RIS324427 Bijlage 140126 Aan het College van BW

EEN EERLIJKER ERFPACHT VOOR DEN HAAG Slotadvies Adviescommissie Erfpacht

14 JANUARI 2026

Aan het College van B&W van de gemeente Den Haag t.a.v. de heer Co Engberts, wethouder Volkshuisvesting Van: Advies Adviescommissie Grondwaardering Betreft: gevraagd advies van de Adviescommissie Grondwaardering

Den Haag, 14 januari 2026

Geachte heer Engberts, De wijziging van het erfpachtstelsel is een belangrijk onderwerp voor Den Haag. De gemeente heeft al een principebesluit genomen, maar moet nog keuzes maken over onder andere de grondwaarde en het canonpercentage. Deze keuzes bepalen hoeveel erfpachters gaan betalen en hebben grote gevolgen voor bewoners en de stad. Het onderwerp is technisch ingewikkeld, maar heeft duidelijke maatschappelijke impact. In het Haagse erfpachtsysteem geeft de gemeente aflopende erfpachtcontracten opnieuw uit als eeuwigdurende erfpacht. De gemeente wil daarbij een systeem dat voorspelbaar, eerlijk en goed uit te leggen is. Het systeem moet erfpachters zekerheid bieden, begrijpelijk zijn en grote financiële schokken of problemen voor bewoners voorkomen. Deze uitgangspunten delen wij. U heeft ons gevraagd om u hierover te adviseren. Naar aanleiding van het voorstel van het college en de vragen die de gemeenteraad hierover stelde, is deze adviescommissie ingesteld. Met deze open brief delen wij ons advies met u voor de verdere menings- en besluitvorming binnen het College en de Gemeenteraad. De canon, dat is de prijs, die de erfpachter jaarlijks betaalt, wordt bepaald door enerzijds de grondslag, bij de bepaling van de grondwaarde, en anderzijds door het tarief, het canonpercentage. In dit advies gaan we in op zowel de grondwaardebepaling als het canonpercentage.

We hebben verschillende methodieken tegen elkaar afgewogen voor dit advies. We vertrouwen erop hiermee op uw adviesvraag aan ons een adequaat antwoord te hebben geformuleerd. Tijdens de voorbereiding van het advies heeft de gemeente aanvullend onderzoek en analyses ter beschikking gesteld. Ook hebben we de mogelijkheid gekregen en benut om een digitale raadpleging uit te voeren. Circa 20.000 erfpachters hebben daarvoor een enquête ontvangen, die door circa 2.500 erfpachters is ingevuld. Dat is gewaardeerd en heeft bijgedragen aan ons advies. Hoe hebben we over uw vraag nagedacht? We stellen het op prijs dat u voor de verdere besluitvorming verschillende stemmen uit de Haagse samenleving wilt horen. We hebben met elkaar gemeen dat de stad Den Haag ons aan het hart gaat. De uitdaging is een evenwicht te vinden tussen wat goed is voor onze stad en wat is goed voor onze bewoners. We erkennen de maatschappelijke betekenis van het erfpachtstelsel en hechten groot belang aan een evenwichtig stelsel dat tegemoet komt aan de behoeftes en zorgen van erfpachters. Uw uitnodiging om deel te nemen aan de Adviescommissie hebben we dan ook graag aangenomen. In deze commissie ontmoetten we elkaar als mensen en organisaties die professioneel bij het onderwerp betrokken zijn: belangenorganisaties van erfpachters, de makelaardij, het notariaat en inhoudsdeskundigen.

Voor de samenstelling van onze commissie verwijzen we verder naar de bijlagen.

Fout! Verwijzingsbron niet gevonden. | Fout! Verwijzingsbron niet gevonden.

1

52

In de discussie over erfpacht horen we vaak dat uitgegaan moet worden van marktconformiteit. Marktconformiteit mag zeker meewegen en is belangrijk vanuit het perspectief van de gemeente. Erfpachters hebben behoefte aan betaalbaarheid en stabiliteit, wat betekent dat zij langjarig weten waar ze aan toe zijn en woonlasten een redelijk en verdedigbaar beslag op hun uitgaven leggen. Vrijwel alle erfpachters maken zich zorgen over de erfpachtlasten en velen zouden meer keuzes wat betreft de vorm en hoogte ervan willen hebben. Dat blijkt uit onze enquête onder 20. erfpachters, die bovendien een breed en urgent gevoel van onzekerheid laat zien (zie bijlagen). Het overgrote deel (87%) van de erfpachters maakt zich zorgen over (toekomstige) erfpachtlasten, omdat zij onzeker zijn over stijgende woonlasten en hun financiële draagkracht. Vanzelfsprekend hebben de erfpachters met aflopende rechten het vaakst zorgen om de toekomst. De gemeente heeft er een belang bij dat erfpacht het eigen woningbezit voor meer mensen bereikbaar maakt en sturing van stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt. Bij het bepalen van de grondwaarde en de jaarlijkse canon dienen daarom ook andere criteria dan marktconformiteit mee te wegen. Immers erfpacht mag dan een inkomstenbron zijn voor de gemeente, het is geen verdienmodel. Hoe zijn we te werk gegaan? We zijn als commissie zes keer bijeengekomen.

Na de onderlinge kennismaking op 30 september hebben we de verschillende aspecten van uw adviesvraag besproken en bediscussieerd. Deels deden we dat op basis van onze eigen voorbereidingen, deels op basis van informatie van de kant van gemeente en deels door externe consultatie van Prof. Peter Van Gool als extern deskundige, die ook heeft geparticipeerd in de ambtelijke werkgroep Waardebepaling Heruitgifte. De notitie Oplossingsrichting voor erfpachtdossier van 7 januari 2026, die deze werkgroep aan u heeft aangeboden hebben we met hem besproken (zie de bijlagen). Zoals we hieronder nader toelichten, delen we de conclusies niet. Ook merken we op dat we ons niet herkennen in de weergave van onze argumentatie in bijlage A van deze notitie. Na een aantal intensieve discussieronden hebben we met behulp van criteria alternatieven voor de grondwaardebepaling en het canonpercentage afgewogen. Als randvoorwaarde hebben we ons rekenschap gegeven van de kaders waar de gemeente aan heeft te voldoen. Er zijn immers begrotingsregels en bancaire regels van toepassing. Ons advies blijft binnen voor u geldende kaders. Ook hebben we vragen en dilemma’s geformuleerd, die we hebben voorgelegd aan een grote groep van 20.000 belanghebbende erfpachters in Den Haag door middel de schriftelijke burgerconsultatie.

Hierop is door een grote groep Hagenaars gereageerd, wat laat zien hoe belangrijk het onderwerp voor veel mensen is. De uitkomsten hebben we meegewogen in onze oordeelsvorming (zie de bijlagen voor de managementsamenvatting van de uitkomsten van de enquête). Zo zijn we tot dit advies aan u gekomen, onderverdeeld in drie bestanddelen:  De toetscriteria.  De grondwaardebepaling.  Het canonpercentage. In het vervolg van deze brief delen we met u waar we op uitgekomen zijn, waarbij we ook een aantal opmerkingen over de verdere afwikkeling. 1.1

Uitkomsten van de discussie en onze adviezen

Toetscriteria Als basis van de discussie hebben we als eerste stap een toetsingskader gemaakt. In dit kader hebben we de belangrijke criteria op een rij gezet waar alternatieve keuzes aan kunnen worden getoetst. Deze criteria zijn, verdeeld naar vier categorieën, de volgende:

Fout! Verwijzingsbron niet gevonden. | Fout! Verwijzingsbron niet gevonden.

2

52

   

Betaalbaarheid en schokbestendigheid. Methode: voorspelbaarheid, transparantie, betrouwbaarheid en uitvoerbaarheid. Randvoorwaardelijk: rechtszekerheid en rechtsgelijkheid gewaarborgd, rechtvaardigheid. De KNVB-criteria voor complexe financiële producten: kostenefficiënt, nuttig, veilig en begrijpelijk. (Zie voor een verdere uitleg van deze criteria de bijlagen.)

