RIS324777 Bijlage Haalbaarheidsonderzoek ontwikkelveld B6 Kijkduin COPD huis september 2025
Tekst van het document
Haalbaarheidsonderzoek ontwikkelveld B6 Kijkduin COPD-huis
Datum
Opdrachtnaam
Status
september 2025
Haalbaarheidsonderzoek
Definitief
Versie
ontwikkelveld B6 Kijkduin COPD-huis
5
Opdrachtgever
Auteur Laurens Mantel
Marco Zeeman
Haalbaarheidsonderzoek ontwikkelveld B6 Kijkduin
COPD-huis
Inhoud 1.
Aanleiding
3
2.
Locatie
4
3.
Masterplan Kijkduin en projectdocument Kijkduin
5-6
4.
Huidige situatie
6
5.
Initiatiefplan COPD huis Jan i/o
6
6.
Stedenbouwkundige-landschappelijke invulling
6-8
7.
Mobiliteitsaspecten
8 - 15
8.
Mobiliteitsalternatieven
16
9.
Evenementen
16
10. Juridisch kader
17
11. Ruimtelijk beleid
17 - 18
12. Grondbeleid
18 - 19
13. Gronduitgifte
19
14. Juridisch planologische procedure
19
15. Draagvlak
19
16. Onderzoeken
19 - 24
17. Financiële aspecten
24
18. Risico’s
24 - 26
19. Samenvatting
26 - 28
2/28
Haalbaarheidsonderzoek ontwikkelveld B6 Kijkduin
COPD-huis
1. Aanleiding In 2021 is voor het ontwikkelveld B6 in Kijkduin Binnen, het parkeerterrein aan de Machiel Vrijenhoeklaan, bij de gemeente een initiatief ingediend. Dit ontwikkelveld grenst direct aan het Natura 2000 gebied. Het initiatief omhelst een gespecialiseerd zorgcentrum voor mensen met COPD in combinatie met een aanvullend programma. Het Haags Initiatieventeam (HIT) heeft het initiatief op 8 december 2021 besproken en een aantal aandachtspunten meegegeven, waaronder: • (Bestuurlijke) afweging mobiliteitsvragen en parkeeropgave: • De ontwikkelvoorwaarden vanuit de natuur, en door breder te kijken dan alleen het Masterplan vanuit de huidige situatie; • Verbinding met de omgeving en bestaande wandelpaden; • Landschappelijke inrichting; • Aantal bruggen dat op korte afstand van elkaar wordt gerealiseerd; • Onderbouwing op het gebied van natuur inclusief bouwen, circulaire ontwikkeling energie neutrale oplossingen, goede afweging parkeervoorzieningen en een natuurtoets in relatie tot omliggend natura 200 gebied; • De ontwikkeling dient in samenhang te gebeuren met groene investeringen uit het masterplan die nog niet zijn uitgevoerd; • Stikstof problematiek in relatie tot Natura 2000 gebied.
In 2023 heeft het college aan de initiatiefnemer in de beantwoording van een raadsadres bericht dat er eerst een ruimtelijk kader moet komen voor ontwikkelveld B6 en het initiatief interessant is om in een zorgvuldig proces verder te verkennen om tot een juiste afweging te komen. In 2024/2025 is een haalbaarheidsonderzoek verricht. In deze rapportage wordt onder andere ingegaan op de volgende 5 items: • De voorwaarden om deze locatie 1 op 1 te gunnen aan initiatiefnemer (blz. 20); • Het verrichten van onderzoek naar stikstof, natuurtoets, bodem, archeologie en externe veiligheid (blz. 20-25); • Het inzichtelijk maken van de gevolgen en de voorwaarden om de parkeerfunctie op deze locatie op te kunnen heffen (blz. 10-17); • Het in kaart brengen van risico’s (blz. 25-27); • Financiële haalbaarheidsanalyse (blz. 25).
3/28
Haalbaarheidsonderzoek ontwikkelveld B6 Kijkduin
COPD-huis
2. Locatie
4/28
Haalbaarheidsonderzoek ontwikkelveld B6 Kijkduin
COPD-huis
3.Masterplan Kijkduin en projectdocument Kijkduin Masterplan Kijkduin In 2009 is door de gemeenteraad het Masterplan Kijkduin (RIS164056) vastgesteld. Hierin is Kijkduin opgedeeld in verschillende zones en ontwikkelvelden: • Kijkduin Bad (ontwikkelzone A); • Kijkduin Binnen (ontwikkelzone B); • Kijkduin Bos (ontwikkelzone C). In het Masterplan Kijkduin wordt ontwikkelveld B6 gezien als aanvulling op de badplaats Kijkduin.
Bron: Masterplan Kijkduin (2009)
5/28
Haalbaarheidsonderzoek ontwikkelveld B6 Kijkduin
COPD-huis
Projectdocument Kijkduin In 2016 heeft het college het projectdocument (RIS295383) vastgesteld. Met de vaststelling van het projectdocument en bijbehorende grondexploitatie, Landschappelijk Raamwerk en de Visie op de openbare ruimte Kijkduin-Bad, komen de volgende ontwikkelvelden en delen van het landschappelijk raamwerk in Kijkduin Binnen en Bad tot uitvoering: Deltaplein (A1), Atlantic Hotel (A2), Waldeck (B1), Schapenatjesduin Oost (B2), Wijndaelerstrip (C1), Hoek Wijndaelerweg (C2) en het Landschappelijk Raamwerk Kijkduin Binnen en Bad. Deze laatste betreft de herinrichting van de openbare ruimte in en rond de badplaats, het verbeteren van de landschappelijke kwaliteit en de recreatieve beleving van de puinduinen, de aanleg en verbetering van langzaam verkeersroutes en herprofilering van de ontsluitingswegen. De ontwikkeling van ontwikkelveld B6-Machiel Vrijenhoeklaan was bij het vastgestelde projectdocument nog niet aan de orde, waardoor de opbrengsten die de herinrichting moeten financieren uitblijven en ook dient de entree van Kijkduinpark bereikbaar te blijven (in het Masterplan was voorzien in een verplaatsing naar de Wijndaelerweg). 4. Huidige situatie Het parkeerterrein aan de Machiel Vrijenhoeklaan heeft een oppervlakte van circa 0,72 ha en een capaciteit van 371 parkeerplaatsen.
In de huidige situatie wordt buiten het strandseizoen relatief beperkt gebruik gemaakt van het parkeerterrein en de parkeerplaatsen langs de Machiel Vrijenhoeklaan. Tijdens het strandseizoen varieert de parkeerbezetting, veelal afhankelijk van het weer. Ook tijdens weekenden en vakantieperiodes kan in deze periode de parkeerdruk sterk afwijken van de situatie op doordeweekse dagen. Daarnaast wordt het terrein voor verschillende evenementen en functies gebruikt: • Maart: Puinduinen run: circa 500 deelnemers en 1.500 bezoekers; • April: Duinenmars: circa 15.000 tot 20.000 deelnemers en 10.000 bezoekers; • December: opslag kerstbomen. 5. Initiatiefplan COPD huis Jan i/o Voor dit ontwikkelveld is een initiatiefplan voor mensen met COPD ingediend. COPD is een longziekte waarbij de longen zijn beschadigd. Mensen met COPD hebben minder zuurstof en ademen is moeilijker. Hierdoor hebben zij minder energie. Normale dingen zoals traplopen, boodschappen doen of aankleden kunnen lastig zijn. De afkorting COPD staat voor Chronic Obstructive Pulmonary Disease (Chronische Obstructieve Long Ziekte). De initiatiefnemer heeft deze locatie voorgesteld vanwege haar ligging: zon, zeelucht en frisse lucht.
