RIS324295 Beantwoording SV Pandbrigade jaagt goedwillende verhuurders op met ongevraagde, intimiderende handhaving

Datum

BEANTWOORDING SCHRIFTELIJKE VRAGEN

21 januari 2026 Ons kenmerk Onderwerp

Antwoord van het college op de vragen van het raadslid de heer De Mos, luidend: ‘Pandbrigade jaagt goedwillende verhuurders op met ongevraagde, intimiderende handhaving’

DSO/11001231 RIS324295

Het raadslid, de heer De Mos heeft op 16 december 2025 een brief met daarin achttien vragen aan de voorzitter van de gemeenteraad gericht. Overeenkomstig artikel 32 van het reglement van orde voor vergaderingen en andere werkzaamheden van de raad, beantwoordt het college deze vragen als volgt. Hart voor Den Haag ontvangt steeds vaker signalen dat de Haagse Pandbrigade op eigen initiatief en zonder concrete aanleiding woningen controleert, handhavend optreedt en zware maatregelen oplegt aan goedwillende verhuurders. Dit gebeurt regelmatig zonder dat huurders of verhuurders daarom hebben gevraagd en zonder klachten over huurprijs, onderhoud of misstanden. In plaats van zich te richten op excessen en malafide verhuurders, lijkt de Pandbrigade proactief en repressief op te treden tegen ondernemers die aantoonbaar netjes werken, hun woningen goed onderhouden en een goede relatie met hun huurders hebben. Daarbij worden verhuurders geconfronteerd met juridisch zware aanschrijvingen, gedwongen huurverlagingen en torenhoge dwangsommen, wat door betrokkenen als intimiderend wordt ervaren. Zo zijn er voorbeelden bekend waarin verhuurders kennisgevingen van conceptbesluiten onder dwangsom ontvangen, terwijl: huurders geen klachten hebben ingediend; er geen sprake is van overlast of slecht onderhoud; de correspondentie vaag blijft over wat concreet is geconstateerd.

Ondernemers voelen zich hierdoor opgejaagd, onterecht gecriminaliseerd en financieel bedreigd. Dit leidt er zelfs toe dat verhuurders zich gedwongen zien hun woningen met verlies te verkopen, waardoor het aanbod aan huurwoningen verder afneemt in een stad waar de schaarste al groot is. Proactieve handhaving zonder verzoek 1.

Is het college bekend met signalen dat de Haagse Pandbrigade op eigen initiatief en zonder verzoek of klacht van huurder of verhuurder handhavend optreedt?

Ja. 2.

Vindt het college het wenselijk dat de gemeente ingrijpt in huurrelaties waar geen van beide partijen om ingrijpen vraagt en geen sprake is van aantoonbare misstanden?

Ja. Voor wat betreft het eerste deel van uw vraag waar geen van beide partijen vragen om ingrijpen constateert het college dat meldingen een beperkt beeld geven van de overtredingen van goed verhuurderschap.

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/11001231

Aan de hand van eigen opsporing worden bijna dagelijks (veel) te hoge huurprijzen, intimidatie, overbewoning geconstateerd. De ervaring leert dat huurders uit angst voor mogelijke represailles van de verhuurder, waaronder verlies van hun woonruimte niet durven te melden. Alleen op meldingen acteren is tegen deze achtergrond een onvoldoende invulling van de wettelijke taak. Door actief te controleren en meldingen op te pakken, wordt naleving van regels vergroot en ontstaat een gelijk speelveld voor verhuurders. Deze aanpak is effectiever dan uitsluitend reageren op meldingen en beschermt huurders over de hele linie. Voor wat betreft het tweede deel van uw vraag. Als er geen sprake is van overtredingen kan en mag de Haagse Pandbrigade niet optreden. Een verhuurder die zich aan de regels houdt, hoeft zich geen zorgen te maken. 3.

Deelt het college de mening dat dit soort proactieve handhaving de grens raakt van behoorlijk bestuur en rechtszekerheid?

Nee. Proactieve opsporing van overtredingen is als het goed gericht wordt een doelmatig middel. Het beschermt huurders in een kwetsbare positie ten opzichte van de verhuurder. Het getuigt van behoorlijk bestuur en rechtszekerheid dat er breed gecontroleerd wordt op normoverschrijdingen bij huur en verhuur door niet alleen te varen op meldingen. Veel huurders weten niet dat ze te veel betalen, omdat een controleerbare huurpuntentelling bij het huurcontract ontbreekt en daardoor blijven meldingen uit. Proportionaliteit & focus op echte misstanden 4.

Is het college het met Hart voor Den Haag eens dat handhaving primair gericht moet zijn op excessen en malafide verhuurders, en niet op goedwillende ondernemers?

