RIS323941 Bijlage Bouwenvelop Denekamp
Tekst van het document
Bouwenvelop Denekamp
november 2025
Scheveningen
Centraal station Laan van NOI
Centrum
Kijkduin
Station HS
Zuiderpark
Morgenstond
Dit document is digitaal interactief vormgegeven. De inhoudsopgave en diverse afbeeldingen bieden de mogelijkheid om door te klikken, waarna u direct naar het desbetreffende document wordt geleid. U kunt de klikbare afbeeldingen herkennen aan dit specifieke icoon:
Morgenstond Ligging Denekamp
Om terug te gaan naar de inhoudsopgave klikt u op de rechter onderhoek met de tekst: ‘Bouwenvelop Denekamp | oktober 2025’.
Bouwenvelop Denekamp | november 2025
2
Inhoudsopgave 1 Inleiding 2
5 Kavelregels 22
1.1 Aanleiding en introductie
5.1 Bouwregels
1.2 Doelstelling
5.2 Programma
1.3 Opbouw van de bouwenvelop
5.3 Buitenruimte en collectieve ruimtes
1.4 Leeswijzer
5.4 Mobiliteit 5.5 Duurzaamheid
2 Samen stadmaken 4
5.6 Milieuaspecten
2.1 Het participatieproces 2.2 Uitkomsten 3 Gebiedscontext en opgaven 8
6 Beeldkwaliteit 36 7 Uitvoering (planning) 47
3.1 Omgevingsvisie, structuurvisie en ambitiedocument
7.1 Financiering
3.2 Positionering/ Situatie
7.2 Juridisch-planologische procedure
3.3 Stedenbouwkundig context
7.3 Samenhang met anterieure overeenkomst
3.4 Landschappelijk context
7.4 Kwaliteitsborging
3.5 Programmatische context
7.5 Planning en fasering
3.6 Afwijking juridisch-planologisch kader Bijlage 49 4 Visie en uitgangspunten 13
A) Participatieverslag
4.1 Visie
B) De identiteit voor hubs
4.2 Uitgangspunten
C) Sectorale beleidskaders D) Format voorzieningen E) Kaart openbare ruimte WBI subsidieaanvraag
Bouwenvelop Denekamp | november 2025
1
1 INLEIDING
1.1 Aanleiding en introductie
Voor u ligt de bouwenvelop voor het project Denekamp in de wijk Morgenstond in Den Haag Zuidwest. Dit project is een ontwikkeling van de woningbouwcorporatie Haag Wonen in samenwerking met BPD | Bouwfonds Gebiedsontwikkeling (BPD). Aan de Denekampstraat, Fluitenbergstraat, Loevesteinlaan en Hengelolaan in de wijk Morgenstond ligt een ensemble van 222 verouderde sociale huurwoningen van woningbouwvereniging Haag Wonen. Deze woningen worden gesloopt en maken plaats voor ongeveer 600 nieuwe woningen en een mobiliteitshub. De woningen zijn een combinatie van sociale huur-, middenhuuren koopwoningen. Met dit plan wordt een bijdrage geleverd aan de ambitie uit de Structuurvisie Zuidwest 2040 (RIS 315261) om 10.000 woningen toe te voegen in heel Zuidwest. In dit document worden de kaders vastgesteld waarbinnen het plan verder zal worden uitgewerkt.
1.2 Doelstelling De doelstelling van deze bouwenvelop is tweeledig. Ten eerste zijn er procesmatige doelstellingen. Deze zijn: • Het bieden van juridisch-planologische, ruimtelijke en functionele kaders waarmee kan worden afgeweken van het Omgevingsplan Den Haag. • Het leveren van input voor de benodigde ruimtelijke motivering bij de te volgen juridisch-planologische (vergunning)procedure. De ruimtelijke motivering is nodig om aan te tonen dat de (door-/her-)ontwikkeling van locatie in overeenstemming is met een ‘‘evenwichtige toedeling van functies aan locaties’’. Dit is vereist op basis van de Omgevingswet (zie artikel 8.0a, lid 2, Bkl). Naast de procesmatige doelstellingen is er een inhoudelijke doelstelling. Deze is: • Het leveren van een bijdrage aan het oplossen van stadsbrede, wijkbrede en locatie-specifieke opgaven, zoals het woningtekort, de leefbaarheid, etc. Deze opgaven staan niet los van elkaar, maar moeten in samenhang worden bezien.
StedenbouwkundigeUitgangspunten: Uitgangspunten: Stedenbouwkundige BouwstenenDenekamp Denekamp Bouwstenen Zuiderpark
Hengelolaan Loevesteinlaan
N N
Leyweg
Uitgangspuntenverdichting verdichtingZuidwest: Zuidwest: Uitgangspunten figuur 1.1 - huidige situatie
figuur 1.2 - luchtfoto situatie
Waar mogen extra woningen komen? Waar mogen extra woningen komen?
