2024-07-30 toelichting vastgesteld bestemmingsplan Tillenhof 2 Den Helder.pdf

Bestemmingsplan Tillenhof 2 Den Helder

In opdracht van:

Mevr. Hafkenscheid, gemeente Den Helder

Uitgevoerd door:

Hugo Misset, ROMstad

Versie:

Vastgesteld

IMRO-code:

NL.IMRO.0400.Tillenhof2023-VST1

Datum:

7 oktober 2024

Inhoudsopgave HOOFDSTUK 1: 1.1. 1.2. 1.3. 1.4.

AANLEIDING ............................................................................................................................ 1 LIGGING EN BEGRENZING PLANGEBIED .......................................................................................... 2 VIGEREND BESTEMMINGSPLANNEN .............................................................................................. 3 LEESWIJZER ............................................................................................................................. 5

HOOFDSTUK 2: 2.1. 2.2.

OMGEVINGSASPECTEN ............................................................................... 24

INLEIDING ............................................................................................................................. 24 WATER ................................................................................................................................ 24 BODEM ................................................................................................................................ 27 ECOLOGIE ............................................................................................................................. 29 CULTUURHISTORIE EN ARCHEOLOGIE .......................................................................................... 33 GELUID ................................................................................................................................ 35 LUCHT.................................................................................................................................. 36 EXTERNE VEILIGHEID ............................................................................................................... 38 MILIEUZONERINGEN ............................................................................................................... 39 BESLUIT MILIEUEFFECTRAPPORTAGE ...........................................................................................

41 ONTPLOFBARE OORLOGSRESTEN (OO)....................................................................................... 42 KABELS, LEIDINGEN EN TELECOMMUNICATIE INSTALLATIES.............................................................. 43 VERKEER EN PARKEREN ............................................................................................................ 43

HOOFDSTUK 5: 5.1. 5.2.

VIGEREND BELEID ....................................................................................... 14

INLEIDING ............................................................................................................................. 14 RIJKSBELEID .......................................................................................................................... 14 PROVINCIAAL BELEID ............................................................................................................... 17 GEMEENTELIJK BELEID ............................................................................................................. 21

HOOFDSTUK 4: 4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6 4.7 4.8 4.9 4.10 4.11 4.12 4.13

GEBIEDSVISIE ................................................................................................ 6

BESTAANDE SITUATIE (OMGEVING VAN HET) PLANGEBIED ................................................................. 6 VISIE OP / MOTIVERING TOEKOMSTIGE SITUATIE ............................................................................. 9

HOOFDSTUK 3: 3.1. 3.2. 3.3. 3.4

INLEIDING ..................................................................................................... 1

UITVOERBAARHEID ..................................................................................... 46

FINANCIËLE UITVOERBAARHEID ................................................................................................. 46 MAATSCHAPPELIJKE UITVOERBAARHEID ...................................................................................... 46

HOOFDSTUK 6:

JURIDISCHE PLANBESCHRIJVING ................................................................. 48

BIJLAGEN: -

ARCHEOLOGISCH BUREAUONDERZOEK, TRANSECT BV, D.D. 31 OKTOBER 2023 VERKENNEND BODEMONDERZOEK, LINGEMILIEU BV, D.D. 25 OKTOBER 2023 QUICKSCAN WET NATUURBESCHERMING, NL ADVISEURS, D.D. 28 AUGUSTUS 2022 STIKSTOFONDERZOEK, SWECO, D.D. 29 JULI 2024 QUICKSCAN ONTPLOFBARE OORLOGSRESTEN, IDDS, D.D. 9 NOVEMBER 2023/17 JULI 2024 BEELDKWALITEITSPLAN TILLENHOF 2 HUISDUINEN, D.D. 11 DECEMBER 2023 NADER ONDERZOEK GEBOUWBEWONENDE VLEERMUIZEN, NLADVISEURS, D.D. 19 FEBRUARI 2024 NOTA VAN BEANTWOORDING ZIENSWIJZEN TILLENHOF 2

HOOFDSTUK 1: 1.1.

INLEIDING

Aanleiding

Voorliggend bestemmingsplan heeft betrekking op de herstructurering van het perceel Tillenhof 2 te Huisduinen. Dit perceel betreft een voormalig werkterrein van Rijkswaterstaat ten behoeve van de dijkversterking. Sinds de overdracht van het terrein aan de gemeente Den Helder wordt het terrein voor diverse doeleinden gebruikt, waaronder als piekparkeerplaats voor recreanten. Het achtergebleven pand is jarenlang op basis van antikraak gebruikt door diverse organisaties. De tijdelijke gebruiksfuncties van relatief lage kwaliteit hebben tot gevolg gehad dat de ruimtelijke kwaliteit van het gebied te wensen overlaat. Om het tij te keren is in december 2019 naar aanleiding van een bestuurlijke opdracht een gebiedsontwikkelingsproces in gang gezet om de locatie primair te ontwikkelen als recreatieparkeerplaats in combinatie met woningbouw. Ook is als doel gesteld om de looproute tussen het Atlantikwallcentrum en Fort Kijkduin beter te faciliteren en om landschapsherstel door te voeren. Het gebiedsontwikkelingsproces heeft tot een ‘stedenbouwkundig schetsplan gebiedsontwikkeling Tillenhof 2 te Huisduinen’ geleid dat in januari 2023 door de raad vastgesteld is. Dit schetsplan kan niet op basis van het geldend bestemmingsplan gerealiseerd worden. Ten behoeve van de beoogde invulling van het gebied dient derhalve het planologisch kader herzien te worden.

Voorliggend bestemmingsplan dient dat doel. Dit bestemmingsplan biedt een actueel juridisch planologisch kader waarmee de nieuwe inrichting van Tillenhof 2 mogelijk gemaakt kan worden.

Toelichting bestemmingsplan Tillenhof 2 Den Helder

Pagina 1

1.2.

Ligging en begrenzing plangebied

Het plangebied maakt deel uit van de gemeente Den Helder en is gelegen aan Tillenhof 2, te Huisduinen. Aan de zuidzijde wordt het plangebied begrensd door een duintalud en aan de westzijde door een dijktalud die het plangebied scheiden van het Admiraal Verhuellplein en de Zeeweg. Aan de noordzijde grenst het plangebied aan de achterzijde van de woonpercelen langs de Kijkduinlaan. De oostzijde van het plangebied grenst aan de verkeersweg Tillenhof. Het plangebied beslaat de percelen die kadastraal geregistreerd zijn onder gemeente Den Helder, sectie F, nummers 1670, (een deel van) 1671, (een deel van) 1680 en (een deel van) 688.

Afbeelding: weergegeven is de ligging van het plangebied (bij benadering zijn de plangrenzen met een rood kader opgenomen) in relatie tot de wijde omgeving.

Toelichting bestemmingsplan Tillenhof 2 Den Helder

Pagina 2

1.3.

Vigerend bestemmingsplannen

Ter plaatse van het plangebied gelden de bestemmingsplannen ‘Huisduinen en de Stelling 2015’, het Paraplubestemmingsplan Parkeren 2021, het paraplubestemmingsplan Supermarkten en het paraplubestemmingsplan "Kamerverhuur, woningsplitsing en Bed&Breakfast 2021. Huisduinen en de Stelling 2015 Het bestemmingsplan Huisduinen en de Stelling 2015 is op 12 oktober 2015 vastgesteld door de gemeenteraad van Den Helder. Ingevolge het bepaalde in dit bestemmingsplan gelden ter plaatse van (een deel van) het plangebied de bestemming Verkeer-Verblijf, de dubbelbestemming Waarde-Beschermd Stadgezicht en de dubbelbestemming WaterstaatWaterkering. Ook is de gebiedsaanduiding ‘vrijwaringszone-zend- en ontvangstinstallaties’ van kracht.

Afbeelding: weergeven is een uitsnede van het bestemmingsplan Huisduinen en de Stelling 2015 ter plaatse van het plangebied.

