RIS325375 Bijlage MPG2026

Meerjarenprognose Grondexploitaties 2026 (OPENBAAR) Versie 1.6 13-5-2026

Inleiding Voor u ligt de Meerjarenprognose Grondexploitaties 2026 (hierna: de MPG). Met de MPG wordt u geïnformeerd over de stand van zaken van de grondexploitaties van de gemeente Den Haag. Naast de grondexploitaties zelf, zullen ook de grondexploitatie gerelateerde producten zoals de Reserve Grondbedrijf (RGB) en de Voorziening Negatieve Plannen (VNP) worden toegelicht. De gemeente rapporteert op verschillende manieren over de grondexploitaties. De primaire rapportagelijn is de paragraaf Grondbeleid bij de Programmabegroting en -rekening. Deze informatie is openbaar en beschrijft de ontwikkeling voornamelijk op portefeuilleniveau, waarbij de belangrijkste mutaties per project beknopt worden toegelicht. De MPG biedt een verdiepende en meer gedetailleerde aanvulling op de informatie in de paragraaf Grondbeleid bij de Programmarekening 2025. Leeswijzer De MPG is opgebouwd uit zes separate onderdelen: •

Management samenvatting.

•

De strategie: Den Haag gebruikt de MPG om de grote ruimtelijke opgave (groei, betaalbare woningen, verduurzaming en economische versterking, en financiën) beheersbaar en uitvoerbaar te houden.

•

De marktontwikkelingen: wat zijn de uitgangspunten die binnen de grondexploitaties worden gehanteerd over de prijs- en afzetontwikkelingen.

•

De portefeuille grondexploitaties: stand van zaken over de grondexploitaties gerelateerde producten (o.a. Voorziening Negatieve Plannen en Reserve Grondbedrijf).

OPENBAAR Meerjarenprognose grondexploitaties 2026 2

Inhoud

Samenvatting ............................................................................................................................... 4 Strategie ...................................................................................................................................... 6 Marktontwikkelingen .................................................................................................................... 7 De grondexploitaties ...................................................................................................................10 Overzicht vastgoedprogramma ........................................................................................................ 10 Wonen ....................................................................................................................................... 10 Commercieel en maatschappelijk ............................................................................................... 10 Overzicht kerngegevens .................................................................................................................. 11 Overzicht omzet .............................................................................................................................

11 De portefeuille grondexploitaties .................................................................................................12 Portefeuillerisico’s .......................................................................................................................... 12 Voorziening Negatieve Plannen ........................................................................................................ 13 Reserve Grondbedrijf ...................................................................................................................... 13 Jaarschijf 2025 ............................................................................................................................ 13 Meerjarig .................................................................................................................................... 14

OPENBAAR Meerjarenprognose grondexploitaties 2026 3

Samenvatting De MPG laat zien hoe Den Haag haar ruimtelijke ambities financieel en organisatorisch beheersbaar houdt. De gemeente stuurt op duurzame stedelijke groei, een gebalanceerde woningbouwprogrammering, financiële stabiliteit en actief risicobeheer. Marktontwikkelingen – zoals gematigde inflatie, stabiliserende GWW-kosten en uiteenlopende prijsontwikkelingen in de woning- en commerciële markten – beïnvloeden de grondexploitaties. De vooruitzichten zijn daarbij over het geheel genomen gunstiger dan in voorgaande jaren. Portefeuille en financieel beeld De grondexploitatieportefeuille omvat 25 projecten: 19 actieve grondexploitaties en 6 restplannen die naar verwachting in 2026 worden afgesloten. In 2025 is één nieuw project gestart en zijn zes projecten afgerond. De gemeente voert regisserend grondbeleid. Dit biedt meer sturingsmogelijkheden, maar vraagt ook om een grotere inzet van middelen en brengt hogere risico's met zich mee. Hierdoor kunnen echter wel projecten met maatschappelijke meerwaarde worden gerealiseerd die financieel niet sluitend zijn. Voor de winstgevende grondexploitaties is een totale verwachte winst van € 31,8 miljoen geraamd, waarvan 79% afkomstig is uit twee projecten: Juliana van Stolberglaan 1 en Trekvlietzone. Voor verlieslatende projecten is € 157,0 miljoen gereserveerd.

