Samengestelde rapportage Verbonden partijen tbv Commissie BM 16 april 2024.pdf

23

gemeente

Provincie N-H

50% aandeelhouder

50% aandeelhouder

Zeestad beheer BV

49,5% commanditaire (stille) vennoot

1% beherend vennoot

49,5% commanditaire (stille) vennoot

Zeestad CV Figuur 7 Structuur 5.4. Inhoudelijke ontwikkelingen Tot op heden blijkt dat de stedelijke vernieuwing grotendeels op dezelfde schouders neerkomt. Daarentegen merkt Zeestad dat de blik op Den Helder verandert. Eind september organiseerde Zeestad het congres ‘het geheim van Den Helder’ met deelnemers van binnen en buiten Den Helder. Sinds dit congres wordt Zeestad met regelmaat uitgenodigd voor andere congressen over binnenstedelijke ontwikkelingen of bij andere gemeenten om haar kennis te delen. Zeestad grijpt deze vragen ook aan om opnieuw in gesprek te gaan met landelijke marktpartijen over ontwikkeling in Den Helder. Zone Stadspark van Station tot Dijk In dit gebied werken gemeente, Helder Vastgoed/Woningstichting en Zeestad gezamenlijk aan de zogenaamde stadspark-as: van station tot dijk. Met de uitvoering van deze as wordt de relatie van de stad met de zee gelegd en ontstaat een aantrekkelijk woonmilieu aan het park. In de tweede helft van 2023 is de eerste aanzet gegeven voor het ontwerp van het laatste deel van het stadspark op het Bernhardplein. Hier staan nog drie gebouwen: de Bethelkerk, McDonalds en de Nieuwedieper viswinkel. Zeestad voert gesprekken met de vertegenwoordigers van de Bethelkerk om te komen tot de eventuele aankoop van de kerk. De aankoop van de viswinkel is in het najaar 2022 afgerond.

In mei 2024 sluit de viswinkel en is het gebouw eigendom van Zeestad. Onderzoek wordt gedaan naar een tijdelijke functie. De viswinkel en de McDonalds kunnen worden gesloopt nadat de McDonalds is verhuisd naar de nieuwbouw van Halter Bellevue. Naar verwachting zal dit in 2026 gebeuren, afhankelijk van de mogelijkheden om het bedrijf te voorzien van een juiste stroomvoorziening. De netcongestie in de regio heeft invloed op de planning. Zeestad heeft het bouwrijp maken van deze locatie tot zover als wenselijk afgerond. Om de hinder voor de omgeving zoveel mogelijk te beperken, worden de laatste voorbereidingen vlak voor de start van de bouw uitgevoerd. Dan wordt de bouwgrond overgedragen en de grondopbrengst gerealiseerd. In aansluiting op het uitwerkingsplan Stadshart is de intentie tussen gemeente Den Helder, Helder Vastgoed BV en Hoogheemraadschap Holland Noorderkwartier uitgesproken om Zeestad nader te laten onderzoeken of de combinatie van woningbouw en dijkversterking haalbaar is aan het dijkgebied tussen de Weststraat en de Theodorus Rijkersstraat. In oktober van 2023 heeft Hoogheemraadschap Hollands Noorderkwartier (HHNK) besloten om meer onderzoek te doen naar de haalbaarheid. HHNK neemt ook meer tijd om goede afspraken te maken met onder andere de gemeente Den Helder over planning en financiën.

HHNK wil graag afspraken maken voor het plangebied van zowel fase 1 als fase 2. In de tweede helft van 2024 worden de uitkomsten van de onderzoeken verwacht en dan neemt elke organisatie een besluit.

