RIS324996 Bijlage 1 2501083 rapportage Haalbaarheidsstudie World Forum Congresgebouw def 04-03-2026

Rapport

bijlagen

World Forum congresgebouw Den Haag Houten, 16 januari 2026

Project Betreft

2501083 - Haalbaarheidsonderzoek Toekomst World Forum Congresgebouw Bestuursopdracht variantenstudie toekomstige ontwikkeling World Forum

T E W

088 226 74 00 info@bbn.nl bbn.nl

Van

Houten, 16 januari 2026

2501083 - Haalbaarheidsonderzoek Toekomst World Forum Congresgebouw Rapport Bestuursopdracht variantenstudie toekomstige ontwikkeling World Forum

Pagina 1 van 26

Inhoudsopgave 1. 1.1. 1.2.

Inleiding Situatie Werkwijze

3 3 3

2. 2.1. 2.2. 2.3. 2.4.

Het World Forum Belang van het World Forum voor Den Haag Huidige staat van het gebouw Initiatiefvoorstel Onderzochte varianten

4 4 5 6 6

3. Variant A: Instandhouding voor (6 tot 9, 10 tot 15 jaar en >15 jaar) 3.1. Afbakening verkennend onderzoek 3.2. Korte omschrijving van het gebouw in huidige staat 3.3. Basiscriteria gebruik congresfunctie 3.4. Onderhoud en verduurzaming noodzakelijk/mogelijk 3.5. Realisatietermijn benodigde aanpassingen voor de instandhouding 3.6. Impact van de investeringen op de exploitatie 3.6.1. Voorbeeld van de huidige complexe opzet van de gebouw gebonden installatietechniek

7 7 8 8 9 10 10 11

4. 4.1. 4.2. 4.3. 4.3.1. 4.4. 4.4.1.

Variant B: renoveren en uitbreiden Architectonische uitbreiding als een ‘nieuwe jas’. Afbakening verkennend onderzoek van de uitbreiding en noodzakelijke verduurzaming Ruimtebehoefte - globaal Programma van Eisen Investeringskosten verduurzaming en uitbreiding Benodigde investering voorbereidingskosten voor de uitwerking in de vervolgfase Prognose doorlooptijd voor de realisatie

12 12 15 17 18 19 19

5. 5.1. 5.2. 5.3. 5.4.

Variant C: nieuwbouw op een nieuwe locatie Architectonische verbeelding van een nieuw multifunctioneel congres/evenementengebouw Mogelijke locatie en ontwikkelkansen en -risico’s Globaal Programma van Eisen nieuwbouw Investeringskostenraming bouw en ontwikkelkosten casco+

20 20 22 22 23

6. 6.1. 6.2. 6.3.

Conclusie en aanbevelingen Conclusie Advies en aanbeveling Slot en aanbeveling

24 24 24 25

Bijlage 1 Foto’s World Forum Bijlage 2 Globaal Programma van Eisen/ruimtestaat

2501083 - Haalbaarheidsonderzoek Toekomst World Forum Congresgebouw Rapport Bestuursopdracht variantenstudie toekomstige ontwikkeling World Forum

Pagina 2 van 26

1.

Inleiding 1.1.

Situatie

De gemeente Den Haag staat aan de vooravond van een belangrijk besluit over de toekomst van het World Forum congresgebouw in de Internationale Zone. In het verlengde van de Ruimtelijk Programmatische Verkenning Internationale Zone/World Forum (RIS323626) en het raadsinitiatief ‘Investeren in het World Forum’ (RIS319709) is een haalbaarheidsstudie gestart om de gemeenteraad te adviseren over strategische keuzes voor de toekomst van het congresgebouw. Deze studie heeft tot doel om op basis van bestaande onderzoeken en aanvullende analyses verschillende toekomstscenario’s voor het World Forum te verkennen en te onderbouwen. Daarbij worden 3 hoofdvarianten onderzocht, te weten: • Variant A: alleen onderhoud; • Variant B: renoveren en uitbreiden; • Variant C: sloop huidig gebouw en nieuwbouw op een nieuwe locatie. Voor elk van deze varianten worden de ruimtelijke, functionele en financiële consequenties in kaart gebracht. De uitkomsten bieden de gemeente Den Haag de mogelijkheid om met gebruikers het gesprek aan te gaan voor een eventuele publiek-private samenwerking, bijdragen van derden en verschillende huurmodellen. De uitkomsten van deze haalbaarheidsstudie vormen de basis voor een advies en de vraag om een principebesluit van de gemeenteraad, waarmee richting wordt gegeven aan de toekomstige ontwikkeling van het World Forum en de benodigde budgetreserveringen.

De studie is uitgevoerd in nauwe samenwerking met de gemeente, exploitant GL events en externe deskundigen waaronder architect Jo Coenen en vastgoed- en bouwkostenadviseurs van bbn. bbn heeft kennisgenomen van de eerdere onderzoeken naar de ontwikkelmogelijkheden voor de uitbreiding van het huidige World Forum. Deze onderzoeken hebben ons mede ondersteund in het verkrijgen van inzicht in de mogelijkheden en onmogelijkheden. 1.2.

Werkwijze

Voor deze opgave hebben we samengewerkt met Jo Coenen, een gerenommeerd architect en stedenbouwkundige met projectervaring binnen de zone van het World Forum en als Rijksbouwmeester. Gezamenlijk hebben we gesprekken gevoerd met betrokkenen, waaronder vertegenwoordigers van de gemeente en GL events. Vanuit de vastgoedorganisatie van de gemeente en GL events is er veel medewerking verleend om inzicht te verkrijgen in de huidige technische staat en het lopende meerjarenonderhoudsprogramma (MJOP). Daarnaast hebben interviews plaatsgevonden en is er een workshop georganiseerd om zoveel mogelijk informatie en verwachtingen op te halen en een zo compleet mogelijk beeld te krijgen van het huidige en het gewenste Programma van Eisen (PvE). In dit eindrapport beschrijven wij in hoofdstuk 2 allereerst de huidige situatie van het World Forum. In hoofdstuk 3 tot en met 5 beschrijven wij achtereenvolgens de varianten A, B, C die zijn onderzocht. Voor verdere verdieping en uitwerkingen zijn bijlagen toegevoegd, met name voor de variantenstudie, technisch onderzoek. Onderbouwingen van de onderhouds- en investeringskosten zijn separaat met de gemeente gedeeld. We sluiten in hoofdstuk 6 af met onze conclusie en aanbevelingen.

2501083 - Haalbaarheidsonderzoek Toekomst World Forum Congresgebouw Rapport Bestuursopdracht variantenstudie toekomstige ontwikkeling World Forum

Pagina 3 van 26

Word Forum

2.

Het World Forum

2.1.

Belang van het World Forum voor Den Haag

Het World Forum is een begrip in Den Haag en ver daarbuiten. Gelegen aan de Johan de Wittlaan in de Internationale Zone speelt het congrescentrum een cruciale rol in de Haagse economie. Jaarlijks worden er gemiddeld 200 evenementen georganiseerd, waaronder 70 grote internationale congressen. Deze trekken gezamenlijk ongeveer 100.000 bezoekers per jaar. Dit heeft een directe en indirecte impact op de werkgelegenheid in de stad. Het World Forum destijds bekend als het Nederland Congres Centrum (NCC), verwierf grote bekendheid door het huisvesten van het North Sea Jazz Festival dat daar van 1976 tot en met 2005 plaatsvond. In 2014 stond het wereldwijd in de schijnwerpers als hoofdlocatie van de Nuclear Security Summit (NSS), één van de grootste diplomatieke bijeenkomsten ooit in Nederland. Op 24 en 25 juni 2025 bevestigde het opnieuw zijn internationale status door de allereerste NAVO‑top op Nederlandse bodem te faciliteren. Door de vele internationale topontmoetingen staat het World Forum bekend als één van de best beveiligde congreslocaties van Nederland. Het congresgebouw, met ruim 40.000 m2 bruto vloeroppervlak, is in 1969 in gebruik genomen en in de loop der jaren meerdere malen uitgebreid en verbouwd. Om de positie als toonaangevende internationale congresstad te behouden, zijn gerichte investeringen op zowel de korte als de lange termijn onvermijdelijk.

