2022-041187 bijlage bij Rapportage Verbonden partijen september 2022.pdf
Tekst van het document
grondsanering is uitgevoerd en het grondpakket voorbereid voor de nieuwe geïsoleerde betonvloer. In gebouw 66 is de inboedel verwijderd, net als de oude installaties en de vloer. De grondsanering is uitgevoerd en de nieuwe geïsoleerde betonvloer is gerealiseerd. Houtrotherstel is uitgevoerd en de gootconstructies en gootbekleding is vervangen. In de gevel is het metselwerk en het natuursteen hersteld. Met de komst van het nieuwe stadhuis wordt ook de aangrenzende openbare ruimte heringericht. West8 heeft hiervoor het ontwerp gemaakt, waarbij invulling wordt gegeven aan parkeerplaatsen, laadpalen, aspecten die het gebied een groener karakter geven, verlichting, etcetera. Het voorlopige ontwerp wordt in samenspraak met de diverse stakeholders verder uitgewerkt naar uitvoeringsniveau, zodat begin 2023 gestart kan worden met de uitvoering. Tevens is er door West8 een ontwerp gemaakt voor een loods voor parkeren van fietsen en brommers. Deze is geprojecteerd aan de noordzijde van gebouw 72. Door het toevoegen van diverse nieuwe functies op Willemsoord is het van belang het terrein op een goede manier te ontsluiten. In de eerste helft van 2022 is de renovatie van de Boerenverdrietbrug voorbereid. De brug zal grotendeels van zijn plaats worden gehesen zodat de werkzaamheden op een werf kunnen worden uitgevoerd. Ter plekke zullen ook nog de nodige werkzaamheden plaats vinden.
Het is de verwachting dat voor Sail in 2023 de brug zodanig gereed is, dat deze gebruikt kan worden als extra ontsluiting van Willemsoord. In het Uitwerkingsplan Stadshart 2008 is al opgenomen dat er een nieuwe fiets-/voetgangersbrug in de zuidhoek gerealiseerd wordt. Deze brug verbindt de Beatrixstraat (nabij de bibliotheek) en Willemsoord (nabij restaurant Stoom). Het bestaande talud aan de Flaneerkade gaat hiervoor op de schop, zodat de voetgangers en fietsers op een comfortabele manier Willemsoord kunnen bereiken en vice versa. Er zijn gesprekken gestart met belanghebbenden zoals de Museumhaven, het Reddingmuseum, en Willemsoord bv. In de eerste helft van 2022 is de aanbesteding gestart. Gepland is om in 2023 de Boerenverdrietbrug en de nieuwe brug tussen Willemsoord en de Francien de Zeeuwpromenade op te leveren, wanneer ook het Stadhuis gerealiseerd is en vóór Sail, eind juni 2023. Molenplein Eind 2022 zal Helder Vastgoed starten met de bouw van de laatste serie woningen aan het Molenplein. Zeestad voert nog de laatste zaken uit voor het bouwrijp maken, waarna deze bouwrijp opgeleverd kan worden aan Helder Vastgoed. De Stelling De Stelling Den Helder is een belangrijke pijler van Den Helder. In nauwe samenwerking met Stichting Erfgoed Den Helder (SEDH) is door Zeestad in de afgelopen jaren ingezet op herstel en ontwikkeling van de Stelling Den Helder.
Zoals de restauratie en nieuwbouw aan het Logementsgebouw waarin nu het Atlantikwall bezoekerscentrum huist. En tal van andere onderdelen zoals het casco herstel van Fort Westoever Fort Harssens. In Fort Kijkduin is een behoorlijke slag gemaakt met nieuwbouw van de bastions, keermuur, en in de eerste helft van 2021 is de nieuwe toegangsbrug geplaatst en het voorplein vernieuwd. Maar ook is een eerste vernieuwing van de museale tentoonstelling in het Fort opgeleverd. Met deze ingrepen is SEDH in staat de exploitatie en het beheer van de stelling uit te voeren en bij te dragen aan de verbetering van het toeristisch klimaat van Den Helder. SEDH heeft ermee ingestemd de nieuwe subisidies die nog door Zeestad waren verworven voor de verdere vernieuwing aan Fort Kijkduin, over te laten schrijven op naam van SEDH. De laatste wijzigingsbeschikkingen zijn aan het begin van dit jaar door de subsidieverstrekkers afgegeven. 5.5. Financiële ontwikkelingen a. Jaarrekening 2021 De jaarrekening 2021 is in het eerste semester van 2022 nog niet vastgesteld in de Algemene vergadering van Aandeelhouders (AvA). Wel is in de AvA de exploitatie per 1 januari 2022 goedgekeurd. In tabel 1 wordt het resultaat van de exploitatie per 1 januari 2022 op hoofdlijnen weergegeven.
