RIS324271 Stand van zaken huisvesting vitale beroepsgroepen

Typ tekstTyp tekstTyp tekst

Co Engberts Wethouder van Volkshuisvesting, Welzijn, Wijken en Zuidwest

dienst: dienstcode

Retouradres: Postbus 12600, 2500 DJ Den Haag

Ons kenmerk

Aan de voorzitter van de commissie Ruimte

DSO/10981615 RIS324271 Contactpersoon

Susanne van der Kleij Dienst

Dienst Stedelijke Ontwikkeling Afdeling

DSO Wonen Telefoonnummer

14070 Datum

E-mailadres

16 december 2025

susanne.vanderkleij@denhaag.nl

Onderwerp

Stand van zaken huisvesting vitale beroepsgroepen

Geachte voorzitter, In de Voortgangsrapportage Woonagenda 2021-2022 (RIS318311), die op 20 november 2024 geagendeerd stond in de commissie Ruimte, is aan uw commissie toegezegd om u nader te informeren over de stand van zaken rondom het onderwerp huisvesting vitale beroepsgroepen (toezegging 666 en 724). Via deze brief geven we u een uitgebreide stand van zaken over dit onderwerp. We gaan in op wat er tot nu toe gedaan en bereikt is en wat we de komende tijd van plan zijn. Inleiding Vitale beroepsgroepen zoals leraren, politieagenten en verpleegkundigen leveren een belangrijke maatschappelijke bijdrage aan de stad. De tekorten aan personeel in deze beroepsgroepen zijn zowel landelijk als in Den Haag hoog (zie bijlage 1). De gemeente wil het aantrekkelijker maken voor deze doelgroep om zich in de gemeente te vestigen door betaalbare huisvesting van vitale beroepsgroepen te stimuleren en te faciliteren. Het is een onderwerp waar uw raad met enige regelmaat aandacht voor vraagt in raadsvergaderingen en schriftelijke vragen (zie RIS311496 en RIS312583). Het college onderkent de opgave en heeft aandacht voor de kansen van vitale beroepsgroepen in de woningmarkt. In de Woonvisie Den Haag 2040 (RIS319812) zijn hiervoor maatregelen benoemd, die eerdere inspanningen bekrachtigen.

Sinds de Woonagenda 2019-2023 (RIS301880) maakt de gemeente afspraken met marktpartijen en woningcorporaties over huisvesting in de middeldure huursector voor deze doelgroep. Deze inspanningen moeten ertoe leiden dat jaarlijks 60 middenhuurwoningen beschikbaar gesteld worden voor vitale beroepsgroepen, de doelstelling die is vastgelegd in de Woonvisie Den Haag 2040. In de Woonvisie Den Haag 2040 is ook opgenomen dat we afspraken willen maken over het beschikbaar stellen van sociale huurwoningen aan vitale beroepsgroepen. Om deze woningen via de woningcorporaties beschikbaar te kunnen stellen is het juridisch noodzakelijk om eerst de vitale beroepsgroepen te definiëren in de Huisvestingsverordening Den Haag (huidige versie: Huisvestingsverordening Den Haag 2023 (RIS315302).

Gemeente Den Haag

Spui 70 Den Haag

Postbus 12600 2500 DJ Den Haag

Telefoonummer 14070 www.denhaag.nl

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10981615

Op stadsdeelniveau staat de huisvesting van vitale beroepsgroepen ook op de agenda. In het programmaplan van het Nationaal Programma Den Haag Zuidwest heeft de Alliantieraad Zuidwest een maatregel over huisvesting in de top 10 doelstellingen opgenomen. De maatregel luidt als volgt: Woningen voor professionals: woningen beschikbaar stellen voor professionals die in de wijken werken, zoals leraren, politieagenten en zorgmedewerkers (zie RIS310939). Inspanningen in de afgelopen jaren Afspraken met marktpartijen In 2020 zijn we gestart met het maken van afspraken met marktpartijen over het beschikbaar stellen van markthuurwoningen voor de doelgroep in de middeldure huursector in nieuwbouw en waar mogelijk in de bestaande huurvoorraad. In het geval van nieuwbouw doen we dit enerzijds door in de bouwenvelop (voorheen planuitwerkingskaders en nota van uitgangspunten) op te nemen dat een deel van de betaalbare huurwoningen wordt aangeboden aan personen met een vitaal beroep. Hierbij gaat het om nieuwbouw die zich nog in een beginfase bevindt en nog ontwikkeld dient te worden, waarbij de oplevering vaak enkele jaren later is. Anderzijds werken we samen met marktpartijen waarbij de nieuwbouw al in aanbouw is en de woningen op korte termijn worden opgeleverd. De afgelopen jaren is de focus verbreed van alleen de middeldure huursector naar ook de sociale sector.