24

Als beëindiging van de as station - dijk en om de verbinding van de stad met de zee te benadrukken heeft Zeestad in samenwerking met de gemeente, Helder Vastgoed en het Hoogheemraadschap (HHNK) een besloten prijsvraag uitgeschreven voor het maken van een bijzonder icoon op de dijk. Het ontwerpbureau MVRDV heeft deze prijsvraag gewonnen met een spectaculair ontwerp: de Seasaw. Dit ontwerp verbeeldt een oneindige “acht” die tevens kan “bewegen” op eb en vloed. Zeestad is opdrachtgever en voert de projectleiding. Het icoon is gepositioneerd boven op de Helderse zeewering, nabij het voormalige “Huys Tijdverdrijf” en zal deel uit gaan maken van het project Dijkkwartier. De Seasaw is technisch realiseerbaar. In samenwerking met Blueyard wordt onderzocht hoe dit icoon financieel mogelijk te maken is. Op dit moment wordt nog gewerkt aan het projectplan Mee met de Zee; verschillende gebiedsontwikkelingen die elke een sterke verbinding met de Wadden hebben. Samen vormen de ontwikkelingen een toeristisch ‘rondje’ welke naadloos overgaat in Rondje Waddenbaai. Het is een stevige basis voor verdere subsidie- en fondsenwerving ten behoeve van (co)financiering van de Seasaw. Het noordelijke deel van de Koningstraat verandert naar woongebied.

Helder Vastgoed is begin 2022 gestart met de bouw rondom het Koningsplein (10 grondgebonden woningen) en het bouwcluster grenzend aan de Prins Hendriklaan en de Koningstraat met zicht op het driehoekig grasveld (7 appartementen en 4 grondgebonden woningen). Zeestad heeft delen van de bouwclusters aan de Koningdwarsstraat en grenzend aan het terrein van de voormalige sanitairwinkel Biegstraten gesloopt. Het door Zeestad opgestelde ontwerp van de herinrichting van de straten in dit gebied (Koningstraat en Koningdwarsstraat) wordt verder gebracht naar klimaatbestendig uitvoeringsontwerp. De eerste fase gaat begin 2024 in uitvoering. Met de gemeente is een goede samenwerking om ook de opgave die de gemeente heeft op het gebied van wateroverlast gecombineerd uit te voeren. De uitvoering van de (eerste fase) rioleringswerkzaamheden door de gemeente zal vooruitlopend aan de herinrichting Koningstraat uitgevoerd worden. Deze rioleringswerkzaamheden worden geïntegreerd in de herinrichtingswerkzaamheden van Zeestad. De locatie Prinsenplein is organisatorisch toegevoegd aan het Transformatieproject Koningstraat/ Spoorstraat. De woningen aan de Spuistraat zijn afgelopen half jaar opgeleverd en daarna is door Zeestad de openbare ruimte van de Spuistraat opnieuw ingericht. Tussen vm. Herenmodezaak Nijpels en de Vomar in de Koningstraat zal Helder Vastgoed 12 woningen gaan realiseren.

Na gereedkomen van de bouw van deze woningen wordt het voormalige parkeerterrein van de Prinsenstraat heringericht tot openbaar parkeerterrein. In samenwerking met Helder Vastgoed, Zeestad, en Citymarketing is gewerkt aan de positionering van Stad aan Zee als een merk/platform waarmee de partners gezamenlijk informeren over stedelijke ontwikkelingen in het gebied. Stad aan Zee is daarnaast een aantrekkelijke propositie voor wonen, werken en leven in het Helderse stadshart. De communicatiedoelstellingen zijn bepaald en de aanpak om de doelstellingen te realiseren staat vast. De verschillende communicatiemiddelen worden uitgerold om de positionering te ‘laden’. Zoals bijvoorbeeld zichtbaar op de 80 meter bouwwand langs het voormalige V&D-pand en ook in advertenties en via social media. Winkelhart Het ontwerp voor het voormalig V&D pand is door Woningstichting vastgesteld en de omgevingsvergunning is verleend. Het gebouw is nagenoeg helemaal gestript. Op de 1e en 2e etage worden appartementen gerealiseerd. De plint is bestemd voor detailhandel. In de kelder komt de Kunsthal in combinatie met de Kunstuitleen.