24
Tabel 1: Goedgekeurde exploitatie Zeestad per 1-1-2022 Totaal Kosten Totaal opbrengsten Saldo per 1-1-2022
€ 121.559.812 € 121.794.056 € 234.244
Te verwachten kostenstijging Te verwachten opbrengstenstijging Saldo rente Saldo per 31-12-2023
€ € € €
221.355 1.492 14.382
Contante waarde per 1-1-2022
€
14.382
Zoals uit de tabel blijkt, is het resultaat van de huidige exploitatie van Zeestad per 1 januari 2022€ 14.382,positief. b. Ontwikkeling saldo 2022 In tabel 2 is het saldo per 1 januari 2022 van de opbrengsten en kosten van zowel de door de aandeelhouders goedgekeurde exploitatie als het werkelijke verloop t/m 1ste halfjaar 2022 (halfjaarrapportage) en het verschil tussen beide inzichtelijk gemaakt. Tabel 2: Ontwikkeling saldo 1e halfjaar 2022 Totaal
Gerealiseerd Verwacht t/m 1ste helft 2022 2e helft 2022 t/m 2023
Goedgekeurde exploitatie Kosten Opbrengsten Saldo
€ 121.559.812 € 121.794.056 € 234.244
€ € €
109.544.890 110.920.375 1.375.485
€ € €
12.014.922 10.873.681 1.141.241-
Halfjaarrapportage Kosten Opbrengsten
€ 121.559.812 € 121.794.056
€ €
105.908.999 107.048.999
€ €
15.650.813 14.745.057
Saldo
€
234.244
€
1.140.000
€
905.756-
€ € €
-
€ € €
3.635.891- € 3.871.376- € 235.485- €
3.635.891 3.871.376 235.485
Verschil Kosten Opbrengsten Saldo
N.B. Het verwachte negatieve exploitatiesaldo in de periode 2022 t/m 2023 wordt veroorzaakt doordat kosten en opbrengsten in de tijd niet gelijk lopen. Over de totale periode zal het saldo naar verwachting positief zijn. Ontwikkeling opbrengsten In de tabel is te zien dat de geprognosticeerde opbrengsten t/m 01-07-2022 in de exploitatie afgerond € 110,9 miljoen zijn. De werkelijk ontvangen opbrengsten tot 01-07-2022 zijn afgerond € 107 miljoen geweest. Dit betekent dat er t/m de 1e helft 2022 ca. € 3,9 miljoen minder aan opbrengsten is ontvangen dan waarmee in de exploitatierekening is gehouden. Dit verschil is te verklaren door ca. € 3,3 miljoen minder grondopbrengsten (grondverkoop) in de projecten Kop Halter Spoorstraat (Halter Bellevue; € 2,5 miljoen), Molenplein (€ 0,6 miljoen) en Koningsdriehoek (€ 0,2 mln.). Bij het opstellen van de exploitatie per 1 januari 2022 was de verwachting dat deze gronden in de 1e helft 2022 zouden worden overgedragen en dus Zeestad de grondopbrengsten zou ontvangen. In de loop van 2022 is duidelijk geworden dat dit niet haalbaar was, de gronden van beide projecten zullen naar verwachting in de 2e helft van 2022 worden overgedragen aan Helder Vastgoed. De resterende € 0,6 miljoen zijn met name vergoedingen/bijdragen van Helder Vastgoed voor het project Koningsdriehoek.