De huidige faciliteiten van het World Forum sluiten niet langer aan bij de steeds hogere verwachtingen van moderne congresorganisatoren, die meer eisen op het gebied van inhoudelijke kwaliteit, uitstraling, hospitality en beleving. In een markt waarin de internationale concurrentie scherp is, vormt daarnaast het gebrek aan multifunctionele exporuimte een serieus knelpunt. Grote congressen hebben dergelijke ruimtes nodig voor netwerken, sponsorpresentaties en productdemonstraties. Omdat het World Forum deze voorziening niet voldoende kan bieden, wijkt een deel van de markt uit naar steden die wél over deze faciliteit beschikken. Vernieuwing en uitbreiding zijn daarom essentieel om zowel het World Forum als Den Haag toekomstbestendig te houden als internationale congresbestemming.

2501083 - Haalbaarheidsonderzoek Toekomst World Forum Congresgebouw Rapport Bestuursopdracht variantenstudie toekomstige ontwikkeling World Forum

Pagina 4 van 26

2.2.

Huidige staat van het gebouw

De huidige gebruiker, GL events, geeft aan dat dit congrescentrum nog steeds grandeur uitstraalt en zeker de grote Koning Willem-Alexander zaal, waarvan de stoelen voor de NAVO-top zijn gerenoveerd, ademt kwaliteit uit. De huidige congresvoorzieningen voldoen zeker nog met separate zalen, foyers en break-out rooms. Het zalencentrum mag, waar mogelijk, een update krijgen naar een uitstraling die beter past bij de hedendaagse publieke interieurarchitectuur. De locatie van het World Forum als congrescentrum past goed binnen de Internationale Zone, waardoor de congresfunctie veelal een directe relatie heeft met de andere internationale organisaties en instellingen binnen deze zone.

Koning Willem-Alexander zaal 1

De staat van onderhoud van het gebouw is niet op orde. Er zijn knelpunten die moeten worden aangepakt om het gebouw in de varianten A en B (zie hierna bij paragraaf 2.4) nog in de 3 tijdsperioden operationeel te kunnen houden. Het gebouw voldoet niet aan de duurzaamheidseisen; de thermische isolatie van de gebouwschil is onvoldoende. De gebouwinstallaties zijn verouderd en aan vervanging toe. De uitstraling van het gebouw is niet meer aantrekkelijk genoeg om toekomstige congresorganisatoren mee te kunnen werven. Ook levert de huidige staat van het gebouw geen positieve bijdrage aan de kwaliteit in de openbare ruimte binnen de Internationale Zone.

2501083 - Haalbaarheidsonderzoek Toekomst World Forum Congresgebouw Rapport Bestuursopdracht variantenstudie toekomstige ontwikkeling World Forum

Pagina 5 van 26

2.3.

Initiatiefvoorstel

Hart voor Den Haag diende het initiatiefvoorstel ‘Investeren in het World Forum’ in, waarna de gemeenteraad in mei 2025 besloot tot onderzoek naar een grondige renovatie en uitbreiding van het congrescentrum met circa 8.000 - 15.000 m² multifunctionele expo- en evenementenruimte. Sinds de sloop van de Statenhal in 2006 - waarbij 8.000 m² aan waardevolle (expositie)ruimte verloren ging - kampt de stad met een structureel tekort aan evenementenruimte. Dit wordt steeds zichtbaarder bij het organiseren van congressen die ruime expofaciliteiten vereisen en het bieden van ruimte voor indoor publieksevenementen. Om het congrescentrum toekomstbestendig te exploiteren én Den Haag blijvend aantrekkelijk te houden voor congressen en evenementen, is het herstellen van een substantiële hoeveelheid expo- en evenementenruimte essentieel. 2.4.

Onderzochte varianten

Zowel het World Forum als de gemeente Den Haag streven naar een toekomstbestendig gebouw, onder andere door de functionaliteit multifunctioneel te vergroten, de energieprestaties te verbeteren en ‘Paris Proof’ te verduurzamen. Er zijn 3 varianten doorgerekend om deze ambities te ondersteunen. Om een goede logische opbouw van de uitgewerkte varianten te presenteren, starten wij met variant A: het bestaande World Forum met congresfunctie door te exploiteren binnen 3 tijdsvarianten, te weten 6 tot 9 jaar, 10 tot 15 jaar en >15 jaar. De volgende onderzochte variant wordt aangegeven met variant B. In deze variant ligt het accent op het renoveren van het huidige gebouw en uitbreiding, waarbij het gebouw gereed wordt gemaakt voor de toekomstige gebruikers voor een termijn van minimaal 40 jaar. Het toekomstbestendig maken houdt naast de nodige uitbreiding onder andere in, een technische verduurzaming en het isoleren en vernieuwen van de buitenschil. Daarnaast is er een aanpassing rondom het gebouw meegenomen, waardoor het complex functioneel blijft en met meer uitstraling een levendige bijdrage aan het gebied kan leveren. De laatste variant wordt aangegeven als variant C.

Om de ingrepen en investeringen voor renovatie en uitbreiding van het World Forum in perspectief te zetten, is parallel onderzoek gedaan naar nieuwbouw van een toekomstbestendige congresfunctie op een andere locatie in de stad. Daarbij is de locatie van de Sporendriehoek als ontwerpkader meegegeven. De gebruikte nieuwbouwlocatie is met nadruk een ‘imaginaire locatie’ en als zodanig gebruikt voor het vormgeven van de nieuwbouw om te kunnen rekenen en tekenen. Nadrukkelijk wordt aangegeven dat deze studie naar nieuwbouw op deze locatie fictief bedoeld is, omdat er geen onderzoek is gedaan naar de verwerving en de benodigde ingrepen in de infrastructuur en aanvullende voorzieningen. Tevens maakt deze studie op geen enkele wijze deel uit van de lopende procedure voor het vaststellen van het Intergemeentelijk gebiedsprogramma doorontwikkeling Binckhorst, De Vlietlijn en Geothermie.

2501083 - Haalbaarheidsonderzoek Toekomst World Forum Congresgebouw Rapport Bestuursopdracht variantenstudie toekomstige ontwikkeling World Forum

Pagina 6 van 26

3.

Variant A: Instandhouding voor (6 tot 9, 10 tot 15 jaar en >15 jaar)

In variant A is onderzoek gedaan naar het in gebruik houden van het World Forum op de huidige locatie, zonder de gewenste expo- en evenementenuitbreiding. In deze variant vindt geen volledige renovatie of nieuwbouw plaats. Het huidige gebouw wordt behouden, blijft in exploitatie en wordt onderhouden. Wel wordt het gebouw verduurzaamd in overeenstemming met de portefeuille-routekaart van de gemeente. De kosten voor deze variant zitten vooral in de bouwkundige en installatietechnische aanpassingen voor het verduurzamen en de kosten voor het reguliere onderhoud van het gebouw voor de instandhouding van de huidige exploitatie binnen de 3 aangegeven termijnen. 3.1.

Afbakening verkennend onderzoek

Het uitgevoerde verkennende onderzoek is een combinatie van het bestuderen van de bestaande gebouwde situatie, zowel technisch en als bouwkundig. Dit onderzoek is aangevuld met informatie die is verkregen tijdens de locatiebezoeken van bbn en gesprekken met de gemeentelijke vastgoedorganisatie en GL events. Na het doorlopen van deze stappen zijn verschillende opties voor de aanpak van de techniekonderdelen en bouwkundige verduurzaming van het gebouw opgesteld en doorgerekend. Behalve de jaarlijkse kosten zijn er wat ingrepen nodig om de status quo van het gebouw op een acceptabel en werkbaar niveau te krijgen en te houden voor de komende jaren. Het gaat hier om een aantal noodzakelijke ingrepen die ook in het onderhoudsactieprogramma vanuit de gemeente en GL events zijn geprognotiseerd.

Het huidige World Forum gebouwcomplex met het ruimtegebruik van binnen de Internationale Zone

2501083 - Haalbaarheidsonderzoek Toekomst World Forum Congresgebouw Rapport Bestuursopdracht variantenstudie toekomstige ontwikkeling World Forum

Pagina 7 van 26

3.2.

