Bijlage 3 - Toelichting (inclusief bijlagen)

Toelichting Lagebrugweg 5 en Oude Peelstraat 30, Helenaveen Gemeente Deurne

Colofon: Plangebied:

Lagebrugweg 5 en Oude Peelstraat 30 te Helenaveen

Projectnummer:

BC0100001 & BCO100045

Datum:

20-08-2021

Opgesteld door:

Van Santvoort Advies B.V.

Status:

Ontwerp V1

IMRO-code:

NL.IMRO.0762.BP202105-B001

2 Toelichting Lagebrugweg 5 en Oude Peelstraat 30, Helenaveen | concept

Inhoudsopgave 1

Inleiding ........................................................................................................................................... 5 1.1 Aanleiding ...................................................................................................................................... 5 1.2 Ligging van het plangebied ............................................................................................................ 6 1.3 Vigerend bestemmingsplan........................................................................................................... 7 1.4 Procedure ...................................................................................................................................... 8 1.5 Leeswijzer ...................................................................................................................................... 9

2

Planbeschrijving............................................................................................................................. 10 2.1 Bestaande situatie ....................................................................................................................... 10 2.2 Beoogde situatie.......................................................................................................................... 11

3

Beleidskader .................................................................................................................................. 16 3.1 Rijksbeleid ................................................................................................................................... 16 3.2 Provinciaal beleid ........................................................................................................................ 19 3.3 Gemeentelijk beleid .................................................................................................................... 25 3.3.1 Structuurvisie Deurne 2030.................................................................................................. 25 3.3.2 Landschappelijke inpassing .................................................................................................. 27 3.3.3 Transitieprogramma Buitengebied Deurne ‘Ruimte voor Kansen’ (2017)........................... 30

4

Omgevingsaspecten ...................................................................................................................... 32 4.1

Milieuaspecten ...................................................................................................................... 32

4.1.1 Vormvrije m.e.r beoordeling ................................................................................................ 32 4.1.2 Bodem .................................................................................................................................. 32 4.1.3 Geluid ................................................................................................................................... 32 4.1.4 Luchtkwaliteit ....................................................................................................................... 34 4.1.5 Geur ...................................................................................................................................... 36 4.1.6 Externe veiligheid ................................................................................................................. 37 4.1.7 Bedrijven en milieuzonering................................................................................................. 40 4.2

4.2.1

Waterrelevant beleid .................................................................................................... 41

4.2.2

Beoogde waterhuishoudkundige situatie ..................................................................... 42

4.3

5

Water ..................................................................................................................................... 41

Wet natuurbescherming ....................................................................................................... 43

4.3.1

Beleid en regelgeving .................................................................................................... 43

4.3.2

Gebieds- en soortenbescherming ................................................................................. 44

4.3.3

Locatietoets ................................................................................................................... 45

4.4

Archeologie en cultuurhistorie .............................................................................................. 46

4.5

Parkeren en verkeer .............................................................................................................. 49

Juridische planopzet ...................................................................................................................... 52 5.1 Planvorm ..................................................................................................................................... 52 5.2 Verbeelding ................................................................................................................................. 52 3

Toelichting Lagebrugweg 5 en Oude Peelstraat 30, Helenaveen | concept

5.3 Planregels .................................................................................................................................... 52 6

7

Uitvoerbaarheid ............................................................................................................................ 55 6.1

Economische uitvoerbaarheid............................................................................................... 55

6.2

Maatschappelijke uitvoerbaarheid ....................................................................................... 55

Bijlagen .......................................................................................................................................... 56

4 Toelichting Lagebrugweg 5 en Oude Peelstraat 30, Helenaveen | concept

1 Inleiding 1.1 Aanleiding Initiatiefnemers exploiteren op de Lagebrugweg 5 in Helenaveen de zorginstelling De Helenahoeve. Tevens wonen zij op deze locatie. De Helenahoeve is een gecertificeerde kleinschalige voorziening voor de jeugdhulp en biedt jeugd- en opvoedhulp alsmede dagbesteding voor “als opgroeien en opvoeden van kinderen niet vanzelf gaat en extra nodig is om een positieve ontwikkeling te ondersteunen”. De dagopvang en -begeleiding is afgestemd op de landelijk gelegen locatie. Er wordt veel ingezet op sport en spel. Voor de dagbesteding staat ‘sport als leermiddel’ centraal. Voor de specifieke doelgroep behoort nachtverblijf ook tot de mogelijkheden bij De Helenahoeve. Dit vindt beperkt aan de Lagebrugweg plaats, en daarnaast met name verspreid over enkele locaties (woningen). Initiatiefnemers zijn voornemens om de zorgverlening en bedrijfsvoering te professionaliseren. Kleinschaligheid, in de vorm van een beperkte omvang van de totale organisatie, blijft hierbij het uitgangspunt. Bij De Helenahoeve werken zestien medewerkers, waaronder pedagogisch medewerkers, een psychotherapeut, psychiater en gedragstherapeut. De Helenahoeve is ISO-gecertificeerd.

De Helenahoeve beschikt momenteel over achttien bedden, verspreid over vier locaties: ▪ Oude Peelstraat 43 te Helenaveen (vier bewoners); ▪ Oude Peelstraat 30A te Helenaveen (vier bewoners); ▪ Pijlkruidweg 2 te Neerkant (vier bewoners); ▪ Helenastraat 4 te Helenaveen (zes bewoners). De beoogde professionalisering heeft impact op de locatie Lagebrugweg 5, op de recent beschikbaar gekomen locatie Oude Peelstraat 30, eveneens in Helenaveen en deels op de bovengenoemde vier woonlocaties. Lagebrugweg 5 Op de locatie Lagebrugweg 5 wordt ingezet op het realiseren van één nieuw bedrijfsgebouw met daarin het kantoor voor De Helenahoeve en een vergaderruimte, vier woonstudio’s voor vier cliënten en een activiteitenruimte voor sport en spel. Om de maatschappelijke functie en bebouwing op de locatie op een zorgvuldige wijze verder te kunnen vormgeven worden enkele bestaande bijgebouwen gesloopt. Ook het buitenterrein rondom de bestaande en nieuw te realiseren bebouwing wordt ingezet voor de sport- en spelactiviteiten. Afhankelijk van de beoogde activiteit en weersomstandigheden wordt een keuze gemaakt voor de locatie. Door het realiseren van een inpandige activiteitenruimte, vermindert de afhankelijkheid van de weersomstandigheden sterk.

Oude Peelstraat 30 Als onderdeel van De Helenahoeve willen initiatiefnemers aan de Oude Peelstraat 30, in samenwerking met de eigenaar ASR real estate, een extra locatie creëren voor zelfstandig begeleid wonen. De bestaande bebouwing op deze locatie is, na interne verbouwing, geschikt voor vijftien jongeren met daarbij een extra bed voor spoed voor jeugd-/ crisisopvang. Naast de begeleid woonfunctie is het voornemen om bijzonder onderwijs, met name praktijkonderwijs, te geven aan maximaal vier tot zes leerlingen op deze locatie. Het onderwijs vindt plaats in één van de bijgebouwen. Het is bedoeld voor de jongeren tot 18 jaar en varieert van speciaal onderwijs tot vmbo, praktijk en theoretische leerweg. Denkbare richtingen zijn houtbewerking en andere mogelijke BBL richtingen in samenwerking met stageplekken. De woongroep aan de Oude Peelstraat wordt continu (dag en nacht) begeleid door twee tot maximaal vier medewerkers. Daarnaast zullen er in de nacht beveiligingsmaatregelen worden getroffen om het terrein te monitoren en te bewaken in de vorm van camerabewaking en middels fysieke aanwezigheid van een nachtportier. Voor de dag invulling kunnen bewoners van Oude Peelstraat 30 gebruik maken van de faciliteiten en mogelijkheden aan de Lagebrugweg 5.

Voor de beoogde ontwikkeling aan de Oude Peelstraat 30 is reeds een tijdelijke omgevingsvergunning (5jaar) aangevraagd, om het gewenste gebruik mogelijk te maken.

