gemeente Den Helder programma rekening 2020.pdf

Gemeente en PoDH zijn het gesprek gestart om te zoeken naar oplossingsrichtingen. - Als projecten gericht op ontwikkeling van meer ruimte in de zeehaven stagneren of niet doorgaan, wordt de aansluiting op de offshore windmarkt bemoeilijkt en verdwijnt het zicht op een gezond verdienmodel. De gebiedsontwikkeling maritiem cluster en het lange termijn perspectief maritiem cluster moet inzicht geven hoe de haven zich op lange termijn kan ontwikkelen.

Programmarekening 2020 - gemeente Den Helder

93

Zeestad BV Den Helder Besloten vennootschap Openbaar belang De rol van de gemeente als participerende partij komt als volgt tot uiting: • Het optreden als beherend vennoot van een commanditaire vennootschap; • Het oprichten van, het deelnemen in-, het financieren van-, het samenwerken met-, het voeren van directie over - en het verlenen van adviezen en andere diensten aan vennootschappen of ondernemingen; • Het verkrijgen, vervreemden, in (onder)erfpacht uitgeven, administreren, exploiteren, huren en verhuren van registergoederen; • Het zelf ontwikkelen en/of realiseren van registergoederen; • Het geheel of gedeeltelijk doen ontwikkelen en/of realiseren en/of verkopen van registergoederen en/of doen aannemen en uitvoeren van bouwwerken; • Het sluiten van overeenkomsten met gemeenten en/of andere overheidsinstellingen en/of derden in het kader van het ontwikkelen en/ of realiseren van registergoederen; • Het optreden als tussenpersoon bij de aan en verkoop en bij de huur en verhuur van registergoederen; • Het ter leen verstrekken en het ter leen opnemen van gelden, al dan niet onder hypothecair verband; • Het op enigerlei wijze verstrekken van zekerheden of zich verbinden voor schulden en andere verplichtingen van de vennootschap of andere vennootschappen of ondernemingen die met haar in een groep zijn verbonden of van derden; • Het verkrijgen, exploiteren en vervreemden van

industriële en intellectuele eigendomsrechten; • Alsmede het verrichten van al hetgeen met het vorenstaande verband houdt of daartoe bevorderlijk kan zijn, alles in de ruimste zin van het woord. De gemeente Den Helder, Provincie Noord-Holland Deelnemende partijen Bestuurlijk belang Financieel belang x € 1000 Gemeente Den Helder is 49% aandeelhouder. Aandelenkapitaal 18.000 Leningen/garantstellingen Het aandeelhouderschap wordt uitgeoefend door het college. Impuls Exploitatie Portefeuillehouder opdrachtgeversrol: Kees Visser Portefeuillehouder opdrachtgeversrol: Michiel Wouters Stemverhouding: 49% (Markt) ontwikkelingen Financiële positie x € 1000 31-12-2019 31-12-2020 Ontwikkelingen Eigen vermogen 18.000 18.000 Vreemd vermogen Resultaat Risico’s

94

Programmarekening 2020 - gemeente Den Helder

Zeestad CV Den Helder Commanditaire vennootschap Openbaar belang • Het verkrijgen, vervreemden, in (onder)erfpacht uitgeven, administreren, exploiteren, huren en verhuren van registergoederen. • Het zelf ontwikkelen en/of realiseren van registergoederen. • Het geheel of gedeeltelijk doen ontwikkelen en/of realiseren en/of verkopen van registergoederen en/of doen aannemen en uitvoeren van bouwwerken. • Het sluiten van overeenkomsten met gemeenten en/of andere overheidsinstellingen en/of derden in het kader van het ontwikkelen en/of realiseren van registergoederen. • Het optreden als tussenpersoon bij de aan en verkoop en bij de huur en verhuur van registergoederen. • Het ter leen verstrekken en het ter leen opnemen van gelden, al dan niet onder hypothecair verband. • Het op enigerlei wijze verstrekken van zekerheden of zich verbinden voor schulden en andere verplichtingen van de vennootschap of andere vennootschappen of ondernemingen die met haar in een groep zijn verbonden of van derden. • Het deelnemen in en het voeren van beheer over andere ondernemingen van welke aard ook. • En al hetgeen daarmee verband houdt of daaraan bevorderlijk kan zijn, alles in de ruimste zin, alles in de Plangebieden verband houdend met de Plangebieden.