Denekamp
LocatieDenekamp Denekamp Locatie
Bouwenvelop Denekamp | november 2025
2
1.3 Opbouw van de bouwenvelop Zoals aangegeven is het van belang dat de (door-/ her-) ontwikkeling van deze locatie een bijdrage levert aan de ruimtelijke en programmatische opgaven binnen Den Haag. Daarom is vanuit de participatie, de opgaven binnen Den Haag en gebiedscontext een visie geschreven voor de locatie met onderliggende uitgangspunten. Op basis van deze visie zet de gemeente kavelregels uiteen waar een ontwikkeling van de locatie aan dient te voldoen.
PARTICIPATIE, OPGAVEN EN GEBIEDSCONTEXT (H2 + H3)
1.4 Leeswijzer De bouwenvelop bestaat uit 7 hoofdstukken: • Hoofdstuk 1 gaat in op de aanleiding van de ontwikkeling. Daarnaast wordt het doel van de bouwenvelop benoemd. • Hoofdstuk 2 beschrijft welke informatie er is opgehaald tijdens de participatie. Tevens geeft het aan hoe de opgehaalde informatie is verwerkt in de uitgangspunten van de bouwenvelop. • Hoofdstuk 3 beschrijft de ruimtelijk-programmatische opgaven en de context van het plangebied. Deze zijn relevant voor (wenselijke) ruimtelijke ontwikkelingen in de toekomst. • Hoofdstuk 4 beschrijft de visie voor Denekamp. Hieruit volgt een achttal uitgangspunten. • Hoofdstuk 5 geeft een vertaling van visie en uitgangspunten in kavelregels. • Hoofdstuk 6 beschrijft de regels ten aanzien van beeldkwaliteit. • Hoofdstuk 7 behandelt de uitvoeringsaspecten.
VISIE EN UITGANGSPUNTEN (H4)
KAVELREGELS HERONTWIKKELING EN BEELDKWALITEIT (H5 + H6)
Bouwenvelop Denekamp | november 2025
3
2 SAMEN STADMAKEN 2.1 Participatie en communicatie
Participatieproces Vanaf het eerste initiatief voor de ontwikkeling van deze locatie is gesproken met buurtbewoners, en vertegenwoordigers van VvE’s en belangenverenigingen. Het participatietraject dat van start is gegaan in oktober 2024 is uitbesteed aan bureau EMMA en staat beschreven in het Participatieverslag Denekamp, zie bijlage B. Hieronder volgt een overzicht van de verschillende stappen uit het participatietraject en de verbeteringen door de inbreng vanuit de omgeving. De stakeholders De sloop- en nieuwbouwplannen zijn van invloed op twee groepen: de huidige huurders van de appartementen en de omwonenden van het gebied. Deze inwoners zijn via drie participatie instrumenten betrokken bij het proces. Infomarkt Op zaterdag 30 november 2024 heeft een informatieavond plaatsgehad Ontmoetingscentrum Morgenstond. Deze markt trok ongeveer 150 bezoekers. Doel van de markt was om buurtbewoners op een laagdrempelige en aantrekkelijke manier te informeren over verschillende (sociale) initiatieven en de ontwikkelingen in de wijk, waaronder ook project Denekamp. Bezoekers konden vragen stellen aan medewerkers van de gemeente, Haag Wonen en BPD. Ook konden mensen via post-its opmerkingen achterlaten bij de gepresenteerde plannen voor Denekamp. Daarnaast werden de bezoekers uitgenodigd om deel te nemen aan de participatieavond Denekamp op 18 december 2024.
de projectmanager van Haag Wonen. Na de plenaire presentatie konden de deelnemers langs de verschillende informatiepanelen lopen en daar in gesprek gaan met medewerkers die een toelichting konden geven. De panelen verstrekken informatie over drie thema’s: • Stedenbouwkundige uitgangspunten; • Buitenruimte en binnentuin; • Mobiliteit en voorzieningen. In navolging op de bewonersavond in december is in juli 2025 een tweede avond georganiseerd hier is een terugkoppeling gegeven hoe eventuele inbreng van bewoners is verwerkt in de planvorming. En de huidige stand van het ontwerp en bezonning op dat moment. De themagroep bezonning en bewonersavond op 2 juli trok in totaal 48 mensen. De sfeer was over het algemeen prettig en open, er waren weinig kritische gesprekken. Veel mensen hadden begrip voor de plannen. Bij binnenkomst werd aan mensen gevraagd waar zij (ongeveer) wonen in de wijk. Met stickers konden deelnemers aangeven waar zij wonen. Te zien was dat er voornamelijk huidige huurders van de Denekampstraat en omwonenden uit de buurt aanwezig waren. Sommige bezoekers waren ook aanwezig bij de eerste bewonersavond en/of de informatiemarkt in november/december vorig jaar. Andere bezoekers waren nu voor het eerst aanwezig.