Verkeer-verblijf (artikel 19) Het hele plangebied is voorzien van de bestemming Verkeer-Verblijf. Deze gronden mogen gebruikt worden voor wegen, straten, paden, water en parkeervoorzieningen. Ook zijn ter plaatse van een aanduiding ‘opslag’ bergingen en autoboxen toegestaan. Deze aanduiding is binnen het plangebied opgenomen voor de bestaande bebouwing; hier geldt ook een bouwvlak. Binnen dit bouwvlak is de bestaande bebouwing toegestaan. Waarde-Beschermd Stadsgezicht (artikel 24) Deze dubbelbestemming dient ter bescherming en voor de veiligstelling van de cultuurhistorische waarden van de gronden, bouwwerken, grondwerken, fortificaties en waterpartijen. Deze elementen houden verband met de aanwezigheid van de stelling. Deze dubbelbestemming is in het voorliggend bestemmingsplan overgenomen.

Toelichting bestemmingsplan Tillenhof 2 Den Helder

Pagina 3

Waterstaat-Waterkering (artikel 26) Deze dubbelbestemming bevat regels die tot doel hebben om de ter plaatse aanwezige (beschermingszone van de) waterkering te beschermen. Deze dubbelbestemming is in het voorliggend bestemmingsplan overgenomen. Gebiedsaanduiding Vrijwaringszone- zend- en ontvangstinstallaties (artikel 31.6) Ter plaatse van de aanduiding "Vrijwaringszone – zend-en ontvangstinstallaties" geldt overkoepelend een maximum bouwhoogte ter bescherming van militaire doeleinden. De voorgeschreven maximum bouwhoogte van 22 meter wordt met dit bestemmingsplan niet overschreden, de betreffende aanduiding is ook in voorliggend bestemmingsplan opgenomen. Paraplubestemmingsplan Parkeren 2021 Op 27 september 2021 is het Paraplubestemmingsplan Parkeren 2021 vastgesteld. Daarin is bepaald dat bij een aanvraag omgevingsvergunning moet worden aangetoond dat er wordt voorzien in voldoende parkeergelegenheid volgens de normering zoals deze is opgenomen in de 'Nota Parkeernormen Den Helder 2017-2021' (vastgesteld op 30 januari 2017) en diens rechtsopvolger(s). In voorliggend bestemmingsplan zijn de regels uit het parapluplan parkeren overgenomen. Een nadere toelichting op het aspect parkeren wordt in hoofdstuk 4 gegeven.

Kamerverhuur, woningsplitsing en Bed&Breakfast 2021 Op 6 september 2021 is het paraplubestemmingsplan "Kamerverhuur, woningsplitsing en Bed&Breakfast 2021" vastgesteld. Dit bestemmingsplan bevat regels ten aanzien van kamerverhuur, woningsplitsing en Bed en Breakfast, waarbij ten aanzien van deze aspecten ook aanvullende regels voor parkeren worden gesteld. De regels van dit paraplubestemmingsplan zijn in voorliggend bestemmingsplan verwerkt. Parapluplan supermarkten (2022) Het Paraplubestemmingsplan supermarkten is op 21 november 2022 vastgesteld. In dit parapluplan is bepaald dat, voor zover detailhandel is toegestaan, supermarkten hiervan zijn uitgesloten. De bestaande supermarkten inclusief uitbreidingsmogelijkheden die planologisch zijn togestaan, zijn van dit verbod uitgezonderd. In voorliggend bestemmingsplan wordt uitsluitend uitgegaan van nieuwe woningen en parkeervoorzieningen. Reguliere detailhandel en supermarkten worden niet toegestaan. Conclusie De beoogde nieuwe situatie, waarbij een nieuwe woonfunctie in de vorm van 11 woningen ingepast wordt, kan niet worden mogelijk gemaakt op basis van het vigerende bestemmingsplan. De gewenste woonfunctie is qua gebruiksregels en bouwregels in strijd met de vigerende bestemming Verkeer-Verblijf.

De voorziene parkeerplaatsen passen wel in het bestaande bestemmingsplan; de wens is echter om de parkeervoorziening planologisch te kaderen. Om de nieuwe invulling te kunnen toestaan, dient derhalve een passend juridisch-planologisch kader te worden opgesteld. Voorliggend bestemmingsplan dient daartoe. De regels van de

Toelichting bestemmingsplan Tillenhof 2 Den Helder

Pagina 4

paraplubestemmingsplannen worden met dit bestemmingsplan gerespecteerd, hetgeen inhoudt dat deze regels in dit bestemmingsplan worden opgenomen.

1.4.

Leeswijzer

In hoofdstuk 2 is de bestaande situatie beschreven en wordt ingegaan op het gewenste initiatief. In hoofdstuk 3 wordt de gewenste ontwikkeling getoetst aan het relevante rijks-, provinciaal en gemeentelijk beleid. In hoofdstuk 4 is de toetsing van de gewenste ontwikkeling aan de relevante sectorale milieuaspecten beschreven. Hoofdstuk 5 wordt ingegaan op de maatschappelijke en economische uitvoerbaarheid. Ten slotte is in hoofdstuk 6 de juridische regeling nader toegelicht.

Toelichting bestemmingsplan Tillenhof 2 Den Helder

Pagina 5

HOOFDSTUK 2: 2.1.

GEBIEDSVISIE

Bestaande situatie (omgeving van het) plangebied

Het plangebied is aan de zuidzijde van het dorp Huisduinen aan de Tillenhof 2 gelegen. Het plangebied wordt hier omsloten door de Zeeweg en Zeepromenade (de zeedijk) in het westen, de woonbebouwing van Huisduinen in het noorden en oosten en door de Helderse duinen en Fort Kijkduin in het zuiden. De woonbebouwing in de directe omgeving van het plangebied, langs de Kijkduinlaan en Tillenhof, is in diverse stijlen en perioden gebouwd en bestaat veelal uit vrijstaande, dan wel kleinschalig geschakelde, woningen van één bouwlaag met een kapconstructie.

Afbeelding: weergegeven is het plangebied (bij benadering met een rood kader geduid) in relatie tot de omgeving. De foto rechtsboven geeft een impressie van het woongebied (het gele vlak) dat aan het plangebied grenst. De foto rechtsmidden toont het aangrenzende duingebied. Op de foto’s onder is de Zeeweg met Fort Kijkduin en een langsgelegen strandtent/restaurant Storm aan Zee zichtbaar.

Toelichting bestemmingsplan Tillenhof 2 Den Helder

Pagina 6

Andere bebouwing in de omgeving bestaat uit het eerder genoemde Fort Kijkduin, dat begin negentiende eeuw in opdracht van Napoleon Bonaparte gebouwd is. Het fort maakt deel uit van de stelling Den Helder. In het fort zijn een noordzeeaquarium en een museum gevestigd. Verder zijn langs de zeedijk enkele strandtenten/restaurants aanwezig. De zeedijk ligt ten opzichte van de omgeving hoger en vormt een ontsluitingsroute (Zeeweg, 30 km/u) langs de kust. Het plangebied beslaat een oppervlak van circa 6000 vierkante meter en is ten opzichte van de Zeeweg en de zuidelijker gelegen gebieden aanmerkelijk lager gelegen. Dit is het gevolg van de aanleg van een werkterrein voor de dijkverzwaring in de jaren ’70. Toentertijd is een deel van het duin afgegraven om het werkterrein te realiseren, hierdoor ontstonden het vlakke middendeel en de steile duinrand langs een groot deel van het plangebied.

Afbeeldingen: Op de foto boven is het plangebied zichtbaar. Het plangebied is duidelijk lager gelegen dan de zeewering en de aangrenzende duinen, dit wordt met de foto links getoond.

Na voltooiing van de dijkverzwaring heeft Rijkswaterstaat de gronden aan de gemeente verkocht, waarna de onbebouwde gronden als parkeerplaats zijn ingericht. In de bestaande situatie wordt het terrein als piekparkeerplaats voor recreanten gebruikt. Er is plaats voor circa 55 auto’s.

Toelichting bestemmingsplan Tillenhof 2 Den Helder

Pagina 7

Ten tijde van de dijkverzwaring is aan de oostzijde van het plangebied ook een L-vormig gebouw gerealiseerd met een grondoppervlak van circa 380 vierkante meter. Het gebouw bestaat uit één bouwlaag met een plat dak. Het pand is jarenlang op basis van antikraak gebruikt door diverse organisaties.

Afbeelding: zichtbaar is de ontsluiting van het plangebied op Tillenhof. De foto toont ook het bestaande pand ter plaatse van het plangebied.

