RIS324799 Actualisatie en herziening grondexploitatie Spuikwartier LDT-locatie

Datum

Ons Kenmerk

20 maart 2026

DSO/10965894 RIS324799

Voorstel van het college inzake Actualisatie en herziening grondexploitatie Spuikwartier voor de LDT-locatie Voorgeschiedenis planontwikkeling Spuikwartier De ontwikkeling van het Spuikwartier is al lange tijd gaande. De plannen zijn verwerkt in het bestemmingsplan “Wijnhavenkwartier en Spuiplein” (RIS282303) dat op 11 juni 2015 in de raad is vastgesteld. Sindsdien zijn meerdere deelprojecten van het Spuikwartier in uitvoering gegaan en inmiddels (deels) opgeleverd. Deze hebben betrekking op de realisatie van vastgoed en openbare ruimte. Vastgoed • Parkeergarage Spuikwartier, deel A en B • Parkeergarage Spui, deel C • Amare • Woontoren Adagio • Woontoren Bolero • LDT-locatie

Gemeente Den Haag

Spui 70 Den Haag

Postbus 12600 2500 DJ Den Haag

Openbare ruimte • Spuiplein • Turfhaven • Tijdelijke inrichting Schedeldoekshaven

T 14070 www.denhaag.nl

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10965894

Amare is in september 2021 opengegaan en functioneert sindsdien als een belangrijk cultureel centrum van Den Haag. De woontorens Adagio en Bolero zijn in respectievelijk 2022 en 2023 opgeleverd. Ook de openbare ruimte is aangepakt. De aanleg van het Spuiplein en Turfhaven zijn grotendeels al opgeleverd; de groenvakken en bomen op het Spuiplein zijn eind 2025 aangebracht.

Woontoren Bolero en Adagio

Spuiplein

Over de ontwikkeling van Amare en het Spuikwartier wordt de raad geïnformeerd via een specifieke Voortgangsrapportage. De laatste rapportage over 2025 (RIS324725) is recentelijk naar de raad gezonden. Functie van grondexploitatie Met de grondexploitatie brengt de gemeente haar eigen gronden tot ontwikkeling. Zowel de hiermee gemoeide kosten als opbrengsten worden bijeengehouden en hierover wordt jaarlijks gerapporteerd via het Meerjarenprognose Grondexploitaties (MPG) en de jaarrekening. In een grondexploitatie zitten de kosten in verband met het (eventueel) aankopen van gronden, het bouwrijp maken van de grond (sloop, bodemsanering) en het woonrijp maken, ofwel de inrichting van straten en pleinen. Opbrengsten ontstaan door grondverkoop. Daarnaast worden risico’s en kansen ingeschat (het “risicoprofiel”). Deze worden afzonderlijk van het saldo van de grondexploitatie in beeld gebracht. Geen onderdeel van de grondexploitatie is de bouw en exploitatie van Amare. Dit is een apart investeringsproject. Het huidige saldo van de grondexploitatie is € 36,3 mln. negatief (stand Programmarekening 2024 op 1-1-2025). De grondexploitatie wordt jaarlijks geactualiseerd. Dit verloopt normaal gesproken via het Meerjarenprognose Grondexploitaties (MPG) en de jaarrekening. Omdat nu tevens sprake is van een herziening wordt dit nu via een apart raadsvoorstel aan uw raad voorgelegd.

Lopende ontwikkelingen verwerkt in actualisatie grondexploitatie Zoals hiervoor aangeven zijn veel deelprojecten van het Spuikwartier al uitgevoerd en opgeleverd. De daadwerkelijke kosten zijn nu opgenomen in de voorliggende grondexploitatie. Toch zijn er ook zaken die nog moeten plaatsvinden. Zo zal in 2026 plaatsvinden: • De overdacht Spuiplein • Afronding inrichting Turfhaven • Afbouw van de Turfmarktgarage De hiermee verbonden (verwachte) kosten en opbrengsten zijn meegenomen in de actualisatie van de grondexploitatie.