Korte omschrijving van het gebouw in huidige staat

Het World Forum is een congresgebouw dat sinds 1969 meerdere keren is uitgebreid en gerenoveerd. De meest recente grote renovatie vond in 2016 plaats. Tijdens deze werkzaamheden zijn onder andere de kozijnen zijn vervangen door aluminium exemplaren met drievoudig glas en is het dak na-geïsoleerd. Het gebouw bestaat uit verschillende bouwdelen, waaronder congreszalen, foyers, break-out rooms en een hoteltoren (niet in eigendom van de gemeente). Bouwkundige staat • Gevels: oorspronkelijk metselwerk en tegels met beperkte isolatie. Nieuwe aluminium kozijnen met HRtripleglas voldoen aan de moderne eisen. • Daken: verschillende typen bitumineuze dakbedekking, deels voorzien van na-isolatie (geschatte Rcwaarde circa 4 m² K/W). • Vloeren: grenzend aan de bodem of parkeergarage, met een matige isolatiewaarde. Installaties • Verwarming: hoofdzakelijk via stadsverwarming (5 MW) en aanvullend 4 warmtepompen (totaal 2.370 kW). Geen aardgasaansluiting aanwezig. • Koeling: warmtepompen en Drycoolers op het dak leveren samen circa 1.980 kW koelvermogen, met de mogelijkheid tot ‘vrije koeling’ via buitenlucht. • Ventilatie: 77 luchtbehandelingskasten, deels met warmteterugwinning. In grote zalen volledig gebalanceerde ventilatie, elders deels recirculatie. • Warmtapwater: geleverd via stadsverwarming, met circulatieleidingen en buffervaten.

• Verlichting: overwegend LED, centraal aangestuurd, maar niet altijd dimbaar of afgestemd op de bezetting. • Meet- en regeltechniek: centraal gebouwbeheersysteem (Priva Blue-ID) voor klimaatregeling per zone. • Elektriciteit: centraal inkoopstation, recent vernieuwde transformatoren, hoofdvermogen 6.000A. Energieopwekking Op het dak liggen 252 PV-panelen (circa 63.000 kWh/jaar). Deze leveren niet aan het World Forum zelf, maar aan een coöperatie van omwonenden.

•

Bijlage 2 bevat het rapport van de volledige inventarisatie van de bestaande situatie en vormt daarmee het uitgangspunt voor de verdere verduurzamingsscenario’s die in dit rapport worden omschreven. 3.3.

Basiscriteria gebruik congresfunctie

Wanneer er een keuze wordt gemaakt voor variant A ‘instandhouding’, dan blijft ook de huidige congresfunctie en accommodatie beschikbaar, zonder toevoeging van extra zalen en expo-ruimte. Om de congresfunctie in bedrijf te houden zijn wel verbeteringen noodzakelijk en die zijn verder uitgewerkt in de 3 termijn-scenario’s.

2501083 - Haalbaarheidsonderzoek Toekomst World Forum Congresgebouw Rapport Bestuursopdracht variantenstudie toekomstige ontwikkeling World Forum

Pagina 8 van 26

3.4.

Onderhoud en verduurzaming noodzakelijk/mogelijk

Het huidige World Forum heeft hoe dan ook jaarlijkse onderhouds- en instandhoudingskosten. Dit zijn de kosten die jaarlijks terugkomen (zoals contractonderhoud, keuringen, inspecties, klachten- en storingen, preventief en periodiek onderhoud en tot slot ook de specials, zoals theatertechniek). Deze kosten zijn in kaart gebracht op basis van algemene kengetallen en gemiddelde onderhoudskosten per m2 die in de branche voorkomen. Hierbij is gelet op de volgende parameters: • Maatregelen vanuit het bestaande MJOP tijdens de instandhouding periode; • Bouwkundige en installatietechnische opties, inclusief investeringskosten. Naast deze jaarlijkse kosten zijn er wat ingrepen nodig om de status quo van het gebouw op een acceptabel en werkbaar niveau te houden voor de komende jaren. Dit betreft een aantal noodzakelijke ingrepen die als het goed is ook in een onderhoudsactie vanuit de gemeente of GL events zijn geprognosticeerd. Wij hebben daarin 3 scenario’s geanalyseerd. Hieronder volgt een samenvatting van de scenario’s met betrekking tot het MJOP-onderdeel over de ‘essentials’ en de ‘nice-to-haves’ als het ware binnen deze scope. De 3 scenario’s zijn op basis van de onderstaande aspecten uitgewerkt: • Bouwkundige aspecten • Sanitaire aspecten • W-techniek-aspecten • E-techniek-aspecten • T-techniek-aspecten.

Investeringskosten per scenario voor de verduurzaming naar label A en noodzakelijk onderhoud: Scenario 1 bestaande situatie 6-9 jaar totale investeringskosten: € 14.960.000 excl. btw Scenario 2 bestaande situatie 10-15 jaar totale investeringskosten: € 40.810.000 excl. btw Investeringskosten van het scenario voor de verduurzaming naar Paris Proof en noodzakelijk onderhoud: Scenario 3 bestaande situatie > 15 jaar totale investeringskosten: € 65.950.000 excl. btw De ‘investeringskosten’ zijn de ‘bouwkosten’ + de bijkomende kosten (zoals honoraria, leges, renten, bijkomende kosten, interieur, prijsstijgingen, onvoorzien). Duiding het verschil in deze scenario’s • Bij instandhouding van 10 tot 15 jaar is een aantal essentiële investeringen benodigd, om met name te blijven voldoen aan wet- en regelgeving en ook om de technische levensduur van diverse W- en Einstallaties te kunnen overbruggen. Om als illustratie mee te geven: de warmtepompen (W-techniek) gaan het niet nog eens 10 tot 15 jaar redden, gebaseerd op de levensduur. Een aantal toestellen moeten in de toekomst preventief vervangen worden om deze periode te overbruggen. Deze vervanging is niet noodzakelijk bij de 6 tot 9-jarige instandhouding. In beide scenario’s is de renovatie van de sanitaire voorzieningen inbegrepen, omdat dit vanuit het World Forum als noodzaak is gezien.

Technisch gezien zou het niet hoeven in het 6 tot 9-jarige scenario.

2501083 - Haalbaarheidsonderzoek Toekomst World Forum Congresgebouw Rapport Bestuursopdracht variantenstudie toekomstige ontwikkeling World Forum

Pagina 9 van 26

•

Scenario 3 is toegevoegd als variant wanneer het bestaande bouwvolume voor instandhouding wordt verbeterd naar Paris Proof en de mogelijkheid ontstaat het World Forum langer dan 15 jaar te blijven exploiteren.

Belangrijk De MJOP-uitwerking is volledig gebaseerd op de volgende uitgangspunten: • Aanpak bestaande World Forum zonder uitbreiding; • Geen isolatie en vervanging schil; • Techniekverbeteringen niet op Paris Proof-niveau (wel bij renovatie en uitbreiding voor 40 jaar); • Vernieuwing interieur en vervangingsinvesteringen voor de lange termijn zijn niet meegenomen. 3.5.

Realisatietermijn benodigde aanpassingen voor de instandhouding

De uitvoering van de voorgestelde scenario’s voor de instandhouding vindt gefaseerd plaats, waarbij de congresfunctie operationeel blijft. Dit impliceert dat werkzaamheden zodanig worden gepland dat overlast tot een minimum wordt beperkt. Voor werkzaamheden die niet kunnen worden uitgevoerd tijdens congressen, wordt de uitvoering ingepland op momenten waarop geen congressen plaatsvinden.

3.6.

Impact van de investeringen op de exploitatie

In Variant A bepalen investeringen binnen de drie scenario’s de mate waarin het huidige World Forum nog kan worden door geëxploiteerd. De impact op het niet uitvoeren van de noodzakelijke renovaties bestaat uit: 1. Toenemende veroudering en risico’s Als het gebouw niet wordt gerenoveerd, vormt de normale veroudering van bouwkundige en installatietechnische componenten een groeiend risico voor de bedrijfszekerheid, veiligheid en duurzaamheid van het gebouw. Zelfs bij zorgvuldig onderhoud is het op termijn noodzakelijk om onderdelen te vernieuwen om een acceptabel onderhoudsniveau te waarborgen. Zonder renovatie neemt het risico toe op storingen, uitval van installaties en verminderde veiligheid. 2. Technische levensduur bereikt De ‘reguliere’ veroudering van het gebouw wordt onder meer ingegeven vanuit de NEN-2767. Dit is een norm waarmee de technische staat van bouwkundige en installatietechnische componenten van een gebouw is vastgelegd. Deze norm Nen-2767 geeft richtlijnen voor de gemiddelde levensduur van verschillende bouw- en installatiecomponenten. Zo schrijft de norm bijvoorbeeld voor dat de technische levensduur van bouwkundige elementen varieert tussen de ca. 20 en 50 jaar (zoals voegwerk, dakbedekkingen, kozijnwerken, vloerafwerkingen, etc.). Voor installatietechnische componenten is deze technische levensduur aanmerkelijk korter; veelal tussen de ca.

