2025 10 29 definitief Nota Grondbeleid 2025 Den Helder.pdf

Beleidslijn: Regels in omgevingsplan Per ontwikkellocatie stuurt de gemeente op de invulling van de locatie, waarbij gebruik wordt gemaakt van de mogelijkheden via besluiten tot wijziging van het omgevingsplan dan wel via vergunningen voor buitenplanse omgevingsplanactiviteiten (BOPA).

Metafoor Ruimtelijke Ontwikkeling B.V. in opdracht van gemeente Den Helder Pagina 21 van 41

Nota Grondbeleid 2025 – Gemeente Den Helder

5.3

Kostenverhaal en financiële bijdrage

Kostenverhaal (wettelijk verplicht) De gemeente maakt gebruik van de mogelijkheden als opgenomen in de zogenaamde kostenverhaalsregeling van afdeling 13.6 van de Omgevingswet. Deze regeling bepaalt dat bij de kostenverhaalplichtige activiteiten (genoemd artikel 8.13 van het Omgevingsbesluit) kostenverhaal verplicht is voor kosten die op de kostensoortenlijsten (artikel 8.15 Omgevingsbesluit) staan. Hierbij gaat het (onder andere) om ambtelijke kosten (plankosten en kosten van voorbereiding en begeleiding), kosten van infrastructuur voor het plan zelf (binnenplanse kosten) en plan-overstijgende kosten (de zogenaamde bovenwijkse voorzieningen). In een op te stellen Nota Kostenverhaal en Financiële bijdragen kan hieraan nadere duiding worden gegeven. Het reguliere kostenverhaal kan privaatrechtelijk worden geregeld door middel van een anterieure overeenkomst of publiekrechtelijk door middel van kostenverhaalsregels in het omgevingsplan of in de vergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit. Een dergelijke kostenverhaalsregel is verplicht als voor de ontwikkellocatie het kostenverhaal niet is verzekerd in een anterieure overeenkomst en/of via gemeentelijke gronduitgifte. Voor de (ambtelijke) kosten wordt als uitgangspunt de plankostenscan (met meest recente prijspeil) van het rijk gehanteerd.

Financiële bijdragen aan de ontwikkeling van gebieden (facultatief) Naast het verplichte kostenverhaal heeft ook de Omgevingswet categorieën van kosten in het leven geroepen die niet onder het verplichte kostenverhaal vallen, maar die de gemeente toch mag verhalen op initiatiefnemers van nieuwbouw ontwikkelingen. Dat kan in een anterieure overeenkomst; onder de Omgevingswet is nieuw dat er ook een afdwingbare variant in het leven is geroepen. Anders dan bij kostenverhaal, waarvoor een wettelijke plicht geldt, is het verhaal van financiële bijdragen een mogelijkheid, het is facultatief. Het gaat hierbij om andere type voorzieningen dan bij kostenverhaal, voorzieningen die niet op de kostensoortenlijst zijn genoemd. Voorbeelden van dergelijke voorzieningen zijn aanleg van natuurgebieden, recreatie(voorzieningen), waterberging et cetera. Om een bijdrage in die ontwikkeling te kunnen overeenkomen is het wettelijk vereist dat hiervoor een samenhang met betalende ontwikkellocaties in de omgevingsvisie of in een programma is benoemd. Ook moet blijken dat de toekomstige exploitaties van derden voldoende ‘opbrengstcapaciteit’ hebben om een dergelijke bijdrage te kunnen leveren.

Nota of Programma kostenverhaal en financiële bijdragen Het beleid ten aanzien van kostenverhaal en financiële bijdrage is dusdanig veelomvattend dat de gemeente hiervoor een afzonderlijke beleidsnota gaat hanteren. In die afzonderlijke beleidsnota zullen de beleidslijnen voor het kostenverhaal en financiële bijdragen worden geformuleerd met de uitwerking ervan in een Programma kostenverhaal en financiële bijdragen. Beleidslijn: Kostenverhaal & financiele bijdrage Het college is voornemens een nota Kostenverhaal & financiele bijdrage op te stellen en die voor besluitvorming aan de gemeenteraad aan te bieden.

Nadeelcompensatie Door omgevingsplanwijzigingen kunnen omwonenden nadeel ondervinden dat zich vertaalt in financiële schade. In sommige gevallen bestaat er dan recht op compensatie daarvan. De Omgevingswet regelt dit in het gedeelte over nadeelcompensatie. Dit is een aspect dat dient te worden meegewogen, met name bij herontwikkelings- en inbreidingsprojecten. De nadeelcompensatie kan op voorhand inzichtelijk (begroot) worden gemaakt door het opstellen van een nadeelcompensatie-risicoanalyse. In 2024 zijn de “Beleidsregels inzake overeenkomsten nadeelcompensatie omgevingsplanactiviteiten en omgevingsplanwijzigingen Den Helder 2024”vastgesteld.

Metafoor Ruimtelijke Ontwikkeling B.V. in opdracht van gemeente Den Helder Pagina 22 van 41

Nota Grondbeleid 2025 – Gemeente Den Helder

Beleidslijn: Nadeelcompensatie Schade van derden door een planologische wijziging door de gemeente worden contractueel verhaald op degene die om de wijziging verzocht.

Metafoor Ruimtelijke Ontwikkeling B.V. in opdracht van gemeente Den Helder Pagina 23 van 41

Nota Grondbeleid 2025 – Gemeente Den Helder

6

Beleidskeuze instrumenten bij Publieke Private Samenwerking (PPS)

6.1

Publieke Private Samenwerking (gezamenlijke grondexploitatie)

Naast de hoofdvormen actieve en faciliterende grondpolitiek zijn er verschillende tussenvormen mogelijk met diverse voor- en nadelen om tot een samenwerkingsconstructie te komen. Deze samenwerkingsvormen zijn sterk afhankelijk van de situatie in kwestie en neigen meer naar een actieve houding van de gemeente. De meest voorkomende samenwerkingsvormen zijn: • Bouwclaimmodel; • Joint Venture; • Concessiemodel. Bij elk van deze samenwerkingsvormen hoort een mate van gemeentelijke regie en risico’s. Gemeentelijke regie en risico's zijn hieronder weergegeven in de grijze balk. Hoe verder deze regie en risico's voor de gemeente afneemt, nemen die toe voor de marktpartij(en).

