RIS324265 Voorstel van het college inzake Investeringsbesluit parkeerhub Dreven 1D

Datum

Ons Kenmerk

18 december 2025

DSO/10983187 RIS324265

Voorstel van het college inzake Investeringsbesluit parkeerhub Dreven 1D Overwegende dat: de raad met het vaststellen van het Projectdocument Dreven-Gaarden-Zichten (RIS311093), voor een stedenbouwkundig plan heeft gekozen waarbij de parkeeropgave wordt opgelost door een combinatie van private garages binnen de bouwblokken en openbaar toegankelijke parkeeroplossingen in centraal gesitueerde, collectieve ‘parkeerhubs’; deze parkeerhubs zowel bewoners, bezoekers als de vraag vanuit voorzieningen moeten bedienen; conform de Nota Parkeernormen Den Haag 2024 (RIS291425) de ontwikkeling van DrevenGaarden-Zichten niet voorziet in een parkeerplaats voor ieder huishouden; de raad, onder andere via de motie “Kom met beleid voor rechtvaardige toewijzing Parkeerplekken” (RIS317265), aangedrongen heeft op een rechtvaardige toewijzing van parkeerplekken bij nieuwbouw; de raad heeft via de motie ‘Laat parkeertarieven bewoners niet wegjagen’ (RIS311664) aangedrongen op gemeentelijke inspanningen voor redelijke parkeertarieven binnen de parkeerhubs; de raad met het Uitvoeringsprogramma Deelmobiliteit en Mobiliteitshubs (RIS319377) 20242027 heeft bepaald dat het, vooral in Zuidwest, van belang is dat de geboden mobiliteit betaalbaar en toegankelijk is voor bewoners en dat mobiliteitshubs hier een grote rol in kunnen spelen; de aanschaf van de collectieve parkeergebouwen de gemeente niet alleen

in positie brengt om deelmobiliteit en logistieke functies op een betaalbare en toegankelijk manier aan te bieden in de buurt en zo de hub kan laten functioneren als ‘mobiliteitshub’’, maar ook mogelijkheden biedt voor het aanbieden van betaalbare ruimtes op de begane grond, bijvoorbeeld voor bedrijvigheid of maatschappelijke/buurtondersteunende functies; bij gemeentelijk eigendom en exploitatie van de parkeerhub het in de toekomst makkelijker wordt om mee te bewegen met de werkelijke resultaten van de mobiliteitstransitie; door het in eigendom nemen van deze hub wordt een basis gelegd om, in lijn met de aangenomen motie “Parkeerbedrijf voor de stad Zuidwest” (RIS320694), een rendabel gemeentelijk parkeerbedrijf in te richten; de afdoening van de motie “Parkeerbedrijf voor de stad Zuidwest” (RIS320694) stelt dat gemeentelijk eigenaarschap en exploitatie nodig is voor een effectieve sturing op tarieven, betaalbaarheid en gebruik; Het aankopen van de parkeerhub ook sturingsmogelijkheden biedt voor de functies op de begane grond die belangrijk zijn voor de wijkeconomie; in de grondexploitatie Dreven-Gaarden-Zichten een reservering is opgenomen voor het afdekken van de onrendabele top van de investeringskosten voor de gebouwde parkeerplaatsen; de bijgevoegde businesscase toont aan dat een saldo neutrale exploitatie over een periode van 40 jaar mogelijk is; Ondanks een bijdrage van

de ontwikkelende partijen, een investering nodig blijft voor het rendabele deel van de stichtingskosten; de parkeerhubs anticiperen op een vraag van toekomstige bouwplannen die nog ontwikkeld moeten worden, hetgeen een voorinvestering vraagt;

Gemeente Den Haag

Spui 70 Den Haag

Postbus 12600 2500 DJ Den Haag

T 14070 www.denhaag.nl

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10983187

-

-

zoals al aangekondigd in de afdoening van de motie “Genoeg parkeervoorzieningen vooraf en achteraf bij de Dreven” (RIS320696) betekent het nu niet aankopen van de parkeerhub dat de markt deze activiteit zal oppakken en de gemeente geen invloed op prijsstelling en toewijzing krijgt; de gemeenteraad overeenkomstig art. 4.7 van de Algemene verordening financieel beheer en beleid Den Haag 2025 besluit tot het in uitvoering nemen van investeringsprojecten die een totale omvang hebben van meer dan € 2,5 mln., of die bestuurlijk relevant zijn.