Veel verhuurders hebben de ruime overgangsperiode na vaststelling van de Wet goed verhuurderschap en de Wet betaalbare huur gebruikt om huurcontracten en -prijzen aan te passen aan de nieuwe regels. Onze handhaving richt zich niet op deze groep. We zien ook dat een deel van de verhuurders de huurprijzen en gedrag aanpassen als ze worden gewezen op het feit dat er te veel huur wordt gevraagd voor een woning of dat het gedrag niet in overeenstemming met de wet is. Als overtredingen hersteld worden, blijft handhaving ook zonder gevolgen, omdat dwangsommen niet betaald hoeven te worden als voldaan wordt aan de last. Voorts wil het college erop wijzen dat ‘goed willen doen’ geen onderdeel is van de regelgeving. Om een vergelijking te maken: als iemand niet door rood wilde rijden of niet te hard wilde rijden maar dat toch deed, dan is er nog steeds sprake van een overtreding van regelgeving die er is om andere deelnemers aan het verkeer te beschermen. Dit is niet anders bij verhuursituaties. De normen worden gehandhaafd om huurders te beschermen, gedragsverandering en -bewustwording te bewerkstelligen en niet om alleen gemelde individuele gevallen op te lossen. 5.

Hoe voorkomt het college dat goedwillende verhuurders door de Pandbrigade onevenredig hard worden geraakt?

Goedwillende verhuurders die geen overtredingen plegen, worden niet geraakt. Zie ook antwoord op vraag 4.

2/6

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/11001231

Intimiderende correspondentie & boetes 6.

Klopt het dat verhuurders kennisgevingen van conceptbesluiten onder dwangsom ontvangen waarin onvoldoende concreet staat wat precies is geconstateerd, terwijl wel direct wordt gedreigd met hoge boetes?

Nee. Een conceptbesluit is een voornemen om een sanctie op te leggen. Dit kan inderdaad soms gaan over hoge boetes. Een dergelijk conceptbesluit om een sanctie op te leggen komt tot stand aan de hand van zorgvuldig onderzoek door handhavingsinspecteurs. Een conceptbesluit bevat altijd zowel de feitelijke constateringen als de motivering en juridische onderbouwing van een overtreding. Dit betekent dat duidelijk wordt vastgelegd wat er is geconstateerd, waarom dit in strijd is met de wet en op welke wettelijke bepalingen het besluit is gebaseerd. In veel gevallen wordt de overtreder vooraf gehoord, maar naar aanleiding van het conceptbesluit kan de geadresseerde altijd zijn zienswijze naar voren brengen. Het sturen van conceptbesluit is een wettelijk verplicht onderdeel van de zorgvuldige belangenafweging en een normale gang van zaken. 7.

Vindt het college het wenselijk dat dergelijke juridisch zware brieven worden verstuurd zonder duidelijke feitelijke onderbouwing?

Nee, dat gebeurt ook niet. Zie vraag 6. Ook is een voornemen tot besluit nog geen ‘juridisch zware brief’, aangezien het nog geen besluit met rechtsgevolg is. Het is een in het bestuursrecht ingebouwde stap om een betrokkene altijd in de gelegenheid te stellen om zijn of haar visie op een voorgenomen besluit te geven. Indien een betrokkene van mening is dat het voornemen tot het opleggen van een sanctie onvoldoende onderbouwd is, dan kan dit in de zienswijze worden aangegeven. Als er vervolgens naar mening van de verhuurder onvoldoende gebeurt met de zienswijze dan kan de verhuurder het besluit in bezwaar en beroep aanvechten. Dit kan bij een gebrek in de onderbouwing leiden tot vernietiging, intrekking of aanpassing van een besluit. 8.

Erkent het college dat deze werkwijze door ondernemers als intimiderend wordt ervaren en leidt tot angst voor disproportionele sancties?

Nee, het college herkent dit beeld niet en kan het daardoor ook niet erkennen. Indien verhuurders voldoen aan de wet- en regelgeving, dan hoeven zij in het geheel niet bang te zijn voor sancties. Het college neemt daarnaast bij overtredingen handhavingsbesluiten na een zorgvuldige belangenafweging. Daar is het vragen van een zienswijze op een conceptbesluit een (verplicht) onderdeel van. Rechtszekerheid & zorgvuldigheid 9.

Kan het college aangeven hoe wordt geborgd dat de Pandbrigade terughoudend, zorgvuldig en proportioneel optreedt voordat tot dwangsommen en huurverlagingen wordt overgegaan?

