RIS324231 Voortgangsrapportage Woonagenda 2020-2023 - Woonvisie DH 2022 over de jaren 2023 en 2024

Typ tekstTyp tekstTyp tekst

Co Engberts Wethouder van Volkshuisvesting, Welzijn, Wijken en Zuidwest

dienst: dienstcode

Retouradres: Postbus 12600, 2500 DJ Den Haag

Ons kenmerk

Aan de voorzitter van de commissie Ruimte

DSO/10983008 RIS324231 Contactpersoon

Karoline Poorter Dienst

Dienst Stedelijke Ontwikkeling Afdeling

DSO Wonen Telefoonnummer

14070 Datum:

E-mailadres

19 december 2025

karoline.poorter@denhaag.nl Bijlage

1

Onderwerp

Voortgangsrapportage Woonagenda 2020-2023/Woonvisie Den Haag 2022 over de jaren 2023 en 2024

Geachte voorzitter, Voor u ligt de voortgangsrapportage Woonagenda 2020-2023/Woonvisie Den Haag 2022 over de jaren 2023 en 2024. De voortgangsrapportage kijkt terug en heeft als doel de raad te informeren over de stand van zaken en de druk op de Haagse woningmarkt, de voortgang met betrekking tot de ingestelde maatregelen en de doelen in de Woonvisie Den Haag 2022 (RIS313365). Dit gebeurt aan de hand van cijfers en een beschrijving waarin opvallende zaken worden uitgelicht. Daar waar er samenhang is tussen deze voortgangsrapportage en andere rapportages, staat dit aangegeven. Dit geldt bijvoorbeeld voor de voortgangsrapportage Woningbouwprogrammering 1. Dit is de laatste voortgangsrapportage over de periode van de Woonvisie 2022. In 2026 ontvangt u de eerste voortgangsrapportage over de Woonvisie Den Haag 2040 (RIS319812). In voorliggende brief wordt vanuit de informatie in de rapportage kort ingegaan op de druk op de woningmarkt. Na een korte toelichting op de Woonvisie Den Haag 2040 wordt ingegaan op de recente ontwikkelingen rondom het beter benutten van de bestaande woningvoorraad via optoppen, het bestrijden van leegstand en een nieuwe nota woningvoorraad.

Vervolgens wordt een overzicht gegeven van de maatregelen die eerder zijn ingesteld en de recenter ontstane mogelijkheden vanuit landelijke wet- en regelgeving voor het betaalbaar maken en houden van de woningvoorraad en het beschermen van huurders. Verder wordt aangegeven wat er speelt op het gebied van de huisvesting van aandachtsgroepen en de woonzorgvisie. De brief sluit af met een resumé.

1

Voortgangsrapportage Woningbouwprogrammering (RIS309554 over de eerste helft van 2021, RIS311729 over heel 2021, RIS315804

over heel 2022, RIS318912 over 2023 en RIS321932 over 2024).

Gemeente Den Haag

Spui 70 Den Haag

Postbus 12600 2500 DJ Den Haag

Telefoonummer 14070 www.denhaag.nl

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10983008

Druk op de woningmarkt Nederland heeft te maken met een groot woningtekort. Dat geldt zeker ook voor Den Haag, een stad waarvan het inwonertal blijft groeien. De druk op de Haagse woningmarkt blijft dan ook groot met oplopende wachttijden voor een sociale huurwoning, stijgende huur- en koopprijzen, afnemend huuraanbod en stagnerende doorstroming als gevolg. Wel is te zien dat het aanbod van koopwoningen wat toeneemt. Woonvisie Den Haag 2040 De gemeente Den Haag wil steviger grip krijgen op de woningmarkt. Zowel de Woonvisie Den Haag 2040 (RIS319812) en de Haagse Omgevingsvisie 2050 (RIS322469) zetten daarom in op bouwen en verbouwen in alle delen van de stad. Dit zal op de middellange termijn zorgen voor meer woningbouw en meer doorstroming. Deze ontwikkeling wordt de komende jaren versterkt door het beter benutten van de bestaande woningvoorraad. Voor de realisatie en financiering van woningbouw dient de gemeente jaarlijks proposities in voor het aanvragen van rijksmiddelen voor de publieke bekostiging van woningbouw in Den Haag. Tenslotte zet de gemeente Den Haag de bestaande wetgeving gericht op betaalbare huren en koopprijzen maximaal in, denk daarbij aan de Wet opkoopbescherming en de Wet Goed Verhuurderschap.

