RIS325073 Beantw SV Forse stijging VvE-bijdragen en uitvoering Raamovereenkomst Wonen Den Haag 2026-2030

Datum

BEANTWOORDING SCHRIFTELIJKE VRAGEN

2 juni 2026 Ons kenmerk Onderwerp

Antwoord van het college op de vragen van het raadslid Mekers, luidend: ‘Forse stijging VvE-bijdragen en uitvoering Raamovereenkomst Wonen Den Haag 2026-2030’

DSO/11057751 RIS325073

Het raadslid Mekers heeft op 25 maart 2025 een brief met daarin 13 vragen aan de voorzitter van de gemeenteraad gericht. Overeenkomstig artikel 32 van het reglement van orde voor vergaderingen en andere werkzaamheden van de raad, beantwoordt het college deze vragen als volgt. Naar aanleiding van berichtgeving in het AD1 over forse stijgingen van VvE-bijdragen in Den Haag. Bewoners worden soms geconfronteerd met verdubbelingen of zelfs verdrievoudigingen van hun maandlasten. Onze fractie maakt zich zorgen over de betaalbaarheid en voorspelbaarheid van wonen. In het AD-artikel wordt geschetst dat bij gemengde VvE’s, vaak na verkoop van corporatiewoningen, aanvankelijk relatief lage VvE-bijdragen worden gehanteerd, waarna later forse stijgingen volgen. Ook blijkt uit het artikel dat achterstallig onderhoud, stijgende kosten en onvoldoende reserveringen belangrijke oorzaken zijn van de forse stijgingen. Eerder, op 28 maart 2024, is in de commissie Ruimte bij de prestatieafspraken al aandacht gevraagd voor deze problematiek. Raadslid Mekers heeft toen specifiek aandacht gevraagd voor de kwetsbare positie van woningeigenaren in gemengde VvE’s, met name waar aanvankelijk lage VvEbijdragen worden gehanteerd. In de Raamovereenkomst Wonen Den Haag 2026–20302 zijn vervolgens afspraken opgenomen over VvE’s en gemengde complexen (o.a. 4.16–4.19). 1.

Is het college bekend met het genoemde AD-artikel en de daarin geschetste problematiek?

Ja, het is college is hiermee bekend. 2.

In hoeverre verwacht het college dat de afspraken uit de Raamovereenkomst Wonen Den Haag 2026–2030 daadwerkelijk bijdragen aan het voorkomen of dempen van sterke stijgingen van VvE-bijdragen?

Het college verwacht dat de afspraken uit de Raamovereenkomst Wonen Den Haag 2026–2030 (ROK) niet direct bijdragen aan het voorkomen of dempen van sterke stijgingen van Vereniging van Eigenaars (VvE)-bijdragen. In de ROK maakt het college namelijk geen afspraken over de hoogte van VvEbijdragen. De hoogte van de VvE-bijdrage is een aangelegenheid en verantwoordelijkheid van de VvE zelf. Ook woningcorporaties, die deelnemen aan een gemengde VvE, kunnen deze bijdrage niet zelfstandig bepalen. De jaarlijkse VvE-bijdrage is afhankelijk van veel verschillende factoren en wordt vastgesteld door de leden van de VvE, die kunnen bestaan uit woningcorporaties, ondernemingen en 1

Woningeigenaren moeten rekening houden met forse stijging vve-kosten: ‘Moet nu bezuinigen op boodschappen’ | Regio | AD.nl

Gemeente Den Haag

Spui 70 Den Haag

Postbus 12600 2500 DJ Den Haag

Telefoonnummer 14070 www.denhaag.nl

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/11057751

eigenaar-bewoners. Gelet op deze gedeelde besluitvorming en de private aard van de VvE, is het niet passend om in de ROK afspraken te maken over de hoogte van VvE-bijdragen. Investeringen in onderhoud, verbetering of verduurzaming gaan altijd gepaard met kosten. Wanneer een VvE daar niet op voorhand voor gespaard heeft, vertalen die kosten zich in een verhoging van de VvE-bijdrage of in een eenmalige extra bijdrage door de leden. Het college biedt particuliere woningeigenaren binnen gemengde VvE's hierbij wel financiële ondersteuning. Zo zijn er subsidies die dienen als een tegemoetkoming in de kosten voor isolatie- en onderhoudswerkzaamheden. Over deze inzet zijn afspraken gemaakt met woningcorporaties in de ROK. Deze subsidies helpen om de stijging van de VvE-bijdragen die samenhangt met deze investeringen te beperken. Het voldoende sparen voor het onderhouden van het pand is desalniettemin een wettelijke verplichting en de primaire taak van de VvE. Een actueel Meerjarenonderhoudsplan (MJOP) of een Duurzaam Meerjaren Onderhoudsplan (DMJOP) is daarbij een essentieel instrument, om toekomstige kosten inzichtelijk te maken en daarvoor voldoende te sparen.

