RIS324759 Bijlage Resultaten onderzoek mismatch Haagse woningmarkt
Tekst van het document
Trendsettend in cijfers
Mismatch tussen vraag en aanbod op de Haagse woningmarkt
Aanvullend onderzoek naar aanleiding van rapportage over Haagse uitkomsten van WoON 2024
30 januari 2026
Inhoud 1. Inleiding 2. Vraag en aanbod per segment 3. Maximale betaalruimte voor koop en huur
4. Huishoudens in nieuwbouw Begrippenlijst
1
Inleiding
2
• Dit onderzoek geeft inzicht in de mismatch tussen vraag en aanbod op de Haagse woningmark en in de vraag voor wie er wordt gebouwd in Den Haag. Het is een aanvulling op het eind 2025 verschenen onderzoeksrapport over de Haagse uitkomsten van WoON2024. Het WoON is om verschillende redenen slechts beperkt geschikt om een actueel beeld van de mismatch te schetsen. In dit onderzoek wordt daarom naast het WoON gebruikgemaakt van verschillende andere bronnen, zoals data van Kadaster, SVH, Pararius en CBS-microdata. • Het eerste deel van het onderzoek brengt de actuele mismatch tussen vraag en aanbod per segment globaal in beeld (H2 en H3). Het gaat niet om de precieze omvang van de mismatch. Het onderzoek trekt ‘kwalitatieve conclusies’ op basis van de cijfers en trends in bestaande bronnen. Er is geen nieuwe data verzameld. • Het tweede deel van het onderzoek beschrijft de samenstelling van huishoudens in nieuwbouwwoningen in Den Haag. En geeft daarmee antwoord op de vraag wie er in de nieuwe woningen terecht komen en dus voor wie er wordt gebouwd en welke verschillen er zijn tussen de segmenten op de woningmarkt.
• De twee delen samen moeten bruikbaar zijn voor het maken van een afweging aan welke knoppen er gedraaid gaat worden als het gaat om nieuwbouwproductie. Bij planvorming is sprake van financiële tekorten. Die tekorten zouden opgelost kunnen worden door in een duurder prijssegment te gaan bouwen. Dit aanvullende onderzoek moet inzicht geven in de vraag of er dan gebouwd wordt voor inwoners van Den Haag of voornamelijk voor mensen van buiten de stad.
3
2. Vraag en aanbod per segment
Algemeen woningtekort
4
• Het woningtekort in de regio Haaglanden bedraagt volgens de Primos-prognose van ABF nu 6,7% van de bestaande woningvoorraad (in 2025). Dat is duidelijk hoger dan het landelijk gemiddelde van 4,8%. Bij een tekort van 2% wordt een gezonde spanning op de woningmarkt verwacht en dat is dan ook het niveau waar het Rijk naar streeft. • Om het streefniveau van 2% te bereiken zouden er in de regio Haaglanden (bestaande uit 9 gemeenten) in totaal ca. 25.500 woningen moeten worden toegevoegd. Deze opgave staat nog los van de verwachte groei van het aantal inwoners en huishoudens. • Het statistisch woningtekort binnen de Primos-prognose is een indicator die bruikbaar is op regionaal niveau en wordt in principe niet per gemeente gepubliceerd.
Bron: ABF Primos-prognose 2025
Woningvraag o.b.v. WoON – toelichting
5
• Op de volgende pagina’s brengen we de woningvraag in Den Haag in beeld op basis van de respondenten van het WoonOnderzoek Nederland (WoON) 2024 die in Den Haag wonen en binnen de stad willen verhuizen. In Den Haag zijn extra inwoners ondervraagd (oversampling) zodat op het niveau van de gemeente betrouwbare uitspraken kunnen worden gedaan. De woningvraag van respondenten die buiten Den Haag wonen is niet meegenomen. • De in WoON gemeten woningvraag is afkomstig van zowel starters als doorstromers en gaat uitsluitend over de vraag naar zelfstandige woningen. • Het WoON is echter niet compleet: sommige groepen Hagenaars worden niet ondervraagd. Het gaat dan met name om uitstromers uit zorg- en opvanginstellingen, dakloze personen en statushouders die nog in een azc verblijven. Uit de ETHOS-telling en de taakstelling voor statushouders is bekend dat dit om grote aantallen woningvragers gaat. De groepen die buiten beeld blijven zijn vaak op zoek naar huur, met name sociale huur. De vraag naar huur is dus wat groter dan het WoON aangeeft. • De uitkomsten en de koop- en huurprijsgrenzen op de volgende pagina’s zijn op basis van prijspeil 2025. De gewenste koop/huurprijs in WoON 2024 is daarvoor geïndexeerd naar 2025. Vanwege een te laag aantal respondenten is het niet mogelijk om ‘goedkope koop’ ook apart te onderscheiden in de analyses.
In de koopsector zijn de grenzen gelegd bij € 300.000 en € 405.000.
Vraag per segment – naar leeftijd
6
• Er zijn duidelijke verschillen tussen leeftijdsgroepen als het gaat om de segmenten waar men naar zoekt. Woningvraag per leeftijdsgroep
• Koop ≤ € 300.000 en € 300.000 - € 405.000 wordt relatief veel gevraagd door huishoudens 25-34 jaar • Koop > € 405.000 wordt veel gevraagd door 35-44 jaar. • Sociale huur wordt veel gevraagd door jongeren t/m 24 jaar en huishoudens 45+.
17-24 jaar
6%
4%
25-34 jaar
13%
35-44 jaar
9%
13%
45-54 jaar
9%
13%
55-64 jaar
7%
65+ jaar
5%
Totaal
• Middenhuur is het meest in trek bij 65+’ers en bij jongeren tot 35 jaar.
14%
23%
12%
19%
10%
14%
7% 7%
41%
19%
14%
51%
8%
46%
20%
8%
29%
18%
14%
16% 24%
38%
18%
9%
0%
52%
21%
30%
22%
38%
40%
50%
60%
80%
4% 3% 8%
13%
70%
3%
90%
Koop ≤ € 300.000
Koop € 300.000 - € 405.000
Koop > € 405.000
Huur tot sociale huurprijsgrens
Middenhuur (< € 1.185)
Dure huur (≥ € 1.185)
5%
100%
• Dure huur is het meest in trek bij jongeren tot 35 jaar.