Beter benutten van de bestaande woningvoorraad; optoppen, leegstand bestrijden, Nota woningvoorraad De gemeente stuurt erop dat er in Den Haag meer betaalbare nieuwbouwwoningen gebouwd worden. Het duurt enige tijd voor de woningbouwproductie op het gewenste niveau komt. Ook is de ruimte om te bouwen beperkt. Om daadwerkelijk verlichting te brengen is het daarom nodig dat het ‘betaalbaar bouwen’ en ‘betaalbaar houden’ lang volgehouden wordt. Een derde spoor is daarom het beter benutten van de bestaande woningvoorraad. Dat spoor bestaat uit onderstaande drie componenten. Optoppen Optoppen (toevoegen van betaalbare woningen op platte daken) is momenteel veel in de belangstelling. De gemeente Den Haag wil hiermee aan de slag, want de potentie voor optoppen is fors in Den Haag (circa 5.000 woningen). In de Woonvisie Den Haag 2040 is opgenomen dat de bestaande stad beter gebruikt gaat worden, onder andere door het optoppen. Momenteel wordt geïnventariseerd waar hiervoor de kansen en belemmeringen liggen in Den Haag. Er wordt een Afwegingskader Optoppen gemaakt, als checklist voor initiatiefnemers om een optopproject voor te bereiden en als instrument voor de gemeentelijke organisatie om de kansrijkheid van een optopproject goed in te kunnen schatten.

Als koplopergemeente gaat de gemeente Den Haag samen met het Rijk en de provincie Zuid-Holland aan de slag om optoppen in de stad mogelijk te maken en te stimuleren. De eerste stappen zijn gezet om enkele verkenningen uit te voeren, die zowel woningcorporatiebezit als VvE's betreffen. Leegstand bestrijden Afgelopen jaar hebben is gewerkt aan de uitwerkingsnota waarin de gemeentelijke strategie wordt beschreven om administratieve en structurele leegstand binnen de gemeente beter inzichtelijk te maken en te verminderen.

2/5

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10983008

Vanuit deze basis zijn verschillende lijnen uitgezet. Zo wordt gewerkt aan een leegstandsverordening met experimenteerruimte, is een inventarisatie gestart naar onbenutte verdiepingen boven winkels, worden de leegstandscijfers verfijnd en zijn lessen getrokken uit het casusonderzoek naar hardnekkige leegstand. Naast de woningvoorraad verkent de gemeente ook mogelijkheden om leegstand van bedrijfspanden beter in beeld te brengen en waar mogelijk aan te pakken. Deze trajecten lopen separaat, maar sluiten aan bij dezelfde ambitie om de beschikbare ruimte in de stad optimaal te benutten. In 2025 zijn deze onderdelen verder uitgewerkt. Het college heeft uw raad op 31 oktober jl., via aparte brieven (RIS323463) nader geïnformeerd over onder andere de stand van zaken van de leegstandsverordening en de resultaten van de inventarisatie wonen boven winkels (RIS323688). Nota Woningvoorraad: kamerbewoning en bouwkundig splitsen In het coalitieakkoord is aangegeven dat de bestaande woningvoorraad beter wordt ingezet door regels te versoepelen rondom kamerbewoning en hospitaverhuur. In de Woonvisie Den Haag 2040 (RIS319812) is ook aangegeven dat de mogelijkheden om de bestaande voorraad verder te benutten moeten worden onderzocht, vooral door regels rondom bouwkundige splitsing en kamerbewoning te verruimen waar dit verantwoord is.