Tot op heden heeft dit geleid tot de resultaten in tabel 1. De tabel laat zien dat de doelstelling – van kracht sinds de vaststelling van de Woonvisie Den Haag 2040 in december 2024 – om jaarlijks 60 middenhuurwoningen beschikbaar te stellen in sommige jaren ruimschoots gehaald werd en in andere jaren niet. De sociale huurwoningen in de tabel betreffen particuliere projecten, waarvoor de gemeente geen prestatieafspraken kan maken zoals voor woningcorporatiebezit. Na aanpassing van de Huisvestingsverordening Den Haag 2023 wordt het mogelijk om afspraken te maken met de woningcorporaties om sociale huurwoningen beschikbaar te stellen voor vitale beroepsgroepen (zie paragraaf Hoe verder: vitale beroepsgroepen definiëren hieronder). Project Aantal woningen vóór 2023 Uitgesplitst per project:

Aantal woningen 2023 Uitgesplitst per project

Totaal projecten

Aantal woningen Aantal woningen middenhuur sociaal (particulier) 237 -

- De President Verhulstplein

5

- Vijverhof Leeghwaterplein - Kop van Laak Waldorpstraat/Calandstraat Totaal projecten

155 77

- Adagio Ammunitiehaven

260

>270

43

- Rode Kruisgebouw Leeghwaterplein 10

Aantal woningen 2024 Uitgesplitst per project:

- De Regent Noord-West Buitensingel onbekend 20 - Jaarsmahof Fahrenheitstraat (KHWV) Totaal projecten >25 - Binck Poort Saturnusstraat 24 (Vesteda)

43 +/- 73

onbekend

2/9

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10981615

- Pilot woningen voor leraren Zuidwest Door heel Den Haag - Pegasus Pegasusstraat (Staedion) - Plesmanduin Plesmanweg 607

15

10 63

- Willem Dreeshuis Aantal woningen 2025 Uitgesplitst per project:

Totaal projecten

+/- 10 45

16*

- De Schaloen Schaloenstraat 30 (Staedion) - Steenzicht Steenzichtlaan (Staedion) 15 - Zeezwaluwstraat 4 (KHWV)

16*

Tabel 1: Aantal woningen beschikbaar gesteld voor vitale beroepsgroepen in de afgelopen jaren. *Start inschrijving aangekondigd voor 2025 maar nog niet opengesteld. Een partij in Den Haag die in haar missie heeft om woningen voor mensen met een vitaal beroep te ontwikkelen, is de Koninklijke Haagse woningvereniging 1854. Momenteel zijn zij bezig met de realisatie van 16 sociale huurwoningen aan de Zeezwaluwstraat 4. Bij een deel van de gerealiseerde projecten is samengewerkt met verhuurders om woningen voor de doelgroep beschikbaar te stellen (bijvoorbeeld door het aanbod bij werkgevers bekend te maken of door de doelgroep met voorrang te huisvesten, zoals is gebeurd bij Adagio). Na de zomer is de inschrijving van het project De Schaloen en eind november die van het project Steenzicht gestart, beide van Staedion. Het aantal inschrijvingen vanuit vitale beroepsgroepen laat zien dat er veel animo is voor huurwoningen in het middeldure segment. Een deel van de gerealiseerde projecten is op initiatief van de ontwikkelaar of verhuurder zelf voor de doelgroep beschikbaar gesteld. Zo verhuurt Vesteda in De Regent en Binck Poort met voorrang woningen aan personen met een vitaal beroep. Staedion heeft een samenwerking met de politie om in de Pegasus 10 friends-woningen voor politieagenten in opleiding en net afgestudeerde politieagenten beschikbaar te stellen.