10 en 30 jaar (zoals cv-ketels, transport- en circulatiepompen, koelmachines, meet- en regeltechniek, luchtbehandelingskasten en verlichtingstechniek). Afhankelijk van het type component is de technische levensduur op enig moment verstreken – het vervangen van onderdelen wordt dan aanbevolen, omdat er sprake is van een onvermijdelijke veroudering van componenten en technieken. Zelfs wanneer een gebouw gedurende de exploitatiefase zorgvuldig en kwalitatief is onderhouden, is het veelal benodigd om onderdelen te vernieuwen zodat een acceptabel onderhoud niveau voor de toekomst geborgd kan worden.

2501083 - Haalbaarheidsonderzoek Toekomst World Forum Congresgebouw Rapport Bestuursopdracht variantenstudie toekomstige ontwikkeling World Forum

Pagina 10 van 26

3. Niet voldoen aan regelgeving en duurzaamheidseisen Vanuit Europese wet- en regelgeving zijn op korte termijn diverse verduurzamingsmaatregelen verplicht, zeker voor gebouwen met een grote omvang en energetisch verbruik. Zonder renovatie voldoet het World Forum niet aan deze eisen. Dit kan leiden tot boetes, beperkingen in gebruik en reputatieschade. 4. Beperkte toekomstbestendigheid Het gebouw zal niet toekomstbestendig zijn en kan niet optimaal blijven functioneren voor de lange termijn. Dit beperkt de mogelijkheden voor exploitatie, comfort en functionaliteit voor gebruikers en bezoekers. 5. Financiële consequenties Het uitstellen van renovatie betekent dat noodzakelijke investeringen zich blijven opstapelen. Op termijn kunnen de kosten voor herstel en vervanging hoger uitvallen dan wanneer tijdig wordt geïnvesteerd in verduurzaming en renovatie. Uit deze studie blijkt dat zonder renovatie het World Forum te maken krijgt met toenemende technische en functionele problemen, hogere kosten, het niet voldoen aan wettelijke eisen en een afnemende bedrijfszekerheid. Tijdige renovatie is essentieel om het gebouw veilig duurzaam en toekomstbestendig te houden. 3.6.1.

Voorbeeld van de huidige complexe opzet van de gebouw gebonden installatietechniek Het World Forum is een complex gebouw, met een evenzo complexe samenstelling van de gebouw gebonden, technische installaties en de hierbij horende (afgifte)infrastructuur. De installaties zijn divers in systeemuitvoeringen en bouwjaren.

Figuur 1: overzichtsfoto’s bestaande situatie, met v.l.n.r.: de hoofdverdeler van de inkoop van de stadsverwarming – de wisselaar is gesitueerd in de techniekruimte in het souterrain, bij de parkeergarage; op het dak zijn de warmtepompen en de bijbehorende drycoolers geïnstalleerd – deze functioneren in samenwerking met elkaar om de verwarmingsenergie te leveren (primair), met de aansluiting van de stadsverwarming (secondair)

2501083 - Haalbaarheidsonderzoek Toekomst World Forum Congresgebouw Rapport Bestuursopdracht variantenstudie toekomstige ontwikkeling World Forum

Pagina 11 van 26

4.

Variant B: renoveren en uitbreiden

In variant B is onderzoek gedaan naar het in gebruik houden van het huidige World Forum op de huidige locatie voor minimaal 40 jaar met de gewenste uitbreiding van de expo-/evenementenruimte. In deze variant is het noodzakelijk om een volledige installatietechnische renovatie toe te passen in overeenstemming met de portefeuille-routekaart van de gemeente voor duurzaamheid en het Paris Proof beleid en komen overeen met Variant A-scenario 3. De kosten zitten vooral in de bouwkundige en installatie-technische aanpassingen voor het verduurzamen en de kosten voor het reguliere onderhoud van het gebouw voor de instandhouding van de huidige exploitatie voor minimaal 40 jaar. 4.1.

Architectonische uitbreiding als een ‘nieuwe jas’.

Het voorstel voor uitbreiding van het Worldforum is gebaseerd op het concept om het huidige gebouw te omzomen en als het ware te voorzien van een ‘nieuwe dikke jas’. In de omzooming komt onder andere de nieuwe entree aan de Johan de Wittlaan, een luifel en diverse aanvullende functies en entree’s. De grootste uitbreiding komt aan het Churchillplein te liggen, boven de bestaande parkeergarage van het congresgebouw.

Schets uitbreiding World Forum congresgebouw zijde Johan de Wittlaan, (Jo Coenen Architects & Urbanists)

2501083 - Haalbaarheidsonderzoek Toekomst World Forum Congresgebouw Rapport Bestuursopdracht variantenstudie toekomstige ontwikkeling World Forum

Pagina 12 van 26

3D animaties uitbreiding World Forum congresgebouw in context, (Jo Coenen Architects & Urbanists)

Op de daken van de uitbreiding is er een mogelijkheid om een ‘groene loper te realiseren over het gebouw die werkt als waterbuffer en klimaat-adaptieve voorziening, waarmee hittestress en wateroverlast mede worden voorkomen. Tevens bijdraagt aan een vriendelijke beleving van de omgeving binnen de Internationale Zone. Een belangrijk uitgangspunt binnen dit uitbreidingsvoorstel is de mogelijkheid om meerdere evenementen tegelijk te laten plaatsvinden. Dit betekent dat de uitbreiding multifunctioneel in gebruik moet worden en als toevoeging hoge geluid producerende evenementen moet kunnen huisvesten. Bij gebruik van de expo-/ evenementenruimte van 2.900 m2 kunnen er maximaal 4.500 bezoekers (staand) tegelijkertijd verblijven. De markt van muziek-programmerende evenementen heeft aangegeven dat deze zaal hiervoor een toevoeging is op de huidige zalen in Den Haag.

Plattegrond variant B , Congresgebouw World Forum met uitbreiding (Jo Coenen Architects & Urbanists)

2501083 - Haalbaarheidsonderzoek Toekomst World Forum Congresgebouw Rapport Bestuursopdracht variantenstudie toekomstige ontwikkeling World Forum

Pagina 13 van 26

Uitbreiding

Bestaand Novotel

Bestaande Atrium als hart van het gebouw

Uitbreiding

Bestaande Atrium als hart van het gebouw

Uitbreiding zijde Johan de Wittlaan

Langs doorsnede ( Jo Coenen Architects & Urbanists)

Dwarsdoorsnede ( Jo Coenen Architects & Urbanists)

Uitbreiding congresgebouw in context ( Jo Coenen Architects & Urbanists)

2501083 - Haalbaarheidsonderzoek Toekomst World Forum Congresgebouw Rapport Bestuursopdracht variantenstudie toekomstige ontwikkeling World Forum

Pagina 14 van 26

Deze variant heeft de volgende aanpassingen en toevoegingen: • De huidige entree wordt gesloopt voor de uitbreiding op eigen erfgrens; • Uitbreiding van in totaal 5.300 m2 bvo, 14 m hoogte, kolomvrije expo-/evenementenruimte die multifunctioneel indeelbaar is. De evenementenhal van 2.900 m2 kan voorzien worden van een extra geluidsisolerend pakket voor evenementen met een hogere geluidproductie; • Intern wordt er, door herindeling van bestaande ruimtes, nog 1.400 m2 bvo, 4 m hoog, met kolommen aan exporuimte toegevoegd; • Bij volledige benutting van de hal uitbreiding van 5.300 m2 bvo en de extra interne ruimte van 1.400 m2 bvo als evenementenruimte kunnen rekening houdend met de benodigde inrichting zoals stand, podia en technische voorzieningen ongeveer 4.000 bezoekers tegelijkertijd verblijven en bij gebruik van het deel 2.900 m2 muziek podium, kunnen er maximaal 4.500 bezoekers (staand) tegelijkertijd verblijven; • Aan de pleinzijde komt een horeca-/commerciële ruimte van 270 m2 bvo; • Tussen de horeca-/commerciële ruimte en de exporuimte komt een laad- en loscorridor; • De expo-/evenementenruimte krijgt een eigen entree, met in de huidige garage /kelderverdieping: 530 m2 go aan nieuw entreegebied, 500 m2 go aan garderobe, 500 m2 go aan backstage, 360 m2 go aan toiletten, 500 m2 go aan opslag voor de horeca en verbindende trappen met het congresdeel; • Het hotel krijgt een