In concreto richt de CV zich op het creëren van een levendig stadshart met een compacte en aantrekkelijke mix van stedelijke functies en activiteiten. Herstel en ontwikkeling van de Stelling Den Helder. Inhoudelijke bijdrage aan de doelstellingen van de gemeente in 2020: • De versterking van Den helder door stedelijke vernieuwing in het stadshart en de ontwikkeling van het monumentale Willemsoord wordt door Zeestad voortgezet t/m 2023. • Lopende projecten zijn: Koningstraat-Spoorstraat, Halter Bellevue, Molenplein, het stadspark, Horecakwartier (De Kleine Werf). • Nieuwe projecten zijn: Winkelhart (ontwikkeling V&D-pand en Kroonpassage), Brug Zuidstraat-Willemsoord, herinrichting Keizerstraat, openbare ruimte Willemsoord (o.a. entreegebied). • Deelplan 4 Food Station “Halte Bellevue” is inmiddels opgeleverd. Voor deelplan 2 en 3 is het oorspronkelijke ontwerp weer opgepakt, ‘wonen aan het park’ in statige herenhuizen. Het DO is hiervoor gereed. • Aanleg van de laatste fase van het stadspark tot aan de dijk. • In december 2019 is voor Sea Saw een samenwerkingsovereenkomst getekend door het bouwteam voor een onderzoek naar de haalbaarheid van het project. In 2020 is het technische en procedurele haalbaarheid onderzocht en is een start gemaakt met het onderzoek naar de financiële haalbaarheid. • De bestemmingsplanprocedure voor het project Koningstraat/Spoorstraat is afgerond.

Zeestad en Helder Vastgoed hebben een projectovereenkomst getekend voor de ontwikkeling van het gebied. In de eerste helft 2021 start de ontwikkeling van een eerste cluster. • Voor het voormalige A. Pieckplein is een vernieuwd plan opgesteld, herinrichting Prinsenstraat. Helder Vastgoed gaat na sanering woningen aan de Spuistraat realiseren. Start bouw is 2021. • Zeestad onderzoekt de mogelijkheden voor winkelcentrum ‘Kroonpassage’. Hiervoor vinden onderhandelingen plaats met de eigenaar van het winkelcentrum. • Het gevelrenovatiefonds heeft ervoor gezorgd dat al 33 ondernemers hun gevel hebben laten renoveren. Daarmee vraagt de openbare ruimte ook om een upgrading. De Keizerstraat wordt heringericht conform de uitgangspunten van herinrichting van het Stadshart. • Voor de nieuwe fiets- voetgangersbrug in de zuidhoek van Willemsoord is een ontwerp gekozen en deze wordt verder uitgewerkt en onderzocht op haalbaarheid. Deelnemende partijen Gemeente Den Helder (commanditair vennoot), Provincie Noord-Holland (commanditair vennoot), Zeestad BV (beherend vennoot)

Programmarekening 2020 - gemeente Den Helder

95

Bestuurlijk belang De gemeente Den Helder is 49% aandeelhouder van beherend vennoot Zeestad BV. Het aandeelhouderschap wordt uitgeoefend door het college.

Financieel belang x € 1.000 Aandelenkapitaal Leningen/garantstellingen Impuls Exploitatie

18.000 0 0 0

Portefeuillehouder aandeelhoudersrol: Kees Visser Portefeuillehouder opdrachtgeversrol: Michiel Wouters Stemverhoudingen:49% (Markt) ontwikkelingen Financiële positie x € 1000 31-12-2019 31-12-2020 Eigen vermogen 18.000 18.000 Vreemd vermogen Resultaat Risico’s NN

