RIS324998 Evaluatie Wet goed verhuurderschap

Co Engberts Wethouder van Volkshuisvesting, Welzijn, Wijken en Zuidwest

Retouradres: Postbus 12600, 2500 DJ Den Haag

Ons kenmerk

Aan de voorzitter van de commissie Ruimte

DSO/11022310 RIS324998 Contactpersoon

Susanne van der Kleij Dienst

Dienst Stedelijke Ontwikkeling Afdeling

DSO Wonen Telefoonnummer

14070 Datum

E-mailadres

27 maart 2026

susanne.vanderkleij@denhaag.nl

Onderwerp

Evaluatie Wet goed verhuurderschap

Geachte voorzitter, Begin 2025 heeft u een eerste evaluatie ontvangen van de Wet goed verhuurderschap (Wgv), die op 1 juli 2023 in werking is getreden (RIS321288). Bij deze eerste evaluatie heeft het college aangegeven dat na een jaar een uitgebreide evaluatie uitgevoerd zou worden. Deze uitgebreide evaluatie, met de resultaten over de periode vanaf de inwerkingtreding tot en met 2025, wordt hieronder gepresenteerd. Met de inwerkingtreding van de Wgv heeft het college de beschikking gekregen over handhavingsinstrumenten om op te kunnen treden tegen overtredingen van de algemene regels die in de wet zijn vastgelegd, zoals regels ter voorkoming van te hoge huurprijzen, regels die zorgen voor een heldere en transparante selectieprocedure bij het verhuren van woonruimtes, een goede informatievoorziening vanuit verhuurders en een verbod om huurders te intimideren. Misstanden in de particuliere huursector kunnen hiermee beter bestreden worden en kwetsbare huurders worden beter beschermd. Handhaving wordt geïnitieerd door meldingen via het meldpunt ongewenst verhuurdergedrag, door waarnemingen van de Haagse Pandbrigade (Hpb) tijdens reguliere controles en door actieve opsporing.

De gemeenteraad heeft gebruik gemaakt van de mogelijkheid in de Wgv om een gebiedsgerichte verhuurverordening in te stellen voor Transvaalkwartier Midden en Zuid en Laakkwartier West en Oost, die op 1 september 2023 in werking is getreden (RIS315496). Aanvullend op de algemeen geldende regels van goed verhuurderschap stelt de verhuurverordening twee aanvullende regels in de genoemde gebieden: de verplichting om een onderhoudsplan te hebben en uit te voeren en de verplichting om maximaal de huurprijs in rekening te brengen op basis van het woningwaarderingsstelsel (WWS) zoals die toentertijd van toepassing was op goedkope huurwoningen (tot en met 143 huurpunten). Inmiddels is er sprake van landelijke huurprijsregulering voor goedkope en middeldure huurwoningen door de inwerkingtreding van de Wet betaalbare huur (Wbh) op 1 juli 2024. In deze brief wordt inzicht gegeven in de meldingen en handhaving in de periode vanaf de inwerkingtreding van de Wgv tot en met december 2025 en de conclusies die we hieraan kunnen

Gemeente Den Haag

Spui 70 Den Haag

Postbus 12600 2500 DJ Den Haag

Telefoonummer 14070 www.denhaag.nl

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/11022310

verbinden. Specifiek wordt ingegaan op woondiscriminatie. Verder wordt de opbrengst van de verhuurvergunningen uiteengezet. Hierbij wordt de vraag beantwoord of uitbreiding van de gebieden waarvoor een verhuurvergunning geldt zinvol of wenselijk is. Ten slotte komen landelijke ontwikkelingen aan bod en de rol die de gemeente hierin heeft.

1. Meldingen en handhaving De handhaving op de Wgv inclusief de verhuurvergunning wordt op drie manieren geïnitieerd, namelijk door meldingen via het gemeentelijk meldpunt ongewenst verhuurgedrag, casuïstiek die geconstateerd wordt tijdens de uitvoering van (andere) dagelijkse taken en actieve opsporing. Aantallen meldingen Het meldpunt ongewenst verhuurgedrag is op 1 juli 2023 van start gegaan. Vanaf dat moment tot en met 31 december 2025 zijn 606 gemelde potentiële overtredingen geregistreerd. Het aantal unieke meldingen is kleiner omdat één melding meerdere potentiële overtredingen kan betreffen. In tabel 1 zijn de cijfers van de verschillende soorten meldingen per halfjaar gegeven. Aandachtspunt bij deze tabel is de veranderde wijze van registratie die in de tweede helft van 2025 is geïntroduceerd. Vanaf dat moment worden ook de overtredingen die de Hpb heeft geconstateerd tijdens reguliere handhavingsactiviteiten geregistreerd als melding. De cijfers tussen haakjes betreffen de meldingen zonder de interne meldingen. Dus in de tweede helft van 2025 zijn er in totaal 225 (potentiële) overtredingen geregistreerd, waarvan er 123 via het meldpunt binnen zijn gekomen en 102 door de Hpb zijn gemeld. Figuur 1 is een weergave van de meldingen tot nu toe (inclusief de meldingen van de Hpb in de tweede helft van 2025), uitgesplitst naar soort.

