51015922 Beleidslijn supermarkten Den Helder_definitief091123.pdf

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

Aandeel supermarkten (m² wvo) buiten de reguliere structuur (%) Figuur 11 Aandeel Centrumbranches in reguliere winkelgebieden afgezet tegen het aandeel supermarkten buiten de reguliere structuur, per gemeente (landelijk) Bron: Locatus, Oktober 2023; Bewerking: Sweco

Dat er een negatief verband bestaat tussen het aandeel supermarkten buiten de structuur en het aanbod Centrumbranches in de reguliere winkelgebieden is logisch. Immers, consumenten kunnen iedere euro maar één keer uitgeven. Doen zij dat in een winkel/supermarkt die buiten de reguliere structuur is gevestigd, dan komt die euro niet terecht bij een winkel/supermarkt in een winkelgebied dat deel uitmaakt van de fijnmazige en bewust beleidsmatig opgezette reguliere detailhandelsstructuur. In de kleinere centra bestaat het winkelaanbod voornamelijk uit winkels uit de dagelijkse sector. Eerder liet Figuur 10 het belang voor vestiging nabij supermarkten al zien voor deze sector. Dit blijkt ook uit Figuur 12, de dagelijkse sector in reguliere winkelgebieden is gevoelig voor de aanwezigheid van supermarkten buiten de structuur.

6

Het bedrijfsmatig te koop aanbieden van goederen waarvan redelijkerwijs mag worden aangenomen, dat deze gezien de aard en omvang niet passen in een winkelcentrum of woongebied. Hieronder vallen in ieder geval auto’s, boten , grove bouwmaterialen en grootschalige woninginrichtingszaken. Bestemmingsplan Westoever 2011

Sweco | Business unit Stedelijke Planning Rapport Beleidslijn supermarkten Den Helder Projectnummer 5101922 9 november 2023

24/32

Aandeel Dagelijks aanbod (m² wvo) in reguliere winkelgebieden (%)

100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

Aandeel supermarkten (m² wvo) buiten de reguliere structuur (%) Figuur 12 Aandeel dagelijkse sector in reguliere winkelgebieden, afgezet tegen het aandeel supermarkten buiten de reguliere structuur per gemeente (landelijk) Bron: Locatus oktober 2023; Bewerking Sweco

Verband leegstand in reguliere detailhandelsstructuur en supermarkten buiten de structuur Naarmate het aandeel supermarkten buiten de reguliere detailhandelsstructuur hoger is, ligt ook de leegstand in de reguliere winkelgebieden gemiddeld op een hoger niveau. Wel loopt dit slechts gradueel op (Figuur 13).

Winkelleegstand (m² wvo) in reguliere winkelgebieden (%)

50% 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

Aandeel supermarkten (m² wvo) buiten de reguliere structuur (%) Figuur 13 Winkelleegstand in de reguliere winkelgebieden, afgezet tegen het aandeel supermarkten buiten de reguliere structuur, per gemeente (landelijk) Bron: Locatus oktober 2023; Bewerking Sweco

Wanneer een vergelijking wordt gemaakt met het aandeel supermarkten dat gevestigd is in de reguliere winkelgebieden (Figuur 14) wordt duidelijk dat hoe groter het aandeel supermarkten in deze gebieden is, hoe kleiner de winkelleegstand in deze winkelgebieden is.

Sweco | Business unit Stedelijke Planning Rapport Beleidslijn supermarkten Den Helder Projectnummer 5101922 9 november 2023

25/32

Winkelleegstand (m² wvo) in reguliere winkelgebieden (%)

45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

Aandeel supermarkten (m² wvo) in reguliere winkelgebieden (%) Figuur 14 Winkelleegstand in de reguliere winkelgebieden, afgezet tegen het aandeel supermarkten in de reguliere winkelgebieden, per gemeente (landelijk) Bron: Locatus oktober 2023; Bewerking Sweco