nieuwe entree, met op de begane grond 100 m2 go aan café-restaurant en op de 1e verdieping 300 m2 go aan café-restaurant; • De hotellobby blijft op de bestaande locatie toegankelijk vanaf de nieuwe ingang; • Aan de Johan de Wittlaan, naast de hotelentree, komt de nieuwe World Forum congresentree. Deze staat direct in verbinding met bestaande vide en trap en biedt toegang tot de diverse congres- en exporuimten; • Naast de nieuwe entree aan de Johan de Wittlaan komt nog 80 m2 bvo aan commerciële ruimte, een entree naar een nieuwe fietsenstalling in de kelder van 1.200 m2 bvo en een afzoom van 750 m2 bvo voor uitbreiding van World Forum-winkels, horeca, meeting-rooms, vergaderruimtes of kantoren; • De toegevoegde nieuwe ruimtes in de plint van het gebouw (afzoom) aan de Johan de Wittlaan geven het gebouw binnen de Internationale Zone een vriendelijker en meer openbaar karakter, met nog een 5 m luifel die bijdraagt aan een verbeterd bedrijfsklimaat. In variant A staan de renovatie en verduurzaming van het bestaande congresgebouw centraal. Deze renovatie kan worden gecombineerd met een uitbreiding naar variant B van circa 5.300 m² bvo aan de noordzijde en door herindeling intern met 1400 m² bvo. In totaal 6.700m2 expo/evenementenruimte.

Dankzij deze uitbreiding kan het World Forum ook congressen aantrekken die meer exporuimte nodig hebben die tot nu toe uitwijken naar andere steden. Daarnaast ontstaat er de mogelijkheid om meerdere grote evenementen gelijktijdig te faciliteren, wat de exploitatiemogelijkheden aanzienlijk verbetert. 4.2.

Afbakening verkennend onderzoek van de uitbreiding en noodzakelijke verduurzaming

Bij het ontwikkelen van nieuwe concepten en exploitatiemodellen voor de uitbreiding, zijn de gemeentelijke opdrachtgever van de afdeling Economie, The Hague Convention Bureau, GL events en marktpartijen uit de muziek en evenementenbranche nauw betrokken geweest. Onderzocht is om de beoogde uitbreiding zo goed als mogelijk binnen de eigen erfgrens te realiseren zodat de uitbreiding een beperkte impact op de omgeving zou kunnen hebben. Extra aandacht wordt besteed aan de logistiek en de stedenbouwkundige inpassing, vergelijkbaar met eerdere projecten zoals Europol.

2501083 - Haalbaarheidsonderzoek Toekomst World Forum Congresgebouw Rapport Bestuursopdracht variantenstudie toekomstige ontwikkeling World Forum

Pagina 15 van 26

Vanuit de uitgebreide variantenstudie en het globaal Programma van Eisen zie paragraaf 4.3 zijn de mogelijkheden afgewogen om te komen tot een nieuw aangepast World Forum complex met het respectievelijk; bestaande bouwdeel, toevoeging noordelijke uitbreiding, en toevoeging van een extra plint (jas) rondom het gebouw. Hiervoor is het lange termijnperspectief met het uitgebreide PvE als primair uitgangspunt gehanteerd. Het uitgevoerde verkennende onderzoek is de combinatie van het bestuderen van de bestaande, gebouwde situatie, zowel technisch als bouwkundig, en de hierbij aangevulde informatie, zoals verkregen tijdens de locatiebezoeken van bbn, vastgoedorganisatie van de gemeente en GL events. Na het doorlopen van deze stappen zijn verschillende opties voor de aanpak van de techniekonderdelen en bouwkundige verduurzaming van het gebouw opgesteld en doorgerekend. Behalve deze jaarlijkse kosten, zijn er veel ingrepen nodig om het gebouw op een acceptabel en werkbaar niveau te houden voor de komende generatie. De investeringskosten worden in paragraaf 4.4 toegelicht. De renovatie en aanvullende nieuwbouw worden gefaseerd uitgevoerd in lijn met het MJOP zodat de exploitatie zoveel mogelijk doorgang kan vinden. Door lagere exploitatielasten en een efficiënte verbouwing neemt het verdienvermogen toe.

De uiteindelijke kosten zijn vooral afhankelijk van de technische keuzes en de ambitie van de uitbreiding. De opbrengsten komen vooral voort uit lagere energiekosten en een verbeterde exploitatiepositie. De uitbreiding boven de parkeergarage moet in verband met de draagkracht door een ingenieursbureau nader onderzocht worden. De buitenruimte rond het World Forum, zoals het Churchill Plein zal opnieuw moeten worden ingericht om een buffer te creëren ter ondersteuning van het verblijf van evenementen-congresbezoekers en mogelijke tijdelijke uitbreiding van capaciteit bij incidentele grote evenementen (zoals bijvoorbeeld bij de NAVO top in juni 2025).

Plattegrond bestaand met uitbreiding met de verduurzaming scenario's in kleuren

De vertaling van de verduurzamingsscenario’s vanuit de plattegrond en gebouwdelen in kleuren van het World Forum complex inclusief de financiële vertaling van de maatregelen worden in de volgende kaders weergegeven. Deze zijn gebaseerd op een langetermijnperspectief binnen de verduurzamingsscenario’s vanuit de bestaande situatie. Dit resulteert in de volgende uitkomsten en de samenhang tussen het bestaande gebouw en de geplande uitbreidingen of toevoegingen.

2501083 - Haalbaarheidsonderzoek Toekomst World Forum Congresgebouw Rapport Bestuursopdracht variantenstudie toekomstige ontwikkeling World Forum

Pagina 16 van 26

scenario's world forum (groen + paars + oranje) A.1a bestaand (groen, excl. toevoeging paars + oranje) A.1b bestaand (groen, incl. toevoeging paars + oranje) A.2 bestaand + dak & gevelisolatie A.3 bestaand + dak & gevelisolatie + volledig LBK & WTW A.4a bestaand + dak & gevelisolatie + volledig LBK & WTW + slimme verlichtingsregeling A.4b bestaand + dak & gevelisolatie + volledig LBK & WTW + slimme verlichtingsregeling + extra PV A.5a bestaand + dak & gevelisolatie + volledig LBK & WTW + slimme verlichtingsregeling + CO2 etiket stadswarmte A.5b bestaand + dak & gevelisolatie + volledig LBK & WTW + slimme verlichtingsregeling + gebieds WKO A.5c bestaand + dak & gevelisolatie + volledig LBK & WTW + slimme verlichtingsregeling + uitbreiding huidige WP concept A.6a bestaand + dak & gevelisolatie + volledig LBK & WTW + slimme verlichtingsregeling + CO2 etiket stadswarmte + extra PV A.6b bestaand + dak & gevelisolatie + volledig LBK & WTW + slimme verlichtingsregeling + gebieds WKO + extra PV A.6c bestaand + dak & gevelisolatie + volledig LBK & WTW + slimme verlichtingsregeling + uitbreiding huidige WP concept + extra PV A.7

toevoeging van lfp-accu battery techniek t.b.v. energieopslag (buiten nta-8800 om)

Verduurzaming scenario's

Een belangrijke nuance daarbij is dat de genoemde kosten sec betrekking hebben op de verduurzamingsmaatregelen c.q. ingrepen op het gebied van de energetische prestaties van het gebouw. Ook wordt met de aangedragen set aan maatregelen voldaan aan de renovatiestandaard. Scenario A.1a Bestaand complex (groen) is uitgebreid in paragraaf 3.4 beschreven inclusief de benodigde investeringskosten voor de verduurzaming ingrepen per instandhouding in drie tijds varianten. Scenario A.6c inclusief A7, zijn de verduurzaming ingrepen naar Paris Proof van de bestaande bouw plus de uitbreiding aan de noordzijde en de jas rondom. De uitwerking van de totale bouwkosten, inclusief de verduurzaming wordt uitgelegd in paragraaf 4.4.1 4.3.

