Presentatie Haalbaarheidsonderzoek ONS Julianadorp 06 oktober 2021.pdf

Presentatie Haalbaarheidsonderzoek ONS en mogelijke Gebiedsontwikkeling Julianadorp

Toelichting ruimtelijke aspecten

Uitkomsten Workshop 1

Belangrijke criteria: • Verbinding tussen bestaande ankerpunten (zoals dorpskern, Noorderhaven, Juniorcollege) • Ontwikkelpotentie op de lange termijn • Laadvermorgen / dichtheid • Ruimtelijke kwaliteit • Leefbaarheid gedurende fasering • Diversiteit • Haalbaarheid i.r.t. kosten en Provinciale Beperkingen • Gebruik van bestaande infrastructuur en behoefte aan nieuwe infrastructuur • Sociale veiligheid • Zoek synergie onderling tussen elementen van ONS (maar ook met omliggende functies als wonen, natuur of educatie) • Mogelijkheid tot medegebruik evenemententerrein en zwembad voor clienten Noorderhaven • Ontwikkelpotentie op de lange termijn (mogelijkheid dat er een sportveld bij/af kan) • Laadvermorgen / dichtheid / diversiteit van woongebieden

Uitkomsten workshop 2

RUIMTELIJKE KEUZES VOOR MOBILITEIT – AUTO MOBILITEIT - FIETS WATER GROEN-BLAUW NETWERK SPORT EN EVENEMENTEN

GROEN BLAUW ALS RUIMTELIJKE DRAGER CENTRAAL WATERPARK BLAUWE PADEN CENTRAAL GROEN PARK GROEN-BLAUW GRADIENT

Syntheseontwerp Locatie C

PVE ONS

Woonmilieu’s

Gouden Zomen

Bereikbaarheid

LOCATIE A: TVJ

LOCATIE B: JVC/JHC

LOCATIE C: Julianadorp Oost

Locatie B

Toelichting financiële aspecten

Opzet financiële aspecten 1. Residuele grondwaardeberekening herontwikkeling Locatie A 2. Residuele grondwaardeberekening herontwikkeling Locatie B 3. Grondexploitatie Locatie C: 1. Investeringsbegroting PvE ONS 2. Grondexploitatie woningbouw Locatie C

Locatie A: TVJ

- Oppervlakte perceel ca 6.886 m2 - Beoogde bestemming: Vakantiewoningen - Ontwikkelstrategie: kaveluitgifte met kavelpaspoort voor zelfbouw.

Locatie A: Residuele grondwaarde berekening Grondexploitatie Locatie A

Totaal

Grondkosten

471.000

Grondaanschaf Bouwrijp maken Bijdragen Bovenwijks Risico reservering Planontwikkelingskosten gemeente VTU

0 232.000 54.000 81.000 58.000 46.000

Totaal projectkosten Totaal projectopbrengsten

471.000 1.062.000

Residuele grondwaarde

591.000

Locatie B: JVC/HVJ

-

Oppervlakte perceel ca 41.500 m2 Beoogde bestemming: woningen/appartementen Doelgroep: jongeren & senioren Ontwikkelstrategie: eigen grondexploitatie Beoogde bebouwing: - Appartementen (75) - Woningen (86)

Locatie B: Residuele grondwaarde berekening Grondexploitatie Locatie B

Totaal

Grondkosten

4.243.000

Grondaanschaf Bouwrijp maken Woonrijp maken Bijdragen Bovenwijks Risico reservering Planontwikkelingskosten gemeente VTU

0 1.193.000 1.902.000 180.000 206.000 148.000 614.000

Totaal projectkosten Totaal projectopbrengsten

4.243.000 8.486.000

Residuele grondwaarde

4.243.000

Locatie C: Julianadorp Oost

-

Oppervlakte perceel ca 365.520 m2 Inpassen PvE ONS Woningbouwontwikkeling Ontwikkelstrategie: NTB

