RIS324030 Haags proceskostenfonds eerste bevindingen

Typ tekstTyp tekstTyp tekst

Co Engberts Wethouder van Volkshuisvesting, Welzijn, Wijken en Zuidwest

dienst: dienstcode

Retouradres: Postbus 12600, 2500 DJ Den Haag

Ons kenmerk

Aan de voorzitter van de commissie Ruimte

DSO/10959282 RIS324030 Contactpersoon

Jordy Wehrmann Dienst

Dienst Stedelijke Ontwikkeling Afdeling

DSO Wonen Telefoonnummer

14070 Datum

E-mailadres

9 december 2025

jordy.wehrmann@denhaag.nl

Onderwerp

Haags proceskostenfonds: eerste bevindingen

Geachte voorzitter, Via deze brief informeert het college de raad over de eerste ervaringen met het Haags proceskostenfonds, de signalen rond het innen van sleutelgeld en de toepassing van het initiatiefrecht. Aanleiding vormt de eerdere aankondiging dat het college na één jaar zou terugkomen op de werking van het fonds en de eerste praktijkervaringen met het initiatiefrecht. Daarnaast is toegezegd dat de raad uiterlijk eind 2025 wordt geïnformeerd over de uitvoering van acties, de opgehaalde signalen en de inzet van het fonds bij signalen van sleutelgeld. Eerste bevindingen Haags proceskostenfonds Het Haags proceskostenfonds (RIS319508) is sinds september 2024 operationeel. Het fonds biedt een financieel vangnet voor huurders in het particuliere gereguleerde segment. Het wordt ingezet wanneer verhuurders bindende uitspraken van de Huurcommissie negeren of bepalingen uit de Wet goed verhuurderschap overtreden. Doel van het fonds is huurders te ondersteunen bij juridische stappen wanneer bemiddeling geen oplossing biedt. De toegang verloopt via de Huurbalie, in overleg met sociaal raadslieden en de stichting Sociaal Verhaal. In het eerste jaar zijn 21 aanvragen ontvangen. In twee gevallen is het fonds daadwerkelijk benut: één keer voor vergoeding van de eigen bijdrage bij reguliere rechtsbijstand (de zaak is afgerond) en één keer voor een lopende aanvraag bij Sociaal Verhaal.

Tien zaken zijn nog in behandeling (zeven bij de huuradviseurs en drie bij Sociaal Verhaal). Vijf zaken konden worden afgerond zonder dat het fonds hoefde te worden aangesproken: vier na bemiddeling door de huuradviseurs en één via Sociaal Verhaal. In de overige zes gevallen besloot de aanvrager het traject niet verder te doorlopen. Succesverhalen uit de praktijk De volgende voorbeelden laten zien hoe het proceskostenfonds in de praktijk een positieve bijdrage levert aan het versterken van de positie van huurders in de stad:

Gemeente Den Haag

Spui 70 Den Haag

Postbus 12600 2500 DJ Den Haag

Telefoonummer 14070 www.denhaag.nl

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10959282







In één zaak werd, na een bindende uitspraak van de Huurcommissie, overwogen om het fonds in te zetten. De verhuurder zette de huurder onder druk met een ongunstig schikkingsvoorstel. Op advies van het sociaal raadslid is dit afgewezen. Dankzij de inzet van Sociaal Verhaal en de bereidheid om te procederen trof de verhuurder uiteindelijk een betalingsregeling, waardoor het fonds niet hoefde te worden benut. In een andere zaak kon juridische bijstand worden verleend via de Wet op de Rechtsbijstand. De eigen bijdrage van circa € 150 is in dat geval vergoed vanuit het fonds, zodat de toegang tot juridische hulp laagdrempelig bleef. Ook kreeg een huurder, na bemiddeling door de Huurbalie, een terugbetaling van € 8.000 aan te veel betaalde huur, een structurele huurverlaging en renovatie van de woning, zonder dat het fonds hoefde te worden aangesproken.