Soort melding

2023 2e 2024 1e 2024 2e 2025 1e 2025 2e halfjaar halfjaar halfjaar halfjaar halfjaar*

Totaal*

Intimidatie

37

32

28

24

45 (33)

166 (154)

Te hoge huur

3

0

1

21

73 (20)

98 (45)

Niet Wgv-gerelateerd

5

4

4

22

37 (36)

72 (71)

Informatieplicht

24

17

2

8

19 (6)

70 (57)

Servicekosten

16

14

8

8

16 (14)

62 (60)

Schriftelijkheidsvereiste

14

10

7

3

17 (8)

51 (42)

Waarborgsom

6

16

8

5

10 (1)

45 (36)

Discriminatie

7

4

2

1

3 (3)

17 (17)

Dubbele bemiddelingskosten

4

2

1

0

1 (1)

8 (8)

Ontbreken van de verhuurvergunning

0

0

1

1

1 (0)

3 (2)

Huurprijsverhoging

0

0

0

1

1 (0)

2 (1)

Overig

0

3

7

0

2 (1)

12 (11)

Totaal

116

102

69

94

225 (123)

606 (504) Tabel 1: Meldingen bij het Meldpunt ongewenst verhuurgedrag, uitgesplitst naar soort, per halfjaar vanaf inwerkingtreding Wgv. * Vanaf tweede helft 2025 is er sprake van een gewijzigde registratie: de meldingen van de Hpb zelf

2/13

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/11022310

worden vanaf dat moment ook geregistreerd. De cijfers tussen haakjes betreffen de meldingen zonder de meldingen Hpb.

Figuur 1: Meldingen bij het Meldpunt ongewenst verhuurgedrag en (vanaf tweede helft 2025) meldingen van de Hpb, uitgesplitst naar soort vanaf inwerkingtreding Wgv.

De aantallen meldingen geven aan dat er veel problemen ervaren worden op de verhuurmarkt. Vergeleken met de vorige commissiebrief over de uitvoering van de Wgv blijft het aantal meldingen over intimidatie onverminderd hoog. Zoals de cijfers over de tweede helft van 2025 laten zien, ontdekt de Hpb tijdens de reguliere handhavingsactiviteiten ook veel overtredingen van de Wgv. In die gevallen gaat het zowel om kleine als zwaardere overtredingen. Vaak voorkomende overtredingen zijn huurovereenkomsten die niet aan de eisen van de wet voldoen en grote overschrijdingen van huurprijzen. In de meeste gevallen is de huur van enkele honderden euro's tot dubbel te hoog. Geregeld gaat het nog verder. Zo werd tijdens een recente Integrale Handhavingsactie (IHA) in Laak een huur ontdekt van maar liefst €3000, terwijl die volgens de huurprijsberekening €950 mocht zijn. Na een dipje in de tweede helft van 2024 laat het aantal meldingen in 2025 een voorzichtige stijgende trend zien. Het aantal meldingen in de tweede helft van 2025 komt voor het eerst boven het aantal meldingen uit van het tweede halfjaar van 2023, direct na de introductie van het meldpunt – ook als de meldingen van de Hpb niet meegerekend worden.

In dit kader is het belangrijk om te vermelden dat de Wgv niet alleen beoogt om om op basis van meldingen te handhaven, maar gemeenten ook nadrukkelijk stimuleert om zelf de meest kwetsbare, complexe zaken in beeld te krijgen en aan te pakken. Naast het uitlopen van ontvangen meldingen wordt daarom vooral ingezet op opsporing op basis van onderzoek en/of signalen vanuit de

3/13

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/11022310

organisatie, omdat juist in de meest precaire situaties huurders vaak niet durven, kunnen of willen melden. Dat de grootste overtredingen meestal niet via meldingen boven water komen, onderstreept de noodzaak voor proactieve handhaving. Uiteraard is naast deze inzet ook de dienstverlening vanuit het Huurteam1 en de Huurbalie2. Op deze wijze worden ook alle minder complexe meldingen opgepakt.

Meldingsbereidheid Niet alle huurders kunnen of willen een overtreding van de Wgv melden. Uit gesprekken met huurders blijkt dat er ook na de invoering van de Wbh een drempel kan zijn om een melding te doen. Onder meer door arbeidsmigranten worden verschillende argumenten aangevoerd om een overtreding niet te melden: angst voor de verhuurder, de ingewikkeldheid van een melding en het argument “levert toch niets op” al dan niet in combinatie met een afhankelijkheidsrelatie met werkgever en verhuurder. Dat angst een niet te onderschatten factor is, blijkt uit de heftigheid van tientallen conflicten tussen huurder en verhuurder die aan het licht zijn gekomen sinds de invoering van de Wgv. Desalniettemin is er een voorzichtig stijgende lijn zichtbaar in het aantal meldingen. Dit wijst erop dat huurders het meldpunt ongewenst verhuurgedrag beter weten te vinden. Met een social mediacampagne wordt sinds het instellen van het meldpunt actief ingezet op het vergroten van de bekendheid van het meldpunt en de meldingsbereidheid. Daarnaast heeft de gemeente Den Haag in het najaar 2025 een social media-campagne gelanceerd om bekendheid te geven aan de mogelijkheid om een te hoge huur te melden op basis van de Wbh.