5 Toelichting Lagebrugweg 5 en Oude Peelstraat 30, Helenaveen | concept

Overige locaties Met de ontwikkeling van Oude Peelstraat 30 worden de locaties Pijlkruidweg 2 (Neerkant) en Oude Peelstraat 43 (Helenaveen), waar nachtverblijf wordt aangeboden, afgestoten. De bedrijfssituatie nadat de ontwikkeling is afgerond is als volgt (alle locaties in Helenaveen): ▪ Helenastraat 4/ zes plekken; ▪ Oude Peelstraat 30/ zestien plekken; ▪ Oude peelstraat 30 A/ vier plekken; ▪ Lagebrugweg 5/ vier plekken. In totaal 30 plekken. De beoogde professionalisering zorgt voor een aantal wensen qua bebouwing en functioneel gebruik. Gezien het beoogde hoofdgebruik voor zorg is herziening van de bestemming noodzakelijk voor de Lagebrugweg 5 en Oude Peelstraat 30. Het bestemmingsplan ziet dan ook op deze twee locaties. Voorafgaand aan de bestemmingsplanprocedure is een m.e.r.-aanmeldingsnotitie opgesteld voor beide locaties. Met de resultaten van diverse onderzoek aspecten, zoals verwoord in de notitie, is aangetoond dat voor het wijzigen van het bestemmingsplan geen uitgebreide m.e.r.-procedure doorlopen hoeft te worden.

1.2 Ligging van het plangebied De delen van het plangebied zijn gelegen aan de rand van de kern Helenaveen. Op onderstaande afbeelding is de ligging van beide locaties weergegeven. Lagebrugweg 5 Deze locatie is plaatselijk bekend als Lagebrugweg 5 en wordt aan de noordzijde ontsloten door de Lagebrugweg. Het plangebied is kadastraal bekend als gemeente Deurne, sectie H, nummers 9585 en 9584 en is totaal 12.845 m2 groot. Lagebrugweg 5 ligt ten zuidwesten van de kern Helenaveen, op bijna 600 meter van de bebouwde kom. Op de locatie bevinden zich: een woonhuis, bijgebouwen waarvan een gebouw fungeert als kantoor voor De Helenahoeve, een gebouw voor de dag- en nachtopvang en een schuur met opslag en paardenstallen (hobbymatig). Daarnaast zijn er een buitenrijbak en weilanden aanwezig. Direct grenzend aan het plangebied is een burgerwoning gelegen (Lagebrugweg 7). Aan de overzijde van het plangebied bevinden zich enkele (agrarische) bedrijven (Zinkskeslaan 2, 4 en 6). Verder ten zuidwesten van het gebied zijn nog enkele agrarische bedrijven en een burgerwoning gelegen (respectievelijk Lagebrugweg 9, 11, 15 en 16). Aan de oostzijde van het plangebied zijn de plaatselijke voetbal- en tennisvereniging gelegen (Lagebrugweg 3 en 3a). Oude Peelstraat 30 Dit deel van het plangebied, aan de rand van de kern Helenaveen, is plaatselijk bekend als Oude Peelstraat 30.

Het perceel wordt aan de zuidzijde door de Oude Peelstraat ontsloten. Oude Peelstraat ligt direct ten westen van de kern Helenaveen. De afstand tot de bebouwde kom grens bedraagt ca. 150 meter. De locatie is kadastraal bekend als gemeente Deurne, sectie O, nummers 123 en 214 (beiden gedeeltelijk) en is totaal 4.315 m2 groot. De plangrens voor de locatie in voorliggend plan is gebaseerd op de geldende woonbestemming voor de locatie. Deze ligt over gedeelten van de percelen O 123 en 214 en heeft een omvang van 4.315 m2. Op de locatie bevindt zich een woonhuis met bijgebouwen en bedrijfsgebouwen ten behoeve van een voormalige slagerij. Oude Peelstraat 30 is aan het begin van een bebouwingslint gelegen met voornamelijk burgerwoningen die een bedrijf aan huis hebben. Zo zijn er onder andere een taxibedrijf en tankstation (Oude Peelstraat 30a), een klusbedrijf (Oude Peelstraat 39) en een bedrijf in fundering/betonwerken (Oude Peelstraat 41) gelegen. Verder zijn in de directe omgeving aan de noord- en westzijde agrarische gronden gelegen. Aan de oostzijde is de kern Helenaveen gelegen. De locatie voor de dagopvang (Lagebrugweg 5) ligt ten zuiden van de Oude Peelstraat.

6 Toelichting Lagebrugweg 5 en Oude Peelstraat 30, Helenaveen | concept

Oude Peelstraat 30 Kern Helenaveen

Lagebrugweg 5

Afbeelding 1: Ligging plangebied ten opzichte van de directe omgeving

1.3 Vigerend bestemmingsplan De locatie aan de Lagebrugweg 5 is gelegen binnen het bestemmingsplan ‘Derde herziening bestemmingsplan Buitengebied’ van de gemeente Deurne (vastgesteld 07-07-2020). Hierin heeft de locatie de volgende bestemmingen: ▪ Enkelbestemming: ‘Wonen’; ▪ Enkelbestemming: ‘Agrarisch met waarden’; ▪ Dubbelbestemming: ‘Waarde – Attentiegebied NNB’; ▪ Functieaanduiding: ‘Specifieke vorm van wonen – 5’; ▪ Gebiedsaanduiding: ‘Wetgevingzone – groenblauwe mantel’; ▪ Gebiedsaanduiding: ‘Wetgevingzone – wijzigingsgebied kernrandzone 14’ De locatie aan de Oude Peelstraat 30 is gelegen binnen het bestemmingsplan ‘Kom Helenaveen, 2 e Herziening’ van de gemeente Deurne (vastgesteld 30-05-2017). Hierin heeft de locatie de volgende bestemmingen: ▪ Enkelbestemming: ‘Wonen – Buitenlint’; ▪ Functieaanduiding: ‘bedrijf’.

7 Toelichting Lagebrugweg 5 en Oude Peelstraat 30, Helenaveen | concept

Oude Peelstraat 30

Lagebrugweg 5

Afbeelding 2: Uitsnede vigerende bestemmingsplannen Het voornemen van de initiatiefnemers voorziet in het wijzigen van de huidige bestemmingen in een maatschappelijke bestemming. Binnen het vigerende bestemmingsplan is geen afwijking- of wijzigingsbevoegdheid opgenomen om de huidige woon- en agrarische bestemming te wijzigen in een maatschappelijke bestemming. In dit geval wordt het bestemmingsplan herzien via een partiële herziening van het bestemmingsplan. Voor een deel van het plangebied, de locatie Oude Peelstraat 30, is vooruitlopend op de bestemmingsplanherziening een omgevingsvergunning aangevraagd. Met toepassing van artikel 4, onderdeel 11 van Bijlage II bij het Besluit omgevingsrecht en artikel 2.12 eerste lid onder a onder 2° van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht kan voor het gebruiken van het gebouw als woonruimte tijdelijk, voor een duur van maximaal 10 jaar, worden afgeweken van de bestemmingsplanregels. De tijdelijke omgevingsvergunning is op 2 maart 2021 verleend voor een periode van 5 jaar (besluit nummer HZ-2020-1089/OMG). De vergunning ziet op de realisatie van groepswoningen ten behoeve van begeleid wonen in het bestaande gebouw Oude Peelstraat 30. Er wordt woonruimte geboden aan 15 jongeren en maximaal 4 begeleiders. Ook is er ruimte voor één spoed-/ crisisplek.

