RIS324679 Informatie over woningdifferentiatie en terugkeergarantie voor de gebiedsontwikkeling Zuidwest

Typ tekstTyp tekstTyp tekst

Co Engberts Wethouder van Volkshuisvesting, Welzijn, Wijken en Zuidwest

dienst: dienstcode

Retouradres: Postbus 12600, 2500 DJ Den Haag

Ons kenmerk

Aan de voorzitter van de commissie Ruimte

DSO/11010903 RIS324679 Contactpersoon

Kim Uittenbosch Dienst

Dienst Stedelijke Ontwikkeling Afdeling

DSO Zuidwest Telefoonnummer

14070 Datum

E-mailadres

10 februari 2026

kim.uittenbosch@denhaag.nl

Onderwerp

Informatie over woningdifferentiatie en terugkeergarantie voor de gebiedsontwikkeling Zuidwest

Geachte voorzitter, Tijdens de commissie Ruimte van 14 januari jl. heeft het college toegezegd (nummer toezegging 1225) dat u begin februari 2026 een brief ontvangt met meer informatie over de woningdifferentiatie, de terugkeergarantie en de gebiedsdefinitie daarvan voor de gebiedsontwikkeling Zuidwest. In deze brief treft u de toegezegde informatie in samenspraak met de drie woningcorporaties. Woningdifferentiatie In de jaarlijkse voortgangsrapportage gebiedsontwikkeling Zuidwest is informatie opgenomen over het type woningen dat is opgeleverd in de afgelopen periode. We rapporteren daarbij op de in de Structuurvisie Den Haag Zuidwest 2040 (RIS315261) gestelde doelen. Het gaat daarbij om een differentiatie tussen sociale huur, middenhuur, betaalbare koop en overige woningen. Deze differentiatie zal ook terug te vinden zijn in de volgende voortgangsrapportage welke we voor het zomerreces met u verwachten te delen. Het gemeentelijk beleid stuurt primair op woningcategorieën en maakt hier binnen geen onderscheid tussen woninggroottes. Daarom worden hierover geen structurele gegevens bijgehouden. Wel hanteert de woonvisie een norm dat maximaal 20% van het aantal woningen per nieuwbouwproject mag bestaan uit kleine woningen (woonoppervlak van <50m2 GBO).

Corporaties bepalen zelf welke types nodig zijn aan de hand van hun portefeuillestrategie, woningbehoefteonderzoeken en de herhuisvestingsopgave. Voor het marktsegment zit de sturing ook primair op categorie maar impliciet hiermee ook op typologie. Een grote woning zal al snel meer dan 186 punten zijn en daarmee niet meer binnen de middenhuur vallen. Omgekeerd moet een vrijesector woning wel meer te bieden hebben dan een middenhuur woning. Op projectniveau kan de gemeente uiteraard wel input leveren, afhankelijk van locaties, doelgroepen en financiële parameters.

Gemeente Den Haag

Spui 70 Den Haag

Postbus 12600 2500 DJ Den Haag

Telefoonummer 14070 www.denhaag.nl

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/11010903

Terugkeerregeling (voor o.a. grote gezinnen) en de gebiedsdefinitie Het is wenselijk om bewoners die moeten verhuizen vanwege sloop of ingrijpende renovatie van hun corporatiewoning, te behouden voor hun wijk. Enerzijds omdat een deel van de bewoners, die gehecht zijn aan hun wijk, hier graag wil blijven wonen, en anderzijds omdat juist deze mensen belangrijk zijn voor de sociale structuren in de buurten. In de ideale situatie kunnen bewoners in één keer vanuit hun oude woning doorverhuizen naar een nieuwe woning in de eigen buurt. Zolang er nog geen, of te weinig nieuwbouwaanbod is, worden mensen geherhuisvest buiten de buurt. Het is wenselijk om ook deze bewoners de mogelijkheid te bieden om terug te keren naar hun eigen buurt. In de praktijk geeft ca. 10% van de huurders deze terugkeerwens aan, maar de hoop is dat dit zal toenemen. In het sociaal statuut (de afspraken op stedelijk niveau) van de grootste Haagse woningcorporaties en hun huurdersorganisaties is onder meer opgenomen dat woningcorporaties zich inspannen voor huurders die na ingrijpende renovatie of sloop-nieuwbouw terug willen keren naar hun wijk of buurt. De mogelijkheden hiervoor worden vastgelegd in het sociaal plan (de afspraken op plotniveau).

