RIS324759 Resultaten onderzoek mismatch vraag en aanbod op de Haagse woningmarkt

Typ tekstTyp tekstTyp tekst

Co Engberts Wethouder van Volkshuisvesting, Welzijn, Wijken en Zuidwest

dienst: dienstcode

Retouradres: Postbus 12600, 2500 DJ Den Haag

Ons kenmerk

Aan de voorzitter van de algemene raadscommissie (Ruimte)

DSO/11012225 RIS324759 Contactpersoon

Karoline Poorter Dienst

Dienst Stedelijke Ontwikkeling Afdeling

DSO Wonen Telefoonnummer

14070 Datum

E-mailadres

16 april 2026

karoline.poorter@denhaag.nl

Onderwerp

Resultaten onderzoek mismatch vraag en aanbod op de Haagse woningmarkt

Geachte voorzitter, Zoals aangekondigd in de commissiebrief bij de Rapportage Haagse resultaten van het WoON2024 (RIS324232), is in opdracht van de gemeente door ABF Research verder onderzoek verricht naar de mismatch tussen vraag en aanbod op de Haagse woningmarkt. Bijgaand ontvangt u ter kennisneming de onderzoeksresultaten. Hierbij wordt ook de verbinding gelegd met onderzoeksresultaten uit landelijk onderzoek naar verhuisketens. Achtergrond Uit de rapportage van de Haagse resultaten van het WoON2024 (RIS324232) blijkt dat de koers van de woningbouwprogrammering in de Woonvisie Den Haag 2040 (RIS319812) aansluit op de vraag van verhuisgeneigde huishoudens. Uit landelijk onderzoek naar verhuisketens dat is uitgevoerd door ABF Research in opdracht van het ministerie van BZK/DGVB 1, blijkt het belang van betaalbare woningbouw voor huishoudens met lage inkomens, doordat door de bouw van die woningen via doorstroming meer betaalbaar aanbod in de bestaande voorraad vrijkomt. Door de betaalbaarheidseisen (70%-80% betaalbare woningen) die aan nieuwbouw worden gesteld in de Woonvisie Den Haag 2040 staan de businesscases bij projectontwikkeling echter onder druk. In de toekomst kan het nodig zijn dat er keuzes gemaakt moeten worden om de voortgang in de woningbouw te kunnen houden.

Om die keuzes te kunnen maken, is meer inzicht nodig in de mismatch tussen vraag en aanbod (vraag is groter dan het aanbod), welke doelgroepen de afgelopen jaren met nieuwbouw in Den Haag zijn bediend en welke doelgroepen er met name bediend zijn in het duurdere segment. Om dit inzicht te krijgen, heeft ABF Research in opdracht van de gemeente Den Haag vervolgonderzoek verricht op basis van de data van het WoON2024 en andere bronnen. ABF Research heeft het volgende onderzocht: 1. In welke woningmarktsectoren en prijssegmenten de mismatch tussen de vraag van Haagse huishoudens en aanbod op de Haagse woningmarkt het grootst is. 2. Wie er de afgelopen jaren in de Haagse nieuwbouw zijn komen wonen. 1

Rapport Bouwmix, doorstroming en betaalbaarheid, 3 juli 2025

Gemeente Den Haag

Spui 70 Den Haag

Postbus 12600 2500 DJ Den Haag

Telefoonummer 14070 www.denhaag.nl

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/11012225

Bij dit onderzoek is gekeken naar de drie inkomensgroepen laag, midden en hoog en naar leeftijd. Voor de analyse van de mismatch is daarbij ook gekeken naar positie op de woningmarkt (starter/doorstromer). Bij nieuwbouw is ook gekeken naar de herkomst van diegenen die in de nieuwbouw zijn komen wonen (binnen Den Haag versus regio Haaglanden, overig Zuid-Holland, overig Nederland of buitenland). Om de tekorten aan betaalbare woningen (sociale huurwoningen, middenhuurwoningen en betaalbare koopwoningen) op te lossen, is nieuwbouw een belangrijke oplossingsrichting. Door nieuwbouw kan een doorstroomketen op gang komen binnen de bestaande woningvoorraad. ABF Research heeft, zoals hiervoor aangegeven, in opdracht van het ministerie van BZK/DGVB landelijk onderzoek gedaan naar verhuisketens. De uitkomsten van dat onderzoek zijn meegenomen in de bevindingen. Belangrijkste bevindingen 1 Mismatch tussen vraag en aanbod: De mismatch tussen vraag en aanbod is het grootst bij koopwoningen onder de € 300.000,-, huurwoningen met een huurprijs onder de sociale huurprijsgrens en middenhuurwoningen. Ook in de andere segmenten is de vraag groter dan het aanbod. Daar is de mismatch in verhouding echter minder groot.