Bron: WoON 2024 (oversampling Den Haag), prijspeil 2025
Vraag per segment – naar inkomen • Tussen inkomensgroepen zijn de verschillen in de woningvraag groter. In de begrippenlijst zijn de inkomensgrenzen opgenomen. • Koop ≤ € 300.000 wordt relatief veel gevraagd door middeninkomens.
• Koop € 300.000 - € 405.000 wordt veel gevraagd door midden- en hoge inkomens.
7
Woningvraag per inkomensgroep
Laag
6%
Midden
8%
11%
20%
Hoog
7%
Totaal
9%
57%
24%
14%
18%
23%
18%
14%
52%
5%
4%
7%
6%
6%
• Koop > € 405.000 is het meest in trek bij hoge inkomens. • Sociale huur is het meest in trek bij lage inkomens. • Middenhuur is het meest in trek bij lage en middeninkomens en dure huur wordt het meest gevraagd door midden- en hoge inkomens.
0%
15%
10%
20%
23%
30%
37%
40%
50%
60%
70%
80%
12%
5%
90%
100%
Koop ≤ € 300.000
Koop € 300.000 - € 405.000
Koop > € 405.000
Huur tot sociale huurprijsgrens
Middenhuur (< € 1.185)
Dure huur (≥ € 1.185)
Exclusief starters vanuit ouderlijk huis Bron: WoON 2024 (oversampling Den Haag), prijspeil 2025
Vraag per segment – starter/doorstromer • Starters zijn woningzoekenden die bij hun ouder(s) wonen of in een onzelfstandige woonsituatie (zoals een kamer). Doorstromers wonen al wel in een zelfstandige woning en laten deze achter als ze verhuizen. • Koop ≤ € 300.000 wordt gevraagd door zowel starters als doorstromers • Koop € 300.000 - € 405.000 wordt relatief veel gevraagd door doorstromers (zowel uit koop als huur). • Koop > € 405.000 wordt veel gevraagd door doorstromers uit koop.
• Sociale huur wordt veel gevraagd door starters en doorstromers uit huur. • Middenhuur is het meest in trek bij starters en dure huur is het meest in trek bij starters en doorstromers uit huur.
8
Woningvraag van Hagenaars naar starter/doorstromer
Starter
8%
Doorstromer uit koop
8%
17%
Doorstromer uit huur
10%
14%
Totaal
9%
14%
0%
11%
10%
10%
20%
43%
21%
54%
11%
45%
21%
30%
38%
40%
50%
60%
70%
80%
Koop ≤ € 300.000
Koop € 300.000 - € 405.000
Koop > € 405.000
Huur tot sociale huurprijsgrens
Middenhuur (< € 1.185)
Dure huur (≥ € 1.185)
7%
15%
4%
14%
6%
13%
5%
90%
100%
Bron: WoON 2024 (oversampling Den Haag), prijspeil 2025
Voorraad sociale huur van corporaties heel licht toegenomen • De voorraad zelfstandige woningen van corporaties tot de sociale huurprijsgrens is de laatste jaren heel licht gegroeid.
9
Ontwikkeling zelfstandige corporatiewoningen 90.000 80.000
• Deze lichte toename was wel kleiner dan gemiddeld (over alle segmenten). Daarom is het aandeel van corporatiewoningen in de totale Haagse woningvoorraad licht gedaald (nu 31%).
70.000 60.000 50.000 40.000 30.000
• De lichte groei van de corporatievoorraad was ook kleiner dan de groei van de bevolking en de vraag (aantal woningzoekenden bij Woonnet). • Het aandeel goedkope woningen (< kwaliteitskortingsgrens) is de afgelopen jaren afgenomen (tot 10%) maar is nog wel iets hoger dan het landelijk gemiddelde.
20.000 10.000 0 2018
2019
2020
2021
< kwaliteitskortingsgrens
< hoge aftoppingsgrens
> sociale huurprijsgrens
Huur onbekend
2022
2023
2024
< sociale huurprijsgrens
Bron: dVi
Doorstroming sociale huur onder druk • In 2024 waren er in totaal 3.750 verhuringen van sociale corporatiewoningen. Dat is een daling t.o.v. het langjarig gemiddelde van 4.230 verhuringen (2020-2024)
Mutatiegraad corporatiesector 8% 7,0%
• Deze cijfers wijzen erop dat de doorstroming in de sociale huursector onder druk staat als gevolg van de krapte. Doorstroming vanuit sociale huur naar midden- en dure huur en koop staat onder druk door de hoge prijzen.
6,9%
7%
6,5%
6,3%
6,5% 5,9%
5,7%
6%
• Jaarlijks komt ca. 6% van de corporatiewoningen vrij voor nieuwe bewoners. Deze mutatiegraad is de afgelopen jaren licht gedaald.
10
5%
4%
3%
2%
1%
0% 2018
2019
2020
2021
2022
2023
2024
Bron: Den Haag in Cijfers
Inschrijfduur hoogst bij 23-54 jaar • De doorsnee benodigde inschrijfduur is hoog en bedraagt 74 maanden (2024). Dat is een toename t.o.v. 2023 (70 maanden). • De doorsnee inschrijfduur is het hoogst bij 23-54 jaar en is relatief laag bij ouderen. Ouderen profiteren van voorrang die zij krijgen op een deel van het aanbod.
Mediane inschrijfduur geslaagden (in maanden) (2024) 100 89
90 76
80
88
78
74
78
70 60
54
53
50
• Naar grootte huishouden en inkomen zijn de verschillen tussen groepen kleiner dan bij leeftijd.
11
45
48
53
51 45
40
35
30 20
10
• Bij grotere woningen (zeker grondgebonden) is de schaarste groter en is de benodigde (doorsnee) inschrijfduur dus nog hoger.