Communicatie Om vraag en aanbod zo goed mogelijk aan elkaar te koppelen zet de gemeente in op verschillende communicatielijnen. De gemeente onderhoudt in de eerste plaats contact met werkgevers en koepelorganisaties. Zij staan dicht bij de doelgroepen en beschikken over geijkte kanalen om de doelgroepen te bereiken. Via deze weg geeft de gemeente bekendheid aan beschikbaar aanbod en krijgt ze meer inzicht in de woonwensen van de doelgroepen. Een andere communicatielijn richt zich op de aanbieders van woningen. Door met aanbieders in contact te staan, blijft de gemeente op de hoogte van de momenten dat aanbod voor vitale beroepsgroepen opengesteld wordt en kan de gemeente meedenken over communicatie-uitingen rondom de openstelling. Ten slotte maakt de gemeente ook gebruik van de eigen communicatiekanalen. Op de website van de gemeente staan links naar verhuurders die zich met bepaald aanbod richten op vitale beroepsgroepen (zie woningen voor leraren politieagenten en zorgmedewerkers). Ook in reguliere nieuwsbrieven voor de doelgroepen wordt regelmatig aandacht besteed aan het woningaanbod voor vitale beroepsgroepen.

3/9

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10981615

Samenwerking met koepelorganisaties van onderwijs, zorg en politie Om tot bovengenoemde resultaten te komen zijn er de afgelopen jaren verschillende gesprekken georganiseerd tussen beleggers, verhuurders en vertegenwoordigers van de sectoren onderwijs, veiligheid en zorg. Tijdens deze gesprekken werd er informatie gedeeld over de personeelstekorten in de sectoren en de salarissen en woonwensen van de doelgroep, om meer inzicht te krijgen in de manier waarop vraag en aanbod bij elkaar kan worden gebracht. Daaruit bleek onder andere dat er (nog) onvoldoende aanbod is dat overeenkomt met de woonwensen en koopkracht van de doelgroep. Het aanbod van marktpartijen bleek voor een deel van de doelgroep niet betaalbaar of passend bij de woonsituatie. Het woningtype van een- of tweekamerappartementen zijn bijvoorbeeld niet geschikt voor gezinnen en minder betaalbaar voor starters. Door de gesprekken met de verschillende stakeholders en het uitvoeren van de projecten zijn dergelijke inzichten opgedaan. Daarom is ervoor gekozen om te verbreden naar de sociale sector. Pilot met woningcorporaties voor huisvesting leraren Den Haag Zuidwest: beschrijving en evaluatie van de pilot In 2023 is op initiatief van woningcorporatie Haag Wonen samen met Staedion en Hof Wonen een pilot uitgevoerd met sociale huurwoningen voor leraren uit Den Haag Zuidwest (collegebesluit RIS315793).

Iedere corporatie stelde vijf sociale huurwoningen met voorrang beschikbaar aan leraren die (willen) werken op een school in Den Haag Zuidwest. In totaal ging het om 15 woningen die door heel Den Haag verspreid staan. Voor de pilot is gekozen voor leraren, omdat de gesprekken met de onderwijssector reeds in een vergevorderd stadium waren en we hierdoor een uitgewerkt profiel hebben kunnen opstellen van een woningzoekende leraar die voor de pilot in aanmerking komt. Ook sluit de pilot aan op het programma Zuidwest waarin we werken aan het verbeteren van de kwaliteit van het onderwijs, maatschappelijke voorzieningen, veiligheid en wonen in Zuidwest. Bovendien is het tekort aan leraren in Zuidwest groot. De pilot sluit tevens aan op de motie ‘Behoud cruciale beroepen voor Zuidwest’ (RIS313927). Van de aangeboden huurwoningen zijn uiteindelijk vier woningen geaccepteerd. Dat lijkt erop te wijzen dat de urgentie ten aanzien van huisvesting voor deze doelgroep in de sociale woningbouw niet uitzonderlijk hoog was ten tijde van de pilot. Ook speelt mee dat het inkomen van bevoegde leraren vaak hoger bleek te zijn dan de sociale huurgrens. Middenhuur is voor hen passender. Zie bijlage 2 voor een uitgebreide beschrijving van de pilot.