Bewonersavonden Naast de informatiemarkt zijn twee bewonersavonden geweest, waarvan de eerste was op 18 december 2024, in een grote zaal van Parkoers, nabij de projectlocatie. Doel van de bewonersavond is buurtbewoners informeren over de sloop- en nieuwbouwplannen en over deze plannen de dialoog aangaan. Tijdens deze avond waren 45 inwoners aanwezig. De bijeenkomst begon met een plenaire presentatie en een vragenronde aan de projectleider van de gemeente en figuur 2.1 - impressie bewonersavond(en) en informarkt
Bouwenvelop Denekamp | november 2025
4
Themagroep
Flyer
Participatieniveau
Als derde instrument voor participatie is een peiling gedaan naar animo onder inwoners om deel te nemen aan een Themagroep “Bezonning”. Tijdens de bewonersavond op 18 december 2024 uitten een aantal direct omwonenden hun zorgen over de effecten van de nieuwbouw op de bezonning. Zij hebben destijds hun e-mailadres achtergelaten om hier tijdens een themagroep verder op in te gaan. Deze inwoners zijn tweemaal per e-mail uitgenodigd voor de themagroep bezonning op 3 juli. Twee inwoners uit één huishouden waren uiteindelijk aanwezig. De zonnestudie werd toegelicht door middel van informatiepanelen waarop het effect van de bezonning op de omliggende woningen te zien is, op 3 verschillende data in het jaar en op verschillende tijdstippen op de dag, volgens de Haagse bezonningsnormen. Het gesprek verliep goed. De deelnemers zagen op de panelen dat de nieuwbouw geen effecten heeft op hun woning en waren daardoor opgelucht. Wel uitten zij hun zorgen over de effecten op de woningen recht tegenover het Denekampproject, aan de overzijde van de Loevesteinlaan. Ze spraken uit het jammer te vinden dat deze inwoners niet gekomen zijn. Bij de inloopavond – die iets later op de avond plaatsvond – waren nog 5 andere omwonenden uit deze themagroep bezonning aanwezig. Veel van de omwonenden reageerden op de bezonningsstudie dat het hen meeviel, op één iemand na.
Deze persoon liet weten bezwaar te zullen maken tegen de plannen.
Daarnaast ontvingen alle inwoners van Morgenstond een huisaan-huis flyer van de gemeente om de informatiemarkt aan te kondigen. Tijdens de informatiemarkt op 30 november zijn flyers uitgedeeld ter promotie van de bewonersavond op 18 december.
In het project Denekamp is toegewerkt naar de participatienorm “raadplegen/mening geven”. Deze norm is s gehaald via de klankbordgroep, bewonersavonden en de informatiemarkt. De inloopavond speelde een rol in het bieden van een platform voor inwoners om hun mening te geven over het project. Dit creëerde een gelegenheid voor directe feedback en het delen van ideeën, zodat de gemeente beter kon inspelen op de behoeften en wensen van de gemeenschap. Daarnaast werd er een informatiemarkt georganiseerd, waar de inwoners niet alleen geïnformeerd werden over de voortgang en plannen van het project, maar ook de kans kregen om hun mening te delen en vragen te stellen. Deze initiatieven stelden de deelnemers in staat actief bij te dragen aan het proces, zonder dat zij direct invloed hadden op besluitvormende stappen. Door deze participatiemethoden werd het project toegankelijker voor de bewoners en omwonenden en werd op een laagdrempelige manier ruimte gecreëerd voor dialoog en inbreng.
Communicatie Om bewoners op de hoogte te stellen van de participatieavonden en eventuele nieuwe ontwikkelingen is er gecommuniceerd door middel van een brief, flyers en gesprekken.