Groepen die het meest in de knel komen, doordat er voor hen onvoldoende aanbod is, zijn: • jonge huishoudens tot en met 34 jaar; • 65+-ers, met name als het gaat om middenhuurwoningen; • huishoudens van middelbare leeftijd (34-54 jaar) met name voor huurwoningen onder de sociale huurprijsgrens; • lage- en middeninkomens; • starters en doorstromers uit huur. Het WoON is niet compleet. Sommige groepen worden niet ondervraagd. Het gaat dan met name om uitstromers uit zorg- en opvanginstellingen, dakloze personen, en statushouders die nog in een azc verblijven. Deze groepen zijn doorgaans aangewezen op huurwoningen met een huurprijs onder de aftoppingsgrenzen. Uit de ETHOS-telling (2025) is duidelijk geworden dat in de regio Den Haag (gemeenten Den Haag, Leidschendam-Voorburg, Rijswijk, Wassenaar en Zoetermeer) 7.201 mensen dak- en thuisloos zijn, onder wie 1.112 kinderen. 500 mensen slapen in de openbare ruimte. In de gemeente Den Haag zijn 6.246 dak- en thuisloze mensen geteld, onder wie 945 kinderen en 471 personen slapen in de openbare ruimte. De vraag naar huurwoningen met een huurprijs onder de sociale huurprijsgrens en daarmee ook de discrepantie met het aanbod, zal daarom in de praktijk groter zijn dan het WoON laat zien.

2 Wie zijn er in de Haagse nieuwbouw komen wonen? Als gekeken wordt naar de nieuwbouw die in de periode 2020 tot en met 2024 is opgeleverd en de huishoudens die daarin zijn komen wonen in het jaar van de oplevering, dan valt op dat het grootste deel daarvan bij Haagse huishoudens terecht is gekomen. Meer specifiek valt het volgende op: • Nieuwbouwhuurwoningen met een huurprijs onder de hoge aftoppingsgrens zijn voor het overgrote deel (85%) terechtgekomen bij Haagse huishoudens (71%) of huishoudens uit de regio (14%). • Nieuwbouwhuurwoningen met een huurprijs boven de hoge aftoppingsgrens en onder de sociale huurprijsgrens zijn eveneens voor 85% terechtgekomen bij Haagse huishoudens (65%) of huishoudens uit de regio (20%). • In nieuwbouwmiddenhuurwoningen komen relatief gezien veel huishoudens van buiten Den Haag/de regio terecht (36%).

2/6

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/11012225

• •

In nieuwgebouwde dure huurwoningen komen relatief gezien ook veel huishoudens van buiten Den Haag/de regio terecht (31%). Nieuwbouwkoopwoningen komen voor het merendeel terecht bij huishoudens uit Den Haag/de regio. Voor betaalbare koop is dit 85% evenals voor dure koop. Voor de extra dure koop is dit 86%. Naar gelang de woning duurder is, neemt het aandeel Haagse huishoudens hierin toe (van 65% naar 74%) en neem het aandeel huishoudens uit de regio af (van 20% naar 12%).