Om dit te bevorderen, heeft het college met de woningcorporaties ook in de ROK afgesproken, dat zij zich bij actualisatie van het MJOP inspannen om dit om te zetten naar een DMJOP, zodat er voldoende gespaard wordt voor toekomstig onderhoud én verduurzaming. 3.

Acht het college het huidige uitvoeringstempo van de Raamovereenkomst voldoende, gezien de urgente signalen over stijgende VvE-bijdragen? Zo ja, waarom?

De uitvoering van de afspraken uit de ROK is begin dit jaar gestart. Het college acht het huidige uitvoeringstempo van de ROK op dit moment voldoende. 4.

Op welk moment is gestart met de uitvoering van de afspraken uit de Raamovereenkomst en welk tijdpad hanteert het college voor de verdere uitwerking en implementatie van deze afspraken?

De uitvoering van de afspraken uit de ROK is gestart met de inwerkingtreding van de overeenkomst op 1 januari 2026. De ROK bevat een omvangrijk pakket van circa 150 afspraken, die verschillen in aard en complexiteit. In de ROK is vastgelegd dat het merendeel van de afspraken vóór het einde van de looptijd, dus uiterlijk in 2030, gerealiseerd moeten zijn. Voor een aantal afspraken zijn daarnaast concrete tussendoelen opgenomen. Zo is afgesproken dat het college in ieder geval tot en met medio 2027 een externe procesbegeleider beschikbaar stelt voor gemengde VvE's, ter ondersteuning bij planen besluitvorming over isolatie- en onderhoudswerkzaamheden. 5.

Op welke wijze wordt gemonitord of de afspraken uit de Raamovereenkomst daadwerkelijk leiden tot stabielere en beter voorspelbare VvE-bijdragen?

De ROK bevat geen afspraken over de ontwikkeling van VvE-bijdragen. De monitoring van de ROK richt zich op de voortgang van de gemaakte afspraken die wel indirect kunnen bijdragen aan beter functionerende en financieel gezondere VvE’s, zoals: • de mate waarin VvE’s beschikken over een actueel MJOP of DMJOP; • het aantal gerealiseerde verduurzamings- en onderhoudsmaatregelen binnen gemengde VvE’s, met een focus op het isoleren van appartementen met een E, F en G energielabel; • het effect van de inzet van de externe procesbegeleider voor gemengde VvE's bij verduurzamingsen verbetertrajecten.

2/5

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/11057751

Via deze indicatoren wordt inzicht verkregen in de mate waarin gemengde VvE’s beter voorbereid zijn op actuele en toekomstige onderhouds- en verduurzamingsopgaven. Het college verwacht dat deze factoren bijdragen aan stabielere en beter voorspelbare VvE-bijdragen op de langere termijn. 6.

Wanneer start het college met actieve en gerichte communicatie richting VvE’s en bewoners over de afspraken uit de Raamovereenkomst?

Het college start geen aparte communicatiecampagne over de afspraken uit de ROK. De ondersteuning die de gemeente biedt aan gemengde VvE’s maakt wel nadrukkelijk onderdeel uit van bredere communicatieacties. Via campagnes zoals “Jij & je VvE” en diverse informatiebijeenkomsten in de stad, worden VvE-leden actief geïnformeerd en bewust gemaakt van het belang van het tijdig sparen voor onderhoud en verduurzaming, evenals de beschikbare begeleiding en financiële ondersteuning hiervoor. Daarnaast heeft de externe procesbegeleider de expliciete opdracht om gemengde VvE’s actief te benaderen en te ondersteunen. Zo worden 37 gemengde VvE’s in Zuidwest begeleid bij het opstellen van plannen voor onderhoud en verduurzaming. Daarbij worden zij begeleid bij het optimaal benutten van beschikbare subsidies en andere financieringsinstrumenten, zodat de stijging van de VvE-bijdrage als gevolg van deze investeringen zoveel mogelijk wordt beperkt. 7.