Inzet handhavingsinstrumentarium Het team ongewenst verhuurgedrag is op sterkte en de ervaring, efficiency en productie nemen toe. Om de grote werkvoorraad efficiënt en effectief op te pakken wordt op basis van prioriteit bepaald voor welke meldingen tot handhaving over wordt gegaan. Er wordt met iedere melder contact opgenomen. Bij het prioriteren van meldingen wordt rekening gehouden met excessen (zoals intimidatie), het wegnemen van financieel gewin ten koste van huurders (zoals te hoge huur), de leefbaarheid in de wijk waar de melding over gaat, de mate waarin bewijs geleverd kan worden voor de overtreding en overtreder (wie begaat de overtreding: eigenaar, verhuurder, tussenpersoon?) en de omvang van de verhuurportefeuille van de verhuurder. Het oppakken van een handhavingscasus van een verhuurder die veel woningen verhuurt, heeft meer effect dan het oppakken van een casus waar de verhuurder maar één woning verhuurt. Aan melders van (op dat moment) minder kansrijke zaken wordt uitgelegd dat ‘het gedaan hebben van de melding’ op zichzelf al van belang is. Waar een enkele zaak wellicht onvoldoende houvast biedt, kunnen meerdere meldingen over dezelfde verhuurder immers wel een kansrijk dossier vormen. Dit wordt dan ook goed in de gaten gehouden. Melden is dus altijd zinvol, maar kan niet altijd voldoende aanknopingspunten bieden om direct te kunnen handhaven.

Als een melding niet (direct) kan worden opgepakt, wordt in het contact met de melder aangegeven wat zij zelf kunnen ondernemen en welke andere vormen van dienstverlening (zoals huurbalie, sociaal raadslieden, juridisch loket) daarbij zouden kunnen helpen. Op het moment dat een overtreding is vastgesteld kan het handhavingsinstrumentarium van de Wgv ingezet worden. De eerste stap is het uitdelen van een formele waarschuwing bij lichte overtredingen en het opleggen van een last onder dwangsom bij zwaardere overtredingen. Als de overtreding hierna niet hersteld wordt, dan volgt een nieuwe maatregel: een hogere last onder dwangsom of een bestuurlijke boete. 1

Advies van het Huurteam aanvragen - Den Haag

2

Advies voor huurders - Den Haag

4/13

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/11022310

De gemeente is wettelijk verplicht om de naam van de overtreder en de aard van de overtreding te publiceren als bijkomende sanctie bij het opleggen van een bestuurlijke boete. Als uiterste maatregel (ultimum remedium) kan de gemeente verhuurde woningen in beheer nemen. Het traject naar inbeheername is tijdrovend (er moeten eerst meerdere andere sancties zijn opgelegd) en juridisch complex. In totaal zijn tot en met 31 december 2025 86 formele waarschuwingen uitgedeeld, 53 lasten onder dwangsom en vier bestuurlijke boetes opgelegd, zie ook figuur 2. In figuur 3 zijn de boetes en lasten onder dwangsom uitgesplitst naar overtreding, waarbij één sanctie betrekking kan hebben op verschillende soorten overtredingen. Waarschuwingen zijn niet opgenomen. Een waarschuwingsbrief kan namelijk ook een algemene waarschuwing bevatten of meerdere niet gespecificeerde signalen betreffen. Bij waarschuwingen ligt het zwaartepunt op huurovereenkomsten die niet in orde zijn, servicekosten die niet op tijd zijn afgerekend en ontbrekende puntentellingen.

Figuur 2: Het aantal handhavingsresultaten vanaf inwerkingtreding van de Wgv tot en met 31 december 2025.

5/13

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/11022310

Figuur 3: Het aantal handhavingsresultaten uitgesplitst naar soort overtreding van inwerkingtreding van de Wgv tot en met 31 december 2025. Waarschuwingen zijn hierin niet meegenomen omdat in waarschuwingsbrieven de overtredingen niet altijd gespecificeerd zijn.

De reikwijdte van de opgelegde sancties is groot aangezien verschillende verhuurders tientallen, soms honderden en in enkele gevallen duizenden woningen in portefeuille hebben. Verschillende grotere verhuurders zijn naar aanleiding van een gesprek, waarschuwing of een maatregel in actie gekomen om ervoor te zorgen dat de gehele verhuurportefeuille aan de Wgv voldoet. Het is in de periode vanaf de inwerkingtreding van de Wgv niet voorgekomen dat de gemeente het beheer van een object overgenomen heeft. Op basis van de ervaringen tot nu toe is de conclusie dat het handhavingsinstrumentarium van de Wgv de gemeente voldoende handvatten biedt om effectief op te treden bij vastgestelde overtredingen van de wet. Op enkele uitzonderingen na passen verhuurders hun gedrag na een opgelegde sanctie aan. Hierdoor is het in beheer nemen van woningen niet nodig geweest. De effectiviteit van het toepassen van het handhavingsinstrumentarium wordt blijvend gemonitord.

Slimme en effectieve handhaving: administratief en preventief De werkvoorraad van casuïstiek voor de Wgv is groter dan de Hpb aankan. In dit geval leidt schaarste tot het bedenken van creatieve handhavingstoepassingen. In 2026 starten we met twee toepassingen. De eerste is het beter benutten van beschikbare data om strijdigheid met de Wgv te ontdekken. Op basis van verschillende gegevens zoals WOZ-waarde, energielabel, oppervlakte en bouwjaar is bij benadering te bepalen wat de huurprijs is. Deze huurprijs kan vergeleken worden met huurprijzen die bij de gemeente bekend zijn, bijvoorbeeld via de aanvraag van een huisvestingsvergunning. Ook huurprijsgegevens op verhuurwebsites worden hiervoor gebruikt. Als er grote verschillen zijn tussen de berekende en feitelijk opgegeven huurprijs, komt het betreffende adres in aanmerking voor een huisbezoek. Als de huur te hoog blijkt te zijn, wordt een handhavingsbesluit genomen om de huur te verlagen en wordt de verhuurder gemaand om de gehele portefeuille op orde te brengen.