Hoe verder Voortzetten inspanningen middeldure segment In de afgelopen jaren zijn contacten gelegd met verhuurders, beleggers, ontwikkelaars om de aanbodkant beter te organiseren en hebben contacten met koepelorganisaties ervoor gezorgd dat we de woonwensen en passende woonlasten van de doelgroep beter kennen en gerichter kunnen communiceren. Er is duidelijk een vraag naar woningen in het middeldure segment binnen de vitale beroepsgroepen. We continueren de inspanningen om afspraken te maken met marktpartijen en woningcorporaties over het beschikbaar stellen van woningen in het middeldure segment voor vitale beroepsgroepen om de doelstelling van 60 middeldure huurwoningen per jaar te behalen.

4/9

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10981615

Vitale beroepsgroepen definiëren De focus heeft tot nu toe gelegen op het beschikbaar stellen van woningen in het middeldure segment, waar een duidelijke vraag ligt binnen de vitale beroepsgroepen. Daarnaast gaan we afspraken maken met de woningcorporaties over de doelstelling om jaarlijks 60 sociale huurwoningen beschikbaar te stellen voor vitale beroepsgroepen. Om deze afspraken te kunnen maken is het noodzakelijk dat de gemeenteraad vaststelt welke beroepsgroepen vitaal zijn. Deze vitale beroepsgroepen kunnen dan opgenomen worden in de Huisvestingsverordening Den Haag (artikel 14, lid 3 Huisvestingswet 2014). Voor het vaststellen van de vitale beroepsgroepen zal de raad in het begin van het nieuwe jaar een voorstel ontvangen, met een routekaart voor de doelstelling betreffende het sociale segment. Daarin worden de ervaringen van andere steden zoals Amsterdam en Rotterdam meegenomen. Ook wordt gekeken naar de inkomens van verschillende beroepsgroepen om in te kunnen schatten in hoeverre deze in aanmerking komen voor het sociale segment. Monitoring We blijven het beschikbare aanbod voor personen met een vitaal beroep bijhouden. In de Voortgangsrapportage over de Woonvisie Den Haag 2040, verwacht in 2026, zal daarover weer gerapporteerd worden. Met vriendelijke groet, de wethouder van Volkshuisvesting, Welzijn en Zuidwest Co Engberts

5/9

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10981615

Bijlage 1: arbeidstekorten per sector Onderwijs

Personeelstekorten primair onderwijs en voortgezet onderwijs, peildatum 1 oktober 2024. Bron: Arbeidsmarktramingen onderwijs 2024 - Centerdata https://www.centerdata.nl/publicaties/arbeidsmarktramingen-onderwijs Politie

Bron: Veiligheidskaart 2024, RIS322900, pagina 5. Zorgpersoneel

Bron: Dashboard branches - Zorg en welzijn - breed (2024) op https://prognosemodelzw.nl/dashboard/stories-dashboard/zorg-en-welzijn--breed-

6/9

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10981615

Bijlage 2: Uitgebreide omschrijving pilot Zuidwest en resultaten Samenvatting proef sociale huurwoningen voor leraren Zuidwest (2023/2024) Haag Wonen heeft samen met Staedion en Hof Wonen het initiatief genomen tot een proef waarbij iedere corporatie vijf sociale huurwoningen met voorrang beschikbaar stelt aan leraren die (willen) werken op een school in Den Haag Zuidwest. In totaal gaat het om 15 woningen die door heel Den Haag verspreid staan. Het doel van de pilot is om (startende) leraren uit Den Haag Zuidwest te helpen aan betaalbare woonruimte en daarmee het lerarentekort in dit deel van de stad tegen te gaan. Tegelijkertijd was de pilot ook bedoeld om te verkennen of het met voorrang huisvesten van personen met een vitaal beroep (zoals leraren) helpt om het arbeidstekort te verminderen. Met andere woorden: helpt de ondersteuning bij het huisvestingsvraagstuk van mensen met een vitaal beroep om hen aan Den Haag te binden? Op de webpagina Woningen voor leraren, politieagenten en zorgmedewerkers - Den Haag heeft de gemeente informatie gepubliceerd over de proef, waaronder de voorwaarden voor deelname en het aanmeldformulier. Geïnteresseerde kandidaten dienden dit aanmeldformulier met aanvullend gevraagde documentatie op te sturen naar het speciaal hiervoor ingerichte emailadres huisvestingsberoepsgroepen@denhaag.nl.