Hieronder worden deze modellen toegelicht: Ad 1. Bouwclaimmodel Het bouwclaimmodel kan toegepast worden als de gronden volledig of gedeeltelijk in handen zijn van meerdere private partijen (versnipperd eigendom). Bij een bouwclaim komen de gemeente en de private partijen overeen dat de gronden tegen een vooraf vastgestelde prijs (veelal de prijs voor ruwe bouwgrond) overgedragen worden aan de gemeente. In ruil hiervoor ontvangen de private partijen in kwestie het recht op de afname van bouwrijpe kavels (een claim op te bebouwen kavels). Doordat de gemeente bouw- en woonrijp maakt en deze uitgaven bekostigt met de opbrengsten uit de uit te geven gronden, ligt het financiële risico van de grondexploitatie in dit geval bij de gemeente. Bij deze samenwerkingsvorm voert de gemeente de grondexploitatie. Ad 2. Joint venture model Bij joint venture voeren de gemeente en een (of meerdere) private partner(s) een gezamenlijke grondexploitatie. In een overeenkomst wordt geregeld wie welke werkzaamheden voor zijn/haar rekening neemt en hoe kosten en risico’s worden verdeeld. Hiertoe wordt een aparte rechtspersoon opgericht: een grondexploitatiemaatschappij (GEM), vaak in de vorm van een CV/BV. De GEM draagt zorg voor het Metafoor Ruimtelijke Ontwikkeling B.V. in opdracht van gemeente Den Helder Pagina 24 van 41

Nota Grondbeleid 2025 – Gemeente Den Helder

ontwikkelen van de grond, het uitgeven van kavels en het aanleggen van de openbare ruimte. De zeggenschap binnen de GEM wordt doorgaans evenredig verdeeld tussen de betrokken publieke en private partijen. Ad 3. Concessiemodel Als het concessiemodel wordt toegepast, verkoopt de gemeente haar grondpositie in huidige staat (‘as is’) aan de ontwikkelende partij. Hierbij heeft de gemeente de mogelijkheid om in een privaatrechtelijke overeenkomst randvoorwaarden aan de ontwikkeling te stellen. Denk aan voorwaarden ten aanzien van het te realiseren woningbouwprogramma, de inrichting van de openbare ruimte of het moment van oplevering. De marktpartij wordt doorgaans middels een tender geselecteerd. De ontwikkelende partij ontwikkelt het woningbouwprogramma en draagt zorg voor de aanleg en overdracht van de openbare ruimte. De risico’s van de grondexploitatie en de woningbouwontwikkeling zijn in dit model voor rekening van de private partij. 6.2

Instrumenten bij Publiek Private Samenwerking

Omdat een PPS in feite een afgezwakte vorm is van actieve grondpolitiek kunnen de hiervoor omschreven instrumenten elk, afhankelijk van de wijze van samenwerking, worden ingezet. De voor- en nadelen van PPS staan hieronder toegelicht. Voordelen samenwerkingsvormen De risico’s van ontwikkelingen worden met partners gedeeld De gemeente is een van de grondeigenaren waardoor het meer sturing kan uitoefenen in vergelijking met facilitair grondbeleid De deelnemende partners kunnen gebruik maken van elkaars expertise

Nadelen samenwerkingsvormen Ook de financiële baten worden gedeeld met partners. Partners kunnen andere belangen hebben dan de gemeente. Doordat er samengewerkt wordt kan besluitvorming complex worden. Het maken van heldere afspraken (over o.a. besluitvorming) kan een tijdsintensief en kostbaar traject zijn.

Beleidslijn: Samenwerking De gemeente maakt een afweging van mate van regie en mate van risico's als factor bij een eventuele keuze voor een PPS-vorm.

Metafoor Ruimtelijke Ontwikkeling B.V. in opdracht van gemeente Den Helder Pagina 25 van 41

Nota Grondbeleid 2025 – Gemeente Den Helder

7

Financiële aspecten: beheersing & verantwoording

De gemeente neemt bij haar keuze voor situationeel grondbeleid in verschillende projecten verschillende rollen aan. Bij elke rol (actief of meer faciliterend) geldt een ander risicoprofiel en daarmee ook andere uitgangspunten voor de beheersing en verantwoording. Die komen in dit hoofdstuk aan de orde. 7.1

Waardering en verslaglegging

De regels omtrent waardering en verslaglegging voor zowel actief als faciliterend grondbeleid zijn vastgelegd in de notities van de commissie BBV. Onderstaand volgt een korte toelichting op de waarderings- en verslagleggingsregels voor: 1. Bouwgronden in exploitatie (BIE); 2. Strategisch verworven gronden voor toekomstige ontwikkelingen; 3. Faciliterend grondbeleid. Ad 1. Bouwgrond in exploitatie (BIE) Voor gebiedsontwikkelingen op gemeentelijke grond wordt door de gemeenteraad een grondexploitatie met een grondexploitatiebegroting vastgesteld. In de grondexploitatiebegroting worden de te verwachten kosten en opbrengsten gefaseerd in de tijd, waarbij eveneens de invloed van rente en inflatie wordt berekend. Als onderdeel van de vaststelling wordt door de gemeenteraad het mandaat afgegeven voor de uitvoering van de werkzaamheden die in de gehele looptijd van de grondexploitatie zijn begroot. Op basis van deze grondexploitatie vindt de bewaking en verantwoording van de financiën en fasering plaats. Herziening en verantwoording in P&C-cyclus In lijn met het Besluit begroting en verantwoording provincies en gemeenten (BBV) om jaarlijks een herziening van de grondexploitatiebegroting te laten plaatsvinden informeert het college de gemeenteraad via de P&Ccyclus over de stand van zaken van de grondexploitaties.