1.4 Procedure Het voornemen voor het bedrijfsmatig exploiteren van beide locaties past niet binnen het vigerende bestemmingsplannen. Voor het gewenste initiatief dienen de bestemmingsplannen te worden herzien, conform artikel 3.1 van de Wet ruimtelijke ordening (Wro). Blijkens artikel 3.8 van de Wro is op de voorbereiding van een bestemmingsplan herziening afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) van toepassing. Dit houdt in dat het ontwerpbestemmingsplan gedurende zes weken voor eenieder ter inzage wordt gelegd door het college. Tijdens de periode van zes weken kan door

8 Toelichting Lagebrugweg 5 en Oude Peelstraat 30, Helenaveen | concept

eenieder een zienswijze worden ingediend. Gedurende de inzagetermijn ligt het ontwerpbestemmingsplan (verbeelding, regels en toelichting, inclusief bijbehorende bijlagen) ter inzage. Binnen twaalf weken na afloop van de inzagetermijn moet de gemeenteraad beslissen over de vaststelling van het bestemmingsplan (termijn van orde). Hierbij worden eventuele zienswijzen in acht genomen. Het vaststellingsbesluit wordt gepubliceerd, waarna de beroepstermijn start. De beslaat eveneens een periode van zes weken. Binnen deze zes weken kunnen belanghebbenden die tijdig zienswijzen hebben ingediend bij het ontwerp of belanghebbenden die kunnen aantonen dat zij niet in de gelegenheid zijn geweest om tijdig zienswijzen kenbaar te maken, beroep indienen bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (AbRvS) Als er geen beroep is ingesteld, is het bestemmingsplan daags na afloop van de beroepstermijn onherroepelijk. Zodra het bestemmingsplan in werking is getreden kunnen indien van toepassing de benodigde omgevingsvergunningen worden aangevraagd.

1.5 Leeswijzer In deze toelichting zal nader worden ingegaan op de volgende aspecten, te weten; ▪ Een planbeschrijving (hoofdstuk 2); ▪ Een beschrijving van de beleidskaders (hoofdstuk 3); ▪ Een beschrijving van de omgevingsaspecten (hoofdstuk 4); ▪ Een beschrijving van de uitvoerbaarheid van het plan (hoofdstuk 5).

9 Toelichting Lagebrugweg 5 en Oude Peelstraat 30, Helenaveen | concept

2 Planbeschrijving In dit hoofdstuk wordt per locatie een beschrijving gegeven van de bestaande situatie en de beoogde situatie van de voorgenomen ontwikkeling.

2.1 Bestaande situatie Beide delen van het plangebied zijn gelegen in het buitengebied van Deurne, nabij de kern Helenaveen. De locaties liggen in het zuidoosten van de gemeente, ten westen en zuidwesten van Helenaveen. Lagebrugweg 5 Het plangebied aan de Lagebrugweg 5 heeft de uitstraling van een woonperceel in het buitengebied met beperkte bedrijfsactiviteiten. Rondom het plangebied zijn verschillende (agrarische) bedrijven, burgerwoningen en twee sportverenigingen gelegen. Op deze locatie exploiteren initiatiefnemers op dit moment de zorgboerderij De Helenahoeve. De Helenahoeve is een gecertificeerde kleinschalige voorziening voor de jeugdhulp en biedt jeugd- en opvoedhulp alsmede dagbesteding. In 2007 is vergunning verleend voor dag- en nachtzorg (24 uurs) voor vijf personen op de locatie. De dag- en nachtzorg vindt plaats in de vorm van 24-uurs begeleid wonen en kent geen tijdsrestrictie. Afhankelijk van het niveau en de ontwikkeling van cliënten kunnen zij doorstromen naar één van de andere woonlocaties of een plek in de maatschappij innemen zonder zorg. De bebouwing bestaat uit een woonhuis (125 m2) met bijgebouwen (265m2). Eén van de bijgebouwen fungeert als kantoor voor De Helenahoeve en in één gebouw is de dag- en nachtopvang gevestigd. Daarnaast zijn er enkele bijgebouwen bij de woning, waaronder een schuur met opslag en paardenstallen.

In het buitenterrein lopen zorg, wonen en hobby in elkaar over. De buitenruimte wordt gebruikt voor, door en met de cliënten. Ook is het de tuin van de initiatiefnemers, die de woning bewonen. Als hobby houden initiatiefnemers paarden (maximaal `7), die ook ingezet worden voor cliënten als dat meerwaarde geeft.

Afbeelding 2: Luchtfoto Lagebrugweg 5 met kadastrale grenzen en bestemmingen. De grens van de kadastrale percelen 9584 en 9585 vormt de plangrens van voorliggend bestemmingsplan voor deze locatie Oude Peelstraat 30

10 Toelichting Lagebrugweg 5 en Oude Peelstraat 30, Helenaveen | concept

Het deel van het plangebied Oude Peelstraat 30 heeft een tijdlang leeg gestaan. Voorheen was hier een slagerij met bedrijfswoning gevestigd. De gezamenlijke oppervlakte van de aanwezige gebouwen op deze locatie bedraagt circa 1.000 m2. Het erf is zo’n 4.375 m2 groot. Dit deel van het plangebied is aan het begin van een bebouwingslint gelegen, dat zijn oorsprong vindt in de kern Helenaveen. Langs het lint, richting het buitengebied, zijn voornamelijk burgerwoningen met een bedrijf aan huis gevestigd. Verder zijn in de directe omgeving aan de noord- en oostzijde agrarische gronden gelegen. Verder naar het oosten is de kern Helenaveen gelegen.

Afbeelding 2: Luchtfoto Oude Peelstraat 30 met kadastrale grenzen en bestemmingen. De grens van de geldende woonbestemming vormt de plangrens van voorliggend bestemmingsplan voor deze locatie

2.2 Beoogde situatie Op de beide delen van het plangebied gaan verschillende activiteiten plaatsvinden. Onderstaand worden deze per locatie beschreven. Ook in de rest van deze toelichting wordt waar relevant telkens een onderscheid gemaakt tussen beide locaties. Lagebrugweg 5 De bestaande kleinschalige zorginstelling zal worden uitgebreid en vernieuwd. Ten behoeve van de professionalisering wordt een nieuw bedrijfsgebouw gerealiseerd. Het bedrijfsgebouw bestaat uit een kantoor, vergaderruimte, vier woonstudio’s en een activiteitenruimte. Doelstelling is sport een belangrijk onderdeel te laten zijn van de dag en van het leren. Het bedrijfsgebouw wordt dan ook zo ingericht dat het op veel verschillende manieren inzetbaar is. De paarden die hobbymatig op de locatie worden gehouden, blijven incidenteel ingezet worden bij de zorgverlening. Na de realisatie van het plan is er nog steeds sprake van een kleinschalige zorginstelling, maar wel geprofessionaliseerd en met een verbeterde bedrijfsvoering. Door de realisatie van een inpandige activiteitenruimte kan de dagopvang en therapie jaarrond en onafhankelijk van de weersomstandigheden doorgang vinden. Hiermee wordt continuïteit en regelmaat geboden, hetgeen ten goede komt aan de cliënten. Op afbeelding 3 zijn het schetsplan en een impressie weergegeven van het beoogde bedrijfsgebouw met een oppervlakte van circa 2.000 m2.

Aan de voorzijde van het gebouw zal het kantoor met vergaderruimte gerealiseerd

11 Toelichting Lagebrugweg 5 en Oude Peelstraat 30, Helenaveen | concept

worden. Dit vertrek heeft een omvang van ca. 25 m2. Daarnaast zijn 2 kleinere kantoren van ca. 15 m2 per stuk voorzien. Rechts van de entree bevindt zich de kantine, die tevens dienst zal doen als ontvangstruimte (ruim 35 m2). Ook is er op de begane grond een kleinere spreekkamer (ca. 16 m2) voorzien, voor met name de één-op-één gesprekken met cliënten. Centraal in het gebouw is de activiteitenruimte gesitueerd. Deze heeft een omvang van ca. 850 m2 en wordt aangevuld met een kleedruimte en opslagruimte. De vier woonzorg-studio’s worden op de begane grond en eerste verdieping gesitueerd. Op de begane grond betreft het twee studies van ca. 21 m2. De studio’s op de verdieping zijn wat groter, ruim 30 m2. De twee oude bedrijfsgebouwen ter plaatse van het beoogde nieuwe bedrijfsgebouw zal gesloopt worden om de maatschappelijke functie en bebouwing op de locatie op een zorgvuldige wijze verder vorm te kunnen geven.