Het proceskostenfonds blijkt niet alleen van waarde als financieel vangnet, maar ook als stok achter de deur richting onwelwillende verhuurders. De wetenschap dat huurders juridische stappen kunnen zetten, draagt bij aan naleving van regels. In sommige gevallen worden zaken zelfs opgelost zonder dat het fonds daadwerkelijk wordt ingezet. Signalering van drempels In de uitvoering van het proceskostenfonds komen drempels naar voren die ook breder spelen binnen de ondersteuning van huurders. Onderstaande signalen, ontvangen van de Huurbalie, het Huurteam, de Haagse Pandbrigade en verschillende juridische dienstverleners, laten zien waar huurders knelpunten ervaren bij het zoeken van hulp of het halen van hun recht:  Het huurrecht is complex en gefragmenteerd. Verschillende routes (zoals via de Huurcommissie, rechter of externe hulpverleners zoals het Juridisch Loket) kennen eigen voorwaarden, doorlooptijden en werkwijzen. Daarnaast kent het huurrecht een sterk individueel karakter, waardoor gezamenlijke of collectieve ondersteuning minder vanzelfsprekend is.  Juridische stappen worden als drempel ervaren, mede uit angst voor gevolgen. Veel huurders kiezen voor woonzekerheid boven het formeel halen van hun recht. Nog los van de kosten.  Taal- en cultuurverschillen maken het lastig voor sommige huurders om hun weg te vinden naar passende ondersteuning.

 De bekendheid van het fonds is nog beperkt. Omdat het een laatste middel is, komen huurders vaak pas in beeld nadat een langere procedure is gestart of doorlopen moet worden. Vervolg en doorontwikkeling In overleg met betrokken partners is besloten om op dit moment niet te evalueren. Daarvoor is het nog te vroeg: het instrument is pas een jaar operationeel, en een aantal zaken loopt nog. In plaats daarvan wordt de komende periode benut om meer ervaring op te doen en de inzet van het fonds verder te ontwikkelen. De opgedane inzichten worden benut om werkwijzen aan te scherpen, samenwerkingen te versterken en het bereik van de ondersteuning te vergroten. Aanpak sleutelgeld en Meldpunt ongewenst verhuurgedrag De term sleutelgeld wordt in de volksmond gebruikt voor betalingen die huurders doen om toegang te krijgen tot een huurwoning. Dit kan gaan om contractkosten, bemiddelingskosten of andere vergoedingen bij aanvang van de huur. Niet alle vormen van dergelijke betalingen zijn per definitie onwettig. Alleen wanneer er geen daadwerkelijke tegenprestatie tegenover de kosten staat, is sprake van een onwettige betaling. Dit geldt bijvoorbeeld voor dubbele bemiddelingskosten of administratiekosten waarvan noodzaak of omvang niet zijn onderbouwd. De Wet goed verhuurderschap biedt de mogelijkheid om op dergelijke praktijken bestuursrechtelijk op te treden.

2/4

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10959282

Uit de aangenomen motie ‘Ga de strijd aan tegen sleutelgeld’ (RIS321674), blijkt dat vooral (internationale) studenten en arbeidsmigranten met sleutelgeld te maken krijgen. Daarom zijn de volgende acties ondernomen:  deelname aan introductiemarkten van de Haagse Hogeschool en Universiteit Leiden (campus Den Haag), in samenwerking met het Huurteam en de Huurbalie, om (internationale) studenten actief te informeren over hun rechten;  start van de bewustwordingscampagne ‘Eerlijke huur, jouw recht’ in september 2025, gericht op het vergroten van kennis over eerlijke verhuurpraktijken en het stimuleren van meldingsbereidheid;  versteviging van de informatievoorziening voor arbeidsmigranten via het Lokaal Informatiepunt, inclusief aanwezigheid van de Huurbalie bij relevante bijeenkomsten;  verspreiding van campagnemateriaal op locaties waar veel huurders komen, zoals onderwijsinstellingen, bibliotheken en buurtcentra;  versterking van de samenwerking met maatschappelijke en sociale organisaties in de stad, om via hun netwerken de bewustwording onder kwetsbare doelgroepen verder te vergroten. Ondanks deze inzet blijft het aantal meldingen bij het meldpunt ongewenst verhuurgedrag beperkt. In het eerste uitvoeringsjaar van het proceskostenfonds is één melding geregistreerd over dubbele bemiddelingskosten.