Indien sprake is van een majeure financiële aanpassing op een lopende grondexploitatie wordt de gemeenteraad hierover terstond geïnformeerd. Majeure inhoudelijke aanpassingen gaan te allen tijde ter beoordeling en besluitvorming naar de gemeenteraad. Beleidslijnen: Grondexploitaties Het vaststellen van grondexploitaties en de actualisaties ervan is een bevoegdheid van de Raad. Met het vaststellen ervan wordt het mandaat afgegeven voor de uitvoering van de werkzaamheden die in de grondexploitatie begroot zijn. Grondexploitaties voldoen aan de regels uit de meest actuele Notitie Grondbeleid van de commissie BBV. Op het gebied van tussentijdse winstnemingen wordt gehandeld conform de meest actuele notitie van de commissie BBV. Op grond daarvan wordt de POC-methodiek (Percentage of Completion) toegepast. Op grond van de POC-methode is de gemeente verplicht om gedurende de looptijd van een project winst te nemen naar rato van de voortgang van het project (realisatie opbrengsten en kosten). Indien sprake is van tussentijds te nemen winst, dan wordt dit via het jaarrekeningresultaat van de grondexploitaties toegevoegd aan de Algemene Reserve. Voor het grondbedrijf geldt een open circuit. Feitelijk betekent dit dat resultaten op grondexploitaties (winsten en verliezen) jaarlijks bij de jaarrekening automatisch worden verrekend met de Algemene Reserve.

De gemeente is voornemens om een reserve grondexploitaties en kostenverhaal in te stellen, zodat de middelen afzonderlijk inzichtelijk blijven. Beleidslijn: (Tussentijdse) winstneming Wij handelen op het gebied van tussentijds winstnemen bij grondexploitaties conform het BBV (POC-methode).

Metafoor Ruimtelijke Ontwikkeling B.V. in opdracht van gemeente Den Helder Pagina 26 van 41

Nota Grondbeleid 2025 – Gemeente Den Helder

Verliesvoorziening Voor grondexploitaties met een geraamd negatief saldo zijn gemeenten verplicht direct een voorziening te treffen ter hoogte van dit saldo. De hoogte van de voorziening wordt vastgesteld op basis van de contante waarde van de grondexploitatie. Deze verliesvoorziening wordt jaarlijks bij de actualisaties van de grondexploitaties herijkt ten behoeve van de jaarrekening. Verschillen ten opzichte van het voorgaande jaar (zowel plussen als minnen) worden via het jaarrekeningresultaat van de grondexploitaties verrekend met de Algemene Reserve. Beleidslijn: Verliesvoorziening Voor grondexploitaties met een negatief saldo wordt een voorziening getroffen ter hoogte van het contante waarde saldo van die grondexploitaties.

Tijdelijk voorbereidingskrediet Het voorbereiden van een grondexploitatie (BIE) vergt tijd en geld. Dit betekent dat er voorafgaand aan het startmoment van de BIE (voorbereidings-)kosten gemaakt worden, die nog niet op het onderhanden werk kunnen worden geactiveerd doordat de betreffende BIE nog niet operationeel is. Het beschikbaar stellen van een dergelijk tijdelijk voorbereidingskrediet is een bevoegdheid van de Raad. De kosten die ten laste van dit tijdelijk krediet komen kunnen geactiveerd worden binnen de voorwaarden uit het BBV. Mocht onverhoopt blijken dat de ontwikkeling niet door kan gaan, dan dienen de kosten te worden afgeboekt ten laste van het jaarresultaat van het jaar waarin bekend is dat de ontwikkeling niet doorgaat. In het geval dat wél een grondexploitatie wordt vastgesteld naar aanleiding van de voorbereidingskosten, kunnen deze kosten worden ingebracht in deze grondexploitatie. Alsdan kan het tijdelijk voorbereidingskrediet vrijvallen. De verantwoording over de tijdelijke voorbereidingskredieten vindt plaats door middel van de jaarrekening. Beleidslijn: Tijdelijk voorbereidingskrediet Tijdelijke voorbereidingskredieten worden, conform de voorwaarden uit de Notitie Grondbeleid in begroting en jaarstukken (BBV) geactiveerd. Een voorbereidingskrediet wordt aangevraagd bij en verleend door de Raad. De rentelasten komen ten laste van Algemene Reserve.

Metafoor Ruimtelijke Ontwikkeling B.V. in opdracht van gemeente Den Helder Pagina 27 van 41

Nota Grondbeleid 2025 – Gemeente Den Helder

Ad2. Strategisch verworven gronden voor toekomstige ontwikkelingen Het komt voor dat de gemeentegronden verwerft met het oog op toekomstige ontwikkelingen, maar nog geen grondexploitatie (BIE) laat vaststellen door de Raad. In dit geval landt de verworven grondpositie op de balans. Deze gronden worden op de balans gewaardeerd tegen de laagste waarde van: • De (historische) verkrijgingsprijs, inclusief bijkomende kosten, of; • De marktwaarde op basis van de geldende bestemming. Onder voorwaarden mag volgens het BBV voor zogenaamde “warme gronden” bij de waardering van de marktwaarde worden uitgegaan van de toekomstige in plaats van de geldende bestemming. Indien uit de (periodieke) taxatie ten behoeve van het bepalen van de marktwaarde blijkt dat er sprake is van duurzame waardevermindering, dient dit direct te leiden tot afwaardering. Beleidslijn: Strategische gronden Strategische gronden worden verantwoord onder de post Materiële Vaste Activa (MVA). Minimaal eens in de 2 jaar worden de strategische gronden getaxeerd. Ad 3. Faciliterend grondbeleid Indien anterieur (privaatrechtelijk) geen overeenstemming wordt bereikt met de betreffende private partij, dan kan de gemeente haar kosten (publiekrechtelijk) verhalen middels kostenverhaalsregels bij het Omgevingsplan, dan wel middels kostenverhaalsvoorschriften in de vergunning.

De gemeente schiet in deze gevallen vaak de kosten voor, die later in de vorm van een kostenverhaalsbijdrage worden terugbetaald. Er is dan sprake van een vordering op de private partij. De verschillende vorderingen worden verzameld en verantwoord volgens de BBV-voorschriften. Beleidslijn: Risicomanagement Jaarlijks bij de actualisatie van de grondexploitaties wordt een risicoanalyse uitgevoerd waarbij de risico’s en kansen worden geïdentificeerd en geanalyseerd, waarna beheersmaatregelen getroffen worden. 7.2

Risicomanagement en Algemene Reserve.