0 18-22 jaar
23-26 jaar
27-54 jaar Den Haag
55-64 jaar
65-74 jaar
75+ jaar
Totaal
Regio Haaglanden
Betreft zuivere inschrijfduur (dus excl. woonduur). Toewijzingen o.b.v. woon/inschrijfduur , zelfstandige sociale huur, bron: SVH
Bij 23-54 jaar is slaagkans het laagst • De totale slaagkans is afgenomen: van 13% in 2023 naar 10,4% in 2024. Dit wijst op toenemende krapte in de sociale huur. In deze totale slaagkans zijn ook de direct bemiddelden meegenomen.
Slaagkans (2024) 35%
30%
25%
• De kans op woning voor woningzoekenden binnen het geadverteerde woningaanbod ligt beduidend lager: 5,8% in 2024. In dit percentage zijn de direct bemiddelden niet meegenomen.
20%
• De verschillen tussen leeftijdsgroepen zijn vergelijkbaar met de inschrijfduur.
0%
• Ouderen hebben een relatief hoge slaagkans en bij 27-54 jaar is de slaagkans relatief laag.
12
15%
10%
5%
18-22 jaar
23-26 jaar
27-34 jaar
35-44 jaar Den Haag
45-54 jaar
55-64 jaar
65-74 jaar
75+ jaar
Totaal
Regio Haaglanden
Toewijzingen sociale huur, bron: SVH
Sociale huur: vraag per prijsklasse
13
• Volgens WoON 2024 is binnen de sociale huur (alle huur tot sociale huurprijsgrens*) de vraag naar woningen tussen aftoppings- en sociale huurprijsgrens het sterkst toegenomen: van ca. 40% (2021) van de totale vraag naar sociale huur naar ruim 55% van het totaal (2024). Landelijk is een vergelijkbare toename te zien. • Kanttekening hierbij is dat de vraag naar woningen < kwaliteitskortingsgrens heel beperkt is in WoON doordat enkele groepen woningzoekenden niet in WoON zijn opgenomen: uitstromers uit instellingen en statushouders die nog in asielopvang verblijven. • Volgens WoON is in de prijsklasse tussen kwaliteitskortingsgrens en aftoppingsgrens 25% van de vraag afkomstig van starters en 75% van doorstromers. In de prijsklasse tussen de aftoppings- en sociale huurprijsgrens zijn de verhoudingen vergelijkbaar (20% starters en 80% doorstromers).
• De mutatiegraad bij woningen < kwaliteitskortingsgrens ligt veel hoger dan bij andere prijsklassen omdat het doorgaans kleine woningen zijn waar jongeren in wonen. Het aandeel van woningen < kwaliteitskortingsgrens in het jaarlijks vrijkomende aanbod (21%) is daardoor veel groter dan het aandeel van deze prijsklasse in de totale corporatievoorraad (10%). * Ongeacht type verhuurder (corporatie of particulier)
Bij kleine en goedkope woningen kortste inschrijfduur • De benodigde doorsnee inschrijfduur is het kortst bij kleine en goedkope woningen (tot kwaliteitskortingsgrens). Ook het gemiddeld aantal reacties ligt bij deze woningen lager dan gemiddeld.
14
90 80 70 60
• Bij de prijsklassen boven de kwaliteitskortingsgrens zijn verschillen tussen prijsklassen qua inschrijfduur klein.
50 40 30 20 10
• Combinatie WoON en SVH-data laat zien: het toevoegen van sociale huurwoningen op of net onder sociale huurprijsgrens voorziet ook zeker in een behoefte.
0
Mediane inschrijfduur geslaagden (in maanden) (2024)
• Energielasten liggen bij nieuwbouw relatief laag dus hogere huurprijs kan samengaan met betaalbare totale woonlasten Betreft zuivere inschrijfduur (dus excl. woonduur). Toewijzingen o.b.v. woon/inschrijfduur, zelfstandige sociale huur (excl. studentenwoningen en onzelfstandig), bron: SVH
Aandeel koop tot € 250.000 sterk gedaald • Door de stijging van de woningprijzen is er steeds minder aanbod in de lagere prijsklassen.
Transacties bestaande koopwoningen 100% 90%
• Nog maar 12% wordt verkocht in de prijsklasse tot € 250.000. Dit is het segment waar huishoudens met een inkomen van 1 á 1,5 keer modaal vaak op zijn aangewezen.
15
80% 70%
15% 9% 15%
60%
50%
18%
20%
10%
11%
15%
16%
22% 23%
• De gemiddelde koopsom ligt nu rond € 485.000, ruim boven de betaalbaarheidsgrens (€ 405.000 in 2025).
25%
40% 30%
16% 17%
20% 10%
16% 24%
17%
12%
0% 2023
2024
2025 (t/m Q3)
< € 250.000
€ 250.000 - € 300.000
€ 300.000 - € 400.000
€ 400.000 - € 500.000
€ 500.000 - € 600.000
€ 600.000 en meer
O.b.v. woningen gekocht door particulieren; bron: Kadaster
Wel toename in totaal aanbod • Wel is er afgelopen jaren een toename geweest in het totaal aantal woningen dat door particulieren is gekocht. Deze toename is waarschijnlijk het gevolg van het uitponden (verkopen) van huurwoningen door particuliere beleggers.
16
Aantal transacties bestaande koopwoningen (elk jaar t/m Q3) 7.000
6.000
5.000
4.000
• In 2025 (t/m Q3) zijn er in totaal 23% meer transacties geweest dan in vergelijkbare periode in 2024. T.o.v. 2023 gaat het om een toename van 44%. • De toename is bij appartementen zowel absoluut als relatief duidelijk sterker dan bij grondgebonden woningen.
3.000
2.000
1.000
0 2023
2024 Grondgebonden
Appartement
2025 Onbekend
O.b.v. woningen gekocht door particulieren; bron: Kadaster
Vanaf € 250.000 toename in aanbod • De toename in het aanbod is te zien bij prijsklasse vanaf € 250.000. In de prijsklasse tot € 250.000 is het aanbod wel gedaald. • De toename in de prijsklassen tot ca. € 400.000 is vooral positief voor starters en doorstromers uit huur. Bij deze groepen is de voorkeur voor een woning tot deze prijsgrens immers relatief groot.