2/9

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10965894

Ontwikkeling LDT-locatie vraagt om herziening grondexploitatie Binnen het Spuikwartier resteert de ontwikkeling van de Lucent Danstheater (LDT)-locatie (voorheen “toren C”). Het bestuur heeft de wens om een woonprogramma met sociale huur toe te voegen. De toevoeging van een woontoren met een gemengd programma waaronder 50 % sociale huur op de LDTlocatie wijkt af van het projectdocument en de grondexploitatie Spuikwartier uit 2014. Daarom moet het plankader opnieuw worden vastgesteld en de grondexploitatie worden herzien. De actualisatie en herziening van de grondexploitatie heeft meer tijd gevraagd dan eerder gedacht. Dat heeft meerdere oorzaken. Het is gebleken dat de actualisatie en herziening van de grondexploitatie veel wijzigingen met zich meebrachten. In de oorspronkelijk grondexploitatie was alleen de residuele grondwaarde opgenomen van de toen betrokken contractpartij Sonate. In deze residuele grondwaarde waren alle kosten en opbrengsten verdisconteerd. Deze partij is niet meer betrokken, waardoor nu alle relevante kosten en opbrengsten bepaald moesten worden. Om te komen tot een robuuste grondexploitatie is voor elke kostenpost of opbrengst een onderbouwing nodig door middel van een bouwkostenadvies of waardebepaling. Dit heeft veel tijd gevraagd, ook vanwege het vier-ogen-principe dat we bij dergelijke berekeningen toepassen.

Omdat we in dit bouwprogramma een fors deel sociale huur willen opnemen, is ook contact gelegd met de corporatie Haag Wonen over hun eisen, de bouwkosten en financiële mogelijkheden tot afname van de woningen. Ook dat heeft tijd gevraagd. Hierna wordt ingegaan op: 1. de actualisatie van de grondexploitatie door lopende ontwikkelingen 2. de herziening van de grondexploitatie door de wijziging in het programma voor de LDTlocatie 3. de vervolgstappen in de planontwikkeling 1. Actualisatie van de grondexploitatie De actualisatie van de grondexploitatie gaat in op de gevolgen van lopende ontwikkelingen in het Spuikwartier. Bij projecten die grotendeels zijn uitgevoerd, zoals het Spuiplein en Turfhaven, zijn nu de daadwerkelijke realisatiekosten opgenomen. Deels zijn kosten opgenomen op basis van ramingen van de uitvoeringskosten. Hieronder wordt ingegaan op de nog uit te voeren werkzaamheden en de financiële gevolgen: a. Afronding inrichting Turfhaven b. Afbouw stadsbalkon c. Parkeermogelijkheid in Spuigarage deel C d. Afbouw en verkoop Turfmarktgarage e. Financiële gevolgen van de actualisatie van de grondexploitatie a. Afronding inrichting Turfhaven De Turfhaven is in 2025 opnieuw ingericht. Wat nog ontbreekt is het plaatsen van een aantal grote bloembakken. Deze worden in de loop van 2026 geplaatst. Ook wordt nog bekeken of er mogelijkheden zijn om de afwatering te verbeteren.

b. Afbouw stadsbalkon De expeditieruimte tussen Amare, Bolero en de uitbouw van de begane grond op de LDT-locatie wordt overdekt zodat hierop een verblijfsruimte kan ontstaan en er op deze hoogstedelijke locatie dubbel ruimtegebruik mogelijk is. Deze verblijfsruimte, het ‘stadsbalkon’, is voor een deel, namelijk fase 1 en 1b, tussen Amare en Bolero, al gerealiseerd. De daadwerkelijke kosten zijn opgenomen in de grondexploitatie. Het gebouwdeel tussen LDT en Amare, fase 1a en 2, zal bouwtechnisch en qua constructie moeten aansluiten en afgestemd moeten worden op het reeds gerealiseerde deel van het stadsbalkon. Hiervoor is een nieuwe kostenraming gemaakt en opgenomen in de grondexploitatie. Fase 3, de fietsenstalling van Bolero met de trapopgangen, moet ook nog worden gerealiseerd; hierover lopen gesprekken met Sonate.