7.2.1

Risicomanagement grondexploitaties

Ruimtelijke projecten zijn altijd omgeven met de nodige risico’s, maar ook met kansen. Het optreden van deze risico’s dan wel kansen heeft invloed op de oorspronkelijk verwachte resultaten van projecten. Door jaarlijks, bij de herziening van de grondexploitaties, de risico’s en kansen binnen de grondexploitaties te identificeren en te analyseren worden de juiste beheersmaatregelen getroffen. Hierdoor wordt de kans op onverwachte, aanzienlijke financiële tegenvallers tot een minimum beperkt. Deze risicoanalyses zijn onderdeel van de jaarlijkse rapportage over de grondexploitaties in de paragraaf weerstandsvermogen in de jaarrekening en begroting en vormen één van de inputfactoren voor het bepalen van de noodzakelijke omvang van de Algemene Reserve.

Beleidslijn: Risicomanagement Jaarlijks bij de actualisatie van de grondexploitaties wordt een risicoanalyse uitgevoerd waarbij de risico’s en kansen worden geïdentificeerd en geanalyseerd, waarna beheersmaatregelen getroffen worden.

Metafoor Ruimtelijke Ontwikkeling B.V. in opdracht van gemeente Den Helder Pagina 28 van 41

Nota Grondbeleid 2025 – Gemeente Den Helder

7.2.2

Algemene Reserve

De Algemene Reserve fungeert in principe als open systeem, dat wil zeggen dat resultaten (plussen en minnen) op grondexploitaties worden verrekend met deze reserve. In de paragraaf weerstandsvermogen bij de jaarrekening en begroting wordt uitgewerkt hoe de risico’s van het grondbedrijf zich verhouden tot de beschikbare Algemene reserve en de toekomstige nog te nemen winsten op winstgevende grondexploitaties. Voor de risico’s van het grondbedrijf wordt geen apart vereist ratio weerstandsvermogen bepaald. De Algemene reserve en de risico’s van het grondbedrijf zijn een integraal onderdeel van het totale weerstandsvermogen van de gemeente. Beleidslijn: Algemene Reserve De Algemene Reserve fungeert als open circuit en dient om resultaten op grondexploitaties op te vangen. De Algemene Reserve vormt een integraal onderdeel van het weerstandsvermogen van de gemeente.

Metafoor Ruimtelijke Ontwikkeling B.V. in opdracht van gemeente Den Helder Pagina 29 van 41

Nota Grondbeleid 2025 – Gemeente Den Helder

8 Organisatie en samenwerking Dit hoofdstuk behandelt de organisatorische kant van het grondbeleid; de rollen, de verantwoordelijkheden en de onderlinge verhoudingen tussen de gemeenteraad en het college. 8.1

Rolverdeling gemeenteraad en college

Binnen de door de gemeenteraad vastgestelde kaders voor het grondbeleid geeft het college uitvoering aan de realisatie van de beleidsambities. Voor het functioneren van het grondbeleid is het college eindverantwoordelijk. De daadwerkelijke uitvoering van het grondbeleid vindt plaats door het ambtelijk apparaat. Gemeenteraad De Nota Grondbeleid is voor de gemeenteraad het toetsingskader voor de uitvoering van het gemeentelijk grondbeleid. De Raad heeft het budgetrecht, wat inhoudt dat de Raad bevoegd is budget beschikbaar te stellen. In het kader van het grondbeleid geschiedt dit bijvoorbeeld door het vaststellen van een tijdelijk voorbereidingskrediet of bij vaststelling van de grondexploitatie. College Het college is bevoegd bij de uitvoering van het gemeentelijk grondbeleid privaatrechtelijke overeenkomsten te sluiten en zal binnen het kader van de grondexploitatie dienen te handelen. Afwijkingen dienen te worden verantwoord aan de Raad. Dit geschiedt op vaste momenten in de P&C-cyclus (bij de begroting en bij de tussentijds rapportages Binnen deze financiële kaders is het college bevoegd om kosten te maken ten behoeve van de grondexploitatie en om overeenkomsten te sluiten. In onderstaand schema volgt op hoofdlijnen de rolverdeling tussen gemeenteraad en college ten aanzien van het grondbeleid.

Grondbeleid Grondexploitatie

Kostenverhaal

Verwerving

Bouw- en woonrijp maken Uitgifte en verkoop

Gemeenteraad • Vaststellen Nota Grondbeleid • Beschikbaar stellen budget • Vaststellen nieuwe grondexploitaties • Vaststellen geactualiseerde grondexploitaties bij majeure wijzigingen • Financieel afsluiten grondexploitaties • Vaststellen kostenverhaalsregels in omgevingsplan

College van B&W • Uitvoering geven aan grondbeleid • Aanvragen (voorbereidings-) budget • Vaststellen en rapporteren over de jaarlijkse actualisatie grondexploitaties • Rapporteren over zwaarwegende tussentijdse wijzigingen in grondexploitaties • Sluiten overeenkomsten

•

• • •

• •

Beschikbaar stellen budget voor (strategische) verwerving Vestigen voorkeursrecht Toepassen onteigening

•

Vaststellen aanbestedingsbeleid

•

Vaststellen van beleid voor uitgiftes en bepaling grondprijzen (middels de onderhavige Nota Grondbeleid)

Samenwerking Metafoor Ruimtelijke Ontwikkeling B.V. in opdracht van gemeente Den Helder Pagina 30 van 41

•

• • • • •

• •

Sluiten overeenkomsten over kostenverhaal (anterieur en posterieur) Verwervingsplan / -strategie. Vestigen van voorlopig voorkeursrecht Uitvoering geven aan onteigeningsprocedures Sluiten van overeenkomsten Aanbesteding en uitvoering werken en diensten Vaststellen uitgiftecriteria, grondprijzen en uitgiftevoorwaarden Verkoop van gronden en gebouwen Het (ver)huren, (ver)pachten, in beheer en of gebruik geven / nemen van onroerende zaken Publicatie voornemen tot uitgifte Intentieovereenkomst

Nota Grondbeleid 2025 – Gemeente Den Helder

Sturing en verantwoording

8.2

• •

Controleren voortgang projecten Vaststellen begroting en jaarrekening

• • •

Samenwerkingsovereenkomst Keuze voor PPS-vorm Rapporteren over voortgang projecten via begroting, jaarrekening en toelichting op de grondexploitaties