96

Programmarekening 2020 - gemeente Den Helder

Ontwikkelingen

Vereniging Nederlandse Gemeenten (VNG) Den Haag Vereniging Openbaar belang De VNG heeft als doel de lokale overheid te versterken zodat zij hun inwoners optimaal kunnen bedienen: • zij ondersteunt de leden collectief en individueel bij de vervulling van hun bestuurstaken; • voor de leden of groepen van leden maakt zij afspraken met andere overheden over het arbeidsvoorwaardenbeleid in de overheidssector en overeenkomsten inzake arbeidsvoorwaarden van personeel in de sector gemeenten aangaan met werknemersorganisaties en • zij behartigt de publieke belangen van de gemeenten in relatie met de andere overheden. Deelnemende partijen 355 gemeenten (per 1 januari 2021) Financieel belang x € 1.000 Bestuurlijk belang Den Helder is lid van de vereniging. Aandelenkapitaal Den Helder is lid van de vereniging om Leningen/garantstellingen Impuls haar belangen te behartigen bij het Rijk. Exploitatie Stemverhouding: In principe 1 stem op de 352 leden. In de praktijk blijken deelgroepen (grote gemeenten in diverse klassen) daarnaast invloed te hebben. (Markt) ontwikkelingen: . Financiële positie (in € 1.000) 31-12-2019 31-12-2020 Ontwikkelingen 64.627.000 Eigen vermogen Vreemd vermogen 88.985.000 Resultaat -1.174.000 Risico’s:

Programmarekening 2020 - gemeente Den Helder

97

3.6 Grondbeleid Algemeen In de paragraaf grondbeleid staat de wijze waarop de gemeente haar grondbeleid uitvoert en uit gaat voeren centraal. We geven een actuele prognose van de te verwachten resultaten van alle grondexploitaties die de gemeenteraad heeft vastgesteld. Daarnaast brengen we de financiële risico’s voor de vastgestelde grondexploitaties in beeld. Van ontwikkeling naar herontwikkeling De woningmarkt is behoorlijk aangetrokken. Dit merken we ook in Den Helder en dit heeft geleid tot een nieuwe ambitie, namelijk het streven naar voorzichtige groei. Daarnaast kan de gewenste groei door de Koninklijke Marine van het aantal medewerkers leiden tot een vergroting van het draagvlak voor onze voorzieningen en meer woonwensen in Den Helder. In het Helders Perspectief wordt de ambitie van krimp naar groei in vier programmalijnen vertaald. Eén van de programmalijnen is een aantrekkelijke woningmarkt, dat stevig inzet op de woningbouwopgave. Het zet in op stedelijk bouwen in Den Helder en kleinschalige woningbouw aan de randen van de kernen in het landelijk gebied, zoals Julianadorp. Wij spelen als één van de grootste eigenaren van vastgoed en grond een prominente rol in de leefbaarheid en (her) ontwikkeling van de stad. We kunnen immers door goed beheer en (her)gebruik van het vastgoed voorkomen dat de omgeving verloedert.

In andere situaties kunnen we het in onbruik geraakte vastgoed slopen om nieuwe ontwikkelingen mogelijk te maken. De openbare ruimte kunnen we opnieuw inrichten en laten aansluiten bij de vastgoedontwikkeling en de huidige eisen en wensen met betrekking tot duurzaamheid en klimaatbestendigheid. We hebben ook strategische grondposities in handen of zijn daarover in gesprek. Om een leidende rol te hebben handelen we pro-actief bij potentiële ontwikkellocaties. Dit kan enerzijds door deze locaties actief zelf te ontwikkelen of de samenwerking op te zoeken met andere partijen. Of we kunnen de markt faciliteren zonder risicodragend te participeren. Meer partijen krijgen invloed op ontwikkelingen Het krachtenveld dat invloed uitoefent op de ontwikkeling van de stad is complex. Bestaande en toekomstige bewoners willen en moeten ook meer inspraak krijgen. En ook ondernemers willen actiever betrokken worden. En natuurlijk willen ontwikkelaars, beleggers en corporaties hun inbreng hebben. Deze ingewikkelde mix van visies, belangen en competenties vraagt om een goede regisseur van het ontwikkelproces. Het aantal actieve marktpartijen in Den Helder is beperkt. Om een beter functionerende marktwerking te laten ontstaan is deze gebaat bij meer en qua aard diverse marktpartijen die er actief zijn.