Over deze criteria waren we het in de commissie snel eens. Voor de adviescommissie zijn een transparante en betrouwbare systematiek die de betaalbaarheid, schokbestendigheid en voorspelbaarheid van de erfpachtkosten borgt van groot belang. Zo kan de financiële zekerheid en de rechtszekerheid van de erfpachter worden geborgd en gaan erfpachters een billijke, passende en redelijke erfpacht betalen. Daarnaast kunnen zij dan zorgen voor adequaat onderhoud en verduurzaming van de (oude) woningen. Uitvoerbaarheid is een criterium met een gedeeld belang voor gemeente en erfpachters. Het is in het belang van zowel de gemeente als erfpachters indien de werklast te overzien is en er zo min mogelijk fouten worden gemaakt. U herkent in de criteria ook het Afwegingskader en de KNVB-criteria uit de ‘Handreiking Algemene erfpachtbepalingen voor gemeentelijke erfpacht bij particuliere woonbestemmingen’ van het Ministerie BZK en Koninkrijksrelaties. We adviseren deze criteria op te nemen als uitgangspunt van beleid in de ‘Verordening gronduitgifte met erfpacht Den Haag’. 1.2

Hoe luidt ons advies over grondwaardebepaling en het canonpercentage

Wij adviseren om: 1 Voor het bepalen van de grondwaarde te werken met de WOZ-waarde en één vaste grondquote voor heel Den Haag. De 55%-grondwaarde (dus ná depreciatie) kan daarbij vastgesteld worden op maximaal 11% van de WOZwaarde J-2, wat overeenkomt met een grondquote van 20%. 2 Een maatschappelijk canonpercentage te hanteren en daarbij voor het 5-jaar vaste canonpercentage een 10jaars gemiddelde van alleen de 10-jaars rente van de Bank Nederlandse Gemeenten te hanteren. Wij adviseren hierbij een bandbreedte voor het canonpercentage tussen de 1% en 3%. 3 Een extra keuzemogelijkheid te introduceren met een canonpercentage voor een 30-jaars vaste canon betaling, waarna er eeuwigdurend geen canonverplichting meer is. De grondwaarde wordt op deze wijze als het ware in 30 jaar ‘afgelost’ overeenkomstig een annuïtaire berekening. We hebben de criteria meegewogen in ons advies over de bepaling van de grondwaarde en het canonpercentage. De criteria bleken daarbij helpend want weging van verschillende methoden ten opzichte van elkaar is complex. Dat komt omdat een voordeel voor de ene contractspartij (de erfpachter) altijd een nadeel is voor de andere contractspartij (de gemeente). Hoe de balans moet liggen tussen de belangen van de erfpachters en de gemeente, is per definitie een politieke afweging. In dit advies proberen wij ons advies zo helder mogelijk neer te zetten.

Daarbij deden we de vaststelling dat er geen gemakkelijke oplossing is. Welke weg ook wordt gekozen, er zijn nadelen om rekening mee te houden en keuzes zijn deels arbitrair. Ook hebben we ons gerealiseerd dat uitvoeringsconsequenties een rol spelen. Een niet goed uitvoerbare oplossing, is niet alleen belastend voor het ambtenarenapparaat, het is ook een nadeel voor erfpachters als een gekozen oplossing complexer, tijdrovender en foutengevoeliger wordt. Dat hebben we in ons advies bewust meegewogen. Grondwaardebepaling Elke taxatie van erfpachtgrond is een schatting op basis van aannames en veronderstellingen. Het vraagstuk van de mate waarin complexiteit en differentiatie nodig en gerechtvaardigd zijn, deed zich zeker ook voor bij de grondwaardebepaling. De huidige methodiek, gestoeld op individuele taxaties, doet in principe het meeste recht aan

Fout! Verwijzingsbron niet gevonden. | Fout! Verwijzingsbron niet gevonden.

3

52

de individuele situatie van woningen. Een keuze kan dan ook zijn, om daaraan vast te houden en degelijke kwaliteitstoetsen in te bouwen. Die keuze stellen we echter niet voor. De praktijk heeft laten zien dat de externe taxateurs die dan nodig zijn, vanwege kostenbesparing zijn gaan standaardiseren en dus feitelijk geen uitvoering gaven aan deze optie.1 Begrijpelijk vanuit het oogpunt van uitvoerbaarheid en uitvoeringskosten, maar als dat dan zo is heeft het onze voorkeur daarover duidelijk te zijn en transparant te maken met welke standaardisaties en aannames er dan wel gewerkt wordt. Niet in de laatste plaats omdat ook individuele taxaties op aannames zijn gebaseerd, die in feite minder transparant zijn doordat individuele taxaties onderling vaak niet te vergelijken zijn. De burger kan dan minder goed navolgen hoe de waardebepaling tot stand is gekomen. Een minder complexe aanpak maakt het makkelijker om te laten zien welke aannames zijn gedaan. In de notitie Oplossingsrichting voor erfpachtdossier van 7 januari 2026 van de ambtelijke Werkgroep waardebepaling heruitgifte worden vijf alternatieve methodes aangegeven. Samenvattend zijn dat: 1 2 3 4 5

Het werken met de WOZ-waarde en één vaste grondquote voor geheel Den Haag. Het werken met de WOZ-waarde en een beperkt aantal grondquotes per waardegebied, mogelijk een tiental of enkele tientallen grondquotes in totaal. Het werken met de WOZ-waarde en met maximaal 200 meer gedifferentieerde grondquotes o.b.v. waardegebieden, type woning, grootte van de woning en specifieke factoren. Het werken met de WOZ-waarde en met een zeer groot aantal (buurt)straatquotes, zoals in Amsterdam waar men werkt met 5000 quotes. Het via individuele taxaties laten bepalen van de grondwaardes door (externe) taxateurs.

Wij stellen voor met de eerste methode te werken, een vaste grondquote van maximaal 11% voor heel Den Haag als percentage van de WOZ-waardeJ-2, om een aantal redenen die we hieronder zullen toelichten. Uit de uitkomsten van de enquête blijkt dat een grote groep Hagenaars, 65 % van de respondenten, een vereenvoudigde methode gebaseerd op de WOZ-waarde kiest als basis voor de grondwaardering. Daarmee geeft de enquête een extra motief om van het systeem van individuele taxaties af te stappen: er is grote steun voor het eenvoudiger maken van de grondwaardebepaling en de WOZ-waarde is zodanig geaccepteerd dat dit als basis kan dienen. De modelmatige methoden (alternatieven 2, 3 en 4) zijn naar onze mening echter, net als de huidige taxatierapporten, minder transparant en niet na te volgen voor individuele burgers. Modelmatige methoden stapelen ficties op ficties, waardoor de uitkomst willekeurig overkomt en eenzijdig door de gemeente gestuurd kan worden. In feite wordt er bij deze methoden bezuinigd op de uitvoeringskosten, zonder dat dit leidt tot een grotere transparantie en duidelijkheid voor burgers.

Indien toch onverhoopt voor weg 2, 3 of 4 gekozen zou worden, dan is naar onze mening hiervoor randvoorwaardelijk dat de gedifferentieerde grondquotes, net als bij taxatierapporten, volledig buiten de invloedsfeer van de gemeente vastgesteld worden, door een werkelijk onafhankelijke externe expertcommissie.

1

Bron: notitie Oplossingsrichting voor erfpachtdossier van de ambtelijke Werkgroep “waardebepaling heruitgifte”, d.d. 7 januari

2026. Zie ook de bijlagen.

Fout! Verwijzingsbron niet gevonden. | Fout! Verwijzingsbron niet gevonden.

4

52

Voor welke van de twee op de WOZ gebaseerde alternatieven te kiezen, daar komt een minder uitgesproken beeld uit de enquête naar voren: 35% heeft voorkeur voor een methode waarbij rekening wordt gehouden met verschillen, waarbij we niet weten of hun voorkeur weg 2 of weg 3 is. Van de ondervraagden kiest 30% voor een eenvoudige vaste methode die voor iedereen gelijk is maar die via de WOZ-waarde rekening houdt met verschillen, oftewel weg 1. Dat ontloopt elkaar niet zoveel. Als Adviescommissie hebben we alles afwegend de voorkeur uitgesproken voor de variant van een vaste grondquote (weg 1 in de notitie Oplossingsrichting). Een variant die naar ons idee om verschillende redenen de beste optie vormt en ook rekening houdt met verschillen. De WOZ-waarde neemt verschillen in locatie/waardegebieden, type woning en grootte van de woning voldoende mee en vormt een goede basis voor het bepalen van de grondwaarde. Deze methode differentieert de erfpachtlasten, want de grondwaarde voor gunstiger gelegen en duurdere woningen is dan hoger dan voor minder gewilde en minder dure woningen. Dat komt de commissie als zeer redelijk voor. Nogmaals differentiëren in de grondquote is dubbelop. De vaste grondquote methode is bovendien duidelijk en is zeer voorspelbaar. Zij stelt erfpachters in staat enige invloed te hebben op de hoogte van de erfpachtlasten.

