierbij wordt de provinciale be-

In 2020 zijn woonafspraken tussen de gemeenten in regio De Peel vast-