Het programma van het initiatiefplan bestaat uit een COPD HUIS JAN (CHJ) voor ´Cure & Care’ en een aanvullend programma: Wellness/High End Wellness’ (HEW), met daarin verschillende relax- en verzorgingsfuncties‘. Het programma zal niet groter zijn dan ca. 6.000 m² bvo en omvat: circa 3.750 m² COPD Huis: 60 kamers en ondersteunend programma; circa 2.019 m² aanvullend programma: High End Welness met specialisme ademhaling, longen, luchtwegen: kamers, ondersteunend programma en pluktuin; circa 50 parkeerplaatsen. In het bestemmingsplan is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen voor ca. 5.000 m² bvo. De wijzigingsbevoegdheid voor het college is komen te vervallen onder de Omgevingswet.
6. Stedenbouwkundige-landschappelijke invulling De locatie is gelegen in de puinduinen in Kijkduin Binnen. Het huidige parkeerterrein ligt in een duinpan die met een open zijde aan de Machiel Vrijenhoeklaan ligt. Achter de locatie langs ligt de rug van de puinduinen die doorloopt naar het aangrenzende Hemelse Gewelf. De locatie is groot genoeg om het programma in te kunnen passen. In de vervolgfase zal een stedenbouwkundige kader
6/28
Haalbaarheidsonderzoek ontwikkelveld B6 Kijkduin
COPD-huis
geformuleerd worden ten behoeve van de inpassing. Uitgangspunten daarbij zijn het Landschappelijk Raamwerk Kijkduin (2016), dat dit jaar geactualiseerd gaat worden, en het Beeldkwaliteitsplan Kijkduin Binnen (2016). Hier enkele passages ontleend aan het BKP: Kenmerkend voor het gebied Kijkduin Binnen zijn de puinduinen. Dit artificiële duinlandschap is eind jaren zestig van de vorige eeuw aangelegd en vormt een unieke structuur. Ze zijn uitzonderlijk hoog en stijl met een top tussen de 14 en 20 meter waardoor er goed uitzicht zal zijn op het daklandschap van de ontwikkelgebieden. Tussen de puinduinen liggen de duinkommen als duidelijk afgebakende eenheden in een doorgaand landschap. In Kijkduin Binnen vindt de overgang plaats van de landschapstypen Buitenduin, Binnenduin en Bos- en landgoed. De locatie ligt op de overgang van het binnenduingebied en het buitenduingebied. De bebouwing en omgeving moet passen binnen de landschappelijke karakteristiek en de beplantingstypologie van de groengebieden en daarmee de overgang van duin naar bos versterken. Daarnaast speelt de architectuur een belangrijke rol. Kijkduin wordt gekenmerkt door naoorlogse architectuur. Bebouwing heeft vaak een horizontale geleding of is sculpturaal. De bebouwing heeft weinig kleur (veel wit en zandkleurig) waardoor het zich goed voegt in het landschap.
Ieder ontwikkelveld moet benaderd worden als één homogene architectonische eenheid met een aantal kenmerkende karakteristieken waarmee het verschilt van de andere eenheden maar altijd passen binnen het pallet van Kijkduin. Voor de locatie geldt dat het gebouw ‘op’ het doorlopende (nieuw te maken) landschap geplaatst wordt waarbij het beslag op de buitenruimte relatief beperkt is. Dit vraagt om een compact maar robuust gebouw met een landhuisachtige uitstraling. Het gebouw krijgt daarbij een eigen richting in het landschap en wordt niet direct op de Machiel Vrijenhoeklaan georiënteerd, maar op een meer
indirecte manier met coulisse-achtige middelen. Het parkeren moet worden opgelost als onderdeel van het gebouw.
Landschappelijk raamwerk
Landschappelijke milieus
7/28
Haalbaarheidsonderzoek ontwikkelveld B6 Kijkduin
COPD-huis
Natura 200o gebied 7. Mobiliteitsaspecten Voor het initiatief is een analyse gemaakt naar de mobiliteitseffecten van deze ontwikkeling. Achtergrond In het Masterplan Kijkduin (2009) is dit parkeerterrein aangewezen als ontwikkellocatie, bekend als ontwikkelveld B6. Voor deze locatie is in het Masterplan een globaal programma benoemd: − Oppervlak: 1,4 hectare; − Bijzondere recreatieve voorziening: middelgroot wellnesscomplex met nadruk op sauna en relaxvoorzieningen: ca. 5.000 m² BVO. In de notitie reikwijdte en detailniveau M.E.R is rekening gehouden met 2.000 m² BVO (RIS 260746); − Het terrein wordt slechts voor circa de helft bebouwd. Het overige deel kan ingericht worden als collectieve buitenruimte; − Parkeren: Bezoekers parkeren in een inpandige garage. Op zomerse piekdagen zou de parkeergarage ook gebruikt kunnen worden door (betalende) strandbezoekers (nader onderzoek). In 2016 is het projectdocument Kijkduin vastgesteld, waarin dit ontwikkelveld niet is opgenomen. Hierin is aangegeven dat de Machiel Vrijenhoeklaan in afwijking van het Masterplan niet wordt heringericht. De voorgestelde oplossing voor de Machiel Vrijenhoeklaan ging uit van het natuurlijk inbedden van het brede wegprofiel. De ontwikkeling van veld B6-Machiel Vrijenhoeklaan was daarin nog niet aan de orde, waardoor de opbrengsten die de herinrichting moeten financieren uitblijven.
Nu een project is opgestart om het ontwikkelveld B6 te ontwikkelen rijst de vraag of er ook financiering komt voor een herinrichting van de Machiel Vrijenhoeklaan.
8/28
Haalbaarheidsonderzoek ontwikkelveld B6 Kijkduin
COPD-huis
Ontsluiting locatie De locatie ligt aan de Machiel Vrijenhoeklaan. Dit deel van de Machiel Vrijenhoeklaan heeft voor het autoverkeer geen doorgaande functie, uitgezonderd voor het vakantiepark Roompot Kijkduin, bevoorradingsverkeer van strandtenten en nood- en hulpdiensten. In de directe nabijheid van de locatie is geen openbaar vervoer. De dichtstbij gelegen bushalte is gelegen aan de Hoek van Hollandlaan op een loopafstand van circa 600 meter. De dichtstbij gelegen tramhalte ligt op bijna 1,5 km loopafstand (tramhalte Heliotrooplaan, Randstadrail 3). Voor fietsers is de beoogde locatie alleen bereikbaar via de Machiel Vrijenhoeklaan. Voor fietsers is deze route niet verkeersveilig vanwege het ontbreken van goede fietsvoorzieningen en de aanwezigheid van haaksparkeren op een groot deel van de Machiel Vrijenhoeklaan. Alleen op het gedeelte tussen de Kijkduinsestraat en (globaal) Restaurant De Haagse Beek is geen haaksparkeren maar langsparkeren. Voetgangers kunnen gebruik maken van verschillende voetpaden rond de locatie. Vanaf het parkeerterrein zijn er twee voetpaden naar het duingebied aan de zijde van Ockenburg. Langs de toegang voor autoverkeer ligt een trottoir naar de Machiel Vrijenhoeklaan.
Langs de Machiel Vrijenhoeklaan ligt aan de zeezijde van de weg een doorlopend trottoir tot de Hoek van Hollandlaan en tot de keervoorziening bij de entree van vakantiepark Roompot Kijkduin. Aan de Ockenburgzijde van de Machiel Vrijenhoeklaan ligt slechts op een beperkt deel een (te) smal trottoir. Deels ligt op dit deel een ‘struinpad’ door het gras. Geconcludeerd kan worden dat de locatie op dit moment alleen per auto goed bereikbaar is en dat de bereikbaarheid van de locatie voor andere modaliteiten ondermaats is.