Al naar gelang de ontwikkelingen op de huizenmarkt en van de WOZ-waardes kan de resterende groep tijdelijke erfpachters namelijk bepalen of en wanneer zij een verzoek tot vervroegde heruitgifte doen. Dat is mogelijk, al weten veel mensen dat niet en we geven u daarom mee deze mogelijkheid nadrukkelijk bekend te maken aan erfpachters. De vaste grondwaardemethode voldoet aan de B van begrijpelijk en de V van veilig van de KNVB-criteria. Bovendien kunnen erfpachters bezwaar en beroep aantekenen tegen de WOZ-waarde indien zij menen dat deze te hoog is vastgesteld. De Hoge Raad heeft op 17 april 2020 geoordeeld dat mede-eigenaren en nieuwe eigenaren recht hebben op een nieuwe beschikking, waartegen bezwaar en beroep open staat, ook met terugwerkende kracht. Wij adviseren, indien Den Haag kiest voor een op de WOZ-waarde gebaseerde methode, om recht te doen aan deze ruime rechtsbescherming waar de Hoge Raad voor heeft gekozen, en de mogelijkheid om een WOZ-beschikking aan te vragen actief onder de aandacht te brengen van erfpachters die daarvoor in aanmerking komen. Een andere belangrijke overweging is dat de vaste grondquote methode in vergelijking met andere opties snel tot uitvoering kan worden gebracht na een besluit over de hoogte van de quote; iets waar Den Haag aan toe is. De achterstand in projectmatige heruitgiftes is in de afgelopen 3 jaar opgelopen tot meer dan 1.8002.

Invoering van een vaste grondquote maakt het mogelijk deze op korte termijn weg te werken. De erfpachters dienen met terugwerkende kracht een (nieuwe) aanbieding voor heruitgifte te krijgen, per oorspronkelijke aanbiedingsdatum. Daar staat tegenover dat de door de gemeentelijke werkgroep voorgestelde weg 3 met maximaal 200 verschillende grondquotes nog de nodige voorstudies, menskracht, tijd en go/no go besluiten zou vergen. Bovendien zouden de grondquotes periodiek bijgesteld worden. Al met al een methode die een groot beslag legt op de capaciteit van de gemeente en door de complexiteit foutengevoelig is. Het is ook een onzeker traject, waarvan het resultaat, de hoogte en de verdeling van de erfpachtlasten nog onbekend zijn. Weg 3 vergt bovendien meer uitleg: als deze weg tot ontevredenheid leidt bij betrokken erfpachters, is minder goed uitlegbaar hoe de waarde is bepaald. De WOZ-waarde per individuele woning is gebaseerd op individuele gegevens van de Belastingdienst. Dat is geheime informatie die de gemeente niet openbaar mag maken waardoor de achterliggende berekeningen voor de grondquotes onnavolgbaar blijven. De vaste grondquote methode is gebaseerd op minder aannames en is daardoor uiteindelijk transparanter en beter te begrijpen voor de betrokken erfpachters. Met een vaste grondquote is geen sprake van een black box in de grondwaardebepaling.

2 Betreft erfpachtcontracten met einddatum 2024, 2025 en 2026, Berekend o.b.v. RIS315322 Afdoening motie Inzicht alle wijken

erfpachtverhogingen d.d. 270623

Fout! Verwijzingsbron niet gevonden. | Fout! Verwijzingsbron niet gevonden.

5

52

Een nader argument dat heeft meegewogen is dat weg 1 aansluit bij taxaties tot en met 2021. Deze variant is dus in lijn met de historie en biedt erfpachters van nu in zekere zin vergelijkbare uitkomsten als in het verleden. Uit het Aanvullend Onderzoek Vaste Grondquote (zie de bijlagen) naar de grondquotes van taxaties in het verleden blijkt eveneens dat er geen aanleiding is voor differentiatie in grondquotes. Er is geen bewijs gevonden voor verschillen in grondquote per wijk of type woning. Evenmin is bewijs gevonden voor de stelling dat er tussen de verschillende locaties (stamgroepen) een structureel verschil in de hoogte van de grondquotes bestaat, integendeel. Duurdere of goedkopere wijken hebben geen hogere of lagere grondquotes. Op basis van deze data kan, anders dan in het ‘Onderzoek vaste grondquote’ van de gemeentelijke werkgroep (zie de bijlagen) wordt gesteld, ook niet gezegd worden dat er een structureel verschil is in grondquotes tussen grondgebonden woningen en appartementen.

Bron: Aanvullend Onderzoek Vaste Grondquote, historische analyse getaxeerde 55%-grondwaarden t.o.v. WOZwaardeJ-2 (zie bijlagen) Tenslotte, ook de hertaxaties door de commissie Van Gool in 2023 van een representatieve selectie van de projectmatige aanbiedingen voor heruitgifte in Bezuidenhout toonden geen duidelijk patroon van differentiatie voor de hoogte van de grondquotes naar grootte en type woning. Berekening marktwaarde van vergelijkbare kavels bouwgrond door Commissie (vóór toepassing van de 55% regel) Archetype voor bepaling bouwkosten bij Oppervlakte Veronderstelde Grondwaarde Netto Netto nieuwbouw in m2 GO verkoopprijs vóór toepassing Grondwaarde Grondquote nieuwbouw voor 55%-regel ná 55%-regel Cie Van Gool gehele woning incl. BTW v.o.n. 1 Portiekwoning vanaf 4 lagen 2 Portiekwoning vanaf 4 lagen 3 Portiekwoning vanaf 4 lagen 4 Portiekwoning vanaf 4 lagen 5 Portiekwoning vanaf 4 lagen 6 Portiekwoning vanaf 4 lagen 7 Portiekwoning vanaf 4 lagen 8 Portiekwoning vanaf 4 lagen 9 Herenhuis Gemiddeld appartementen (rekenkundig) Gemiddeld woonobjecten (rekenkundig)

WOZ-waarde 2023 Netto (peildatum 1-1Grondquote 2022) Cie Van Gool tov WOZ J-1

WOZ-waarde 2022 Netto (peildatum 1-1Grondquote 2021) Cie Van Gool tov WOZ J-2

106 114 75 127 133 156 54 63 171

€ 530.000 € 570.000 € 395.000 € 635.000 € 665.000 € 780.000 € 282.500 € 330.000 € 780.000

€ 72.500 € 57.500 € 54.000 € 64.000 € 67.000 € 79.000 € 48.000 € 44.000 € 119.000

€ 39.875 € 31.625 € 29.700 € 35.200 € 36.850 € 43.450 € 26.400 € 24.200 € 65.450

7,5% 5,5% 7,5% 5,5% 5,5% 5,6% 9,3% 7,3% 8,4%

€ 465.000 € 430.000 € 265.000 € 420.000 € 470.000 € 455.000 € 290.000 € 255.000 € 765.000

8,6% 7,4% 11,2% 8,4% 7,8% 9,5% 9,1% 9,5% 8,6%

€ 397.000 € 361.000 € 227.000 € 410.000 € 372.000 € 425.000 € 265.000 € 218.000 € 742.000

10,0% 8,8% 13,1% 8,6% 9,9% 10,2% 10,0% 11,1% 8,8%

103,5 111

€ 523.438 € 551.944

€ 60.750 € 67.222

€ 33.413 € 36.972

6,4% 6,7%

€ 381.250 € 423.889

8,9% 8,9%

€ 334.375 € 379.667

10,2% 10,1%

Bron: Hertaxaties Commissie Van Gool, aangevuld met de WOZ-waarden en berekende grondquotes op basis van de 55%-grondwaarden

Fout! Verwijzingsbron niet gevonden. | Fout! Verwijzingsbron niet gevonden.

6

52

Conclusie: welk percentage? We adviseren u te kiezen voor een vaste grondquote van maximaal 11% van de WOZ-waardeJ-2. Uit het eerder genoemde Aanvullend Onderzoek Vaste Grondquote komt naar voren dat gemiddeld over álle objecten (n=1.922) in de periode 2015-2021 de grondquote rond 11,2% ligt, en dat is statistisch een zeer centrale waarde. Bij de taxaties van de commissie Van Gool blijkt de grondquote van de 55%-grondwaarde, op basis van actuele marktwaarden van nieuwbouwwoningen, gemiddeld op 6,7% te liggen (6,4% voor de appartementen). Uitgedrukt in de WOZ-waardeJ-2 blijkt de gemiddelde grondquote op 10,1% te liggen (tussen de 8,6 en 13,1%). Een politiek besluit om een grondquote van maximaal 11% te hanteren wordt hiermee mede onderbouwd door dit rapport. Een vaste stadsbrede grondquote voor alle woningtypen van maximaal 11,0% van de WOZ-waarde met als peildatum J-2 3 is derhalve goed verdedigbaar en rechtvaardig. Wij kiezen hier in ons advies nadrukkelijk voor een maximum percentage, omdat de hoogte van het uiteindelijke percentage voor de vaste grondquote (van de 55%-grondwaarde, dus ná depreciatie) een politieke keuze is. Het zij herhaald, geobjectiveerd (op basis van historische taxaties en de hertaxaties van de commissie Van Gool) zal deze niet meer dan 11% moeten bedragen.