Stelt het college de raad voor het volgende besluit te nemen: de raad van de gemeente Den Haag, gezien het voorstel van het college van 16 december 2025, besluit: I.

vast te stellen een maximaal bruto investeringskrediet ter grootte van € 8,9 miljoen voor de aankoop van parkeerhub Dreven 1D, met beoogde koopovereenkomst in 2026;

II.

te dekken met een bijdrage uit de ‘Voorziening Onrendabele Top op Parkeren’ in de grondexploitatie Dreven-Gaarden-Zichten van € 3,2 mln., een bijdrage van derden van € 1,0 mln. (p.p. 2029) en een netto investeringskrediet ter grootte van € 4,7 mln.;

III. het in het MIP opnemen van een bruto investeringskrediet van 8,9 mln. en dit te verwerken in de meerjarenprogrammabegroting 2027-2030, waarbij de kapitaallasten voor het netto investeringskrediet van € 4,7 miljoen gedekt worden uit de parkeertarieven en de huuropbrengst van het bedrijfsonroerendgoed; IV. de parkeerhub voor de exploitatie over te hevelen van programma 13 (Stadsontwikkeling en Wonen) naar programma 12 (Mobiliteit); V.

het geschatte aanloopverlies van in totaal € 0,77 mln. over de periode 2027-2036 te dekken vanuit programma 12 activiteit Parkeren.

Aldus besloten in de openbare raadsvergadering van De griffier,

De voorzitter,

2/9

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10983187

TOELICHTING Inleiding Binnen de Dreven buurt wordt momenteel de parkeerbehoefte opgelost in de openbare straten. Omdat in de buurt drie tot vier keer zoveel woningen komen, en een kwalitatief goede en groene openbare ruimte van belang is voor de leefbaarheid, is het niet langer mogelijk deze behoefte in de openbare ruimte op te vangen. Daarom is het uitgangspunt uit de Nota Van Uitgangspunten (RIS308508) en het projectdocument (RIS311093) om de parkeerbehoefte van de huishoudens van de nieuwbouwwoningen op te lossen door een combinatie van garages in de bouwblokken en centrale collectieve “parkeerhubs”. Parkeren op straat is, conform de Nota van Uitgangspunten, primair bedoeld voor de huishoudens van de te handhaven woningen, speciale plekken (mindervaliden, deelauto’s, etc.) en voor een deel van de bezoekers. Om te kunnen sturen op het beoogde gebruik van de gebouwde voorzieningen, is per 1 november 2025 een parkeerregime ingevoerd. De bestaande bebouwing krijgt recht om een parkeervergunning voor de openbare straat aan te vragen en de huishoudens van de nieuwbouw niet. Zo ontstaat er in de openbare ruimte meer ruimte voor groen, verblijf, langzaam verkeer en duurzame en ruimte-effectieve mobiliteit.

Een belangrijk aandachtspunt binnen de gebiedsontwikkeling is het betaalbaar en bereikbaar houden van de mobiliteitsbehoefte van bewoners, en dus ook de betaalbaarheid van parkeeroplossingen. Parkeren is volgens de wet een marktactiviteit (niet-DAEB). Dit betekent dat plekken voor marktconforme tarieven moeten worden verhuurd. Daarom wordt ingezet op prijsdifferentiatie op basis van kwaliteit van de parkeerplaatsen: een vast plek direct achter je woning (onder de binnentuin) is duurder dan een zwerfplek in een parkeerhub waar je eerst naar toe moet lopen. Om te kunnen sturen op betaalbaarheid en een evenwichtige en inclusieve verdeling van parkeerplekken in de centrale parkeerhubs, is het voorstel om nu te besluiten tot een gemeentelijke rol in eigenaarschap. In maart/april 2026 volgt een voorstel over de exploitatie van hubs conform de afdoening van de motie Parkeerbedrijf voor de stad Zuidwest (RIS320694). In eerste instantie bevat de hub een overcapaciteit voor de toekomstige bouwplannen in dit gebied. Deze capaciteit is beschikbaar en nodig als parkeeroplossing voor toekomstige bouwplannen. Er zal dus naar verwachting de eerste jaren sprake zijn van een aantal parkeerplekken die nog niet bezet/ verhuurd zijn. Het geschatte aanloopverlies van in totaal € 0,77 mln. over de periode 2027-2036 wordt gedekt uit programma 12 mobiliteit activiteit parkeren.

De business case is positief en revolverend, waarbij de middelen na het verstrijken van de aanloopperiode terugvloeien naar het programma (12 mobiliteit activiteit parkeren).

3/9

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10983187

Dreven 1D Dreven 1D is de eerste parkeerhub die binnen Dreven-Gaarden-Zichten wordt gerealiseerd.

