23.077 Presentatie Effectenstudie Den Helder.pdf

Programmeren voor de Vitaliteit van Den Helder: Woningbehoefte, scenario’s, effecten Esther Geuting Oktober 2024

Even voorstellen • Stec Groep: advies, onderzoek en strategie over wonen, werken en winkelen • We helpen onze klanten keuzes te maken voor een bloeiende toekomst van steden en dorpen

• Oog voor zorgvuldig ruimtegebruik en de impact daarvan op leefomgeving, maatschappij en economie • Werkvelden: wonen (en zorg), bedrijventerreinen, retail, kantoren, grond en gebiedsontwikkeling

• Klanten: gemeenten, regio’s, provincies, ministeries, woningcorporaties, ontwikkelaars en beleggers • 40 medewerkers: geografen en planologen • Kantoor in Arnhem met werkgebied heel Nederland

Uw vraag: ‘hoe een gemiddelde gemeente te worden’ • Verantwoord stappen zetten richting een situatie van maximaal circa 30% - 30%- 40% (goedkoopmiddelduur -dure woningen.) • In lijn met Rijksprogramma’s en Wvrv, en het uitvoeringsprogramma Helders perspectief. • Verkenning en onderbouwde inschatting ombuiging • Wat de effecten daarvan zijn (effectenstudie) • Hoe dit te bereiken

Stappen

Bestaande voorraad

Startpunt: woningvoorraad:

Veel woningen zijn betaalbaar (en dat is uniek!)

In vergelijking tot de regio en Nederland meer lage inkomens en minder midden en hoge inkomens

Woningvoorraad fors meer betaalbaar Prijzen zijn lager, en in vergelijking tot inkomens is voorraad goedkoop

Wachttijd neemt ook in Den Helder toe

Demografie

Huishoudensontwikkeling nam toe

Aantal ouderen en éénpersoonshuishoudens neemt toe

Natuurlijke bevolkingsgroei neemt af, migratie neemt toe

Naar Den Helder verhuizen veel jongeren (binnenlands)!

Naar Den Helder verhuizen veel jongeren (buitenlands)!

Hoog aandeel interne verhuizingen

Inkomende verhuizers: hebben overwegend tweekoppig karakter

Op termijn stabilisatie/daling

Groei komt van migratie

Migratie plus inlopen tekort

Meer bouwen is opportuun

Verwachte huishoudensontwikkeling vormt de basis van de effectenstudie Scenario 1 – Migratiescenario

Scenario 2 – Ambitiescenario

•

De autonome ontwikkeling zit op -630 huishoudens t/m 2040.

•

De autonome ontwikkeling zit op -630 huishouden t/m 2040.

•

Volgens de huishoudensontwikkeling komen er in dit scenario +550 huishoudens bij.

•

Volgens de huishoudensontwikkeling komen er in dit scenario +1.100 huishoudens bij.

•

Het alternatieve scenario komt bovenop het nulscenario.

•

Het alternatieve scenario komt bovenop het nulscenario.

•

De totale opgave in de effectenstudie is dan 630 + 550 = 1.180 huishoudens erbij.

•

De totale opgave in de effectenstudie is dan 630 + 1.100 = 1.730 huishoudens erbij.

•

De potentiële woningen in dit scenario hebben een gemiddelde WOZ-waarde van € 400.000

•

De potentiële woningen in dit scenario hebben een gemiddelde WOZ-waarde van € 450.000

Effectenstudie Binnen een effectenstudie wordt het maatschappelijk rendement van een investering bepaald, vergelijkbaar met het financieel rendement van een investering, waarbij ook alle netto niet-financiële kosten en baten van een investering zijn meegenomen. De effectenstudie mondt uit in een overzicht van effecten die, voor zover mogelijk, in geld uitgedrukt worden. Dit resulteert in een ‘effecten-saldo’. In deze effectenstudie is alleen gebruikgemaakt van nominale bedragen/ berekeningen.