Welk model grondwaardebepaling de gemeente ook kiest, er moet voor de burger altijd een bezwaar- of beroepsmogelijkheid zijn tegen de uitkomst. Zowel tegen de WOZ waarde als tegen de uitkomst van de grondwaardebepaling, zoals die er nu ook is in de vorm van een deskundigenprocedure. Het canonpercentage: een maatschappelijk canonpercentage met dempingsmaatregelen De tweede vraag die we hebben besproken is de bepaling van het canonpercentage. Wat is daarover ons advies en waarom? Voor het bepalen van het canonpercentage wordt vaak de vergelijking gemaakt met het betalen van een hypotheekrente. Betoogd wordt dan, dat de hoogte kan en mag fluctueren en dat een zeker risico voor de erfpachter erbij hoort. Te erkennen dat er risico’s zijn, daar is wel iets voor te zeggen, maar de vergelijking gaat bepaald niet helemaal op. Enerzijds omdat, anders dan bij een hypotheek, de erfpachter geen grondbezit opbouwt. Anderzijds zijn de risico’s van het verstrekken van een hypothecaire geldlening voor een bank heel anders dan van de zo goed als risicoloos uitgegeven van erfpachtgrond voor de gemeente.

De vraag is dan: wat is een redelijk niveau, waarin weliswaar sprake kan zijn van tussentijdse aanpassingen ten gevolge van fluctuaties in de kapitaalmarkt, maar waarin vóóral gewaarborgd is dat de financiële last voor de erfpachter over langere tijd stabiel, voorspelbaar en betaalbaar blijft? Aan dit onderwerp hebben we veel discussie gewijd in de commissie. Verschillende varianten zijn de revue gepasseerd en afgewogen. Alles afwegend adviseren wij om een maatschappelijk canonpercentage te hanteren en daarbij voor het 5-jaar vaste canonpercentage een 10-jaars gemiddelde van alleen de 10-jaars rente van de Bank Nederlandse Gemeenten te hanteren. Dat wil zeggen: van lineaire leningen met een looptijd van twintig (20) jaar en wederzijdse rente-aanpassing na tien (10) jaar. De overwegingen hierbij zijn: 



Deze canonrente is markconform, zodat hiermee invulling wordt gegeven aan artikel 3 lid 3 onder e van de ‘Verordening gronduitgifte met erfpacht Den Haag 2022’. De gemeente Den Haag heeft geen winstdoelstelling en behoort die ook niet te hebben in de rechtsverhouding tussen burger en gemeente bij de uitgifte in erfpacht.

3 Dit is de WOZ-waarde met peildatum 1 januari twee jaar voor het jaar waarin de gemeentelijke aanbieding moet worden gedaan. Een aanbieding

in 2025 heeft de WOZ-waarde met peildatum 1-1-2023.

Fout! Verwijzingsbron niet gevonden. | Fout! Verwijzingsbron niet gevonden.

7

52



  

 







De 10-jaars middeling van de 10-jaars rente zorgt voor een smoothing waardoor het canonpercentage nog schokbestendiger wordt. De 10-jaars middeling heeft de voorkeur van 62% van de respondenten in de enquête. BNG rentes zijn minder volatiel dan hypotheekrentes. Het financieringsrisico van de gemeente dient niet verlegd te worden naar de erfpachter. Een risico dat overigens zeer beperkt is aangezien voor de decennia geleden uitgegeven erfpachtgronden niet of nauwelijks wordt geleend door de gemeente. Bij heruitgifte is de grondwaarde in de regel vele malen hoger dan de boekwaarde van de erfpachtgrond, die periodiek geherfinancierd wordt. De gemeente is niet gehouden om erfpachtgronden volledig met vreemd vermogen te financieren. De financieringsbehoefte van de gemeente is beperkt omdat bestaand bezit van grondpercelen tegen de historische kostprijs op de gemeentebalans is opgenomen. De totale boekwaarde van erfpachtgrond bedraagt thans circa € 403 miljoen, met een kapitaallast van circa € 1,6 miljoen oftewel 0,4 % (waarvan € 1 miljoen rentelast). (Zie ook bijlagen.) De nieuwe uitgiftes zijn onvoldoende reden om dan ook voor die oude erfpachtgronden marktrentes te volgen. Dat voldoet niet aan de K van kostenefficiënt van de KNVB criteria. Jaarlijkse canonbetaling als betalingsvorm heeft als doel om de betaalbaarheid van een koopwoning voor erfpachters te stimuleren.

Erfpacht met jaarlijkse canonbetaling is daardoor nuttig voor de erfpachter, zoals bedoeld door de N uit de KNVB-criteria. De lagere referentie rente zorgt naar verwachting wel voor structureel lagere inkomsten voor de gemeente uit jaarlijkse canonbetalingen dan bij gebruik van het gemiddelde van BNG en hypotheekrente zoals vastgelegd in AB 2024. Uit onderstaande toelichting blijkt echter dat de gemeente een positief en stijgend saldo behoudt.

Om het tariefrisico verder te beperken en erfpachters in de (eeuwigdurende) toekomst te beschermen tegen marktschokken die voor langere termijn doorwerken op de 10-jaars middeling van het 10-jaars rentetarief van de BNG adviseren wij om een CAP en een FLOOR vast te stellen voor het canonpercentage. De bandbreedte voor het canonpercentage ligt dan tussen de 1% en 3%. De overwegingen hierbij zijn: 







 



Een verdrievoudiging van de canon van bijvoorbeeld € 1.000,- naar € 3.000,- per jaar is al een zeer forse stijging die de betaalbaarheid voor de erfpachter onder druk kan zetten. Koopwoningen zijn in Nederland over het algemeen gefinancierd met lange rentevaste perioden van 10, 20 of 30 jaar, waarbij de geldleningen tevens worden afgelost, waardoor het renterisico op hypothecaire leningen voor huiseigenaren in de tijd beperkt is. De AB1986 en AB2024 kennen geen begrenzing voor het canonpercentage. Het is dus onvoldoende schokbestendig. Een CAP van 3% zorgt voor een evenwichtige balans tussen het financieringsrisico van de gronden voor de gemeente en de betaalbaarheid van de erfpacht voor de erfpachter. Een FLOOR van 1% zorgt ervoor dat de gemeente te allen tijde een minimaal rendement ontvangt. De CAP/FLOOR zorgt ervoor dat het erfpacht tarief Veilig is voor de erfpachter (de V uit de KNVB-criteria). De gemeente heeft door de stijging van de WOZ-waardes reeds toenemende inkomsten van huizenbezitters (de OZB stijgt en betreft alle huizenbezitters). De laatste groep van circa 10.000 erfpachters (waarvan circa 7.700 woningbezitters) zal het leeuwendeel van de erfpachtinkomsten leveren en loopt het grootste financiële risico. Dat is geen rechtvaardige verdeling van de last en dat moet worden beperkt.

Aanvullend kan de gemeente overwegen een stijgingsbegrenzer op te nemen, die bepaalt dat het canonpercentage per vijfjaarsperiode met niet meer dan bijvoorbeeld 10 of 15% kan toenemen ten opzichte van de voorafgaande periode. Deze begrenzer werkt eenvoudig, als een eenvoudige controle-stap ná de berekening. Dit beschermt

Fout! Verwijzingsbron niet gevonden. | Fout! Verwijzingsbron niet gevonden.

8

52

erfpachters tegen abrupte rentebewegingen zonder de gemeentelijke financiële huishouding wezenlijk te beïnvloeden. Financiële consequenties voor de gemeente Het grondbedrijf heeft doorgerekend wat de financiële gevolgen voor de gemeente op de middellange en lange termijn zijn van dit voorstel (zie bijlagen). Uit deze Analyse financiële effecten voorstellen Adviescommissie blijkt dat het gebruik van het 10-jaarsgemiddelde van de 10-jaars BNG rente zal leiden tot een inkomstenverlaging die oploopt naar 6,93 miljoen euro per jaar vanaf het moment dat alle heruitgiftes zijn gerealiseerd, en dat is vanaf 2035. In de periode tot 2035 is het verschil beperkter. Uit het door het grondbedrijf tevens ter beschikking gestelde document “Financiering erfpachtportefeuille” (zie bijlagen) blijkt dat de komende jaren een positief en stijgend saldo van circa 14 miljoen euro per jaar of meer wordt verwacht. De stijging komt voort uit de toenemende heruitgiftes. De gemeente houdt hoe dan ook geld over van de canonbetalingen. Daarmee financieren erfpachters feitelijk andere projecten van de gemeente, veel meer dan eigenaren van woningen met grond die alleen OZB betalen. Samenvattend meent de adviescommissie dat er belangrijke maatschappelijke redenen zijn en er ook ruimte is de tienjaarsmiddeling van de BNG 10 jaarsrente te gebruiken.