Effect van overaanbod Het toenemende overaanbod van supermarktmeters in Den Helder verhoogt de kans op leegstand in reguliere winkelgebieden. Uit de distributieve berekening (zie paragraaf 2.4 en bijlage 2) blijkt dat er momenteel sprake is van een overaanbod aan supermarktmeters en dat dit in de toekomst verder toe zal nemen. Hierdoor is het risico op een negatief vicieuze cirkel groot. De analyse hierboven laat zien dat er een positieve correlatie is tussen een hoge leegstand in het centrumgebied en het aandeel supermarkten dat buiten de reguliere structuur gevestigd is. Vervolgens zullen reguliere winkelgebieden minder aantrekkelijk worden wanneer de leegstandscijfers verder toenemen en vergroot dit de kans dat supermarkten zich buiten de structuur wensen te vestigen. Een toename van de leegstand gaat dan ten koste van een vitale supermarktstructuur, detailhandelsstructuur én leefklimaat.

Conclusie: maatregel is geschikt Afschaffing van de paraplubestemming supermarkten leidt aantoonbaar tot de vestiging van supermarkten buiten de structuur. De zorgvuldig opgebouwde fijnmazige winkelstructuur komt onder druk te staan. Naarmate er relatief meer supermarkten en reguliere detailhandel buiten de reguliere detailhandelsstructuur is gevestigd leidt dit tot een hogere (winkel)leegstand in winkelgebieden binnen de reguliere structuur. Het belangrijkste doel van de paraplubestemming “het behouden en creëren van een vitale detailhandelsstructuur” kan niet gewaarborgd worden wanneer supermarkten zich buiten de reguliere winkelstructuur kunnen vestigen.

3.5

Evenredigheid: is maatregel minst beperkend?

In het vorige paragraaf is op basis van controleerbaar onderzoek aangetoond dat de maatregel – paraplubestemmingsplan supermarkten – in deze specifieke situatie (Den Helder) geschikt is om het beoogde doel (behoud en creëren van vitale centra, tegen gaan van perifere vestiging van detailhandel) te bereiken. In deze paragraaf onderzoeken we in hoeverre de bestemmingsregel de minst beperkende maatregel is om de gewenste doelen te bereiken. Dit doen we aan de hand van een beschrijving van welke andere maatregelen de gemeente Den Helder of andere stakeholders hebben getroffen om deze doelen te bereiken.

Sweco | Business unit Stedelijke Planning Rapport Beleidslijn supermarkten Den Helder Projectnummer 5101922 9 november 2023

26/32

Aanwijzen van detailhandelsstructuur De gemeente Den Helder heeft in zijn beleid 7 duidelijke gebieden aangewezen die functioneren als reguliere winkelgebieden. Het doel van deze reguliere winkelgebieden is het clusteren van detailhandel, horeca en diensten in deze gebieden. Welke functies op welke locaties gewenst zijn is afhankelijk van het type regulier winkelgebied en is vastgelegd in de detailhandelsvisie van de gemeente Den Helder. Met het aanwijzen van specifieke winkelgebieden binnen de gemeente tracht de gemeente Den Helder de structuur die hiervoor al zichtbaar was te versterken. Daarnaast is er sinds aanwijzen van de structuur actief geïnvesteerd in de uitstraling van de reguliere winkelgebieden.

Afwijzen en toewijzen van verzoeken tot vestiging overeenkomend met detailhandelsstructuur De gemeente Den Helder heeft de afgelopen jaren verschillende verzoeken van supermarktorganisaties gehad tot vestiging buiten de bestaande en gewenste detailhandelsstructuur. Hieronder een overzicht van de aanvragen van de afgelopen jaren: • •

Aanvraag vestiging van een Lidl aan de Burgemeester Ritmeesterweg (2021/2022), aanvraag is door de gemeente afgewezen. De uitspraak heeft in beroep ook stand gehouden. Aanvraag vestiging van een Aldi op het Ravelijncenter (2020); aanvraag is afgewezen door de gemeente. In een rechtszaak is de gemeente in gelijk gesteld.