9/28
Haalbaarheidsonderzoek ontwikkelveld B6 Kijkduin
COPD-huis
10/28
Haalbaarheidsonderzoek ontwikkelveld B6 Kijkduin
COPD-huis
Capaciteit openbare parkeerplaatsen Kijkduin-Bad Op het openbare parkeerterrein, de beoogde ontwikkellocatie voor de ontwikkeling COPD, zijn in de huidige situatie 371 openbare parkeerplaatsen aanwezig. Daarnaast liggen langs de Machiel Vrijenhoeklaan tussen de Hoek van Hollandlaan en de keervoorziening bij de entree van het vakantiepark Roompot Kijkduin 456 parkeerplaatsen (haaks- en langsparkeren). Hiervan zijn 4 parkeerplaatsen gereserveerd voor gehandicapten en 9 parkeervakken voorzien van een laadpaal voor elektrisch laden. Op dit moment is, zowel op het genoemde parkeerterrein als langs de Machiel Vrijenhoeklaan, sprake van gratis parkeren. Een deel van de parkeerplaatsen wordt mogelijk opgeheven voor de inpassing van ‘mobiliteit HUB’s’. De locaties zijn nog niet definitief vastgesteld en de inpassing van de HUB’s zit nog in de verkenningsfase.
Overzicht mogelijke locaties hubs Kijkduin
De capaciteit aan openbare parkeerplaatsen in Kijkduin Bad e.o. is op dit moment 1793. Bij het opheffen van het parkeerterrein aan de Machiel Vrijenhoeklaan verdwijnen 371 parkeerplaatsen, in het nieuwe Atlantic hotel komen 148 parkeerplaatsen (planning 2028/2029). De toekomstige capaciteit wordt 1531, dat is 15% minder dan de huidige capaciteit.
Locatie
capaciteit nu
capaciteit toekomst
Zandvoortselaan
215
211
EEF (openbaar) Kijkduinsestraat
401
401
80
45
Machiel Vrijenhoeklaan
456
456
Parkeerterrein Machiel Vrijenhoeklaan
371
0
0
148
Straat parkeren
270
270
Totaal openbaar Parkeerbezetting
1793
1531
Duinhill (Atlantic Hotel; openbaar)
11/28
Haalbaarheidsonderzoek ontwikkelveld B6 Kijkduin
COPD-huis
In de huidige situatie wordt buiten het strandseizoen1 relatief beperkt gebruik gemaakt van het parkeerterrein en de parkeerplaatsen langs de Machiel Vrijenhoeklaan. Tijdens het strandseizoen varieert de parkeerbezetting, veelal afhankelijk van het weer. Ook tijdens weekenden en vakantieperiodes kan in deze periode de parkeerdruk sterk afwijken van de situatie op doordeweekse dagen. Uit metingen in de zomerperiode van 2024 blijkt dat ook duidelijk. Op dagen met minder mooi weer, bijvoorbeeld doordat de temperatuur redelijk was of doordat het bewolkt of buiig was, bleef de parkeerbezetting op het parkeerterrein achter, terwijl op dagen met mooi weer ruim 65% van het parkeerterrein bezet was. Daarentegen ligt de parkeerdruk op het noordelijk deel van de Machiel Vrijenhoeklaan2 op de meetdagen beduidend hoger, ongeacht het weer. Uitgezonderd op enkele momenten tijdens de ochtend of de avond ligt de parkeerdruk ruim boven de 90%. Op het zuidelijk deel van de Machiel Vrijenhoeklaan3 ligt de parkeerdruk gemiddeld lager dan op het noordelijk deel van de Machiel Vrijenhoeklaan, maar hoger dan op het parkeerterrein. Uit de metingen blijkt dat de parkeerdruk op meetdagen vooral in de middag beduidend hoger ligt dan tijdens de ochtend en avond.
1 2 3
Het strandseizoen is de periode tussen 1 april en 31 oktober Dit betreft het wegvak tussen de Hoek van Hollandlaan en het duinpad richting strandpaviljoen Suiderstrand Dit betreft het wegvak tussen het duinpad richting strandpaviljoen Suiderstrand en de keervoorziening bij vakantiepark Roompot Kijkduin
12/28
Haalbaarheidsonderzoek ontwikkelveld B6 Kijkduin
COPD-huis
Op basis van luchtfoto’s blijkt dat bezoekers als eerste parkeren rond de strandopgangen nabij het vakantiepark Roompot en halverwege de Machiel Vrijenhoeklaan en ter hoogte van restaurant ‘De Haagsche Beek’ voordat men gebruik maakt van de overige parkeerplaatsen langs de Machiel Vrijenhoeklaan en op het parkeerterrein.
Luchtfoto Machiel Vrijenhoeklaan en omgeving, augustus 2023 Als gevolg van deze en andere ontwikkelingen komt het parkeren in Kijkduin en Kijkduin Bad vooral tijdens het strandseizoen onder druk te staan. Op dit moment is sprake van de volgende ontwikkelingen in dit deel van Kijkduin, waar (mogelijk) ook sprake is van het opheffen van parkeercapaciteit voor auto’s.
13/28
Haalbaarheidsonderzoek ontwikkelveld B6 Kijkduin
COPD-huis
Ontwikkeling COPD Als gevolg van het voorgenomen programma van initiatiefnemer op het parkeerterrein aan de Machiel Vrijenhoeklaan resteert alleen parkeercapaciteit voor de te realiseren functies. In het initiatief wordt rekening gehouden met circa 50 parkeerplaatsen. Het initiatief gaat niet uit van dubbelgebruik van het parkeerterrein ten behoeve van bezoekers van de kustzone van Kijkduin. Voor de ontwikkeling COPD heeft nog geen toets plaatsgevonden aan het gemeentelijk parkeerbeleid of het beoogde aantal van circa 50 parkeerplaatsen volstaat voor het te realiseren bouwprogramma. Kijkduinsestraat In het kader van het realiseren van een aantrekkelijker entree tot de badplaats Kijkduin is een voorontwerp uitgewerkt, dat uitgaat van vergroening van de Kijkduinsestraat tussen de Machiel Vrijenhoeklaan en het Deltaplein. In dit project wordt het schuin gestoken parkeren in de middenberm opgeheven. Langs de rijbaan richting de Machiel Vrijenhoeklaan, tussen de Zandvoortselaan en de Domburglaan blijft tweezijdig langsparkeren. Van de circa 80 parkeerplaatsen die momenteel nog beschikbaar zijn, blijven in het voorgestelde project circa 45 parkeerplaatsen gehandhaafd. Overigens zijn er als gevolg van de aanleg van de EeF, (tijdelijke) verplaatsingen van fietsenstallingen en bouwterreinen in de afgelopen jaren al circa 100 parkeerplaatsen langs de Kijkduinsestraat komen te vervallen.
Parkeerterrein Zandvoortselaan Sinds het strandseizoen 2023 is een deel van het parkeerterrein aangewezen als stallingslocatie voor deelscooters. Daardoor zijn circa 35 parkeerplekken van de in totaal circa 250 parkeerplaatsen komen te vervallen. Daarnaast zullen op dit parkeerterrein enkele parkeerplaatsen komen te vervallen vanwege de aanleg van snellaadvoorzieningen voor auto’s en (bedrijfs)busjes en de mogelijke inpassing van een HUB. Op langere termijn is mogelijk sprake van het volledig opheffen van de parkeerfunctie van dit parkeerterrein ten gunste van vergroening. Gebiedsuitwerking Kijkduin Puinduinen Als onderdeel van het Projectenportfolio Groot Solleveld voor het versterken van het Nationaal Park Hollandse Duinen start in 2025 de Gebiedsuitwerking Puinduinen. Als onderdeel hiervan is de ambitie om voor de Machiel Vrijenhoeklaan een herinrichtingsplan uit te werken dat uitgaat van het realiseren van een sterk vergroend wegprofiel. Binnen de plannen wordt gestreefd naar een herkenbaar continu wegprofiel tussen de Kijkduinsestraat en de keervoorziening bij de entree van het vakantiepark Roompot Kijkduin, waarbij onderzocht moet worden in hoeverre kan worden voorzien in het (gedeeltelijk) met (tijdelijke) parkeerplaatsen inrichten van de Machiel Vrijenhoeklaan.