Dit leidt in principe niet tot negatieve resultaten, tenzij de 10-jaars BNG rente langdurig boven de 3 % uitkomt en de gemiddelde rente die de gemeente betaalt ook langdurig boven de 3% uitkomt. Of dit gebeurt is echter onvoorspelbaar. Hoe gaan bewoners erfpacht betalen? Wat betreft de betaling van de erfpacht, kent de gemeente Den Haag op dit moment uitsluitend de mogelijkheden van jaarlijkse canonbetaling of volledige vooruitbetaling van de eeuwigdurende canonverplichting (afkoop). Deze varianten zullen blijven bestaan, maar vanuit erfpachters en de gemeenteraad is de wens geuit om ook een afbetalingsmogelijkheid te creëren voor de afkoopsom. Wij adviseren om deze wens te honoreren. Dit kan door een canonpercentage te introduceren voor een 30-jaars vaste canon, waarna er eeuwigdurend geen canonverplichting meer is (afgekocht). De grondwaarde wordt op deze wijze als het ware in 30 jaar ‘afgelost’ op basis van een annuïtaire berekening. Hiermee introduceert de gemeente Den Haag de mogelijkheid om de canonverplichting eindig te maken voor erfpachters die onvoldoende middelen of financieringsmogelijkheden hebben om de afkoopsom ineens te betalen, zoals dit ook het geval is voor de hypothecaire geldlening voor de koopsom van het erfpachtrecht.

Uit de enquête blijkt dat deze mogelijkheid in ruime mate voorziet in een behoefte: niet minder dan 81% van de ondervraagde erfpachters spreekt uit interesse te hebben in een dergelijke mogelijkheid. De looptijd van 30 jaar van de canonbetaling is gelijk aan de looptijd van de meeste hypotheken. Het 30-jaars vaste canonpercentage heeft een opslag op het 5-jaars vaste canonpercentage, waardoor de grondwaarde volgens de rekenregels van een annuïtaire aflossing worden betaald . Voorbeeld bandbreedte 5-jaars vaste canon en 30-jaars vaste canon: (55%-)Grondwaarde canon% canon 5jr vast annuïteit* canon% 30jr vast; > 0 opslag %-punt canon 30jr vast; > 0

€ 1.000 1,00% € 10,00 € 38,36 3,84% 2,84% € 38,36

€ 1.000 1,50% € 15,00 € 41,02 4,10% 2,60% € 41,02

€ 1.000 2,00% € 20,00 € 43,77 4,38% 2,38% € 43,77

€ 1.000 2,50% € 25,00 € 46,61 4,66% 2,16% € 46,61

€ 1.000 3,00% € 30,00 € 49,53 4,95% 1,95% € 49,53

* betaling begin periode

Voorbeeld bandbreedte canonpercentages: 5-jaars vaste canon en 30-jaars vaste canon, waarna eeuwigdurend afgekocht

Fout! Verwijzingsbron niet gevonden. | Fout! Verwijzingsbron niet gevonden.

9

52

Naar de mening van de commissie komt de gemeente niet in conflict met bancaire financieringsvormen omdat erfpacht geen financieel product is in de zin van de Wft. De afbetalingsmogelijkheid kan dus gerealiseerd worden door een betalingsvorm van de canon te introduceren die het beste vergeleken kan worden met de rente van een annuïtaire lening met een looptijd van 30 jaar. Ook boekhoudregels voor de gemeente leveren geen beperking op. Andere gemeenten kennen zeer uiteenlopende betalings- en afkoopvarianten voor de canonverplichting, waaronder vaste canonpercentages voor bepaalde perioden. Daarbij zou ook de mogelijkheid geboden moeten worden om te switchen van een ‘5-jaars vaste canon’ naar een ‘30jaar vaste canon, waarna afgekocht’. Andersom kan niet, net zo min als het terugdraaien van een betaalde afkoopsom. Met deze extra mogelijkheid wordt de uiteindelijke afkoop gestimuleerd en de conversie naar volle eigendom. Ook voor strategisch belangrijke percelen waarover de gemeente regie wil behouden en geen conversie openstelt, kan zodoende de canonverplichting voor een veel grotere groep erfpachters in Den Haag eindig worden. Hierdoor wordt het financiële- en het financieringsrisico van de gemeente beperkt, doordat de gemeente slechts voor 30 jaar de grond hoeft te financieren en in bijna alle gevallen tegen de historische boekwaarde.

Wij adviseren hierbij om erfpachters de mogelijkheid te geven om te kiezen om van de 5-jaars vaste canon over te stappen naar de 30-jaars vaste canon, waarna eeuwigdurend afgekocht, bij:  (her)uitgifte,  5-jaarlijkse aanpassing van het canonpercentage,  verkoop van het erfpachtrecht,  op verzoek erfpachter. Ook adviseren wij om erfpachters de mogelijkheid te geven om tussentijds, gedurende de 30 jaar van canonbetaling, de canonverplichting alsnog af te kopen tegen het nog niet ‘afgeloste’ deel van de 55%-grondwaarde (zie bijlagen voor een voorbeeld aflossingsschema). Het is aan te bevelen dat de gemeente vooraf afspraken maakt met de belastingdienst over de fiscale behandeling van deze betalingsvorm van de canon. Op dit moment geldt de betaalde canon eeuwigdurend als aftrekpost voor de eigenwoningregeling inkomstenbelasting. Een betaalde afkoopsom is echter niet aftrekbaar. Dit voorstel heeft geen financieel voor- of nadeel voor de gemeente op de lange termijn omdat de gemeente de volledige afkoopsom ontvangt en daarbij een ‘canon-rente’ over de termijn van canonbetaling. Wel zorgt dit voorstel voor extra inkomsten voor de gemeente uit jaarlijkse canonbetaling door het hogere canonpercentage. Dit voorstel maakt wel een aanpassing van de AB1986 en AB2024 noodzakelijk.

Het grondbedrijf heeft aangeboden om door te rekenen wat de financiële gevolgen voor de gemeente op de middellange en lange termijn zijn van dit voorstel. De adviesgroep adviseert bij deze doorrekening uit te gaan van scenario’s dat 10, 30 en 50% van de canon betalende erfpachters kiest voor de betaalvariant 30 jaar vast, waarna afgekocht. Bij het uitbrengen van ons advies was de doorrekening echter nog niet beschikbaar. Wij adviseren om de ‘Algemene Bepalingen voor de uitgifte in erfpacht van gronden der gemeente 's-Gravenhage 2024’ en ‘Aanvullende Algemene Regels voor de heruitgifte in erfpacht van aflopende rechten van erfpacht voor bepaalde tijd en voor de omzetting van voortdurende rechten van erfpacht op gronden der gemeente ’s-Gravenhage 2024’, met kenmerk RIS317822, d.d. 23 december 2024, overeenkomstig deze aangepaste berekeningswijze en percentages aan te passen.

Fout! Verwijzingsbron niet gevonden. | Fout! Verwijzingsbron niet gevonden.

10

52

1.3 Ten slotte Wij zijn dankbaar een bijdrage te hebben mogen leveren aan de discussie over de wijziging van het erfpachtstelsel. Dit is al een lang lopend dossier en we hopen dat ons advies eraan bijdraagt dat er nu snel politieke besluitvorming kan vormen. Daar voelen we ons in bevestigd door de enquête, waaruit vooral blijkt dat erfpachters willen weten waar ze aan toe zijn. In een dossier met zoveel voetangels en klemmen, is uiteindelijk van belang dat om erfpachters een stabiel en rechtvaardig financieel perspectief te bieden. Gevraagd naar welke varianten voor erfpachtberekening de voorkeur heeft, zagen we al dat de helft vooral voor een bepaalde variant kiest vanwege de financiële zekerheid waaraan zij behoefte hebben. Ook bij keuzes rond de canonberekening kiezen zij voor alles voor zekerheid; de bereidheid om bewust risico’s te nemen is klein, concluderen we op grond van de enquête. Dat betekent dat we u, als laatste element van ons advies, willen oproepen om nu vaart te maken. Dat kan door keuzes te maken, want waar keuzes arbitrair zijn, zijn zij uiteindelijk ook politiek. Én dat kan door een uitvoeringsplan te maken waarmee snel duidelijkheid kan worden gegeven. In de afgelopen 3 jaar is de achterstand in heruitgiftes flink opgelopen. We geven u mee om ervoor te zorgen dat de betrokken erfpachters nu snel een (nieuwe) aanbieding krijgen en deze af te wikkelen.

Daarnaast stellen we voor de overige erfpachters van alle nodige informatie te voorzien zodat zij zelf kunnen bepalen of zij een verzoek tot vervroegde heruitgifte willen doen om hoge kosten in de toekomst te vermijden. Ook is er behoefte aan een rekentool. Zo kan een lastig hoofdstuk worden afgesloten. Dat gunnen wij Den Haag! Was getekend, De Adviescommissie Erfpachtstelsel,

Felix van Boeckel Germaine A.M. von Bannisseht Cees Buurman Koen de Lange Esther Offringa Marianne Peters Bart Reeser

Fout! Verwijzingsbron niet gevonden. | Fout! Verwijzingsbron niet gevonden.