Deze borging is onder meer vormgegeven in de Algemene wet Bestuursrecht (Awb) en de algemene beginselen van behoorlijk bestuur. De adviescommissie bezwaarschriften en rechters toetsen hieraan als er rechtsmiddelen worden aangewend tegen een besluit. Ook kent de gemeente een klachtregeling en kan een betrokkene naar de Ombudsman stappen indien er klachten zijn over het optreden. Tot slot heeft de rijksoverheid bij de wetgeving een escalatieladder voorgeschreven, waardoor bijvoorbeeld bij een eerste overtreding niet direct een boete wordt opgelegd.

3/6

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/11001231

10. Wordt hoor en wederhoor altijd toegepast voordat een conceptbesluit onder dwangsom wordt verstuurd? Nee. Hoor en wederhoor, voorafgaand aan het nemen van een conceptbesluit, wordt niet toegepast als een zaak naar inschatting van de toezichthouder en handhavingsjurist voldoende bewezen is of omdat betrokkene bijvoorbeeld niet komt opdagen bij een ingepland hoorgesprek. 11.

Hoe vaak zijn handhavingsbrieven of maatregelen van de Pandbrigade achteraf aangepast of ingetrokken omdat deze onjuist, onvoldoende onderbouwd of disproportioneel bleken?

De Wet goed verhuurderschap (in werking sinds 1 juli 2023 met een ruime overgangsperiode) en de Wet betaalbare huur (in werking sinds 1 juli 2024 met een ruime overgangsperiode) zijn relatief nieuwe handhavingsonderwerpen waarbij besluiten vaak nog voorliggen in bezwaar, beroep en hoger beroep. Daarnaast kunnen er voor een overtreder gedurende dergelijke processen (financiële) omstandigheden veranderen, waardoor een matigingsverzoek kansrijk is. Hierdoor is nu nog geen goed beeld te schetsen van hoe vaak zich dit zich uiteindelijk zal voordoen bij de huidige besluiten. Zo geven we bijvoorbeeld meer tijd in het geval een verhuurder in een zienswijze concreet aangeeft nog iets meer tijd nodig te hebben om te voldoen aan het voorgenomen besluit. Momenteel kunnen we daarom nog geen accuraat beeld geven op deze vraag. In het jaarverslag VTH 2026 zal het college aandacht besteden aan dit onderwerp. Werkwijze en cultuur binnen de Pandbrigade 12. Kan het college aangeven welke instructies er gelden voor de Pandbrigade met betrekking tot: optreden zonder verzoek van betrokken partijen; proportionaliteit; de-escalatie en respectvolle communicatie richting ondernemers? De Haagse Pandbrigade kan optreden zonder verzoek van betrokken partijen.

Dit is ook wenselijk omdat het college ziet, dat huurders en omwonenden hun problemen niet altijd durven te melden uit angst voor represailles door verhuurders. Daarnaast is het natuurlijk niet zo dat verhuurders de regels niet hoeven na te leven als huurders geen meldingen doen. Dit is niet alleen het geval bij regels over huur- en verhuurrelaties, maar geldt bijvoorbeeld ook voor gebouwen die gevaarlijke gebreken vertonen. In beide gevallen kunnen we zonder een verzoek van betrokkenen optreden. Het is de plicht van de overheid om op de naleving van regels toe te zien, ook als daartoe geen meldingen zijn gedaan. De proportionaliteit wordt geborgd, doordat de Haagse Pandbrigade zich houdt aan de richtlijn bestuursrechtelijke dwangmiddelen (Beleidsplan VTH 2024-2028, bijlage 3, RIS319987) en de boetetabellen zoals deze door uw raad zijn vastgesteld in de Verhuurverordening 2023, bijlage II (RIS315496). Of deze bedragen proportioneel zijn wordt vervolgens getoetst in bezwaar, beroep en hoger beroep door respectievelijk de adviescommissie bezwaarschriften, rechtbank en Raad van State. Handhaving is in beginsel niet gericht op de-escalatie. Handhaving richt zich op een einde maken aan overtredingen en niet-naleving van regels. Er wordt een redelijke termijn gegeven, waarbinnen overtreders een einde kunnen maken aan een overtreding.

Boetes worden bij de Wet goed verhuurderschap pas opgelegd als er eerder al een waarschuwing of herstelmaatregel is opgelegd. Dit is conform de escalatieladder zoals deze landelijk is voorgeschreven.