Uit de uitwerking van dit project moet blijken of en zo ja hoeveel parkeerplekken langs dit deel van de Machiel Vrijenhoeklaan gehandhaafd kunnen en zullen blijven. Te verwachten effecten opheffen parkeercapaciteit Vooral tijdens het strandseizoen zal het opheffen van een substantieel aantal parkeerplaatsen in dit deel van Kijkduin tot uitwijkeffecten leiden naar delen van Loosduinen waar nu nog gratis kan worden geparkeerd. Op piekdagen met extreem mooi weer is al sprake van uitwijkeffecten naar de woonbuurten van Bohemen en Meer en Bos. In het geval minder parkeerplaatsen beschikbaar zijn langs de Kijkduinsestraat en op het parkeerterrein aan en langs de Machiel Vrijenhoeklaan, zal het aantal momenten waarop sprake is van deze uitwijkeffecten sterk toenemen. Verwacht mag worden dat het aantal klachten van bewoners uit deze buurten over parkeeroverlast hierdoor ook zal toenemen.
14/28
Haalbaarheidsonderzoek ontwikkelveld B6 Kijkduin
COPD-huis
Indicatie aantal drukke en piekdagen Voor de badplaats Kijkduin is geen langdurig onderzoek gedaan naar het aantal drukke en het aantal piekdagen tijdens het strandseizoen. Er is wel inzicht in het aantal dagen met drukte voor de jaren 2023 en 2024. Sinds enkele jaren valt het kustgebied van Kijkduin binnen het Actieplan Kust. In het kader van de evaluatie van dit actieplan is voor zowel Scheveningen als Kijkduin geïnventariseerd hoeveel drukke dagen er in deze jaren waren. Daarbij is de volgende indeling in vier categorieën aangehouden: Groen:
Geel: Oranje:
Rood:
Dagen waarop het enigszins druk is; Koopavond, weekend, kleine evenementen (zonder vergunning) / markten, mooi weer (maar niet te heet); Drukke dagen; Samenloop van meerdere kleine evenementen, Paasweekend; Zeer drukke dagen; Landelijke vrije dag met warm weer (+ 21 graden), zomervakantie, pinksterweekend, Prinsjesdag; Piekdagen, extreme drukte (te druk); Zeer warm weekend/vakantie (+25 graden), Bevrijdingsdag, City-Pier-City, Vuurwerkfestival.
In de evaluatie van het Actieplan Kust (RIS 320820) is het volgende overzicht opgenomen:
Geconcludeerd kan worden dat het aantal drukke, zeer drukke (categorie geel/oranje) in Kijkduin in de afgelopen twee jaren redelijk beperkt was en dat er geen piekdagen waren. Dit is echter geen trendlijn die kan worden doorgezet naar de toekomst, omdat het aantal drukke, zeer drukke of piekdagen voor een groot gedeelte wordt bepaald door de weersverwachting en het moment van de week/gedurende het jaar waarop het mooi weer is.
15/28
Haalbaarheidsonderzoek ontwikkelveld B6 Kijkduin
COPD-huis
8. Mobiliteitsalternatieven Op dit moment zijn er geen geschikte alternatieven ter compensatie voor het opheffen van een substantieel aantal parkeerplaatsen in dit deel van Kijkduin. In het recente verleden is een proef gedaan voor Park & Bike bij de Uithof, waarbij men de auto bij de Uithof kon parkeren en een fiets kon huren om naar Kijkduin te rijden. Vanwege het gebrek aan interesse is deze proef gestaakt. Parkeren op afstand kan succesvol zijn, zoals blijkt uit de inzet van Park & Beach als alternatief voor de bereikbaarheid van Scheveningen. Sinds de invoering van Park & Beach is er sprake van een groei van het aantal gebruikers. Voorwaarde voor het slagen van een dergelijk alternatief is de invoering van betaald parkeren in het kustgebied van Kijkduin. Zolang dat er geen sprake is van betaald parkeren op straat, heeft een Park+Beach-achtige oplossing geen kans van slagen vanwege het ontbreken van een prijsprikkel. Het grote verschil tussen Kijkduin en Scheveningen is daarnaast dat het kustgebied van Scheveningen heel goed bereikbaar is per openbaar vervoer en de Park & Beach-locaties aan deze openbaar vervoerverbindingen gelegen zijn. Voor Kijkduin ontbreekt het aan die goede parkeerlocaties en die goede bereikbaarheid per openbaar.
Uit oogpunt van autobereikbaarheid is de Uithof een geschikte locatie, echter ontbreekt het aan een goede, snelle openbaar vervoer-verbinding naar Kijkduin. Dit jaar wordt gestart met een OV-verkenning kust. Hierin zal vooral worden verkend welke verschillende korte termijn oplossingen op het gebied van het openbaar vervoer denkbaar zijn. Afgelopen jaar is vooruitlopend op deze verkenning een eerste overleg gevoerd met HTM. Onderwerp van dit gesprek was of er eventuele korte termijn maatregelen zijn en wat HTM kan doen aan het verbeteren van de OV-bereikbaarheid van Kijkduin, maar vooralsnog is daar, behoudens de inzet van gelede bussen, nog niets uitgekomen. De gemeente heeft wel de ambitie, wat ook wordt verwoord in de gebiedsvisie Loosduinen 2040, om op langere termijn een shuttle verbinding in te stellen bij de Uithof waarbij er op afstand kan worden geparkeerd van Kijkduin. Een belangrijk aandachtspunt daarbij is echter het al dan niet beschikbaar zijn van parkeervoorzieningen bij de Uithof op langere termijn. Als gevolg van een mogelijke herontwikkeling van het gebied rond de Uithof en de mogelijke komst van een attractie staat de beschikbaarheid van deze parkeervoorziening als overlooplocatie voor Kijkduin onder druk.
Andere alternatieve parkeerlocaties op afstand die gelegen zijn langs bestaande openbaar vervoerverbindingen, die goed bereikbaar zijn met en logisch gelegen zijn voor de auto, zijn niet voorhanden. Daarvoor liggen deze locaties ofwel te ver van de hoofdontsluitingswegen van Den Haag, te diep in de woonwijken van Den Haag Zuidwest of is de route vanaf de parkeerlocatie alleen bereikbaar met een relatief trage/lange busverbinding naar Kijkduin. Vanuit ondernemers is voorgesteld om, net als in Scheveningen, een toeristentreintje te laten rijden, bijvoorbeeld als pendel tussen het vakantiepark Roompot Kijkduin en het Deltaplein. Dit soort initiatieven zijn geen realistisch mobiliteitsalternatief ter compensatie van het vervallen van parkeercapaciteit. De gemeente zal dit initiatief niet zelf uitwerken en realiseren. Als er vanuit de markt initiatief wordt genomen om een toeristentreintje te laten rijden, zal de gemeente zo’n initiatief in overweging nemen en op haalbaarheid toetsen. 9. Evenementen De consequentie bij het realiseren van het initiatief betekent dat het terrein niet meer kan worden gebruikt voor evenementen zoals de Duinenmars. Er dient gezocht te worden naar een alternatieve locatie.
16/28
Haalbaarheidsonderzoek ontwikkelveld B6 Kijkduin
COPD-huis
10. Juridisch kader Het perceel ligt in het bestemmingsplan ‘Kijkduin – Ockenburg 2e herziening’ (2020) en heeft de volgende bestemmingen: • Enkelbestemming ‘Verkeer – verblijfsgebied’; • Dubbelbestemming ‘Waarde – Archeologie 2’; • Dubbelbestemming ‘Waterstraat – Waterkering’; • Functieaanduiding ‘Parkeerterrein’; • Gebiedsaanduiding ‘wetgevingzone – wijzigingsgebied 7’. Het perceel is ca. 35m van een Natura 2000 gebied gelegen. Voor deze gebieden gelden strengere milieunormen dan bij andere type natuur/groen. Voorheen was dit onder de Wet Natuurbescherming. Deze wetgeving is opgegaan in de Omgevingswet en de Aanvullingswet natuur Omgevingswet. Gezien de dubbelbestemming ‘Waarde – Archeologie 2’ geldt voor het gebied dat het in de zone met archeologische verwachting ligt. Daarvoor geldt dat indien er sprake is van het bouwen van bouwwerken met grondroering met een totaal oppervlak van meer dan 50 m2 en een diepte van meer dan 0,50 m waarvoor een vergunning is vereist, hieromtrent vooraf schriftelijk advies dient te worden ingewonnen bij de afdeling Archeologie van de gemeente Den Haag. Daarnaast is de dubbelbestemming ‘Waterstaat – Waterkering’ van toepassing op het perceel. Daarvoor geldt dat binnen deze bestemming geen bouwwerken gebouwd mogen worden, enkel bouwwerken geen gebouw zijnde.