Pijlers, indicatoren, parameters

Ter illustratie Maatschappelijke parameters en indicatoren (nominaal, prijspeil 2024)

Vastgoed parameters en indicatoren (nominaal, prijspeil 2024)

Uitrukken brandweer

€ 678 per keer

Opbrengsten nieuwbouw

Grondwaarde * aantal huur of koopwoningen

Vermogensmisdrijven

€ 714,29 per misdrijf

Kosten sloop

€ 10.000 per woning (162 woningen, Stad binnen de Linie Oost en West)

Zorgbezoek

€ 194,91 per bezoek

Kosten aanpak verduurzaming

€ 8.264,46 per woning (248 woningen)

Behandelingen ziekenhuis

€ 7.796,47 per behandeling

OZB inkomsten

0,10% van de WOZ-waarde van woningen 0,45% van de WOZ-waarde van niet-woningen

Verblijf in ziekenhuis

€ 324,85 per dag

Waarde ontwikkeling koop

Koop daalt met de waardeontwikkelingsfactor * de krimp. In geval van groei hanteren we een gemiddelde stijging van 3% per jaar.

Kosten per budgetcoach

€ 5.760 per jaar

Waarde ontwikkeling huur

Huur daalt niet, stijgt alleen mee met de groei

3 scenario’s… • Nulscenario: autonome ontwikkeling zonder (aanvullende) beleidsmatige ingrepen. • Migratiescenario: toenemen van de migratiestromen, plus inlopen van het woningtekort. • Ambitiescenario: migratiescenario plus daar boven op het aantrekken van hogere inkomens naar Den Helder.

zoveel mogelijk naar gemiddelde gemeente..

Nulscenario

Nulscenario

Scenario 1: verbetering € 905 miljoen

Scenario 2: verbetering € 1.284 miljoen

Naar de uitvoering van een transitiescenario

Basis: al heel goed op weg… Den Helder • Nauwe samenwerking • Binnenstad verbetert • Corporatievoorraad aangepakt • Rotte kiezen aanpakken Regionaal: De Kop werkt! • Algeheel: beter resultaat dan verwacht bij start van programma • Effecten niet persé toe te schrijven aan programma

…en veel pakt u al op!

Advies 1: zet maximaal in op versterking van het wonen in het centrum en de aangrenzende wijken Dit geeft grootste impact op verbetering vestigingsklimaat en aantrekkelijkheid

Nu zijn buurten rondom centrum het meest kwetsbaar Risico op ‘donutcity’-Garreau

Advies 2: werk met nieuwbouw die echt anders is • • • •

Transformatie Experimenteer ruimte Ieder project echt raak! Schrap wat niet past

Afwegingskader voor projecten: • Gericht op hogere inkomens van buiten regio • Multiplier effect • Past het bij beoogd imago? • Et cetera

Voorbeeld: Almere Duin

Advies 3: zet in op aanpak van de kwetsbare particuliere woningvoorraad Start aanvraag voor vierde tranche op! Gericht op kwetsbare particuliere voorraad Doel: leefbaarheid, veiligheid, diversiteit verbeteren.

Middel: aanpak fysieke opgaven

Advies 4: saldeer dure en goedkope woningen op stads- en regionaal niveau Momentum is optimaal: • Woondeal • Wet versterking regie volkshuisvesting

Advies 5: ondersteun uw beleid met passend instrumentarium gericht op een grotere spreiding van kwetsbare huishoudens Overweging: Wet bijzondere maatregelen grootstedelijke problematiek. Deze wet geeft een gemeente de mogelijkheid om woningen in kwetsbare wijken toe te wijzen aan relatief welvarende huishoudens.

Regionaal instrumentarium

Advies 6: kies voor een integrale benadering en draai aan de juiste knoppen • • • •

Wonen Werken en economische zaken Welzijn sport en cultuur Beheer en onderhoud

Advies 7: redeneer vanuit wat sterk is en etaleer dit… • Meer aandacht voor marketing, gericht op instromers van buiten Den Helder • Practice what you preach • Look&feel • Wie tref ik? Leefstijl, wat is het dna?

óók voor mensen van buiten Den Helder!

Contact opnemen? Esther Geuting 06-52567965 e.geuting@stec.nl Saïd Ibrahim 06-58985856 s.ibrahim@stec.nl www.stec.nl