Afbeelding 3: Beoogde situatie Lagebrugweg 5

12 Toelichting Lagebrugweg 5 en Oude Peelstraat 30, Helenaveen | concept

Afbeelding 3: Uitsnede inrichtingstekening bedrijfsgebouw Lagebrugweg 5

Oude Peelstraat 30 Aan de Oude Peelstraat 30 zijn initiatiefnemers voornemens om de huidige leegstaande bebouwing te transformeren tot huisvesting voor drie groepen van elk vijf jongeren met daarbij een extra bed voor spoed jeugd/ crisisopvang. Het huidige woonhuis zal dienstdoen als verblijf voor begeleiders. Door ‘The New Makers’ is een innovatief ontwerp gemaakt voor de huisvesting. Met een circulair bouwsysteem wordt integrale en flexibele transformatie mogelijk gemaakt in het bestaande (bedrijfs-)gebouw dat gekoppeld is aan de (bedrijfs-)woning.

13 Toelichting Lagebrugweg 5 en Oude Peelstraat 30, Helenaveen | concept

Afbeelding 4: weergave nieuwe opzet Oude Peelstraat 30

Het huidige bedrijfsgedeelte zal inpandig grotendeels worden gestript om plaats te maken voor één laag aan privéverblijven. Het gebouw heeft een oppervlakte van ca. 590 m 2, waarvan ca. 65 m2 toebehoort aan de bedrijfswoning. De voormalige bedrijfshal wordt onderverdeeld in drie zones, met elk vijf woonruimtes. Daarnaast wordt een crisisplek voorzien en een plek voor een slaapwacht. Elke privé-kamer is gehuisvest in eenzelfde asymmetrisch volume. Door de speelse compositie van volume in het bedrijfsgedeelte ontstaat een ‘stad in een stad’. De vrije hoogte van het gebouw wordt benut voor de creatie van een ruimtelijk effect, zonder dat er sprake is van realisatie van meerdere verdiepingen. De ruimte tussen de privé-verblijven vormt – net als in de stad – een semiopenbare ruimte voor de bewoners. Hierin zijn per groep twee toiletten en twee douches beschikbaar, een keuken, eethoek en zithoek. In één van de bijgebouwen zal initiatiefnemer bijzonder onderwijs gaan geven. Het betreft het gebouw aan de noordwestzijde van het perceel, dat een totale omvang heeft van iets minder dan 200 m2. Voor het onderwijs wordt circa 50 m2 in gebruik genomen. De beoogde educatie is zeer kleinschalig en gericht op kinderen die bij De Helenahoeve wonen. Er wordt (bijzonder) onderwijs geboden aan maximaal 4 tot 6 kinderen, in de leeftijd tot 18 jaar.

Het betreft speciaal onderwijs, dus vmbo-bbl en kaderberoepsgerichte leerweg (vmbo-kader). De jongeren (cliënten) kunnen op de eigen locatie een vak leren zoals houtbewerking. Om de beoogde situatie aan de Oude Peelstraat 30 voortvarend te kunnen realiseren is hiervoor een tijdelijke omgevingsvergunning aangevraagd en verleend. Met de herbestemming in voorliggend bestemmingsplan wordt de nieuwe functie planologisch-juridisch geborgd.

14 Toelichting Lagebrugweg 5 en Oude Peelstraat 30, Helenaveen | concept

Afbeelding 2: Luchtfoto Oude Peelstraat 30 met kadastrale grenzen en bestemmingen. De grens van de geldende woonbestemming vormt de plangrens van voorliggend bestemmingsplan voor deze locatie

15 Toelichting Lagebrugweg 5 en Oude Peelstraat 30, Helenaveen | concept

3 Beleidskader In dit hoofdstuk wordt voor zover relevant het ruimtelijke beleid voor het plangebied beschreven.

3.1 Rijksbeleid Nationale Omgevingsvisie De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) is op 11 september 2020 vastgesteld. Deze Omgevingsvisie vervangt de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte uit 2012. In de NOVI geeft het Rijk een langetermijnvisie op de toekomst en de ontwikkeling van de leefomgeving voor Nederland. Het toekomstperspectief is 2050. Met de vaststelling van de NOVI wordt vooruitgelopen op de Omgevingswet, die naar verwachting in 2022 in werking treedt. De NOVI voldoet aan de eisen die de Omgevingswet stelt aan een omgevingsvisie. Zodra de Omgevingswet in werking treedt, zal deze omgevingsvisie dan ook gelden als de Nationale Omgevingsvisie in de zin van deze wet. Uitgangspunt in de nieuwe aanpak is dat ingrepen in de leefomgeving niet los van elkaar plaatsvinden, maar in samenhang. Het versterken van de omgevingskwaliteit staat in de NOVI centraal; alle plannen moeten met oog voor natuur, gezondheid, milieu en duurzaamheid gemaakt worden. Bij het maken van keuzes wordt gebruik gemaakt van drie afwegingsprincipes: 1. combinatie van functies gaat voor enkelvoudige functies; 2. kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal en; 3. afwentelen wordt voorkomen. Het Rijk wil daarbij sturen en richting geven op vier prioriteiten: 1. Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie; 2. Een duurzaam en (circulair) economisch groeipotentieel; 3.

Sterke en gezonde steden en regio's; 4. Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied. De voorgenomen ontwikkeling van de Helenahoeve heeft met name relatie met de thema’s 3 en 4. Prioriteit 1 gaat over de ambitie van Nederland om in 2050 klimaatbestendig en water robuust te zijn. Dit vraagt om maatregelen in de leefomgeving, zoals voldoende groen en ruimte voor wateropslag in onze steden. Daarnaast gaat het ook over de ambitie van Nederland om in 2050 een duurzame energievoorziening te hebben. Dit vraagt ruimte, onder meer voor windmolens en zonnepanelen en de bijbehorende energie infrastructuur voor opslag en transport van duurzame energie. Afkoppeling van hemelwater en duurzaam bouwen zijn uitgangspunten voor voorliggende ontwikkeling. Bij prioriteit 2 wordt aangegeven dat de ambitie voor de lange termijn is: het duurzaam en circulair maken van de economie en energievoorziening en het versterken van de kwaliteit van de leefomgeving. Er wordt ingezet op een aantrekkelijke, gezonde en veilige omgeving en een goed vestigingsklimaat, inclusief een goede bereikbaarheid en duurzame mobiliteit.

Locaties van nieuwe kantoren, bedrijventerreinen, grootschalige logistieke functies en datacentra moeten passen bij het verkeers- en vervoersnetwerk, goed afgestemd zijn op de vraag van bedrijven én de economische vitaliteit en de kwaliteit en aantrekkelijkheid van stad en land versterken. Er wordt daarbij ingezet op actieve clustering van (grootschalige) logistieke functies op logistieke knooppunten langs (inter)nationale corridors. Nieuwvestiging van toerisme vindt bij voorkeur plaats buiten de huidige toplocaties en in de nabijheid van OV of bestaande aansluitingen op het hoofdwegennet. In het plangebied wordt ingezet op een kleinschalige zorgfunctie, die lokaal en regionaal beperkt werkgelegenheid genereert. De zorgsector speelt, in verschillende facetten, een belangrijke rol in een aantrekkelijke, gezonde en veilige leefomgeving. Prioriteit 3 zet in op het bouwen aan sterke, aantrekkelijke en gezonde steden. De ambitie is om een goed bereikbaar netwerk van steden en regio's te realiseren door te werken aan de verdere ontwikkeling van het Stedelijk Netwerk Nederland. De grote actuele woningbehoefte vraagt tegelijkertijd om oplossingen op korte termijn. Hieraan wordt een stevige impuls gegeven. Het aanbod en de kwaliteit van het groen in de stad worden versterkt en de aansluiting op het groene gebied buiten de stad wordt verbeterd.

Daarbij behouden grote open ruimten tussen de steden hun groene karakter. De ontwikkeling vindt plaats op bestaande bouwvlakken en is kleinschalig van aard. Voor sterke en gezonde steden en regio’s is een fijnmazig netwerk van zorginstellingen van belang.