Ambtelijk apparaat

De grondpolitieke keuze van de gemeente is bepalend voor de personele behoefte, zowel kwantitatief als kwalitatief. Binnen de gemeente is thans geen sprake van een aparte entiteit grondbedrijf. De uitvoering van de belangen en verantwoordelijkheden is belegd binnen de verschillende afdelingen en verschillende personen. Die rollen worden uitgevoerd door projectleider, planeconoom, stedenbouwkundige, verwerver, RO-jurist/planoloog, grondzakenjurist en openbare ruimte. Afhankelijk van de grondpolitieke keuze zijn de roller omvangrijker of minder omvangrijk.

rol/grondpolitiek projectleider planeconoom stedenbouwkundige verwerver RO-jurist/planoloog grondzakenjurist openbare ruimte

actief en samenwerken aansturing en verantwoordelijkheid grondexploitatie, risicomanagement, marktconforme grondprijzen kaders stellen, ontwikkelen plan strategie, verwerving kaders stellen, schrijven regels strategie, verwerving, beheer , samenwerking, uitgifte, zakelijke rechten kaders stellen, uitvoering bouw- en woonrijp maken

rol/grondpolitiek projectleider planeconoom stedenbouwkundige verwerver RO-jurist/planoloog grondzakenjurist openbare ruimte

faciliterend begeleidend toets haalbaarheid, kostenverhaal kaders stellen, toetsen plan kaders stellen, toetsen regels voorovereenkomst, anterieure overeenkomst kaders stellen, toetsen uitvoering bouw- en woonrijp maken

Metafoor Ruimtelijke Ontwikkeling B.V. in opdracht van gemeente Den Helder Pagina 31 van 41

Nota Grondbeleid 2025 – Gemeente Den Helder

A. Bijlage wettelijk kader A.1 Omgevingswet De Omgevingswet vormt het wettelijke kader voor de fysieke leefomgeving van Rijk, provincies en gemeenten. De Omgevingswet faciliteert een meer vraaggericht, uitnodigend en flexibel grondbeleid met meer ruimte voor initiatieven uit de markt ten opzichte van de regels uit de Wro. Zo wordt het makkelijker om ruimtelijke projecten te starten en biedt de Omgevingswet betere mogelijkheden voor zogeheten uitnodigingsplanologie. De gemeente richt zich op grond van deze wet op het opstellen van een omgevingsvisie en een omgevingsplan (grofweg: de vervanger van het bestemmingsplan). De omgevingsvisie geeft de gemeente meer ruimte om in samenspraak met de samenleving na te denken over de gewenste ontwikkelingen. Met een besluit tot wijziging van het omgevingsplan kan de gemeente vervolgens de juiste randvoorwaarden meegeven en ruimte geven aan (markt)partijen. In paragraaf 4.1 werd een toelichting gegeven op het kostenverhaal onder de Omgevingswet. Hier worden twee routes benoemd in het kader van minnelijk en afdwingbaar kostenverhaal. De zelfstandige figuur van het exploitatieplan komt te vervallen, maar wordt vervangen door zogeheten kostenverhaalregels waarmee in voorkomende gevallen hetzelfde wordt bereikt, namelijk het plegen van afdwingbaar kostenverhaal.

Een relevante aanvulling in die afdwingbare route is een keuze daarbinnen tussen twee modellen: een model met en zonder tijdvak. Het model met tijdvak is grofweg gelijk aan het model onder de Wro. Het model zonder tijdvak is geïntroduceerd als beter passend bij meer globale, organische ontwikkelingen. De Omgevingswet biedt tevens de mogelijkheid om naast het kostenverhaal ook financiële bijdragen af te spreken, die bijdragen aan gebiedsontwikkeling of ruimtelijke kwaliteit. De wet kent allereerst een vrijwillige bijdrage (artikel 13.22 Omgevingswet). Daarnaast is er de mogelijkheid van een afdwingbare financiële bijdrage (artikel 13.23 Omgevingswet). Die loopt via regels in het omgevingsplan. Indien de gemeente een anterieure overeenkomst sluit dient de verplichte financiële bijdrage daarin te worden afgesproken. A.2 Besluit begroting en verantwoording provincies en gemeenten (BBV) Met name met betrekking tot het financiële deel van het grondbeleid is het zogeheten Besluit begroting en verantwoording provincies en gemeenten (BBV) van belang. Specifiek is de door de commissie BBV uitgebrachte “Notitie Grondbeleid in begroting en jaarstukken (2019 en 2023)” van belang.

Hierin zijn richtlijnen opgenomen waar gemeentelijke grondexploitaties aan moeten voldoen bij gebiedsontwikkelingen waar de gemeente zelf financieel verantwoordelijk is en hoe financieel omgegaan moet worden met gebiedsontwikkelingen waar de gemeente geen eigenaar is van de grond. De grondexploitaties van de gemeente voldoen aan deze richtlijnen en ook op de aspecten van verslaglegging handelen wij conform deze richtlijnen. Aanpassingen en actualiseringen van BBV richtlijnen worden gevolgd en waar nodig geïmplementeerd in het gemeentelijk beleid. A.3 Commissie BADO In de “Notitie Grondexploitaties” van de commissie Bedrijfsvoering Auditing Decentrale Overheden (BADO d.d. 3 september 2019) wordt stilgestaan bij het proces van gebiedsontwikkeling en hoe een en ander financieel optimaal verantwoord kan worden door het aanleggen van dossiers. De processen en de beleidskeuzes in deze Nota Grondbeleid sluiten aan bij de procesbeschrijving als opgenomen in de notitie van de BADO. A.4 Vennootschapsbelasting voor overheidsondernemingen Overheidslichamen zijn per 1 januari 2016 verplicht tot het betalen van vennootschapsbelasting voor de activiteiten waarmee zij een onderneming drijven en winst behalen. Op basis van de daarvoor vastgestelde criteria gelden de geclusterde grondexploitaties van de gemeente Voorst als een dergelijke onderneming.