De gemeente heeft als taak zich duidelijker te positioneren en te presenteren zodat er meer ruimtelijke ontwikkelingen op initiatief van de markt worden opgepakt. En er meer bekendheid ontstaat met de ontwikkelingen waar Den Helder voor staat. We kunnen onze regierol verder versterken door partijen samen te brengen en meer aandacht te geven aan bijzondere ambities die externe partijen niet zelf oppakken. De regie hebben is belangrijker dan het zelf te doen. Financieel rendement en risicobeheersing komen onder druk De ontwikkeling op de huidige markt en de toegenomen verkoopsnelheid biedt kansen voor de gemeente Den Helder. Nieuwe gebieden kunnen hierdoor beter ontwikkeld worden omdat er meer vraag is. Woningbouwprojecten die de gemeente al in ontwikkeling heeft kunnen we sneller bouwen. Dit biedt mogelijkheden om opgebouwde verliesvoorzieningen te verlagen. We zien ook belangstelling vanuit de energiemarkt voor de ontwikkeling van zonneparken om duurzame energie op te wekken. Enkele gronden waarvan de verwachting is dat deze pas op langere termijn tot ontwikkeling kunnen worden gebracht, worden of zijn hier reeds mee ingevuld. De risico’s van ontwikkelingen worden groter door de toenemende complexiteit en de vele investeringen die gedaan moeten worden. Door een toenemende vraag naar woningen lopen levertijden op onderdelen en bouwstoffen op en personeel is moeilijk te vinden.

Door oplopende bouwkosten kunnen grondprijzen onder druk komen te staan. Dit leidt mogelijkerwijs tot tekorten op projecten. Gezocht wordt naar alternatieve financieringsconstructies en samenwerkingsvormen om deze projecten te kunnen financieren. Den Helder moet een balans vinden tussen winst- en verliesgevende ontwikkelingen. Met alleen subsidies kunnen we onze ambities niet bereiken. Daarnaast hebben aanpassingen van de Rijksoverheid in natuurwetgeving (op het gebied van stikstofbeleid) en bodemkwaliteit (op het gebied van PFAS) grote invloed op de mogelijkheden en wijze om projecten tot ontwikkeling te brengen. Dit vergt meer onderzoek en kan leiden tot andere methodes van uitvoering. De coronacrisis lijkt tot nu toe geen vat te hebben op de woningmarkt, mede door de steunmaatregelen. Onzekerheden rondom het economisch herstel kunnen zorgen voor minder vertrouwen in de woningmarkt.

98

Programmarekening 2020 - gemeente Den Helder

Afhankelijk van de doelen die de gemeente nastreeft, heeft de gemeente een actieve dan wel een meer faciliterende rol. De mogelijkheden om te sturen en de mate van sturing die van belang is, zijn bepalend voor de rol die de gemeente speelt. Ook of de gemeente al een grondpositie of vastgoedpositie heeft. Deze rol wordt mede bepaald door het risicoprofiel en geldelijk en maatschappelijk voordeel dat is te behalen. Macro-economische invloeden Het afgelopen decennium is duidelijk geworden dat de wisselingen in de markt vragen om meer flexibel overheidsoptreden. De huidige druk op de markt kan een tijdelijke ontwikkeling zijn. Het blijft daardoor wel belangrijk om vinger aan de pols te houden en de ontwikkelingen van de marktsituatie actief te blijven volgen. Nu is het zaak te profiteren van de gunstige markt door als gemeente initiatief te nemen en ontwikkelingen voor te bereiden, marktpartijen te faciliteren en uit te nodigen tot het nemen van marktinitiatief. Grondbeleid kan worden ingezet om duurzame gebiedsvernieuwing te stimuleren. Door de wet VET en de energietransitie is de vraag naar duurzame bouw in een stroomversnelling geraakt. Om afspraken die gemaakt zijn over duurzaamheid te realiseren, heeft de gemeente zowel in een faciliterende rol als in een actieve rol sturingsmogelijkheden.