Deze geprognosticeerde verliezen zijn volledig ingeboekt en vormen dus geen toekomstige financiële tegenvaller. Vastgoedprogramma Het vastgoedprogramma verschuift door: • • • •

Toevoegingen door nieuwe grondexploitatie Hofzichtlaan Het Kleine Loo, functiewijzigingen (school in Trekvlietzone), herijking van programma’s (NHH), wegvallen cijfers afgesloten plannen

PROGRAMMA IN PORTEFEUILLE GRONDEXPLOITATIES PR_2025

Totaal

wonen sociaal 1

3.233

wonen markt 1

7.166

commercieel 2

191.643

maatschappelijk2

71.442

parkeren1

8.289

1. in stuks; 2. in m² BVO verschil PR_2024

Totaal

wonen sociaal 1

-456

wonen markt 1

-1.085

commercieel 2

-25.537

maatschappelijk2

-86.771

parkeren1

-198

Het totaalbeeld laat een afname in woningen, commerciële meters, maatschappelijke voorzieningen en parkeerplaatsen zien, vooral door het wegvallen van afgesloten plannen

OPENBAAR Meerjarenprognose grondexploitaties 2026 4

Omzet en concentratie De totale omzet van de portefeuille bedraagt € 1 miljard, waarvan € 0,6 miljard al is gerealiseerd en € 0,4 miljard nog moet worden gerealiseerd. Deze resterende omzet is sterk geconcentreerd in vijf grote projecten – Dreven, Gaarden, Zichten (DGZ), Norfolk, Trekvlietzone, Juliana van Stolberglaan 1 en Spuikwartier – waardoor marktontwikkelingen en mogelijke vertragingen in deze projecten een relatief grote impact hebben op de totale portefeuille. Risicoprofiel Het totale saldo van risico’s en kansen bedraagt € 129,5 miljoen (negatief). De grootste risico’s bevinden zich bij DGZ, Norfolk en Juliana van Stolberglaan 1. Deze projecten kennen lange looptijden en bevinden zich nog in een vroege planfase. Andere projecten kennen kleinere risico’s, of zijn stabiel en kennen weinig risico’s. Netcongestie is al vóór 2026 een bekend probleem in Den Haag en meegenomen in de grondexploitaties. De herijking impactanalyse netcongestie is op 22 april vastgesteld door het college en geeft een eerste beeld van de impact van dit nieuwe prioriteringskader netcongestie van de ACM voor alle Haagse ontwikkelingen en sectoren. Het ACM-advies uit 2026 kan de situatie veranderen; de gevolgen worden onderzocht en, indien relevant, in een volgende rapportage opgenomen.

Het totale risicoprofiel en de marktrisico’s over een termijn van 5 jaar bepaald de bovengrens van de weerstandscapaciteit en dit is € 55,6 miljoen. De RGB stand is op 1 januari 2026 € 47,8 miljoen. 5-Jaarsprognose RGB (x € 1,0 mln.) Stand RGB 1-1-2026 (na resultaatbestemming)

47,8

Prognose onttrekkingen t/m 2030

- 13,3

Prognose dotaties/ winstneming t/m 2030

20,3

Weerstandscapaciteit

54,4

Projectrisico's

48,5

Marktrisico's

7,1

Bovengrens weerstandscapaciteit Projectkansen

Ondergrens weerstandscapaciteit

55,6 5,9

49,7 5,09

Op basis van de prognose is de weerstandscapaciteit voldoende. Naar verwachting komt de RGB op 5jaars termijn op € 5 mln. boven de ondergrens. De weerstandscapaciteit zit € 0,5 mln. onder de bovengrens. Conclusie De MPG bevestigt dat Den Haag haar ruimtelijke opgaven kan blijven realiseren, mits strak wordt gestuurd op financiën, risico’s, fasering en marktontwikkelingen. De combinatie van regisserend grondbeleid, voldoende financiële buffers en een jaarlijkse actualisatie biedt een stevige basis om de stedelijke groei op een verantwoorde manier voort te zetten.