Verder dient het perceel als opslagplaats voor diverse doeleinden: voor bouwketen voor aannemers die werkzaamheden verrichten in het dorp, als parkeerplek voor de kleedcontainer van de zwemvereniging in het zogeheten stormseizoen (wanneer de container niet naast de zee mag staan) en voor een afvalcontainer welke als stortplek voor strandafval dient. Het plangebied wordt in de noordoosthoek via de Tillenhof en de Kijkduinlaan ontsloten op het verdere wegennet.

Toelichting bestemmingsplan Tillenhof 2 Den Helder

Pagina 8

2.2.

Visie op / motivering toekomstige situatie

Bij de inrichting van het plangebied als werkterrein is in de jaren zeventig naar hedendaags oordeel geen aandacht besteed aan de ruimtelijke kwaliteit. Het duin is destijds ruw afgegraven en de gronden zijn verhard. Na de overdacht van de gronden door Rijkswaterstaat aan de gemeente is deze inrichting nagenoeg ongewijzigd voortgezet. Ook het bestaande antikraakpand en het gebruik van het terrein als parkeerplaats voor recreatieverkeer, als locatie voor een kleedcontainer van de zwemvereniging en een afvalcontainer voor strandafval en divers ander ad hoc-gebruik dragen niet bij aan een goede ruimtelijke kwaliteit en efficiënt ruimtegebruik. In de stedenbouwkundige schets die mede ten grondslag ligt aan dit bestemmingsplan wordt het plangebied omschreven als ‘een verwaarloosde versteende krater in iets dat ooit deel uitmaakte van het fraaie duinlandschap aan de voet van een schitterend fort’. Bovenstaande uitgangssituatie heeft in december 2019 geleid tot een bestuurlijke opdracht om een gebiedsontwikkelingsproces voor Tillenhof 2 te starten. Als programmatische doelstellingen werden een definitieve oplossing voor recreatief parkeren, het realiseren van woningbouw en het realiseren van een wandelroute tussen Fort Kijkduin en het Atlantikwallcentrum meegegeven. Naast de programmatische doelstellingen werd ook landschapsherstel als kwaliteitsdoelstelling opgenomen.

Dit proces, inclusief participatie en een brede consultatie onder belanghebbende partijen, heeft in geleid tot het stedenbouwkundig schetsplan dat in januari 2023 door de gemeenteraad is vastgesteld. Met de vaststelling van die schets is begin 2023 een fase afgesloten waarbij de hoofdontwerpuitgangspunten (het landschap is leidend, alle ontwikkelingen liggen hierbinnen te gast) duidelijk werden. Nadien is het plan verder verfijnd en aangepast naar actuele haalbaarheid en behoefte.

De parkeerplaats voor recreanten

heeft een capaciteit van 31 plaatsen

De woningen en de parkeerplaats zijn te gast binnen het te herstellen duinlandschap (duinbos)

Situering van de woningen langs de rand van het plangebied

Afbeelding: weergegeven is de indeling van het plangebied in de nieuwe situatie. Dit is nadrukkelijk niet het definitieve eindbeeld.

Toelichting bestemmingsplan Tillenhof 2 Den Helder

Pagina 9

Het stedenbouwkundig plan dat ten grondslag ligt aan dit bestemmingsplan gaat uit van een integrale herstructurering van het plangebied. Dit houdt in dat de bestaande voorzieningen gesaneerd, dan wel verplaatst worden. Zo wordt het bestaande antikraakpand gesloopt en zijn voor de kleedruimte van zwemvereniging Marsdiep en de strandafvalcontainer vervangende locaties gevonden. In overleg met het Hoogheemraadschap wordt de kleedruimte verplaatst naar een jaarrondlocatie op de dijk naast horecagelegenheid Storm aan Zee. In de nieuwe situatie worden binnen het plangebied elf woningen in een landelijke setting gerealiseerd. Acht woningen, verdeeld over drie clusters van drie woningen, worden noord-zuidgericht langs de zuidrand van het plangebied gesitueerd. De overige twee woningen worden oost-west-gericht ter plaatse van het noordwestelijke deel van het plangebied toegestaan. Dit aantal houdt verband met de beschikbare ruimte binnen het plangebied in combinatie met het streven naar een hoge landschappelijke kwaliteit en het kader dat voortkomt uit de aangrenzende duinen als Natura 2000-gebied.

Afbeelding: sfeerbeeld van de mogelijke nieuwe inrichting van het plangebied. Dit is nadrukkelijk niet het definitieve eindbeeld.

Het voorziene woningtype bestaat uit één bouwlaag met een kapconstructie en heeft daarmee een nokhoogte van circa 7,5 meter. Het bruto vloeroppervlak van een woning is circa 100 vierkante meter. Senioren worden primair als doelgroep voor de woningen gezien. De inrichting van de woningen sluit daarbij aan door, naast een woonkamer, op de begane grond ook te voorzien in een slaapkamer en een badkamer. Op de verdieping is een tweede slaapkamer voorzien. Om hier voor voldoende bruikbaar oppervlak en daglichttoetreding te zorgen wordt in het dakvlak aan de voorzijde een dakkapel toegestaan.

Toelichting bestemmingsplan Tillenhof 2 Den Helder

Pagina 10

Alle woningen beschikken aan de voorzijde over een berging en een terras/buitenruimte/verharding met pergola die als entreezone voor de woningen fungeert. Elke woning wordt voorzien van een buitenruimte aan de achtergevel in de vorm van een terras van 3,5 meter diep. Ter hoogte van de scheidingsmuren tussen woningen mogen erfafscheidingen van maximaal 2 meter diep en 2 meter hoog gerealiseerd worden. Overige bebouwing in de vorm van (vergunningsvrije) aan- en uitbouwen, bijgebouwen en erfafscheidingen wordt met dit plan nadrukkelijk niet toegestaan om een verstorend effect op de landschappelijke kwaliteit te voorkomen. Bij de situering, maten en vormgeving van de woningen, inclusief de buitenruimten, is rekening gehouden met de effecten op de woonpercelen in de omgeving. Zo zijn de noordwestgelegen woningen oost-west-georiënteerd en geldt voor alle woningen dat ramen in de kopgevels uitsluitend ter plaatse van de begane grond zijn toegestaan. Ook zijn balkons en dakterrassen nadrukkelijk niet toegestaan. Verder wordt er langs de grens van het plangebied met de percelen langs de Kijkduinlaan een groenvoorziening van circa 3,5 meter hoog geplaatst. Op deze wijze worden nadelige effecten qua inkijk en privacy voorkomen.

Onderstaande impressies maken duidelijk dat de achterzijde van de woningen aan de Kijkduinlaan minder inkijk vanaf het hoger gelegen duin zullen ondervinden dan in de bestaande situatie, doordat de bestaande zichtlijnen vanaf de hoge gronden langs het plangebied grotendeels geblokkeerd worden door de nieuwe woningen.

Afbeeldingen: de impressies geven twee doorsneden/profielen weer. De blauwe doorsnede (onderstaand blauw kader) toont de zichtlijn vanaf een balkon richting de achterzijde van de woningen aan de Kijkduinlaan (nieuwe situatie). De rode doorsnede (onderstaand rood kader) toont de zichtlijn vanaf de hogere gelegen gronden aan de rand van het plangebied richting de woningen aan de Kijkduinlaan.

Toelichting bestemmingsplan Tillenhof 2 Den Helder

Pagina 11

De woningen in het noordwestelijke deel van het plangebied zijn zo gesitueerd dat zij rechte zichtlijnen vanaf de woonpercelen aan de Kijkduinlaan zo min mogelijk beïnvloeden. Qua bouwmassa en bouwstijl wordt aangesloten op de bestaande woningbouw in de omgeving, waarbij ook recht gedaan wordt aan het karakter van het landschap. Gezien de kwetsbaarheid van het gebied en het streven naar een hoge bouwkwaliteit en duurzaamheidsstandaard, wordt ingezet op prefab-bouw met toepassing van natuurlijke en circulaire materialen. Aanvullend op de woningopgave wordt binnen het plangebied een definitieve parkeerplaats voor recreanten ingericht. Deze parkeerplaats is voorzien ter plaatse van het noordoostelijke deel van het plangebied en zal bestaan uit maximaal 31 parkeerplaatsen. Ten opzichte van de bestaande situatie wordt de capaciteit met ruim 20 plaatsen teruggebracht. De parkeerplaats wordt in oostelijke richting op Tillenhof ontsloten. Langs de parkeerplaats loopt een ontsluitingsweg naar de woningen binnen het plangebied; de woningen worden door middel van een opgang/trappetje op de weg ontsloten. Aansluitend op deze weg zijn de elf parkeerplaatsen ten behoeve van de woningen voorzien. Dezelfde weg vormt, met in het verlengde gelegen wandelpaden, een nieuwe wandelroute tussen het Atlantikwalmuseum en de dijkzone/fort Kijkduin.