De corporatie is verplicht het sociaal plan op te stellen met bewoners die moeten verhuizen vanwege sloop of ingrijpende renovatie (renovatie in leegstaande toestand met opzegging van huur). Een sociaal plan wordt opgesteld per complex of groep complexen die in een actiegebiedaanwijzing komen. De exacte invulling van terugkeerregelingen kan dus verschillen per corporatie en per locatie. Om deze ‘bijzondere voorrang’ mogelijk te maken is een speciale regeling opgenomen in de Huisvestingsverordening Den Haag 2023, artikel 3:10, lid 6: Een woningcorporatie kan direct na voltooiing van de werken voor een ingrijpend verbeterde of nieuwgebouwde woning een eenmalig aanbod van die woning doen aan een woningzoekende die als herstructureringskandidaat het gebied van die woning heeft moeten verlaten en waarmee volgens het sociaal plan voorafgaand aan die ingrijpende verbetering of nieuwbouw is overeengekomen dat deze kan terugkeren. De gemeente verstrekt hiertoe een urgentieverklaring. Bij alle verhuringen door een woningcorporatie geldt “passend toewijzen”. Dat betekent dat een huishouden qua inkomen en gezinssamenstelling moet voldoen aan de voorwaarden om in aanmerking te komen voor een sociale huurwoning. Het type woning waarvoor men voor in aanmerking komt, wordt bepaald door het verzamelinkomen en de gezinssamenstelling. Op Woonnet vormt dit het ‘zoekprofiel’.

Tot nu toe zijn alle huishoudens, inclusief de grote gezinnen, geherhuisvest. De corporatie bemiddelt (grote)huishoudens die vanwege sloop hun woning moeten verlaten, soms al voor de actiegebiedaanwijzing, naar een passende woning vanwege het schaarse aanbod van grote woningen. Hiervoor is in het woonruimtebemiddelingssysteem van SVH (Sociale Verhuurders Haaglanden) een directe bemiddelingsreden “directiebesluit herstructurering” opgenomen, zodat dit goed kan worden gemonitord. Corporaties helpen elkaar bij het huisvesten van moeilijk te plaatsen huishoudens.

2/5

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/11010903

Staedion: “Terugkeergarantie Dreven Gaarden en Zichten” • Alle huurders met een vast huurcontract die vanwege de sloopmoeten verhuizen hebben recht op een terugkeergarantie. Ook huurders met een te hoog inkomen voor een sociale huurwoning. Dit laatste doet Staedion op de wijze omschreven onder “scheefwoners”. • Terugkeergarantie geldt voor heel Dreven, Gaarden en Zichten (hierna DGZ), maar binnen de regels van passend toewijzen en de gemaakte afspraken in het sociaal statuut en sociaal plan. Dat de terugkeergarantie geldt voor het hele “Dreven, Gaarden en Zichten” betekent dat, bijvoorbeeld, huishoudens in de Dreven ook in aanmerking komen voor een woning in de Zichten. Binnen de totale gebiedsontwikkeling DGZ worden vrijwel alle woningcategorieën en typologieën gerealiseerd alleen is het afhankelijk van het deelplan wanneer deze worden opgeleverd. In het onlangs vergunde bouwplan Dreven 1B worden onder andere grote woningen gerealiseerd: 19 5-kamer woningen (ca. 104m2), 8 4-kamer woningen (ca. 80 m2) en 37 3-kamer woningen (ca. 60-80 m2), allemaal in de sociale huur. Scheefwoners Als het inkomen te hoog is voor een sociale huurwoning, helpt de corporatie bij herhuisvesting door te ondersteunen bij de zoektocht naar een woning in bijvoorbeeld de vrije sector. Dit is opgenomen in het “sociaal plan” met de afspraak dat Staedion minimaal eenmaal een vrije sector woning aanbiedt.