Locatie C: ONS - Berekening Onderdeel

Directe kosten

Onvoorzien (15%)

VTU (18%)

Totaal

JVC

€ 2.594.450

€ 389.168

€ 467.001

€ 3.450.619

JHC

€ 332.300

€ 49.845

€ 59.814

€ 441.959

TVJ

€ 1.057.650

€ 158.648

€ 190.377

€ 1.406.675

Evenemententerrein

€ 425.000

€ 63.750

€ 76.500

€ 565.250

Julianapark

€ 600.000

€ 90.000

€ 108.000

€ 798.000

Duinruiters

€ 134.000

€ 20.100

€ 24.120

€ 178.220

€ 5.143.400

€ 777.510

€ 925.812

€ 6.840.722

Totaal

Grondexploitatie Locatie C ONS

Grondkosten Grondaanschaf Planstructuur kosten Bouwrijp maken Woonrijp maken Risico reservering Planontwikkelingskosten gemeente VTU

Bouwkosten

Totaal projectkosten

Totaal

3.569.000 0 840.000 363.000 1.544.000 114.000 164.000 544.000

6.840.000

10.409.000

Residuele opbrengst locatie A

591.000

Residuele opbrengst locatie B

4.243.000

Beschikbare Subsidies Bijdrage Motie Julianadorp

PM

5.575.000

Locatie C woningbouw : uitgangspunten - Concept grondexploitatie - Op basis van synthese model in 4 deelgebieden verdeeld: - Aan de hand van kengetallen grondexploitatie uitgewerkt - 230.000 m2 totaal gebied - 110.000 m2 uitgeefbaar gebied - 365 woningen

Woonmilieu’s

Locatie C woningbouw : Berekening Grondexploitatie Locatie C Woningbouw

Grondkosten Grondaanschaf Planstructuur kosten Bouwrijp maken Woonrijp maken Bijdragen Bovenwijks Risico reservering Planontwikkelingskosten gemeente VTU

Totaal

24.116.000 0 1.434.000 5.292.000 11.197.000 1.108.000 975.000 560.000 3.550.000

Totaal projectkosten Totaal projectopbrengsten

24.116.000 39.962.000

Residuele grondwaarde

15.846.000

Financiële vereffening #

Kostenvragers

Kostendragers

1

Herontwikkeling Locatie A

591.000

2

Herontwikkeling Locatie B

4.243.000

4

Bijdrage Motie Julianadorp

5.575.000

5

Subsidies

3

Investering PvE ONS

10.409.000

PM

6

Bovenwijkse voorzieningen & Overige initiatieven

0

7

Vergoeding historische kosten Locatie C

15.846.000

Woningbouwontwikkeling Locatie C

15.846.000

8

Resultaat kostenvragers

26.255.000

Resultaat kostendragers

26.255.000

Conclusies & Vervolg

Conclusies & aanbevelingen Conclusies - Locatie A en B hebben een positieve grondwaarde - Realisatie ONS kan qua investeringen gedragen worden door opbrengst Locatie A en B en budget Motie Julianadorp - De residuele grondwaarde van locatie C wordt door de coalitie als voldoende beschouwd om de historische kosten, projectrisico’s en een projectresultaat te behalen. Aanbevelingen - Zet in op aanvraag aanvullende subsidies - Zoek actief naar verdere aansluiting op het programma wat op ’s Heerenloo en rondom het Junior College/Creaport voorzien wordt. - Zoek passende samenwerkingsvorm voor realisatie onderdelen ONS - Investeer vroegtijdig in aan aanleg van natuur, openbaar groen en water.

Vervolg -

Uitwerken uitkomsten haalbaarheidsonderzoek in realisatieovereenkomst(en) Verdere stedenbouwkundige uitwerking van locaties Opstarten planologische voorbereiding Zekerheid krijgen over provinciale goedkeuring

> Eerst mogelijke ingebruikname voorzieningen ONS medio 2025