4/6

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/11001231

In de gevallen de communicatie niet als respectvol wordt ervaren dan staat er een klachtprocedure open en een gang naar de gemeentelijke en nationale ombudsman. In deze procedures wordt altijd een onafhankelijk oordeel gevormd over de communicatie. 13. Wordt er gewerkt met prestatie-indicatoren zoals aantallen controles, dwangsommen of huurverlagingen? Zo ja, erkent het college dat dit kan leiden tot een “aantallencultuur” en overijverige handhaving? Nee. In de jaarplanningen worden op grond van eerdere jaren of ambities wel prognoses gegeven van de verwachte aantallen controles en besluiten. Deze systematiek van prognoses blijkt ook uit het jaarplan Vergunningen, toezicht en handhaving 2025 (VTH, RIS 322497, p. 28). Bij het specifieke onderwerp van de Wet goed verhuurderschap worden geen aantallen genoemd, omdat het college geen goede prognose kan maken over verwachte aantallen op grond van eerdere jaren. Het is een wettelijke verplichting om de inzet op onderwerpen te benoemen in een jaarplan VTH. De enige kernprestatie-indicator (KPI), is het aantal beëindigde overtredingen, maar er worden geen specifieke middelen met aantallen voorgeschreven. De richtlijn bestuursrechtelijke dwangmiddelen schrijft het best passende middel voor. Dat kan ook een gesprek zijn als er bijvoorbeeld fietsen in een vluchtweg staan bij een studentenhuis. Gevolgen voor woningmarkt en ondernemers 14.

Is het college zich bewust van het feit dat verhuurders door deze werkwijze worden gedwongen hun woningen te verkopen, soms met verlies? Nee. Een eigenaar wordt door deze werkwijze nooit gedwongen tot verkoop. Het kan wel zijn, dat de business-case van een verhuurder gebaseerd was op een huurprijs, die op grond van het woningwaarderingsstelsel te hoog was (een overtreding). Begrijpelijkerwijs kan een verhuurder tegen die achtergrond dan zelf besluiten de woning te verkopen in plaats van verder te exploiteren. 15.

Erkent het college dat dit beleid het huurwoningaanbod verder verkleint en daarmee haaks staat op het oplossen van de woningnood?

Nee. Het aanbod aan huurwoningen neemt in een dergelijk geval af en het aanbod aan koopwoningen, voor bijvoorbeeld starters, neemt dan toe. Over het algemeen gaat dit om woningen, die te duur worden verhuurd ten opzichte van de huurpuntentelling op grond van de huidige regelgeving. Het verlies van deze (ten opzichte van de kwaliteit) te dure huurwoningen ziet het college niet persé als een probleem. Voorts wil het college erop wijzen dat er geen sprake is van een ‘verdere verkleining’ van het huurwoningaanbod. Tussen 2021 en 2023 zijn particuliere huurwoningen binnen de totale woningvoorraad met 2,5% toegenomen in Den Haag. De particuliere huurwoningen binnen de totale woningvoorraad in Den Haag namen in de periode 2023-2025 met 0,8% af. In 2015 bestond de woningvoorraad voor 20,9% uit particuliere huurwoningen en in 2025, na voornoemde beperkte daling dus, voor 26,4%. Ongeacht deze veranderingen neemt de woningnood er in totaal niet van toe of af. Er gebeurt door de nieuwe regels en de handhaving ervan enkel iets op het gebied van de gevolgen van schaarste met een toename van aanbod voor koopstarters en afname van (ten opzichte van de kwaliteit) te duur huuraanbod.

5/6

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/11001231

Deze ontwikkeling staat bijvoorbeeld ook deels omschreven in het AD-artikel: ‘Jongeren profiteren van massale verkoop huurwoningen: ‘Fantastisch nieuws voor starters’, van 7 januari 2026. Verbetering en koerswijziging 16. Is het college bereid de werkwijze van de Pandbrigade extern te laten evalueren, met specifieke aandacht voor proactieve handhaving, proportionaliteit en intimidatie-effecten? Nee. Er is voldoende borging op deze punten, zoals eerder bijvoorbeeld bij het antwoord op vraag 12 is omschreven. 17.

Is het college bereid vast te leggen dat ingrijpen door de Pandbrigade uitsluitend plaatsvindt op basis van concrete signalen, klachten of verzoeken, en niet uit eigen initiatief?

Nee. Dit botst met de algemene verplichting om toe te zien op naleving van wetten en regels en het vastgestelde uitvoeringsbeleid ‘Handhaven met Ambitie’ (RIS 306210). Zie verder de antwoorden op vragen 3, 4 en 12. 18. Wat gaat het college concreet doen om te voorkomen dat goedwillende verhuurders zich opgejaagd en geïntimideerd voelen door de huidige werkwijze? Het college staat er pal voor dat verhuurders die geen overtredingen plegen, zich geen zorgen hoeven te maken. In de landelijk ontwikkelde procedure bij goed verhuurderschap is al ingebouwd, dat er eerst een waarschuwing of herstelsanctie is opgelegd voordat er beboet wordt. Daarbij wordt bij de besluitvorming rekening gehouden met de zienswijzen, die door betrokkenen altijd gegeven kunnen worden. Het college van burgemeester en wethouders, de secretaris, de locoburgemeester, Ilma Merx

Saskia Bruines

6/6