17
Aantal transacties bestaande koopwoningen (elk jaar t/m Q3) 1.600 1.400
1.200 1.000 800 600 400 200 0 < € 250.000
€ 250.000 - € 300.000
€ 300.000 - € 400.000 2023
2024
€ 400.000 - € 500.000
€ 500.000 - € 600.000
€ 600.000 en meer
2025
O.b.v. woningen gekocht door particulieren; bron: Kadaster
Dalend totaal aanbod in particuliere huur…
Online gekomen woningen
18
4.000 3.500 3.000 2.500 2.000 1.500
• Er zijn geen integrale cijfers over het particuliere huursegment en bovendien worden niet alle particuliere huurwoningen online aangeboden
• Er zijn wel verschillende bronnen die een goede indicatie geven van de ontwikkelingen in dit segment.
1.000 500 0 2022 - H1
2022 - H2
2023 - H1
2023 - H2
2024 - H1
2024 - H2
Totaal online gekomen aanbod per halfjaar
600
500 400
• De afgelopen twee jaar is het totaal aanbod in de particuliere huur afgenomen, waarschijnlijk vooral als gevolg van uitpondingen (verkopen) van huurwoningen door particuliere verhuurders.
300 200 100 0 Begin 2022
Medio 2022
Begin 2023
Medio 2023
Begin 2024
Medio 2024
Begin 2025
Medio 2025
Totaal aanbod op peildatum (Pararius)
Bron: Den Haag in Cijfers - Calcasa (boven) en Pararius (onder)
…. maar wel stijgende prijzen
Gemiddelde gevraagde huurprijzen aanbod Pararius €3.000
19
€2.500 €2.000 €1.500
• Het krimpende aanbod in de particuliere huur is gepaard gegaan met stijgende prijzen.
€1.000 €500 €Begin 2022
• Medio 2025 is de gemiddelde gevraagde huurprijs in te huur staand aanbod toegenomen tot € 2.384
• Met name het nieuwe aanbod van (online gekomen) woningen in prijsklasse tot € 1.500 is gedaald.
Medio 2022
Begin 2023
Medio 2023
Begin 2024
Medio 2024
Begin 2025
Medio 2025
Gemiddelde huur (linker as)
Online gekomen woningen per halfjaar 4.000 3.500 3.000
• Het vinden van een particuliere huurwoning tot € 1.500 is dus moeilijker geworden.
2.500 2.000 1.500 1.000
• In het duurste huursegment, boven € 2.000, is het aanbod wel toegenomen.
500 0 2022 - H1
2022 - H2
2023 - H1
2023 - H2
< sociale huurgrens
< middenhuurgrens
< 2.000 euro
> 2.000 euro
2024 - H1
2024 - H2
< 1.500 euro
Bron: Den Haag in Cijfers – Pararius (boven) en Calcasa (onder)
20
3. Maximale betaalruimte voor koop en huur (alle huishoudens)
Maximale leencapaciteit koop - toelichting
21
• Een andere manier om te kijken naar de mismatch tussen vraag en aanbod in de koopsector is het in beeld brengen van de maximale leencapaciteit voor een hypothecaire lening. • De maximale leencapaciteit is berekend voor 2025 o.b.v. van WoON2024 (oversampling Den Haag). Het bruto huishoudinkomen is daarbij geïndexeerd van 2023 naar 2025 zodat de uitkomsten gaan over prijspeil 2025.
• De maximale leencapaciteit is berekend o.b.v. hypothecaire leennormen (2025) en het bruto huishoudinkomen, uitgaande van een woning met energielabel C/D en een gemiddelde hypotheekrente van 3,7%. • De leencapaciteit is uitsluitend berekend op basis van inkomen. Daarnaast hebben we apart gekeken naar spaargeld en overwaarde in de huidige woning. Eventuele toekomstige schenkingen zijn niet bekend in WoON. De eigen middelen die mensen kunnen inbrengen kunnen daardoor hoger liggen dan aangegeven. Aan de andere kant zijn er ook nog de bijkomende kosten van een woningaankoop (kosten koper) en is lang niet iedereen bereid om maximaal te lenen. • De uitkomsten gaan eerst over alle huidige huishoudens in Den Haag en daarna specifiek over de groep Haagse huishoudens met een verhuiswens die binnen de stad wil verhuizen. Thuiswonende kinderen met een verhuiswens blijven echter altijd buiten beschouwing. Voor deze groep is het inkomen niet bekend.
Maximale leencapaciteit voor koop • We kijken hier naar alle bestaande huishoudens in Den Haag (ongeacht of men een verhuiswens heeft of niet) om zo breed inzicht te geven in de kansen op de koopwoningmarkt voor Hagenaars.
Maximale leencapaciteit van alle huidige huishoudens in Den Haag 100% 90%
7%
4% 5%
6%
80%
21%
18%
7% 58%
70%
• 44% van alle huishoudens in Den Haag kan o.b.v. inkomen maximaal € 250.000 lenen. Deze groep heeft nauwelijks kansen op de koopmarkt. • Lage inkomens vormen de corporatiedoelgroep en middeninkomens komen in aanmerking voor een huisvestingsvergunning voor middenhuur (max. € 67.366 / € 89.821 voor 1-pers / 2+ pers).
60%
9% 11%
32% 50%
8% 89%
40% 17%
30%
28%
20%
44% 14%
10% 10%
10%
Midden
Hoog
0% Laag
• Bij middeninkomens is de spreiding in inkomen en dus maximale leencapaciteit groot. Bijna 40% kan maximaal € 300.000 lenen en is daardoor vaak aangewezen op deze schaarse prijsklasse.