In de praktijk biedt Staedion vaker woningen aan om mensen goed terecht te laten komen. Staedion, Heijmans en de marktpartij(en) waaraan zij de verhuur van de vrije sector woningen hebben uitbesteed, hebben afspraken gemaakt om bij terugkeergarantie DGZ voorrang te verlenen aan (grote) gezinnen bij de toewijzing. Het kan hierbij gaan om koopwoningen of vrije sectorhuurwoningen. Onafhankelijk bemiddelaar Sinds augustus 2024 is er een onafhankelijk bemiddelaar aangesteld. Bewoners worden hierover geïnformeerd. Huurders kunnen zelf contact opnemen met de bemiddelaar wanneer zij het niet eens zijn met besluiten van Staedion of de gemeente. Hof Wonen: terugkeerregeling Hof Wonen spreekt van ‘terugkeerregeling” i.p.v. ‘garantie’ omdat ‘garantie’ verkeerde verwachtingen kan wekken i.v.m. “passend toewijzen”. Iemand die nu bijvoorbeeld als alleenstaande in een eengezinswoning woont, krijgt van de corporatie niet de garantie bij terugkeer weer alleen in een eengezinswoning terug te kunnen keren. • Alle huishoudens met een vast contract, die hun woning moeten verlaten en willen terugkeren krijgen binnen de regels van passend toewijzen (Woningwet) de mogelijkheid terug te keren naar De Venen. De Wijkontwikkelingsmaatschappij Den Haag Zuidwest (hierna WOM)/Hof Wonen geven aan in diverse categorieën woningen terug te bouwen.

Hof Wonen heeft in haar portefeuillestrategie bepaald dat binnen een sloop-nieuwbouwprogramma hetzelfde aantal grote woningen (vanaf 4- kamers) wordt teruggebouwd, om grote gezinnen ook in de nieuwbouw in Zuidwest te blijven huisvesten. Bijvoorbeeld in het project Laagveen worden 20 eengezinswoningen gesloopt en worden 48 4-kamer eengezinswoningen van 88m² nieuw gebouwd. Als een huishouden aangewezen is op een woning die niet in het programma voorkomt, dan kan men niet “passend” terugkeren. Passend toewijzen is wetgeving waarvan niet kan worden afgeweken. In de maatwerkregeling /hardheidsclausule in het sociaal plan is ruimte voor uitzonderingen voor bijzondere omstandigheden.

3/5

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/11010903

Woont men nu in een te slopen eengezinswoning, en kan men aantonen dat er sprake is van een bijzondere omstandigheid, dan kan men een beroep doen op de hardheidsclausule. Uitkomst kan dan zijn dat men door kan schuiven van een eengezinswoning sloop naar een eengezinswoning renovatie (als er een vrij komt). Dit is reeds besproken met bewoners. Scheefwoners Hof Wonen heeft geen generieke terugkeerregeling voor scheefwonen. Dit is een kwestie van maatwerk bij het sociaal plan en hangt ook af van het programma dat terugkomt in een ontwikkeling. Dit maakt een generieke terugkeerregeling lastig. Het ligt aan de situatie en het aanbod in de buurt of terugkeren van scheefwoners mogelijk is. Vaak bouwt Hof Wonen bij sloop-nieuwbouw alleen in de sociale huur terug. In De Venen komt wel een gemengd programma terug. Daar krijgen scheefwoners wel voorrang bij middenhuur en koop. Overigens heeft Hof Wonen bij De Venen tot nu toe heel weinig verzoeken gekregen om terug te keren naar koop of middeldure huur. Het zijn vooral de sociale huurders die willen terugkeren. Onafhankelijk bemiddelaar Hof Wonen maakt op dit moment geen gebruik van een onafhankelijk bemiddelaar en ziet daar vooralsnog geen noodzaak toe. Zij hebben tot op heden nog geen discussies met wijkbewoners gehad, waar ze niet zelf in goede verstandhouding uitgekomen zijn.