16 Toelichting Lagebrugweg 5 en Oude Peelstraat 30, Helenaveen | concept

Bij prioriteit 4 wordt ingegaan op het belang van natuurlijke systemen en het landschap. In sommige regio’s staan de natuurlijke systemen en het landschap onder druk. Soms is sprake van een verzakkende bodem, onder meer door een te laag waterpeil. Het omhoog brengen van het waterpeil, kan (ongewenste) gevolgen hebben voor de landbouw en de veeteelt. In sommige gebieden wordt het misschien logischer om duurzame energie te produceren in plaats van voedsel. Tegelijkertijd is de inzet de kwaliteiten van het landschap te behouden om te kunnen recreëren en ook vanwege het cultureel erfgoed. Zo lang er geen sprake is van een nationaal belang zal het rijk de beoordeling en uitvoering van ontwikkelingen aan de provincies en gemeenten overlaten. In de NOVI is een tabel opgenomen die weergeeft hoe de relatie is tussen de in de NOVI opgenomen nationale belangen, de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) en de uitvoeringsregels in het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro), het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) en het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) onder de Omgevingswet. De betreffende onderdelen en/of artikelen in het Barro, Bro, en straks Bkl, blijven ook na inwerkingtreding van de NOVI gelden. In het Barro is aangegeven welke gebieden, of projecten, van nationaal belang zijn en aanvullende toetsing behoeven.

Om te bepalen of sprake is van strijdigheid met de belangen uit de SVIR dient daarom verder getoetst te worden aan het Barro. Besluit en ministeriële regeling algemene regels ruimtelijke ordening (Barro en Rarro) In bovenbeschreven omgevingsvisie is bepaald welke kaderstellende uitspraken zodanig zijn, dat ze van invloed zijn op de ruimtelijke besluitvormingsmogelijkheden op provinciaal, regionaal en lokaal niveau. Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) verankert deze kaderstellende uitspraken juridisch. De Regeling algemene regels ruimtelijke ordening (Rarro) vormt de bijbehorende ministeriële regeling. Op 30 december 2011 is het Barro en op 1 december 2020 de (gewijzigde) Rarro in werking getreden. In het Barro en Rarro zijn regels opgenomen ter bescherming van de nationale belangen. De regels moeten in acht worden genomen bij het opstellen van provinciale ruimtelijke verordeningen, bestemmingsplannen en ruimtelijke onderbouwingen. Het plangebied ligt niet in één van de gebieden waar het Barro of Rarro betrekking op heeft, zoals militaire terreinen of reserveringsgebieden voor nieuwe infrastructuur. De regels vormen dan ook geen belemmering voor de ontwikkeling.

Ladder voor duurzame verstedelijking In het geval van stedelijke ontwikkeling dient getoetst te worden aan de Ladder voor duurzame verstedelijking conform artikel 3.1.6, tweede lid, van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). De ladder heeft als doel te komen tot een zorgvuldig ruimtegebruik waarbij goede afwegingen worden gemaakt waar gebouwd mag worden. Daarnaast is de ladder erop gericht om ontwikkelingen die een ruimtelijke impact hebben zoveel mogelijk binnen het bestaande stedelijk gebied op te vangen waardoor verstening van het buitengebied wordt tegengegaan. Het is een toetsingsinstrument dat gevolgd moet worden bij ruimtelijke ontwikkelingen. Toepassing van de ladder is verplicht voor initiatieven die nieuwe stedelijke ontwikkelingenmogelijk maken. Onder stedelijke ontwikkeling wordt verstaan: nieuwe bebouwing die een stedelijk karakter heeft zoals woningbouw, realisatie winkelruimte, kantoorpanden, bedrijventerreinen of overige stedelijke functies. Indien sprake is van een voorgenomen nieuwe stedelijke ontwikkeling, dan dient op grond van de herziene versie van de Ladder gemotiveerd te worden wat de behoefte is aan die ontwikkeling en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.

Voordat de inhoudelijke toetsing aan de Ladder plaatsvindt, moet worden vastgesteld of er sprake is van een stedelijke ontwikkeling, als bedoeld in artikel 1.1.1 Bro. Jurisprudentie maakt duidelijk dat ontwikkeling van nieuwe zorgfuncties van enige omvang wordt aangemerkt als stedelijke ontwikkeling. Lagebrugweg 5 De beoogde ontwikkeling op deze locatie voorziet in een herziening van de bestemming van ‘Wonen’ naar ‘Maatschappelijk’. In de huidige situatie is reeds sprake van een vergunning voor zorgactiviteiten, zij het in bescheiden omvang. De gewenste professionalisering verlangt dat de woonfunctie van ondernemers en zorgfunctie meer van elkaar worden gescheiden, hetgeen een vrijstaand bedrijfsgebouw noodzakelijk maakt. Om voor de dagbesteding minder weersafhankelijk te zijn, is bij het nieuwe bedrijfsgebouw een activiteitenruimte voorzien. De oppervlakte van het te realiseren bedrijfsgebouw bedraagt circa 2.000 m2.

17 Toelichting Lagebrugweg 5 en Oude Peelstraat 30, Helenaveen | concept

Het verlenen van zorg behoort, blijkens jurisprudentie, tot de categorie ‘stedelijke ontwikkeling’. Op de locatie Lagebrugweg 5 is reeds een zorgfunctie aanwezig. Met voorliggend plan wordt deze uitgebreid en nemen de bebouwingsmogelijkheden toe. Op deze gronden wordt dan ook geconcludeerd dat sprake is van een ‘nieuwe stedelijke ontwikkeling’ waarvoor de laddertoets noodzakelijk is. De Helenahoeve richt zich op een specifieke doelgroep binnen het zorgspectrum. Het gaat om jongeren vanaf 14 jaar en hun systeem bij wie de ontwikkeling stagneert of waar problemen zijn binnen de thuissituatie. Alle zorg is maatwerk. Het betrekken van ouders als samenwerkingspartner is voor De Helenahoeve het uitgangspunt. Binnen de organisatie wordt geen plek geboden aan jongeren met: • verslavingen of ernstig middelen gebruik; • een intelligentie/IQ minder dan 80; • ernstige psychiatrische problematiek Gezien De Helenahoeve een erg open karakter heeft, moet de jongere zelf ook gemotiveerd zijn. Het verzorgingsgebied van de Helenahoeve is in ruimtelijke zin niet specifiek afgebakend. Er zijn diverse samenwerkingsverbanden met hulpverleningsinstanties uit heel Nederland. Bij plaatsing van cliënten wordt vooral gekeken of hun zorgvraag aansluit bij het aanbod van de Helenahoeve. De herkomst is van een veel minder groot belang.

Jaarlijks worden maximaal 20% van de aanvragen geplaatst die binnenkomen van de vele en diverse ketenpartners van De Helanahoeve. Hierdoor ontstaat een constante wachtlijst. Het nieuws laat landelijk zien dat er een schrijnend tekort is aan begeleidingsplekken en woonverblijven voor de doelgroep van 14 tot 23 jaar. Ook door de gemeente Deurne is de wenst uitgesproken meer ruimte en aandacht te geven aan kleinschalige zorgvoorzieningen voor deze doelgroep. De bestemmingsplanprocedure waarvoor voorliggend plan is opgesteld, is het gevolg van de groei die de Helenahoeve afgelopen jaren heeft doorgemaakt. De organisatie onderscheidt zich door voor de jongeren niet alleen nachtverblijf, maar ook dagbestedingsmogelijkheden aan te bieden. Leren, werken, sporten en bezig zijn met het dagelijks huishouden zijn belangrijke, leerzame dagbestedingen voor de jongeren. De instelling wil, met behoud van kleinschaligheid, voldoende mogelijkheden bieden aan haar cliënten, juist voor deze activiteiten. De combinatie tussen buiten- en binnenruimte vormt een positieve factor voor de dagbesteding van de cliënten. Door de ligging van het bedrijfsgebouw op een groter buitenterrein, kan ook de buitenruimte actief bij de dagbesteding worden gebruikt. Om de zorg en dagbesteding ook bij mindere weersomstandigheden door te kunnen laten gaan, is een inpandige activiteitenruimte voorzien.