22
Totaal
< € 250.000
€ 250.000 - € 300.000
€ 300.000 - € 405.000
€ 400.000 - € 500.000
€ 500.000 - € 600.000
€ 600.000 en meer
Bron: bewerking ABF van oversampling WoON 2024 (geïndexeerd naar 2025)
Maximale leencapaciteit voor koop • Bij deze analyse kijken we wederom naar alle Haagse huishoudens en maken we de uitsplitsing naar huidige woonsituatie (koop, corporatiehuur of particuliere huur). • Als huurders vanuit particuliere huur op zoek zouden gaan naar een koopwoning, is een aanzienlijk deel (59%) o.b.v. het inkomen aangewezen op schaarse woningen tot € 300.000
23
Maximale leencapaciteit van alle huidige huishoudens in Den Haag 100% 90% 80%
38%
2% 5% 3%
12%
9%
6%
4%
9%
21%
70% 14% 60% 50%
13% 8%
12%
40%
77%
12% 30%
46%
44%
Huidig: particuliere huur
Totaal
20% 10%
21%
0% Huidig: koop
• Huurders hebben in doorsnee beperkt eigen spaargeld om in te brengen (€ 6.000)
9% 11%
10%
7%
• Eigenwoningbezitters hebben in doorsnee wel veel overwaarde in huidige woning (€ 260.000)
7%
Huidig: corporatiehuur
< € 250.000
€ 250.000 - € 300.000
€ 300.000 - € 405.000
€ 400.000 - € 500.000
€ 500.000 - € 600.000
€ 600.000 en meer
Bron: bewerking ABF van oversampling WoON 2024 (geïndexeerd naar 2025)
Maximale leencapaciteit voor koop • De voorgaande twee pagina’s gingen over alle bestaande huishoudens in Den Haag. Hier zoomen we in op de Haagse huishoudens met een verhuiswens die binnen de stad willen verhuizen (excl. thuiswonende kinderen). We maken daarbij onderscheid tussen huishoudens die op zoek zijn naar huur en huishoudens die op zoek zijn naar koop. • Een kwart van de Hagenaars die op zoek zijn naar een koopwoning kan o.b.v. het inkomen maximaal € 250.000 lenen en is daarmee vaak aangewezen op een schaars segment.
24
Maximale leencapaciteit van huishoudens met een verhuiswens die binnen Den Haag willen verhuizen 100% 90%
25%
80% 70%
4% 5% 3%
14%
7%
7%
7%
8%
9% 12%
60%
14% 9%
50%
40% 30%
18% 74% 11% 50%
20% 10%
24%
0% Gewenst: koop
Gewenst: huur
Totaal
< € 250.000
€ 250.000 - € 300.000
€ 300.000 - € 405.000
€ 400.000 - € 500.000
€ 500.000 - € 600.000
€ 600.000 en meer
Bron: bewerking ABF van oversampling WoON 2024 (geïndexeerd naar 2025)
Maximale betaalruimte voor huur • De maximale betaalruimte per maand voor huur is berekend met behulp van WoON o.b.v. het bruto huishoudinkomen (geïndexeerd naar 2025) en de meest gangbare inkomensnorm door grote particuliere verhuurders: bruto maandinkomens minstens 4 x maandhuur • De figuur toont de vergelijking tussen het online aanbod van midden- en dure huur op Pararius (medio 2025) en de maximale betaalruimte van Haagse midden- en hoge inkomens die op zoek zijn naar midden- of dure huur in Den Haag. Mensen die vanuit het buitenland zoeken (zoals expats met soms hoge inkomens) zitten niet in WoON en zijn hier dus niet meegenomen.
25
Online aanbod versus maximale betaalruimte woningzoekenden
Online aanbod midden- en dure huur op 1-7-2025 (Pararius)
12% 7%
Maximale betaalruimte midden- en hoge inkomens op zoek naar midden- en dure huur (WoON)
14%
15%
32%
66%
18%
36%
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90%100%
• Het aanbod tussen middenhuurgrens en € 1.500 is zeer beperkt terwijl 1 op de 3 woningzoekende midden- en hoge inkomens volgens de inkomensnorm maximaal een huur van € 1.500 kan betalen.
< € 1.185
€ 1.185 - € 1.500
€ 1.500 - € 2.000
> € 2.000
• Het aandeel van het aanbod in de prijsklasse boven € 2.000 is veel groter dan aandeel woningzoekenden dat zo’n huur kan betalen. Bron: Pararius en bewerking ABF van oversampling WoON 2024 (geïndexeerd naar 2025)
26
Conclusies vraag & aanbod (H2) en maximale betaalruimte (H3)
Overzicht
27
Koop < € 300.000
Koop € 300.000 tot € 405.000
Koop > € 405.000
Huur < sociale huurprijsgrens
Middenhuur (< € 1.185)
Dure huur
Relatief veel vraag in dit segment door..
• ≤ 34 jaar • Middeninkomens • Starters en doorstromers uit huur
• 25-44 jaar • Middeninkomens en hoge inkomens • Doorstromers koop en huur
• 25-34 jaar • Hoge inkomens • Doorstromers koop en huur
• Jongeren en huishoudens 45+ • Lage inkomens • Starters en doorstromers uit huur
• 65+ en jongeren ≤ 34 jaar
• ≤ 34 jaar • Midden en hoge inkomens • Starters en doorstromers uit huur
Belangrijkste trend in beschikbaar aanbod in afgelopen jaren
• In absolute zin vrij stabiel, wel sterke verschuiving naar bovenkant prijsklasse • Als % van totaal koopaanbod wel gedaald
• In absolute zin toegenomen • Als % van totaal koopaanbod licht toegenomen
• In absolute zin toegenomen • Als % van totaal koopaanbod toegenomen
• Jaarlijks aanbod gedaald door gedaalde mutatiegraad en voorraad die slechts heel beperkt groeit
• Sterk gedaald aanbod, vermoedelijk door uitpondingen en prijsstijgingen
• Dure huur rond € 1.500 gedaald • Vanaf € 2.000 wel toename in aanbod
Globale omvang mismatch vraag-aanbod (krapte)
Zeer krap
Krap, met name aan onderkant van deze prijsklasse
Relatief minder krap dan andere segmenten, vooral aan bovenkant van deze prijsklasse
Zeer krap, vooral nadelige effecten voor 27-54-jarigen (hoge inschrijfduur en lage slaagkans)
Zeer krap over gehele linie
Krap aan onderkant van prijsklasse, minder krap aan bovenkant van deze prijsklasse
Conclusies (H2 en H3)
28
• Over gehele linie is in Den Haag en de regio Haaglanden sprake van een aanzienlijk woningtekort. De conclusies hieronder over de verschillen tussen segmenten gaan specifiek over Den Haag. • De mismatch tussen vraag en aanbod is het grootst bij koop < € 300.000, sociale huur en middenhuur. Ook in de overige segmenten is de vraag vaak groter dan het aanbod maar is de mismatch naar verhouding wel minder groot. • De groepen die bij koop < € 300.000 en middenhuur het meest in knel komen zijn: • Jonge huishoudens ≤ 34 jaar (koop en middenhuur) en daarnaast ook 65+ jaar (middenhuur) • Lage en middeninkomens • Starters en doorstromers uit huur • Bij sociale huur komen het meest in knel: • Jonge en middelbare leeftijd (23-54 jaar) • Lage inkomens • Starters en doorstromers uit huur • Binnen het sociale huursegment is de mismatch groot in zowel de prijsklasse tot de aftoppingsgrens als in de prijsklasse tussen de aftoppings- en sociale huurprijsgrens.