Naast aanvragen voor vestiging van supermarkten buiten de structuur zijn er ook aanvragen geweest voor uitbreiding en/of vestiging van supermarkten binnen de bestaande structuur. Deze verzoeken zijn door de gemeente toegewezen: • •

Aanvraag tot uitbreiding van Lidl in Julianadorp (2019/2020); aanvraag is toegewezen, de Lidl is verplaatst binnen het centrumgebied waarbij uitbreiding van het bestaande metrage is toegestaan en de supermarktbestemming op de oude bestemming aan het Loopuytpark is wegbestemd. Aanvraag tot uitbreiding van Lidl in de Duinpassage (2022); aanvraag is toegewezen. Lidl heeft binnen het winkelcentrum uitgebreid door andere panden bij de winkel te betrekken. Het winkelcentrum heeft een brede detailhandelsbestemming waardoor dit bestemmingsplantechnisch mogelijk was.

Conclusie: minst beperkende maatregel De gemeente Den Helder hanteert een aantal verschillende maatregelen om de vestigingsmogelijkheden voor supermarkten binnen de bestaande reguliere detailhandelsstructuur te versterken. Zo is bijvoorbeeld een winkelstructuur aangewezen en is geïnvesteerd in zowel de uitstraling van de Duinpassage als in het centrum van Den Helder. Daarnaast zijn initiatieven die de aangeduide structuur zouden ondermijnen afgewezen en initiatieven die de structuur versterken mogelijk gemaakt. De gemeente Den Helder hanteert daarmee een coherent en systematisch beleid. Het loslaten van het paraplubestemmingsplan supermarkten zal desondanks leiden tot het vestigen van supermarkten buiten de bestaande structuur, en hiermee de bestaande structuur aantasten. Door betere bereikbaarheid en lagere huren op locaties buiten de reguliere detailhandelsstructuur zullen supermarkten op zoek gaan naar locaties hierbuiten. Concrete voorbeelden tonen aan dat dit niet alleen mogelijk is maar deze ontwikkeling ook daadwerkelijk optreedt. Sterker nog, in de laatste 3 jaar zijn er meerdere verzoeken gekomen van supermarkten die zich buiten de reguliere structuur van Den Helder wensten te vestigen.

Vestiging van reguliere detailhandel en supermarkten buiten de reguliere detailhandelsstructuur vergroot de leegstand in deze clusters en tast daarmee op een negatieve manier de centrumgebieden aan. Ook is er minder sprake van combinatiebezoek met andere winkeliers. Dit alles terwijl de gemeente te maken krijgt met een afname in draagvlak en daarmee de behoefte voor detailhandel. Kortom, de bestemmingsregeling kan niet worden gemist om de nagestreefde doelen te bereiken. Het ondersteunende beleid zoals dat nu is vastgesteld zal niet voorkomen dat supermarkten zich buiten de bestaande structuur zullen vestigen. Als resultaat zal de bestaande (reguliere) detailhandelsstructuur onder

7

Vastgelegd in de detailhandelsvisie van de Kop van Noord-Holland

Sweco | Business unit Stedelijke Planning Rapport Beleidslijn supermarkten Den Helder Projectnummer 5101922 9 november 2023

27/32

druk komen te staan. Voordelen van concentratie verdwijnen waardoor de kans op leegstand toeneemt. De planregel beschermt effectief de leefbaarheid en vitaliteit van de reguliere detailhandelsstructuur van de gemeente Den Helder.

Sweco | Business unit Stedelijke Planning Rapport Beleidslijn supermarkten Den Helder Projectnummer 5101922 9 november 2023

28/32

C. Bijlagen

Sweco | Business unit Stedelijke Planning Rapport Beleidslijn supermarkten Den Helder Projectnummer 5101922 9 november 2023