De gemeente heeft de binnengekomen aanvragen beoordeeld op de gestelde voorwaarden. De kandidaten die aan de gestelde voorwaarden voldeden zijn vervolgens voorgedragen aan de woningcorporaties. De woningcorporaties hebben de kandidaten via directe bemiddeling een eenmalig woningaanbod gedaan. Resultaten In totaal hebben 25 kandidaten zich aangemeld voor de proef ‘Huisvesting leraren uit Den Haag Zuidwest’, verspreid over twee aanmeldrondes. In de eerste aanmeldronde van 15 juni 2023 tot 15 juli 2023 hebben 16 kandidaten zich aangemeld. In de tweede aanmeldronde van 15 september 2023 tot 15 oktober 2023 hebben negen kandidaten zich aangemeld. Van de 25 aanmeldingen zijn - in eerste instantie - 15 kandidaten afgewezen omdat zij niet voldeden aan één of meerdere voorwaarden van de proef.

• • •

1 kandidaat is afgewezen i.v.m. te veel ontbrekende gegevens (zelfs na herhaaldelijke verzoeken) 6 kandidaten waren niet werkzaam op een school in Zuidwest 2 kandidaten hadden geen lesbevoegdheid en waren ook niet in opleiding om een lesbevoegdheid te behalen • 5 kandidaten hadden geen aantoonbaar huisvestingsprobleem • 5 kandidaten hadden een te hoog inkomen • 2 kandidaten hadden geen vast contract van minimaal 24 uur per week Op basis van de eerste selectieronde en het reeds afvallen van één van de toegelaten kandidaten is opnieuw gekeken naar de formulering van de voorwaarden en hebben de partners besloten om de dossiers van de eerder afgewezen kandidaten opnieuw te beoordelen. Naar aanleiding daarvan zijn vier extra kandidaten toegelaten. Zij waren werkzaam op een school buiten Den Haag Zuidwest maar wel werkzaam in stadsdeel Escamp of zij beschikten niet over hun lesbevoegdheid maar waren wel werkzaam op een school in Den Haag Zuidwest. Tevens hebben de corporaties besloten om twee kandidaten die op basis van hun inkomen net niet in aanmerking kwamen voor een sociale huurwoning, een woning in de vrije sector aan te bieden.

7/9

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10981615

Van de 16 kandidaten die uiteindelijk zijn geselecteerd voor de pilot, hebben 14 kandidaten een woning aangeboden gekregen. Twee kandidaten waren afgevallen vanwege persoonlijke omstandigheden. Van de 14 kandidaten die een woning aangeboden hebben gekregen, hebben er vier een woning geaccepteerd. Totaal aantal aanmeldingen