In hoeverre wordt de VvE-balie op dit moment proactief ingezet om VvE’s met risico’s (zoals lage reserves of achterstallig onderhoud) actief te benaderen en de afspraken uit de Raamovereenkomst onder de aandacht te brengen?

De VvE-balie werkt proactief via wijkgerichte VvE-aanpakken, in gebieden met veel niet‑actieve VvE’s van panden met slechte energielabels en achterstallig onderhoud. In de praktijk betreft dit vaak ook de VvE’s met onvoldoende opgebouwde reserves. De VvE-balie begeleidt deze VvE’s bij het op orde brengen van hun financiële en organisatorische basis. Voor VvE’s die niet over voldoende reserves beschikken om noodzakelijke of gewenste investeringen direct te bekostigen, wijzen de adviseurs actief op de mogelijkheden voor gunstige leningen via het VvE Duurzaamheidsfonds Den Haag en het Nationaal Warmtefonds. De VvE-balie heeft niet als specifieke opdracht om gemengde VvE’s te benaderen over het voorkomen van stijgingen in de VvE-bijdragen en hier zijn ook geen afspraken over gemaakt in de ROK. 8.

Welk budget is binnen de uitvoering van de Raamovereenkomst beschikbaar gesteld voor ondersteuning van VvE’s (zoals procesbegeleiding, subsidies, communicatie en activatieteams), en welk deel hiervan is inmiddels daadwerkelijk ingezet?

Het ondersteunen van verduurzaming bij gemengde VvE’s is onderdeel van de ROK. Voor de ondersteuning van gemengde VvE’s met externe procesbegeleiding, activatieteams, communicatie en onderzoeken, is voor de periode 1 januari 2026 tot en met 1 juli 2027 een totaalbudget van € 150.000,beschikbaar. Dit wordt gefinancierd met rijksmiddelen uit het Volkshuisvestingsfonds. De procesbegeleider is, na een gezamenlijk selectieproces met de woningcorporaties, in maart 2026 gestart. De stadsbrede isolatiesubsidieregeling voor gemengde VvE's heeft een subsidieplafond van € 2.367.000,-. Drie gemengde VvE’s hebben hiervan gebruikgemaakt, met een gezamenlijk toegekend bedrag van € 179.800,-. Voor onderhouds- en isolatiewerkzaamheden bij 37 geselecteerde gemengde VvE’s in Zuidwest is een afzonderlijk subsidieplafond van € 15.000.000,- beschikbaar.

3/5

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/11057751

Het college constateert dat beide subsidieregelingen op dit moment nog onvoldoende worden benut. Dit hangt samen met de vaak langdurige en complexe besluitvormingsprocessen binnen VvE’s. Om die reden heeft het college besloten tot het inhuren van de externe procesbegeleider voor een versnelling van het plan- en besluitvormingsproces van gemengde VvE's. 9.

In hoeverre onderkent het college dat binnen gemengde VvE’s sprake kan zijn van een ongelijk speelveld, bijvoorbeeld wanneer één partij een meerderheidspositie heeft?

Het college onderkent dat binnen gemengde VvE’s sprake kan zijn van verschillen in positie tussen leden, bijvoorbeeld wanneer één partij, zoals een woningcorporatie, een relatief groot aandeel heeft van het aantal stemmen in de VvE. Hierdoor kunnen zij meer invloed uitoefenen binnen de VvE. Tegelijkertijd is de besluitvorming binnen een VvE gebonden aan de wettelijke kaders en de statuten van de vereniging, waarin de stemverhoudingen en besluitvormingsprocedures zijn vastgelegd. Deze bieden waarborgen voor een zorgvuldige afweging van belangen van alle leden, ook wanneer één partij een meerderheidsbelang heeft. Ook ziet het college in de praktijk dat woningcorporaties in gemengde VvE’s rekening houden met hun maatschappelijke verantwoordelijkheid en oog hebben voor de positie van particuliere eigenaar-bewoners. 10. Welke concrete maatregelen worden genomen om te waarborgen dat besluitvorming binnen gemengde VvE’s niet leidt tot onevenredige of onvoorspelbare kostenstijgingen voor eigenaren? Het college zet in op het versterken van de financiële en organisatorische basis van VvE’s, zodat kostenstijgingen minder abrupt plaatsvinden. Concreet gaat het om: •

Stimuleren van bewustwording Via de VvE-balie en communicatiecampagnes worden VvE’s geïnformeerd over hun rechten en plichten en het belang van het opbouwen van voldoende reserves.

