RIS325468 Verzoek bindend advies omgevingsvergunning Jacoc Catsstraat 325

Datum

Ons Kenmerk

2 juni 2026

DSO/11052237 RIS325468

Voorstel van het college inzake Verzoek om bindend advies voor omgevingsvergunning zorgwoningen Jacob Catsstraat 325 Op 16 december 2024 is een aanvraag omgevingsvergunning gedaan voor het bouwen van 169 zorgclusterwoningen ter plaatse van het gesloopte zorgcentrum op het adres Jacob Catsstraat 325. De voorgenomen activiteit voldoet niet aan de regels van het omgevingsplan en is daarom een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA). Op basis van de toetsing van de activiteit op alle relevante aspecten voor de fysieke leefomgeving is het college van oordeel dat de activiteit voldoet aan een ‘evenwichtige toedeling van functies aan locaties’. Omdat het uitgangspunt van de Omgevingswet is dat er ruimte moet worden gegeven aan initiatieven in de leefomgeving (ja, mits benadering) en het plan voldoet aan een ‘evenwichtige toedeling van functies aan locaties’, heeft het college het voornemen om een vergunning te verlenen voor de aangevraagde activiteit. Op 29 april 2023 (RIS313814) heeft de gemeenteraad een lijst vastgesteld van categorieën BOPA’s waarvoor het college een bindend advies aan de raad moet vragen. Op 29 januari 2026 (RIS323971) heeft de gemeenteraad een aangepaste lijst vastgesteld met categorieën waarvoor bindend advies is vereist.

Op basis van dit besluit tot aanpassing van de categorieën is de oorspronkelijke bijlage bij RIS313814 vervangen door de aangepaste lijst met categorieën. De aangevraagde activiteit valt in de categorie 1, onder d: ‘het in afwijking van de regels van het omgevingsplan wijzigen van de op grond van het omgevingsplan geldende maatschappelijke functie van gebouwen of gronden naar andere functies dan maatschappelijk’. Daarom vraagt het college de gemeenteraad om advies of de activiteit voldoet aan een ‘evenwichtige toedeling van functies aan locaties’. Het advies is bindend voor het besluit van het college op de aanvraag omgevingsvergunning. Bij een positief advies van de raad verleent het college de vergunning. Bij een negatief advies van de raad weigert het college de vergunning op basis van een onderbouwing van de raad waarom het plan niet voldoet aan een ‘evenwichtige toedeling van functies aan locaties’. Hieronder volgt een korte omschrijving van het initiatief en de uitkomst van de beoordeling van de voor de activiteit relevante aspecten. Initiatief en procedure De activiteit waarvoor een omgevingsvergunning is aangevraagd, betreft het bouwen van 169 zorgclusterwoningen ter plaatse van het gesloopte zorgcentrum op het adres Jacob Catsstraat 325.

Het bouwplan houdt in dat op de plaats van het voormalige verpleeghuis 'De Schildershoek' een nieuw wooncomplex wordt gebouwd bestaande uit 109 studio’s en 60 appartementen. De woningen variëren in afmetingen en alle woningen behoren tot het sociale huursegment. In het gebouw bevinden zich ook diverse gemeenschappelijke of ondersteunende functies, zoals een restaurant, woonkamers, stiltecentrum, kantoren, een ontmoetingsruimte en een behandeldienst. Het bouwplan is gelegen binnen de bestemming ‘Maatschappelijk’. De voor Maatschappelijk aangewezen gronden zijn onder andere bestemd voor welzijns- en levensbeschouwelijke voorzieningen.