29
4. Huishoudens in nieuwbouw
Huishoudens in nieuwbouw – toelichting
30
• Dit hoofdstuk beschrijft de samenstelling van huishoudens in nieuwbouwwoningen in Den Haag. En geeft daarmee antwoord op de vraag wie er in de nieuwe woningen terecht komen en dus voor wie er wordt gebouwd en welke verschillen er daarbij zijn tussen de segmenten op de woningmarkt.
• De analyses zijn gebaseerd op CBS-microdata (Woonbase). Binnen de microdata hebben we nieuwbouwwoningen die in de periode 2020 t/m 2024 in Den Haag zijn opgeleverd (volgens de BAG) geselecteerd en gekeken naar de kenmerken van de huishoudens op 31 december van het jaar van oplevering. Overige toevoegingen zoals transformaties en splitsingen laten we buiten beschouwing. Het gaat dus om ‘zuivere’ nieuwbouw. Nieuwe woningen die op 31 december van het jaar van oplevering niet zijn bewoond, worden niet meegenomen. “Niet bewoond” wil zeggen dat er niemand staat ingeschreven op het adres in de Basisregistratie Personen (BRP). We brengen de huishoudenskenmerken ‘leeftijd’ en ‘vorige woonlocatie’ in beeld. Deze zijn gebaseerd op de zogenoemde referentiepersoon (hoofd) van het huishouden. • In de data zijn in totaal 9.950 nieuwbouwwoningen opgenomen waarvan er 7.675 bewoond zijn en dus zijn meegenomen in de analyses. De volgende pagina toont de verdeling van deze woningen naar oppervlakte, woningtype en prijsklassen. • In de begrippenlijst zijn de gehanteerde koop- en huurprijsgrenzen terug te vinden. De prijsklassen in de koopsector zijn gebaseerd op de WOZ-waarden op 1 januari van het jaar na oplevering. De prijsklassen in de huursector zijn gebaseerd op de kale huurprijs op 31 december van het jaar van oplevering. Deze zijn bekend t/m 2023.
De kale huurprijs is de in de Woonbase opgenomen huurprijs. Deze is voor corporatiewoningen afkomstig uit registerdata maar voor de particuliere huursector vaak geschat o.b.v. diverse woningkenmerken zoals gebruiksoppervlakte en WOZ-waarde. Voor ruim 20% van het totaal aantal nieuwbouwhuurwoningen is helemaal geen (geregistreerde of schatte) huurprijs bekend in de Woonbase maar dit zijn bijna altijd woningen die aan het eind van het jaar van oplevering niet bewoond zijn en dus sowieso al niet worden meegenomen in de analyses. Nieuwbouwkoopwoningen met een onbekende WOZ-waarde zijn niet als aparte categorie weergegeven maar zijn wel meegenomen in de weergegeven totalen.
Huishoudens in nieuwbouw – aantallen
31
• In de CBS-microdata zijn voor de jaren 2020 t/m 2024 in totaal 9.950 nieuwbouwwoningen opgenomen waarvan er 7.675 bewoond zijn en dus zijn meegenomen in de analyses. De onderstaande tabellen toont de verdeling van deze in de analyses meegenomen woningen naar gebruiksoppervlakte, woningtype en prijsklassen. Bij prijsklasse ligt het totaal aantal lager omdat voor huurprijs de cijfers bekend zijn tot en met 2023 (in plaats van 2024).
Grondgebonden Appartement Totaal
Aantal
Aandeel
1.485
19%
6.190
81%
7.675
100%
Aantal
Aandeel
< 50 m²
1.030
13%
50 - 75 m²
3.235
42%
75 - 100 m²
1.480
19%
100 - 150 m²
1.025
13%
> 150 m²
900
12%
Totaal
7.670
100%
Aantal
Aandeel
< hoge aftoppingsgrens
915
15%
< sociale huurprijsgrens
785
13%
< middenhuurgrens
1.170
19%
Dure huur
1.545
25%
Betaalbare koop
200
3%
Dure koop
595
10%
Extra dure koop Totaal (bekende prijsklasse)
1.010
16%
6.220
100%
Onbekende huurprijs Onbekende WOZ-waarde (koop) Totaal incl. onbekend
10 295 6.525
Bron: CBS-microdata, bewerking ABF
Huishoudens in nieuwbouw naar leeftijd
32
• Ruim de helft (53%) van de nieuwbouw wordt bewoond door een huishouden jonger dan 35 jaar. Het aandeel 65+ in nieuwbouw is bescheiden (8%). • Hoe kleiner de nieuwbouwwoning (gebruiksoppervlakte), hoe groter het aandeel jonge huishoudens. Dit patroon is vergelijkbaar met bestaande woningen.
Huishoudens in nieuwbouw (2020 t/m 2024) < 50 m²
81%
50 - 75 m²
65%
75 - 100 m²
• Bij nieuwbouw tussen 100 en 150 m² is het aandeel ouderen (65+) het grootst.