OPENBAAR Meerjarenprognose grondexploitaties 2026 5

Strategie De MPG vormt de onderbouwing van de jaarlijkse actualisatie van de grondexploitatiebegroting en van het benodigde weerstandsvermogen bij de programmarekening. Daarnaast biedt de MPG inzicht in de financiële positie van het gemeentelijk grondbedrijf, de voortgang van lopende en toekomstige gebiedsontwikkelingen en de risico’s die samenhangen met de uitvoering van de ruimtelijke ambities van de stad. Ook vat de MPG de strategische uitgangspunten samen die richting geven aan het grondbeleid en de uitvoering van de grondexploitaties. Strategische context Den Haag staat voor een aanzienlijke ruimtelijke opgave. De groei van de bevolking, de behoefte aan betaalbare woningen, de transitie naar een duurzame en klimaatbestendige stad en de versterking van de economische structuur vragen om een zorgvuldig en toekomstgericht grondbeleid. De MPG fungeert hierbij als instrument om deze ambities financieel beheersbaar en uitvoerbaar te houden. Strategische pijlers •

Stedelijke ontwikkeling en groei De gemeente faciliteert stedelijke groei door het beschikbaar maken van ontwikkellocaties voor woningbouw en economische functies, het stimuleren van duurzame en inclusieve gebiedsontwikkelingen en het afstemmen van ruimtelijke investeringen op mobiliteit, energie‑infrastructuur en klimaatadaptatie. Deze pijler ondersteunt de bredere stedelijke strategie, waaronder de woningbouwopgave en de versterking van de economische vitaliteit van Den Haag.

•

Programma voor woningbouw en niet‑woningbouw De MPG actualiseert jaarlijks het programma voor gronduitgifte en gebiedsontwikkeling. Belangrijke uitgangspunten zijn het realiseren van een evenwichtige mix van betaalbare, middeldure en vrijesectorwoningen, het creëren van ruimte voor maatschappelijke voorzieningen en bedrijvigheid, en het faseren van projecten op basis van marktdynamiek, uitvoerbaarheid en financiële haalbaarheid.

•

Financiële positie van het grondbedrijf De MPG geeft inzicht in de financiële prestaties van de lopende grondexploitaties. Daarbij bewaakt de gemeente de ontwikkeling van lasten en baten, de omvang en inzet van de Reserve Grondbedrijf (RGB) en de financiële robuustheid van het grondbedrijf op de middellange termijn. Hiermee vormt de MPG een essentieel onderdeel van de gemeentelijke planning & control cyclus. Ten opzichte van de programmarekening 2024 is de weerstandscapaciteit voor 2025 is verbeterd. De weerstandscapaciteit is verbeterd van € 1,6 miljoen (V) naar € 5,1 miljoen (V). Daarmee ligt het weerstandsvermogen boven de ondergrens maar onder de bovengrens conform de verordening.

•

Risicobeheersing en weerstandscapaciteit Risicomanagement is een structureel onderdeel van de MPG. De gemeente beoordeelt jaarlijks de risico’s binnen lopende en toekomstige grondexploitaties, de benodigde weerstandscapaciteit om financiële tegenvallers op te vangen en de toereikendheid van de RGB als buffer. Marktontwikkelingen, kostenstijgingen, vertragingen en afzetrisico’s worden expliciet meegenomen in deze beoordeling.

OPENBAAR Meerjarenprognose grondexploitaties 2026 6

•

Koppeling met de P&C‑cyclus De MPG ondersteunt de grondexploitatiebegroting binnen de programmabegroting en sluit aan op gemeentelijke beleidskaders, ruimtelijke strategieën, wettelijke vereisten en de meerjarige investeringsplanning.

•

Actief grondbeleid Een actief grondbeleid is een strategisch instrument waarmee de gemeente gericht regie neemt op cruciale locaties. Door selectief grond te verwerven, te ontwikkelen en bouwrijp te maken, kan de gemeente Den Haag publieke doelen afdwingen die de markt niet vanzelf levert, zoals betaalbare woningen en klimaat adaptieve inrichting.

Marktontwikkelingen Grondexploitaties zijn vaak langlopende projecten en zijn hierdoor gevoelig voor prijsontwikkelingen. Voor het bepalen van de indices maakt de gemeente gebruik van externe bronnen. Op basis van deze indices worden de geraamde lasten voor latere jaren geïndexeerd. In onderstaande tabel zijn de voor de actualisatie gehanteerde indices opgenomen voor 2026 en verder. Hierbij wordt een inschatting gemaakt voor de indexen voor de komende 3 jaar. Jaarlijks worden deze indices herzien. Vanaf 2029 en verder wordt voor alle indices gerekend met het langjarig gemiddelde van 2,0% en 1,0% voor de rente.