11

52

Bijlagen

Bijlage I: Bijlage II: Bijlage III: Bijlage IV: Bijlage V: Bijlage VI: Bijlage VII: Bijlage VIII: Bijlage IX: Bijlage X: Bijlage XI: Bijlage XII:

Deelnemers aan de commissie De KNVB Criteria Data bijeenkomsten en overzicht bespreekpunten Vragenlijst enquête Samenvatting van de uitkomsten enquête, opgesteld door gemeente Den Haag Aanvullend onderzoek vaste grondquote Aanvullend onderzoek vaste grondquote NIVE Oplossingsrichting voor erfpachtdossier 7-1-2026 Analyse financiële effecten voorstellen Adviescommissie Grondwaardebepaling Financiering erfpachtportefeuille Financiering erfpachtportefeuille Verloop afkoop

Fout! Verwijzingsbron niet gevonden. | Fout! Verwijzingsbron niet gevonden.

12

52

Bijlage I:

Deelnemers aan de commissie

Adviserende leden en hun rol:  Felix van Boeckel - Stichting Erfpachtbelangen Den Haag (SEBDH)  Germaine A.M. von Bannisseht - KNB (Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie).  Cees Buurman - SEBDH  Koen de Lange - Vastgoed Nederland  Esther Offringa - NVM (Nederlandse Vereniging van Makelaars), Haaglanden  Marianne Peters: SEBDH  Bart Reeser – voorzitter NVM Haaglanden Externe deskundige:  Professor Peter Van Gool Faciliterende leden en hun rol:  Henk Savelkoul: gemeente Den Haag – ambtelijke ondersteuning  Wilbert Verweij: gemeente Den Haag - ambtelijke ondersteuning  Ditha Kaarls: gemeente Den Haag – adviseur participatie  Raoul Schildmeijer: onafhankelijk gespreksleider i.o.v. gemeente Den Haag We danken iedereen die aan de totstandkoming van dit advies heeft bijgedragen!

Fout! Verwijzingsbron niet gevonden. | Fout! Verwijzingsbron niet gevonden.

13

52

Bijlage II:

De KNVB-criteria

Die criteria betreffen:  Kostenefficiënt, waarmee wordt bedoeld dat de diensten die worden geleverd in verhouding dienen te staan tot de gevraagde prijs.  Nuttig, waarmee wordt bedoeld dat de dienst op passende wijze invulling geeft aan een behoefte van een bepaalde doelgroep.  Veilig, waarmee wordt bedoeld dat de dienst in allerlei omstandigheden doet wat het beoogt en de uitkomsten van de dienst acceptabel zijn voor de doelgroep.  Begrijpelijk, waarmee wordt bedoeld dat de dienst duidelijk aan de klant wordt uitgelegd door (het taalgebruik van) de informatie aan te laten sluiten bij de doelgroep.

Fout! Verwijzingsbron niet gevonden. | Fout! Verwijzingsbron niet gevonden.

14

52

Bijlage III: Data bijeenkomsten en overzicht bespreekpunten

    



   

30 september 2025: kennismaking, verkenning onderwerp, criteria 15 oktober: afspraken over beoogd resultaat van de commissie, discussie canonpercentage. 6 november: vervolg discussie canonpercentage 11 november: vaststelling passage canonpercentage, introductie vraagstuk grondwaarde, vraagpunten enquête 15 december: grondwaardebepaling naar aanleiding van notitie Oplossingsrichting, eerste reacties op conceptadviesnotitie 5 januari 2026 (online): bespreking stand van zaken adviesnotitie, standpuntbepaling grondwaarde, bespreking tussenstand enquête 8 – 11 januari schriftelijke ronde vaststelling adviesnotitie 13 januari vaststelling adviesnotitie, afsluiting werkzaamheden 14 januari afronding adviesnotitie 15 januari: aanbieding adviesnotitie

Fout! Verwijzingsbron niet gevonden. | Fout! Verwijzingsbron niet gevonden.

15

52

Bijlage IV: Vragenlijst enquête 1. In welke wijk of buurt woont u? Moet worden beantwoord. Één keuze. Opties: Mariahoeve, Bezuidenhout, Meer en Bos, Centrum West, Waldeck, Bohemen, Scheveningen, Duttendel, Morgenstond, Bouwlust, Vredenrust Oost, Berestein, Laakhaven, Sportlaan/Afvoerkanaal, Andere wijk. 2.  

Wat voor type woning heeft u?Één keuze. Eengezinswoning Appartement

3. Erfpacht is het recht om de grond van de gemeente te gebruiken tegen betaling van een “canon”. Deze vergoeding wordt om de vijf jaar aangepast.    

4.  

5.     

Welk type erfpachtrecht heeft u momenteel?Één keuze. Eeuwigdurend uitgegeven met canonbetaling Lopend recht met canonbetaling, dat binnen circa 10 jaar afloopt Weet ik niet Indien u canon betaalt: maakt u zich zorgen over uw (toekomstige) erfpachtlasten?Één keuze. Ja Nee Wat is de belangrijkste reden voor uw zorgen? Één keuze. Onzekerheid over stijgingen Financiële draagkracht Gebrek aan transparantie Gebrek aan duidelijkheid Anders, namelijk

6. Om grote, onverwachte stijgingen in de erfpachtcanon te voorkomen, gebruikt de gemeente sinds vorig jaar een gemiddelde rente over de afgelopen 10 jaar. Dit staat in de nieuwe Algemene Bepalingen 2024. Wat heeft uw voorkeur?  Één keuze.  Een gemiddelde over 5 jaar  Een gemiddelde over 10 jaar (AB 2024)  Weet ik niet 7.    

Heeft u uw erfpachtrecht al laten omzetten naar de nieuwe Algemene Bepalingen 2024?Één keuze. Ja Nee Nog niet maar ben het wel van plan Geen mening

8. Stel dat u kunt kiezen: welke vorm van canonberekening heeft uw voorkeur?Één keuze. Een vast canonpercentage dat nooit meer verandert  Vijf jaar lang vast bedrag (huidige systeem)  10 jaar lang een vast bedrag

Fout! Verwijzingsbron niet gevonden. | Fout! Verwijzingsbron niet gevonden.

16

52



 

9.    

Ik wil zelf een keuze kunnen maken qua looptijd (Voorbeeld: net als de keuze die ik maak over hoe lang u de rente van uw hypotheek vastzet). Weet ik niet Geen mening Wat is voor u de belangrijkste reden voor het antwoord van vraag 8? Één keuze. Ik wil graag financiële zekerheid Ik wil of ga binnenkort verhuizen, het maakt voor mij niet uit Ik wil lage erfpachtlasten Ik neem bewust financiële risico’s als het om het canonpercentage gaat

10. Loopt uw erfpacht binnen 10 jaar af of is deze onlangs afgelopen? Dan krijgt (of kreeg) u een aanbod voor heruitgifte op eeuwigdurende erfpacht. De grondwaarde wordt daarbij opnieuw vastgesteld. Welke van deze punten vindt u het belangrijkst? Één keuze.  Een eenvoudige, vaste methode die voor iedereen gelijk is (bijv. een vast percentage van de WOZ-waarde)  Een eenvoudige, vaste methode met de WOZ-Waarde als uitgangspunt, waarbij wel rekening wordt met het type woning en de locatie  Een individuele taxatie, meer op maat maar complexer (zoals het huidige systeem)  Weet ik niet  Maakt mij niet uit 11. Zou u het handig vinden om zelf eenvoudig te berekenen wat afkoop kost? (Uw canon bij heruitgifte en afkoop vd canonverplichting)? Bijvoorbeeld via een website van de gemeente Den Haag, met een vaste formule (zoals een percentage van de WOZ-waarde).Één keuze.  Ja  Nee 12. Stel dat u de erfpacht voor altijd kunt afkopen, zonder een lening bij de bank. In plaats daarvan betaalt u maandelijks aan de gemeente, bijvoorbeeld 30 jaar lang. Zou u het interessant vinden als de gemeente dit gaat uitzoeken? Één keuze.  Ja  Nee

Fout! Verwijzingsbron niet gevonden. | Fout! Verwijzingsbron niet gevonden.

