Raadsvoorstel (Advies) Dijkkwartier fase 1a.pdf

Advies

Raadsvoorstel-advies Aan:

de gemeenteraad

Portefeuillehouder:

Wethouder De Vrij

Betrokken portefeuillehouder: Classificatie:

Wethouder Bais Openbaar

Van team: Adviseur: E-mail:

Omgeving Ilse Bus i.bus@denhelder.nl

Kenmerk: 0000538794 Datum voorstel: 22 januari 2026

Onderwerp:

Voorstel tot het afgeven van een advies voor de omgevingsvergunning Dijkkwartier fase 1a

Publiekssamenvatting: Op 24 november 2025 heeft het college van burgemeester en wethouders de aanvraag omgevingsvergunning ontvangen voor het bouwen van 28 woningen bij het project Dijkwartier fase 1a. De aanvraag is in strijd met de regels van het omgevingsplan omdat een appartementencomplex niet is toegestaan binnen de bestemming Verkeer-verblijf. Het verlenen van de omgevingsvergunning kan alleen indien er sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties (hierna ETFAL). Er is een onderbouwing van de ETFAL aangeleverd. Op grond van deze onderbouwing kan het college van burgemeester en wethouders medewerking verlenen aan deze aanvraag als de gemeenteraad positief adviseert. Er is een bindend advies van de gemeenteraad nodig omdat er meer dan 11 woningen worden gerealiseerd en omdat de functie wordt gewijzigd waarbij extra bebouwing wordt toegevoegd.

Geadviseerd besluit: een positief advies af te geven voor het realiseren van een appartementencomplex voor 28 woningen (Dijkkwartier fase 1a) naast Kanaalweg 141-144 (perceel D6128).

Aanleiding en context In Den Helder is Zeestad C.V. voornemens de gebiedsontwikkeling Dijkkwartier gefaseerd mogelijk te maken. Het project betreft de fase 1a van de ontwikkeling, een woonblok met 28 woningen. Helder vastgoed B.V. heeft de betreffende gronden in eigendom. De voorgenomen locatie bevindt zich op het huidige parkeerterrein nabij de Postbrug in het noorden van het centrum. De start van de bouw van fase 1a is beoogd op eind 2026. Op 24 november 2025 heeft de gemeente de aanvraag omgevingsvergunning ontvangen voor het bouwen van 28 woningen bij het project Dijkwartier fase 1a. Het project ligt binnen het gebied van aan het omgevingsplan onderhavige Bestemmingsplan Stadshart Centrum 2010 en Paraplubestemmingsplan Parkeren 2021. De aanvraag is in strijd met de regels van het omgevingsplan omdat een appartementencomplex niet is toegestaan binnen de bestemming Verkeer-verblijf. Ook worden niet alle parkeerplaatsen gerealiseerd op eigen terrein binnen 100 meter afstand van het project. Het verlenen van de omgevingsvergunning kan alleen indien er sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties (hierna ETFAL). Er is een onderbouwing van de ETFAL aangeleverd. Op grond van deze onderbouwing kan het college medewerking verlenen aan deze aanvraag als de gemeenteraad positief adviseert.

Er is een bindend advies van de gemeenteraad nodig omdat er meer dan 11 woningen worden gerealiseerd en omdat de functie wordt gewijzigd waarbij extra bebouwing wordt toegevoegd Doelen en resultaten - Een vergunning verlenen op basis van de aanvraag. - Toevoegen van woningen om aan de woningbouwopgave te voldoen 0000538794- pag. 1 van 4

Kaders en omstandigheden Omgevingswet - Artikel 5.1 lid 1 sub a: Het is verboden zonder omgevingsvergunning een omgevingsplanactiviteit te verrichten. - Artikel 16.15a onder b1: De gemeenteraad is adviseur bij een aanvraag om een omgevingsvergunning voor in door de gemeenteraad aangewezen gevallen van een buitenplanse omgevingsplanactiviteit. Besluit kwaliteit leefomgeving Artikel 8.0a lid 2: Voor zover een aanvraag om een omgevingsvergunning betrekking heeft op een buitenplanse omgevingsplanactiviteit, wordt de omgevingsvergunning alleen verleend met het oog op een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Raadsbesluit inzake bindend adviesrecht De raad heeft op basis van de artikelen 16.15, lid 1 van de Omgevingswet besloten dat een bindend advies van de gemeenteraad nodig is wanneer het initiatief valt binnen één van de genoemde gevallen in de lijst met gevallen waarin adviesrecht van de gemeenteraad geldt bij een aanvraag om omgevingsvergunning. - Er is een bindend advies nodig omdat er meer dan 10 woningen worden toegevoegd. - Er is bindend advies nodig omdat de functie wordt gewijzigd waarbij extra bebouwing wordt toegevoegd Raadsbesluit inzake verplichte participatie De raad heeft een lijst vastgesteld waarin staat beschreven wanneer participatie verplicht is voor een aanvraag omgevingsvergunning.