Index

2025

2026

2027

2028

2029 e.v.

CPI

2,5%(-)

2,1%(-0,4)

2,2%(+0,3)

2,3%(-+0,3)

2,0%(-)

GWW

4,0%(-)

2,8%(-0,2)

2,5%(+0,5)

2,5%(+0,5)

2,0%(-)

wonen vrij

4,5%(-)

5,0%(-0,5)

3,5%(+0,5)

3,0%(+1,0_

2,0%(-)

wonen sociaal

1,5%(-)

2,0%(+0,5)

2,0%(+0,5)

2,0%(-)

2,0%(-)

commercieel

1,5%(-)

1,5%(+0,5)

1,8%(+0,8)

2,0%(-)

2,0%(-)

plankosten

5,0%(-)

4,0%(-)

3,5%(-)

2,8%(+0,8)

2,0%(-)

rente

0,5%(-)

0,25%(-0,5)

0,25%(-0,75)

0,5%(+0,5)

1,0%(-)

disconteringsvoet

2,0%(-)

2,0%(-)

2,0%(-)

2,0%(-)

2,0%(-)

Tussen haakjes de afwijking t.o.v. de verwachting in de MPG 2025

Landelijke ontwikkeling CPI De CPI (consumentenprijsindex) geeft inzicht in de gemiddelde prijsverandering van goederen en diensten die huishoudens aanschaffen. Het is een belangrijke indicator om inflatie te volgen en koopkracht te beoordelen. In veel contracten worden bepalingen opgenomen over jaarlijkse indexatie, waarbij vaak de CPI als referentie-index wordt gebruikt. Hierdoor speelt de CPI ook binnen de grondexploitaties een belangrijke rol. Op basis van de huidige inzichten wordt verwacht dat de CPI tussen 2026 en 2030 gematigd zal stijgen, in lijn met de reguliere inflatieverwachtingen. Dit wijkt af van eerdere ramingen, waardoor het percentage voor 2026 iets lager uitkomt dan vorig jaar werd voorzien. In algemene zin heeft dit een gunstig effect op de resultaten van de grondexploitaties.

OPENBAAR Meerjarenprognose grondexploitaties 2026 7

GWW De index voor bouw- en woonrijpmaak werkzaamheden wordt voornamelijk toegepast op de kosten die samenhangen met het bouw- en woonrijp maken van projecten. Na een sterke stijging in de afgelopen jaren is deze index inmiddels gestabiliseerd. Voor de komende periode wordt verwacht dat de ontwikkeling redelijk stabiel blijft, op een niveau dat iets boven de CPI ligt. Ten opzichte van de ramingen van vorig jaar vallen de huidige percentages iets lager uit. Dit heeft een gunstig effect op het resultaat van de grondexploitaties.

CPI

GWW 160 140 120 100 80 60 40 20 0

CPI

Mutatie CPI

0,14 0,12 0,1 0,08 0,06 0,04 0,02 0 -0,02 -0,04

2020 januari 2022 januari 2024 januari 2024 maart 2024 mei 2024 juli 2024 september 2024 november 2025 januari* 2025 maart* 2025 mei* 2025 juli*

4,5 4 3,5 3 2,5 2 1,5 1 0,5 0

jaar 2023 feb-24 apr-24 jun-24 aug-24 okt-24 dec-24 jan-25 mrt-25 mei-25 jul-25 sep-25 nov-25