3/9

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10965894

Het stadsbalkon wordt ingezet als (semi) publieke ruimte, als buitenruimte behorende bij de aangrenzende bebouwing en als groenvoorziening met de mogelijkheid voor waterretentie van de omringende daken. c. Parkeermogelijkheid in Spuigarage deel C De fundering van het gebouw op de LDT-locatie heeft effect op de gebruiksmogelijkheden van de onderliggende parkeergarage. Deze parkeergarage is bedoeld als een openbare parkeergarage die op termijn verkocht gaat worden aan ASR. Gebleken is dat deze fundering leidt tot minder gebruiksmogelijkheden en dus minder parkeerplaatsen dan eerder is aangenomen. Daardoor is de opbrengstverwachting van dit deel van de Spuigarage naar beneden bijgesteld. d. Afbouw en verkoop Turfmarktgarage De gemeente kon nog niet starten met de afbouw van de Turfmarktgarage, omdat de toestemming van mede-eigenaar Heijmans ontbrak. Inmiddels is het gelukt de parkeerplaatsen van Heijmans aan te kopen, zodat met de afbouw van de Turfmarktgarage kan worden gestart. Door deze aankoop zijn zowel de kosten als de opbrengsten van de Turfmarkgarage gestegen. Dat geldt ook voor het tijdelijk beheer nu de bestaande Turfmarktgarage langer openblijft. Door de latere start van de bouw is de aanneemsom verder opgelopen. Als geheel leidt dit tot een financieel nadeel voor de gemeente. e. Actualisering grondexploitatie heeft nadelig effect van € 3,1 mln.

Bij de actualisatie van de grondexploitatie is een aantal wijzigingen doorgevoerd. De verslechtering van het plansaldo als gevolg van actualisaties wordt gedekt vanuit de Voorziening Negatieve Plannen. Dit geldt in dit geval voor de genoemde € 3,1 mln. In het projectdocument (bijlage 1) en de bijbehorende grondexploitatie (geheime bijlage 2) wordt nader ingegaan op de gevolgen voor de grondexploitatie. 2. Herziening van de grondexploitatie De herziening van de grondexploitatie ziet met name toe op de realisatie van de LDT-locatie, een ondergrondse openbare parkeergarage met een bovenliggend bouwvolume voor woningbouw. Bij de beantwoording van de motie ‘Raad aan zet als Toren C sneuvelt’ (RIS309219) is afgesproken dat de raad bij de kaderstelling wordt betrokken. Voorliggend raadsvoorstel geeft hier invulling aan. Achtereenvolgens wordt behandeld: a. Het bouwprogramma b. Het ruimtelijk kader c. De financiële gevolgen voor de grondexploitatie

4/9

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10965894

a. Bouwprogramma Conform de aangenomen motie ‘Raad aan zet als Toren C sneuvelt’ (RIS309219) is er een breed gedragen wens om op deze locatie sociale huurwoningen te realiseren. In eerdere afspraken met de vorige ontwikkelaar over het gehele programma in het Spuikwartier was sprake van 88 sociale huurwoningen met omvang van ten minste totaal 4.488 m2 bruto vloeroppervlakte (bvo). Feitelijk waren dit 88 kleine sociale huurwoningen van 30 m2 gebruiksoppervlakte (gbo) (=51 m2 bvo). In de commissiebrief ‘Bereikbaarheid Amare en invulling Lucent Danstheater (LDT)-locatie’ (RIS319456) van 9 juli 2024 zijn de mogelijkheden qua woonprogramma en de financiële gevolgen verkend. Het college heeft daarbij aangegeven een scenario te verkennen waarbij wordt ingezet op woningbouw waarbij het aandeel sociale huur varieert van minimaal 50% tot 100%. De reden hiervoor is dat in het centrum het aandeel sociale en betaalbare woningbouw nog onvoldoende aansluit bij de gemeentelijke betaalbaarheidsambities van de Woonvisie 2o40 ‘Wonen in een stad in balans’ (RIS319812). De afgelopen periode zijn het bouwprogramma en de financiële gevolgen beter in beeld gebracht. Gezien de behoefte aan sociale huur en de financiële ruimte om de financiële gevolgen hiervan op te vangen, zet het college in op een gemengd woonprogramma met 50 % sociale huur. Bouwprogramma conform Woonvisie 2040 Op de locatie kan ca.