25

Geselecteerd voor een woning

16

Woning aangeboden

14

Woning geaccepteerd

4

Sociaal: 10 Vrije sector: 4 Sociaal: 3 Vrije sector: 1

Tien kandidaten hebben de aangeboden woning geweigerd vanwege één van de volgende redenen: de woning was niet groot of mooi genoeg, de verhuizing bleek te duur of te veel gedoe, de woning was niet gelegen in een voorkeurswijk, kandidaat had inmiddels andere woonruimte gevonden. Belangrijkste bevindingen Evaluatie De kandidaten die zijn geselecteerd voor de proef zijn uitgenodigd voor een evaluatiegesprek. Vijf kandidaten zijn op deze uitnodiging ingegaan. Dit betrof zowel kandidaten die de hun aangeboden woning hebben geaccepteerd als kandidaten die de aangeboden woning hebben geweigerd. Hun evaluatie van de proef is hieronder kort samengevat: • Alle kandidaten spraken hun waardering uit voor het initiatief van de proef. • Alle kandidaten waren van mening dat de communicatie vanuit de gemeente via de werkgevers over de opzet en de voorwaarden van de proef heel helder was. • Enkele kandidaten gaven aan dat de beslissing over toelating tot de proef wat lang duurde. • Enkele kandidaten gaven aan dat de bemiddeling vanuit de woningbouwcorporatie heel snel ging, terwijl deze bij andere wat langer duurde. • Alle kandidaten gaven aan dat de locatie van hun woning meespeelde in hun overweging om op hun huidige school te komen of blijven werken. De gemeente en de woningbouwcorporaties hebben gezamenlijk de werkwijze, opzet en resultaten van de proef geëvalueerd.

Deze reflectie op de proef is samen te vatten in de volgende punten: • De samenwerking tussen de gemeente en de woningbouwcorporaties is goed bevonden, waarbij de gemeente haar waardering uitspreekt voor de corporaties ten aanzien van dit initiatief. • De werkwijze van de proef waarbij de aanmelding van de kandidaten verliep via de gemeentelijke website en de bemiddeling naar een woning werd gedaan door de woningbouwcorporaties was erg arbeidsintensief. Dit leidde in een enkel geval tot een langere wachttijd voor deelnemers van de proef. • De opzet van de proef waarbij de kandidaten zich in twee termijnen konden aanmelden is niet optimaal bevonden. Hierdoor speelde timing voor kandidaten een extra belemmering. • De beleidskeuzes en daarmee werkwijzen van de woningbouwcorporaties ten aanzien van het bemiddelingsproces verschillen. Hierdoor kunnen deelnemers het proces verschillend hebben ervaren. • De woonwensen en –mogelijkheden van de doelgroep leraren lijkt het aanbod van sociale huurwoningen voor een deel te ontstijgen. De werkwijze van (éénmalige) toewijzing was daarmee niet altijd succesvol.

8/9

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10981615

Conclusies Aan de hand van de resultaten en de evaluatie van de proef zijn de volgende conclusies getrokken. • Op basis van de aanmeldingen voor de proef kan worden gesteld dat enkele leraren in Den Haag Zuidwest/Escamp een verhuisbehoefte hebben. Een aantal van hen heeft daadwerkelijk een huisvestingsprobleem, zoals gesteld in de voorwaarden van de proef. • Het feit dat enkele kandidaten, die in aanmerking kwamen voor een sociale huurwoning de aangeboden woning hebben geweigerd, wekt de indruk dat de urgentie ten aanzien van huisvesting voor deze doelgroep in de sociale woningbouw niet extreem hoog is. Althans, niet hoger dan voor andere doelgroepen. • Het lijkt erop dat veel bevoegde leraren te veel verdienen om in aanmerking te komen voor een sociale huurwoning. Zij kunnen waarschijnlijk beter worden gehuisvest in de middenhuur. • Het aanbod van sociale huurwoningen lijkt beter geschikt voor onderwijsondersteunend personeel in lagere salarisschalen, of voor andere vitale beroepsgroepen zoals politieagenten en zorgpersoneel. • Toewijzing door middel van (éénmalige) bemiddeling is erg arbeidsintensief en gegeven de woonwensen van de doelgroep niet altijd succesvol. Een voorrangsregeling, waarbij kandidaten zelf een woning kunnen uitzoeken binnen het bestaande aanbod lijkt passender. Daarmee vervalt ook het nadeel van het werken met aanmeldtermijnen.

• In de proef stond de doelgroep centraal en bleek het beschikbare woningaanbod niet altijd passend. Het zou interessant zijn om te verkennen of een werkwijze waarbij wordt geredeneerd vanuit het woningaanbod en daar de meest passende doelgroep bij wordt gezocht meer succes heeft. De huidige woningmarkt biedt weinig mogelijkheden voor het huisvesten van nieuwe doelgroepen zoals de vitale beroepsgroepen. Het stimuleren van doorstroom zou hier een positieve impuls aan kunnen geven.

9/9