138 136 134 132 130 128 126 124 122 120

Index

Wijziging t.o.v. vorige periode

Woningprijzen Wonen-vrij wordt gehanteerd voor die woningtypen die niet vallen onder wonen-sociaal. De vraag naar woningen blijft onverminderd groot terwijl de productie achterblijft. Dit maakt dat de prijzen van woningen nog steeds stijgen. Binnen de randstad zien we dat stijging van de woningprijzen wat achterblijft omdat er veel uitpondprojecten op de markt komen en de stijging van de productie van grondgebonden woningen groter is dan van de appartementen. Omdat in Den Haag voornamelijk appartementen gerealiseerd worden en veel in erfpacht wordt uitgegeven, is de inschatting dat de ontwikkeling van de grondprijzen minder fors zal zijn dan de gemiddelde verwachtingen op landelijk niveau. Ten opzichte van de cijfers van vorig jaar is de verwachting over 2026 in positieve zin bijgesteld en voor de daaropvolgende jaren in negatieve zin bijgesteld. Wonen-sociaal betreft woningen die worden gerealiseerd binnen de gereguleerde huurmarkt en de categorie koop-goedkoop. Volgens recente verwachtingen zal deze categorie minder sterk in waarde stijgen dan wonen-vrij. Dit komt doordat marktwerking maar beperkt wordt meegenomen in de waardering, terwijl de stijgende bouwkosten wel volledig moeten worden verwerkt. Ten opzichte van vorig jaar ligt het percentage voor de verwachte grondprijzen wonen-sociaal iets hoger, wat een positief effect heeft op het resultaat van de grondexploitatie.

Voor wonen-vrij en wonen-sociaal geldt dat in een aantal grondexploitaties geen splitsing is gemaakt van deze categorieën en er een gemiddeld project-specifiek percentage wordt gebruikt, vaak de CPI. Commercieel De index voor commercieel heeft betrekking op diverse typen opbrengsten, waaronder bedrijfskavels, kantoren en winkels. Wanneer binnen een grondexploitatie sprake is van een specifieke categorie, dan kan OPENBAAR Meerjarenprognose grondexploitaties 2026 8

van het generieke percentage worden afgeweken, mits dit nader wordt onderbouwd. Gemiddeld wordt voor de komende jaren een stijging van commerciële grondprijzen verwacht van circa 1,5% tot 2,5% voor de toplocaties. Ten opzichte van vorig jaar is de marktverwachting in positieve zin bijgesteld, wat een gunstig effect heeft op de resultaten van de grondexploitaties. Plankosten Plankosten zijn de kosten voor de ambtelijke inzet die de gemeente maakt voor het begeleiden en realiseren van het project waarop de grondexploitatie betrekking heeft. Door cao‑afspraken lag het percentage voor 2025 aanzienlijk hoger ten opzichte van het jaar ervoor. Voor 2026 wordt een stijging van 4,1% voor de gehele economie geraamd, waarbij de verwachting is dat deze voor de overheid iets lager zal uitvallen. Voor de komende jaren wordt ervan uitgegaan dat de index zich boven de inflatie zal blijven ontwikkelen. Dit hangt samen met de toenemende complexiteit van projecten én de structurele stijging van de loonkosten binnen de overheid. Disconteringsvoet De disconteringsvoet is het percentage waarmee toekomstige kasstromen contant worden gemaakt naar de waarde per 1 januari 2026. Deze disconteringsvoet wordt vastgesteld door de commissie BBV en bedraagt landelijk 2%. De commissie adviseert daarnaast om voor 2029 en verder eveneens uit te gaan van een disconteringsvoet van 2%.

Dit percentage is gebaseerd op het langjarige inflatiestreefcijfer van de ECB, dat eveneens 2% bedraagt. Rente De rente heeft betrekking op de interne rente die een grondexploitatie verschuldigd is over de boekwaarde per 1 januari van het betreffende jaar. De berekeningswijze van deze rente is vastgelegd in het BBV. Voor 2026 is het rentepercentage bepaald op 0,25%. Omdat de definitieve externe vaststelling pas in juni 2026 plaatsvindt, is uit voorzichtigheid gerekend met 0,5%. De verwachting is dat dit percentage ook in 2027 van toepassing zal zijn (bron: DMC‑RAC). Gezien het huidige lage renteniveau wordt voor de verdere toekomst, in lijn met het voorzichtigheidsprincipe, uitgegaan van een geleidelijke stijging richting 1% op de lange termijn.

OPENBAAR Meerjarenprognose grondexploitaties 2026 9

De grondexploitaties Overzicht vastgoedprogramma Onderstaand overzicht bevat het totaal te realiseren bouwprogramma. De eerste tabel toont de actuele stand van zaken; de tweede tabel geeft ter vergelijking het programma zoals dit vorig jaar werd geraamd.