6/13

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/11022310

De Wgv is bij uitstek geschikt voor proactieve handhaving. Vanuit het Rijk wordt hier met de wet ook op ingezet. Binnen de gemeente is proactieve handhaving beleidsmatig vastgelegd in Handhaven met ambitie (RIS306210). Een eerste pilot met deze aanpak in het najaar van 2025 leverde goede resultaten op; in nagenoeg alle gevallen die op deze manier aan het licht zijn gekomen, was inderdaad sprake van een te hoge huur. De aanpak is effectief: huurders die geen gebruik willen of kunnen maken van het meldpunt ongewenst verhuurgedrag worden toch bereikt én de gehele verhuurportefeuille van de verhuurder wordt aangepakt. Een andere slimme en effectieve manier om te handhaven is het instellen van een “boekenonderzoek” in de administratie van verhuurders. Hieraan ligt de pilot preventief optreden ten grondslag. Eind 2025 is een pilot gedraaid, waarbij vijf verhuurders preventief is gevraagd om complete huurdossiers aan te leveren van adressen waarvan op basis van datavergelijking het vermoeden bestond dat er (veel) te veel huur werd gevraagd. Geselecteerde verhuuradressen waren alle gelegen in investeringsgebieden. Met elke verhuurder heeft een gesprek plaatsgevonden en zijn de dossiers administratief gecontroleerd. In één geval bleek de huur in orde en in een ander geval bleek om slechts één overtreding binnen de verhuurportefeuille te gaan.

Bij de andere drie verhuurders was er meer aan de hand. Bij één verhuurder was zelfs sprake van een “puinhoop”. Als gevolg van de interventies zijn de drie verhuurders aan de slag gegaan met het op orde brengen van de gehele verhuurportefeuille. In totaal ging het om maar liefst 80 verhuurde adressen die met een relatief geringe inspanning in overeenstemming met de Wgv zijn gebracht. De pilot heeft laten zien dat preventieve onderzoeken in de (financiële) administratie loont. Daarom wordt de werkwijze in 2026 voortgezet. Als uit zo'n onderzoek blijkt dat de Wgv niet wordt nageleefd dan kan de Hpb handhaving starten. Op deze wijze kunnen met één controle op locatie van de verhuurder de verhuurdossiers van meerdere woningen bekeken worden. Hier gaat een preventief en waarschuwend effect van uit en het is de verwachting dat de verhuurder naar aanleiding van zo'n controle vervolgens zijn hele portefeuille op orde brengt. Als dit effect uitblijft worden de woningen alsnog gecontroleerd en handhaving gestart. De hiervoor beschreven werkwijze zal ook worden ingezet als een huurder aangeeft dat hij of zij liever niet heeft dat er wordt gehandhaafd uit angst voor de gevolgen. Het komt namelijk vaak voor dat huurders bij nader inzien liever niet hebben dat de gemeente optreedt naar aanleiding van hun melding.

In die gevallen wordt in het belang van de huurder tijdelijk afgezien van handhaving. Na enkele maanden zal vervolgens onderzoek verricht worden in de gehele verhuuradministratie van de verhuurder, waardoor eventuele overtredingen alsnog aan het licht komen zonder dat de aanleiding naar de eerdere melding te herleiden is. Enkele casussen Intimidatie Naar aanleiding van een door GroenLinks opgesteld “zwartboek” is in 2024/25 onderzoek gedaan naar intimiderend gedrag van een verhuurder van 80 adressen. Dit onderzoek heeft veel capaciteit gekost, maar ook veel resultaat opgeleverd. De verhuurder kon getypeerd worden als “van de oude stempel”. De verhuurder maakte er gewoonte van om niet of laat te reageren op zijn -overwegend jonge en vrouwelijke- huurders, op een onsympathieke en soms ronduit lompe manier. Kijkend naar elke afzonderlijke gedraging was er op het eerste gezicht geen sprake van intimiderend gedrag. Het gevolg van alle reacties bij elkaar genomen wel: huurders kozen er voortaan voor om met hun (onderhouds)klachten niet meer naar hun verhuurder te gaan. Eén huurder kreeg na klachten zelfs een advocaat op haar dak, verschillende andere huurders waren ronduit bang van de verhuurder geworden. Alle reacties van de verhuurder bij elkaar genomen toonden naar mening van het college dat er wel degelijk sprake was van intimidatie.

Nadat het college de verhuurder een last onder dwangsom had opgelegd is bezwaar ingediend.

7/13

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/11022310

Ondertussen is het bezwaar ongegrond verklaard, naar mening van de adviescommissie bezwaarschriften was inderdaad sprake van intimidatie in de zin van de Wgv. De verhuurder heeft beroep ingesteld, maar heeft de verhuur ondertussen aan een professionele verhuurder overgedragen. Hiermee is de verhuursituatie voor huurders in maar liefst 80 woningen sterk verbeterd. Extra huur in contanten Van wat minder grote omvang qua verhuurde woningen, maar met enorme impact op de huurder, was een zaak waar per bank €800,- werd betaald, maar elke maand nog eens €1000,- contant extra betaald moest worden. Toen de huurder door de veel te hoge huurprijs in financiële problemen raakte, werd hij structureel door zijn verhuurder belaagd met spraakberichten, die gelardeerd waren met de meest vreselijke bewoordingen, ziektes, verwensingen en zelfs dreigen met huisuitzetting. Na verhoor van de verhuurder en het opleggen van een dwangsom werd de huur verlaagd naar €602,- en werd ook hier de verhuur overgedragen aan een professionele partij. Huur voor een niet bestaande opslagruimte Dat de creativiteit van verhuurders groot is, wordt geschetst door de volgende casus. Een verhuurder pluste de verhuur van zijn woning op met het verhuren van een verplichte opslagruimte. Na onderzoek bleek dat de opslagruimte helemaal niet bestond.