Er kan verschil zitten tussen enerzijds het gewenste financieel resultaat en anderzijds de gewenste duurzame invulling. Duurzaamheid en de ontwikkelingen op de energiemarkt zullen echter steeds meer als ‘normaal’ worden beschouwd en door de markt worden gevraagd. Hierdoor neemt de financiële haalbaarheid van projecten toe. Wijze van grondbeleid Het grond- en vastgoedbeleid is een belangrijk instrument voor een gemeente. De gemeente kan met haar beleid veel invloed uitoefenen op haar eigen ontwikkelingen en die van andere partijen, waaronder ontwikkelaars, corporaties en ondernemers. De afgelopen jaren lag de nadruk in het vastgoedbeleid op afstoten en beheren van het gemeentelijk vastgoed. We geven nu meer invulling aan de strategische rol die we als vastgoedeigenaar hebben. De vastgoedportefeuille wordt doorgelicht en het beleid richt zich op de te maken strategische keuzes. Wat hoort in de gemeentelijke portefeuille thuis, wat gaan we verkopen en wat is het beleid ten aanzien van aankoop (strategisch) vastgoed? In 2019 is vernieuwd grondbeleid door de gemeenteraad vastgesteld waarbij een actieve houding in het positioneren en objectief uitdragen van Den Helder wordt aangenomen om de komende jaren verder te kunnen bouwen. Het grond- en vastgoedbeleid staat in dienst staan van de ambities van de stad.

Het is dus geen doel op zichzelf maar een middel om de visie op de stad te realiseren. Deze visie hebben wij vastgelegd in diverse beleidskaders en in de programmabegroting. Hierin staat genoemd wat we willen bereiken, oftewel: wat zijn de ambities. De vaststelling van deze ambities in ruimtelijke plannen maakt nog niet dat de plannen daadwerkelijk overeenkomstig de door de gemeente gestelde wensen en eisen worden gerealiseerd. De wijze waarop de gemeente invloed uitoefent op de realisatie van ruimtelijke plannen is de essentie van gemeentelijke grondbeleid. De situatie is bepalend voor de gemeentelijke rol in een gebiedsontwikkeling, ook wel situationeel grondbeleid genoemd. De keuze voor actief of faciliterend grondbeleid, of een combinatie hiervan, is met name afhankelijk van de geformuleerde doelstellingen en de rol die marktpartijen daarin kunnen spelen. Eigen grondbezit c.q. actief grondbeleid draagt altijd bij aan de realisatie van de doelen en is in sommige gevallen noodzakelijk om de doelen te bereiken. Maar betekent veelal dat de gemeente (financieel) risicodragend opereert. Doordat niet alle ruimtelijke doelen via faciliterend grondbeleid zijn te realiseren is actieve ontwikkeling, ondanks de kosten en/of risico’s, soms nodig. Om de huidige ambities die de gemeente heeft waar te maken speelt de gemeente een actieve rol in ontwikkelingen.

Uitgangspunt is dat toekomstige ontwikkelingen per saldo een waardevolle en duurzame toevoeging moeten zijn voor de omgeving (mens en natuur) en zo min mogelijk negatieve effecten hebben op de omgeving. Met de nieuwe Omgevingswet in aantocht wordt een grondontwikkeling (voortaan) gezien als onderdeel van een gebiedsvisie. Dit betekent dat het integraal resultaat uitgangspunt vormt bij een gebiedsontwikkeling. Het gaat daarbij om zowel het financieel resultaat als het maatschappelijk resultaat. Verschillende ontwikkelingen of wensen in een gebied kunnen we met elkaar in verbinding brengen, ook buiten de plangrenzen van het feitelijke ontwikkelingsgebied. Daarbij kijken we of er kostendragers in een gebied aanwezig zijn die er toe kunnen leiden dat we gewenste maatschappelijke en/of ruimtelijke ontwikkelingen in samenhang kunnen realiseren.

Programmarekening 2020 - gemeente Den Helder

99

Gronden in ontwikkeling genomen Onderstaand geven we een analyse van het geprognotiseerde planresultaat van de per 1 januari 2021 in exploitatie genomen gronden. Het betreft het project Willem Alexanderhof en Vinkenterrein. In de tabel geven we voor de locatie weer wat het verwachte planresultaat is. Complex Boekwaarde complex 31-12 (negatieve bedragen betekenen voordelig) Willem-Alexanderhof Grondexploitatie 20.940.000 Voorziening 10.350.000 Totaal 10.590.000