PROGRAMMA IN PORTEFEUILLE GRONDEXPLOITATIES PR_2025

totaal

<2025

2025

2026

2027

2028

2029 e.v.

wonen sociaal 1

3.233

1.237

712

260

260

260

504

wonen markt 1

7.166

4.892

809

229

229

229

778

commercieel 2

191.643

95.919

35.432

35.465

13.786

6.501

4.540

maatschappelijk2

71.442

50.743

4.851

6.060

9.788

parkeren1

8.085

3.004

1.209

840

1.090

971

971

1. in stuks; 2. in m² BVO

verschil PR_2024

totaal

<2025

2025

2026

2027

2028

2029 e.v.

wonen sociaal 1

-456

-146

-162

-5

-5

-30

-289

wonen markt 1

-1.085

-527

-87

-2

-2

-58

-337

commercieel 2

-25.537

5.589

-2.269

-13.011

-34.690

-79

-3.676

maatschappelijk2

-86.771

-99.557

-2

0

0

6060

6.728

-402

-29

-1.019

0

0

-5

-231

parkeren1

Wonen In totaal voorzien de grondexploitaties in de realisatie van 10.399 woningen. Dit bestaat uit 3.233 sociale woningen (32%) en 7.166 marktwoningen (68%). Binnen de portefeuille worden daarnaast nog 4.217 woningen gerealiseerd, waarvan 1.996 sociale woningen (51%) en 2.263 marktwoningen (49%). Van de nog te realiseren woningen bevinden 1.471 woningen zich binnen één grondexploitatie: ES-156 Dreven, Gaarden, Zichten (ook wel DGZ).

Commercieel en maatschappelijk Het totale commerciële programma binnen de grondexploitaties omvat 191.646 m² BVO, waarvan nog 95.724 m² BVO dient te worden gerealiseerd. Een aanzienlijk deel hiervan bevindt zich in de grondexploitatie CE‑118 Juliana van Stolberglaan 1 (35.000 m² BVO) en in SC‑703 Noordelijk Havenhoofd (17.825 m² BVO). Het te realiseren maatschappelijk programma binnen de grondexploitaties is beperkt en bedraagt 17.213 m² BVO. Vanuit de grondexploitaties is reeds een substantieel maatschappelijk programma opgeleverd (71.442 m² BVO). Binnen ES‑156 DGZ en LA-065 Trekvlietzone resteert nog maatschappelijk programma dat de komende jaren gerealiseerd moet worden.

OPENBAAR Meerjarenprognose grondexploitaties 2026 10

Overzicht kerngegevens De grondexploitatieportefeuille van de gemeente bestaat uit 25 projecten. Deze zijn verdeeld over 19 actieve grondexploitaties en 6 restplannen. Projecten in deze laatste categorie worden naar verwachting in 2026 afgesloten. De grondexploitaties zijn het financiële instrument bij actief grondbeleid. Bij actief grondbeleid voert de gemeente zelf alle activiteiten uit om bestaande gronden om te vormen tot bouwrijpe kavels, die verkocht worden als bouwgrond. Dit in tegenstelling tot faciliterend grondbeleid waarbij de gemeente zich beperkt tot haar publiekrechtelijke activiteiten (zoals het vaststellen van een omgevingsplan). a. netto contante waarde (NCW) prijspeil 1-1-2026; b. NCW mutatie PR2025 > PR2026; c. NCW mutatie PR2025 > MPG

Met actief grondbeleid heeft de gemeente meer controle op de ruimtelijke ontwikkeling. Dit omdat zij niet alleen met haar publiekrechtelijke instrumenten kan sturen, maar ook met privaatrechtelijke instrumenten (zoals voorwaarden bij de verkoop van bouwgrond). Actief grondbeleid vereist echter de inzet van meer middelen (tijd, geld, arbeid, etc.) en is risicovoller dan faciliterend grondbeleid. Grondexploitaties kunnen zowel winstgevend als verlieslatend zijn. Waar verlieslatende projecten binnen het faciliterende grondbeleid moeilijk tot ontplooiing komen, kan de gemeente bij actief grondbeleid ervoor kiezen dat de maatschappelijke meerwaarde van een project zwaarder weegt dan een positief projectresultaat. In dat geval kan de gemeente een verlieslatend project starten. Voor het verwachte verlies wordt een voorziening getroffen. Voor de winstgevende grondexploitaties is een totale verwachte winst van € 31,8 miljoen geraamd, waarvan 79% afkomstig is uit twee projecten: Juliana van Stolberglaan 1 en Trekvlietzone. Voor verlieslatende projecten is € 157,0 miljoen gereserveerd. Deze geprognosticeerde verliezen zijn volledig ingeboekt en vormen dus geen toekomstige financiële tegenvaller. In de Voorziening Negatieve Plannen is € 157,0 miljoen opgenomen om het verwachte verlies op de verlieslatende projecten af te dekken.