Gemeente Den Haag

Spui 70 Den Haag

Postbus 12600 2500 DJ Den Haag

T 14070 www.denhaag.nl

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/11052237

De activiteit past niet in de bouw- en gebruiksregels van het Omgevingsplan gemeente Den Haag (bestemmingsplan ‘Schilderswijk’) omdat de maatschappelijke bestemming een woonfunctie met zorg evenals het beoogde interne restaurant niet toestaat. Daarnaast valt het gebouw voor een klein deel buiten het bestaande bouwvlak en wordt de ter plaatse geldende maximale bouwhoogte overschreden. Het deel van het complex dat aan de Parallelweg ligt, wordt één bouwlaag hoger dan de rest van het gebouw. Met vijf bouwlagen aan de Parallelweg is de bouwhoogte circa 16,32 meter en daarmee strijdig met de maximale bouwhoogte (15 meter). Voor het overig deel van het complex is de bouwhoogte ca. 13,25 meter. De maximale bouwhoogte is 12 meter. In het bestemmingsplan is de mogelijkheid opgenomen om de toegestane bouwhoogte met maximaal 15% te overschrijden. Beide overschrijdingen van de bouwhoogte passen binnen deze afwijkingsmogelijkheid. Het college heeft de activiteit beoordeeld op een ‘evenwichtige toedeling van functies aan locaties’. Op alle relevante aspecten valt de beoordeling positief uit. Omdat het uitgangspunt van de Omgevingswet is dat er ruimte moet worden gegeven aan initiatieven in de leefomgeving (ja, mits benadering) en het plan voldoet aan een ‘evenwichtige toedeling van functies aan locaties’ vindt het college dat de vergunning kan worden verleend.

Dit is alleen mogelijk met een positief advies van uw raad over de gevraagde buitenplanse omgevingsplanactiviteit. Bij een negatief advies vragen wij uw raad om een nadere motivering waarom niet wordt voldaan aan een ‘evenwichtige toedeling van functies aan locaties’. Beoordeling Hierna volgt de beoordeling van de aspecten voor zover die relevant zijn voor de afweging of sprake is van een ‘evenwichtige toedeling van functies aan locaties’. Planologie De planologische beoordeling is positief en vormt geen belemmering om de vergunning te verlenen. Het voornemen voorziet in de realisatie van een woon-zorgcomplex met bijbehorende voorzieningen zoals een kappersfaciliteit, een restaurant en een winkelruimte voor de plaatselijke bewoners, alsmede enkele (semi)medische voorzieningen. Hoewel de woonfunctie niet is toegestaan in maatschappelijke bestemming, is het voorstelbaar om een woon-zorgcomplex op deze locatie toe te staan. De woningen zijn gecombineerd met een zorgfunctie, de woonfunctie staat hier dan ook niet op zichzelf, maar dient een bijzondere doelgroep en heeft een grote maatschappelijke bijdrage. Vanuit de Woonvisie (RIS319812) wordt er ingezet op het verzorgen van betaalbare passende woningen voor iedereen. Een woonfunctie met een zorg factor draagt hieraan bij.

Hoewel de genoemde voorzieningen niet benoemd worden in de bestemmingsomschrijving van bestemming ‘maatschappelijk’, zijn de voorzieningen ondersteunend aan de zorgfunctie en in hun omvang aan de beoogde hoofdfunctie (wonen met zorg) gerelateerd. Het betreft nadrukkelijk geen zelfstandig te exploiteren functies en door de beperkte omvang hebben de ondersteunende voorzieningen geen negatieve effecten op hun omgeving. Het voornemen is in planologisch opzicht dan ook voorstelbaar.

2/6

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/11052237

Stedenbouw De stedenbouwkundige beoordeling is positief en vormt geen belemmering om de vergunning te verlenen. De hoofdopzet van het gebouw tracht binnen de bestaande vorm en opzet te blijven. Aan de zijde van het Jacob Catsstraat en het Jacob van Campenplein springt de rooilijn op enkele plekken terug ten opzichte van de bestaande situatie. Aan de binnenzijde (binnenterrein) is er sprake van een overschrijding van het bouwvlak aan de noord- en oostzijde. Aangezien de volumes nagenoeg hetzelfde blijven (alleen aan de zijde van de Parallelweg wordt een extra bouwlaag toegevoegd), blijft de open ruimte en de ruimtelijke kwaliteit behouden. Door het hogere volume wordt de Parallelweg in hiërarchie (ten opzichte van de zijstraten) benadrukt en past het beter bij de schaal en maat van het aan de overzijde hoger gelegen spoortalud. De extra bouwlaag ontstijgt nauwelijks de veelvoorkomende vier bouwlagen bij de rondom aanwezige bebouwing. Aan de zijde van de Van Osstraat is geen bebouwing, maar een erfscheiding aanwezig. Deze open zijde is op het zuidwesten gericht en ontvangt nog steeds voldoende lucht en licht. Het binnenterrein kan hierdoor onverminderd als een prettige groene collectieve (private) buitenruimte functioneren.