Daarmee ontstaat de verplichting tot het doen van aangifte. Metafoor Ruimtelijke Ontwikkeling B.V. in opdracht van gemeente Den Helder Pagina 32 van 41

Nota Grondbeleid 2025 – Gemeente Den Helder

A.5 Financiële verordeningen Op basis van artikel 212, eerste lid van de Gemeentewet moeten gemeenten een financiële verordening opstellen. Met deze verordening regelt de Raad op hoofdlijnen de spelregels voor het financieel beleid, de financiële organisatie en het financieel beheer en heeft zo invloed op procedures rondom en vormgeving van het financiële proces.

Metafoor Ruimtelijke Ontwikkeling B.V. in opdracht van gemeente Den Helder Pagina 33 van 41

Nota Grondbeleid 2025 – Gemeente Den Helder

B.

Bijlage toelichting bij afwegingskader

Onderstaand volgt een nadere toelichting op de afwegingsfactoren behorend bij het afwegingskader van paragraaf 2.3: •

Maatschappelijk c.q. publiek belang van het ruimtelijk initiatief (aan welke doelen wordt bijgedragen en wat is de prioriteit daarvan?) De eerste afweging die plaatsvindt is of een ruimtelijk initiatief bijdraagt aan de beleidsdoelen die wij als gemeente hebben vastgelegd in bijvoorbeeld de Woonvisie of de Omgevingsvisie. Dit kan ook een ruimtelijk initiatief van de gemeente zelf zijn, de bijdrage aan de realisatie van onze beleidsdoelen is dan in feite evident. Maar wat zijn die doelen dan? Hoe belangrijk zijn ze? En hoe prioriteren we daarin? Dit zijn vragen waar het grondbeleid “niet over gaat”. Wat belangrijke doelen zijn op onder andere het gebied van wonen, werken, duurzaamheid en landschap bepalen we op basis van onderzoek binnen de betreffende beleidsvelden en leggen we vast in daarop toegespitste beleidsnota’s en/of programma’s.

•

Eigendomssituatie Vervolgens is de eigendomssituatie van belang. Daarbij kunnen verschillende startsituaties gelden. Sommige ontwikkelingen vinden plaats op gemeentelijk eigendom. Staan vervolgens de opvolgende inputfactoren “op groen” dan ligt een actieve rol voor de hand en kan de gemeente de ontwikkeling zelf oppakken. Dit is geen automatisme, de gemeente heeft hierin, gezien de eigendomspositie de vrije keuze. Indien niet alle opvolgende inputfactoren “op groen” staan kan een keuze bijvoorbeeld zijn alsnog een samenwerking te zoeken. De tegenhanger van de gemeentelijke eigendomspositie is de situatie waarbij de eigendom volledig in handen is van een partij die bereid en in staat is de door de gemeente gewenste ontwikkeling te realiseren. In die situaties heeft de gemeente automatisch een meer faciliterende rol, omdat die partij zich kan beroepen op het recht van zelfrealisatie. Diverse tussenvormen zijn mogelijk waarbij gemengde eigendomssituaties zich kunnen voordoen. Daaronder kunnen zich ook situaties bevinden waarin zelfrealisatie niet voor de hand ligt. Bijvoorbeeld vanwege versnipperd eigendom of omdat private partijen niet bereid zijn de door de gemeente bepaalde wijze van planuitvoering (op tijd) te realiseren. Ook het type eigenaar kan verschillen.

Van professionele ontwikkelpartij met een wens het gebied te ontwikkelen en bereidheid om mee te denken hoe de ontwikkeling zo goed mogelijk kan bijdragen aan het behalen van gemeentelijke beleidsdoelen, tot partijen die hun eigendom het liefst niet ontwikkeld zien worden. Indien er een groot belang is het betreffende eigendom te ontwikkelen voor de door de gemeente bepaalde wijze van planuitvoering, kan het een strategische keus zijn op enige manier (en zo nodig in een vroeg stadium) de eigendommen van de locaties proberen te verkrijgen. Daarbij kan het instrument van het voorkeursrecht een belangrijke rol spelen. Bereidheid markt Als private partijen voor een gewenste ontwikkeling bereid en in staat zijn de door de gemeente bepaalde wijze van planuitvoering (op tijd) te realiseren dan faciliteren wij waar nodig. Pakt de markt de ontwikkeling niet op dan kan dit een reden zijn om zelf een actieve(re) rol aan te nemen. Dit kan door de markt uit te nodigen ontwikkelingen op te pakken dan wel door zelf in een volledig actieve rol ontwikkelingen op te pakken mits uiteraard de overige inputfactoren daarbij ook “op groen” staan. Hoe actiever de grondpolitiek van de gemeente hoe meer zekerheid dat het beleid van de gemeente gerealiseerd kan worden.

Financiële impact en risico’s Als de gemeente een actieve grondpolitiek voert, dan draagt de gemeente zelf de bijbehorende (financiële) risico’s en kansen. Bij een faciliterende rol vallen die (grotendeels) aan marktpartijen toe. Het is dus van belang inzicht te hebben in de financiële impact van een gebiedsontwikkeling en hoe groot de bijbehorende risico’s en kansen zijn. Om een goed financieel beeld te krijgen van de

Metafoor Ruimtelijke Ontwikkeling B.V. in opdracht van gemeente Den Helder Pagina 34 van 41

Nota Grondbeleid 2025 – Gemeente Den Helder

ontwikkeling van een locatie inventariseren wij welke effecten direct en indirect verband houden met die ruimtelijke ontwikkeling. Daartoe stelt de gemeente een (eerste) financiële haalbaarheidsanalyse op, in de vorm van een grond- of gebiedsexploitatie. Vervolgens vindt de afweging plaats of deze financiële effecten acceptabel zijn. Lijken de financiële risico’s te groot in verhouding tot de te behalen doelen, dan kan dit een reden zijn om in die situatie te kiezen voor een meer faciliterende rol. De gemeente laat de keuze voor een te volgen grondpolitiek uitdrukkelijk niet afhangen van aanwezige ‘kennis, kunde en (ambtelijke) capaciteit’. Daar waar aan de hand van voorgaande factoren een besluit tot gebiedsontwikkeling is besloten zorgt de gemeente door middel van prioritering en/of inhuur voor voldoende kennis, kunde en capaciteit.