18.500 m2 bvo worden gerealiseerd. Het programma is hoofdzakelijk woningbouw (ca. 17.000 m2 bvo) op een twee-laagse plint met circa 460 m² bvo detailhandel, horeca en commerciële dienstverlening en 1500 m2 voor technische voorzieningen en de fietsenstalling. De woningbouwverdeling is (in percentages), conform de Woonvisie 2040 als volgt: 50 % sociale huur; 30% betaalbare huur of koop; 20% commerciële huur of koop. De verwachting is dat er circa 210 woningen gebouwd kunnen worden. Tot welke exacte aantallen dit leidt, is nu nog niet geheel duidelijk. Dit hangt ook af van de architectonische uitwerking. Binnen deze kaders willen we de vrijheid geven aan de ontwikkelende partij om de te bouwen appartementen nader af te stemmen op de marktvraag en de wensen van de betrokken woningcorporatie. Wel stuurt de gemeente op voldoende differentiatie (verschillende woninggroottes) in het bouwprogramma, conform ons woonbeleid. Woningcorporatie Haag Wonen is betrokken Om te zorgen dat er sociale huurwoningen worden gerealiseerd, heeft de gemeente de woningcorporatie Haag Wonen bij het project betrokken. Haag Wonen is de beoogd afnemer van de sociale huurwoningen. Daarom zijn de afgelopen maanden gesprekken gevoerd met Haag Wonen onder welke voorwaarden (afnameprijs en voorwaarden) Haag Wonen deelneemt aan de aanbesteding van dit project.

Inmiddels zijn de hooflijnen bekend en zal de gemeente deze voorwaarden meenemen in de aanbesteding voor de LDT-locatie. Deze afspraken laten nog ruimte om tot maatwerkafspraken te komen met de beoogde ontwikkelaar. Haag Wonen zet voor het sociale huurprogramma in op 2-kamer woningen van 51 m2 gbo. Door de verwachte bouwkosten kunnen deze nog net in het sociale segment worden verhuurd. Haag Wonen meent dat de LDT-locatie zich leent voor de starters of mensen aan het begin van hun wooncarrière. Deze centrumlocatie dicht bij allerlei voorzieningen spreekt met name deze doelgroep aan. De gemeente ziet de programmatische invulling van de sociale huurwoningen voor deze doelgroep dan ook als passend. In het overige bouwprogramma zal ruimte zijn voor grotere woningen, zodat als geheel een gedifferentieerd bouwprogramma ontstaat.

5/9

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10965894

Impressie woongebouw LDT-locatie Parkeren via parkeerabonnementen De parkeereis is gebaseerd op ‘Nota parkeernormen CID en Binckhorst Den Haag 2020’ (RIS306160). Met de hierin gestelde parkeernormen wordt de parkeereis berekend. De nota geeft vervolgens een volgorde aan in mogelijkheden om te voldoen aan de parkeereis: 1. Parkeerplaatsen huren in een dichtbijgelegen garage. 2. Parkeerplaatsen realiseren op eigen terrein of in centrale parkeervoorziening. 3. Afkoop van de parkeereis volgens de Regeling afkoop van de parkeereis Den Haag (RIS307577). Aan de verschillende oplossingen zijn voorschriften gekoppeld die in de nota worden beschreven. Voor de LDT-locatie is, vergelijkbaar met de woontorens Adagio en Bolero, de lijn dat de benodigde parkeerplaatsen niet apart worden gerealiseerd maar dat door de ontwikkelaar in de parkeereis wordt voorzien door afname van parkeerabonnementen in een nabijgelegen parkeergarage, tegen een marktconform tarief. Dat geldt ook voor de sociale huurwoningen, waarvoor de corporatie abonnementen zal moeten afsluiten. De ontwikkelaar dient hiervoor een langjarig (10 jaar) huurcontract te overleggen voor een parkeergarage binnen een straal van 800 meter (RIS319497). Daarmee wordt voldaan aan het geldende parkeerbeleid.