Wanneer men daarvan wil afwijken zal daarvan toestemming gegeven moeten worden door het bevoegd gezag (Hoogheemraadschap van Delfland). Bij hen dient advies ingewonnen te wonnen om te borgen dat het bouwwerken geen afbreuk doet aan het behoud en de bescherming van de waterstaatkundige belangen. 11. Ruimtelijk beleid Structuurvisie In de Structuurvisie Wereldstad aan Zee wordt Kijkduin als ontwikkelingsgebied geduid waar de nadruk op beach resort ligt. Hierin is later, in het eerder benoemde Masterplan verdere uitwerking aangegeven. Zo wordt omschreven dat in Kijkduin ruimte is voor voorzieningen, recreatie en wonen met uitzicht op zee. Veel van deze ontwikkelingen hebben plaats gevonden en het initiatief wat voorligt is in lijn met de structuurvisie. Agenda Ruimte voor de Stad In de Agenda Ruimte voor de Stad wordt per stadsdeel intensiveringsmogelijken omschreven. Voor Loosduinen staat benoemd dat Kijkduin als tweede badplaats gepositioneerd wordt binnen Den Haag waar wellness en rust samen komen. Bovendien is het van belang dat de Zuidwestflank, waar Kijkduin onderdeel vanuit maakt, een doorgaand landschapspark wordt met geïntegreerde recreatieve programma’s en groen wonen. In verdere planvorming zal aandacht besteed worden aan deze landschappelijke invoegingseisen.
Gezien de toenemende druk op Natura 2000 is een belangrijke randvoorwaarde dat deze gewenste programma’s wel passen binnen de stikstofmogelijkheden van het gebied. Omgevingsvisie Wanneer de ontwikkeling als haalbaar wordt bestempeld zal tijdens de verdere uitwerking naar alle waarschijnlijkheid de omgevingsvisie als overkoepelend ruimtelijk document van kracht zijn. Vandaar dat een doorkijk gegeven wordt of voorliggend initiatief aansluit op de gewenste ontwikkelingen zoals deze zijn omschreven in de ontwerp omgevingsvisie Den Haag 2050 (RIS321162).
17/28
Haalbaarheidsonderzoek ontwikkelveld B6 Kijkduin
COPD-huis
Kijkduin wordt ook hier gezien als comfortabele en ontspannen familiebadplaats met groen stedelijke woonmilieus. Daarmee is het een aanvulling op het drukkere Scheveningen. Bij deze familiebadplaats horen winkels, horeca en andere voorzieningen. Tegelijkertijd ligt Kijkduin (en ook het parkeerterrein) in nabijheid van Natura 2000 gebieden waar strengere normen gelden ter behoud van het plaatselijke bijzondere landschap. Er is oog voor negatieve milieueffecten van het mengen van wonen en werken. Het (beoogde) initiatief voorziet in het toevoegen van voorzieningen wat als een wenselijke ontwikkeling gezien wordt in Kijkduin. Echter, is een belangrijk aandachtspunt dat dit niet ten koste mag gaan van Natura 2000 gebieden. 12. Grondbeleid Het grondbeleid is een belangrijke schakel in het dynamische proces om van ambitie tot ontwikkeling te komen. In huidig grondbeleid staat ‘regie nemen’ centraal. Wanneer de wenselijkheid van de ontwikkeling bestaat, zullen de maatschappelijke doelen moeten worden afgewogen tegen het financieel resultaat. Uit deze afwegingen blijkt de gewenste mate van regie en vervolgens de rolkeuze. In onderstaand figuur wordt de positionering van het grondbeleid binnen het proces van ambitie tot ontwikkeling weergegeven.
Als de gemeente mee wil werken aan een initiatief dan bepaalt de gemeente welke rol zij idealiter bij de ontwikkeling inneemt. We onderscheiden vier mogelijke rollen in het grondbeleid, vanuit gemeentelijk perspectief. Deze ontstaan uit een matrix van mogelijke combinaties van antwoorden op de twee vragen in het afwegingskader; die van de urgentie en de gewenste invloed.
18/28
Haalbaarheidsonderzoek ontwikkelveld B6 Kijkduin
COPD-huis
De gemeente heeft een volledig eigendom van een locatie. Voor de initiatiefnemer is de urgentie hoog, maar de gemeente gaat niet zelf actief op zoek naar mogelijkheden om snel tot een ontwikkeling te komen. Nu zich een kans voordoet voor een ontwikkeling die tot een goed resultaat kan leiden dan nemen we die. Dat is echter alleen aan de orde als we er een goed maatschappelijk en financieel resultaat door kunnen behalen en als we voldoende capaciteit en middelen voor de uitvoering ervan hebben. De rol van afwachtende ontwikkelaar past bij deze ontwikkeling het best. 13. Gronduitgifte De voor het plan benodigde grond wordt uitgegeven in eeuwigdurende erfpacht. Omdat het hier gaat om door de gemeente uit te geven grond zijn de welbekende ‘Didam-regels’ van toepassing. In principe worden gemeentegronden door middel van een sectieprocedure uitgegeven aan de hand van objectieve, toetsbare en redelijke criteria. Afwijkend daarvan kunnen gronden een-op-een worden uitgegeven aan een marktpartij als enige serieuze gegadigde kwalificeert. Zo’n een-op-een uitgifte moet wel gepubliceerd worden met een degelijke motivatie gebaseerd op die objectieve, toetsbare en redelijke criteria. Bij initiatieven van marktpartijen kan dat laatste het geval zijn. Zo’n initiatief moet dan passen binnen de visie van de gemeente en ruimtelijk gezien logisch zijn.
Het moet gaan om een concreet en uitgewerkt voorstel dat uniek en wenselijk is (uniciteit), dat in geen enkel gemeentelijk beleidsstuk voorkomt en zich daardoor onderscheidt van marktpartijen die geen plan hebben ingediend. We spreken dan van een unsolicited proposal. De initiatiefnemer heeft er tijd, geld en moeite ingestoken. Het lijkt er sterk op dat in onderhavig voorstel hiervan sprake is. Voorgesteld wordt daarom het voornemen om de grond een-op-een in erfpacht uit te geven op de gebruikelijke gemeentelijke wijze te publiceren voorzien van een duidelijk onderbouwde motivatie. Het kan altijd voorkomen dat een derde het hier niet mee eens is en vindt dat hem geen eerlijke kans is geboden de grond te verkrijgen. Indien dit tot een procedure leidt kan de gemeente schadeplichtig zijn. De gemeente neemt in de uitgifteovereenkomst een vrijwaring op tegen dit risico. 14. Juridisch planologische procedure Bij het indienen van een aanvraag omgevingsvergunning geldt sinds 1 januari 2024 de procedureomschrijving zoals omschreven in de Omgevingswet. Het initiatief is niet passend binnen het vigerende juridische planologische kader. Om het initiatief te realiseren is een omgevingsvergunning nodig voor de buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA). Artikel 16.64 van de Omgevingswet stelt dat het bevoegd gezag binnen acht weken na ontvangst een beslissing op de aanvraag dient te nemen.