Na interventie van de gemeente is ondertussen de huurovereenkomst aangepast en de huur verlaagd en overeenstemming gebracht met het woonwaarderingsstelsel.

2. Woondiscriminatie Discriminatie is wettelijk verboden. In de afgelopen jaren is op basis van meerdere praktijktesten onderzoek gedaan naar het voorkomen van discriminatie in de particuliere huursector in Den Haag. Telkens weer blijkt discriminatie op grond van migratieachtergrond en seksuele gerichtheid voor te komen. Het eerste onderzoek vond op verzoek van de raad plaats in 2020. In 2022 is een tweede discriminatieonderzoek uitgevoerd op basis van praktijktesten in de particuliere huursector in navolging van de nulmeting in 2020. Hoewel enige verbetering zichtbaar was ten opzichte van de eerste meting, toonden zowel de uitgevoerde mystery calls als de mystery mails aan dat een deel van de verhuurmakelaars in Den Haag in 2022 nog steeds bereid waren om te discrimineren op migratieachtergrond en seksuele gerichtheid, als hun opdrachtgevers dat vragen. Bij woondiscriminatie in de particuliere huursector heeft het college sinds de inwerkingtreding van de Wgv het handhavingsinstrumentarium van de wet tot zijn beschikking, net als voor andere overtredingen van de algemene regels van de Wgv. Echter, het aantal meldingen over discriminatie is klein, zoals blijkt uit tabel 1. Om meer inzicht te krijgen in hoeverre woondiscriminatie nog steeds voorkomt gaat de gemeente Den Haag in 2026 het praktijkonderzoek herhalen.

Door het onderzoek te herhalen, kan worden nagegaan hoe de bereidheid tot discrimineren in de particuliere verhuursector zich ontwikkeld heeft. Anderzijds draagt het herhaaldelijk uitvoeren van praktijktesten op zichzelf bij aan het tegengaan van discriminatie: het draagt bij aan verdere bewustwording bij makelaars die zijn meegenomen in het onderzoek. De raad wordt geïnformeerd over de uitkomsten van het herhaalde woondiscriminatieonderzoek. De resultaten worden voor de zomer van dit jaar verwacht.

3. Verhuurvergunningen De Wgv biedt de mogelijkheid om een gebiedsgerichte verhuurverordening in te stellen in wijken waar de leefbaarheid onder druk staat als gevolg van misstanden in de particuliere huursector.

8/13

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/11022310

De gemeenteraad heeft op 1 september 2023 een gebiedsgerichte verhuurverordening ingesteld voor vier gebieden: Transvaalkwartier Midden en Zuid en Laakkwartier West en Oost (RIS315496). In de vier aangewezen gebieden was de totale woningvoorraad (koop-, corporatie- en particuliere huurwoningen) in 2025 ruim 13.000 woningen. Daarvan waren ca. 5.300 particuliere huurwoningen (bron: Den Haag in cijfers). In de periode van 1 september 2023, de datum van inwerkingtreding van de verhuurverordening, tot en met 31 december 2025 zijn in totaal 1.415 aanvragen voor een verhuurvergunning ingediend (zie tabel 2). Daaronder zitten ook de aanvragen van particuliere verhuurders met meerdere huurwoningen, die maar één vergunningprocedure hoeven te doorlopen. Een aantal verzoeken is buiten behandeling gesteld omdat deze betrekking hadden op panden buiten de vier aangewezen buurten. Eén aanvraag werd in eerste instantie geweigerd maar uiteindelijk toch toegekend (in de tabel opgenomen als vergund)*. Van de toegekende verhuurvergunningen is geen enkele vergunning ingetrokken. Aangevraagd Vergund Geweigerd* Buiten behandeling gesteld 1415 1348 0 68 Tabel 2: Aanvragen verhuurvergunning en uitkomsten aanvragen tussen 1 september 2023 en 31 december 2025

Voorwaarden verhuurvergunning Het rijk heeft de voorwaarden die in de verhuurvergunning mogen worden opgenomen, wettelijk gelimiteerd tot de volgende drie: -

Huurprijzen voor goedkope huurwoningen moeten conform Woningwaarderingsstelsel zijn; Verplichting tot het hebben van een onderhoudsplan voor verhuurde woningen; Nadere regels stellen om intimidatie en discriminatie te voorkomen.

De gemeenteraad heeft ervoor gekozen om de eerste en de tweede voorwaarde op te nemen in de verhuurvergunningen voor de vier aangewezen gebieden (zie brief Invoering verhuurvergunning Wet goed verhuurderschap (RIS315496)). Handhaving huurprijzen Het belangrijkste argument om de verhuurvergunning in te stellen, was de mogelijkheid om via de verhuurvergunning de huurprijzen van goedkope huurwoningen in de vergunninggebieden te reguleren. In eerste instantie voorzag de Wgv via de algemene regels namelijk niet in huurprijsregulering. Dit was alleen mogelijk via de verhuurvergunning en gold alleen voor goedkope huurwoningen. Met de inwerkingtreding van de Wbh op 1 juli 2024 zijn niet alleen huurprijzen van goedkope woningen gereguleerd, maar ook de huurprijzen van alle middeldure woningen, zonder dat daar specifieke gebieden voor aangewezen hoeven te worden. Hierdoor is het belangrijkste argument voor het instellen van de verhuurvergunning weggevallen. Verplichting onderhoudsplan Het tweede argument om de verhuurvergunning in te voeren, was om achterstallig onderhoud beter aan te kunnen pakken door het verplichten van een onderhoudsplan.