In de Nota Woningvoorraad 2025 (RIS323747) en Verordening tot wijziging van de Huisvestingsverordening Den Haag 2023 (RIS323744) zijn de (nieuwe) regels en hun onderbouwing opgenomen. Deze nota is op 10 november jl. aan de raad aangeboden. Goed verhuurderschap en betaalbaar houden woningvoorraad Na een intensieve Haagse lobby zijn per 1 januari 2022 de Opkoopbescherming (aanpassing van de Huisvestingswet), per 1 juli 2023 de Wet goed verhuurderschap en per 1 juli 2024 de Wet betaalbare huur en de Wet vaste huurcontracten in werking getreden. De gemeente Den Haag zet de volgende mogelijkheden die deze wetgeving biedt in: • Naast de al eerder (in 2019) ingevoerde huisvestingsvergunning voor middenhuurwoningen, heeft de gemeente Den Haag in maart 2022 de opkoopbescherming ingevoerd. Hierdoor is het niet meer mogelijk om woningen met een WOZ-waarde tot en met € 450.000,- (prijspeil 2025) op te kopen om die vervolgens te verhuren. Het doel van deze maatregel is dat er zo meer koopwoningen overblijven voor mensen die er zelf in gaan wonen. • Per 1 september 2023 is in het kader van de Wet goed verhuurderschap een verhuurvergunning verplicht gesteld in een viertal buurten in Laakkwartier en Transvaalkwartier. Particuliere verhuurders van woningen in Transvaalkwartier Midden en Zuid en Laakkwartier Oost en West, moeten vanaf 1 maart 2024 een verhuurvergunning hebben.

Zij moeten ook een meerjarenonderhoudsplan opstellen en uitvoeren. Het meerjarenonderhoudsplan moet bovendien opgestuurd worden naar de Haagse Pandbrigade van de gemeente. Daarnaast is sinds 1 juli 2023 het meldpunt Ongewenst Verhuurgedrag actief. Hier kunnen huurders van een particuliere huurwoning, maar ook woningzoekenden van een particuliere huurwoning terecht als hun/een verhuurder niet volgens de regels werkt. • Vanaf 1 juli 2024 is de Wet betaalbare huur van kracht. Naast woningen met een aanvangshuurprijs tot de sociale huurprijsgrens2 vallen door deze wet ook woningen met een aanvangshuurprijs boven de sociale huurprijsgrens die volgens het gemoderniseerde Woningwaarderingsstelsel (WWS) maximaal 186 punten hebben onder het gereguleerde segment (nieuwe huurcontracten vanaf 1 juli 2024). Dat betekent dat voor deze woningen landelijk een dwingende maximale huurprijs wordt vastgesteld op basis van het aantal punten van de woning. Ook versterkt deze wet de rechtspositie van huurders, doordat gemeenten vanaf 1 januari 2025 kunnen ingrijpen als verhuurders te veel huur vragen voor woningen die onder het gereguleerde segment vallen. 2

Dit is de voormalige liberalisatiegrens en komt overeen met de kale huurprijs voor huurwoningen met maximaal 143 WWS-punten

3/5

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10983008

Uit eerder onderzoek uit 2021 (commissiebrief Markthuren particulier middensegment (RIS305820)) is gebleken dat woningen die op grond van het aantal WWS-punten een huurprijs onder de liberalisatiegrens zouden moeten hebben in grote getalen worden verhuurd voor een middenhuurprijs en soms zelf een dure huurprijs. Het college monitort de ontwikkelingen naar aanleiding van deze wet, waarbij gezocht wordt naar manieren om meer zicht te krijgen op de particuliere huurmarkt. Woonzorgvisie Het woningtekort raakt alle woningzoekenden en daarmee ook de aandachtsgroepen. Zij concurreren met elkaar en de regulier woningzoekende om de schaarse woonruimte. In 2024 heeft de gemeente Den Haag, samen met partners, zoals corporaties, zorg- en welzijnsorganisaties, maar ook de inwoners, zelf gewerkt aan het opstellen van de Woonzorgvisie 2040 "Samen zorgen voor een thuis" (RIS321760). In deze integrale Woonzorgvisie is de huisvestingsopgave voor ouderen en de verschillende aandachtsgroepen tot en met 2040 in beeld gebracht. De opgaven zijn vertaald naar ambities en acties.