Ruimtebehoefte - globaal Programma van Eisen

De huidige ruimtecapaciteit van het World Forum gebouw is voor congressen over het algemeen toereikend met uitzondering van adequate exporuimte. Grote congressen hebben behoefte aan ruime kolomvrije expo-voorzieningen voor netwerken, sponsorpresentaties en productdemonstraties. Omdat het World Forum deze ruimte onvoldoende kan bieden wijkt een deel van de markt uit naar locaties die deze faciliteit wél hebben. Uitbreiding is daarom noodzakelijk. Daarnaast biedt extra exporuimte de mogelijkheid om parallelle congressen te organiseren wat de exploitatie vergroot en voor de toekomst versterkt. Ook ontbreekt in Den Haag een grote evenementenruimte voor publieksevenementen en optredens met hoge geluidsproductie voor een staand publiek. Een dergelijke uitgebreide voorziening zou een belangrijke aanvulling vormen op het huidige aanbod. Voor deze benodigde uitbreiding is een globaal PvE opgesteld in de vorm van een ruimtestaat. Deze is opgenomen als bijlage 2.

2501083 - Haalbaarheidsonderzoek Toekomst World Forum Congresgebouw Rapport Bestuursopdracht variantenstudie toekomstige ontwikkeling World Forum

Pagina 17 van 26

De gevraagde exporuimte bedraagt 12.000 m2 (gebruiksoppervlak), met een ondergrens van 8.000 m2. Deze ruimte moet inwendig 14 m hoog zijn en kolomvrij. De ruimte moet opdeelbaar zijn in meerdere kleinere ruimtes. Voor een soepele op- en afbouw van beursopstellingen moeten er meerdere laad- en losingangen zijn, waar een busje direct de hal in kan rijden. Omdat er binnen de kaders van de locatie het gewenste aanvullende vloeroppervlak vanwege omgeving gerelateerde beperkingen niet kan worden gerealiseerd, is gezocht naar de maximaal haalbare ruimtelijke inpassing. Om ook evenementen met een grote geluidsproductie mogelijk te maken, wordt een deel van de exporuimte hiervoor geschikt gemaakt met goede akoestische isolatie (zwaar dak, akoestische constructieontkoppeling, doos-in-doos, meerdere brede en hoge geluidssluizen, zodat de verbinding met de rest van de ruimte behouden blijft voor expo en beurzen). Omdat dit kostenverhogende maatregelen zijn, stellen we voor om dit niet voor de hele exporuimte toe te passen. Uitgangspunt is optredens met een publiek van circa 4.500 bezoekers. Inclusief een opstelruimte voor een podium en bars, is hiervoor een ruimte nodig van circa 2.900 m2 (go).

Om de gewenste evenementen goed te kunnen faciliteren, zijn er aanvullende voorzieningen nodig, zoals een entreeruimte, garderobe/kluisjes, toiletten, backstagevoorzieningen, horeca-opslag en inpandige laad-en losruimte voor 2 grote vrachtwagens voor apparatuur van bands. Het totale oppervlak aan uitbreiding is hiermee: • 5.300 m2 (go) - exporuimte, waarvan 2.900 m2 (go) geschikt voor evenementen met grote geluidsbelasting; • 0 m2 - entreegebied (ontvangst, merchandise en dergelijke): in het bestaande gebouw; • Circa 850 m2 (go) - garderobe en toiletten; • Circa 500 m2 (go) - backstageruimtes (kleedruimtes, opslag podium en techniek, expeditie); • Circa 500 m2 (go) - opslag horeca (mobiele bars, drankvoorraad, emballage, glaswerk); • Bijkomend oppervlak voor verkeersruimte, installatieruimte en constructie-oppervlak: circa 4.590 m2; • Totaal: circa 14.440 m2 bvo. 4.3.1.

Investeringskosten verduurzaming en uitbreiding

Financiële samenvatting scenario’s, kortere termijn instandhouding/toekomstbestendig De verschillende scenario’s zijn daarmee, op volgorde van ‘zwaarte’ van ingrepen, als volgt samen te vatten. De scenario’s die corresponderen met groen zijn daarbij louter van toepassing op het bestaande bouwvolume, exclusief de uitbreiding met de expo en de afzoomplint. Het scenario dat correspondeert met paars betreft het totale, toekomstbestendige scenario, inclusief de toevoeging van het nieuwe bouwvolume (bestaande uit de exporuimte en de afzoomplint). Investeringskosten per scenario voor de verduurzaming naar label A en noodzakelijk onderhoud: Scenario A1 bestaande situatie 6-9 jaar totale investeringskosten: € 14.960.000 excl. btw Scenario A2 bestaande situatie 10-15 jaar totale investeringskosten: € 40.810.000 excl. btw Investeringskosten van het scenario voor de verduurzaming naar Paris Proof en noodzakelijk onderhoud: Scenario A3 bestaande situatie > 15 jaar totale investeringskosten: € 65.950.000 excl. btw

2501083 - Haalbaarheidsonderzoek Toekomst World Forum Congresgebouw Rapport Bestuursopdracht variantenstudie toekomstige ontwikkeling World Forum

Pagina 18 van 26

Investeringskosten van het scenario voor de verduurzaming naar Paris Proof, noodzakelijk onderhoud en toekomstbestendige uitbreiding: Scenario B Toekomstbestendig incl. uitbreiding > 40 jaar totale investeringskosten: € 238.523.000 excl. btw De ‘investeringskosten’ zijn de ‘bouwkosten’ + de bijkomende kosten (zoals honoraria, leges, renten, bijkomende kosten, interieur, prijsstijgingen, onvoorzien). 4.4.

Benodigde investering voorbereidingskosten voor de uitwerking in de vervolgfase

Als input voor de investering heeft onze bouwkostenmanager, vooruitlopend op de keuze-variant voor de renovatie/uitbreiding, de voorbereidingskosten van de eerstvolgende fase in een raming aangegeven. Deze fase bestaat uit een architectenselectie, uitwerking van het ontwerp naar VO en een kostenraming, inclusief de gemeentelijke kosten in een concreet bedrag voor de komende 2 tot 3 jaar. Als we het hebben over de voorbereidingskosten tot en met VO van variant B ‘renovatie/uitbreiding’ dan gaat het vooral om advieswerkzaamheden en interne kosten van de gemeente. • • •

We gaan er dan van uit dat de bouwaanvraag logischerwijs nog niet is ingediend, waardoor er ook geen bouwleges zijn gerekend. Voorbereidende werkzaamheden voor bouwrijp maken, ontwerp of begeleiding van de losse inrichting volgen over het algemeen ook pas na het VO. De rentekosten en indexatie over de advieskosten zijn dan ook deels meegerekend, evenals 10% onvoorzien over deze posten.

Dit resulteert in een bedrag aan voorbereidingskosten van ongeveer € 2.840.000,00 exclusief btw. 4.4.1.

Prognose doorlooptijd voor de realisatie

De globale doorlooptijd wordt geschat op 4 jaar voorbereiding en 3 jaar uitvoering. Dit wordt grotendeels beïnvloed door het, voor zeker 80%, in bedrijf blijven van de huidige congresfunctie. Hierdoor wordt er veel aandacht besteed aan een zo min mogelijke impact op de congresuitvoering. Het is daardoor lastig om een efficiënt bouwproces na te streven in een zo kort mogelijke periode. Natuurlijk moet er al tijdens de aanbesteding gezocht worden naar welke partij de beste synergie kan bewerkstelligen in de mogelijke versnelling en het omgevingsmanagement.

2501083 - Haalbaarheidsonderzoek Toekomst World Forum Congresgebouw Rapport Bestuursopdracht variantenstudie toekomstige ontwikkeling World Forum

Pagina 19 van 26

5.

Variant C: nieuwbouw op een nieuwe locatie

Bij deze variant wordt een nieuw multifunctioneel congres- en evenementencomplex gerealiseerd op een imaginaire locatie. Deze locatie fungeert als een denkbeeldig kader: zonder uitgebreid locatieonderzoek is het benodigde programma ruimtelijk ingetekend om vrij te kunnen denken over de ideale uitgangspositie voor een toekomstbestendig congres- en evenementencentrum op een nieuwe locatie in de stad. Samen met de exploitant van het World Forum is deze mogelijkheid besproken, waarbij de mogelijke programmatige wensen zijn vertaald in een globaal ruimtelijk PvE. De wensen zijn door de architect vertaald naar een globaal vlekkenplan met ruimtelijke uitwerking. In deze rapportage geven wij een korte toelichting. Het concept heeft de basis gevormd voor een raming van de bouw- en investeringskosten voor het casco. Dit betekent dat er geen investeringsraming beschikbaar is voor de interne afwerking en specifieke zaken voor de congres- of evenementenfunctie. De gebruikte nieuwbouwlocatie is met nadruk een ‘imaginaire locatie’, een fictieve locatie en als zodanig gebruikt voor het vormgeven van de nieuwbouw om te kunnen rekenen en tekenen. Er is geen onderzoek is gedaan naar de verwerving en de benodigde ingrepen in de infrastructuur en aanvullende voorzieningen.

