RIS324749 Toezeggingen erfpacht n.a.v. commissie Ruimte 5 februari 2026

Typ tekstTyp tekstTyp tekst

Co Engberts Wethouder van Volkshuisvesting, Welzijn, Wijken en Zuidwest

dienst: dienstcode

Retouradres: Postbus 12600, 2500 DJ Den Haag

Ons kenmerk

Aan de voorzitter van de commissie Ruimte

DSO/11018912 RIS324749 Contactpersoon

Wilbert Verweij Dienst

Dienst Stedelijke Ontwikkeling Afdeling

DSO Expertise, Beleid & Erfpacht Telefoonnummer

14070 Datum

E-mailadres

19 februari 2026

wilbert.verweij@denhaag.nl

Onderwerp

Toezeggingen erfpacht n.a.v. commissie Ruimte 5 februari 2026

Geachte voorzitter, Het raadsvoorstel inzake aanvullende maatregelen stelselwijziging erfpacht (RIS322984) heeft in de commissievergadering van 5 februari 2026 geleid tot een aantal (technische) toezeggingen/vragen. Op 26 februari 2026 behandelt de raad het raadsvoorstel ‘Aanvullende maatregelen stelselwijziging erfpacht’ (RIS322984). Met deze brief informeer ik u over: 1. de onderbouwing van de verschillende waardegebieden en welke invloed deze hebben op de grondquote; 2. de wijze waarop de 200 grondquotes verlaagd kunnen worden en of de toetsing buiten de invloedssfeer van de gemeente kan plaatsvinden; 3. de wijze waarop de overgangsregeling na 1 januari 2027 kan worden uitgevoerd en op welke wijze de adviescommissie hierbij betrokken kan worden. 1. Waardegebieden: aantal waardegebieden en invloed op grondquotes In de commissiebrief d.d. 27 januari 2026 (RIS324478) worden de verschillen tussen de grondwaarden binnen de zogeheten waardegebieden behandeld. Een waardegebied is een geografisch afgebakend gebied (meestal buurt- of wijkniveau), waarin woningen van een bepaald type een min of meer vergelijkbare WOZ-waarde per m² gebruiksoppervlak hebben. Een systeem met grondquotes per waardegebied vormt daarmee een tussenlaag tussen: • een systeem met één stadsbrede grondquote, en • een fijnmaziger stelsel met grondquotes op straatniveau.

Vooralsnog is gebruik gemaakt van de bestaande ‘Grondstaffels Gemeente Den Haag 2025’. Het betreft 8 waardegebieden zoals die al voor de WOZ zijn bepaald (zie bijlage). Deze grondstaffels zijn door Belastingzaken opgesteld in het kader van het Verantwoordingsdocument herwaardering 2025 ‘Hoe wordt de WOZ-waarde bepaald’ (januari 2025).

Gemeente Den Haag

Spui 70 Den Haag

Postbus 12600 2500 DJ Den Haag

Telefoonummer 14070 www.denhaag.nl

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/11018912

De grondwaardestaffel bij de WOZ-taxatie is een hulpmiddel dat Nederlandse gemeenten gebruiken om de waarde van de grond onder een woning inzichtelijk te maken en te onderbouwen. Voor de eerste 100 m2 perceel kent deze staffel een variatie met tien verschillende waarden: afhankelijk van in welk gebied een perceel ligt, krijgt het een van deze 10 waarden. Op basis van de grondwaarde voor de eerste 100 m2 perceel uit de grondstaffel kan derhalve heel Den Haag worden ingedeeld in 10 verschillende waardegebieden. Tijdelijke erfpachtrechten komen echter niet in al deze 10 waardegebieden voor. De her uit te geven erfpachtrechten bevinden zich in 8 van deze 10 gebieden. In de indicatieve berekeningen voor de commissiebrief is vooralsnog uitgegaan van deze 8 waardegebieden. De waardegebieden hebben een score (coëfficiënt) gekregen, die de verhouding weergeeft tussen de hoogte van de grondwaarden. De score voor bijvoorbeeld Morgenstond-West (in waardegebied 1) is berekend op 0,75 en voor Duttendel (in waardegebied 8) op 1,46. De verschillen tussen de scores (coëfficiënten) van sommige waardegebieden zijn beperkt. Het lijkt daarom verantwoord om sommige gebieden samen te voegen, en het totaal aantal daarmee terug te brengen tot minder dan acht. Tot hoeveel zal blijken uit het aantal waardegebieden dat op basis van de grondtransacties is te onderscheiden.