Impressie Dreven 1D gezien vanaf Melis Stokelaan/Dorpersdreef

4/9

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10983187

Impressie Dreven 1D gezien vanaf de nieuwe verlengde Baljuwdreef

Dreven 1D is een solitaire parkeerhub die wordt gerealiseerd op een bouwkavel waar voorheen woningen van Staedion stonden. Staedion levert hiermee feitelijk één bouwkavel in, om een betaalbare parkeeroplossing voor meerdere andere kavels te kunnen realiseren. Dreven 1D maakt onderdeel uit van de grondexploitatie (grex) Dreven-Gaarden-Zichten. De hub omvat 256 parkeerplaatsen (waarvan 4 parkeerplaatsen speciaal voor hoge bestelbusjes), ca. 1200m2 verhuurbare bedrijfsruimte en meerder ruimtes voor installatietechniek (WKO voor de buurt, trafo-ruimte, lift etc.). Dreven 1D is al in ontwikkeling door Heijmans in samenwerking met Continental Carparks. Over de ontwikkeling heeft uitgebreide participatie plaatsgevonden en het gebouw heeft overwegend enthousiaste reactie gekregen. De omgevingsvergunning is aangevraagd, de bouw start in 2026 en duurt ca. één jaar. Voor gemeentelijk eigendom gaat het hier om een aankoop in 2027.

5/9

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10983187

Er is nu een besluit tot aankoop nodig om in 2026 een koopovereenkomst te kunnen sluiten. Als er niet vóór de start van de verkoop van de woningen (Dreven 1C) wordt besloten tot aankoop van Dreven 1D door de gemeente, heeft dit tot gevolg dat, gelijktijdig met de woningen, de parkeerplekken in de hub worden verkocht aan kopers van de woningen en de parkeerplaatsen voor de huurwoningen aan de corporatie of belegger. Hierdoor verliest de gemeente de mogelijkheid om direct te kunnen sturen op betaalbaarheid en beschikbaarheid van parkeervoorzieningen. Een eventueel later besluit voor aankoop van de plekken voor de huurwoningen is alleen mogelijk binnen een VvE-constructie. Mocht de gemeente helemaal geen rol willen spelen in de hub zijn de bewoners qua tarieven geheel overgeleverd aan de markt. Publiek belang bij gemeentelijk eigendom en exploitatie Voor de parkeergarages binnen de bouwblokken in Dreven-Gaarden-Zichten blijft eigendom en exploitatie bij de eigenaar van het gebouw (de corporatie, de belegger of de VvE). De centrale parkeerhubs bedienen verschillende woningen van verschillende eigenaren en ook bezoekers. Dit maakt dat er niet één partij per definitie de logische exploitant is buiten de gemeente. Exploitatie door de gemeente biedt voordelen: De gemeente houdt controle over prijsstelling binnen de parkeerhub.

De hub biedt een alternatief voor parkeren binnen het bouwblok. Zo kan worden gestuurd op betaalbaarheid en toegankelijkheid, ook op de langere termijn. De gemeente houdt controle over het toewijzingssysteem en kan zo borgen dat blijft passen binnen het parkeerbeleid. Als de gemeente controle houdt over het gebruik, kan in de toekomst makkelijker meebewogen worden met de gevolgen van de mobiliteitstransitie en werkelijk autobezit. De gemeente heeft nu al controle over de belangrijkste parameters die bepalend zijn voor de exploitatie van de parkeerhub: • invoering van het parkeerregime; • de tijdsvakken waarbinnen het parkeerregime geldt; • de tariefstelling straatparkeren; • de verlening vergunningen voor straatparkeren; • de hoeveelheid parkeren in de openbare ruimte; • de te hanteren parkeernorm voor bouwplannen Het wordt daardoor voor marktpartijen zeer onaantrekkelijk om de parkeerhub te exploiteren zonder de gemeente contractueel te binden aan afspraken over deze parameters. De gemeente kan sturen op invulling van deelmobiliteit en functies op de begane grond die bijdragen aan de bredere doelstellingen voor de buurt. Door eigendom over de hub te nemen wordt een basis gelegd om, in lijn met de recent aangenomen motie “Parkeerbedrijf voor de stad Zuidwest” (RIS320694), een rendabel gemeentelijk parkeerbedrijf in te richten.