13% 28%
54%
100 - 150 m²
14%
83%
Totaal
5%
53%
10%
9%
62%
12%
0%
7%
37%
24%
> 150 m²
6%
20%
30% <35 jaar
39%
40%
50%
35 t/m 64 jaar
60%
70%
8%
80%
90%
100%
>65 jaar
Bron: CBS-microdata, bewerking ABF
Huishoudens in nieuwbouw naar leeftijd • Het aandeel jonge huishoudens is het grootst in middenhuur. In dat segment zijn acht op de tien huishoudens in een nieuwe woning jonger dan 35 jaar. Nieuwbouw middenhuur trekt dus naar verhouding de meeste jongeren aan.
Huishoudens in nieuwbouw (2020 t/m 2023/2024) < hoge aftoppingsgrens
• Het aandeel jongeren is het laagst in de (extra) dure koop. De dure koop trekt vooral huishoudens van middelbare leeftijd (35-65 jaar) aan.
33
58%
< sociale huurprijsgrens
35% 68%
< middenhuurgrens
7% 27%
79%
Dure huur
19%
60%
Betaalbare koop
46%
22%
Extra dure koop
8% 10%
63%
16%
15%
76%
Totaal
8%
53%
0%
2%
32%
44%
Dure koop
5%
10%
20%
<35 jaar
30%
39%
40%
35 t/m 64 jaar
50%
60%
70%
8%
80%
90%
100%
>65 jaar
Bron: CBS-microdata, bewerking ABF
Huishoudens in nieuwbouw naar vorige woonlocatie
34
Huishoudens in nieuwbouw (2020 t/m 2024)
• De vorige woonlocatie van het huishouden betreft de locatie waar het (hoofd van het) huishouden op 1 januari van het jaar van oplevering woonde. De categorie ‘buitenland’ omvat mensen die zich in het jaar van oplevering in Den Haag hebben gevestigd vanuit het buitenland. Dit zullen vaak buitenlanders zijn maar het kunnen ook (teruggekeerde) inwoners met een Nederlandse nationaliteit zijn. We kijken dus niet naar herkomst of nationaliteit maar enkel naar het vorige woonadres. Overigens zegt het vorige woonadres niets over of de vorige woning ook is vrijgekomen voor nieuwe bewoners. Met andere woorden: de groep die al in Den Haag woonde omvat zowel starters als doorstromers.
Grondgebonden
78%
Appartement
58%
Totaal
62%
0%
• Ruim zes op de tien huishoudens in nieuwbouw woonden al in Den Haag. Hagenaars vormen daarmee de grootste groep huishoudens in de nieuwbouw.
40% Haaglanden
Overig Nederland
Buitenland
51%
60%
60%
75 - 100 m²
59%
15%
75% 62%
0%
20%
14%
40%
Den Haag
Haaglanden
Overig Nederland
Buitenland
9%
11%
71%
Totaal
13%
5%
11% 4%
100%
Overig Zuid-Holland
12%
> 150 m²
5% 4%
80%
15%
50 - 75 m²
10%
14%
Den Haag
100 - 150 m²
• Hoe groter de woning, hoe groter het aandeel woningen dat wordt betrokken door mensen die al in Den Haag woonden. Dit percentage loopt op van 51% bij de kleinste woningen tot 75% bij grote woningen. Een verklaring hiervoor is dat grote woningen vaker naar doorstromers gaan en doorstromers vaker dan starters binnen de eigen gemeente verhuizen (volgens WoON).
14%
20%
< 50 m²
12%
60%
17% 9%
6%
12%
4%
11%
11%
7%
13%
6%
8% 2%
13%
6% 5%1%
9%
11%
80%
4%
100%
Overig Zuid-Holland
Bron: CBS-microdata, bewerking ABF
Huishoudens in nieuwbouw naar vorige woonlocatie • Het aandeel nieuwbouw dat wordt betrokken door Hagenaars is het grootst bij de segmenten ‘huur tot de hoge aftoppingsgrens’ en ‘(extra) dure koop’. Dus aan beide kanten van het spectrum qua prijsklassen is het aandeel dat naar lokale inwoners gaat het grootst.
Huishoudens in nieuwbouw (2020 t/m 2023/2024) < hoge aftoppingsgrens
• Een verklaring voor het hoge aandeel bij huur tot de aftoppingsgrens is dat deze woningen veelal door corporaties worden aangeboden. Huishoudens van buiten Den Haag staan waarschijnlijk minder vaak (lang genoeg) ingeschreven en maken zo minder kans op een nieuwbouwwoning van een corporatie dan Hagenaars. De regels in de woonruimteverdeling (zoals lokaal of regionaal maatwerk en urgentie) kunnen ook van invloed zijn. • En zoals eerder genoemd is een verklaring voor het relatief hoge aandeel Hagenaars bij (extra) dure koop dat dit vaak doorstromers zijn en doorstromers relatief vaak binnen de eigen gemeente verhuizen (bron: WoON). • Middenhuur is het segment dat het vaakst wordt betrokken door een huishouden van buiten Den Haag (47% van totaal).
35
72%
< sociale huurprijsgrens
14%
65%
< middenhuurgrens
20%
53%
Dure huur
12%
59%
Betaalbare koop
12% 10%
65%
5%
7% 2%
7%
6% 2%
18%
6%
12%
13%
6%
20%
5%
10%
Dure koop
72%
13%
7%
7% 2%
Extra dure koop
74%
12%
7%
6%
14%
9%
11%
4%
70%
80%
90%
100%
Totaal
62%
0% Den Haag
10%
20%
Haaglanden
30%
40%
Overig Zuid-Holland
50%
60%
Overig Nederland
Buitenland
Bron: CBS-microdata, bewerking ABF
Verhuisketens als gevolg van nieuwbouw
36
• De vorige pagina’s gaven inzicht in welke huishoudens direct worden geholpen met nieuwbouw. Nieuwbouwwoningen in de segmenten ‘huur tot de hoge aftoppingsgrens’ en ‘(extra) dure koop’ zijn in de afgelopen jaren relatief het vaakst betrokken door mensen die al in Den Haag woonden. Hagenaars hebben dus naar verhouding in direct opzicht het meest geprofiteerd van nieuwbouw in deze segmenten. • Nieuwbouw levert echter ook doorstroming (verhuisketens) in de bestaande woningvoorraad op. Deze vrijkomende woningen in de bestaande voorraad (‘doorstroomaanbod’) zullen voor een deel door Hagenaars worden betrokken en voor een ander deel door huishoudens van buiten Den Haag. In dit onderzoek is niet gekeken naar verhuisketens die ontstaan als gevolg van nieuwbouw.