In de Jacob Catsstraat is overwegend sprake van gebouwen met vier bouwlagen, overeenkomstig het aantal bouwlagen van het initiatief aan de zijde van de Jacob Catsstraat. De straatgevels worden als het ware in hoogte overeenkomstig voorgezet waardoor het complex in hoogte ruimtelijk meer onderdeel wordt van de Jacob Catsstraat en de bebouwing rondom het Jacob van Campenplein. De twee bestaande lagere woonblokken van de architect Alvaro Siza (in de as van het Jacob van Campenplein, grenzend aan de Jacob Catsstraat) worden (door de afwijkende verschijningsvorm) tot hun recht gebracht en nadrukkelijker als uitzondering gepositioneerd. Hetzelfde gebeurt ook ten aanzien van de vooroorlogse bebouwing Het Fort. Ruimtelijk wordt de stedenbouwkundige ordening leesbaarder en versterkt. Bezonning De beoordeling van de bezonning is positief en vormt geen belemmering om de vergunning te verlenen. Aangezien de maximale bouwhoogte van het bestemmingsplan wordt overschreden is een bezonningsonderzoek opgesteld om te beoordelen of het plan niet leidt tot een onevenredige schaduwwerking op de omliggende percelen en bebouwing. Het initiatief voldoet aan de Haagse bezonningsnorm die is vastgelegd in het ‘Haags bezonningsbeleid’ (RIS17704). Groen- en natuurinclusief bouwen Den Haag wil groen- en natuurinclusief bouwen in de stad bevorderen.

Dit levert een bijdrage aan de biodiversiteit, aan de klimaatopgave door vermindering van hittestress en wateroverlast, aan de mogelijkheden voor natuurbeleving in de stad en daarmee samenhangend aan het welzijn en de gezondheid van mensen. Alle grootschalige nieuwbouwprojecten (footprint van 2.000m2 of meer en/of een bouwhoogte van 25 meter of meer) in Den Haag moeten voldoen aan het Puntensysteem groen- en natuurinclusief bouwen (RIS313059). Het puntensysteem is een beoordelingskader waarin maatregelen voor groen- en natuurinclusief bouwen worden gewaardeerd met punten, verdeeld over verschillende categorieën zoals gevels, daken en de inrichting van de buitenruimte. Projecten moeten een minimumaantal punten behalen om te borgen dat zij in samenhang bijdragen aan de gemeentelijke ambities op het gebied van biodiversiteit, klimaatadaptatie en leefkwaliteit.

3/6

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/11052237

De initiatiefnemer heeft ten aanzien van het puntensysteem niet het gewenste aantal punten op de categorie ‘gevel en dak’ behaald. In de planuitwerking is in afstemming met de gemeente een samenhangend pakket aan maatregelen opgesteld. Deze maatregelen compenseren dit tekort en zorgen ervoor dat het plan in zijn totaliteit bijdraagt aan de doelstellingen van het puntensysteem. Hiermee wordt, zij het via een andere invulling, in voldoende mate invulling gegeven aan het beoogde ambitieniveau voor Groen- en Natuurinclusief bouwen. Deze afwijking wordt verleend op grond van de specifieke omstandigheden van dit geval en heeft geen precedentwerking voor toekomstige aanvragen of projecten. ACOR De ACOR adviseert het college akkoord te gaan met het deel van het ontwerp voor de buitenruimte binnen het eigen terrein van de Schildershoek waarvoor de omgevingsvergunningsaanvraag voorligt. De aansluiting op de openbare ruimte vraagt om een ontwerp door de gemeente en dient een apart traject te doorlopen. Welstand De Adviescommissie omgevingskwaliteit en cultureel erfgoed Den Haag heeft aan de hand van de Welstandsnota geoordeeld dat het plan voldoet aan redelijke eisen van welstand. De beoordeling op het aspect welstand vormt geen belemmering om de vergunning te verlenen. “De commissie adviseert positief over het gebouwontwerp.