Vanwege de huidige leegstand van het aansluitende overdekte winkelcentrum ”Kroonpassage” heeft Zeestad met de eigenaar van de Kroonpassage (OCP) een ontwikkelovereenkomst kunnen sluiten waarmee dat gedeelte dat grenst aan de Spoorstraat tegenover Halte Bellevue, door OCP kan worden ontwikkeld voor een supermarkt en winkelruimte(n). Zeestad zal het overige deel van het winkelcentrum dan slopen. Op die gesloopte plek wordt dan nieuwe openbare ruimte gemaakt, waaronder een parkeerplaats voor bezoekers en bewoners van het centrum. Het plein wordt een aantrekkelijke nieuwe ruimte in het stadshart met veel groen. In het afgelopen half jaar is het ontwerp afgerond, is de sloop- en bouwvergunning aangevraagd en wordt de koop- en realisatie overeenkomst nader uitgewerkt tussen Zeestad en OCP. Vanwege de grote wateroverlast die de Keizerstraat bij hevige regenval ondervindt, heeft de gemeente eventuele aanpassing van het rioolstelsel nader onderzocht. De start van de herinrichting van de Keizerstraat door Zeestad wordt afgestemd op de te ondernemen aanpassingen aan het riool door de gemeente. Eind 2023 heeft er een kick-off plaatsgevonden met de gemeente, waarbij de beheerders van alle thema’s zijn aangesloten en hun input geleverd hebben. Op basis van de geleverde input is een totaal van eisen en wensenpakket samengesteld, welke als uitgangspunt geldt voor verdere uitwerking.

De gemeente is gestart met het maken van een verbinding naar de Westgracht via de Beatrixstraat. 25

Willemsoord Zuid Over de nieuwbouw van het horecaplein De Kleine Werf is overleg gevoerd met belanghebbenden in voorbereiding op de planologische procedure. In 2022 is een second opinion op de ladderonderbouwing uitgevoerd en op basis daarvan is het concept ontwerp uitwerkingsplan geactualiseerd. Eind 2023 is het ontwerp uitwerkingsplan in procedure gebracht. De realisatie van het stadhuis op Willemsoord is in 2023 afgerond. De gebouwen zijn inmiddels overgedragen aan de gemeente. Een belangrijk deel van de aangrenzende openbare ruimte is heringericht. Er is een planologische procedure gestart voor een groene invulling van het gebied rondom de bestaande schuilkelder en het beter benadrukken van de aanwezigheid van de reinwaterkelder bij gebouw 72. Zeestad heeft ook de realisatie van een loods voor parkeren van fietsen en brommers in uitvoering gebracht. De omgevingsvergunning hiervoor is verleend en de realisatie vindt plaats medio 2024. In het Uitwerkingsplan Stadshart 2008 is al opgenomen dat er een nieuwe fiets-/voetgangersbrug wordt gemaakt om de Beatrixstraat (nabij de bibliotheek) te verbinden met Willemsoord (nabij restaurant Stoom). Het bestaande talud aan de Flaneerkade gaat hiervoor op de schop, zodat de voetgangers en fietsers op comfortabele manier Willemsoord kunnen bereiken en vice versa.

In overleg met belanghebbenden zoals de Museumhaven, het Reddingmuseum, en Willemsoord BV is het ontwerp uitgewerkt. De omgevingsvergunning is verleend. Voor de invulling van het pleintje ter plaatse van de Valentijn loopt een separaat ontwerpproces, om ook wensen van ondernemers een goede plek te geven. In concept is het ontwerp gereed om te bespreken met de ondernemers en Willemsoord BV. Uitvoering zou idealiter uiterlijk gereed dienen te zijn op het moment dat de langzaamverkeersbrug gerealiseerd is. Door het toevoegen van diverse nieuwe functies op Willemsoord is het van belang het terrein op een goede manier te ontsluiten. In 2023 is de Boerenverdrietbrug gerenoveerd. Het brugdek was tijdens Sail 2023 klaar zodat er een route ontstond tussen de Beatrixstraat en de Haven via Willemsoord. Eind 2023 zijn afrondende werkzaamheden uitgevoerd om de brug weer volledig bedienbaar te maken. Entreegebied Willemsoord Het Entreegebied is voor veel bezoekers het startpunt van hun ontmoeting met Willemsoord. In de huidige situatie is het echter niet de entree die men zich bij een cultuurhistorisch zo waardevolle werf zou wensen. De openbare ruimte is sleets, functiearm en wordt gedomineerd door geparkeerde auto’s. Rond het entreegebied ontbreekt het aan (levendige) functies.

