Motie raad 2022-03-07 nummer M20 GL over jongerenhuisvesting Drs Bijlweg.pdf

GROEN LINKS

MOTIE nr.:

( 3o

DEN HELDER

datum raadsvergadering:

oJ

MOTIE Onderzoek jongerenhuisvesting Drs. F. Bijlweg

7

NV"""aangenomen / veworpen aangehouden

De raad van de gemeente Den Helder in vergadering bijeen op 7 maart;

constaterende dat: o de gemeenteraad in de raadsvergadering van 14 februari 2022 een motie heeft aangenomen die het college de opdracht geeft om binnen een jaar een locatie te vinden voor jongerenhuisvesting; o het pand van het oude stadhuis aan de Drs. F. Bijlweg hierbij is genoemd als een van de mogelijke locaties; o dit pand nu nog van de gemeente is, maar dat er plannen zijn om op korte termijn het pand te verkopen aan Woningstichting Den Helder; overwegende dat: o verkoop van het pand op korte termijn een belangrijke potentiele locatie aan de mogelijkheden voor jongerenhuisvesting zou onttrekken; draagt het college van burgemeester en wethouders op: l. het pand van het oude stadhuis aan de Drs. E Bijlweg niet over te dragen aan Woningstichting Den Helder, maar dit voorlopig in bezit te houden en de overdracht een aantal jaar uit te stellen; 2. de mogelijkheden tot (tijdelijke) jongerenhuisvesting en noodopvang in dit gebouw serieuste-onderzoeken; 3. -het bijgesloten plan als inspiratiebron te gebruiken- (zie bijlage), en gaat over tot de orde van de dag.

Marije Boessenkool

k

M€T

or«!€

¢9

pN HD

5ANHvS

@A/ VA

HT

\°Gt

HUS vs16

CGT

P

)

UD\

o€FT

I ..:>

." ,. ~,

€

N

N

f f{D€

IN AV

D. F.

AA

ssvAw

5\tUf€

voe

HJ €

u(6

r"- CJ Gt LI_\] \'\, \-\ f Dl N

V fl rJ

wAAI

\-\ V \ ~ v t ~, I tJ G S

\€

»

HT

0

Vé

T

Bijlage bij motie raadsvergadering 7 maart 2022 over het pand Drs. F. Bijlweg 20

Plan GroenLinks Den Helder voor jongerenhuisvesting alsmede noodopvang Den Helder heeft een tekort aan mogelijkheden voor jongeren om zelfstandig te gaan wonen met een betaalbare huur. Daarnaast moet er snel ruimte beschikbaar kunnen komen voor mensen die plotseling in de problemen komen (denk aan (vecht)scheidingen) waarbij de doorlooptijd naar zelfstandige woonruimte veelal enkele maanden tot een half jaar kan zijn, zonder mogelijkheid om snel uit een soms schrijnende en onhoudbare situatie te komen. Ook voor de verplichte opvang van statushouders of andere bijzondere doelgroepen zou dit een extra startsituatie kunnen betekenen die minder druk legt op de reguliere woningvoorraad. Daarnaast is het een probaat instrument tegen uitbuiting via kamerverhuur waar mensen nu voor een niet altijd veilige en veelal zeer kleine opgedeelde eenheid ruim 750 euro per maand betalen. De raad heeft zich recent bij motie van GroenLinks voorgenomen om snel een oplossing te bieden voor de knellende huisvestingsvraag van jongeren en starters. Het verwerven en geschikt maken van een extern pand is echter een kostbare bezigheid en draagt qua capaciteit veel minder bij aan een oplossing om een goede buffer te vormen voor de reguliere woningvoorraad. Daarnaast leidt deze verwerving bij een kostenneutrale inzet tot veel hogere huren voor de beoogde doelgroep. Drs. F.