• Op basis van eerder onderzoek op nationaal niveau in opdracht van het ministerie van VRO kan het volgende worden gezegd over verhuisketens in de bestaande voorraad: • Nieuwbouw van koopwoningen levert in totaliteit meer doorstroomaanbod op dan de bouw van corporatie- en particuliere huurwoningen. Nieuwbouw van dure koop levert het meeste doorstroomaanbod op. • Het doorstroomaanbod bij (duurdere) koop bestaat echter voor het grootste deel uit andere (duurdere) koopwoningen. • Corporatiehuurwoningen komen maar beperkt beschikbaar in het doorstroomaanbod bij de bouw van koopwoningen. • Huishoudens met een inkomen tot modaal (€ 46.000 bruto per jaar, prijspeil 2025) profiteren vooral van nieuwbouw in de corporatiesector, zowel direct als via doorstroming. Na de bouw van dure koopwoningen komt weinig geschikt doorstroomaanbod voor deze groep beschikbaar. • Kortom: de verhuisketens zijn wel het langst bij duurdere koop maar lage inkomens profiteren daar maar beperkt van. Voor lagere inkomens helpt nieuwbouw in de corporatiesector het meest, zowel in direct opzicht als via doorstroming. • Middeninkomens (tussen 1 en 2 keer modaal) profiteren in direct opzicht en via doorstroming het meest van nieuwbouw van betaalbare koopwoningen. Ze profiteren wat minder van de bouw van dure koop dan van de bouw van huurwoningen.
• De verwachting is dat deze conclusies op hoofdlijnen ook gelden als een dergelijke analyse specifiek voor Den Haag zou zijn uitgevoerd. In het onderzoek is niet onderzocht wat het effect van de bouw van duurdere huurwoningen is.
Conclusies (H4) • Ruim zes op de tien nieuwbouwwoningen in Den Haag worden betrokken door huishoudens die al in Den Haag woonden. Hagenaars vormen daarmee de grootste groep huishoudens in de nieuwbouw. Dit zijn zowel starters (die geen woning in Den Haag achterlaten) als doorstromers (die wel een woning in Den Haag achterlaten). • Nieuwbouwwoningen in de segmenten ‘huur tot de hoge aftoppingsgrens’ en ‘(extra) dure koop’ zijn in de afgelopen jaren relatief het vaakst betrokken door Hagenaars. Hagenaars hebben dus naar verhouding in direct opzicht het meest geprofiteerd van nieuwbouw in deze segmenten. • Hierbij is alleen gekeken naar de bewoners van de nieuwbouw zelf, niet naar de woningen die via doorstroming (verhuisketens) vrijkomen in de bestaande voorraad als gevolg van nieuwbouw. • Eerder landelijk onderzoek wijst uit dat bij nieuwbouw van duurdere koop de verhuisketens (aantal vrijkomende woningen in bestaande voorraad) in totaliteit het langst zijn maar dat lage inkomens daar maar beperkt van profiteren. Voor lagere inkomens helpt nieuwbouw in de corporatiesector het meest, zowel in direct opzicht als via doorstroming. Middeninkomens profiteren in direct opzicht en via doorstroming het meest van nieuwbouw van betaalbare koopwoningen. Ze profiteren wat minder van de bouw van dure koop dan van de bouw van huurwoningen.
37
38
Begrippenlijst
Begrippenlijst (1/2) • Laag, Midden en Hoog (inkomensgroepen) • Laag: huishoudens die behoren tot de corporatiedoelgroep met een maximaal inkomen van € 49.669 (1-pers) / € 54.847 (2+ pers) (prijspeil 2025). • Midden: huishoudens die in aanmerking komen voor een huisvestingsvergunning middenhuur, met een maximaal inkomen van € 67.366 (1-pers) / € 89.821(2+ pers) (prijspeil 2025). • Hoog: overige huishoudens.
• Starter: woningzoekenden die bij hun ouder(s) wonen of in een onzelfstandige woonsituatie (zoals een kamer) en op zoek zijn naar een zelfstandige woning. • Doorstromers: woningzoekenden die in een zelfstandige woning wonen en deze leeg achterlaten als ze hun verhuiswens (andere zelfstandige woning) realiseren.
39
Begrippenlijst (2/2)
40
• Prijsgrenzen koop (analyses nieuwbouw H4) Nieuwbouwkoopwoningen zijn ingedeeld in onderstaande prijsklassen op basis van de WOZ-waarde op 1 januari van het jaar na oplevering. De jaartallen in onderstaande tabel betreffen de jaren van oplevering. 2020 Betaalbare koop
Dure koop Extra dure koop
2021
2022
2023
2024
≤ € 262.000
≤ € 269.000
≤ € 325.000
≤ € 355.000
≤ € 390.000
≤ € 537.000
≤ € 549.000
≤ € 557.000
≤ € 589.500
≤ € 647.620
> € 537.000
> € 549.000
> € 557.000
> € 589.500
> € 647.620
• Prijsgrenzen huur (analyses nieuwbouw H4) Nieuwbouwhuurwoningen zijn ingedeeld in onderstaande prijsklassen op basis van de (geregistreerde of geschatte) kale huurprijs op 31 december van het jaar na oplevering. De jaartallen in onderstaande tabel betreffen de jaren van oplevering. 2020
2021
2022
2023
< hoge aftoppingsgrens
≤ € 663,40
≤ € 678,66
≤ € 678,66
≤ € 693,60
< sociale huurprijsgrens
≤ € 737,14
≤ € 752,33
≤ € 763,47
≤ € 808,06
≤ € 975,92
≤ € 988,61
≤ € 1.015,31
≤ € 1.116,85
> € 975,92
> € 988,61
> € 1.015,31
> € 1.116,85
< middenhuurgrens Dure huur