De intentie is om het entreegebied van Willemsoord zodanig te transformeren dat het gebied daadwerkelijk een eerste indruk geeft van de sfeer en kwaliteiten van Willemsoord. Hierbij wordt met name gedacht aan het maritieme karakter, de cultuurhistorische elementen, maar ook de culturele aspecten, zoals de musea en enige horecafuncties. Als mogelijkheden worden ook educatie en innovatie genoemd. Verder dienen de verblijfskwaliteiten en -functies te worden vergroot en verbeterd. Zeestad werkt aan het plan van aanpak om tot een stedenbouwkundig programma van eisen te komen in 2024 waarin ook aandacht is voor toekomstig gebruik van de dokken 1 en 2 en de schuine helling naast gebouw 51. Molenplein Helder Vastgoed is gestart met de bouw van de woningen in fase 2. Zeestad heeft nog enkele kleine werkzaamheden laten verrichten zodat de grond bouwrijp opgeleverd is aan Helder Vastgoed. In 2023 is het ontwerp voor het woonrijp maken van fase 2 opgesteld, zodat bij oplevering (naar verwachting eind 2024) ook deze werkzaamheden uitgevoerd kunnen worden.

Ruyghweg-Spoorweghaven Op 6 december verstrekte de gemeente een opdracht aan Zeestad voor het doen van een haalbaarheidsstudie en het ontwikkelen van woningen, met als te ontwikkelen gebied het sportterrein Ruyghweg (fase 1) en het aangrenzende gebied aan de Spoorweghaven (fase 2) met aandacht voor programmatische en stedenbouwkundige relatie met de woongebieden Visbuurt en Vogelbuurt en de atletiekbaan. De opdracht is gebaseerd op het Plan van Aanpak dat Zeestad opstelden en in juli 2023 aanleverde bij de gemeente. De werkzaamheden worden uitgevoerd in 2024.

26

5.5. Financiële ontwikkelingen a.

Financiële ontwikkeling saldo t/m 31 december 2023

Ontwikkeling exploitatiesaldo Verschil

31 december 2023

Gerealiseerd t/m 31 december 2023

€ 116.610.162 € 116.024.235 € -/- 585.927

€ 110.496.982 € 110.812.680 € 315.698

€ 6.113.180 € 5.211.555 € -/- 901.625

Begroot t/m

Investeringen Opbrengsten Saldo per 01-01-2024

De investeringen zijn ca. € 6,1 miljoen lager dan waarmee in de exploitatie is gerekend. Deze lagere investeringen in 2023 hebben met name betrekking op de investeringen in de volgende projecten: (a) Winkelhart (ca. € 2,2 mln.) betreffende de nog niet verworven Kroonpassage en bijhorende sloopkosten; (b) Langzaamverkeerbrug Willemsoord (ca. € 2,6 mln.) betreffende doorgeschoven investering in brug en omliggende openbare ruimte; en (c) Openbare ruimte Willemsoord (ca. € 0,8 mln.) betreffende doorgeschoven investeringen openbare ruimte. Ook de opbrengsten zijn lager dan vooraf ingeschat. Dit is veroorzaakt door de vertraging van het project Halter Bellevue waardoor de grondopbrengst ad € 2,5 mio later wordt gerealiseerd. Daarnaast zijn er van de gemeente nog te ontvangen bijdragen voor de projecten Winkelhart, langzaamverkeersbrug Willemsoord en openbare ruimte Willemsoord. b.