Bijlweg 20 is reeds in eigen bezit met momenteel een antikraakfunctie. Snelheid is echter geboden en mogelijk door nu ook echt de daad bij het woord te voegen. Dit plan is heel nadrukkelijk een voorbeeld om aan te tonen dat het mogelijk is om deze beweging als gemeente te maken zonder dat het leidend is. Drs. F. Bijlweg 20

Drs. F. Bijlweg 20 zal op termijn conform afspraken uit een vorig college voor een laag bedrag (2,5 Me) verkocht worden aan Woningstichting. Dit voor een pand van 11.458 m2, dat qua casco nog uitstekend is, met daarin dus 96 potentiële (voormalige) wooneenheden en veel grote ruimten voor te pachten faciliteiten en micro-ondernemerschap. Woningstichting heeft 6 maanden geleden in een gesprek met GroenLinks echter aangeven momenteel een meer dan overladen bouw-portefeuille te hebben, waardoor er voorlopig niets met het pand gaat gebeuren. Op langere termijn als die ruimte er wel is, zal het pand

daarbij door WSDH waarschijnlijk grondig worden gemoderniseerd, mogelijke asbest worden gesaneerd en omgetoverd worden naar ruimere (3=2) seniorenwoningen in het wat hogere segment. Bouwkundig Ondanks dat dit de meest snelle route is om soelaas te bieden aan de vele wachtende jongeren op de wachtlijsten moet er natuurlijk nog wel iets gebeuren in het pand. Het (kantoor)gebouw zal immers een soort midlife upgrade moeten krijgen om de bestaande kantoren weer geschikt te maken als woningen. Echter als van de prima betonskeletstructuur uitgegaan wordt, zijn de investeringen zeer overzienbaar. Elke wooneenheid zal sanitair, douchegelegenheid, keukenblokje en een (elektrische) kookgelegenheid moeten hebben, maar vrijwel alles van de benodigde infrastructuur daarvoor is nog steeds aanwezig. Daarnaast zal (een deel van) de technische installatie mogelijk opgewaardeerd moeten worden en zal het dak op delen waarschijnlijk opnieuw gedekt (inclusief zonnepanelen) moeten worden. Maar dan zijn wel bijna 100 wooneenheden voor een relatief laag bedrag snel klaar voor de komende 10 tot 15 jaar. Dit geeft zeer goede mogelijkheden voor betaalbare huren inclusief veel collectieve faciliteiten terwijl er toch budgetneutraal wordt gehandeld door de gemeente. Economisch De midlife upgrade kost ruwweg 4 miljoen euro.

Het is voor de gemeente mogelijk om met zeer betaalbare huren deze investering in grofweg 10 jaar budgetneutraal terug te verdienen. Daarna kan, afhankelijk van de dan geldende woningmarkt, alsmede in overleg met Woningstichting over de dan bestaande behoefte aan jongerenhuisvesting en noodopvang als bufferruimte, besloten worden om het pand af te stoten voor de afgesproken 2,5 Me en het alsnog door Woningstichting te laten ontwikkelen. De huurperiode voor de 96 eenheden kan (optioneel) gemaximeerd worden (bijvoorbeeld op maximaal 3 of 5 jaar of tot een maximale leeftijd van 35 jaar) waardoor doorstroming kan blijven plaatsvinden naar reguliere woningen en nieuwe jongeren daardoor weer een kans krijgen op zelfstandige woonruimte. Deze buffer geeft de reguliere woningvoorraad van de corporaties tevens wat meer ruimte om op adem te komen en middels de bouwportefeuille en het ambitiemodel op termijn meer ruimte te creëren aan de onderkant van de woningmarkt waar nu de krapte zit. Het is wel van belang om "voldoende beschikbaarheid" te houden. Als er voor alle verschillende doelgroepen in totaal 4% van de ruwweg 96 woningen (4 woningen) flexibel (dus leegstaand) beschikbaar blijft, dan blijft de doelstelling altijd overeind. Dit afregelen kan via doorstroming gebeuren naar de reguliere woningmarkt via first in-first out.

Voorbeeld rekensom jongerenhuisvesting in bijlweg 20 (zonder index) Kale huur Gas electra (zonnepanelen) beheer water wassen Ziggo Totaal: (incl. W/G/L/Ziggo/etc) Midlife investering (woningen) Midlife investering (faciliteiten)

Huur/etc. aantal € 260 € 80 € € €

30 32 11

€ € €

12 15 440 per maand

€2.500.000 €1.500.000

dat is voor

Dus bij een zeer bereikbare huur van 440 euro per maand kunnen we als gemeente 10 jaar lang 96 woningen inclusief veel faciliteiten (water, gas, electra, internet, wassen en beheer) budgetneutraal leveren aan jongeren en bijzondere doelgroepen! €26.042 per woning (eenvoudig keukenblok, douchgelegenheid, toilet ene-koken) Dakbedekking, zonnepanelen en eventuele aanpassingen tech. Installatie in 10 jaar