Om bijvoorbeeld balsporten in redelijke mate uit te kunnen oefenen, dient deze van voldoende omvang te zijn. De Helenahoeve is vanuit de Lagebrugweg ontstaan en maakt met de beoogde ontwikkeling optimaal gebruik van haar huidige locatie. Ook kunnen op deze manier de hobbydieren, die primair voor de bewoners worden gehouden, incidenteel ingezet blijven bij de dagbesteding en therapie van de jongeren. De landelijke omgeving biedt ruimte voor het houden van onder andere paarden, iets dat in een meer stedelijk gebied qua benodigde grond en milieu-invloed niet denkbaar is. De Lagebrugweg 5 is buiten het bestaand stedelijk gebied gelegen. Het vinden van een bruikbare bestaande locatie binnen bestaand stedelijk gebied (inbreidingslocaties), die voldoende ruimte biedt voor de beoogde activiteiten is nagenoeg onmogelijk. Daarbij dient voor ogen te worden gehouden dat de zorginstelling wordt gefinancierd uit gemeenschapsgeld. Hoewel dit ruimtelijk niet relevant is, kan in het kader van de bredere belangenafweging vooruitlopend op de Omgevingswet, wel worden geoordeeld dat het financieel wenselijk is de bestaande locatie te hergebruiken. Oude Peelstraat 30 De beoogde ontwikkeling op deze locatie voorziet in een afwijking van het vigerende bestemmingsplan.

Een bestaand gebouw (bedrijfsgebouw van een voormalige slagerij) wordt getransformeerd naar een bijzondere woonvorm voor de huisvesting voor drie groepen van elk vijf jongeren (+ een extra bed voor spoed-/ crisisopvang) door inpandige verbouwing. Er is geen sprake van nieuwe bebouwing. Voor het gebruik als bijzondere woonvorm is reeds een tijdelijke vergunning verleend. Nu geen sprake is van toename van bebouwing dient in onderlinge samenhang te worden beoordeeld in hoeverre het plan, in vergelijking met het voorgaande bestemmingsplan, voorziet in een functiewijziging en welk

18 Toelichting Lagebrugweg 5 en Oude Peelstraat 30, Helenaveen | concept

planologische beslag op de ruimte het nieuwe plan mogelijk maakt in vergelijking met het voorgaande bestemmingsplan. Een bestemmingsplan dat bij recht een stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, maar ten opzichte van het voorgaande planologische regime geen nieuw planologisch ruimtebeslag mogelijk maakt, maar alleen een planologische functiewijziging, voorziet in beginsel niet in een nieuwe stedelijke ontwikkeling als bedoeld in artikel 3.1.6, tweede lid, Bro. Van dit uitgangspunt wordt afgeweken als die planologische functiewijziging een zodanige aard en omvang heeft dat desalniettemin sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. In het geldend bestemmingsplan ‘Kom Helenaveen, 2e herziening’ is Oude Peelstraat 30 bestemd als ‘Wonen – Buitenlint’ met de aanduiding ‘bedrijf’. De functieaanduiding ‘bedrijf’ geldt voor het gehele bestemmingsvlak. Op grond van de planregels zijn de gronden bestemd als ‘Wonen - Buitenlint’ onder andere bestemd voor: wonen in bestaande woningen; bestaande bedrijven en bedrijven in milieucategorie 1 en 2 bij de aanduiding ‘bedrijf’; beroep aan huis. De bouwregels staan voor Oude Peelstraat 30 toe dat 75% van het perceel bebouwd mag worden (artikel 17.2.1 onder b). In het verleden werd op de locatie een slagerij geëxploiteerd.

Een slagerij is niet expliciet opgenomen in de VNGlijst bedrijven en milieuzonering, maar vertoont de meeste overeenkomsten met:

Het geldende bestemmingsplan laat dan ook dit bestaande gebruik toe (‘bestaand op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan’) en overige bedrijvigheid in de milieu categorieën 1 en 2. Daartoe kon een aanzienlijk deel van het perceel bebouwd worden (perceel oppervlakte ca. 4.300 m2). In de nieuwe situatie wordt een maatwerk bestemming toegekend, in de vorm van de bestemming ‘Maatschappelijk’ met een specificatie van de toegelaten maatschappelijke voorzieningen. Voor Oude Peelstraat 30 betreft het een zorginstelling met dagbesteding, educatie en nachtverblijf. De bebouwde oppervlakte bedraagt maximaal 1.000 m2. Het aantal éénpersoonswoonruimtes wordt beperkt op vijftien plus één plek voor crisisopvang. Daarnaast is gebruik van de bedrijfswoning voor het verblijf door medewerkers toegestaan. Duidelijk is dat het plan voorziet in een functiewijziging. Het planologisch beslag op de ruimte wordt als beperkt aangemerkt. Uiteraard wijzigt door de functiewijziging het gebruik. Daarbij nemen de bouwmogelijkheden significant af en verdwijnt ook de gebruiksmogelijkheid in een hogere milieucategorie. In plaats van de verkeersbewegingen van de voormalige werknemers van de locatie, is in de toekomst sprake van de verkeersbewegingen van de bewoners.

Het buitenterrein zal naar verwachting iets intensiever gebruikt worden, hoewel de buitenactiviteiten in hoofdzaak aan de Lagebrugweg plaatsvinden. Daarbij wordt de locatie in de nieuwe situatie zorgvuldig ingepast, waardoor eventuele uitstraling naar de omgeving wordt afgeschermd. Geconcludeerd wordt dan ook dat bij de voorgenomen functiewijziging geen sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling in het kader van de Ladder van duurzame verstedelijking. De laddertoets hoeft verder dan ook niet te worden doorlopen.

3.2 Provinciaal beleid Het geldende ruimtelijke beleid van de provincie Noord-Brabant is vervat in de Omgevingsvisie Noord-Brabant en de Interim Omgevingsverordening Noord-Brabant. Omgevingsvisie Noord-Brabant Met de Brabantse omgevingsvisie ‘De kwaliteit van Brabant’ hebben provinciale staten op 14 december 2018 de visie op de fysieke leefomgeving vastgesteld. Deze structuurvisie geeft weer hoe de Brabantse leefomgeving er in 2050 uit moet zien. En daarbij de mobiliserende tussendoelen: wat moet in 2030 voor elkaar zijn om deze ambitie

19 Toelichting Lagebrugweg 5 en Oude Peelstraat 30, Helenaveen | concept

te verwezenlijken? Deze visie bevat geen sectorale beleidsdoelen. Beleid en maatregelen worden uitgewerkt in programma’s en ook door waarden te beschermen door vastlegging in de omgevingsverordening. De provincie wil verbinden in vertrouwen, dus los laten vanuit het vertrouwen dat ook andere partijen op een diepe, ronde en brede manier naar vraagstukken kijken. De instrumenten die de provincie wil inzetten om de doelen te bereiken, worden globaal bij de hoofdopgaven benoemd en verder uitgewerkt in de programmalijnen. Hierbij zijn de volgende kernwaarden voor het denken en handelen van de provincie leidend: ▪ Meerwaarde-creatie ▪ Technische én sociale innovatie ▪ Kwaliteit boven kwantiteit ▪ Een continue verbetering van de leefomgeving ▪ Proactief en preventief boven gevolgenbeperking en herstel De volgende hoofdopgaven voor de toekomst zijn in de structuurvisie omschreven. Deze bestaan uit een basisopgave: werken aan veiligheid, gezondheid en omgevingskwaliteit. Daar horen vier hoofdopgaven bij: ▪ Werken aan de Brabantse energietransitie ▪ Werken aan een klimaatproof Brabant ▪ Werken aan de slimme netwerkstad ▪ Werken aan een concurrerende, duurzame economie In het kader van de veiligheid en gezondheid heeft de provincie een doel gesteld waarbij men voor ‘meerwaardecreatie’ gaat. Hierbij werkt de provincie aan de ontwikkelingen die meerwaarde hebben voor de leefomgeving.