Financiële kengetallen

Zeestad BV

Netto omzet Winst/resultaat Solvabiliteit Liquiditeit

Norm

31-12-2019

31-12-2020

31-12-2021

31-12-2022

Nvt Nvt Tussen 30% en 40% >=1,0

€0 €0 Nvt

€0 €0 Nvt

€0 €0 Nvt

€0 €0 Nvt

Nvt

Nvt

Nvt

Nvt

Noot: Zeestad BV heeft tot doel de activiteiten van Zeestad CV te beheren. Binnen de BV vinden geen feitelijke werkzaamheden plaats en wordt uitsluitend het aandelenkapitaal en de rekening-courant verhouding met de CV beheerd waardoor bovenstaande kengetallen niet van toepassing zijn.

Zeestad CV

Netto omzet Winst/resultaat Solvabiliteit Liquiditeit10

Norm

31-12-2019

31-12-2020

31-12-2021

31-12-2022

Nvt Nvt Tussen 30% en 40% >=1,0

€0 €0 Nvt

€0 €0 Nvt

€0 €0 Nvt

€0 €0 Nvt

Nvt

Nvt

Nvt

Nvt

Noot: Zeestad CV wordt volledig gefinancierd vanuit bijdragen van gemeente en provincie. Deze worden gestort in een fonds voor stedelijke vernieuwing. Vanuit dit fonds worden de diverse projecten gefinancierd. Omdat geen sprake is van zelfstandig eigen vermogen c.q. leningen etc. en projecten binnen de beschikbare budgetten worden uitgevoerd zijn bovenstaande kengetallen niet van toepassing.

10 Liquiditeit geeft aan in hoeverre een organisatie in staat is aan haar verplichtingen op korte termijn te voldoen.

27

5.6. Risico’s

Risico

Oorzaak

Gevolg

Doelstelling van een compact en levendig winkelhart wordt niet gerealiseerd

Zwakke detailhan- Ontwikkeling delsstructuur, halter model leegstand vertraagt (overcapaciteit)

Kans Gevolg (tijd) ++ +/-

Gevolg Beheersmaatregel (€) + Onderzoek en voorbereiding

Het winkelhart van Den Helder bestrijkt een groot oppervlakte. Mede onder invloed van de crisis en veranderend winkelgedrag is er momenteel behoorlijk wat leegstand in de Helderse binnenstad. Dit zorgt ervoor dat de detailhandelsstructuur verzwakt is en dat de behoefte aan een compact winkelhart onverminderd groot is. Met verschillende projecten wordt beoogd het kernwinkelgebied compacter te maken. Dit voorbeeld laat zien dat mogelijkheid en bereidheid van winkeliers om ook in het winkelhart te investeren, het tempo bepaalt waarin het haltermodel succesvol ontwikkeld kan worden. Projecten als het gevelrenovatiefonds en herinrichting van openbare ruimte kunnen hier een verdere bijdrage aan leveren. Risico

Oorzaak

(te) veel projecten Veel verschillende in uitvoering in projecten tegelijk het Stadshart in uitvoering in het stadshart die invloed hebben op de openbare ruimte

Gevolg Hinder voor bewoners en ondernemers, bereikbaarheid binnenstad

Kans Gevolg (tijd) + +/-

Gevolg Beheersmaatregel (€) +/Goede planning Afstemming met partners Communicatie met omwonden en ondernemers

Momenteel vinden er volop (ver)bouwactiviteiten plaats in het stadshart. Bouwactiviteiten betekenen dat er verbetering in aantocht is, maar ook dat tijdelijk straten zijn opgebroken en dat er bouwplaatsen in de binnenstad zijn afgeschermd. Deze kunnen het woongenot tijdelijk aantasten en ondernemers, bewoners en bezoekers van de binnenstad hinderen. De bereikbaarheid van de binnenstad is immers tijdelijk niet zoals gewend. Dit is inherent aan ontwikkelingen in een binnenstad, maar het vraagt voldoende aandacht om hinder tot een minimum te beperken. Veel hinder kan voorkomen worden door de planningen van de diverse activiteiten zorgvuldig op te stellen en af te stemmen tussen de diverse partijen die in de binnenstad aan het werk zijn. Ook een goede communicatie over de werkzaamheden, de duur en eventuele alternatieve routes zal de overlast beperken. Hierin werkt Zeestad samen met partners Woningstichting Den Helder, en met de gemeente. Goed zichtbaar resultaat in deze samenwerking is de uniforme uitstraling van de bouwhekken onder de vlag van Samen Bouwen aan Den Helder. Ook wordt rekening gehouden met drukke perioden voor winkeliers (Kerst, Pasen, marktdagen). De afstemming van de bouwactiviteiten en bijkomend verkeershinder blijft echter een belangrijk aandachtspunt waar ook de komende periode op ingezet moet worden en waar regie op nodig is. Risico