Deze vergoedingen hebben betrekking op de sloopkosten en kosten bouwrijp maken van de panden/percelen van Helder Vastgoed en de verwervingskosten van de Koningdwarsstraat. Deze vergoedingen zullen in het 2e halfjaar 2022 worden ontvangen. Ontwikkeling kosten Uit tabel 2 blijkt dat de geprognosticeerde investeringen t/m 1e halfjaar 2022 in de exploitatie afgerond € 109,5 miljoen zijn. De werkelijk gerealiseerde investeringen t/m 1e halfjaar 2022 zijn afgerond € 106 miljoen geweest. 25
Dit betekent dat er het 1e halfjaar van 2022 ca. € 3,6 miljoen minder aan investeringen hebben plaatsgevonden dan waarmee in de exploitatie is gerekend. Deze lagere investeringen in het 1e halfjaar 2022 hebben met name betrekking op de investeringen van de inrichting openbare ruimte (ca. € 1,5 mln.). Daarnaast is er in de 1e helft 2022 minder geïnvesteerd in verwerving, sloop, aanleg van kabels en leidingen en het bouwrijp maken van een aantal projecten. c.
Financiële kengetallen
Zeestad BV
Netto omzet Winst/resultaat Solvabiliteit Liquiditeit
Norm
31-12-2018
31-12-2019
31-12-2020
31-12-2021
Nvt Nvt Tussen 30% en 40% >=1,0
€0 €0 Nvt
€0 €0 Nvt
€0 €0 Nvt
€0 €0 Nvt
Nvt
Nvt
Nvt
Nvt
Noot: Zeestad BV heeft tot doel de activiteiten van Zeestad CV te beheren. Binnen de BV vinden geen feitelijke werkzaamheden plaats en wordt uitsluitend het aandelenkapitaal en de rekening-courant verhouding met de CV beheerd waardoor bovenstaande kengetallen niet van toepassing zijn.
Zeestad CV
Netto omzet Winst/resultaat Solvabiliteit Liquiditeit10
Norm
31-12-2018
31-12-2019
31-12-2020
31-12-2021
Nvt Nvt Tussen 30% en 40% >=1,0
€0 €0 Nvt
€0 €0 Nvt
€0 €0 Nvt
€0 €0 Nvt
Nvt
Nvt
Nvt
Nvt
Noot: Zeestad CV wordt volledig gefinancierd vanuit bijdragen van gemeente en provincie. Deze worden gestort in een fonds voor stedelijke vernieuwing. Vanuit dit fonds worden de diverse projecten gefinancierd. Omdat geen sprake is van zelfstandig eigen vermogen c.q. leningen etc. en projecten binnen de beschikbare budgetten worden uitgevoerd zijn bovenstaande kengetallen niet van toepassing.
5.6. Risico’s Risico
Oorzaak
Gevolg
Kans
Juridische procedures vertragen uitvoering project
Beroepsprocedures tegen vergunningen en bestemmingsplannen duren lang en door drukte bij rechtbanken langer
Lange procedure tijd + voor een onherroepelijke vergunning of bestemmingsplan, kosten stijgen
Gevolg (tijd) +
Gevolg (€) +
Beheersmaatregel Goede informatie en zorgvuldige planologische verankering
Tegen bestemmingsplannen en omgevingsvergunningen staat het iedere belanghebbende vrij om bezwaar en beroep in te dienen. Zonder bezwaar en beroep is de looptijd van de planologische procedure korter. Het bestemmingsplan Stadshart is pas onherroepelijk geworden na een beroepsprocedure over onder andere de hoogte van het bouwplan Molenplein. Ook de omgevingsvergunning voor de woningen aan het Molenplein fase 3 is pas onherroepelijk geworden na uitspraak van de Raad van State. Door goede informatie vooraf kunnen bezwaren als gevolg van onbekendheid met het plan of de doelstellingen van het project voorkomen worden. Bezwaren zijn echter nooit helemaal te voorkomen omdat er vele verschillende belanghebbenden zijn bij stedelijke vernieuwing. 10 Liquiditeit geeft aan in hoeverre een organisatie in staat is aan haar verplichtingen op korte termijn te voldoen.