We houden dit verlies dus nú al volledig in onze financiële ramingen. Spuikwartier, DGZ en Norfolk zijn samen verantwoordelijk voor 67% van dit verlies. Dit betreft geen nieuw of toekomstig tekort dat later ineens moet worden opgelost, maar waarvoor nu al middelen zijn gereserveerd.

Overzicht omzet

OPENBAAR Meerjarenprognose grondexploitaties 2026 11

De grondexploitaties worden verantwoord op basis van het verwachte projectresultaat. Het projectresultaat is een waardering van het saldo van alle gerealiseerde en verwachte kosten en opbrengsten in het project zonder tijdsinvloeden (nominale waarden). Op de gerealiseerde kosten en opbrengsten loopt de gemeente geen risico meer, anders dan een beperkt renterisico. De gemeente loopt echter wel risico op de nog te realiseren kosten en opbrengsten. Om deze reden is in het overzicht de omzet per project opgenomen. De omzet is hierbij de som van de kosten en opbrengsten. Dit in tegenstelling tot het projectresultaat dat de opbrengsten minus de kosten is.

De totale omzet van de grondexploitatieportefeuille is € 1,0 miljard. Hiervan is ruim € 0,6 miljard gerealiseerde omzet (€ 357 miljoen aan kosten en € 270 miljoen aan opbrengsten). Er moet nog voor bijna € 0,4 miljard aan omzet gerealiseerd worden (€ 226 miljoen aan kosten en € 183 miljoen aan opbrengsten). De nog te realiseren omzet is echter niet gelijkmatig verdeelt over de projecten. Een vijftal projecten bevat 79% van de nog te realiseren omzet. Deze projecten zijn: DGZ, Norfolk, Trekvlietzone, Juliana van Stolberglaan 1 en Spuikwartier.

De portefeuille grondexploitaties Portefeuillerisico’s Naast de risico’s en kansen per project zijn er ook risico’s die gelden voor de gehele portefeuille. Deze portefeuillerisico’s (voorheen aangeduid als marktrisico’s) hebben betrekking op prijsstijgingen, dalingen in grondwaarde en vertragingen in de uitvoering. Het totale portefeuillerisico is € 10,4 miljoen. PORTEFEUILLERISICO'S prijsstijgingen

- 5.207.000

grondwaardedaling

- 2.085.000

vertraging

- 3.141.000

Totaal

- 10.432.000

De afgelopen jaren zijn de kostprijzen in de grondexploitaties aanzienlijk gestegen. Gezien de onzekere macro-economische ontwikkelingen kan niet worden uitgesloten dat de kostprijzen verder zullen stijgen. Het risico op portefeuilleniveau is berekend op € 5,2 miljoen, gebaseerd op hoger dan verwachte prijsstijgingen in de jaren 2026 t/m 2030. Binnen de grondexploitaties wordt niet alleen risico gelopen op de kosten, maar ook op de verwachte opbrengsten. Mede als gevolg van de macro-economische ontwikkelingen zouden deze opbrengsten kunnen dalen. Het risico is berekend op € 2,0 miljoen, gebaseerd op een lager dan verwachte opbrengststijging in de jaren 2026 t/m 2030. Binnen de grondexploitaties wordt een planning gemaakt op basis van de verwachte activiteiten en het moment waarop deze kunnen worden uitgevoerd. In de praktijk blijkt dat deze planning niet altijd haalbaar is. Dit kan het gevolg zijn van project specifieke omstandigheden, maar ook van externe factoren, zoals OPENBAAR Meerjarenprognose grondexploitaties 2026 12

lange proceduretijden (bijvoorbeeld door doorlooptijden van rechterlijke uitspraken), afhankelijkheden met gemeentelijk beleid of visies, en de beschikbaarheid van personeel. Vertraging kan leiden tot hogere kosten, onder meer door oplopende plankosten, extra rentelasten en indexatie van prijzen. Het risico dat hiermee samenhangt wordt op € 3,1 miljoen geraamd.