De parkeerhubs vormen samen met de parkeeroplossingen binnen de bouwblokken en het straatparkeren één systeem. Daarom is het van belang dat er gezamenlijk gedragen afspraken zijn over hoe wordt omgegaan met de toewijzing van parkeerplekken. In bijlage 1 is een overzicht opgenomen hoe wordt omgegaan met de toewijzing: Wie mag waar parkeren? Door te kiezen voor een gemeentelijke eigenaarsrol is het mogelijk om met bovenstaande opties te gaan sturen op betaalbaarheid en een evenwichtige en inclusieve verdeling van parkeerplekken.

6/9

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10983187

Hiermee houdt de gemeente de noodzakelijke grip op de stadsbrede parkeer- en mobiliteitsopgaven die horen bij de verdichtende stad. De gemeente heeft zich bij dit voorstel extern laten begeleiden door een bureau met veel kennis van de markt en landelijke ontwikkelingen bij andere gemeenten. Wet Markt en Overheid Het exploiteren van de parkeerhub Dreven 1D wordt als economische activiteit beschouwd en daarbij is de Wet Markt en Overheid van toepassing. Er zal een toets aan deze regels en de Mededingingswet plaats moeten vinden. Indien nodig wordt een apart DAEB-besluit uitgewerkt zodra de uitvoering met inachtname van het raadsvoorstel verder ter hand wordt genomen. Het dagelijks beheer kan worden uitbesteed aan een marktpartij. Businesscase Binnen de samenwerkingsovereenkomst Dreven-Gaarden-Zichten zijn in eerste instantie de ontwikkelende partijen verantwoordelijk voor het oplossen van hun eigen parkeervraag. De bouwkosten van deze parkeeroplossingen zijn hoger dan de marktwaarde. Daarom is in de grondexploitatie een voorzieningen getroffen om het onrendabele deel van de investering in de gebouwde parkeerplaatsen af te dekken. Voor de parkeervraag vanuit de sociale huur, die werkt met norm grondbedragen, wordt van de corporatie een bijdrage gevraagd en voor de marktwoningen wordt dit verrekend via de residuele grondwaarden.

Na aftrek van deze bijdragen resteert een benodigde investering om de parkeerhub aan te kopen. Ten eerste omdat, in een situatie waarin de gemeente exploitant wordt, de gemeente ook het rendabele deel van de investering moet doen: het deel dat wordt terugverdiend uit de exploitatie. Daarnaast bevat de hub ook een overcapaciteit voor plannen waar nu nog geen contracten voor zijn gesloten. Hiervoor is voorinvestering nodig. Wanneer toekomstige bouwplannen zich beroepen op deze capaciteit, zal er weer een bijdrage vanuit de plannen moeten terugvloeien in de exploitatie. In de vertrouwelijke bijlage 2 zijn de stichtingskosten en de exploitatieraming opgenomen. Na aftrek van de bijdragen resteert de volgende financieringsbehoefte voor aankoop van de hub: - Dreven 1D - € 4,7 mln. Hiervoor wordt gevraagd om een investeringskrediet. Uitgangspunt is dat binnen de exploitatietermijn van 40 jaar er sprake zal zijn van een saldo neutrale exploitatie, inclusief de kapitaalslasten die voortkomen uit dit investeringskrediet. Binnen het exploitatiemodel zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd: De gemeente neemt de parkeergarage in eigendom en exploiteert deze, of laat deze exploiteren, voor minimaal 40 jaar. Binnen de exploitatietermijn wordt de garage afgeschreven naar € 0,-. De parkeerhubs zijn openbaar toegankelijk.

Bewoners met een abonnement hebben dus recht op parkeren binnen de hub, maar geen vaste plek. Er wordt rekening gehouden dat er naast de standaard zwerfplekken ook een klein aandeel “premium” vaste plekken (5%) wordt verhuurd voor een hoger tarief. Voor de opbrengsten vanuit bezoekersparkeren is het uitgangspunt dat deze 25% goedkoper is dan het straattarief (nu € 2,70,- per uur). Er is rekening gehouden met aanvangsleegstand als gevolg van overcapaciteit. Hier is in het jaar van oplevering nog rekening gehouden met 80%, maar loopt met de oplevering van de woningen snel terug tot 40% in het derde jaar. Tot het zesde exploitatiejaar is nog met 40% leegstand rekening gehouden. Daarna bouwt dit in drie jaar af tot nul.

7/9

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10983187

-

De exploitatie van het bedrijfsonroerend goed op de begane grond is integraal onderdeel van de totale exploitatie van de hub.