17

52

Bijlage V: Samenvatting van de uitkomsten enquête, opgesteld door gemeente Den Haag     

Peildatum resultaten: 7 Januari 2026 (laatste respons) Uitgezette enquêtes: 20.000 Totaal ontvangen reacties: 2.484 (bases verschillen per vraag). Respons: 12,4% Volledige uitdraai en ruwe data in bezit gemeente Den Haag, afd. Participatie

Kernboodschap De eindstand bevestigt een breed en urgent gevoel van onzekerheid: het overgrote deel maakt zich zorgen over (toekomstige) erfpachtlasten en kiest bij canon en grondwaarde vooral voor voorspelbare, eenvoudige varianten, waarbij wél recht wordt gedaan aan verschillen (type woning/locatie). Respons en profiel (wie reageerden?) Woongebied (n=2.483): grootste clusters in Bohemen (15,0%), Bomen- en Bloemenbuurt (13,5%), Mariahoeve/Marlot (12,0%), Scheveningen (5,8%); daarnaast 558 (22,5%) andere buurt of wijk. Woningtype (basis n=2.438):  Appartement: 1.811 (74,3%)  Eengezinswoning: 627 (25,7%) Type erfpachtrecht (basis n=2.435):  Aflopend binnen circa 10 jaar (canonbetalend): 1.138 (46,7%)  Eeuwigdurend uitgegeven met canonbetaling: 880 (36,1%)  Weet ik niet: 416 (17,1%) Interpretatie profiel: de respons is sterk ‘woon’ georiënteerd en bestaat overwegend uit appartementbewoners. De uitkomsten zijn daarmee vooral richtinggevend voor de woonerfpacht en voor de groep met aflopende rechten binnen 10 jaar.

Onrust en zorgen: omvang en drijfveren Zorgen over (toekomstige) erfpachtlasten (basis n=2.458):  Ja: 2.134 (86,8%)  Nee: 324 (13,2%) Belangrijkste reden van zorgen (basis n=2.364):  Onzekerheid over stijgingen: 1.446 (61,2%)  Financiële draagkracht: 540 (22,8%)  Gebrek aan duidelijkheid: 176 (7,4%)  Gebrek aan transparantie: 109 (4,6%)  Anders: 93 (3,9%) Sterk segment-effect (zorgen per type erfpacht):  Aflopend binnen 10 jaar: 94,0% maakt zich zorgen (1.063 / 1.224) 

Fout! Verwijzingsbron niet gevonden. | Fout! Verwijzingsbron niet gevonden.

18

52



Eeuwigdurend canonbetalend: 79,1% maakt zich zorgen (691 / 953)

Interpretatie: de ‘piek’ in zorgen zit voorspelbaar bij de aflopende rechten. Daar is de behoefte aan tijdige duidelijkheid het grootst, mede door financierbaarheid/ verkoopbaarheid en onzekerheid over de heruitgiftecondities. Voorkeuren voor canon: zekerheid vóór alles Voorkeur vorm canonberekening (basis n=2.444):  Keuze in looptijd (keuzemenu): 754 (30,9%)  Vast canonpercentage (onveranderlijk): 672 (27,5%)  10 jaar vast bedrag: 462 (18,9%)  Weet ik niet: 335 (13,7%)  5 jaar vast bedrag (huidig): 148 (6,1%)  Geen mening: 73 (3,0%) Belangrijkste reden voor de voorkeur (basis n=2.428):  Financiële zekerheid: 1.204 (49,6%)  Lage erfpachtlasten: 1.143 (47,1%)  Bewust risico nemen op canonpercentage: 50 (2,1%)  Verhuizen / maakt niet uit: 30 (1,2%) Interpretatie: respondenten willen óf zekerheid (vast/keuzemenu) óf lagere lasten; de bereidheid om bewust ‘rente/canonrisico’ te nemen is klein. Dit ondersteunt een vormgeving die voorspelbaarheid expliciet centraal stelt, mits goed uitlegbaar.

Grondwaardebepaling bij heruitgifte: voorkeur voor “simpel, maar wél gedifferentieerd” Voorkeur methode grondwaarde (basis n=2.450):  WOZ + differentiatie (type/locatie): 851 (34,7%)  WOZ uniform (voor iedereen gelijk): 727 (29,7%)  Individuele taxatie (huidig): 265 (10,8%)  Weet ik niet: 547 (22,3%)  Maakt mij niet uit: 60 (2,4%) Segment-effect (aandeel dat kiest voor ‘WOZ + differentiatie’):  Aflopend binnen 10 jaar: 41,6%  Eeuwigdurend canonbetalend: 29,7% Interpretatie: er is duidelijke voorkeur voor een modelmatige benadering die eenvoudig en voorspelbaar is, maar wél rekening houdt met relevante verschillen. Dit past bij het beeld dat complexiteit/subjectiviteit onrust voedt. AB 2024 (rente-middeling) en conversie: grote onbekendheid + beperkte omzetting Voorkeur middeling canonpercentage (basis n=2.456):  Gemiddelde over 10 jaar (AB 2024): 1.522 (62,0%)  Gemiddelde over 5 jaar: 164 (6,7%)  Weet ik niet: 770 (31,4%) Omzetting naar AB 2024 (basis n=2.447):  Nee: 1.623 (66,3%)  Ja: 188 (7,7%)

Fout! Verwijzingsbron niet gevonden. | Fout! Verwijzingsbron niet gevonden.

19

52

 

Nog niet maar ben het wel van plan: 160 (6,5%) Geen mening: 476 (19,5%)

Opvallend: bij eeuwigdurend canonbetalend is het aandeel ‘Ja’ hoger (12,9%) dan bij de groep aflopend binnen 10 jaar (3,4%). Interpretatie: ondanks steun voor 10-jaarsmiddeling is er een duidelijke ‘implementatie-kloof’. Dat wijst op drempels in bekendheid, begrijpelijkheid, procesgemak, timing en/of vertrouwen.

Rekentool en afkoop: sterke behoefte aan inzicht, beperkte feitelijke afkoop Online rekentool ‘handig’ (basis n=2.432): Ja: 2.029 (83,4%) Nee: 403 (16,6%) Afkoop (basis n=2.265): Ja, onlangs afgekocht / ga afkopen: 134 (5,9%) Nee, maar overweeg het: 2.131 (94,1%) Tijdelijke afkoop (bijv. 30 jaar) interessant? (basis n=2.434):  Ja: 1.956 (80,4%)  Nee: 478 (19,6%) Interpretatie: er is een uitgesproken vraag naar persoonlijk inzicht (rekentool). Tegelijk blijft feitelijke (directe) afkoop beperkt, terwijl ‘tijdelijke afkoop’ door een grote meerderheid aantrekkelijk wordt gevonden (mits prijs/voorwaarden transparant zijn). Bestuurlijke duiding: wat betekenen deze uitkomsten?  







Onrust is breed en vooral toekomst-gedreven (stijgingen/financiële zekerheid). De groep ‘aflopend binnen 10 jaar’ is van belang: daar zijn zorgen het grootst en is de voorkeur voor voorspelbare (maar gedifferentieerde) methoden het sterkst. Draagvlak lijkt groter voor een WOZ-gebaseerde benadering mét differentiatie dan voor individuele taxaties of een uniforme ‘vlakke’ systematiek. Conversie naar AB 2024 blijft achter ondanks steun voor 10-jaarsmiddeling; dit is primair een uitvoerings- en communicatievraagstuk (kenbaarheid, begrijpelijkheid, procesgemak, vertrouwen). Instrumenten die de ‘klantreis’ ondersteunen (rekentool, heldere scenario’s, transparante afkoop) sluiten direct aan op de grootste informatiebehoefte.

Fout! Verwijzingsbron niet gevonden. | Fout! Verwijzingsbron niet gevonden.

20

52

Bijlage VI: Aanvullend onderzoek vaste grondquote Uitgevoerd door gemeente Den Haag. 1.4 Doel Feitelijk vaststellen op basis van in de periode 2015 t/m 2025 gerealiseerde heruitgiftes van erfpachtrechten ten behoeve van woningen of één vast percentage (“vaste grondquote”) voor alle heruitgiftes kan gelden en, indien nodig, bepalen of een onderscheid naar woningtype (appartement versus grondgebonden) tot betere aansluiting leidt. De analyse is ‘jaar-zuiver’ (vergelijkingen binnen hetzelfde taxatiejaar) uitgevoerd. Om vergelijking met het in ontwikkeling zijnde gedifferentieerde grondquote model mogelijk te maken wordt via kalibratie van de onderzoeksresultaten aansluiting gezocht met WOZ met peildatum j-2. 1.5 Beschrijving van de gegevens Op basis van de in het gemeentelijk erfpachtsysteem geregistreerde transacties zijn uit een bestand van ca. 4.480 ‘transacties’ op basis van de volgende criteria 2.496 transacties als ‘populatie’ geselecteerd: a. Alleen heruitgiftes met een woonfunctie (WOZ-waarde beschikbaar in periode 2014 t/m 2024), statuscode heruitgifte in systeem); b. Jaar van taxatie 2014 t/m 2024; c. Een object is een heruitgifte; d. Heruitgifte op basis van AB 1986 (obligatoir of notarieel); e. Logische inconsistenties (bijv. grondwaarde > WOZ_j) zijn buiten beschouwing gelaten; f.