Dit past bij het bredere beeld dat huurders terughoudend zijn in het melden van oneerlijke verhuurpraktijken, mede door onbekendheid met hun rechten en de ervaren complexiteit van het huurrecht. Tegelijkertijd zijn meldingen een belangrijke aanleiding om als gemeente handhavend te kunnen optreden. Wanneer er sprake is van een civiel geschil waarbij de gemeente geen actieve rol kan innemen, dan worden huurders verwezen naar specialistische ondersteuning, zoals bijvoorbeeld het Juridisch Loket. Toepassing van het initiatiefrecht Het initiatiefrecht geeft huurders de mogelijkheid om hun verhuurder te verzoeken energiebesparende maatregelen te treffen, zoals glas-, gevel- en/of dakisolatie. De Huurbalie begeleidt huurders die hier gebruik van willen maken. Op basis van artikel 7:243 BW kunnen huurders een voorstel doen, inclusief een redelijke huurverhoging. Zo wordt gewerkt met een energiescan in opdracht van de gemeente. Deze brengt de verduurzamingsvraag in kaart, inclusief een inschatting van de kosten en een redelijke bijbehorende huurverhoging. Doel is om verhuurders met overtuigende voorstellen te bewegen tot medewerking, zodat een gang naar de rechter niet nodig is. Tot op heden hebben zich 12 huurders gemeld voor het initiatiefrecht. In één geval is het traject succesvol afgerond met ondersteuning van een huurrechtadvocaat.

Drie zaken zijn tot een oplossing gekomen via inzet van de huuradviseurs. Een voorbeeld hiervan is de collectieve plaatsing van dubbelglas bij circa twintig huurders. Vier zaken zijn nog in behandeling (drie bij de huuradviseurs en één bij de huurrechtadvocaat). In de overige vier gevallen besloot de huurder het traject niet verder te doorlopen. De eerste ervaringen laten zien dat het initiatiefrecht kan bijdragen aan woningverbetering, maar dat toepassing in de praktijk niet altijd eenvoudig is. Enkele aandachtspunten die het gebruik bemoeilijken:  Langdurige doorlooptijd, wat ontmoedigend werkt bij tijdelijke huurcontracten of huurders met een verhuiswens.  Beperkte juridische afdwingbaarheid bij VvE’s.  Complexiteit bij monumenten en woningen met structurele onderhoudsproblematiek.  Beperkte financiële ruimte bij huurders, waardoor zelfs redelijke voorstellen voor woningverbetering kunnen stuiten op bezwaren vanwege de bijbehorende huurverhoging

3/4

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10959282

Een deel van deze knelpunten hangt samen met landelijke wet- en regelgeving, waarop de gemeente beperkt invloed heeft. Op lokaal niveau wordt vooral ingezet op het verlagen van de drempel om gebruik te maken van het initiatiefrecht. Daarom wordt de verbinding gezocht met het netwerk van energiecoaches van Duurzaam Den Haag. Doel is om huurders laagdrempelig te ondersteunen en energiecoaches handvatten te bieden. De energiescan wordt hiervoor doorontwikkeld, en in overleg met Duurzaam Den Haag wordt bekeken hoe het initiatiefrecht beter kan worden ingebed in bestaande begeleidingsstructuren. Daarnaast zet de gemeente in op het vergemakkelijken van verduurzaming bij monumenten en beschermde stadsgezichten, onder meer via de conceptnota omgevingskwaliteit Den Haag 2025 (RIS322655). Focus op impact voor huurders De inzet op ondersteuning van (kwetsbare) huurders sluit aan bij de Woonvisie 2040 (RIS319812), waarin wordt ingezet op het versterken van de positie van huurders, het bevorderen van goed verhuurderschap als norm, het verbeteren van de kwaliteit en het wooncomfort van huurwoningen én het betaalbaar houden van wonen, zowel in termen van huur als de energierekening en overige woonlasten. Praktijkvoorbeelden tonen aan dat juridische en praktische ondersteuning daadwerkelijk kan leiden tot huurverlaging, renovatie of terugbetaling van te veel betaalde huur of servicekosten.

Door deze resultaten zichtbaar te maken, kan de drempel worden verlaagd en wordt het gebruik van beschikbare ondersteuning gestimuleerd. De komende periode staat in het teken van verdere versterking van deze inzet en vergroting van het bereik. Met vriendelijke groet, de wethouder van Volkshuisvesting, Welzijn, Wijken en Zuidwest Co Engberts

4/4