Voorts worden langs de oostrand van het plangebied nog zeven parkeerplaatsen gerealiseerd die direct aansluiten op de weg Tillenhof. In totaal zijn er daarmee 49 parkeerplaatsen binnen het plangebied gelegen. Een belangrijk aspect bij de herstructurering betreft de landschappelijke kwaliteitsverbetering en de landschappelijke inpassing van de nieuwe elementen binnen het plangebied. De bestaande steile duinrand en de lege vlakte, die ontstaan zijn na de duinafgraving uit de jaren ’70, worden daarbij omgevormd tot een duinlandschap. Een duinlandschap dat geïnspireerd is op het aangrenzende duingebied en op het landschap zoals dat voor de afgraving ook binnen het plangebied aanwezig was. Dit houdt in dat door middel van grondophogingen het verloop van hoogtelijnen aan de zuid- en westgrens van het plangebied. Door het te realiseren flauwer talud ontstaat weer verbinding met het duingebied. Het talud zelf wordt eveneens als duin ingericht met passende beplanting, waarmee verstuiving wordt tegengegaan. Als gevolg van de beoogde situering van de woningclusters ontstaat ook ruimte om het duingebied, met de daarbij behorende boomsoorten en bosschages, binnen het plangebied uit te breiden. De woningen en de parkeerplaats zijn daarbij te gast in het duinlandschap.

De te gebruiken materialen voor de woningen en de openbare ruimte (parkeerplaats) worden afgestemd op de omgeving en de inrichting als duinlandschap. De inrichting als duinlandschap biedt ook een goede basis om natuurinclusief en klimaatbestendig te handelen. Ten behoeve van de ontwikkeling van Tillenhof 2 is een beeldkwaliteitsplan opgesteld. Dit beeldkwaliteitsplan beschrijft de beoogde beeldkwaliteit en is een uitwerking van het “Stedenbouwkundig schetsplan”, zoals dit door de gemeenteraad op 21 januari 2023 is vastgesteld. Het beeldkwaliteitsplan dient als een verbindend document tussen zowel stedenbouw, landschap en architectuur. Hiermee wordt beoogd de ruimtelijke kwaliteit, samenhang en identiteit van het gebied te waarborgen. Het beeldkwaliteitsplan dient meerdere

Toelichting bestemmingsplan Tillenhof 2 Den Helder

Pagina 12

doelen. Enerzijds dient het als inspiratiedocument voor het te ontwikkelen gebied. Anderzijds biedt het een overzichtelijk en overkoepelend kader welke ingezet kan worden om de ruimtelijke kwaliteit en samenhang van Tillenhof 2 te borgen. Door middel van de beeldkwaliteitscriteria kunnen toekomstige ontwikkelingen worden getoetst en beoordeeld.

Toelichting bestemmingsplan Tillenhof 2 Den Helder

Pagina 13

HOOFDSTUK 3: 3.1.

VIGEREND BELEID

Inleiding

In dit hoofdstuk is het vigerende beleid van het Rijk, de provincie Gelderland en de gemeente Aalten in relatie tot het bestemmingsplan nader beschreven. 3.2.

Rijksbeleid

Nationale Omgevingsvisie (NOVI) Het Rijk geeft met de Nationale Omgevingsvisie een langetermijnvisie op de toekomst en ontwikkelingen van de leefomgeving in Nederland. In de NOVI wordt ingegaan op urgente opgaven die op verschillende schaalniveaus spelen. Het uitgangspunt in de aanpak is dat ingrepen in de leefomgeving niet los van elkaar plaatsvinden, maar in samenhang. Belangrijke opgaven in het novi zijn onder andere klimaatverandering, energietransitie, circulaire economie, bereikbaarheid en woningbouw. Vier prioriteiten Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 brengt de NOVI de langetermijnvisie in beeld. Er zijn vier nationale belangen waar het Rijk op wil sturen en richting geven: -

Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie. Duurzaam economisch groeipotentieel. Sterke en gezonde steden en regio's. Toekomstbestendige ontwikkelingen van het land.

Afwegingsprincipes De druk op de fysieke leefomgeving in Nederland is zo groot, dat belangen soms botsen. Het streven is om waar mogelijk combinaties te maken en win-win situaties te creëren. Soms zijn er echter scherpe keuzes nodig en moeten belangen worden afgewogen. In de NOVI worden daartoe drie afwegingsprincipes toegepast: -

-

-

Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies: In het verleden is scheiding van functies vaak te rigide gehanteerd. Met de NOVI wordt gezocht naar maximale combinatiemogelijkheden tussen functies, gericht op een efficiënt en zorgvuldig gebruik van onze ruimte; Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal: wat de optimale balans is tussen bescherming en ontwikkeling, tussen concurrentiekracht en leefbaarheid, verschilt van gebied tot gebied. Sommige opgaven en belangen wegen in het ene gebied zwaarder dan in het andere; Afwentelen wordt voorkomen: het is van belang dat de leefomgeving zoveel mogelijk voorziet in mogelijkheden en behoeften van de huidige generatie van inwoners zonder dat dit ten koste gaat van die van toekomstige generaties.

Toelichting bestemmingsplan Tillenhof 2 Den Helder

Pagina 14

Uitvoering Aan de NOVI is een uitvoeringsagenda gekoppeld. Daarin wordt niet alleen inzichtelijk gemaakt welke inzet Rijk en regio nu al plegen, maar ook welke (gezamenlijke) acties de NOVI daaraan toevoegt. Daarbij zijn de kansen en risico’s uit de plan MER betrokken. De bedoeling is daarbij dat de NOVI zich aan nieuwe ontwikkelingen kan aanpassen, in een permanent en cyclisch proces. Conclusie Met dit bestemmingsplan wordt een toekomstbestendig gebruik van de bij dit bestemmingsplan betrokken percelen geborgd. Het plan sluit aan bij het streven van het Rijk om steden en regio’s op een duurzame wijze te versterken. Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) Op 30 december 2011 is het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) in werking getreden. Het Barro is op 1 oktober 2012 aangevuld. Het Barro stelt de begrenzing van de besluitmogelijkheden van de lagere overheden, indien nationale belangen dat met het oog op een goede ruimtelijke ordening noodzakelijk maken. Als nationaal belang zijn benoemd de Mainportontwikkeling Rotterdam, het Kustfundament, de Rijksvaarwegen, de Waddenzee en het waddengebied, Defensie, Erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde, buisleidingen van nationaal belang en de Ecologische hoofdstructuur. Conclusie Voorliggend plan heeft geen betrekking op deze door het Rijk benoemde nationale belangen.

Nationaal Waterprogramma Het Nationaal Water Programma 2022-2027 is vastgesteld op 18 maart 2022. In het Nationaal Water Programma (NWP) 2022-2027 beschrijft de Rijksoverheid de hoofdlijnen van het nationale waterbeleid en de uitvoering ervan in de rijkswateren en -vaarwegen. Het Nationaal Water Programma 2022–2027 geeft een overzicht van de ontwikkelingen binnen het waterdomein en legt nieuw ontwikkeld beleid vast. In het NWP komen het oude Nationaal Waterplan (voor beleid) en het Beheer- en ontwikkelplan voor de rijkswateren (voor beheer) samen. Daarnaast zijn het Programma Noordzee, de stroomgebiedbeheerplannen en de overstromingsrisicobeheerplannen onderdeel van het NWP. Hiermee geeft het programma invulling aan de Europese richtlijnen voor water. Het NWP beschrijft de nationale beleids- en beheerdoelen op het gebied van - Klimaatadaptatie - Waterveiligheid - zoetwater en waterverdeling - waterkwaliteit en natuur - scheepvaart en - de functies van de rijkswateren.