Ondergrondse parkeergarage voor ASR Onder de bouwlocatie bevindt zich een 1-laagse bouwlaag die als kleedkamers door het Nederlands Danstheater werden gebruikt. Deze wordt geschikt gemaakt en bouwkundig aangepast in een openbare parkeergarage. De ontwikkelaar dient echter in deze openbare parkeergarage, Spuigarage deel C, minimaal 41 parkeerplaatsen conform de NEN 2443 te realiseren. Deze parkeergarage is dus niet bedoeld voor het woonprogramma van de LDT-locatie. De parkeerlaag en bijbehorende parkeerplaatsen worden, conform afspraken, na oplevering door de gemeente verkocht aan ASR Levensverzekering NV. De beoogd ontwikkelaar zal de stramienmaat van zijn gebouw moeten afstemmen op de stramienmaat van de plekken in de parkeergarage. De aanwezigheid van deze ondergrondse laag is een technische complexiteit die een prijsdrukkend effect heeft op de grondopbrengst (zie paragraaf 3). De gemeente is in gesprek met ASR over de precieze voorwaarden ten aanzien van de bouw van deze parkeergarage.

6/9

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10965894

b. Ruimtelijk kader Het LDT-terrein is onderdeel van de gebiedsontwikkeling Spuikwartier. Bij de ontwikkeling wil het college vasthouden aan de ruimtelijk kaders die het omgevingsplan biedt, maar wel het metrage ten behoeve van 'wonen' verruimen. Vasthouden aan mogelijkheden omgevingsplan; wel functie wonen uitbreiden In het omgevingsplan is te zien dat het bouwvlak volledig bestaat uit de enkelbestemming “gemengd3”. Dit biedt mogelijkheid voor een diverse programmatische invulling van het bouwvolume. Het toegestane metrage ‘wonen’ is echter met de bouw van Adagio en Bolero al ingevuld. De gemeente wil voor het gebouw op de LDT-locatie ook de functie ‘wonen’ toekennen. Hiervoor zal een separate ROprocedure gevolgd moeten worden (waarschijnlijk BOPA-procedure). In het Omgevingsplan is er een bouwaanduiding “onderdoorgang” opgenomen voor een strook direct aan de Schedeldoekshaven. De definitie voor “onderdoorgang” stelt “een gebied binnen een bouwvlak, waar een doorgang mogelijk moet zijn, waarboven en onder (maaiveld) bebouwing mag worden opgericht”. Hiermee wordt een arcade en overkragende bebouwing mogelijk gemaakt wat aansluit bij de arcade die bij het gebouw Bolero reeds uitgevoerd is. Met het Omgevingsplan wordt ook de bouwhoogte voor het LDT-terrein bepaald.

De maximale bouwhoogte wordt gedefinieerd aan de hand van een denkbeeldige oplopende hoogtelijn welke haar basis heeft bij de Nieuwe Kerk aan het Spui, zoals is vastgelegd in het huidige (tijdelijk deel van het) omgevingsplan.

De locatie is onderdeel van het Spuikwartier. Hiervoor is het ‘Beeldkwaliteitsplan Spuikwartier Den Haag’ (juni 2016) (RIS294499) gemaakt. Deze geeft de kaders voor de architectonische verschijningsvorm. Het stadsbalkon wordt ingezet als (semi) publieke ruimte, als buitenruimte behorende bij de aangrenzende bebouwing en als groenvoorziening met de mogelijkheid voor waterretentie van de omringende daken.