Het bevoegd gezag kan de termijn verlengen. 15. Draagvlak In de zorgsector en bij de Commissie Loosduinen is voldoende draagvlak voor dit initiatief. In de vervolgfase vindt communicatie en participatie plaats om tot zo veel mogelijk draagvlak voor dit initiatief te komen.
16. Onderzoeken Er is een aantal onderzoeken verricht:
• • • • • •
Stikstof; Bodemkwaliteit; Flora en fauna: natuurwaarden; Archeologie; Niet-gesprongen-Explosieven; Kabels en leidingen.
19/28
Haalbaarheidsonderzoek ontwikkelveld B6 Kijkduin
COPD-huis
Stikstofonderzoek Tauw heeft een onderzoek gedaan naar de stikstofruimte van de huidige parkeerplaats (Tauw B.V., Gemeente Den Haag stikstofonderzoek ontwikkelveld B6 Kijkduin-Binnen, Kenmerk R0011299238LBB-V01-los-NL, d.d. 6 december 2024). Wanneer uit wordt gegaan van 5.200 ritten licht verkeer en 2.600 ritten zwaar vrachtverkeer per jaar, dan ligt dit maximum bij een inzet van mobiele werktuigen van hooguit 610 draaiuren per jaar. Daarbij is uitgegaan van werktuigen met emissieklasse STAGE IV en 150 kW aan vermogen. Elektrische mobiele werktuigen hebben geen stikstofemissies en kunnen zonder problemen op de locatie ingezet worden.
Planlocatie en omliggende Natura 2000-gebieden (mosterdgeel) en stikstofgevoelige habitats (licht en donkerpaars) [bron: TAUW B.V.]
Bovenstaande waarden geven een plafond voor de maximale inzet van mobiele werktuigen op de bouwlocatie en verkeersbewegingen van en naar de bouwlocatie. Deze gegevens kunnen gebruikt worden om kaders te stellen voor potentiële uitvoerders. Wanneer de inzet van de werktuigen, auto’s en vrachtwagens bekend is, en deze wijkt af van bovenstaand plafond, moet met die gegevens een nieuwe stikstofdepositie-berekening worden uitgevoerd om het effect van de werkzaamheden te bepalen. Ook wanneer het startjaar van de werkzaamheden veranderd, zal een nieuwe berekening uitgevoerd moeten worden, aangezien de verkeersemissies in zowel de bouwfase en referentiesituatie afhangen van het in AERIUS gehanteerde rekenjaar. Stikstof bouwen Als een bouwproject binnen het ontwikkelveld niet meer draaiuren en verkeersbewegingen heeft dan de berekende maximale hoeveelheden, dan is aannemelijk dat er geen stikstofdepositie optreedt op Natura 2000-gebieden ten gevolge van dat bouwproject. Het aspect stikstofdepositie vormt dan geen belemmering voor het vaststellen van het plan. Stikstof gebruik De toekomstige gebruiksfase is in dit onderzoek niet beschouwd. Geadviseerd wordt om in de toekomst, wanneer de inzet van mobiele werktuigen bekend is en de gebruiksfase duidelijk in beeld is, een stikstofdepositie-onderzoek uit te voeren. Stikstof n.a.v.
uitspraak Raad van State Op 18 december 2024 heeft de Raad van State geoordeeld dat intern salderen bij projecten niet meer zondermeer vergunningsvrij is. Intern salderen is het benutten van vrijkomende stikstofeffecten door het beëindigen van (een) activiteit(en). Hierbij mag het stikstofeffect in de nieuwe situatie niet
20/28
Haalbaarheidsonderzoek ontwikkelveld B6 Kijkduin
COPD-huis
negatiever zijn dan die van de voormalige (referentie) situatie. Dit kan worden aangetoond met een Aerius-berekening. Als de uitkomst van de berekening lager is dan 0,00 mol/ha/ja., dan is er in de nieuwe situatie geen depositie en dus geen negatieve effecten. Deze uitspraak is opvallend, want in 2021 heeft de Raad van State geoordeeld dat er voor intern salderen geen vergunningplicht geldt. Die uitspraak is nu dus teruggedraaid. Het terugdraaien van de uitspraak in 2021 heeft ook gevolgen voor projecten waar in 2020 tot 2025 intern is gesaldeerd. Voor die projecten heeft de Raad van State vijf jaar de tijd gegeven om zo nodig over een vergunning te beschikken Nu intern salderen niet meer als vergunningsvrij kan worden gezien, moet er voor die projecten een omgevingsvergunning worden aangevraagd voor de Natura 2000-activiteit (voorheen de natuurvergunning). Hoe de regels er uitzien voor de beoordeling van intern salderen en wanneer je dus een vergunning kunt krijgen is nog niet duidelijk. Het is aan het Rijk en provincies om hier invulling aan te geven. Dat is tot op heden niet gedaan. Waarom dat zo lang duurt, is dat de uitspraak van de Raad van State van december 2024 óók aangeeft dat vrijkomende stikstofruimte eerst moet worden ingezet voor herstel en behoud van natuur. Dit heet het “additionaliteitsvereiste”.
Pas als goed is onderbouwd dat er voldoende stikstofruimte naar de natuur gaat om deze te laten herstellen en behouden, mag de resterende stikstofruimte worden ingezet voor de beoogde activiteit(en). Het is niet duidelijk hoe dit goed kan worden onderbouwd. Verwacht wordt dat jurisprudentie hier (weer) uitsluitsel over moet geven. Als laatste is het goed om te weten dat de uitspraak ziet op vergunningplicht bij projecten en niet op plannen. Ontwikkelveld B6 Kijkduin-Binnen is op dit moment een plan. Pas als het plan wordt uitgewerkt en uitgevoerd loopt men tegen een mogelijke vergunningplicht aan voor de Natura 2000activiteit. Voor plannen is het in sommige gevallen wel nodig om een passende beoordeling te maken. Dat is als er stikstofeffecten zijn te verwachten bij de realisatie van het plan en voor de nieuwe situatie. Bodemkwaliteit Buro S/L heeft onderzoek gedaan naar de bodemkwaliteit doormiddel van het doen van een verkennend bodemonderzoek. Zintuiglijk schone boven- als ondergrond op de onderzoekslocatie voldoet aan de kwaliteitsklasse Landbouw/natuur. Het grondwater is niet tot boven de signaleringsparameters verontreinigd met de onderzochte stoffen (Buro S/L, Verkennend bodemonderzoek Parkeerterrein Machiel Vrijenhoeklaan te Den Haag Kijkduin, 2024011/RAP01, d.d. 15 november 2024).
Bij herontwikkeling en/of grondverzet op de locatie moet rekening gehouden worden met de Omgevingswet, de regels uit het Besluit activiteiten leefomgeving (Bal) en de Nota Bodembeheer van de Gemeente Den Haag. Voor graafwerkzaamheden in de bodem (waarbij meer dan 25 m³ grond zal worden verzet) zal een melding moeten worden gedaan via het Digitaal Stelsel Omgevingswet (DSO). Ook voor het elders toepassen van (te ontgraven) grond is een melding noodzakelijk. Daarnaast moet bij werkzaamheden in verontreinigde bodem aandacht besteed worden aan de veiligheids- en gezondheidseffecten (volgens CROW-publicatie 400). Op onderhavige locatie hoeft echter niet onder verhoogde veiligheidscondities te worden gewerkt (basishygiëne volstaat). Aanbevolen wordt om, ruim voorafgaande aan herontwikkeling of grondverzet, de noodzakelijke meldingen te (laten) verrichten.
21/28
Haalbaarheidsonderzoek ontwikkelveld B6 Kijkduin
COPD-huis
Flora en fauna: natuurwaarden Bureau ATKB heeft een quickscan natuurwaarden uitgevoerd in relatie tot de Omgevingswet (ATKB B.V., quickscan omgevingswet Machiel Vrijenhoeklaan Den Haag, kenmerk: 20241058 d.d. 14 november 2024). Op basis van de uitgevoerde quickscan kan een aantal aandachtspunten worden benoemd. Op en nabij de planlocatie is een aantal beschermde diersoorten aanwezig: broedvogels, boommarter, eekhoorn, poelkikker, rugstreeppad, steenmarter, vleermuizen en grote vos. Daarnaast zijn op de grens van de planlocatie jaarrond beschermde nesten van de boomvalk, ransuil en sperwer aangetroffen, zie onderstaande figuur.