Metafoor Ruimtelijke Ontwikkeling B.V. in opdracht van gemeente Den Helder Pagina 35 van 41

Nota Grondbeleid 2025 – Gemeente Den Helder

B.1 Bijlage criteria gemeentelijke verantwoordelijkheid bij aanbesteding De gemeente wordt gezien als verantwoordelijke voor het juist toepassen van aanbestedingsregels en principes bij opdrachten tot (her)inrichting van openbare ruimte, ook als marktpartijen zorgen voor die (her)inrichting en de openbare ruimte naderhand overdragen aan de gemeente. Wanneer het gaat om de realisatie van vastgoed kunnen er zich ook situaties voordoen dat de gemeente een verantwoordelijkheid heeft, met name als zij eisen stelt aan dat vastgoed. De volgende 3 criteria hiervoor zijn vastgelegd in het zogenaamde Müllerarrest van het Europese Hof van Justitie (waaraan cumulatief voldaan moet worden): 1. Er moet sprake zijn van een overeenkomst onder bezwarende titel. Daarvan is sprake als de aanbestedende dienst (de gemeente) een tegenprestatie van de wederpartij ontvangt. Het moet dan gaan om een tegenprestatie waarover de aanbestedende dienst wil kunnen beschikken. Praktisch gezien gaat het, bij verkoop van bouwgrond, dan om het afspreken van een bouwplicht. 2. Er moet sprake zijn van een rechtstreeks economisch belang van de gemeente.

Dat wil zeggen dat de gemeente eigenaar wordt van het werk, of dat er sprake is van een werk met een openbare bestemming, of dat zij economische voordelen kan halen uit het toekomstig gebruik of uit de overdracht ervan (nu of in de toekomst), of als de gemeente financieel aan de verwezenlijking van het werk heeft deelgenomen of als de gemeente risico’s loopt bij economische mislukking van het werk. 3. De gemeente stelt bij de grondverkoop eisen die verder gaan dan de eisen die zij kan stellen in de uitoefening van reguliere publiekrechtelijke bevoegdheden over stedenbouw. Concreet valt dan te denken aan eisen die verder gaan dan wat de gemeente kan reguleren met een omgevingsplan of een vergunning voor het bouwen.

Metafoor Ruimtelijke Ontwikkeling B.V. in opdracht van gemeente Den Helder Pagina 36 van 41

Nota Grondbeleid 2025 – Gemeente Den Helder

C.

Bijlage meest voorkomende methodes en waarde voor grondprijsberekening

De drie meest voorkomende methodes voor grondprijsberekening (zie paragraaf 3.2) zijn: • De comparatieve methode • De residuele waarde methode • De grondquote methode Hieronder volgt per methode van grondwaardebepaling een beknopte toelichting: •

De comparatieve methode Deze methode is gebaseerd op het vergelijken van grondprijzen bij vergelijkbare objecten in vergelijkbare regio’s (doorgaans omliggende gemeenten). De gehanteerde grondprijs wordt afgestemd op vergelijkbare gehanteerde grondprijzen in de omgeving.

•

De residuele waarde methode Bij de residuele methode is de grondwaarde gelijk aan de commerciële waarde (exclusief btw) van het desbetreffende vastgoed minus alle bouw- en bijkomende kosten, algemene kosten en kosten voor winst en risico.

•

De grondquote methode Deze methode stelt de grondprijs op grond van ervaringsregels gelijk aan een percentage van de commerciële waarde van het te realiseren vastgoed.

Complexwaarde De complexwaarde is gebaseerd op een complexbenadering (art 40d Ow) waarbij een uniforme (markt)waarde per vierkante meter wordt bepaald voor alle gronden en opstallen en haar toekomstige bestemmingen binnen het complex (de ontwikkeling), ongeacht de specifieke bestemming van het individueel in te brengen grondperceel. De uniforme waarde wordt mede bepaald op basis van omslag van alle baten en lasten van de exploitatie van het complex.

Metafoor Ruimtelijke Ontwikkeling B.V. in opdracht van gemeente Den Helder Pagina 37 van 41

Nota Grondbeleid 2025 – Gemeente Den Helder

D.

Bijlage belangrijkste artikelen bij verplicht kostenverhaal

Dat kostenverhaal verplichting volgt uit artikel 13.11 van de Omgevingswet: Artikel 13.11 (verhalen van kosten) 1. Op degene die bij algemene maatregel van bestuur aan te wijzen bouwactiviteiten of activiteiten met het oog op het gebruik op grond van een nieuw tegedeelde functie verricht, verhaalt het bestuursorgaan de kosten die het vanwege bij die maatregel aangewezen kostensoorten maakt, voor zover: a. de kostensoorten toerekenbaar zijn aan het kostenverhaalsgebied, en b. de kosten proportioneel zijn in verhouding tot het profijt dat het kostenverhaalsgebied van de kostensoorten heeft. 2. Bij algemene maatregel van bestuur wordt bepaald in welke gevallen het bestuursorgaan kan besluiten om de kosten niet te verhalen. De kostenverhaalplichtige (bouw)activiteiten zijn opgenomen in artikel 8.13 van het Omgevingsbesluit. Dat artikel luidt als volgt: Artikel 8.13 Omgevingsbesluit definieert een bouwactiviteit als volgt: a. De bouw van één of meer gebouwen met een woonfunctie; b. De bouw van één of meer hoofdgebouwen anders dan gebouwen met een woonfunctie; c. de uitbreiding van een gebouw met ten minste 1.000 m2 bruto-vloeroppervlakte of met een of meer gebouwen met een woonfunctie; d. de bouw van een gebouw dat geen hoofdgebouw als bedoeld onder b is, met ten minste 1.000 m2 bruto-vloeroppervlakte; e.

de verbouwing van een of meer aaneengesloten gebouwen met andere gebruiksfuncties dan een woonfunctie tot gebouwen met een woonfunctie, mits het ten minste tien woonfuncties betreft; of f. de verbouwing van een of meer aaneengesloten gebouwen met andere gebruiksfuncties dan een kantoorfunctie, winkelfunctie of een bijeenkomstfunctie voor het verstrekken van consumpties voor het gebruik ter plaatse tot gebouwen met een of meer van deze gebruiksfuncties, mits de cumulatieve bruto-vloeroppervlakte van de nieuwe gebruiksfuncties ten minste 1.500 m2 bedraagt.