Verhuisketens door nieuwbouw Naar aanleiding van het eerder aangehaalde landelijke onderzoek naar verhuisketens (hierna rapportage genoemd) kan worden geconcludeerd dat door het bouwen van duurdere koopwoningen via doorstroming weliswaar woningen beschikbaar komen voor mensen met lage- en middeninkomens, maar dat dit effect veel kleiner is dan wanneer er betaalbare woningen worden gebouwd. Hoewel duurdere koopwoningen langere verhuisstromen op gang brengen, blijven de via doorstroming vrijgekomen woningen vooral in de koop- en private huursector. Ook kan worden geconcludeerd dat het bouwen van corporatiewoningen veruit het meest effectief is om via doorstroming meer aanbod te creëren voor lagere inkomens. Dit levert direct nieuwe sociale huurwoningen op én zorgt ervoor dat mensen binnen die sector vaker kunnen doorstromen. Zie onderstaande figuur 2.3 uit de rapportage waarin o.a. te zien is dat per 1.000 nieuwgebouwde corporatiewoningen via doorstroming nog eens 480 corporatiewoningen beschikbaar komen. Als gekeken wordt naar het 5e kwintiel2 van de koopwoningen dan is te zien dat met de bouw van 1.000 van deze woningen er 179 corporatiewoningen via doorstroming beschikbaar komen. Hierbij is het van belang op te merken dat bij de koopwoningen de bovengrens van het 3 e kwintiel nagenoeg aansluit bij de grens van betaalbare koop zoals die was in 2021 (€ 332.000,-).

2

In het onderzoek is gebruikgemaakt van kwintielen: vijf oplopende prijsklassen, waarbij elke categorie 20% van de koopwoningen omvat.

Voor 2021 lagen de prijsgrenzen op € 214.000,- tussen K1 en K2, € 269.000,- tussen K2 en K3, €332.000 tussen K3 en K4, en € 437.000,tussen K4 en K5.

3/6

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/11012225

Ook wordt in de rapportage geconcludeerd dat de corporatiesector relatief geïsoleerd functioneert binnen de woningmarkt. In het rapport wordt aangegeven dat veel huishoudens in de corporatiesector mogelijk niet de financiële middelen hebben om de overstap naar een koopwoning te maken en dat verhuizen naar een private huurwoning meestal (financieel) niet aantrekkelijk zal zijn. Het voorliggende onderzoek dat ABF Research in opdracht van de gemeente Den Haag heeft uitgevoerd, onderschrijft deze uitspraak; 77% van de Haagse huishoudens in een corporatiewoning kan niet meer lenen dan € 250.000,-. Uit de rapportage kan tenslotte ook worden geconcludeerd dat middeninkomens (die vallen binnen de groep 1-2 keer modaal) in direct opzicht en via doorstroming het meest profiteren van nieuwbouw van betaalbare koopwoningen. Ze profiteren minder van de bouw van dure koop en van huurwoningen. Zie onderstaande figuur uit de rapportage.

Ontwikkeling vraag naar duurdere koopwoningen volgens het WoON2024 In de Haagse resultaten van het WoON2018 en WoON2021 was er nog duidelijk een grotere vraag naar betaalbare koopwoningen dan naar duurdere koopwoningen. Uit het WoON2024 blijkt echter dat, naast een toename van de vraag naar betaalbare koopwoningen, de vraag naar duurdere koopwoningen is toegenomen. De vraag naar duurdere koopwoningen is nu bijna even groot als de vraag naar betaalbare koopwoningen. Zie onderstaande figuur uit de rapportage van de Haagse resultaten van het WoON2024. De vraag van verhuisgeneigde huishoudens die in Den Haag zouden willen wonen naar duurdere koopwoningen komt voor 60% van doorstromers uit koop en voor 31% van doorstromers uit huur en voor 8% van starters. De meeste van deze huishoudens hebben een hoog inkomen (62%) gevolgd door een laag inkomen (22%) en een middeninkomen (15%). (let op: dit zijn niet alleen Haagse huishoudens).