Het onderzoek naar de variant Nieuwbouw geeft context aan de andere varianten van onderhoud en uitbreiding binnen het World Forum gebied: alle alternatieven kunnen naast elkaar gezet worden. 5.1.

Architectonische verbeelding van een nieuw multifunctioneel congres/evenementengebouw

Binnen deze studieopdracht wordt de Sporendriekhoek beschouwd als de alternatieve locatie voor een nieuw Haags congres- en evenementengebouw. De Sporendriekhoek ligt tussen de spoorboog van station Hollands Spoor naar Centraal Station, het spoortalud richting de Laan van NOI en het Schenkviaduct. De architect heeft het gewenste programma vertaald naar een interessante opzet voor een nieuw congres- en evenementencomplex nabij stations, binnenstad, CID en Binckhorst.

Station CS

Binnenstad

Binckhorst

Sporendriehoek Binckhorst 1 ( Jo Coenen Architects & Urbanists)

2501083 - Haalbaarheidsonderzoek Toekomst World Forum Congresgebouw Rapport Bestuursopdracht variantenstudie toekomstige ontwikkeling World Forum

Pagina 20 van 26

Nieuw evenementen en congresgebouw ( Jo Coenen Architects & Urbanists)

Sporendriehoek met nieuw evenementen- en congresgebouw ( Jo Coenen Architects & Urbanists)

2501083 - Haalbaarheidsonderzoek Toekomst World Forum Congresgebouw Rapport Bestuursopdracht variantenstudie toekomstige ontwikkeling World Forum

Pagina 21 van 26

De Sporendriehoek vraagt om een niet-conventioneel gebouwmodel, wat is terug te zien in het stapelen van ruimten en functies met een transparant ruimtelijk doorzicht door de verdiepingen heen. Het complex kan ook met een statement op de locatie de entree van de Binckhorst benadrukken. Deze ontwikkeling vraagt er tegelijkertijd om dat de omgeving mee ontwikkelt. Zo worden recreëren, ontspannen, werken en ontmoeten in een inspirerende omgeving gecombineerd. Het nieuwe evenementen en congresgebouw is geheel ingesloten tussen de sporen. Het bestaat uit de volgende kenmerken: • • • • • •

Tweelaagse parkeergarage; Oppervlakte footprint 9.354 m2 bvo; 2 verdiepingen expo-/evenementen-ruimte, circa 13.000 m2; Congresfunctie 3 verdiepingen; Grote zaal, break-out rooms, foyers; zalen et cetera, totaal ruim 9.800 m2 bvo; 6e tot en met de 15e verdieping hotelfunctie en groene terrassen. 5.2.

Mogelijke locatie en ontwikkelkansen en -risico’s

De aangegeven imaginaire locatie in de Sporendriehoek is zoals al eerder aangegeven gebruikt om hier een voorbeeldontwikkeling te tekenen waaraan geen rechten aan ontleend worden. Tijdens de studie is naar voren gekomen dat deze locatie zich goed leent voor het ontwikkelen van een congres- en evenementencentrum dankzij een aantal positieve eigenschappen die kunnen bijdragen aan een brede invulling met een multifunctioneel programma, zoals: • Maximale programmering congresfunctie en evenementen mogelijk; • Creëren van een nieuwe landmark met grote ontwerpvrijheid; • Aansluiting bij het cultuurcluster, zoals bedacht binnen huidige functie van PiP Den Haag; • Directe versterking met de buren van Binck 36; • Goede ontsluiting met het openbaar vervoer. Nader onderzoek naar een nieuwe locatie mede in relatie tot hotelvoorzieningen, veiligheid en benodigde infrastructurele aanpassingen, zal ook nog tijd en investeringen vragen. 5.3.

Globaal Programma van Eisen nieuwbouw

Bij nieuwbouw moet het huidige ruimteprogramma worden teruggebouwd, met toevoeging van de benodigde uitbreiding voor de expo- en evenementenruimte en de bijbehorende voorzieningen. Een inventarisatie van het huidige ruimteprogramma plus benodigde uitbreiding is opgenomen in bijlage 2. (Zie voor een toelichting hierop ook paragraaf 4.2) Bij nieuwbouw moet worden gerekend met het gewenste oppervlak van 12.000 m2 (go) voor de expo-/ evenementenruimte. Het totale nieuw te bouwen bouwvolume bedraagt daarmee circa 56.500 m2 bvo. Als het gewenste vloeroppervlak binnen de kaders van de nieuwe locatie niet kan worden gerealiseerd, moet worden gezocht naar de hoogst haalbare oplossing.

2501083 - Haalbaarheidsonderzoek Toekomst World Forum Congresgebouw Rapport Bestuursopdracht variantenstudie toekomstige ontwikkeling World Forum

Pagina 22 van 26

5.4.

Investeringskostenraming bouw en ontwikkelkosten casco+

De investeringskostenraming vormt de basis voor het inzichtelijk maken van alle kosten die gepaard gaan met de realisatie van het nieuwbouwproject. In deze raming zijn de investeringen voor de basistechniek reeds opgenomen, waardoor een volledig beeld ontstaat van de totale kostenopzet voor het gehele project. Dit zorgt ervoor dat bij het opstellen van het financiële kader direct rekening wordt gehouden met de essentiële technische voorzieningen die in de nieuwbouw noodzakelijk zijn. Onderbouwingen van de investeringskosten zijn separaat met de gemeente gedeeld. Scenario variant C Toekomstbestendig multifunctioneel congres- en evenementencomplex met een totale raming investeringskosten: € 521.252.000 excl. btw Uitgangspunten variant nieuwbouw Algemeen • Alle bedragen zijn exclusief btw; • Prijspeil raming: 1 december 2025; • Inclusief prijsstijgingen tot start bouw 3%/jaar; • Inclusief prijsstijgingen tijdens de bouw 3%/jaar; • Aanbesteding in 2 percelen bouwkundig, inclusief gebouwinstallaties/separaat theatertechniek en inrichting; • Globale doorlooptijd: 5 jaar voorbereiding/4 jaar uitvoering; • Exclusief verwerving locatie; • Exclusief hotel; • Exclusief aanpassingen rondom liggend wegennetwerk; • Exclusief aanpassingen talud spoortraject/nieuwe portaalconstructie; Exclusief aanpassingen Schenkviaduct;

2501083 - Haalbaarheidsonderzoek Toekomst World Forum Congresgebouw Rapport Bestuursopdracht variantenstudie toekomstige ontwikkeling World Forum

Pagina 23 van 26

6.

Conclusie en aanbevelingen 6.1.

Conclusie

Het huidige congresgebouw (variant A) wordt volledig geëxploiteerd door GL events, binnen een bestaande en vastgelegde demarcatie voor bouwkundige en technische investeringen tussen de gemeente en GL Events als exploitant. Het gebouw verkeert in een toestand waarin het moeilijk wordt om de gewenste functionele kwaliteit te blijven leveren. Uit technisch en bouwkundig onderzoek blijkt dat een ingrijpende renovatie noodzakelijk is. Ook voldoet het gebouw op middellange termijn niet meer aan de vereiste duurzaamheidsdoelstellingen vanuit de Europese Unie. Het verduurzamen van de bestaande situatie is daarmee eveneens noodzakelijk. Tot slot sluit de huidige uitstraling van het gebouw niet aan bij de gewenste verblijfsomgeving in de Internationale Zone. Er bestaat een structurele en blijvende behoefte aan een hoogwaardige congresfunctie in Den Haag aangevuld met passende expo- en evenementenruimten. Binnen de huidige beschikbare congres en exporuimte in het World Forum is echter sprake van een tekort aan kolomvrije ruimten met een minimale vrije hoogte van 12 meter die multifunctioneel ingezet kunnen worden. Om een antwoord te geven op de technische uitdaging en de mogelijkheden voor uitbreiding is een uitgebreid onderzoek verricht welke een basis kunnen zijn voor de noodzakelijke verduurzaming, instandhouding en continuïteit ten behoeve van de exploitatie van het World Forum.