29/32

Bijlage 1: Overzicht beleidsstukken Onderstaande (beleids)stukken zijn in ‘Retailbeleid gemeente Den Helder stand van Zaken en actualiteit’ geanalyseerd en samengevat. In paragraaf 2.3 zijn hieruit de belangrijkste regels met betrekking tot de supermarktstructuur in Den Helder opgenomen. In het overzicht hieronder wordt duidelijk uit welke stukken destijds zijn geanalyseerd. De schuingedrukte stukken betreffen geen stukken van of met medewerking van de overheid. 1. Kadernota detailhandel, 17 september 2007 2. Evaluatie kadernota 2007, 17 oktober 2011 3. Regionale retailvisie Kop van Noord-Holland, december 2017 4. Paraplubestemmingsplan supermarkten, 21 november 2022 5. Jutten in Den Helder, gezamenlijk actieplan Helderse winkelgebieden 2017/2018 6. Memo ondernemersbijeenkomst voor nieuw detailhandelsbeleid, 9 augustus 7. Aldi is anders, 9 januari 2020 8. Onderbouwing Aldi Den Helder, 30 juni 2020 9. Beleidsregels detailhandel, memo raadscommissie, 18 mei 2020 10. Verweerschrift Weststraat BV, 17 augustus 2020 11. Tussenrapportage Vastgoedmanagers Den Helder, november 2020 12. Uitspraak beroep Weststraat, 23 november 2020 13. Monitor detailhandel Noord-Holland 2020-2021 14. Presentatie Kopgroep Schootenplaza, 2 februari 2021 15. Gespreksnotitie lokale retailvisie, 18 februari 2021 16. Presentatie Kopgroep Binnenstad, 23 februari 2021 17.

Presentatie Kopgroep Marsdiepstraat, maart 2021 18. Evaluatie manager Winkelleegstand Den Helder, april 2021 19. Voorstel weekmarkten College van Burgemeester en Wethouders, 20 april 2020 20. Bestemmingsplan Stadshart centrum, 2010 Naast de bovengenoemde beleidsstukken die geanalyseerd zijn voor het ‘Retailbeleid gemeente Den Helder stand van Zaken en actualiteit’ is ook gekeken naar de volgende beleidsstukken. 21. Omgevingsvisie NH2050, 19 november 2018 22. Omgevingsverordening NH2020, 10 juli 2023 23. Detailhandelsbeleid Noord-Holland 2015-2020, 26 mei 2016

Sweco | Business unit Stedelijke Planning Rapport Beleidslijn supermarkten Den Helder Projectnummer 5101922 9 november 2023

30/32

Bijlage 2: Distributieve analyse Bij de distributieve berekeningen voor de supermarktsector zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd: • •

•

•

•

Draagvlak. Voor het draagvlak is uitgegaan van een inwoneraantal van 56.539 in de huidige situatie (CBS Statline). Op basis van de bevolkingsprognose van Primos (2023) zal het inwonertal in de gemeente Den Helder zakken naar 55.630 inwoners in 2030 en 53.300 inwoners in 2040. Bestedingen per hoofd. Jaarlijks geldt een bestedingscijfer van € 2.183 per persoon in fysieke supermarkten (exclusief BTW). Deze cijfers zijn gebaseerd op de meest recente gegevens over bestedingen van INretail & Panteia (Omzetkengetallen, 2022). Het gemiddelde inkomen per persoon in de gemeente Den Helder ligt 9,2% onder het landelijk gemiddelde, waardoor het feitelijke bestedingsbedrag aan supermarkten van inwoners van Den Helder ook lager ligt. De bestedingen zijn hiervoor gecorrigeerd (met een prijselasticiteit van 0,4 voor de dagelijkse sector). De bestedingen worden constant verondersteld richting de toekomst. Koopkrachtbinding. De koopkrachtbinding betreft de mate waarin inwoners van Den Helder voor dagelijkse aankopen georiënteerd zijn op winkels in de eigen gemeente. Op basis van de koopstromen (KSO 2021) ligt de koopkrachtbinding op 94%. Wanneer dit bijgesteld wordt naar de online afvloeiing van 2%, komt de fysieke koopkrachtbinding uit op 96%. We veronderstellen dat de koopkrachtbinding naar de toekomst toe gelijk blijft. Koopkrachttoevloeiing.

De toevloeiing bedraagt het deel van de winkelomzet van dagelijkse winkels in de gemeente Den Helder dat afkomstig is van inwoners buiten de gemeente. Op basis van het KSO 2021 ligt de koopkrachttoevloeiing op 6%. We veronderstellen dat de koopkrachttoevloeiing naar de toekomst toe gelijk blijft. Gevestigd aanbod. Het huidige aanbod supermarktmeters in de gemeente Den Helder betreft 19.408 m² wvo. We gaan er vanuit dat het aanbod naar de toekomst toe gelijk zal blijven.