Op basis van de IQR-regel4 per jaar als ‘uitschieters’ buiten beschouwing gelaten grondquotes 5

In bijlage A is de adressen weergegeven.

Tabel 1 Objecten naar woningtype

geografische spreiding van de

1.6 Onderzoeksvragen • Bestaat er één vast percentage (grondquote) dat voor alle heruitgiftes kan gelden? • In hoeverre verschilt de grondquote tussen jaren (tijdstabiliteit) en tussen stamgroepen binnen hetzelfde jaar? • Is er een systematisch verschil tussen Appartementen en Grondgebonden woningen? • Wat is het operationele percentage op peildatum j-2 (kalibratie j→j-2)? 1.7 Aanpak 1. Van de totale populatie zijn voor de totale periode 2015 t/m 2024 als jaarlijks het gemiddelde, de waarden van het 1e en 3e kwartiel alsmede de waarde IQR (3e- 1e kwartiel) bepaald

4 Ondergrens is Q1-1,5 IQR en bovengrens is Q3+1,5*Q3, waarbij Q1 = 25e percentiel en Q3 = 75e percentiel en IQR = Q3 – Q1 55

Fout! Verwijzingsbron niet gevonden. | Fout! Verwijzingsbron niet gevonden.

21

52

2. 3.

4.

Toets of de IQR kleiner is dan 25% van de range hetgeen betekent dat de data relatief dicht bij elkaar ligt en de spreiding beperkt is. Met behulp van een tweezijdige t-toets is nagegaan of het populatiegemiddelde van de grondquote gelijk is aan het verondersteld vast percentage. Dat is onderzocht in een bandbreedte van 9,5% tot 12,5% met sprongen van 0,5% • Voor de periode 2015 t/m 2025 en voor de periode 2015 t/m 2021 • Voor de totale populatie en voor afzonderlijk appartementen en grondgebonden woningen Onderzocht is in hoeverre het verschil tussen de gemiddelde grondquote in de stamgroepen per jaar kleiner zijn ≤ 1,0 pp en ≥ 80% van de stamgroepen binnen ±1 pp van de gemiddelde grondquote voor dat jaar

1.8 Resultaten 1. Op basis van de tweezijdige t-toets voor zowel de periode 2015 t/m 2021 als de periode 2015 t/m 2025 wordt de hypothese dat populatiegemiddelde van de grondquote gelijk is aan een vast percentage alleen bij een percentage van 11,5% niet verworpen. 2. Wanneer alleen appartementen in ogenschouw wordt genomen wordt die hypothese voor de periode 2015 t/m 2025 niet verworpen bij een vast percentage van 11%, maar voor de periode 2015 t/m 2025 voor alle perioden verworpen. 3. Voor grondgebonden woningen wordt die hypothese in alle situaties verworpen. 4. De spreiding van de gemiddelde quote voor appartementen per jaar aanzienlijk fluctueert. 5. Voor alle jaren geldt dat niet wordt voldaan aan de voorwaarde dat 80% van de stamgroepen binnen ±1 pp van de gemiddelde grondquote van dat jaar ligt. Resultaten t.o.v. WOZ-waardej-2 Operationeel is een vaste grondquote, uitgedrukt t.o.v. de WOZ-waarde op peildatum van het jaar van taxatie niet bruikbaar. Daarvoor is noodzakelijk dat deze wordt uitgedrukt t.o.v. de WOZ-waarde op peildatum twee jaar voorafgaande aan de taxatie (jaar van heruitgifte). Aanvullend is de de hypothese dat een vaste grondquote (grondwaarde/WOZ-waardej-2) bestaat onderzocht. Voor appartementen bedraagt die 12,5%. Aan het criterium dat IQR kleiner is dan 25% scoort deze beter dan uitgedrukt t.o.v. de WOZ-waarde in het jaar van taxatie.

De spreiding, zowel geografisch als over de jaren blijft echter aanwezig. Effecten ‘overtegenwoordiging’ In de stamgroepen 551 (Componistenbuurt) en 561 (Eik en Duinen) hebben 577 heruitgiftes in 2015 plaatsgevonden. Onderzocht is in hoeverre dit de resultaten beïnvloed. De kern van de conclusies blijft gelijk. De tijdsverschillen blijven groot, Ook zonder deze twee zware stamgroepen verschuift de gemiddelde grondquote voor appartementen per jaar flink. Het verschil tussen woningtypes blijft groot. Binnen hetzelfde jaar bestaan nog steeds verschillen tussen stamgroepen. De aanwezigheid maakt het beeld juist iets rooskleuriger voor ‘één vaste waarde’. Conclusie Gemiddeld over álle objecten en álle jaren ligt de grondquote rond 11,5%, en dat is statistisch een redelijk centrale waarde. Maar: de spreiding is groot. De helft van de gevallen zit grofweg tussen ~9,5% en ~13,0%, en de uitersten lopen ruim 20 procentpunt uit elkaar. Dus er is wél een “typisch niveau” (rond 11½%), maar individueel wijkt men makkelijk meerdere procentpunten af. Het is dus geen harde vaste waarde op objectniveau. Er is een structureel verschil tussen grondgebonden woningen en appartementen. Voor appartementen als geheel over 2015-2025 is 11% als “representatief gemiddelde” te verdedigen. Voor appartementen geldt dat door de tijd gezien de gemiddelde waarde sterk schuift.

Er is géén stabiel percentage door de tijd heen. Zelfs als dat per woningtype wordt beoordeeld, , verandert het gemiddelde grondquote-niveau per jaar substantieel. Zelfs binnen hetzelfde jaar, en zelfs als je alleen naar appartementen kijkt, verschillen de gemiddelde grondquotes van de ene

Fout! Verwijzingsbron niet gevonden. | Fout! Verwijzingsbron niet gevonden.

22

52

stamgroep tot de andere stamgroep vaak met meerdere procentpunten. Ruimtelijke of objectgroep-specifieke effecten (stamgroep) doen er dus toe. Dit is een directe ondermijning van het idee van één vaste grondquote “voor vergelijkbare woningen in hetzelfde jaar”. De spreiding tussen stamgroepen is daarvoor simpelweg te groot. Op basis hiervan kan niet anders geconcludeerd worden dan dat: • Eén vast percentage voor álle erfpachters bestaat niet in de data; • Er kan wél een “typisch niveau” worden aangewezen, maar dat is hooguit een grove vuistregel, geen uniforme norm; • Tijd en methode veranderen het beeld; • Ook binnen hetzelfde bouwjaar / taxatiejaar is er locatie-/stamgroep-effect. Deze analyse ondersteunt dat bij toepassing van de WOZ als basis voor de bepaling van de waardegrondslag naast een geografische differentiatie ook een differentiatie naar woningtype wenselijk is.

Fout! Verwijzingsbron niet gevonden. | Fout! Verwijzingsbron niet gevonden.

23

52

Fout! Verwijzingsbron niet gevonden. | Fout! Verwijzingsbron niet gevonden.

24

52

Bijlage VII: Aanvullend onderzoek vaste grondquote NIVE Datum:

9 januari 2026

Onderwerp:

Aanvullend Onderzoek Vaste Grondquote gemeente Den haag

Auteur:

drs. K.M. de Lange (NivE)

Inleiding De afdeling grondzaken gemeente Den Haag heeft op verzoek van de Adviescommissie Erfpacht op basis van de in het gemeentelijk erfpachtsysteem een bestand aangelegd van getaxeerde grondwaarden ná toepassing van de 55%-regel (transacties) en deze gegevens aangevuld met de WOZ-waarden met als peildatum het jaar voorafgaand aan het jaar van taxatie en met peildatum twee jaar voorafgaand aan het jaar van taxatie. Het doel hiervan is, dat de Adviescommissie wil kunnen beoordelen of de ‘oude’ taxaties die tot en met 2021 hebben plaatsgevonden aanleiding geven om verantwoord over te kunnen stappen op een eenvoudige WOZ/één vaste grondquote-methode. De analyse zoals deze door de afdeling grondzaken is gemaakt schiet op een aantal punten tekort, waardoor er verkeerde conclusies uit de beschikbare data worden getrokken. Dit is reden geweest voor deze aanvullende analyse van de beschikbare data. Tekortkomingen aan het onderzoek vaste grondquote Het uitgevoerde onderzoek kent een aantal tekortkomingen waardoor de conclusies niet kloppen: - De dataset is doorgetrokken met transacties t/m 2025. Omdat de gemeente vanaf 2022 de taxatiemethode heeft gewijzigd, en als gevolg hiervan veel hogere grondquotes zijn gerealiseerd, vertekent dit het beeld als gewerkt wordt met gemiddelden. Een te hoge waarde van de gemiddelde rekenkundige grondquote wordt hierdoor gepresenteerd.