•

Inzet op MJOP en DMJOP Het college stimuleert dat VvE’s werken met een actueel MJOP of DMJOP, zodat onderhoud en verduurzaming planmatig en voorspelbaar worden uitgevoerd. In de ROK is met woningcorporaties afgesproken dat zij zich binnen de VvE inspannen om bij actualisatie van het MJOP over te stappen naar een DMJOP.

•

Toegang tot subsidies en financiering De inzet van subsidies en gunstige leningen maakt het mogelijk om investeringen te beperken en te spreiden in de tijd. VvE’s worden gestimuleerd om verduurzamingsmaatregelen te koppelen aan natuurlijke onderhoudsmomenten. Dit voorkomt dubbele kosten en maakt investeringen efficiënter en meer rendabel.

11.

Ziet het college aanleiding om, aanvullend op de Raamovereenkomst, nadere afspraken te maken met corporaties over hun rol en verantwoordelijkheid binnen gemengde VvE’s?

Het college ziet op dit moment geen aanleiding om aanvullend op de ROK nadere afspraken te maken met woningcorporaties over hun rol en verantwoordelijkheid binnen gemengde VvE’s. Het college merkt op dat woningcorporaties deze verantwoordelijkheid doorgaans op een constructieve manier invullen en handelen in lijn met hun maatschappelijke taak.

4/5

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/11057751

Daarbij geldt dat woningcorporaties binnen VvE’s opereren als mede-eigenaar, waarbij zij gebonden zijn aan dezelfde wettelijke en statutaire kaders als andere leden. Het college zet in op het versterken van de samenwerking en ondersteuning binnen gemengde VvE’s, onder meer via externe procesbegeleiding, advisering en het beschikbaar stellen van leningen en subsidies. 12. Op welke wijze wordt ervoor gezorgd dat bij het oprichten van een VvE en/of uitponden van huurwoningen van corporaties in VvE’s, er voldoende eigen vermogen beschikbaar is in de VvE voor toekomstig onderhoud en de verduurzamingsopgave? Vanaf de oprichting is een VvE wettelijk verplicht om financiële reserves op te bouwen. Sinds 2018 zijn VvE’s verplicht jaarlijks te sparen voor toekomstig onderhoud, bijvoorbeeld op basis van een MJOP of door jaarlijks minimaal 0,5% van de herbouwwaarde van het gebouw te sparen. Bij het uitponden van woningen door woningcorporaties brengen corporaties hun aandeel in het onderhoud en de bijbehorende reservepositie in. Corporaties werken daarbij met een MJOP of DMJOP en zorgen ervoor dat hun financiële bijdrage aansluit bij de onderhoudsstaat van het betreffende complex. Het college ziet in de praktijk dat de dynamiek binnen gemengde VvE’s niet zozeer wordt bepaald door stemverhoudingen, maar dat woningcorporaties vaak meestemmen met wensen vanuit particuliere eigenaar-bewoners.

Het college constateert dat het in de praktijk juist de particuliere eigenaren zijn die soms de VvE-bijdrage zo laag mogelijk willen houden. Dit hangt samen met een beperkt bewustzijn van het belang van voldoende sparen. Het langdurig laag houden van de bijdrage leidt er echter vaak toe dat op een later moment juist sprake is van een forse stijging, wanneer onderhoud niet langer kan worden uitgesteld en er onvoldoende reserves beschikbaar zijn. Het college benadrukt dat het uiteindelijk de verantwoordelijkheid van de VvE-leden zelf is om voldoende reserves op te bouwen. 13. Hoe wordt de raad geïnformeerd over de voortgang van de uitvoering van de afspraken uit de Raamovereenkomst, en op welke termijn kan de raad een eerste concrete terugkoppeling verwachten? De raad wordt jaarlijks geïnformeerd over de voortgang van de uitvoering van de afspraken uit de ROK. De eerste terugkoppeling over de uitvoering van de afspraken in 2026 ontvangt de raad in het eerste kwartaal van 2027. Hierbij wordt inzicht gegeven in de voortgang, de behaalde resultaten en eventuele aandachtspunten bij de verdere uitvoering van de ROK. Het college van burgemeester en wethouders, de secretaris, de burgemeester, Ilma Merx

Jan van Zanen

5/5