Potentieel jaarrond beschermd nest van boomvalk, ransuil en sperwer [Bron: ATKB B.V.]
Advies/vervolgstappen is dat in principe aanvullend ecologisch onderzoek naar alle genoemde soorten noodzakelijk is. Alleen als op voorhand voor specifiek benoemde beschermde soorten en functies kan worden gewaarborgd dat deze niet worden verstoord of vernietigd, is nader onderzoek naar die soorten en functies niet nodig. Om dat te bepalen dient een ecoloog inrichting en wijze van uitvoering op deze punten te toetsen. Er wordt nu vanuit gegaan dat de ontwikkeling plaatsvindt binnen de contouren van de huidige parkeerplaats. Hierbij hoeven geen bomen te worden gekapt. Indien wel een bomenkap benodigd is dan dient nader onderzoek gedaan te worden naar de boomvalk, ransuil en sperwer. Nader onderzoek laten uitvoeren naar de aanwezigheid van de poelkikker en rugstreeppad. Als blijkt dat verblijf- en/of voortplantingsplaatsen aanwezig zijn, is compensatie nodig en dient een Omgevingsvergunning te worden aangevraagd. Indien heiwerkzaamheden en/of (kap)werkzaamheden plaatsvinden in de boom- en/of groenstructuren en/of struwelen inspectie vleermuisgeschikte holtes, holtes en verblijfplaatsen die door de boommarter, eekhoorn en steenmarter gebruikt kunnen worden en voortplantingsplaatsen en overwinteringsplaatsen van de grote vos. Indien geschikte locaties voor de genoemde dieren aanwezig zijn, is nader onderzoek noodzakelijk.
22/28
Haalbaarheidsonderzoek ontwikkelveld B6 Kijkduin
COPD-huis
Archeologie De onderzoekslocatie bevindt zich in een zone met archeologische verwachting (categorie 2):
Bij ruimtelijke ontwikkelingen en/of gepland grondverzet (bodemingrepen groter dan 50 m² en dieper dan 50 cm onder maaiveld) is op dit deel van de locatie mogelijk archeologisch (voor)onderzoek nodig. Geadviseerd wordt om navraag te doen bij de afdeling Archeologie van de gemeente Den Haag over de noodzaak van archeologisch (voor)onderzoek op de locatie. Niet-gesprongen-Explosieven Bij een ontwikkeling op de kavel van de huidige parkeerplaats hoeft geen onderzoek plaats te vinden naar Niet-gesprongen-Explosieven, maar indien buiten of aan de kavelgrens gebouwd gaat worden en grondverzet plaatsvindt dient in het aangrenzende gebied aan de onderzijde een vooronderzoek te worden uitgevoerd in verband met een voormalig mijnenveld (zie onderstaand):
Op basis van het vooronderzoek en de werktekeningen van de toekomstige werkzaamheden kan dan over het algemeen snel worden bepaald of het opstellen van een Projectgebonden Risicoanalyse (PRA)
23/28
Haalbaarheidsonderzoek ontwikkelveld B6 Kijkduin
COPD-huis
een meerwaarde heeft en of de toekomstige werkzaamheden onder CS-OOO condities (Certificatie Opsporen Ontplofbare Oorlogsresten) moeten worden uitgevoerd. Kabels en leidingen Ter bepaling van de ligging van kabels en leidingen is een KLIC-oriëntatiemelding gedaan. Hieruit blijkt dat er diverse kabels en leidingen (elektra, gas, water, data, riool) op of nabij de onderzoekslocatie liggen, zie onderstaande figuur.
Bron: Kadaster
Er liggen binnen het projectgebied geen kabels en leidingen van grote waarde waarvoor een eisvoorzorgsmaatregel geldt. Alleen dient de hemelwaterafvoer te worden verwijderd. 17. Financiële aspecten De ontwikkeling en de bouw komt voor rekening van de initiatiefnemer. Er is een financiële haalbaarheidsanalyse verricht: aan de hand van geraamde opbrengsten (gronduitgifte) en kosten (openbare werken, onderzoeken, plankosten) is het verwachte resultaat licht positief. 18. Risico’s Er heeft een risicoanalyse plaatsgevonden waarbij de RISMAN-methode is gehanteerd. Risico’s die de haalbaarheid kunnen beïnvloeden zijn: Ruimtelijk/Planologisch Duinomgevingen vallen vaak onder strikte milieubescherming en Natura 2000-regelgeving. Dit kan de bouw- en exploitatiemogelijkheden sterk beperken. Denk hierbij aan de aanwezigheid van beschermde diersoorten maar ook het verlies van de landschappelijke identiteit door onvoldoende integratie van de nieuwe gekozen bouwstructuur.
24/28
Haalbaarheidsonderzoek ontwikkelveld B6 Kijkduin
COPD-huis
Sociaal/Maatschappelijk Door het mogelijk verlies van parkeerruimte ontstaat er, met name gedurende het strandseizoen, een verhoogde verkeersdruk, sluipverkeer in de wijken en onveilige situaties. Dit heeft effect op de parkeerdruk, overlast in de omgeving en een negatieve impact op leefbaarheid en economie. Financieel/Economisch Er dient rekening gehouden te worden dat het voorgenomen plan, financieel niet haalbaar is. De kosten blijken hoger te zijn dan de geraamde opbrengsten hetgeen een financieel negatief resultaat oplevert voor de gemeente Den Haag. Juridisch/Wettelijk Vanuit de landelijke politiek wordt de stikstofproblematiek niet adequaat opgelost waardoor er vertraging(en) en/of stilstand dreigt voor het voorgenomen project. Daarnaast dient er mee rekening gehouden te worden, dat er vanuit de provincie zwaarwegende bezwaren zijn ten aanzien van het voorgenomen initiatief, doordat het aanvullende eisen en/of compensatiemaatregelen eist. Mitigerende preventieve maatregelen Naar aanleiding van de risicoanalyse, is een risicodossier opgesteld. Om boven genoemde risico’s te beperken en/of weg te nemen is een aantal preventieve beheersmaatregelen benoemd die grotendeels zijn genomen, of genomen worden in een volgende fase, vanuit de gestelde randvoorwaarden in de projectopdracht van dit haalbaarheidsonderzoek.
Risico(‘s)
Oorza(a)k(en)
Gevolg(en)
Beheersmaatregelen
Aanwezigheid beschermde diersoorten rondom de voorgenomen bouwlocatie.
Preventieve maatregelen m.b.t. Flora & Fauna zijn niet afdoende genomen en/of bekend.
Vroegtijdig uitvoeren ecologisch onderzoek; Toetsen op juridische afstemming en vergunningen; Opstellen ecologisch beleidsplan en monitoren of effectiviteit maatregelen.
De koper wenst óf kan de prijs niet (te)betalen en/of het plan is financieel niet haalbaar.
Stijgende bouwkosten, rentewijzigingen of verandering in de financiële situatie van de koper.
Stilstand of vertraging van het project door stikstofproblematiek.
De stikstofproblematiek wordt niet op landelijk niveau opgelost.
Vertraging project door stilleggen werkzaamheden; Vertraging project door noodzakelijke extra ecologische onderzoeken en/of vergunningsprocedure. Project COPD stop; Opnieuw op de markt zetten; Grote vertraging voorgenomen gebiedsontwikkeling; Extra hoge kosten voor de gemeente en/of een negatief financieel resultaat. Beperkingen bouwprojecten; Vergunningsprocedures duren langer en/of worden complexer;
Uitvoeren van een financiële haalbaarheidsanalyse.