Voorziening Negatieve Plannen De gemeente moet verliezen nemen zodra deze voorzien worden. Voor de grondexploitaties betekent dit dat voor de verlieslatende grondexploitaties en restplannen een voorziening getroffen is, ter grootte van het totale verwachte verlies op deze projecten. Deze voorziening is de Voorziening Negatieve Plannen (VNP). De VNP wordt gevormd op de netto contante waarde van het verwachte verlies. Voorziening negatieve plannen (x € 1,0 mln.) Stand per 1-1-2025

-173,4

Onttrekking projecten

4,3

Verrekening afgesloten grondexploitaties en restplannen

13,0

Vrijval actualisatie grexen

2,8

Dotatie rente voorzieningen

- 3,5

Overig

- 0,2

Stand per 31-12-2025

- 157,0

Reserve Grondbedrijf De Reserve Grondbedrijf (RGB) heeft twee hoofddoelen: • •

Het bieden van weerstandscapaciteit voor de risico's die samenhangen met actief grondbeleid Het borgen van financiële stabiliteit voor het dekken van (geactualiseerde) resultaten uit de grondexploitaties.

Jaarschijf 2025 Grondexploitaties kennen een lange doorlooptijd. In deze periode treden project- en marktrisico's en kansen (positieve effecten) binnen de financiële kaders van de grondexploitatie op. De RGB vormt de risicobuffer bij de uitvoering van plannen zodanig dat bij het optreden van risico’s op grondexploitaties, de financiële huishouding van de gemeente niet direct wordt verstoord. De hoogte van de RGB wordt afgezet tegen de benodigde weerstandscapaciteit om te bepalen of de reserve de risico’s ook op termijn kan afdekken. Daartoe dienen de reserve en de benodigde weerstandscapaciteit volgens de Verordening in een meerjarig perspectief te worden bekeken. RGB (x € 1,0 mln.) Stand per 1-1-2025

-30,2

Dotatie i.v.m. verslechtering grex

-3,8

Dotatie i.v.m. vrijval VNP

-4,3

Overige mutaties

0,1

Stand 31-12-2025 voor resultaatsbestemming

-38,2

Stand 31-12-2025 Dotatie i.v.m. vrijval voorziening neg. Plannen

1,5

Dotatie i.v.m. vrijval verliesvoorzieningen verbonden partijen

-8,2

Dotatie resultaat liquidatie deelneming Wateringse Veld

-3,6

Dotatie van genomen winst uit projecten

1,0

OPENBAAR Meerjarenprognose grondexploitaties 2026 13

Overige dotaties per saldo

-0,5

Onttrekking nacalculatie apparaatslasten en overhead

0,2

Stand per 01-01-2026 (na resultaatsbestemming)

-47,8

Meerjarig In de Verordening is een bandbreedte gedefinieerd voor de benodigde weerstandscapaciteit. Voor 2025 geldt dat het resultaat van de portefeuille is verbeterd. De stand van de RGB valt binnen de voorgeschreven bandbreedte. 5-Jaarsprognose RGB (x € 1,0 mln.) Stand RGB 1-1-2026 (na resultaatbestemming)

47,8

Prognose onttrekkingen t/m 2030

- 13,3

Prognose dotaties/ winstneming t/m 2030

20,3

Weerstandscapaciteit

54,4

Projectrisico's

48,5

Marktrisico's

7,1

Bovengrens weerstandscapaciteit Projectkansen

Ondergrens weerstandscapaciteit

55,6 5,9

49,7 5,09

De weerstandscapaciteit voor de grondexploitaties blijft, gezien de gevoeligheid van de kansen en risico’s binnen de grondexploitaties, een aandachtspunt. Jaarlijks wordt de benodigde weerstandscapaciteit voor de grondexploitaties bepaald. Hierbij wordt gekeken naar de verwachte ontwikkeling van de RGB over een termijn van vijf jaar. Op basis van de prognose is de weerstandscapaciteit voldoende. Naar verwachting komt de RGB op 5jaars termijn op € 5 mln. boven de ondergrens. De weerstandscapaciteit zit € 0,5 mln. onder de bovengrens.

OPENBAAR Meerjarenprognose grondexploitaties 2026 14