Deze lijst is hetzelfde als de lijst waarvoor een bindend advies van de gemeenteraad nodig is. Anders Omgevingsplan gemeente Den helder Woondeal 2022-2030 Nota parkeernormen 2022 Argumenten en alternatieven Dit perceel aan de Kanaalweg is onderdeel van de grotere ontwikkeling Dijkkwartier fase 1. De ontwikkeling van dit perceel is een welkome ontwikkeling en de start voor de gehele ontwikkeling van het? Dijkkwartier. Een appartementencomplex met 28 woningen past in het gebied. Daarnaast is het Dijkkwartier een belangrijk onderdeel van de Woondeal 2022-2030, waarbij Gemeente Den Helder 1788 woningen moet bouwen. In de onderbouwing van het ETFAL en de motivering van parkeren is omschreven hoe het bouwplan past binnen een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Het college kan medewerking verlenen aan de afwijking van de nota parkeernormen 2022 gezien er de te realiseren parkeerplaatsen binnen 300 meter loopafstand van de projectlocatie worden ontwikkeld. De locatie ligt niet binnen de Nota maatwerk parkeernormen Den Helder, maar de uitgangspunten kunnen worden gebruikt voor de afwijking van de loopafstanden. De loopafstand is in de binnenstad acceptabel gelet op de uitgangspunten uit Nota maatwerk parkeernormen centrum Den Helder. Voor geluid wordt de standaardwaarde van 53 dB voor wegverkeerslawaai overschreden.

Er zijn geen extra maatregelen mogelijk om het geluid verder te verminderen. Bij bijna alle gevels wordt ook de gemeentelijke ambitiewaarde van 58 dB overschreden. Volgens het gemeentelijk beleid moeten alle woningen een geluidluwe gevel en een geluidluwe buitenruimte hebben. In de tekeningen zijn 28 woningen in het gebouw opgenomen. Van deze woningen voldoen er zes aan het gemeentelijk geluidbeleid. Dit zijn de woningen op de bovenste drie verdiepingen aan de kant van de Zeedijk. Dat de overige woningen niet aan het beleid voldoen, heeft twee oorzaken. Ten eerste hebben sommige woningen maar één gevel. Ten tweede zijn er woningen met twee gevels, maar deze gevels zijn volgens het gemeentelijk beleid niet geluidluw. In het ontwerp is daarom een andere oplossing gekozen. Het ontwerp voorziet met de huidige technologische mogelijkheden in voldoende geluidwerende voorzieningen. Dit kan door voldoende isolatie en met gebruik van dubbel glas binnen de gestelde kaders vanuit de redelijke eisen van welstand. De exacte manier van gevelwering wordt in de onderbouwing beschreven vanaf pagina 38 tot en met pagina 40. Deze oplossing zorgt ook voor een goed woon- en leefklimaat voor deze woningen. De doelen van het gemeentelijk geluidbeleid worden met dit project wel bereikt. Uit onderzoek blijkt dat het geluidsniveau binnen in de woningen goed is.

Daarom wordt in dit geval afgeweken van het gemeentelijk beleid. Het is niet redelijk om vast te houden aan het beleid, omdat de doelen van het beleid toch worden gehaald. Het dijkkwartier is stedenbouwkundig een heel bijzonder en ambitieus project. Ontwikkeling en dijkversterking van de zeedijk in één, waarbij de stad wordt gepositioneerd aan zee. De uitwerking van het eerste gebouw van Dijkkwartier fase 1a vertegenwoordigt ook deze ambitie. 0000538794- pag. 2 van 4

Het gebouw vormt een robuuste pijler, een landmark in de as en zichtlijn vanaf het centrumgebied. Door de driedeling van plint, middendeel en kap, oogt het gebouw in de hoogte niet massief en sluit het goed aan op de omgeving van de Kanaalweg en de grachtengordel. Tevens is de architectuur geïnspireerd op de stijl en materialisering van de Postbrug, waardoor er een sterk ensemble wordt gecreëerd. De uitgangspunten van het Beeldkwaliteitskader Dijkkwartier Den Helder zijn zeer goed vertaald in het ontwerp. De benodigde nadere uitwerking van welstand staat ETFAL en een positief advies van de raad niet in de weg. Deze benodigde uitwerking zal geen invloed hebben op de ruimtelijke contouren. De opmerkingen moeten eerst zijn verwerkt voordat de vergunning wordt verleend. Participatie Er is een participatieverslag gemaakt. Na het afsluiten van de Intentieovereenkomst, eind 2020, zijn onderzoeken gestart naar de haalbaarheid van het project Dijkkwartier en is de participatie gestart met de inwoners van Den Helder. Zeestad heeft, in opdracht van de gemeente en Woningstichting, jaarlijks een informatiebijeenkomst gehouden om inwoners te informeren. In 2022 zijn belangstellenden gevraagd om deel te nemen aan een Klankbordgroep. Ca 10 inwoners hebben zich hiervoor aangemeld en periodiek worden zij geïnformeerd over de voortgang van het project.