Toelichting bestemmingsplan Tillenhof 2 Den Helder

Pagina 15

Conclusie Het bestemmingsplan is in lijn met het bepaalde in het waterprogramma. In hoofdstuk 4.1 wordt nader ingegaan op de waterhuishoudkundige aspecten ter plaatse van het plangebied. Ladder Duurzame Verstedelijking Per 1 oktober 2012 is in artikel 3.1.6 een lid 2 ingevoegd waarin een motiveringsplicht is opgenomen voor nieuwe stedelijke ontwikkelingen in bestemmingsplannen. In de toelichting van het bestemmingsplan moet hiervoor een verantwoording plaatsvinden aan de hand van een drietal opeenvolgende treden (de “ladder duurzame verstedelijking”). De eerste trede in deze ladder is een beschrijving dat de voorgenomen stedelijke ontwikkeling voorziet in een actuele regionale behoefte. Hierbij kan het gaan om zowel kwantitatieve als kwalitatieve aspecten. De beide vervolgstappen uit de genoemde ladder hebben betrekking op vraag of de ontwikkeling in bestaand stedelijk gebied ingepast kan worden en als dat niet mogelijk is op andere locaties, die vooral goed ontsloten moeten zijn. Op 1 juli 2017 is het Besluit ruimtelijke ordening aangaande de Ladder voor Duurzame Verstedelijking gewijzigd.

De belangrijkste wijzigingen die daarbij zijn doorgevoerd zijn onder andere: de drie zogenaamde treden van de ladder worden losgelaten; het begrip ‘actuele regionale behoefte’ wordt vervangen door de eenvoudiger term ‘behoefte’; het uitgangspunt wordt: voor nieuwe stedelijke ontwikkelingen, zowel binnen als buiten het bestaand stedelijk gebied, moet de behoefte worden beschreven in de toelichting van het bestemmingsplan; indien de nieuwe stedelijke ontwikkeling wordt voorzien buiten het bestaand stedelijk gebied, dan dient dit daarnaast nadrukkelijk te worden gemotiveerd in de toelichting van het bestemmingsplan. Conclusie Met de Ladder wordt een zorgvuldige benutting van de beschikbare ruimte voor verschillende functies nagestreefd. Dat vergt een goede onderbouwing van nut en noodzaak van een nieuwe stedelijke ontwikkeling en een zorgvuldige ruimtelijke inpassing daarvan. ‘Stedelijke ontwikkeling’ is, ingevolge artikel 1.1.1, lid 1,onder i van het Besluit ruimtelijke ordening(Bro) gedefinieerd als een ‘ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen’. De afgelopen jaren is door jurisprudentie van de Raad van State nadere invulling gegeven aan deze definitie.

Gezien de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (ABRvS(vz.) 14 januari 2014, ECLI:NL:RVS:2014:156) wordt de toevoeging van elf woningen niet gekwalificeerd als een stedelijke ontwikkeling in de zin van artikel 1.1.1, lid 1. onder i van het Bro. Nu er met het bestemmingsplan maximaal 11 woningen mogelijk gemaakt worden en de bestaande parkeercapaciteit verkleind wordt, wordt geconcludeerd dat het bestemmingsplan niet voorziet in een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Een specifieke verantwoording aan de ladder voor duurzame verstedelijking is daarmee niet nodig. Aanvullend kan gesteld worden dat de woonpercelen, welke op basis van dit bestemmingsplan mogelijk gemaakt worden, binnen bestaand stedelijk gebied ingepast worden. Dit is in lijn met de strekking van de ladder om zorgvuldig ruimtegebruik

Toelichting bestemmingsplan Tillenhof 2 Den Helder

Pagina 16

na te streven. Wel dienen de behoefte en uitvoerbaarheid vanuit het principe van een goede ruimtelijke ordening aangetoond te worden. Dit wordt integraal in deze toelichting verwoord.

3.3.

Provinciaal beleid

Omgevingsvisie Noord-Holland 2050 De Omgevingsvisie NH2050 is op 19 november 2018 door Provinciale Staten (PS) vastgesteld. Met de Omgevingsvisie richt de provincie zich op langetermijnambities en –doelen, met oog voor kwaliteiten die de provincie langjarig willen koesteren en die probeert in te spelen op veranderingen en transities die tijd nodig hebben. De visie spreekt zich dus uit over het Waarom en ten dele over het Wat. Onder de hoofdambitie, Balans tussen economische groei en leefbaarheid, zijn samenhangende ambities geformuleerd. In het Visiedeel zijn de ambities uitgewerkt in zogenaamde samenhangende bewegingen naar de toekomst. Het gaat om de volgende vijf bewegingen: • Dynamisch schiereiland – hier is het benutten van de unieke ligging leidend waarbij de kustverdediging voorop staat en waar toeristische en recreatieve kansen benut kunnen worden en natuurwaarden worden toegevoegd. • Metropool in ontwikkeling – hierin wordt beschreven hoe de Metropoolregio Amsterdam steeds meer als één stad gaat functioneren en dat de reikwijdte van de metropool groter wordt. Door het ontwikkelen van een samenhangend metropolitaan systeem wordt de agglomeratiekracht vergroot.

• Sterke kernen, sterke regio’s – deze beweging gaat over de ontwikkeling van centrumgemeenten die daarmee het voorzieningenniveau in de gehele regio waarin ze liggen vitaal houden en de kernen hun herkenbare identiteit behouden. • Nieuwe energie – in deze beweging gaat het over het benutten van de economische kansen van de energietransitie en circulaire economie. • Natuurlijk en vitaal landelijke omgeving – deze beweging gaat over het ontwikkelen van natuurwaarden in combinatie met het versterken van de (duurzame) agrifoodsector. De vijf geschetste bewegingen staan niet op zichzelf. Samen met de randvoorwaarden en ontwikkelprincipes uit het onderdeel Leefomgevingskwaliteit, vormen ze de provinciale visie. De provincie hanteert de ontwikkelprincipes om een hoge leefomgevingskwaliteit te kunnen (blijven) bieden. Alle ontwikkelprincipes hangen met elkaar samen en moeten ook als zodanig worden gelezen, zo wordt in de visie beschreven. Deze principes zijn overkoepelend: ze gelden voor de hele provincie. Hierbij komen de thema’s gezondheid, veiligheid, klimaatadaptatie en landschap aan bod, alsook een aantal generieke principes voor het gebruik van de fysieke leefomgeving. De systematiek van de visie impliceert dat diverse gebieden een samenhang kennen van verschillende bewegingen en ontwikkelingsprincipes.

De provinciale hoofdambitie is dat er een balans is tussen economische groei en leefbaarheid. Het verbeteren van de leefomgeving en het omgaan met klimaatverandering zijn daarbij speerpunten. De basisrandvoorwaarden gaan over gezondheid, veiligheid en klimaatadaptatie. De vier generieke ontwikkelprincipes gaan over landschap, natuurinclusiviteit, clustering van activiteiten en de samenhang tussen de bovengrond en de ondergrond.

Toelichting bestemmingsplan Tillenhof 2 Den Helder

Pagina 17

Specifiek voor het plangebied is van belang dat de provincie streeft naar het in overeenstemming brengen van vraag en aanbod van woon- en werklocaties (kwantitatief en kwalitatief). De woningbouw wordt vooral in en aansluitend op de bestaande verstedelijkte gebieden gepland, in overeenstemming met de kwalitatieve behoeftes en trends. Duurzaamheid van de totale voorraad is uitgangspunt. Nabijheid van functies is een belangrijk duurzaamheidsprincipe. Beschouwing en conclusie Het bestemmingsplan gaat uit van een herstructurering van het plangebied, waarbij de bestaande voorzieningen en inrichting worden verwijderd en waarbij woonfuncties en een parkeerterrein in combinatie met landschapsherstel mogelijk gemaakt worden. Het plangebied is, voor wat betreft het deel waar de ontwikkelingen voorzien zijn, gelegen binnen bestaand stedelijk gebied. Met de voorziene ontwikkeling wordt bijgedragen aan de beschikbaarheid van voldoende woningen. Deze woningen sluiten aan bij de behoefte (woningen voor senioren). Ook wordt er in relatie tot de woningen en de inrichting van het gebied nadrukkelijk aandacht besteed aan duurzaamheid en klimaatbestendigheid. Zo wordt bij de woningen gebruik gemaakt van natuurlijk en circulaire materialen. Het openbaar gebied wordt grotendeels onverhard en halfverhard aangelegd, onder andere in de vorm van een duinlandschap/duinbos.