Oorzaak

Gevolg

Verwervingen

Voor te verwerven panden wordt te hoge prijs gevraagd

Overschrijding budget verwerving of vertraging door onteigening

Kans Gevolg (tijd) + -

Gevolg Beheersmaatregel (€) +/Professionele verwerver inzetten

Van niet alle projecten van Zeestad zijn de panden in bezit van Zeestad. Deze moeten verworven worden. Soms zijn daar al afspraken over gemaakt, bijvoorbeeld als de gemeente Den Helder eigenaar van de panden is. Soms zijn de panden van derden en moeten nog afspraken over verwerving gemaakt worden. Dat is specialistisch werk en de portefeuille te verwerven panden is omvangrijk. Door een professionele verwerver in te zetten, kan het risico van vertraging en overschrijding van het budget beperkt worden. Zij hebben ervaring met verwervingen en hebben goed oog voor de belangen van zowel de pandeigenaar als de opdrachtgever. 28

Risico

Oorzaak

Gevolg

Afnemende investeringsbereid heid investeerders, opbrengsten blijven achter

Door crisis stagnerende woningmarkt, toenemende onrendabele toppen

Exploitatie Zeestad Stedelijke vernieuwing stagneert Afhankelijkheid van een paar investeerders

Kans Gevolg (tijd) ++ ++

Gevolg Beheersmaatregel (€) + Actualiseren plannen, Andere investeerders zoeken (onconventioneel), Zeestad profileren

Ook Den Helder kon zich niet aan de crisis onttrekken en krabbelt er maar langzaam uit. De stedelijke vernieuwingsopgave in Den Helder gaat niet uit van grootschalige toevoeging van woningen, bedrijfsruimte of winkelmeters, alleen van de invulling en versterking van bepaalde plekken. Maar de markt blijft zwak en de afzet van nieuwbouwprojecten verloopt trager. Hierdoor staat ook de planning van Zeestad onder druk. Ten opzichte van de oorspronkelijke planning zijn een aantal projecten met vertraging opgeleverd en zullen een aantal projecten later in uitvoering genomen worden. Ontwikkelende partijen nemen projecten pas in uitvoering als de afzet grotendeels zeker is. Risico

Oorzaak

Gevolg

Financiële haalbaarheid projecten onder druk

Onrendabele toppen op de projecten

Financiële maatoplossingen nodig Tegenvallers zijn niet op te vangen met hogere opbrengsten

Kans Gevolg (tijd) + -

Gevolg Beheersmaatregel (€) +/Goede inzet planeconomie

Veel projecten kennen onrendabele toppen. Waar voorheen het toevoegen van programma, het verhogen van de opbrengstpotentie (door bijvoorbeeld toepassing van andere typologieën en/of ander segment) of de marktontwikkeling (bijvoorbeeld door een lager risicoprofiel of (bouw)kostenverlagende innovaties) de tegenvallers konden opvangen, zijn deze mogelijkheden tegenwoordig beperkt. Dit vraagt van de planeconomen een realistische en zorgvuldige opzet van de exploitatie, om niet voor verrassingen te komen te staan. Met het jaarlijks herzien van de exploitatie wordt dit gewaarborgd. Zo worden onder andere de parameters, welke van grote invloed zijn op het resultaat van de exploitatie, periodiek geanalyseerd. Op deze manier is er een reëlere aansluiting met de markt en wordt het mogelijke verschil tussen gehanteerde parameters en feitelijke parameters kleiner.

29