De ambities en acties zijn gericht op het realiseren van meer geschikte en betaalbare woningen voor de doelgroepen met een goede spreiding over de stad, het realiseren van meer innovatieve en collectieve woon(zorg)concepten, het stimuleren van doorstroming naar een passend (t)huis, toekomstige zorg en ondersteuning en zorgzame buurten. Het ontwerp van deze Woonzorgvisie 2040 heeft van 15 april 2025 tot en met 26 mei 2025 ter inzage gelegen. Gedurende deze periode zijn in totaal 34 zienswijzen ingediend, 21 door organisaties en 13 door inwoners. De reacties op deze zienswijzen zijn verwerkt in de Nota van Beantwoording. De ontwerp Woonzorgvisie is op 17 november jl. aan de raad aangeboden (RIS323714) en op 4 december jl. vastgesteld. In 2025 is de Regionale Woonzorgvisie verder uitgewerkt. Het eerste onderdeel van de Regionale Woonzorgvisie betreft een memo met de leidende principes voor verdeling van de urgente woningzoekenden in de regio Haaglanden. Deze memo is in september 2025 vastgesteld door het college. In 2026 vindt de vaststelling van de Regionale Woonzorgvisie door de individuele gemeenten plaats. Resumé Er is een groot woningtekort, mede doordat het inwonertal van Den Haag groeit en volgens de prognoses blijft groeien.

Zoals uit de voortgangsrapportage Woonagenda over de jaren 2023 en 2024 blijkt, uit deze druk zich in oplopende wachttijden voor een sociale huurwoning en stijgende huurprijzen, afnemend huurwoningaanbod, stagnerende doorstroming en oplopende concurrentie tussen aandachtsgroepen. Er moeten veel woningen bij komen om dit tekort op te lossen. De focus van de gemeente Den Haag ligt daarbij op betaalbare woningen. Het college werkt er hard aan om woningen toe te voegen via nieuwbouw. Nieuwbouw kost echter tijd, geld en ruimte. Daarom stuurt de gemeente op het op orde houden en weer betaalbaar krijgen van de bestaande woningvoorraad en kijkt naar mogelijkheden om woningen toe te voegen vanuit de bestaande woningvoorraad, in het bijzonder via optoppen, kamerbewoning en bouwkundig splitsen. Door het woningtekort kunnen huurders en woningzoekenden in de knel komen. De gemeente stuurt daarom ook op goed verhuurderschap en bescherming van de bestaande betaalbare woningvoorraad. Daarnaast wordt gewerkt aan passende huisvesting voor aandachtsgroepen met een goede spreiding over de stad en voldoende zorg en ondersteuning in de buurt.

4/5

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10983008

Het oplossen van het woningtekort is een uiterst complexe opgave. Het college besteedt de komende jaren dan ook veel aandacht aan monitoring, evalueren en onderzoek en het uitproberen van aanpakken en maatregelen via pilots om hiervan leren. Een belangrijk onderzoek is de Haagse oversampling van het WoON2024. Uw raad wordt separaat over de resultaten hiervan geïnformeerd. Het woningtekort kan de gemeente Den Haag niet alleen oplossen. Daarvoor werkt de gemeente samen met partners in de stad en de regio; samen bouwen we aan een stad in balans, samen zorgen we voor een thuis. Met vriendelijke groet, de wethouder van Volkshuisvesting, Welzijn, Wijken en Zuidwest Co Engberts

5/5