Het bestemmingsplan is daarmee in lijn met het gestelde in de omgevingsvisie. Omgevingsverordening NH 2020 De omgevingsverordening NH 2020 is op 22 oktober 2020 vastgesteld door Provinciale Staten van de provincie Noord-Holland. De belangrijkste onderwerpen uit de omgevingsvisie worden verankerd in de nieuwe Omgevingsverordening Noord-Holland. Deze vervangt alle bestaande verordeningen die betrekking hebben op de leefomgeving zoals de Provinciale Ruimtelijke Verordening, de Provinciale Milieuverordening, de Waterverordeningen en de Wegenverordening. Raadpleging van de omgevingsverordening leert dat (delen van) het plangebied gelegen zijn in de (werkings)gebieden die als volgt genoemd worden: - Diverse bepalingen ten aanzien van de aspecten water (peilbesluit, regionale verdringingsreeks) , bodem (bodemsanering, ontgrondingen), datacenters (uitgesloten) en terreinen binnen vastgestelde kritisch afstand van Natura 2000-gebied (betreft regeling aangaande helikoptervluchten en ontbrandingen), welke voor dit plan niet relevant zijn. - Werkingsgebied Agrarische bedrijven: de westelijke en zuidelijke rand van het plangebied is binnen dit werkingsgebied gelegen. Dit werkingsgebied bevat regels ten aanzien van agrarische bedrijven, hetgeen voor dit plan niet relevant is.

- Werkingsgebied landelijk gebied / Noord-Holland Noord-landelijk gebied: de westelijke en zuidelijke rand van het plangebied zijn binnen dit werkingsgebied gelegen. Het betreft regels onder andere ten aanzien van ontwikkelingen naar niet-agrarische functies in landelijk gebied. Ook is in artikel 6.59 een ruimtelijke kwaliteitseis opgenomen ingeval van een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling in het landelijk gebied. Bij de inpassing van een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling ter plaatse van het werkingsgebied landelijk gebied, wordt in het ruimtelijk plan, rekening gehouden met het gestelde in de Leidraad Landschap en Cultuurhistorie. Relevant is dat de voorziene (stedelijke) ontwikkelingen ter plaatse van het plangebied, namelijk de woningbouw en de aanleg van de (verkleinde) recreatieparkeerplaats buiten het

Toelichting bestemmingsplan Tillenhof 2 Den Helder

Pagina 18

werkingsgebied landelijk gebied gelegen zijn. De delen van het plangebied die binnen het werkingsgebied gelegen zijn in de huidige situatie in gebruik als duintalud/dijktalud en behouden deze functie ook in de nieuwe situatie. Wel wordt het duinlandschap ter plaatse van deze gebieden verbeterd in het kader van het voorgestane landschapsherstel en de verbetering van de ruimtelijke kwaliteit. Het plangebied grenst voorts aan Natura 2000-gebied. In paragraaf 4.4 is gemotiveerd dat het plan geen nadelig (extern) effect heeft op dit gebied.

Afbeelding: zichtbaar is de ligging van het plangebied ten opzichte van het werkingsgebied ‘Landelijk gebied’ (groen) en Natura 2000-gebied (bruin).

Een belangrijk aspect van dit bestemmingsplan is dat bij voorziene herstructurering van het plangebied nadrukkelijk aandacht besteed wordt aan landschapsherstel en het verbeteren van de natuurwaarden en de ruimtelijke kwaliteit. De nieuwe woningen en de verkleinde parkeerplaats worden gerealiseerd binnen een ruim opgezet duinlandschap (duinbos) waarin plaats is voor inheemse soorten. Het bestaande duinlandschap wordt daarmee binnen het plangebied uitgebreid. Conclusie Het bestemmingsplan is in lijn met de provinciale omgevingsverordening. Regionaal Waterprogramma Noord-Holland 2022-2027 In het Regionaal Waterprogramma geeft de provincie aan hoe zij zich inzet voor een goede waterkwaliteit, het op peil houden van de watervoorraad en de bescherming tegen overstromingen. In de Omgevingsvisie NH 2050 is het waterbeleid van de provincie opgenomen. In het Regionaal Waterprogramma wordt dit uitgewerkt voor verschillende onderdelen: 1. Verbetering van de kwaliteit van het oppervlaktewater. Nederland moet de kwaliteit van de regionale wateren op peil houden en waar nodig verbeteren, conform de eisen van de Europese Kaderrichtlijn Water (KRW). Provincies spelen net als waterschappen en Rijkswaterstaat een belangrijke rol in de realisatie.

Toelichting bestemmingsplan Tillenhof 2 Den Helder

Pagina 19

2. Het op peil houden van de voorraad en de kwaliteit van het grondwater. De provincie helpt drinkwaterbedrijven bij het ontwikkelen van nieuwe waterwinlocaties en gemeenten bij het opstellen van bodemenergieplannen. 3. Bescherming en beperken van gevolgen tegen mogelijk overstromingsrisico’s, ook als gevolg van klimaatverandering Conclusie Het bestemmingsplan is in lijn met het bepaalde in het waterprogramma. In hoofdstuk 4.1 wordt nader ingegaan op de waterhuishoudkundige aspecten ter plaatse van het plangebied. Woningbouwmonitor De provincie en de Noord-Hollandse gemeenten hebben per regio afspraken gemaakt over nieuwbouw en bestaande bouw. Deze afspraken zijn vastgelegd in zogenoemde ‘woonakkoorden’. De akkoorden bevatten de toekomstige uitdagingen, acties en afspraken voor de komende 5 jaar. Er zijn afspraken over het aantal woningen. Maar ook over klimaatneutraal en circulair bouwen (aardgasvrij en met oog voor het veranderende klimaat) in de buurt van OVknooppunten en met behoud van de groene en gezonde leefomgeving. Op de kaart woningbouwlocaties van de provincie Noord-Holland is voor het plangebied Tillenhof 2 de woningbouwopgave van 10 woningen aangeduid, te realiseren in de periode 2025-2030. Zie onderstaande afbeelding (bron: provincie Noord-Holland).

Afbeelding: weergeven is een uitsnede van de woningbouwmonitor van de provincie NoordHolland. Zichtbaar is dat Tillenhof 2 als woningbouwlocatie is opgenomen.

Toelichting bestemmingsplan Tillenhof 2 Den Helder

Pagina 20

3.4

Gemeentelijk beleid

Omgevingsvisie gemeente Den Helder ‘Koers op een sterke thuishaven’ De omgevingsvisie gemeente Den Helder is in september 2023 door de gemeenteraad vastgesteld. Met het vaststellen van de visie wordt een duidelijke toekomstrichting voor het beheer, het gebruik en de ontwikkeling van de fysieke leefomgeving in de gemeente Den Helder neergelegd. In deze visie wordt ingezet op het versterken van verbindingen tussen de verschillende wijken door de groene, open ruimtes in de stad. Dit wordt gedaan door langs verbindingsassen tussen de wijken door dit open landschap heen in te zetten op kwalitatief goede verbindingen voor langzaam verkeer en ruimte te bieden voor nieuwe functies die levendigheid en sociale controle in het gebied brengen, zoals wonen. Specifiek voor de doelgroep inwoners richt de gemeente Den Helder zich op de beschikbaarheid van voldoende betaalbare en kwalitatief goede woningen die passen bij de behoefte van de inwoners. De gemeente zet in op de realisatie van 1500 nieuwe woningen tot 2030, die grotendeels binnenstedelijk, en dus dichtbij bestaande voorzieningen, worden gerealiseerd. De gemeente zet in op aantrekkelijke woonomgevingen, met woningen die goed passen in de bestaande omgeving en een kwalitatief goede openbare ruimte. De gemeente wil voorts extra investeren in de kwaliteit van de openbare ruimte.