De initiatieven van dit plan sluiten hier goed bij aan omdat de Helenahoeve jeugd- en opvoedhulp biedt alsmede dagbesteding voor als opgroeien en opvoeden van kinderen niet vanzelf gaat en extra hulp nodig is om een positieve ontwikkeling te ondersteunen. Interim Omgevingsverordening Noord-Brabant Per 25 oktober 2019 is de Interim Omgevingsverordening in werking getreden. Sindsdien zijn een aantal wijzigingen en aanvullingen doorgevoerd. De meest recente wijziging dateert van 27 november 2020. De Interim Omgevingsverordening is tot stand gekomen door de verschillende regelingen op provinciaal niveau over de fysieke leefomgeving. Dit betekent dat de regels betrekking hebben op milieu, natuur, ruimtelijke ordening, water, bodem en wegen. In de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant staan de regels die nodig zijn om het omgevingsbeleid uit de Omgevingsvisie juridisch te binden. De omgevingsverordening bevat enerzijds algemene regels voor burgers en bedrijven voor activiteiten. Daarnaast zijn instructieregels opgenomen voor bestuursorganen van de overheid, zoals gemeenten en waterschappen. Deze instructieregels dienen in acht te worden genomen bij de uitvoering van taken, zoals de vaststelling van een bestemmingsplan, in de toekomst omgevingsplan. De ontwikkelingsmogelijkheden voor locaties volgen uit het type inrichting en het gebied waarin de inrichting is gelegen.

Per type inrichting zijn regels uitgewerkt voor het specifieke gebied waarin de desbetreffende inrichting is gelegen. De beoogde ontwikkeling op de twee locaties van het plangebied voorziet in de realisatie van een zorgfunctie met dag- en nachtbesteding. Conform de Interim Omgevingsverordening behoren dergelijke functies tot de ‘niet-agrarische functies’. Beide delen van het plangebied zijn in de verordening aangeduid als ‘Landelijk gebied’, met specificatie ‘Groenblauwe mantel’. Oude Peelstraat 30 is tevens gelegen in ‘cultuurhistorisch waardevol gebied’. In hoofdstuk 3 van de Interim Omgevingsverordening zijn ‘instructieregels aan gemeenten’ opgesteld. Hierin worden algemene regels en specifieke regels gesteld. Daarnaast zijn ook regels opgesteld voor de eisen van de kwaliteitsverbetering Ter plaatse van beide delen van het plangebied zijn de regels van het ‘Landelijk gebied’ van toepassing. De regels hieromtrent zijn opgenomen in artikel 3.73 van de Interim Omgevingsverordening. Hierin staan in artikel 3.73 de regels voor de ‘vestiging van niet-agrarische functie in landelijk gebied’ Onderstaand worden de regels die van toepassing zijn uit 3.73 toegelicht: Lid 1

20 Toelichting Lagebrugweg 5 en Oude Peelstraat 30, Helenaveen | concept

Een bestemmingsplan van toepassing op Landelijk gebied kan voorzien in de vestiging van een niet-agrarische functie op een bestaand bouwperceel als aan de volgende voorwaarden is voldaan: a. de vestiging past binnen de ontwikkelingsrichting van het gebied waarbij de volgende aspecten zijn betrokken: 1. een gebiedsgerichte benadering welke activiteiten en functies passen in de omgeving; Op de locatie aan de Lagebrugweg 5 is reeds een zorgboerderij aanwezig. Bij de activiteiten wordt gebruik gemaakt van sport en spel, zowel binnen als buiten. Voor de dagbesteding is sprake van een grote meerwaarde doordat de locatie beschikt over een royaal perceel in het landelijk gebied. De huidige situatie aan de Oude Peelstraat 30 betreft een voormalige slagerij met bedrijfswoning aan de rand van een bebouwingslint met woningen en veel aan huis gebonden bedrijven en beroepen. De Oude Peelstraat 30 gaat voorzien in een belangrijk deel van de behoefte aan begeleid wonen voor De Helenahoeve. Het bestaande gebouw wordt benut voor de nieuwe woonvormen. In de gemeentelijke structuurvisie (zie ook paragraaf 3.3.1) liggen beide locaties in een ‘gebied met een gemengde plattelandseconomie’. Voor het landelijk gebied stelt de visie in z’n algemeenheid dat steeds meer veehouderijen stoppen, anderen groter groeien en overige locaties een nieuwe invulling krijgen.

Voor woningen wordt onder meer een koppeling gelegd met zorg. Voor het gebied met gemengde plattelandseconomie geldt dat de bebouwing en het landschap sterk zal veranderen. Er wordt ruimte geboden aan nieuwe functies en ontstaat een andere dynamiek. Een specifieke ontwikkelrichting voor de locaties in het plangebied of zorgfuncties in z’n algemeenheid is niet vastgelegd in de structuurvisie. Als hoofdlijn geldt dat in het gemengd landelijk gebied passende functies worden toegelaten indien dit milieu hygiënisch aanvaardbaar is en kwaliteitswinst wordt behaald. In deze toelichting wordt de aanvaardbaarheid van de zorgfunctie op de Lagebrugweg 5 en Oude Peelstraat 30 gemotiveerd. Er is bij het initiatief dan ook sprake van activiteiten en functies die in de omgeving passen.

2.

welke effecten de mogelijke ontwikkeling heeft op andere aspecten, waaronder mobiliteit, agrarische ontwikkeling, leefbaarheid en leegstand elders; De beoogde ontwikkeling aan de Lagebrugweg 5 bestaat uit de realisatie van een bedrijfsgebouw met faciliteiten ten behoeve van de zorgfunctie. Onder andere vanwege de afstand van de ontwikkeling ten opzichte van omliggende bedrijven en woningen voorziet de ontwikkeling niet in een negatief effect op de bovengenoemde aspecten. Daarnaast zorgt de kleinschaligheid van de ontwikkeling ervoor dat er geen negatief effect bestaat op de mobiliteit vanwege de lage toename in voertuigen en genoeg parkeergelegenheden. De ontwikkeling aan de Oude Peelstraat 30 bestaat uit de transformatie van een voormalige slagerij tot een gebouw ten behoeve van de huisvesting van vijftien hulpbehoevende jongeren (met een extra bed voor spoed voor jeugd-/ crisisopvang). Ook hier geldt dat de ontwikkeling, onder andere vanwege de afstand van de ontwikkeling ten opzichte van omliggende bedrijven en woningen en de kleinschaligheid, niet zorgt voor een negatief effect op de bovengenoemde aspecten. In hoofdstuk 4 van deze toelichting worden de effecten van alle relevante aspecten nader beschreven.

3.

hoe de vestiging bijdraagt aan het versterken van de omgevingskwaliteit, waaronder een bijdrage aan de sloop van overtollig en leegstaand vastgoed in het Landelijk gebied. Op de locatie Lagebrugweg 5 is in beperkte mate sprake van overtollige bebouwing. De twee bijgebouwen ter plaatse van het beoogde bedrijfsgebouw zullen worden gesloopt. Daarnaast is sprake van het versterken van de omgevingskwaliteit door middel van landschappelijke inpassing (zie paragraaf 3.3.2 en Bijlage 2). Aan de Oude Peelstraat 30 wordt niet voorzien in sloop van overtollig en leegstaand vastgoed. Op deze locatie wordt juist kwaliteit geleverd door het hergebruik en de transformatie van het bestaande leegstaand vastgoed. Het pand en de bijbehorende bijgebouwen worden getransformeerd ten behoeve van de huisvesting en het onderwijs van de jongeren. Ook aan de

21 Toelichting Lagebrugweg 5 en Oude Peelstraat 30, Helenaveen | concept

Oude Peelstraat wordt voorzien in landschappelijke inpassing. De inpassingsplannen worden in paragraaf 3.3.2 verder toegelicht. b.

er vindt geen splitsing plaats van het bouwperceel; De beoogde ontwikkeling aan de Lagebrugweg 5 zal ter plaatse van het bestaande bouwperceel gerealiseerd worden. In de toekomstige ontstaat één bouwperceel met een zorgfunctie en bijbehorende bedrijfswoning. De beoogde ontwikkeling aan de Oude Peelstraat 30 vindt plaats in de bestaande bebouwing en daarmee op een bestaand bouwperceel. Ook hier wordt voorzien in één volwaardige functie op het perceel een geen splitsing.

c.

overtollige bebouwing wordt gesloopt; Zoals hierboven reeds is aangegeven zal op de locatie Lagebrugweg in beperkte mate sloop plaatsvinden. Op de locatie Oude Peelstraat is geen sprake van overtollige bebouwing.

d.

de vestiging heeft geen betrekking op: 1. een kantoor met baliefunctie; 2. lawaaisport; 3. mestbewerking. De ontwikkeling ziet op de professionalisering van een bestaande zorginstelling. Er wordt door nieuwbouw (Lagebrugweg) en verbouw (Oude Peelstraat) ruimte gecreëerd voor huisvesting van hulpbehoevende jongeren (dag- en nachtverblijf). De beoogde ontwikkeling heeft dan ook geen betrekking op één van de bovengenoemde aspecten.