De conclusie uit de rekenexercitie is, dat het waardegebied een corrigerende werking heeft op de gemiddelde grondwaarde voor een buurt. Voor de buurten gelegen in de ‘goedkopere’ gebieden is dat een neerwaarts effect en voor de ‘duurdere’ buurten een opwaarts effect. De grondquotes in een ‘goedkoop’ gebied zullen daardoor lager worden dan in een ‘duurder’ gebied. Dat strookt met het in vastgoedwereld algemeen aanvaarde principe dat de hoogte van de grondwaarde wordt beïnvloed door de ligging. Het aandeel van de grondwaarde in de totale WOZ-waarde van een object is dus afhankelijk van de geografische ligging van dat object. Waarmee ook is aangetoond dat de verhouding van grondwaarde t.o.v. de totale WOZ-waarde van het vastgoedobject niet overal gelijk is. 2. Verlaging van het aantal grondquotes. In de aan de raad aangeboden rapportage ‘Oplossingsrichting voor erfpachtdossier Van Gool’ (RIS324390) wordt melding gemaakt van maximaal 200 grondquotes. Dit aantal is bepaald op basis van drie variabelen: de in de verkregen WOZ-gegevens opgenomen objectsoorten (archetypes); een indeling in grootteklassen, naar m2 gebruiksoppervlakte van de woningen; de 8 voorlopige waardegebieden (zie hiervoor, onder punt 1). Ook in de aan de raad gepresenteerde indicatieve berekening, zoals opgenomen in de brief d.d.

27 januari 2026 (RIS324478), is voorshands uitgegaan van deze, momenteel beschikbare gegevens. Daarbij is in die brief gemeld dat een nadere uitwerking van de door de heer Van Gool voorgestelde methode noodzakelijk is. De aantallen per waardegebied, vermeld in tabel 3 van de commissiebrief, betreffen de objecten van alle archetypen en grootteklassen binnen dat gebied. Deze drie variabelen (aantallen archetypes, grootteklassen en waardegebieden) bepalen samen het aantal grondquotes.

2/3

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/11018912

Op basis van de navolgende argumenten wordt het zeer goed mogelijk geacht om in die uitwerking het aantal grondquotes significant te verminderen: Uitgaande van het gegeven dat 95% van de op tijdelijke erfpachtrechten gevestigde particuliere woningen gestapeld is, kan het aantal archetypes worden gereduceerd. De variatie in archetypes is het grootst bij de grondgebonden woningen, maar daarvan zijn er relatief weinig in de erfpachtportefeuille met her uit te geven rechten. Een reductie van het aantal grootteklassen, in relatie tot de impact die dat heeft op de bouwkosten, wordt realiseerbaar geacht. Analyse naar verschillende waardegebieden hebben aangetoond dat een onderscheid in minder waardegebieden verantwoord is. De onder punt 1 behandelde rekenexercitie leverde zeer beperkte verschillen tussen de coëfficiënten van sommige waardegebieden op. Het aantal archetypen, waardegebieden en grootteklassen staat nog niet vast. Op alle variabelen lijkt het niettemin mogelijk om tot een substantiële reductie te komen op het aantal waarmee tot dit moment, voorzichtigheidshalve, rekening wordt gehouden. Als dat daadwerkelijk op alle variabelen mogelijk blijkt, neemt het maximale aantal grondquotes sterk af.

Om een indicatie te geven: bij een halvering op alle drie de kenmerken, kan de schatting van het aantal grondquotes teruggebracht worden tot 25 stuks (een achtste van de eerder gecommuniceerde 200 stuks). In de nadere uitwerking zal blijken of dergelijke reducties op alle onderdelen haalbaar en/of wenselijk zijn. Die verder uitwerking doet de gemeente niet zelf. Voor de uitwerking zal een (of meerdere) extern(e) bureau(s) worden ingeschakeld, met expertise op het gebied van (grond)waarderingen en kennis van de Haagse vastgoedmarkt. Ook zal de heer Van Gool worden gevraagd om de gemeente in de uitwerking bij te staan. 3. Organiseren van de overgang op nieuw systeem. Na startdatum invoering nieuwe waarderingsmethode, zal ook direct gestart worden met het tegen het licht houden van alle heruitgiftes in erfpacht vanaf de zomer van 2021 (RIS317822). In het geval de grondwaarden van deze heruitgiftes significant lager uitkomen met de nieuwe methodiek, zullen deze waarden worden herzien. Deze erfpachters krijgen de mogelijkheid om te kiezen voor een nieuwe aanbieding met een grondwaarde op basis van de formule 'grondquote maal WOZ-waarde'. Dit kan leiden tot restitutie van canonbetalingen. De afhandeling van de nieuwe aanbiedingen vindt plaats afhankelijk van de specifieke situatie, deels via een nieuwe Obligatoire Overeenkomst (OO), deels via de notaris.

Dit zorgt ervoor dat erfpachters snel duidelijkheid en compensatie kunnen ontvangen. In dit proces voegt betrokkenheid van externe partijen volgens ons niets toe. De contractuele wijzigingen worden intern beheerd om consistente processen te waarborgen. Met vriendelijke groet, de wethouder van Volkshuisvesting, Welzijn, Wijken en Zuidwest Co Engberts

3/3