Hierbij zoekt de gemeente naar mogelijkheden om zoveel mogelijk in te zetten op vergroening, klimaatadaptatie en het geven van ruimte aan langzaam verkeer om de openbare ruimte aantrekkelijk, leefbaar en toekomstbestendig te maken. Voor buurten waar de leefbaarheid onder druk staat heeft de gemeente extra aandacht. In de omgevingsvisie wordt ook een visie per deelgebied beschreven. Voor Huisduinen is als uitgangspunt genoemd dat het dorp zich kleinschalig verder kan ontwikkelen, op basis van de huidige kwaliteit van natuur, cultuur en sfeer. De kwaliteiten van het dorp waarover brede tevredenheid bestaat vragen niet om grote veranderingen en moeten zoveel mogelijk beschermd worden (‘Niet meegaan in de vaart der volkeren en conserveren is ook een kwaliteit’). Daar tegenover staat dat sommige gebieden een versterking kunnen gebruiken om de kwaliteit van het geheel te versterken. Tillenhof 2 wordt in de deelvisie voor Huisduinen specifiek genoemd. Voor de ontwikkeling van Tillenhof 2 zet de gemeente in op een integrale combinatie van wonen en bezoekersparkeren voor recreanten. Ook landschapsherstel is een belangrijk aandachtspunt. In het gebied spelen er zorgen wat betreft de sociale veiligheid van het gebied. Door de beschutte ligging zijn er weinig ogen op het gebied gericht en leent het terrein zich daarmee voor ongewenste activiteiten.

Door het toevoegen van kleinschalige woningbouw aan het gebied kan de sociale veiligheid in het gebied flink worden verbeterd. Verbetering van de wandelverbindingen en een goede sturing van verkeersstromen tussen Tillenhof 2 en het Admiraal Verhuellplein zijn andere aandachtspunten voor de uiteindelijke invulling van dit gebied. Ook bevat de deelvisie een specifieke passage over parkeren in relatie tot Tillenhof. Zo wordt gesteld dat voor het cultureel erfgoed en de horecagelegenheden in de strandzone voldoende parkeergelegenheid een belangrijke voorwaarde is. Hoewel wordt ingezet op het stimuleren van fietsen en wandelen zal ook in de toekomst behoefte blijven aan parkeergelegenheid in dit gebied. De beschikbare ruimte voor parkeren bestaat voornamelijk uit het Admiraal Verhuellplein

Toelichting bestemmingsplan Tillenhof 2 Den Helder

Pagina 21

(plein voor Fort Kijkduin). Uit parkeeronderzoek is gebleken dat het inzetten van een gedeelte van de locatie Tillenhof 2 het beste alternatief is om als ‘overloopgebied’ te fungeren van de parkeerplaatsen op het Admiraal Verhuellplein. De parkeerbehoefte is echter niet dusdanig groot dat het hele gebied hiervoor moet worden ingericht. Voor het Tillenhof wordt daarom ingezet op een integrale combinatie tussen wonen en parkeren, waarmee grote pieken in de (recreatieve) parkeervraag kunnen worden opgevangen. Beschouwing en conclusie Het bestemmingsplan gaat uit van een herstructurering van het plangebied, Tillenhof 2, waarbij de bestaande voorzieningen en inrichting worden verwijderd en waarbij woonfuncties en een verkleind recreatieparkeerterrein in combinatie met landschapsherstel mogelijk gemaakt worden. Het bestemmingsplan sluit aan bij hetgeen in de visie verwoord is. Woonvisie Den Helder 2020-2025 De Woonvisie Den Helder 2020-2025 is door de gemeenteraad van Den Helder vastgesteld op 7 september 20202. De visie geeft een toelichting op het woonbeleid van de gemeente voor de komende jaren. In de visie wordt de nadruk gelegd op de volgende thema’s: 1.

Kwantiteit en kwaliteit: vraag-en aanbodgerichte nieuwbouw; passende programmering huur/ koop, prijssegment en woningtypologie op de juiste locaties, kwaliteitsverbetering van de bestaande woningvoorraad en woonomgeving, gemengde en veilige wijken, ruimte voor experimenten met nieuwe woonvormen. 2. Goed wonen voor iedereen: huisvesting doelgroepen: studenten, jongeren, ouderen, gezinnen, kwetsbare groepen, statushouders, werknemers, levensloopbestendige woningvoorraad, stedelijke en wijkgerichte voorzieningen die goed bereikbaar zijn, een aantrekkelijk stadshart. 3. Duurzaam wonen: energiebesparing en energietransitie in de bestaande woningvoorraad, energiezuinige nieuwbouw, duurzame woon- en leefomgeving. Centraal staat het ombuigen van de krimp naar groei. Dit vraagt een stevige inzet op de woningbouwopgave. De focus ligt op voldoende nieuwbouw van kwaliteit in verschillende marktsegmenten en het creëren van bijzondere woonmilieus. De gemeente heeft de ambitie om binnen het regionale woonakkoord (5.000 extra woningen in de Kop) tot 2030 1.500 woningen in Den Helder toe te voegen (woondeal 2.0). Deze behoefte is gebaseerd op de voorziene groei van het aantal banen, onderwijsplekken en de toenemende druk op de woningmarkt in de regio. Daarom wordt niet alleen vraaggericht maar ook aanbodgericht gebouwd.

De gemeente Den Helder bouwt vooral stedelijk want daar is in de gemeente de meeste ruimte voor. Den Helder heeft voldoende locaties om in de woningvraag voor de komende jaren te voorzien. Naast de lopende bouwstroom in het stadshart, Nieuw Den Helder en Julianadorp zet de gemeente in de Woonvisie de komende jaren in op locaties die concreet en binnen een aantal jaar te realiseren zijn: Station Zuid, Tillenhof en Vinkenterrein. Beschouwing en conclusie Het bestemmingsplan gaat uit van een herstructurering van het plangebied, Tillenhof 2, waarbij de bestaande voorzieningen en inrichting worden verwijderd en waarbij woonfuncties (11 woningen) en een verkleind recreatieparkeerterrein in combinatie met landschapsherstel mogelijk gemaakt worden. De te realiseren woningen zijn primair gericht op senioren en worden gebouwd

Toelichting bestemmingsplan Tillenhof 2 Den Helder

Pagina 22

met toepassing van duurzame / circulaire materialen. Bij de inrichting van de openbare ruimte wordt ook nadrukkelijk aandacht besteed aan klimaatbestendigheid en duurzaamheid. Het bestemmingsplan sluit aan bij hetgeen in de visie verwoord is. Welstandsnota 2015 - herziening 2020 De gemeente Den Helder is trots op haar stad, de dorpen en het buitengebied en neemt de verantwoordelijkheid voor behoud en verbetering van de omgevingskwaliteit. Gebouwen en andere bouwwerken vormen samen het decor van de dagelijkse leefomgeving. De welstandsnota geeft richting aan de kwaliteitseisen die met ontwikkelingsprojecten samenhangen en geldt daarbij ook als beoordelingskader. In de nota wordt onderscheid gemaakt in diverse welstandregimes, waarbij het plangebied deel uitmaakt van het gebied dat aangewezen is als bijzonder welstandsregime en als Beschermd Stadsgezicht Stelling Den Helder. Beschouwing en conclusie Ten behoeve van de voorziene ontwikkeling van Tillenhof is een zelfstandig beoordelingskader opgesteld in de vorm van een beeldkwaliteitsplan. Dit is reeds nader toegelicht in paragraaf 2.2. De welstandnota biedt de mogelijkheid om voor ontwikkelingslocaties beeldkwaliteitsplannen vast te stellen die, na besluitvorming, deel uitmaken van het welstandsnota. Het beeldkwaliteitsplan voor Tillenhof 2 wordt ter besluitvorming aan de raad voorgelegd.