Ge brui ks kosten: 10x breedbandverbinding Ziggo (10x50x12) € Water (11 euro x 12 maanden x 96won) € Wasmach. + drogers (20x) aanschaf € € Gas (80 euro x 12 maanden x 96 won)

6.000 per jaar 12.672 per jaar 15.000 92.160 per jaar

€ € €

31.000 per jaar 25.000 per jaar 31.000

Beheerder (32 uur/wk) Onderhoud Kwartiermaker (1 jaar)

maandhu Tot.maand Jaarhuur 4%beschikb Sub totaal 10 ja Totaal: (Huur + pacht) 96€ 440 € 42.240 € 506.880 € -20.275 € 4.866.048€ 5.730.048 pacht: € 7.200€ 86.400 € 864.000 Bij een midlife-investering van 4 Me (woningen+ faciliteiten) is het pand na 10 jaar budgetneutraal met zelfs een kleine+. Elk jaar langer geeft meer opbrengst.

60.000 x 10 jaar € x 10jaar € 126.720 15.000 eenmalig € x 10jaar € 921.600 x 10 jaar € 310.000 x 10 jaar € 250.000 eenmalig € 31.000 €1.714.320

Huuropbrengsten:

€

€ 4.000.000 €1.714.320 €5.714.320

Investering Midlife Ge bui kskosten/beheer: Totaal kosten:

Resultaat

(positief)

5.730.048

" €

15.728

Mogelijk zou er een zeer goed bereikbare huur voor jongeren gehanteerd kunnen worden van rond de 260 euro per maand. Met gemeenschappelijke voorzieningen als beheer, stookkosten, elektra, snel dekkend (wifi-)internet over het hele complex en bijvoorbeeld een centrale was- en droogvoorziening zou deze huur op kunnen lopen tot ongeveer 450 euro per eenheid inclusief de genoemde faciliteiten. Dit is over een tijdvak van 10 jaar voor de gemeente budgetneutraal en bij een normale index van 2% geeft dit een overschot van ruwweg 0,5 Me. Ook jongeren moeten immers wennen aan prijsstijgingen en daarnaast mag het verschil met de reguliere prijzen niet te fors oplopen. Bij het verlengen van deze pilot tot bijvoorbeeld 15 jaar, omdat de behoefte nog steeds aanwezig is, komt het overschot op ruim 2 miljoen. Natuurlijk is een verdienmodel geen noodzaak, maar ontstaat simpelweg doordat de investeringen langer renderen. Bijkomende voordelen... Zuyderhorn Aangelegen aan de Drs. F. Bijlweg 20 zijn de 64 appartementen van Zuyderhorn, die momenteel tot tevredenheid bewoond worden door senioren. Recent is er daar onrust ontstaan vanwege de gedwongen menging met jongeren, hetgeen met deze stap ook snel weer ongedaan gemaakt zou kunnen worden. Daarnaast hebben bewoners van Zuyderhorn tevens de mogelijkheid om het pand Drs. F.

Bijlweg 20 eenzijdig (via toegangspas) te betreden om desgewenst gebruik te maken van de aldaar ontstane faciliteiten zoals mogelijk een kleine buurtwinkel, kapper, koffie barista, of een (afhaal)restaurant met plateservice. Kwetsbare doelgroepen Kwetsbare doelgroepen zouden per verdieping in het meest noordelijke deel (o.a. oude collegevleugel) gesitueerd kunnen worden waarbij er een besloten toegang tot dat deel is. Dat geeft de mogelijkheid om 4 (verdiepingen) separate doelgroepen qua kwetsbaarheid met elk hun eigen unieke toegang tot hun verdieping onder te brengen met acht eenheden per verdiepingsvloer. Scheid huizen Een deel daarvan zou qua noodopvang, gelet op sommige schrijnende situaties, zeer snel (binnen 24 of 48 uur) betrokken moeten kunnen worden. Deze appartementen zouden middels afspraken met één of meer kringloopbedrijven qua basis geheel gestoffeerd en gemeubileerd opgeleverd moeten kunnen worden. Ook andere bijzondere doelgroepen zouden hier als tijdelijke overloop mogelijk gebruik van kunnen maken. Gemeenschapsruimten, optionele faciliteiten & pacht Drs. F. Bijlweg 20 kent een fors aantal grote ruimten die niet geschikt zijn voor bewoning maar waar wel ondersteunende faciliteiten zouden kunnen worden gevestigd via pact, huur of micro-ondernemerschap.