In het sociaal plan verwijzen ze naar hun geschillencommissie. Mochten er op termijn wel behoefte zijn aan een mediator kan hier naar gekeken worden. Haag Wonen (Morgenstond) Uit de participatie voor Meleco en Denekamp in Morgenstond is gebleken dat een deel van de bewoners de wens heeft terug te keren naar de nieuwbouw. • Haag Wonen spant zich in om huurders die willen terugkeren naar hun wijk of stadsdeel deze mogelijkheid te bieden en informeert hen hierover tijdig en zorgvuldig. • Terugkeer naar het nieuwbouwcomplex is mogelijk binnen de geldende regels van passend toewijzen. Ten aanzien van terugkeerregelingen streeft Haag Wonen, in afstemming met andere corporaties, naar een zo uniform en eenduidig mogelijke aanpak richting huurders. Deze inzet moet landen in het nieuwe sociaal stedelijk statuut, met behoud van ruimte voor maatwerk in bijzondere situaties. Bij nieuwbouw streeft Haag Wonen naar differentiatie in woningtypen en doelgroepen, met ruimte voor doorstroming, terugkeer en bijzondere doelgroepen. Het aantal gesloopte sociale huurwoningen komt daarbij volledig terug in de vorm van nieuwe sociale huurwoningen. De sociale huurwoningen hebben gemiddeld een gebruiksoppervlak van circa 65 m². Het saldo van de toegevoegde woningen bestaat uit een mix van woningtypologieën. De ruimere woningen worden met name gerealiseerd in het middenhuur- en vrije sectorsegment.

Haag Wonen richt zich bij de gebiedsontwikkeling in Morgenstond op een evenwichtige en toekomstbestendige woningvoorraad, die aansluit bij de feitelijke woonvraag in Den Haag. Uit het woonruimteverdeelsysteem Haaglanden blijkt dat circa 85% van de woningtoewijzingen plaatsvindt aan één- en tweepersoonshuishoudens. De groei van de sociale doelgroep zit met name in deze huishoudens, en de nieuwbouwprogrammering sluit hier primair op aan. Daarnaast geldt dat Haag Wonen, net als andere corporaties, beschikt over voldoende grotere woningen in de bestaande voorraad. Bij het uitverhuizen van grotere gezinnen als gevolg van sloop wordt passende huisvesting gezocht, ook buiten de directe nieuwbouwlocatie indien nodig.

4/5

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/11010903

De huidige financiële kaders maken het realiseren van grote sociale huurwoningen in nieuwbouw beperkt haalbaar. Om de afgesproken aantallen woningen te kunnen realiseren, ligt de nadruk daarom op compactere woningen voor één- en tweepersoonshuishoudens. Onafhankelijk bemiddelaar Haag Wonen maakt op dit moment geen gebruik van een onafhankelijk bemiddelaar en ziet daar vooralsnog geen noodzaak toe. Tot op heden zijn eventuele vragen of spanningen met wijkbewoners steeds in goede verstandhouding en in direct overleg opgelost. In het sociaal plan wordt verwezen naar de geschillencommissie voor het geval dat nodig is. Mocht zich in de toekomst alsnog een situatie voordoen waarin aanvullende bemiddeling wenselijk is, dan wordt bekeken of inzet van een mediator passend is. Vanuit de inzet van de beheerconsulent en de sociaal projectleider zorgt Haag Wonen ervoor dat huurders goed worden begeleid en op de juiste plek terechtkomen. Erop vertrouwend dat u hiermee voldoende bent geïnformeerd. Met vriendelijke groet, de wethouder van Volkshuisvesting, Welzijn, Wijken en Zuidwest Co Engberts

5/5