De verhaalbare kostensoorten worden genoemd in artikel 8.15 van het Omgevingsbesluit en de daarbij behorende bijlage IV. Het artikel luidt als volgt: De kostensoorten, bedoeld in artikel 13.11, eerste lid, aanhef, van de wet, zijn: a. voor kostenverhaalsgebieden waarvoor geen tijdvak als bedoeld in artikel 13.15, eerste lid, van de wet is opgenomen: de in tabel A van bijlage IV aangegeven kostensoorten; en b. voor kostenverhaalsgebieden waarvoor wel een tijdvak als bedoeld in artikel 13.15, eerste lid, van de wet is opgenomen: de in de tabellen A en B van bijlage IV aangegeven kostensoorten. En de tabellen A en B bij bijlage IV als volgt: Bijlage IV. bij artikel 8.15 van dit besluit (kostensoorten) De kostensoorten, bedoeld in artikel 8.15, zijn de in de tabellen A en B bedoelde kostensoorten.

Metafoor Ruimtelijke Ontwikkeling B.V. in opdracht van gemeente Den Helder Pagina 38 van 41

Nota Grondbeleid 2025 – Gemeente Den Helder

A. Kostensoorten bij kostenverhaal met of zonder tijdvak A1

De kosten van het vaststellen van een omgevingsplan of een projectbesluit of het verlenen van een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit, inclusief het daarvoor benodigde onderzoek

A2

De waarde van de gronden die worden gebruikt voor de uitvoering van de onder A8 en A9 bedoelde werken, werkzaamheden en maatregelen, inclusief de waarde van de te slopen opstallen, geraamd overeenkomstig artikel 8.17, eerste lid

A3

De kosten van het vrijmaken van de gronden, bedoeld onder A2, van persoonlijke rechten en lasten, eigendom en bezit en beperkte rechten of zakelijke lasten

A4

Het tijdelijk beheer van de door of vanwege de gemeente, de provincie of de Staat verworven percelen, verminderd met de uit het tijdelijk beheer te verwachten opbrengsten

A5

De kosten van het slopen, verwijderen en verplaatsen van opstallen, obstakels, funderingen, kabels en leidingen op de gronden, bedoeld onder A2

A6

De kosten van bodemsanering, het dempen van oppervlaktewateren en het verrichten van grondwerken op de gronden, bedoeld onder A2

A7

De kosten van de noodzakelijke compensatie van in het kostenverhaalsgebied verloren gegane natuurwaarden, groenvoorzieningen en watervoorzieningen

A8

De kosten van de aanleg of wijziging van: 1°. wegen, gebouwde en ongebouwde openbare parkeergelegenheden, pleinen, voet- en rijwielpaden, gebouwde openbare fietsenstallingen, faciliteiten voor ondergrondse afvalinzameling, waterpartijen, watergangen, voorzieningen voor de waterhuishouding, bruggen, tunnels, duikers, kades, steigers, en andere rechtstreeks met de aanleg daarvan verband houdende werken en bouwwerken; 2°. infrastructuur voor openbaar-vervoervoorzieningen met bijbehorende werken en bouwwerken; 3°. groenvoorzieningen, natuurvoorzieningen en openbare niet-commerciële sportvoorzieningen; 4°. openbare verlichting en brandkranen met aansluitingen; 5°. straatmeubilair, speeltoestellen, sierende elementen, kunstobjecten en afrasteringen in de openbare ruimte; 6°. distributienetwerken voor elektriciteit, warmte, gas en water, inclusief bijbehorende werken en bouwwerken; en 7°. riolering, inclusief bijbehorende werken en bouwwerken

Metafoor Ruimtelijke Ontwikkeling B.V. in opdracht van gemeente Den Helder Pagina 39 van 41

Nota Grondbeleid 2025 – Gemeente Den Helder

A9

De kosten van werken, werkzaamheden en maatregelen die noodzakelijk zijn voor het bereiken en in stand houden van een veilige en gezonde fysieke leefomgeving en een goede omgevingskwaliteit

A10

De kosten van voorbereiding en toezicht op de uitvoering van de onder A3, A5, A6, A8 en A9 bedoelde werken, werkzaamheden en maatregelen, inclusief het daarvoor benodigde onderzoek

A11

Nadeelcompensatie aan derden als bedoeld in hoofdstuk 15 van de wet

A12

Niet-terugvorderbare BTW, niet-gecompenseerde compensabele BTW of andere niet-terugvorderbare belastingen, over de kostenelementen, genoemd onder A1 en A3 tot en met A10

A13

De rente van geïnvesteerde kapitalen en overige lasten, verminderd met renteopbrengsten

A14

De kosten van andere door of in opdracht van het bestuursorgaan te verrichten werkzaamheden, voor zover die werkzaamheden rechtstreeks verband houden met de in deze bijlage bedoelde werken, werkzaamheden en maatregelen

Metafoor Ruimtelijke Ontwikkeling B.V. in opdracht van gemeente Den Helder Pagina 40 van 41

Nota Grondbeleid 2025 – Gemeente Den Helder

B. Kostensoorten bij kostenverhaal met tijdvak; in aanvulling op tabel A B1

De waarde van de gronden waar de bouwactiviteiten, bedoeld in artikel 13.11, eerste lid, van de wet, zullen worden verricht, inclusief de waarde van de daar aanwezige, te slopen opstallen, geraamd overeenkomstig artikel 8.17, eerste lid

B2

De kosten om de gronden, bedoeld onder B1, vrij te maken van persoonlijke rechten en lasten, eigendom, bezit en beperkte rechten of zakelijke lasten

B3

De kosten van het slopen, verwijderen en verplaatsen van opstallen, obstakels, funderingen, kabels en leidingen op de gronden, bedoeld onder B1

B4

De kosten van bodemsaneringswerkzaamheden, het dempen van oppervlaktewateren en het verrichten van grondwerken op de gronden, bedoeld onder B1

Metafoor Ruimtelijke Ontwikkeling B.V. in opdracht van gemeente Den Helder Pagina 41 van 41