Deze vergunningvoorwaarde leidt echter niet aantoonbaar tot betere handhaving op achterstallig onderhoud, omdat het verhelpen van onderhoudsgebreken aan woning ook zonder verhuurvergunning al wettelijk verplicht is en via de Omgevingswet (Ow) en het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl) goed gehandhaafd kan worden.

9/13

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/11022310

Het verplichten van een onderhoudsplan als vergunningsvoorwaarde heeft het negatieve effect dat de verplichting leidt tot meer complexiteit in de handhaving en meer administratieve en financiële lasten voor zowel de verhuurders als de gemeente. De grote lasten voor de verhuurder hangen samen met het feit dat de Wgv maar weinig kaders heeft meegegeven voor de inhoud van een onderhoudsplan. Hierdoor is een onderhoudsplan grotendeels vormvrij. De gemeente heeft hier tientallen vragen van verhuurders over gehad, waaruit blijkt dat de verplichting om een onderhoudsplan op te stellen voor onduidelijkheid bij verhuurders heeft gezorgd. Het opstellen van onderhoudsplannen is voor verhuurders tijdrovend. Een extra complicatie is dat een verhuurder met huurwoningen binnen een VvE ook de andere eigenaren van de VvE zal moeten betrekken. Voor veel onderhoudswerkzaamheden is immers besluitvorming van de VvE nodig. Voor de gemeente is de registratie van ingediende onderhoudsplannen complex. Eén onderhoudsplan mag één woning maar ook meerdere, tientallen of honderden woningen omvatten. Dat maakt het administratief gezien ingewikkeld en tijdrovend om het juiste onderhoudsplan aan het juiste pand te koppelen. Registratie en handhaving worden bovendien bemoeilijkt door het feit dat verhuurportefeuilles aan verandering onderhevig zijn.

De verplichting voor verhuurders om wijzigingen in de verhuurportefeuille met de gemeente te delen ontbreekt. De vergunning zorgt niet voor een betere handhaving op achterstallig onderhoud. De Hpb is reeds jarenlang met de handhavingstaak belast om onderhoudsgebreken te verhelpen via de Omgevingswet (voorheen Woningwet) en het Besluit bouwwerken leefomgeving (voorheen Bouwbesluit 2012). De effectiviteit hiervan is verbeterd omdat sinds 2026 bij nagenoeg elke controle in het kader van de Wgv ook het onderhoud van de woning bekeken en zonodig handhaving volgt. Ook andersom vindt deze manier van toezicht plaats; bij controles op bijvoorbeeld onderhoud en onzelfstandige bewoning zonder vergunning wordt in veel gevallen ook gekeken of de Wgv wordt nageleefd. Maar ook als het gaat om het stimuleren van beter onderhoud zijn er andere instrumenten die hieraan bijdragen. Een veel gehoord signaal is dat de Wbh veel verhuurders ertoe beweegt om te verduurzamen en onderhoud te plegen. Een goed onderhouden woning met een goed energielabel levert een betere huurprijs op en verhoogt de waarde. Verder moeten huurwoningen in 2029 ten minste over energielabel D beschikken. Het is de verwachting dat deze maatregel eveneens een positief effect zal hebben op het onderhoud van huurwoningen.

Uit het bovenstaande volgt dat de verplichting voor het hebben van een onderhoudsplan op basis van de verhuurvergunning geen effecten heeft die niet via andere wettelijke instrumenten bereikt kunnen worden. Dit maakt dat de grote financiële en administratieve lasten die de verplichting met zich meebrengt voor met name verhuurders buitenproportioneel zijn. Weigeren en intrekken verhuurvergunning als handhavingsmiddel tegen slecht verhuurderschap Het weren van slechte verhuurders door het weigeren of intrekken van de verhuurvergunning wordt ook genoemd als handhavingsmiddel om op te treden tegen slecht verhuurderschap. Dit is vanuit de Wgv echter geen grond om de verhuurvergunning in te stellen of uit te breiden. Anders dan bij de exploitatievergunning op grond van de Algemene Plaatselijke Verordening (APV) waarmee malafide bedrijvigheid geweerd kan worden, is het instellen van de verhuurvergunning in een gebied niet bedoeld om slechte verhuurders te weren maar om de leefbaarheid te verbeteren. Het weigeren of intrekken van een vergunning is geen vanzelfsprekendheid: het heeft grote gevolgen voor verhuurders en moet met grote zorgvuldigheid worden toegepast. Het is immers een ultimum remedium. Tot nu toe is het niet nodig geweest of opportuun gebleken om een verhuurvergunning te weigeren of in te trekken en de desbetreffende woningen in beheer te nemen.