In de grote ruimten op de begane grond kunnen optioneel diverse gemeenschappelijke voorzieningen gesitueerd worden zodat het complex zo veel als mogelijk zelfvoorzienend wordt. Als voorbeelden zou er via pacht een centrale huiskamer met een bar Barista in de Plaza kunnen komen. Het ligt ook voor de hand om bij de kantine+ keuken aan een (afhaal)restaurant te denken met een kleine kaart of plate service+ snackbar. Ook voor de trouwzaal, raadzaal en andere ruimten zijn voldoende mogelijkheden te bedenken zoals een kapper in een fractiekamer en een centrale ruimte voor wassen en drogen. Optioneel zou een kantoor van jongerenwerk of bijvoorbeeld een subsidiewijzer toegevoegd kunnen worden(denk aan bodekamer of griffie. Daarnaast is er genoeg ruimte in de centrale hal (maar ook op elke verdieping) voor gemeenschappelijke zitjes, maar ook voor een beheerdersruimte (backoffice plaza) en is er, naast voldoende parkeerruimte tevens een fietsenstalling.

Het zou voor de gemeenteraad een uitstekend initiatief zijn om nu adequaat in te spelen op het knelpunt dat jongeren en bijzondere doelgroepen ondervinden bij het vinden van passende woonruimte. Er is landelijk veel vraag van jongeren om huisvesting waarvoor de wachtlijsten ook in onze stad erg lang blijken (plek 222 e.d. is geen uitzondering). Ook voor jongeren die graag het huis uit willen en dit vanwege het minimum(jeugd)loon nog lang niet kunnen bekostigen, zou goed betaalbare huisvesting een uitkomst zijn. Landelijk zijn er maar enkele corporaties die echt specifiek werk maken van betaalbare jongerenhuisvesting. In de studentensteden doet Socius goed werk door oude kantoorcomplexen om te vormen tot woonunits voor jongeren en studenten. Zie ook www.sociuswonen.nl met rond de 25 spraakmakende projecten, verdeeld over 8 tot 10 steden waarbij soms ook projecten met 500-600 betaalbare wooneenheden. Gedragsregels Naast een beheerder en een tijdelijke kwartiermaker zullen er ook gedragsregels moeten zijn zoals geen luide muziek na 22.00 uur en het volgens schema gezamenlijk schoonhouden van de gemeenschapsruimten. Wat dat betreft is het ook een sociaal experiment dat ondanks goede begeleiding en omstandigheden door jongeren zelf omarmd zal moeten worden om dit beleid ook te kunnen continueren.

Subsidiemogelijkheden Er is landelijk een aantal stimuleringsmaatregelen en subsidiemogelijkheden voor het realiseren van jongerenhuisvesting. Ook op lokaal niveau zijn er veel gemeenten die dit van belang vinden en hier de knip voor trekken. GroenLinks ziet hier mogelijkheden om het realiseren van huisvesting voor jongeren en bijzondere doelgroepen op een zeer betaalbare manier vorm te geven. https://www.rvo.nl/initiatieven/financieringsvoorbeelden/stimuleringssubsidie-jongerenhuisvesting https://zutphen.nl/subsidies-en-leningen/subsidie-jongerenhuisvesting https://decentrale.regelgeving.overheid.nl/cvdr/XHTMLoutput/Actueel/Veenendaal/CVDR301621.html https://open archivaris. n I/blo b/75/f3/aed 50d 3e49 bd521898f551426323. pdf Het complete bouwdossier met alle originele tekeningen van architect Kersbergen zijn nog aanwezig dus met enkele hedendaagse aanpassingen moet dit kantoorcomplex eenvoudig weer om te vormen zijn tot een zeer goed betaalbaar en meer duurzaam wooncomplex.

t

.. f·

t

i. r I

.

, I

11

. ), »

I i

I

I

i

Per wooneenheid (globaal 70m2) zijn alle gegevens zoals materiaalgebruik, afmetingen en functies eenvoudig en snel terug te bouwen waardoor bijna 100 wooneenheden beschikbaar kunnen komen voor een relatief laag bedrag en die daarmee dus ook een lage huur hoeven te genereren.

: ~~

r:/ f

I

g-

+ k¥

°

x·+ 2s¢'

i

-/ £

...l e±,•«< ,r2-

+

r

:s0a-

'+

) a

sec.ore aO tr jar.a w aa.9t

r ,

LL

O

-