4/6

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/11012225

Behoefte aan (particuliere) huurwoningen Uit de rapportage met de Haagse resultaten van het WoON2024 kan afgeleid worden dat de vraag onder verhuisgeneigde huishoudens naar huurwoningen het grootst is (55%). Zie voorgaande figuur uit de rapportage van de Haagse resultaten van het WoON2024. De meeste huishoudens zoeken een huurwoning onder de sociale huurprijsgrens (35%), maar de vraag naar middenhuur neemt toe (13%). De vraag naar dure huur is het kleinst: 6% (let op: dit zijn niet alleen Haagse huishoudens). Uit de Haagse resultaten van het WoON2024 blijkt dat er meer (semi)starters zijn verhuisd. Er wordt echter ook duidelijk dat deze groep vaak terecht komt in de dure particuliere huursector en hogere woonlasten heeft dan gemiddeld. Ook middeninkomens komen voor een aanzienlijk deel in dure particuliere huurwoningen terecht. Hieruit kan afgeleid worden dat de particuliere huursector een belangrijke (entree)sector op de Haagse woningmarkt is voor huishoudens die niet in aanmerking komen voor een sociale huurwoning of daarop niet kunnen wachten en (nog) niet kunnen of willen kopen. Ook blijkt dat het dure huurprijssegment in deze sector vooral een tijdelijke oplossing biedt en niet per se een eerste keuze is van verhuisgeneigde huishoudens. Conclusies: Uit de Haagse resultaten van het WoON2024 is gebleken dat er een grote behoefte is aan betaalbare woningen.

Dit zijn huurwoningen met een huurprijs onder de sociale huurprijsgrens (huurprijs tot en met € 900,07 prijspeil 2025), middenhuurwoningen (huurprijs tot en met € 1.184,82 prijspeil 2025) en koopwoningen met een verkoopprijs van maximaal € 405.000,- (prijspeil 2025). De businesscases bij projectontwikkeling staan echter onder druk, met name als het gaat om het aandeel betaalbare woningen. In zowel de koopsector als huursector is in alle prijssegmenten de vraag groter dan het aanbod. De mismatch tussen vraag en aanbod is het grootst bij koopwoningen onder de € 300.000,huurwoningen met een huurprijs onder de sociale huurprijsgrens en middenhuurwoningen. Om aan de vraag naar woonruimte te kunnen voldoen is nieuwbouw en efficiënt gebruik van de bestaande woningvoorraad nodig. Ruim zes op de tien nieuwbouwwoningen in Den Haag zijn in de periode 2020 tot en met 2024 betrokken door huishoudens die al in Den Haag woonden. Hagenaars vormen daarmee de grootste groep huishoudens in de nieuwbouw. Dit zijn zowel starters (die geen woning in Den Haag achterlaten) als doorstromers (die wel een woning in Den Haag achterlaten).

5/6

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/11012225

Naast nieuwbouw en efficiënt gebruik van de bestaande woningvoorraad is het vergroten van het beschikbare aanbod via doorstroming heel belangrijk. De bouw van woningen leidt tot verhuisketens. De bouw van betaalbare woningen leidt tot verhuisketens waarbij relatief gezien de meeste betaalbare woningen binnen de bestaande voorraad vrijkomen. De nieuwbouw van corporatiewoningen levert in absolute aantallen het meeste aanbod van corporatiewoningen via doorstroming op. Een afname in het aantal corporatienieuwbouwwoningen met een huurprijs onder de sociale huurprijsgrens, leidt naar verwachting tot een afname in het aanbod dat via doorstroming vrijkomt in de bestaande corporatiewoningvoorraad. Dat betekent een verdere toename van de druk op corporatiehuurwoningen met een huurprijs onder de sociale huurprijsgrens. Dit heeft als gevolg dat kwetsbare doelgroepen nog moeilijker aan een woning kunnen komen en dat reguliere woningzoekenden die zijn aangewezen op het sociale huuraanbod nog langer op een woning zullen moeten wachten. Wanneer de conceptwet Versterking regie volkshuisvesting in werking treedt, komen bovendien meer huishoudens dan nu in aanmerking voor een urgentieverklaring. Groepen die urgentie hebben zijn gebaat bij een toename van de mutatiegraad in de corporatiesector.

Indien door een afname van het aantal corporatienieuwbouwwoningen het aanbod dat vrijkomt via doorstroming afneemt, bestaat de kans dat het urgent woningzoekenden steeds minder goed lukt om te slagen voor een woning op grond van deze urgentie. Met andere woorden: De bouw van minder sociale corporatienieuwbouwwoningen leidt tot een verslechtering van de positie van urgent woningzoekenden. Met vriendelijke groet, de wethouder van Volkshuisvesting, Welzijn, Wijken en Zuidwest Co Engberts

6/6