10/13

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/11022310

Deze maatregel is alleen mogelijk na herhaaldelijk opgelegde dwangsommen en/of bestuurlijke boetes, die op zichzelf al een verreikend effect hebben. Ook moet de ernst van de overtredingen meegewogen worden bij het weigeren of intrekken van een verhuurvergunning. Bij juridische procedures tegen handhavingsbesluiten zal hier door de rechtbank en Raad van State kritisch naar gekeken worden. Overigens nemen juridische procedures tegen een intrekkingsbesluit zoveel tijd in beslag, dat het vele jaren kan duren voordat het intrekken van een verhuurvergunning geëffectueerd wordt. Tot slot wordt opgemerkt dat met het instellen van een verhuurvergunningsplicht de indruk kan worden gewekt dat slecht verhuurderschap aan de voorkant kan worden voorkomen. Immers, op het moment dat een vergunning wordt afgegeven is, voldoet de verhuurder aan de voorwaarden. Dat is echter een momentopname en sluit slecht verhuurderschap na het toekennen van de vergunning niet uit. Net als het totaal aantal meldingen van burgers in geheel Den Haag vertoont het aantal meldingen in de vergunningsgebieden sinds 2024 een stijgende trend: 9 meldingen in de tweede helft van 2023, 13 in 2024 en 27 in 2025. Het instellen van een vergunningplicht leidt op basis hiervan niet aantoonbaar tot een afname van slecht verhuurgedrag.

4. Inzet en capaciteit Huurteam Sinds de inwerkingtreding van de Wet goed verhuurderschap is een toename zichtbaar in het aantal meldingen binnen het Huurteam. Tevens heeft deze wet geleid tot een verdere intensivering en verbetering van de samenwerking met de Hpb. Dit heeft geresulteerd in een hogere kwaliteit van dienstverlening en betere uitkomsten voor huurders, hetgeen tot uitdrukking komt in het stijgende percentage geslaagde bemiddelingen, van 39 procent in 2023 naar 47 procent in 2025. Haagse Pandbrigade De handhaving van de Wgv vraagt om een geheel andere aanpak en vaardigheden van medewerkers dan handhaving van bijvoorbeeld de Omgevingswet en Huisvestingswet. Waar het bij de laatstgenoemde wetten gaat om het bestrijden van overtredingen in woningen en andere gebouwen gaat het bij de Wgv om het bestrijden van ongewenst gedrag van verhuurders. Dit vraagt om een wezenlijk andere manier van handhaven dan voorheen en het heeft tijd gekost om te bouwen aan een andere manier van werken. Met name de handhaving op intimidatie, wat ongeveer één derde van alle meldingen uitmaakt, was een geheel nieuw handhavingsonderwerp. De nieuwe manier van handhaven, samen met een aantal andere ontwikkelingen, maakte het nodig om een betere basis te leggen onder het vakgebied bestuursrechtelijke handhaving van de woonregelgeving.

Hierom heeft de gemeente Den Haag het initiatief genomen om een nieuwe landelijke opleiding woontoezicht te initiëren. Hierover verderop meer. Vanaf de start van de handhaving van de Wgv heeft de gemeente Den Haag ervoor gekozen om een “dedicated” team in te richten en in te zetten op een strategische en proactieve vorm van handhaving. Zo wordt de meeste capaciteit ingezet op de handhaving van verhuurders die meerdere woningen verhuren waardoor het effect van handhaving het grootst is. De afgelopen tijd zijn meerdere verhuurders met tientallen tot honderden huurwoningen in portefeuille onderzocht. Ook is er succesvol naar manieren gezocht om beter en proactief casuïstiek van huurders op te sporen die in de problemen zijn maar niet durven of willen melden. Dit heeft ertoe geleid dat de aanpak van de gemeente Den Haag landelijk gezien vooruitstrevend is en op verschillende voorlichtings- en regiobijeenkomsten aan andere gemeenten wordt uitgedragen.

11/13

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/11022310

Ondertussen is het team ongewenst verhuurgedrag van de Haagse Pandbrigade volledig op sterkte en worden alle middelen die het Rijk voor de handhaving van deze wet ter beschikking stelt ingezet. Daar waar in de beginperiode nog bijna alle capaciteit werd ingezet in intimidatiezaken, vindt er nu veel meer handhaving in de breedte plaats op alle onderwerpen van de wet en is de productie op stoom gekomen. De handhaving loopt nu goed en de capaciteit is op orde. Er is echter reden voor zorgen over de toekomst. De toelage uit het gemeentefonds voor de handhaving van de Wgv neemt in de komende jaren af met ongeveer 6 fte, vanuit de verwachting dat de handhavingsvraag na een piek in 2025 af zou nemen. Dat zou bijna een halvering van de huidige capaciteit betekenen. We zien begin 2026 echter al dat zowel de complexiteit van de casuïstiek als het aantal meldingen onverminderd hoog blijven. We verwachten hierom dat zonder nieuwe investeringen in de handhavingscapaciteit de effectieve handhaving van de Wgv onder druk komt te staan. Het ministerie van VRO concludeert na onderzoek, dat de bijdrage vanuit het rijk tot dusver voldoende is, zie Integrale visie op de woningmarkt | Tweede Kamer der Staten-Generaal, maar doet geen uitspraak over de toekomst.

De zorgen over de afbouw van de toelage uit het gemeentefonds zijn op 22 januari 2026 gedeeld met de secretaris-generaal van het ministerie van VRO tijdens een werkbezoek aan de Hpb. De gemeente Den Haag zal bij het Rijk aan blijven dringen op het in stand houden van de huidige bijdrage en deze niet af te bouwen. Bij uitblijven van resultaat van deze lobby zal gezocht moeten worden naar andere financieringsmogelijkheden om hetzelfde niveau van handhaving te kunnen borgen.