De gemeente Den Haag is eigenaar van het gebouwcomplex en draagt samen met de exploitant en binnen de vastgestelde demarcatie verantwoordelijkheid voor het onderhoud en de instandhouding. Deze bestaande samenwerkingsrelatie kan een solide basis zijn voor verdere investeringen in de toekomstbestendigheid van het complex. De keuze voor één van de voorgestelde ontwikkelvarianten vormt in alle gevallen een waarborg voor de continuïteit van het World Forum. Hiermee blijft het complex zijn essentiële functie voor zowel de stad als de Internationale Zone duurzaam vervullen. 6.2.

Advies en aanbeveling

Om tot een advies te komen maken wij gebruik van onze onderzoeken van de huidige status van het World Forum gebouw zowel technisch als de buitenschil. Daarbij wordt een kritisch accent geplaatst bij de voortzetting en de instandhouding van de huidige status in de variant A 6 tot 9 jaar. Op korte termijn worden daarmee enkele noodzakelijke beheer-technische en wettelijke vereisten ingewilligd maar wordt het gebouw niet toekomstbestendig. Daarbij blijft het investeren in zowel de technische als ook programmatische c.q. functionele eisen op lange termijn nog steeds noodzakelijk van toepassing. Hieronder wordt een beknopte toelichting gegeven op de onderscheiden varianten, inclusief een aanbeveling en een mogelijk vervolgtraject. Het toewerken naar een toekomstbestendige keuze volgt daarbij een stappenroute die is gebaseerd op de onderzochte mogelijkheden. Daarbij geldt dat variant B of C noodzakelijk is om te voldoen aan de toekomstige functionele en ruimtelijke eisen. Variant A kan slechts worden beschouwd als tijdelijke oplossing, waarvan de toepasbaarheid afhankelijk is van het moment waarop een definitieve keuze voor een toekomstbestendig scenario wordt gemaakt.

2501083 - Haalbaarheidsonderzoek Toekomst World Forum Congresgebouw Rapport Bestuursopdracht variantenstudie toekomstige ontwikkeling World Forum

Pagina 24 van 26

Variant A Het voorgesteld noodzakelijke onderhoud en renovatie voor de termijnen tot circa 15 jaar binnen deze variant leidt echter niet tot een volledig toekomstbestendig gebouw. Er is een derde scenario voor A ontwikkeld om te komen tot behoud van het bestand complex (Paris Proof) van circa 15 tot 20 jaar. Deze investering keuze levert dan wel de hoogste verbetering op, maar de vraag is of deze investering zonder de aanvullende expo- en evenementenruimten (geen onderdeel van variant A) zal voldoen aan de verwachte toekomstige programmaruimte. Variant B Een mogelijke uitbreiding van ca. 8.000 tot 12.000 m² expo- en evenementenruimte is niet te realiseren binnen op of om het bestaande gebouw casco. Deze mogelijke varianten hebben een ingrijpende ruimtelijke aanpassing en impact waarmee duidelijk is geworden dat deze niet logisch zijn verder te onderzoeken. Het advies is om de meest realistische uitvoerbare variant B, met de minste impact omgeving en de naastgelegen percelen en gebouwen verder uit te werken. Wanneer er gekozen wordt voor deze aanpak en inpassing is nadere uitwerking van het schetsontwerp noodzakelijk om knelpunten in buitenruimte en mobiliteit te analyseren. Renovatie en uitbreiding kunnen gefaseerd plaatsvinden, waarbij exploitatie hetzij met diverse logistieke uitdagingen kan worden voortgezet.

De onderzochte variant staat los van ruimtelijke ingrepen die worden onderzocht binnen de Ruimtelijk Programmatische Verkenning Internationale Zone/World Forum. Variant C Nieuwbouw brengt aanzienlijk hogere investeringskosten met zich mee en vereist een beleidsmatige keuze om het congresgebouw uit de Internationale Zone te verplaatsen. Daarbij is de imaginaire locatie als zodanig gebruikt voor het vormgeven van de nieuwbouw maar behoeft nog verder onderzoek naar de verkrijging en de ingrepen in de infrastructuur. Verplaatsing naar de imaginaire locatie heeft ook gevolgen voor het bestaande netwerk van voorzieningen waaronder hotels. Daarnaast vraagt locatieonderzoek tijd en aanvullende middelen. Wanneer de keuze op deze variant valt dan zal er alsnog voor vele jaren geïnvesteerd moeten worden in het huidige World Forum om deze exploitabel te houden. Vervolgtraject Voor alle varianten geldt een voorbereidingstijd van minimaal drie tot vijf jaar voordat realisatie kan starten, ongeacht de keuze voor onderhoud/renovatie, uitbreiding of nieuwbouw op een andere locatie. In alle gevallen zal de eerstvolgende stap bestaan uit het opstellen van een uitgewerkt ruimtelijk, functioneel en technisch Programma van Eisen. Op basis hiervan kan een ontwerpteam vervolgens een ontwerp maken voor de renovatie en/of uitbreiding, dan wel voor nieuwbouw. Daarna kan de uitvoering plaatsvinden. 6.3.

Slot en aanbeveling

Op basis van het technische, bouwkundige en programmatische onderzoek concluderen wij dat voortzetting van het huidige World Forum zonder ingrijpende maatregelen onvoldoende toekomstbestendig is. Hoewel variant A in beperkte mate voorziet in noodzakelijke instandhouding blijft deze optie een tijdelijke oplossing die niet voldoet aan de toekomstige functionele en ruimtelijke eisen. Voor een duurzaam en toekomstbestendig congresgebouw is een keuze voor variant B of variant C noodzakelijk.

2501083 - Haalbaarheidsonderzoek Toekomst World Forum Congresgebouw Rapport Bestuursopdracht variantenstudie toekomstige ontwikkeling World Forum

Pagina 25 van 26

Variant B, renovatie en uitbreiding binnen de erfgrens, is op de huidige locatie de meest realistische en uitvoerbare ontwikkelrichting. Deze variant biedt ruimte voor de benodigde expo- en evenementenvoorzieningen, versterkt de exploitatie en sluit aan bij de ambities voor de Internationale Zone. Ook blijft de continuïteit van de exploitatie gewaarborgd. Variant C, nieuwbouw op een alternatieve locatie, biedt weliswaar programmatische kansen maar vraagt substantiële extra investeringen, langdurig locatieonderzoek en ingrijpende beleidskeuzes terwijl interim investeringen in het huidige gebouw noodzakelijk blijven. Voor alle varianten geldt dat realisatie pas kan plaatsvinden na een voorbereidingstraject van minimaal drie tot vijf jaar. De eerstvolgende stap is het opstellen van een integraal ruimtelijk, functioneel en technisch Programma van Eisen. Aanvullend verkennend stedenbouwkundig en verkeerstechnisch onderzoek in de Internationale Zone is noodzakelijk om de ruimtelijke ingrepen zorgvuldig af te stemmen op de omgeving.

2501083 - Haalbaarheidsonderzoek Toekomst World Forum Congresgebouw Rapport Bestuursopdracht variantenstudie toekomstige ontwikkeling World Forum

Pagina 26 van 26

Bijlage 1 Foto’s World Forum

Bijlage 2 Globaal Programma van Eisen/ruimtestaat

Wereldwijd praten we over de urgentie om van onze planeet een betere plek te maken. Bij bbn voelen we dat in ons hart en dóen we er iets aan. We vinden dat sociale, ecologische en financiële waarden hierbij altijd in balans moeten zijn. Ambitieus? Zeker. Onmogelijk? Zeker niet! Daarvan zijn we bij bbn overtuigd. Binnen bbn zien we onbegrensde mogelijkheden om te bouwen aan een betere wereld. Sterker: we benutten en creëren die mogelijkheden elke dag. Met onze diepgaande kennis, baanbrekende oplossingen én een onstuitbare drive voegen we duurzame waarde toe aan de te realiseren plannen voor de bebouwde omgeving. En laten we zien dat iederéén daar beter van wordt, van investeerder tot eindgebruiker. Met 120 specialisten verbinden we onze duurzame overtuiging graag met de ambitie van onze opdrachtgevers, architecten en bouwpartners. Dit doen we door vol in te zetten op hernieuwbare energie, circulariteit en natuurinclusief bouwen. Samen zetten we alle mogelijkheden in om direct te werken aan een betere wereld voor nu en volgende generaties. bbn. Met passie werken aan een betere wereld.

Houten • Rotterdam • Amsterdam