Vroegtijdig uitvoeren van een stikstof-berekening door initiatiefnemer voorafgaande aan faseovergang;
25/28
Haalbaarheidsonderzoek ontwikkelveld B6 Kijkduin
COPD-huis
Verhoogde verkeersdruk en onveilige situaties tijdens drukke perioden (strandseizoen) in de omgeving.
Geen gepaste oplossing voor verlies aan parkeerplekken.
Plotselinge grote veranderingen in de Haagse Politiek, vervallen van draagvlak op bepaalde doelstellingen en herverdeling / herprioritering van doelstellingen en financiën.
De coalitie valt tussentijds en/of er zijn verkiezingen aanstaande; De initiatiefnemer is ontevreden over de snelheid en/of uitblijven van besluitvorming en uitvoering.
Hogere bouwkosten t.b.v. stikstof-compensatie; Project is niet meer rendabel. Verzet bewoners en ondernemers; Toename parkeerdruk en overlast; Negatieve impact op leefbaarheid en economie. Projecten, programma’s en ontwikkelingen kunnen vertraging oplopen of zelfs stil komen te vallen; Personeel en financiën moeten anders ingezet gaan worden, herschrijven van doelstellingen; Verhoogde politieke en/of bestuurlijke druk; Verstoring in vertrouwen en samenwerking; Terugtrekken van initiatiefnemer; Initiatiefnemer schakelt media in voor aandacht en druk op de politiek.
Onderzoek haalbaarheid vergunning Wet Natuurbescherming. Onderzoek vanuit Mobiliteit lopende en in afwachting van adviesrapport.
Belangrijke besluitvorming z.s.m. in orde maken; Prioritering binnen projecten huidige fase vaststellen en opvolgen; Regelmatig voortgang en belemmeringen communiceren richting initiatiefnemer; Verwachtingsmanagement door afstemmen en vastleggen van realistische termijnen en mijlpalen.
19. Samenvatting Het is mogelijk om de grond één-op-één aan de initiatiefnemer in erfpacht uit te geven. Omdat het hier gaat om door de gemeente uit te geven grond zijn de welbekende ‘Didamregels’ van toepassing. De voorgenomen uitgifte wordt op de gebruikelijke wijze gepubliceerd en voorzien van een duidelijk onderbouwde motivatie. Het kan altijd voorkomen dat een derde het hier niet mee eens is en vindt dat hem geen eerlijke kans is geboden de grond te verkrijgen. Indien dit tot een procedure leidt kan de gemeente schadeplichtig zijn. De gemeente neemt in de uitgifteovereenkomst een vrijwaring op tegen dit risico. -
Het initiatief voorziet in het toevoegen van voorzieningen wat als een wenselijke ontwikkeling gezien wordt in Kijkduin. Een belangrijk aandachtspunt is dat dit niet ten koste mag gaan van Natura 2000 gebieden.
•
Onderzoeken: stikstof laat naar verwachting voldoende ruimte voor het bouwrijp maken. Omdat er stikstofeffecten voor de bouw en het gebruik te verwachten zijn, moet initiatiefnemer, in de volgende projectfase, een passende beoordeling maken;
26/28
Haalbaarheidsonderzoek ontwikkelveld B6 Kijkduin
• •
• • • •
COPD-huis
bodem: voor graafwerkzaamheden en het elders toepassen van (te ontgraven) grond zal t.z.t. een melding moeten worden gedaan via het Digitaal Stelsel Omgevingswet; flora en fauna: op en nabij de planlocatie is een aantal beschermde diersoorten aanwezig en zijn op de grens van de planlocatie jaarrond beschermde nesten van de boomvalk, ransuil en sperwer aangetroffen. Er is daarom in de volgende fase van het project aanvullend ecologisch onderzoek nodig; bomen: er staan geen bomen op de kavel. Er wordt daarom vanuit gegaan dat geen kapvergunning nodig is; archeologie: er is in de volgende projectfase archeologisch vooronderzoek nodig; explosieven: niet op de kavel aanwezig. Aangrenzend is een voormalig mijnenveld, daarom is het aan te bevelen te bouwen aan de kavelgrens landzijde; kabels en leidingen: binnen het plangebied liggen geen kabels en leidingen van grote waarde. Aan de zeezijde: hoge druk gas en midden spanning. Daarmee dient bij de uitwerking rekening te worden gehouden.
-
Bij de commissie Loosduinen en de zorgsector is draagvlak voor het initiatief.
-
De capaciteit aan openbare parkeerplaatsen in Kijkduin Bad e.o. is op dit moment 1793. Bij het opheffen van het parkeerterrein aan de Machiel Vrijenhoeklaan verdwijnen 371 parkeerplaatsen, in het nieuwe Atlantic hotel komen 148 parkeerplaatsen (planning 2028/2029). De toekomstige capaciteit wordt 1531, dat is 15% minder dan de huidige capaciteit.
Locatie
capaciteit nu
capaciteit toekomst
Zandvoortselaan
215
211
EEF (openbaar) Kijkduinsestraat
401
401
80
45
Machiel Vrijenhoeklaan
456
456
Parkeerterrein Machiel Vrijenhoeklaan Duinhill (Atlantic Hotel; openbaar)
371
0
0
148
Straat parkeren
270
270
Totaal openbaar
1793
1531
In de huidige situatie wordt buiten het strandseizoen nauwelijks gebruik gemaakt van het parkeerterrein. Tijdens het strandseizoen varieert de parkeerbezetting van 6% op dagen met minder mooi weer, tot 65% en pieken van 100% op dagen met mooi weer. Het aantal drukke tot zeer drukke dagen was in 2023 en 2024 redelijk beperkt. Tijdens het strandseizoen zal het opheffen van de parkeerplaatsen op piekdagen tot uitwijkeffecten leiden naar delen van Loosduinen waar nu nog gratis kan worden geparkeerd, zoals Bohemen en Meer en Bos. In het geval straks minder parkeerplaatsen beschikbaar zijn, zal het aantal momenten waarop sprake is van deze uitwijkeffecten toenemen. Dat kan klachten van bewoners geven over parkeeroverlast. Op dit moment zijn geen geschikte alternatieven ter compensatie voor het opheffen van de parkeerplaatsen in dit deel van Kijkduin. Andere alternatieve parkeerlocaties op afstand die gelegen zijn langs bestaande openbaar vervoer-verbindingen, die goed bereikbaar zijn met en logisch gelegen
27/28
Haalbaarheidsonderzoek ontwikkelveld B6 Kijkduin
COPD-huis
zijn voor de auto, zijn niet voorhanden. Parkeren op afstand kan succesvol zijn, zoals blijkt uit de inzet van Park & Beach als alternatief voor de bereikbaarheid van Scheveningen. Voorwaarde voor het slagen van Park & Beach voor Kijkduin is de invoering van betaald parkeren in het kustgebied van Kijkduin. Zolang er geen betaald parkeren op straat is, heeft een Park & Beach oplossing geen kans van slagen vanwege het ontbreken van een prijsprikkel. Kijkduin is per OV bereikbaar met bus 23, 24, 26 en (op loopafstand) tram 3. Voor Kijkduin wordt gewerkt aan mobiliteitsalternatieven zoals mobiliteit HUB’s en gestart met een OV-verkenning kust. De gemeente zet daarbij in op korte termijn maatregelen en de ambitie voor het verbeteren van de OVbereikbaarheid met bijvoorbeeld een tramverbinding (mogelijk verlengen van tram 3) naar Kijkduin zoals opgenomen in de Omgevingsvisie Den Haag 2050. Er is een financiële haalbaarheidsanalyse verricht: aan de hand van geraamde opbrengsten (gronduitgifte) en kosten (openbare werken, onderzoeken, plankosten) is het verwachte resultaat licht positief. In de volgende projectfase wordt uitgewerkt hoeveel van het verwachte positieve resultaat kan worden ingezet voor het Landschappelijk Raamwerk Kijkduin ten behoeve van het versterken van de groenstructuur.
28/28