5. Landelijke inspanningen Huurregister Naar aanleiding van de motie Nijboer en Grinwis werkt het ministerie van VRO aan het instellen van een landelijk huurregister. Hierover heeft minister Keijzer de Tweede Kamer het laatst in december 2025 geïnformeerd.3 De gemeente Den Haag juicht het opzetten van een landelijk huurregister toe en neemt deel aan de “denktank” die door het ministerie van VRO is ingesteld. Dit heeft ertoe geleid dat een aantal ideeën van de gemeente Den Haag zijn opgenomen in het huidige voorstel voor de inrichting van het huurregister. Hierdoor wordt de meerwaarde van het huurregister voor met name het opsporen van overtredingen die buiten het zicht van de overheid plaatsvinden groter. Den Haag blijft intensief bijdragen aan deze ontwikkelingen. Landelijke evaluatie Wet goed verhuurderschap Het Rijk is voornemens om de evaluatie van de Wet goed verhuurderschap (Wgv) in de eerste helft van 2026 te starten. Als alles volgens planning verloopt is deze evaluatie rond de zomer afgerond en wordt de Tweede Kamer geïnformeerd. De gemeente Den Haag heeft een vaste plek aan tafel voor wat betreft de handhaving van de Wgv en zal de opgedane inzichten en knelpunten van de wet aan de orde stellen. Landelijke opleiding woontoezicht De afgelopen jaren is het aantal handhavingsonderwerpen voor het woontoezicht in hoog tempo toegenomen.

De gemeente Den Haag heeft zich hier sterk voor ingezet. Denk hierbij aan de Wet toeristische verhuur, Wet opkoopbescherming, de invoering van de handhaving op de huisvestingsvergunning, etc. Daar kwam in de zomer van 2023 bij dat de Raad van State een grote verandering van de visie op het overtrederschap presenteerde.4

3

Integrale visie op de woningmarkt | Tweede Kamer der Staten-Generaal

4

Afdeling bestuursrechtspraak nuanceert rechtspraak over het begrip 'overtreder' - Raad van State

12/13

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/11022310

Dat laatste leidde ertoe dat het opleggen van (bestraffende) sancties aan eigenaren vanwege hun verantwoordelijkheid voor de zorg voor het gebruik van gebouwen een stuk moeilijker is geworden. Het komt erop neer dat de gemeente volledig moet bewijzen wie de overtreding heeft gepleegd of aan wie de overtreding toegerekend kan worden vanwege aantoonbaar nalatig handelen. Met de hiervoor genoemde veranderingen, het ingewikkelder worden van handhavingsvraagstukken én de komst van de Wgv, werd het leggen van een betere basis onder het woontoezicht dringend noodzakelijk. Vanuit dit inzicht heeft de gemeente Den Haag eind 2024 het initiatief genomen om, naar model van de interne opleiding bij de Hpb, de kaders voor een landelijke opleiding woontoezicht vorm te geven. In samenwerking met de VNG, andere gemeenten, de Vereniging Bouw- en Woningtoezicht Nederland en het ministerie van VRO zijn deze kaders in de vorm van eindtermen voor een nieuwe landelijke opleiding woontoezicht op 8 december 2025 aan minister Keijzer overhandigd. De eerste opleiding door een landelijke opleider gaat in het voorjaar van 2026 van start.

6. Conclusies De inwerkingtreding van de Wgv heeft geleid tot mooie resultaten en het inzetten van nieuwe innovatieve werkwijzen. Hoewel slecht verhuurgedrag nog veel voorkomt zien we dat de wet en de wijze waarop de gemeente Den Haag deze uitvoert, voor verbetering zorgt. De informatie van verhuurders naar huurders verbetert, de wet heeft grote bekendheid en versterkt de handhaving en de positie van huurders aanzienlijk. De winst van de Wgv zit in het handhavingsinstrumentarium dat geboden wordt voor overtredingen op de algemene regels uit de wet. De effecten van het instellen van een verhuurvergunningsplicht, ook onderdeel van de Wgv, blijven echter uit. In de vier gebieden waar de verhuurvergunningsplicht is ingevoerd, blijkt de handhaving van overtredingen van de Wgv niet effectiever dan in de overige gebieden. De effecten op de leefbaarheid die bereikt zouden kunnen worden met een verhuurvergunning, kunnen worden bereikt door andere wettelijke instrumenten die reeds ingezet worden. Gezien het uitblijven van effect zijn de lasten die de verhuurvergunningsplicht met zich meebrengt voor met name de verhuurders niet proportioneel. Uitbreiding van de verhuurvergunningsplicht naar andere gebieden in de stad is in de huidige context niet zinvol.

Heroverwegen van het huidige instrumentarium, waaronder de gebiedsgerichte verhuurverordening, kan het best plaatsvinden na oplevering van en in samenhang met de landelijke evaluatie van de Wet goed verhuurderschap, die is voorzien in het tweede kwartaal van 2026. Ten aanzien van de capaciteit van de Hpb zijn er zorgen voor de toekomst. De handhaving en capaciteit van de Hpb voor de handhaving van de Wgv loopt goed, maar nog steeds is de werklast groter dan de capaciteit en moet er geprioriteerd worden. Zoals het er nu voor staat zal de financiering vanuit het Rijk voor de uitvoering van de Wgv met bijna de helft teruglopen. De gemeente Den Haag zal bij het Rijk aan blijven dringen op het in stand houden van de vergoeding uit het gemeentefonds. Als de financiering vanuit het Rijk toch vermindert, zal gezocht moeten worden naar andere financieringsmogelijkheden om hetzelfde niveau van handhaving te kunnen borgen. Met vriendelijke groet, de wethouder van Volkshuisvesting, Welzijn, Wijken en Zuidwest Co Engberts

13/13