Resultaat (Eindwaarde) incl. voorzieningen 0

Vinkenterrein

Grondexploitatie 81.857 Voorziening 120.000 Totaal -38.143

0

Uit bovenstaand overzicht blijkt dat de gronden die we in exploitatie hebben genomen op eindwaarde een neutraal resultaat hebben. Dit resultaat is inclusief de getroffen voorzieningen van € 10.470.000 (voorziening is bepaald op eindwaarde). Analyse Onderstaand geven we een analyse van het planresultaat van de gronden die we in exploitatie genomen hebben per 1 januari 2021. De grondexploitaties van plangebieden rekenen we door met parameters voor rente, kostenstijging en opbrengstenstijging om het resultaat van kosten en opbrengsten op einddatum te kunnen berekenen.Vervolgens maken we het resultaat contant (NCW) naar een gewenste peildatum (meestal het begin van het lopend jaar) en bepalen de eventuele verliesvoorziening op eindwaarde. We hebben de volgende parameters gehanteerd: • Willem-Alexander Hof: rente 3,0%, kostenstijging 2,0% en de opbrengstenstijging varieert van 0%, 0,5% en 1,5%. • Vinkenterrein: rente 3,0%, kostenstijging 2,0%, opbrengstenstijging 2,0% We hebben de grondexploitaties op netto contante waarde gebracht met een disconteringsvoet van 2% conform de regelgeving BBV (Besluit Begroting en Verantwoording). De richtlijnen voor de BBV zijn een belangrijk instrument om de eenduidige uitvoering en toepassing van het BBV te bevorderen.

Voor de grondexploitaties zijn de volgende richtlijnen, waarvan verwacht wordt dat deze opgevolgd worden, het belangrijkst: • Om de risico’s die samenhangen met zeer lang lopende projecten te beperken mag de looptijd van een grondexploitatiecomplex maximaal 10 jaar bedragen. • De toegestane toe te rekenen rente aan bouwgrond in exploitatie moet worden gebaseerd op de daadwerkelijke te betalen rente over het vreemd vermogen. • De disconteringsvoet die moet worden gehanteerd in de berekening van de contante waarde voor het treffen van een verliesvoorziening voor negatieve grondexploitaties wordt voor alle gemeenten gelijk gesteld. Willem-Alexander Hof Het financiële resultaat van de huidige grondexploitatie is neutraal. Het verlies is met een voorziening van € 10.350.000 afgedekt. De grondexploitatie gaat uit van de ontwikkeling van het totale plangebied gelegen binnen de Zuiderhaaks. De grond van fase 5 buiten de Zuiderhaaks staat onder de materiële activa. Voor de jaarrekening is de grondexploitatie geactualiseerd. Dit heeft geresulteerd in een gedeeltelijke vrijval van de verliesvoorziening met € 141.774. Naarmate het plan verder wordt uitgewerkt komen kosten en opbrengsten meer gedetailleerd in beeld. In de uitvoeringsbudgetten zijn kosten voor grondwerk, bouw- en woonrijp maken door de verdere uitwerking van het plan geoptimaliseerd.

Daar tegenover staan vervroegde plankosten die toegeschreven kunnen worden aan de versnelling van het plan en de producten die daarvoor gemaakt moeten worden. In 2020 zijn de opbrengsten die zijn ontvangen door gronduitgifte hoger geweest dan de uitvoeringskosten. Dit heeft ervoor gezorgd dat de boekwaarde lager is geworden. Dit samen met een snellere gronduitgifte zorgt voor lagere rentekosten en een beter resultaat. De ontwikkeling van Willem Alexanderhof verloopt momenteel zeer voorspoedig. De eerste en tweede fase zijn bijna afgerond waarbij de fasen ook hun definitieve inrichting hebben gekregen. Van de derde fase ten zuiden van de Prins Clauslaan (de huidige ontsluitingsweg van het gebied) die in 2019 in verkoop is gegaan, zijn van de ca. 88 woningen nagenoeg alle woningen verkocht. Deze worden momenteel gebouwd en opgeleverd. Om een continue bouwstroom te houden is de volgende fase uitgewerkt en in verkoop gebracht. Nagenoeg alle woningen zijn verkocht of onder optie. Meer dan de helft van het totale bouwprogramma van ca. 600 woningen is in Willem Alexanderhof nu in ontwikkeling of reeds gebouwd.

100

Programmarekening 2020 - gemeente Den Helder