26
Risico
Oorzaak
Doelstelling van een Zwakke detailhancompact en levendig delsstructuur, winkelhart wordt winkelleegstand. niet gerealiseerd
Gevolg
Kans
Ontwikkeling halter + model vertraagt, investeringsklimaat verslechtert
Gevolg (tijd) +/-
Gevolg (€) +
Beheersmaatregel Onderzoek voorbereiding, versterken samenwerking
en
Het winkelhart van Den Helder bestrijkt een grote oppervlakte. Mede onder invloed van de crisis en veranderend winkelgedrag is er momenteel behoorlijk wat leegstand in de Helderse binnenstad. Dit zorgt ervoor dat de detailhandelsstructuur verzwakt is en dat de behoefte aan een compact winkelhart onverminderd groot is. Met verschillende projecten wordt beoogd het kernwinkelgebied compacter te maken. Op dit moment is het belangrijkste project de herontwikkeling van de Kroonpassage en omgeving. Hierin is de Woningstichting/Helder Vastgoed een belangrijke samenwerkingspartner. Projecten als het gevelrenovatiefonds en herinrichting van openbare ruimte kunnen een verdere bijdrage leveren aan het versterken van de samenhang.
Risico
Oorzaak
Gevolg
Kans
De verblijfskwaliteit in het stadshart verslechtert
Veel verschillende projecten komen tegelijkertijd in uitvoering en leggen beslag op de openbare ruimte
Hinder voor bewoners en ondernemers, bereikbaarheid binnenstad
+
Gevolg (tijd) +/-
Gevolg (€) +/-
Beheersmaatregel Goede planning Afstemming met partners Communicatie met omwonden en ondernemers
Momenteel vinden er volop (ver)bouwactiviteiten plaats in het stadshart. Bouwactiviteiten betekenen dat er verbetering in aantocht is, maar ook dat tijdelijk straten zijn opgebroken en dat er bouwplaatsen in de binnenstad zijn afgeschermd. Deze kunnen het woongenot tijdelijk aantasten en ondernemers, bewoners en bezoekers van de binnenstad hinderen. De bereikbaarheid van de binnenstad is immers tijdelijk niet zoals gewend. Dit is inherent aan ontwikkelingen in een binnenstad, maar het vraagt voldoende aandacht om hinder tot een minimum te beperken. Veel hinder kan voorkomen worden door de planningen van de diverse activiteiten zorgvuldig op te stellen en af te stemmen tussen de diverse partijen die in de binnenstad aan het werk zijn. Ook een goede communicatie over de werkzaamheden, de duur en eventuele alternatieve routes zal de overlast beperken. Hierin werkt Zeestad samen met partners Woningstichting Den Helder en de gemeente.
Risico
Oorzaak
Gevolg
Kans
Financiële haalbaarheid projecten onder druk
Onrendabele Uitstel of afstel van toppen op de projecten, stagnatie projecten, stijging kosten, beperkte stijging opbrengsten
+
Gevolg (tijd) -
Gevolg (€) +/-
Beheersmaatregel Goede inzet planeconomie
Veel projecten hebben hogere kosten dan opbrengsten. Waar voorheen het toevoegen van programma, het verhogen van de opbrengstpotentie (door bijvoorbeeld toepassing van andere typologieën en/of ander segment) of de marktontwikkeling (bijvoorbeeld door een lager risicoprofiel of (bouw)kostenverlagende innovaties) de tegenvallers konden opvangen, zijn deze mogelijkheden tegenwoordig beperkt. Dit vraagt van de planeconomen een realistische en zorgvuldige opzet van de exploitatie, om niet voor verrassingen te komen te staan. Met het jaarlijks herzien van de exploitatie wordt dit gewaarborgd. Zo worden onder andere de parameters, die van grote invloed zijn op het resultaat van de exploitatie, periodiek geanalyseerd. Op deze manier is er een reëlere aansluiting met de markt en wordt het mogelijke verschil tussen gehanteerde parameters en feitelijke parameters kleiner. Met de herziening van de exploitatie per 1-1-2022 is dan ook opnieuw bekeken of de parameters aanpassing vragen, hetgeen niet nodig is gebleken.
27