7/9

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10965894

c. Herziening grondexploitatie heeft nadelig effect van € 1,0 mln. De locatie is in de grondexploitatie Spuikwartier (RIS292663) opgenomen met een hotel met (hotelgerelateerde) woningen. In de huidige grondexploitatie is op basis van dit programma rekening gehouden met een grondopbrengst. Deze grondexploitatie is geactualiseerd. De omvorming van deze functie naar wonen is een verandering van het kader waardoor de grondexploitatie moet worden herzien. De herziening grondexploitatie leidt tot een nadelig effect van € 1,0 mln. Dit effect is het gevolg van: • Een lagere (residuele) grondopbrengst van het nieuwe programma inclusief een nieuwe parkeergarage in vergelijking met die van het vorige programma. • Een langere looptijd van het plan met hogere plankosten tot gevolg. Het uiteindelijke plansaldo op Netto Contante Waarde per 1-1-2025 van de grondexploitatie na actualisatie en herziening komt uit op € 40,4 miljoen nadelig. Dekking uit Voorziening Negatieve Plannen en Reserves Verslechtering van het plansaldo als gevolg van actualisaties wordt gedekt vanuit de Voorziening Negatieve Plannen. Dit geldt in dit geval voor de genoemde € 3,1 mln. De € 1,0 mln. verslechtering als gevolg van de wijziging van het plankader, zijnde de wijziging in woonprogramma met 50% sociale huur, wordt gedekt uit de Reserve Stedelijke Ontwikkeling (RSO).

In de RSO is dit bedrag nog beschikbaar voor de realisatie van sociale huurwoningen. In het raadsvoorstel van deze herziening is het voorstel opgenomen om deze middelen uit de RSO toe te voegen aan de Voorziening Negatieve Plannen. In het projectdocument (bijlage 1) en de bijbehorende grondexploitatie (geheime bijlage 2) wordt nader ingegaan op de gevolgen voor de grondexploitatie. 1. Vervolgstappen in de planontwikkeling Als de raad instemt met de herziene grondexploitatie en het projectdocument wordt de planontwikkeling vervolgd. De gemeente zal dan een ontwikkelende partij selecteren voor de ontwikkeling van deze locatie. Na contractuele afspraken zal de ontwikkelaar vervolgens het bouwplan verder uitwerken en wordt de RO-procedure gestart. Na het verkrijgen van de diverse vergunningen wordt met de bouw gestart. Naar verwachting is dit medio 2028. Oplevering wordt dan in 2030 verwacht.

8/9

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10965894

Gezien het vorenstaande stelt het college de raad voor het volgende besluit te nemen: de raad van de gemeente Den Haag, gezien het voorstel van het college van 3 maart 2026, besluit: I.

in te stemmen met de herziening van het Projectdocument Spuikwartier;

II.

in te stemmen met de herziene (geheime) grondexploitatie Spuikwartier met een nadelig financieel projectresultaat van € 40,4 mln. op NCW;

III.

de financiële gevolgen van de actualisatie en herziening van de grondexploitatie Spuikwartier, zijnde een verslechtering van het projectresultaat van € € 4,1 mln. netto contante waarde, als volgt te dekken: a. verslechtering van het plansaldo met € 3,1 mln. als gevolg van actualisaties uit de Reserve Grondbedrijf en dit bedrag toe te voegen aan de Voorziening Negatieve Plannen; b. de verslechtering van het plansaldo met € 1,0 mln. als gevolg van de wijziging van het plankader, zijnde de wijziging in woonprogramma met 50% sociale huur, te dekken uit de Reserve Stedelijke Ontwikkeling (RSO) en dit bedrag toe te voegen aan de Voorziening Negatieve Plannen;

IV.

kennis te nemen van het herziene risicoprofiel van de grondexploitatie Spuikwartier naar een risicoprofiel van € 1,356 mln. negatief;

V.

het nadelige verschil van € 0,3 mln. op het risicoprofiel als gevolg van de herziening, zijnde wijziging in woonprogramma met 50% sociale huur, te dekken uit de Enecoreserve Extra impuls voor betaalbaar wonen en toe te voegen aan de Reserve Grondbedrijf;

VI.

de besluiten IIIb en V als gevolg van de herziening te verwerken in de eerstvolgende programmabegroting in 2026.

Aldus besloten in de openbare raadsvergadering van … De griffier,

De voorzitter,

9/9