Reacties op het ontwerp en de wijze van communicatie, zijn meegenomen in het proces van planontwikkeling. Zo is gebouw 1a minder hoog geworden in de vergunningsaanvraag, dan aanvankelijk in het Ontwikkelplan is gepresenteerd. Alle inwoners en geïnteresseerden worden via een Nieuwsbrief op de hoogte gehouden van de ontwikkeling van het project. In 2023 is een openbaar toegankelijk Werkatelier georganiseerd om van inwoners input te krijgen voor de verdere uitwerking van het stedenbouwkundig plan. Hierin werd o.a. aandacht gevraagd voor de uitstraling van de gebouwen die passen bij (het centrum van) Den Helder, de verbinding met het centrum van Den Helder en mogelijkheden voor ontmoeting in de openbare ruimte. Met deze input is het stedenbouwkundig plan in november 2024 aan de gemeenteraad is gepresenteerd en als onderdeel van het Ontwikkelplan, ook is vastgesteld door de raad. Het ontwerp voor gebouw 1a is, vooruitlopende op de aanvraag van de vergunning, in november 2025 gepresenteerd in een openbare informatieavond. De reacties hierop waren positief. Voorstel advies van de gemeenteraad In de onderbouwing van het ETFAL en de motivering van parkeren is omschreven hoe het bouwplan past binnen een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Dit perceel aan de Kanaalweg is onderdeel van de grotere ontwikkeling Dijkkwartier fase 1.

Met Dijkkwartier wordt een nieuwe wijk gebouwd en het Dijkkwartier is het sleutelproject in de ingezette stedelijke vernieuwing waar wonen en de verbinding met de zee samenkomt. Het biedt ruimte voor een bijzonder stedelijk woonmilieu met woningen in diverse prijsklassen. Dijkkwartier is een belangrijk project in de totale woningbouwopgave van de gemeente en is onderdeel van de Woondeal 2022-2030. De ontwikkeling van dit perceel levert een welkome toevoeging van sociale huurwoningen op en is dé start voor de gehele ontwikkeling van Dijkkwartier. Een appartementencomplex met 28 woningen past in het gebied, ook als Dijkkwartier niet geheel tot ontwikkeling komt. Alternatief De gemeenteraad kan een gemotiveerd negatief advies afgegeven waardoor de vergunning moet worden geweigerd. Het advies van de gemeenteraad moet zijn verbonden met een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Bij een weigering kan het bouwplan niet doorgaan. Tegen een weigering staat bezwaar open. Tijdens de bezwaarfase zal een volledige heroverweging van het besluit plaatsvinden.

Omdat het college door artikel 16.15b Omgevingswet geen ruimte heeft om anders te beslissen dat door de raad in haar advies is bepaald, dient de raad ook bij de behandeling van bezwaren volledig betrokken te worden, zodat het college ten minste de bezwaren en het verslag van de hoorzitting en indien van toepassing het advies van de bezwaarschriftencommissie aan de gemeenteraad moet voorleggen (rechtbank Zeeland West-Brabant, ECLI:NL:RBZWB:2025:9135). Dit alternatief wordt ontraden door het college omdat hierdoor de toegekende subsidie Woningbouwimpuls uit 2024 waarbij binnen 3 jaar moet worden gestart met bouwen wordt misgelopen. Daarnaast kunnen de woningen dan niet worden gerealiseerd terwijl het een belangrijk onderdeel is van de woningbouwopgave. Duurzaamheid Dit voorstel heeft geen aspecten met betrekking tot duurzaamheid. Bestuurlijke vernieuwing Er heeft participatie plaatsgevonden met de omgeving.

0000538794- pag. 3 van 4

Financiële consequenties Indien er sprake is van nadeelcompensatie, kan iemand een verzoek indienen conform de beleidsregels van de gemeente. Nadeelcompensatie gaat over schadevergoeding voor rechtmatig overheidsoptreden bij schade boven het normale maatschappelijke risico en bedrijfsrisico. Alle financiële risico's zijn voor de initiatiefnemer. Gelet op de locatie van het project is er geringe kans op een verzoek tot nadeelcompensatie. Uitvoering en planning Als de gemeenteraad een positief bindend advies geeft, dan wordt de vergunning verleend door het college van burgemeester en wethouders. Na verlening is er een bezwaarprocedure van zes weken. Als er geen bezwaar wordt ingediend, dan is de vergunning automatisch onherroepelijk geworden. Communicatie Na verlening van de omgevingsvergunning (met een positief uitgebracht advies) wordt het besluit openbaar bekend gemaakt door een publicatie in het digitale Gemeenteblad en het huis-aan-huisblad

0000538794- pag. 4 van 4