Toelichting bestemmingsplan Tillenhof 2 Den Helder

Pagina 23

HOOFDSTUK 4: 4.1

Omgevingsaspecten

Inleiding

Op grond van artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) dient de gemeente in de toelichting op het bestemmingsplan een beschrijving op te nemen van de wijze waarop de milieukwaliteitseisen bij het plan zijn betrokken. Daarbij dient rekening gehouden te worden met de geldende wet- en regelgeving en met de vastgestelde (boven)gemeentelijke beleidskaders. 4.2

Water

Het Rijk, de provincies, gemeenten en waterschappen hebben in februari 2001 de “Startovereenkomst Waterbeheer 21ste eeuw” ondertekend. Hierin is vastgelegd dat de betrokken partijen de “watertoets” toepassen op alle relevante ruimtelijke plannen met waterhuishoudkundige consequenties. In het Besluit ruimtelijke ordening is bepaald dat de betrokken waterbeheerders moeten worden geraadpleegd bij het opstellen van bestemmingsplannen en bij de voorbereiding van een omgevingsvergunning die in strijd is met het bestemmingsplan. De watertoets is een instrument om ruimtelijke plannen, zoals bestemmingsplannen en een omgevingsvergunning voor de activiteit “bouwen in strijd met het bestemmingsplan”, te toetsen op de mate waarin rekening wordt gehouden met waterhuishoudkundige aspecten. Het gaat daarbij onder meer om aspecten als waterkwaliteit en waterkwantiteit (ruimte voor water) en veiligheid (bescherming tegen overstroming). Beschouwing Het bestemmingsplan gaat uit van een herstructurering van het plangebied, waarbij de bestaande voorzieningen en inrichting worden verwijderd en waarbij woonfuncties en een parkeerterrein in combinatie met landschapsherstel mogelijk gemaakt worden. Het projectgebied maakt onderdeel uit van het beheergebied van het Hoogheemraadschap Hollands Noorderkwartier.

Hoogheemraadschap Hollands Noorderkwartier heeft samen met de partners het waterbeleid op de lange termijn verwoord in de Deltavisie. De Deltavisie is vertaald in een Waterplan (WBP6) voor de middellange termijn. Hierin presenteert het hoogheemraadschap zijn koers en opgaven voor de periode 2022-2027 en de opgaven. Het waterschap heeft verder een Keur en Leggers vastgesteld. De Legger Waterkeringen bestaat uit kaarten waarop waterstaatwerken met bijbehorende veiligheidszoneringen en kunstwerken als gemalen en sluizen zijn weergegeven. De Legger Wateren geeft de ligging en de status van waterwegen aan. In de keur zijn de regels vastgelegd aangaande de omgang met waterwerken en wateren. (Beschermingszones) waterhuishoudkundige elementen Het plangebied is gelegen in de directe nabijheid van de zee gelegen, waarlangs de zeedijk als primaire waterkering aanwezig is. Aangrenzend aan deze dijk zijn beschermingszones van kracht. Raadpleging van de legger Waterkeringen leert dat het plangebied gelegen binnen de beschermingszone B. Een klein deel van het westelijke deel van het plangebied is gelegen

Toelichting bestemmingsplan Tillenhof 2 Den Helder

Pagina 24

binnen beschermingszone A. Het waterschapsbelang is voor deze gebieden via de Keur en de watervergunning geborgd. In het bestemmingsplan is, gelijk aan het vigerend bestemmingsplan, ter plaatse van de beschermingszones een dubbelbestemming Waterstaat-Waterkering opgenomen. Deze dubbelbestemming heeft een attentiewaarde en schrijft ook een vergunningplicht voor voor diverse (bouw)werkzaamheden in en op deze gronden.

plangebied

Afbeelding: weergegeven is een uitsnede van de Legger Waterkeringen ter plaatse van het plangebied.

Oppervlaktewater/verharding Binnen het plangebied is geen oppervlaktewater aanwezig. Het bestemmingsplan leidt daarmee niet tot de demping van oppervlaktewater. Het bestemmingsplan staat ook de realisatie van woningen en een nieuwe inrichting van het openbare gebied voor. In de bestaande situatie is circa 4100 vierkante meter van het plangebied verhard met bestrating (klinkers), ook is er een gebouw van circa 380 vierkante meter aanwezig. In de nieuwe situatie wordt circa 2150 vierkante meter aan klinkerbestrating en als te bebouwen gebied gerealiseerd. Aanvullend wordt er circa 1080 vierkante meter aan halfverharding aangelegd. De overige gronden worden niet verhard. Er is daarmee sprake van een afname van de verharding waardoor watercompenserende maatregelen niet nodig zijn. Relevant om te vermelden is dat een belangrijke grondslag van het plan is om het gebied klimaatbestendig in te richten. Er wordt daarom nadrukkelijk aandacht besteed aan voldoende waterberging en aan het gebruik van materialen die waterdoorlatend zijn. Er wordt tevens een wadi aangelegd die voor vertraagde afvoer van hemelwater zorgt. De wadi wordt voorzien van een overstort die op het bestaande riool wordt aangesloten.

Toelichting bestemmingsplan Tillenhof 2 Den Helder

Pagina 25

Afbeelding: weergegeven is de hoeveelheid verharding in de nieuwe situatie. Nadrukkelijk wordt vermeld dat dit niet het definitieve eindbeeld is.

Waterkwaliteit Uitgangspunt is dat het vuile afvalwater en het schone hemelwater gescheiden worden. Het vuile afvalwater zal op de bestaande riolering geloosd worden. Binnen het plangebied wordt een wadi aangelegd, waarmee het af te voeren hemelwater voorgezuiverd wordt. Er worden verder met het bestemmingsplan geen activiteiten toegestaan die een negatief effect op de waterkwaliteit zullen hebben. Overeenkomstig de eis van het waterschap worden geen uitlogende materialen toegepast. Conclusie Het bestemmingsplan is in relatie tot het aspect water uitvoerbaar.

Toelichting bestemmingsplan Tillenhof 2 Den Helder

Pagina 26

4.3

Bodem

Met het oog op een goede ruimtelijke ordening dient in geval van ruimtelijke ontwikkelingen te worden aangetoond dat de bodem geschikt is voor het beoogde gebruik. Wet bodembescherming (Wbb) In de Wbb zijn bepalingen opgenomen ter behoud en verbetering van de milieuhygiënische bodemkwaliteit. Bij bestemmingswijzigingen, verbouwingen of graafwerkzaamheden zal in veel gevallen een bodemonderzoek uitgevoerd moeten worden. De gemeente beoordeelt dat per geval. Met het bodemonderzoek kan bepaald worden of de bodemkwaliteit ter plaatse geschikt is voor de beoogde functie. De Wbb onderscheidt drie kwaliteiten grond: - sterk verontreinigde grond (boven interventiewaarden); - licht verontreinigde grond (boven achtergrondwaarden); - schone bodems (beneden achtergrondwaarden). Indien gesaneerd moet worden, bestaan specifieke regels voor het bepalen van de terugsaneerwaarde (te behalen kwaliteit) en de milieu hygiënische kwaliteit van een aan te brengen leeflaag. Besluit bodemkwaliteit Het Besluit bodemkwaliteit (Bbk) geeft de lokale bevoegde gezagen de mogelijkheid om de bodemkwaliteit binnen hun gebied actief te gaan beheren binnen de gegeven kaders. Dit geeft onder andere ruimte voor nieuwe projecten op het gebied van natuur, wonen en industrie. In het besluit worden vier kwaliteiten gehanteerd, namelijk Achtergrondwaarde, Wonen, Industrie en Niet toepasbaar.

Het besluit hanteert voor het toepassen van grond en bagger een toets op de kwaliteit van de ontvangende bodem en aan de gebruiksfunctie. Beschouwing Het bestemmingsplan gaat uit van een herstructurering van het plangebied, waarbij de bestaande voorzieningen en inrichting worden verwijderd en waarbij woonfuncties en een parkeerterrein in combinatie met landschapsherstel mogelijk gemaakt worden. Ten behoeve van het bestemmingsplan is door onderzoeksbureau Linge Milieu BV een verkennend bodemonderzoek NEN5740, d.d. 25 oktober 2023, , inclusief asbestanalyse, uitgevoerd. Het doel van het chemisch onderzoek is het vastleggen van de milieuhygiënische bodemkwaliteit, het beoordelen van de geschiktheid van de bodem in relatie tot de beoogde bestemming en het aantonen van de uitvoerbaarheid van het plan. In het onderzoek wordt gesteld dat er op basis van het vooronderzoek (NEN 5725) ter plaatse van de onderzoekslocatie geen direct belastende bronnen of verdachte activiteiten (chemische parameters en asbest) worden verwacht. Bij het opstellen van de onderzoeksstrategie is de bijlage VED-HE van de NEN 5740 (Strategie bij verkennend onderzoek, verdacht, bedrijfsterrein) als richtlijn gehanteerd. Het asbest-onderzoek is indicatief en betreft de licht puinhoudende bovengrond en de puin-fundering onder de klinkers.