Parameter

Huidige situatie (2023)

2030

2040

Inwoners

56.539

55.630

53.300

Bestedingen per hoofd in €

€ 2.183

€ 2.183

€ 2.183

Bestedingspotentieel in € mln.

€ 123

€ 121

€ 116

Bestedingspotentieel in € mln. inclusief inkomenscorrectie

€ 119

€ 117

€ 112

Koopkrachtbinding

96%

96%

96%

Gebonden bestedingen in € mln.

€ 114

€ 112

€ 107

Koopkrachttoevloeiing

6%

6%

6%

Omzet door toevloeiing in € mln.

€7

€7

€7

Totale bestedingen in € mln.

€ 121

€ 119

€ 114

Gemiddelde vloerproductiviteit in € per m² wvo

€ 8.589

€ 8.589

€ 8.589

Gerealiseerde vloerproductiviteit/functioneren

€ 6.250

€ 6.150

€ 5.892

Haalbaar aanbod in m² wvo

14.124

13.897

13.315

Supermarktaanbod in m² wvo huidige situatie

19.408

19.408

19.408

Uitbreidingsruimte in m² wvo

-5.284

-5.511

-6.093

Tabel 2 Distributieve berekening Gemeente Den Helder Bron: Sweco

Sweco | Business unit Stedelijke Planning Rapport Beleidslijn supermarkten Den Helder Projectnummer 5101922 9 november 2023

31/32

Bijlage 3: Begrippenlijst Bruto vloeroppervlakte (bvo) Dit betreft de vloeroppervlakte van de ruimte, dan wel van meerdere ruimten van een vastgoedobject gemeten (volgens NEN 2580) op vloerniveau langs de buitenomtrek van de (buitenste) opgaande scheidingsconstructie, die de desbetreffende ruimte(n) omhullen. Distributieplanologisch onderzoek (DPO) Manier om de (extra) vraag naar detailhandel of winkelgebieden te becijferen. In het DPO wordt een vergelijking van de (ontwikkeling van de) vraag (inwoners in het verzorgingsgebied) met het bestaand aanbod gemaakt. Koopkrachtbinding Mate waarin inwoners van een bepaald gebied hun bestedingen verrichten bij winkels die in het gebied gevestigd zijn. Leegstand Een unit/verkooppunt/pand met een commerciële bestemming, zonder dat daar een functie is gevestigd. Een leegstaand pand kan in het verleden een winkel zijn geweest, maar ook een andere functie hebben gehad (zoals bijvoorbeeld een ambacht, horeca of dienstverlening). Ook bij eventuele invulling van het pand kunnen naast een winkel ook andere functies gevestigd worden. PDV cluster PDV cluster, een concentratie van perifere detailhandelsvestigingen van drie of meer verkooppunten in de branchegroep In/Om Huis met een ondergrens van 1.000 m² bvo per vestiging (samen minimaal 3.000 m² bvo) met een (boven)lokaal bereik (in beginsel minimaal 50.000 inwoners binnen 5 tot 10 kilometer).

Supermarkt Zie paragraaf 1.1 voor de definitie die we in dit document hanteren en welk onderscheid er gemaakt kan worden. Verspreide bewinkeling Alle verkooppunten die niet tot een winkelconcentratie (volgens de indeling van Locatus) behoren. Hiertoe behoren solitaire verkooppunten en de concentraties van 4 verkooppunten of minder, of van 2 winkels inclusief een supermarkt. Binnen Verspreide bewinkeling is er een driedeling naar verkooppunten, namelijk 1) Binnen de bebouwde kom, 2) Buiten de bebouwde kom, en 3) op bedrijventereinen. Vloerproductiviteit Gemiddelde omzet in gevestigde winkels per m² verkoopvloeroppervlak (wvo) Winkelvloeroppervlak (wvo) Het winkelvloeroppervlak betreft het winkeloppervlakte wat in gebruik is voor de directe verkoop van goederen. Het betreft het voor de klant toegankelijke verkoopruimte van de winkel, oftewel het totale bedrijfsvloeroppervlakte minus eventueel kantoor-, personeels- en magazijnruimte, toiletten, etc..

Sweco | Business unit Stedelijke Planning Rapport Beleidslijn supermarkten Den Helder Projectnummer 5101922 9 november 2023

32/32