Uit de exploitatieberekeningen volgt dat er voor deze hub minimaal een tarief van € 65,- inclusief BTW (prijspeil 2025) per maand per parkeerplaats nodig is om binnen de huidige uitgangspunten de hub budgetneutraal te exploiteren. In de businesscase heeft al optimalisatie plaatsgevonden door goed naar de kosten te kijken, dubbelgebruik te faciliteren, functies toe te voegen en bijdragen van derden (subsidies, ontwikkelaars en corporaties) in te zetten. Of het daadwerkelijk ook nodig of wenselijk is om dit tarief te hanteren bij dit type voorziening is afhankelijk van exploitatieberekeningen van andere hubs, die weer andere uitkomsten zullen hebben voor het minimaal benodigde tarief. De daadwerkelijke hoogte van de tarieven is afhankelijk van eventuele verevening tussen parkeervoorzieningen op stedelijk niveau, een meer integrale benadering van straat parkeren en parkeren in hubs of een combinatie hiervan. De tarieven en venstertijden op straat hebben een rechtstreekse invloed op de exploitatie van de hub en omgekeerd kan de exploitatie van de hub invloed hebben op de opbrengsten vanuit straatparkeren. De juridische, fiscale en wettelijke mogelijkheden van vereveningen dienen nog nader onderzocht te worden. Conform de afdoening van de motie Parkeerbedrijf Zuidwest (RIS320694) streven wij ernaar in maart/april 2026 met concrete voorstellen te komen.

Hierover gaan wij graag met de raad in gesprek, zodat besluiten kunnen worden genomen. Fiscaal Als de gemeente Den Haag de parkeerhubs zelf gaat exploiteren heeft dit fiscale gevolgen voor de vennootschapsbelasting (winstbelasting). Op basis van de op dit moment beschikbare informatie moet het resultaat van de parkeergarage jaarlijks worden meegenomen in de aangifte vennootschapsbelasting. Over het resultaat wordt ongeveer 25% vennootschapsbelasting afgerekend. In de uitwerking zal verder gekeken worden naar de fiscale optimalisatie-mogelijkheden van de gezamenlijke parkeergarages en hubs. Dit is mede afhankelijk van de uitwerking van de organisatie. De verhuur van de parkeerplaatsen is een BTW belaste prestatie en moet in de verhuurprijs worden meegenomen. De BTW betaalt over de aanneemsom (en de onderhoudskosten) kan worden teruggehaald op BTW-aangifte bij de Belastingdienst. Kansen en risico’s Er zijn een aantal risico’s te benoemen die effect kunnen hebben op het resultaat van de parkeerexploitatie. 1. Aanvangsleegstand groter of kleiner dan berekend De mogelijkheid bestaat dat minder huishoudens een parkeerabonnement afnemen dan verwacht volgens de parkeernormen. Ook is het mogelijk dat het aantal kortparkeerders lager is dan verwacht. Op termijn zal dit probleem zich oplossen doordat er bij de vervolgplannen minder gebouwde voorzieningen kunnen worden gerealiseerd.

Anderzijds kan de vraag ook groter zijn dan berekend. Voor de exploitatie van de hub is dit positief maar dit kan wel een extra parkeeropgave voor vervolg plannen veroorzaken. 2. Bouwkosten blijken hoger dan geraamd Risico is voor Dreven 1D beperkt, omdat dit plan al ver is uitgewerkt, maar er moet nog een koopovereenkomst worden gesloten.

8/9

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10983187

3. Hogere omslagrente voor interne financiering op de lange termijn Voor de interne toerekening van de rentekosten over investeringen hanteert de gemeente het omslagsysteem. Dit houdt in dat over alle investeringen een gemiddelde rente wordt berekend, de zogeheten omslagrente. Omdat de parkeerexploitatie een looptijd van 40 jaar heeft, bestaat het risico dat de omslagrente op de lange termijn afwijkt. Bij een hogere omslagrente nemen de kapitaallasten toe. Beheersmaatregelen Om de gevolgen van bovenstaande risico’s te beheersen zijn er een aantal maatregelen denkbaar. 1. Het daadwerkelijke gebruik van de garages goed monitoren. De nog te ontwikkelen plannen bieden voldoende flexibiliteit om zodanig mee te bewegen dat vraag en aanbod in de hub in balans blijft 2. Bij hogere bouwkosten zullen de kapitaallasten stijgen. Dit is op te lossen door: • de tarieven voor abonnementen aan te passen, of; • tarieven of venstertijden van straatparkeren aan te passen, of; • aanvullende dekking zoeken door verevening met andere parkeerinkomsten, mits dit juridisch en fiscaal mogelijk is. 3. Hogere omslagrente betekent ook hogere kapitaallasten. Zie beheersmaatregelen bij 2.

9/9