Een hoofdopzet die dicht bij de bestaande blijft, een volumecompositie die goed reageert op de bebouwing rondom en een architectuur die het gebouw geleedt en inpast. Voor een goede inpassing zorgt ook het buitenruimteontwerp, in het bijzonder de tuin met afscheiding aan de Van Osstraat. De afscheiding maakt de tuin besloten én voegt waarde toe aan de buurt. De voorgestelde materialen en de toepassing daarvan – de details – zijn een logische doorwerking van het ontwerp en dragen bij aan de samenhang van het gebouw.” Parkeren De beoordeling op het aspect mobiliteit is positief en vormt geen belemmering om de vergunning te verlenen. De aanvraag voldoet aan de vastgestelde parkeereis voor motorvoertuigen en fietsen en daarmee aan de algemene bouw- en gebruiksregels van het bestemmingsplan ‘Parapluherziening (fiets)parkeren’. Er is sprake van een sloop-nieuwbouw binnen zone vooroorlogse stadswijken. Hierbij gaat het om het bouwen van 169 zorgclusterwoningen ter plaatse van het inmiddels gesloopte zorgcentrum Jacob Catsstraat 325. In het gebouw bevinden zich ook diverse gemeenschappelijke of ondersteunende functies, zoals een restaurant, woonkamers, stiltecentrum, kantoren een ontmoetingsruimte en een behandeldienst. In de nieuwe situatie bedraagt de normatieve autoparkeervraag 45,99 parkeerplaatsen.

Het maatgevend moment is het moment waarop de verschillende functies binnen een programma gezamenlijk hun maximale autoparkeervraag hebben. Het maatgevend moment voor de aanwezigheid van het parkeren is in de nieuwe situatie zaterdagavond. Bij een verbouwontwikkeling, functiewijziging of sloop-nieuwbouw hoeft alleen te worden voorzien in de extra autoparkeervraag op het nieuwe maatgevend moment.

4/6

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/11052237

De bestaande situatie heeft op het (nieuwe) maatgevend moment zaterdagavond een autoparkeervraag van 44,95 parkeerplaatsen en de nieuwe situatie heeft op dat moment een autoparkeervraag van 45,99 parkeerplaatsen. Na saldering bedraagt de autoparkeervraag Nieuw – Bestaand = 1,04 parkeerplaatsen, waarmee er sprake is van een toename op het nieuwe maatgevend moment. De gestelde autoparkeereis is een heel getal en in voorkomende gevallen afgerond op de gebruikelijke wijze. De parkeereis is daarmee vastgesteld op 1 parkeerplaats voor bezoekers. Op basis van de bezoekersnorm bedraagt voor de nieuwe ontwikkeling de parkeervraag voor bezoekers minder dan 10 parkeerplaatsen. Hierdoor mag het deel van de parkeereis voor bezoekers worden toegewezen aan de openbare ruimte. De resterende autoparkeereis bedraagt daarmee 0 (nul) parkeerplaatsen voor bewoners/gebruikers. Tevens hebben wij de parkeerbehoefte voor fietsen berekend op basis van de fietsparkeernormen en berekeningsmethode, zoals opgenomen in de Beleidsregels Fietsparkeernormen Den Haag 2016. Hierin zijn fietsparkeernormen vastgelegd voor kantoren, bedrijven en voorzieningen. Voor woningen wordt de fietsparkeereis opgelost in de bergingen. De locatie valt binnen de zone met een lage fietsparkeernorm. De nieuwe fietsparkeerbehoefte bedraagt 3,18 fietsparkeerplaatsen op maatgevend moment werkdag-avond.