Lid 2. Het bestemmingsplan dat de vestiging mogelijk maakt, borgt dat de functie, ook op langere termijn, past binnen de ontwikkelingsrichting en stelt daartoe regels: a. over een bij de omgeving passende omvang en publieksaantrekkende werking; Verwezen wordt naar het gestelde onder lid 3. b. welke specifieke gebruiksactiviteit is toegestaan; In de bestemmingsregels is vastgelegd welke gebruiksfuncties zijn toegestaan op de delen van het plangebied. c. dat opslag en stalling plaatsvindt in gebouwen; Buitenopslag en -stalling is op grond van de regels niet toegestaan. d. dat de ontwikkeling verplaatst naar een passende locatie als deze niet langer past binnen de maximaal toegestane omvang. In de regels is de maximale omvang vastgelegd. Indien in de toekomst een situatie zou ontstaan dat deze omvang niet toereikend is, moet opnieuw een afweging gemaakt worden over de aanvaardbaarheid van de functie op deze locatie. Lid 3 Als een binnen de omgeving passende omvang geldt voor: a. bedrijvigheid, dat deze kleinschalig is en past binnen een gemengde omgeving waardoor het niet doelmatig is om deze te vestigen op een bedrijventerrein; De vestiging van een bedrijf is niet aan de orde bij de beoogde ontwikkeling op beide locaties. b.

een detailhandelsvoorziening, een omvang van het verkoopvloeroppervlak van ten hoogste 200 m²; De vestiging van detailhandel is niet van toepassing op beide locaties. c. een voorziening ten dienste van vrije-tijd en zorg, een omvang van de bebouwing van ten hoogste 1 hectare. Ter plaatse van de beoogde ontwikkeling aan de Lagebrugweg 5 is reeds een bestaande zorginstelling gevestigd. De beoogde ontwikkeling ziet op professionalisering van deze instelling. De omvang van de beoogde bebouwing (het bedrijfsgebouw) is circa 2.000 m2. Dit blijft ruimschoots binnen de gestelde maximale maat van één ha (10.000 m2). De beoogde ontwikkeling aan de Oude Peelstraat 30 voorziet in de transformatie van het bestaande gebouw voor de huisvesting van hulpbehoevende jongeren. De bebouwing heeft een oppervlakte van circa 1.000m2. Ook deze ontwikkeling valt dan ook ruim binnen de gestelde omvang van ten hoogste één hectare. Daarmee kan geconcludeerd worden dat er wordt voldaan aan de eisen uit artikel 3.73 van de Interim Omgevingsverordening. Daarnaast zijn er in de Interim Omgevingsverordening ook algemene regels opgesteld, die elke ruimtelijke ontwikkeling geldt dat toepassing moet worden gegeven aan de basisprincipes voor een

22 Toelichting Lagebrugweg 5 en Oude Peelstraat 30, Helenaveen | concept

evenwichtige toedeling van functies zoals deze zijn opgenomen in paragraaf 3.1.2. Navolgend worden deze relevante regels getoetst. Paragraaf 3.1.2 Basisprincipes voor een evenwichtige toedeling van functies In paragraaf 3.1.2 van de Interim omgevingsverordening zijn de basisprincipes voor een evenwichtige toedeling van functies vastgelegd. Deze basisprincipes bestaan uit de zorgplicht voor een goede omgevingskwaliteit en kwaliteitsverbetering van het landschap, wanneer het plangebied in het Landelijk gebied is gelegen. Met de zorgplicht wordt invulling gegeven aan een goede omgevingskwaliteit met een veilige, gezonde leefomgeving. Hiervoor zijn regels vastgelegd ten aanzien van zorgvuldig ruimtegebruik, toepassing van de lagenbenadering en meerwaardecreatie (artikel 3.6 t/m 3.8). De voorwaarden ten aanzien van kwaliteitsverbetering van het landschap zijn vervat in artikel 3.9. Art 3.6: Zorgvuldig ruimtegebruik Conform artikel 3.6 houdt zorgvuldig ruimtegebruik in dat in beginsel gebruik wordt gemaakt van een bestaand ruimtebeslag. Een bestaand ruimtebeslag is gelegen binnen het werkingsgebied ‘Stedelijk gebied’ of een bestaand bouwperceel. Wanneer er sprake is van een stedelijke ontwikkeling dient toepassing te worden gegeven aan artikel 3.1.6, tweede lid, van het Besluit ruimtelijke ordening (Ladder voor duurzame verstedelijking).

Alle gebouwen, bijbehorende bouwwerken en ander permanente voorzieningen dienen te worden geconcentreerd binnen een bouwperceel. Lagebrugweg 5 Op dit moment is er geen bouwvlak aanwezig. Met de beoogde ontwikkeling wordt de bestemming gewijzigd en wordt ter plaatse van de nieuwe bestemming een bouwvlak gesitueerd. Om de beoogde bebouwing (en verharding) ten behoeve van de zorgfunctie te kunnen realiseren wordt een nieuw bestemmingsvlak toegekend met daarin een bouwvlak. Het resterende deel van het terrein behoudt de agrarische bestemming. Hiermee is er sprake van zorgvuldig ruimtegebruik. Oude Peelstraat 30 De ruimtelijke ontwikkeling maakt gebruik van de bestaande bebouwing en het bestaande bouwperceel. Verder is de bebouwing geconcentreerd op het perceel en past deze binnen de omgeving. Art. 3.7: Toepassing van de lagenbenadering De toepassing van de lagenbenadering omvat het effect van de ontwikkeling op verschillende lagen. Hierbij dient onderzocht te worden wat de effecten zijn op: ▪ de ondergrond; ▪ de netwerklaag; ▪ de bovenste laag. Met het effect op de ondergrond worden o.a. de aspecten bodem, grondwater en archeologische waarden bedoeld. De netwerklaag omvat aspecten zoals infrastructuur, natuurnetwerk, energienetwerk, waterwegen waaronder een goede, multimodale afwikkeling van het personen- en goederenvervoer.

In de beschouwing van de bovenste laag dienen aspecten zoals cultuurhistorische en landschappelijke waarden, de omvang van de functie en de bebouwing, de effecten op bestaande en toekomstige functies, de effecten op volksgezondheid, veiligheid en milieu aan bod te komen. Hierbij dient te worden gekeken naar het verleden, heden en toekomst. De beoogde ontwikkeling mag geen negatieve effecten hebben op de waarden in de omgeving en dient ook in de toekomst geen beperkingen op te leveren voor de omgeving. De toetsing van de gevolgen van het initiatief op bovengenoemde aspecten wordt uiteengezet in hoofdstuk 4 van deze toelichting. Art. 3.8: Meerwaardecreatie Het aspect meerwaardecreatie omvat een evenwichtige benadering van de economische, ecologische en sociale aspecten die in een gebied en bij een ontwikkeling zijn betrokken. Het biedt de mogelijkheid om opgaven en ontwikkelingen te combineren, waardoor er meerwaarde ontstaat. Daarnaast ontstaat een bijdrage aan andere opgaven en belangen dan die rechtstreeks met de ontwikkeling gemoeid zijn. In dit geval wordt meerwaarde gecreëerd door een zorgvuldige landschappelijke inpassing van het beide objecten. Hier wordt in paragraaf 3.3.2 verder op in gegaan. Art. 3.9: Kwaliteitsverbetering