De bestaande fietsparkeerbehoefte bedraagt op het nieuwe maatgevend moment 3,45 fietsparkeerplaatsen. Na saldering bedraagt de fietsparkeerbehoefte Nieuw – Bestaand = 0 (nul) fietsparkeerplaatsen, waarmee er geen sprake is van een toename van de fietsparkeerbehoefte. Geluid In het kader van weg- en verkeerslawaai en de daarbij komende geluidsbelasting op de gevels is er akoestisch onderzoek gedaan. Het rapport ‘Akoestisch onderzoek weg- en railverkeer’ (bijlage 11) is beoordeeld en akkoord bevonden. De beoordeling van de Omgevingsdienst Haaglanden op het aspect geluid is daarmee positief en vormt geen belemmering om de vergunning te verlenen. Ecologie De beoordeling op het aspect ecologie is positief en vormt geen belemmering om de vergunning te verlenen. Er is een onderbouwing stikstofdepositie met Aeriusberekening aangeleverd. Daaruit blijkt dat zowel de beoogde aanlegfase als de gebruiksfase van dit project niet leidt tot significante stikstofdepositie in Natura 2000 gebied. De onderzoeken naar flora en fauna zijn recent uitgevoerd en wijzen uit dat er zich geen beschermde soorten bevinden binnen de plangrenzen. Grondwater De Omgevingsdienst Haaglanden heeft namens Gedeputeerde Staten van Zuid-Holland laten weten dat het plan het belang van het beschermen van grondwater voldoende in acht neemt. Deze beoordeling vormt geen belemmering om de vergunning te verlenen.

5/6

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/11052237

Bodemkwaliteit De beoordeling van de Omgevingsdienst Haaglanden op het aspect bodemgeschiktheid is positief. Het bodembelang is voldoende beschermd. Deze beoordeling vormt geen belemmering om de vergunning te verlenen. Externe veiligheid De beoordeling van de Veiligheidsregio Haaglanden op het aspect externe veiligheid is positief en vormt geen belemmering om de vergunning te verlenen. Participatie De aanvraag betreft een BOPA. Daarvoor is participatie door uw raad verplicht gesteld (RIS313814). De aanvrager heeft voor de indiening van de aanvraag participatie ingevuld door verschillende inloopsmiddagen/-avonden te organiseren evenals presentaties te geven aan omwonenden en medewerkers. De wetgever heeft nadrukkelijk niet ingevuld hoe (verplichte) participatie moet plaatsvinden. Wel kan worden gesteld dat verplichte participatie ‘enige betekenis’ moet hebben en in verhouding moet zijn met de aard van het project en de impact op de omgeving. Het doel van participatie is om burgers in een vroegtijdig stadium te betrekken bij de besluitvorming, maar het gaat niet zó ver dat de inbreng van omwonenden van beslissende betekenis is. De uitgevoerde participatie voldoet hieraan en vormt geen belemmering om de vergunning te verlenen.

Conclusie beoordeling De ontwikkeling hebben wij getoetst aan beleid, instructieregels en andere onderwerpen voor zover relevant voor een ‘evenwichtige toedeling van functies aan locaties’. Uit de beoordeling van de onderbouwing volgt dat de aangevraagde activiteit kan worden vergund met het oog op een ‘evenwichtige toedeling van functies aan locaties’. Besluitvorming Gezien het vorenstaande stelt het college de raad voor het volgende besluit te nemen: de raad van de gemeente Den Haag, gezien het voorstel van het college van 2 juni 2026, besluit: I.

het college te adviseren om de vergunning voor de aangevraagde buitenplanse omgevingsplanactiviteit voor het bouwen van 169 zorgclusterwoningen ter plaatse van het gesloopte zorgcentrum op het adres Jacob Catsstraat 325 te verlenen

Aldus besloten in de openbare raadsvergadering van De griffier,

De voorzitter,

6/6