Gesprekken De flyers zijn ook deur-aan-deur verspreid rondom de Denekampstraatdoor het projectteam. Van deze gelegenheid maakten teamleden gebruik om kort in gesprek te gaan met bewoners die ze onderweg tegenkwamen of die op dat moment thuis waren. Nieuwsbrief Haag Wonen Huidige huurders en omwonenden van Haag Wonen zijn uitgenodigd voor de terugkoppeling opp 2 juli per uitnodigingsbrief, via de nieuwsbrief van Haag Wonen. Gemeentelijke (social) media/online Het project is voor de buurt vindbaar via de sociale kanalen van de gemeente Den Haag (zoals de wijk-app Hopplr) en via een projectwebsite die voor Denekamp is opgezet. (https://projecten.denhaag.nl/project/nieuwbouw-denekampstraat/) Omwonenden die tijdens de bewonersavond in december hun mailadres hadden achtergelaten voor de ‘themagroep bezonning’ zijn per mail uitgenodigd voor een apart moment voorafgaand aan de terugkoppel-bijeenkomst, die geheel in het teken stond van de resultaten van de bezonningsstudie. Na de eerste mail is nog een reminder verstuurd, met ook het verzoek te bevestigen.
Bewonersbrief In de week van 18 november ontvingen zowel de huidige huurders van Denekamp, als de omwonenden die in een straal van 150 meter van de Denekampstraat wonen, een brief op de mat met informatie over de twee participatiemomenten. Een mailing van in totaal 700 adressen. In de brief werd kort het project toegelicht, en zijn mensen uitgenodigd voor zowel de informatiemarkt als de eerste bewonersavond. Voor de bewonersavond in juli 2025 werden huidige huurders en omwonenden opnieuw uitgenodigd per brief. Hiervoor is hetzelfde gebied aangehouden als in november. Bouwenvelop Denekamp | november 2025
5
2.2 Uitkomsten participatie Over het algemeen zijn de nieuwbouwplannen voor verouderde woningen positief ontvangen. Er is veel waardering voor het creëren van extra woningen en een gezamenlijke binnentuin. De inbreng van huidige huurders en omwonenden is vooral gericht op: Hoogbouw Direct omwonenden, met name aan de Loevesteinlaan, hebben bezwaar tegen de hoogteaccenten (ca. 70 meter). Zij willen weten wat het effect is van deze hoogbouw op bezonning, privacy, en uitzicht en in welke mate dit van invloed kan zijn op de marktwaarde van hun woning.
Toevoegen van woningen Verschillende bewoners gaven aan blij te zijn dat er extra woningen worden toegevoegd. Enkelen gaven zelfs aan zelf interesse te hebben in de nieuwe woningen. Terugkoppeling van de participatieopbrengsten Eén van de panelen op de bewonersavond van 2 juli bevatte de opbrengsten van de participatie uit november/december 2024. Veel bezoekers die ook bij de informatiemarkt en/of vorige bewonersavond aanwezig waren, lieten weten zich te herkennen in de samengevatte participatieopbrengsten. Bezoekers die voor het eerst aanwezig waren, lieten over het algemeen weten het eens te zijn met de punten op dit informatiepaneel.
Parkeren
Volledige participatieverslag
Er zijn vraagtekens geplaatst bij de parkeergelegenheid. Een ondergrondse parkeergarage wordt als wenselijk gezien, maar sommige inwoners vinden aanvullende maatregelen nodig, zoals betaald parkeren.
Verwerking feedback door gemeente
Openbare binnentuin Bezoekers spraken hun wens uit voor een groene binnentuin, met voldoende bankjes en ontmoetingsmogelijkheden. Ze benadrukten het belang van goed beheer en onderhoud om de kans op verwaarlozing, overlast en onveilige situaties te beperken. Woningaanbod Sociaal plan en terugkeermogelijkheden Vele inwoners hebben vragen over het sociaal plan, de mogelijkheid tot terugkeer, urgentieverklaring en verhuiskostenvergoeding. Sommige inwoners willen een groter aanbod aan (ruimere) eensgezinswoningen dan nu het geval is in de nieuwbouwplannen. Betaalbaarheid Het grotere aanbod en de diversiteit van sociale huurwoningen wordt zeer gewaardeerd, maar er zijn wel vragen of deze verbeteringen gevolgen hebben voor de hoogte van de huurprijzen.
Het volledige participatieverslag, met alle informatie en resultaten is te vinden als bijlage bij deze bouwenvelop, zie bijlage B.
Tot nu toe [juli 2025] heeft de gemeente daar waar mogelijk suggesties verwerkt van inwoners in de planvorming. Een toelichting: Hoogbouw • Met de locatie van een plein met groen bij de entree komt er meer afstand tussen de hoogbouw en de omringende huizen aan de Hengelolaan en Loevesteinlein; • De bouwhoogte van ca. 70 meter van de toren op de hoek wordt verlaagd naar ca. 50 meter Parkeren • Parkeerruimte voor inwoners van de nieuwbouw wordt volledig opgevangen door de gebouwde parkeervoorziening. • Nieuwe bewoners krijgen geen vergunning om in de openbare ruimte te parkeren. • Daarnaast wordt op straat betaald parkeren ingevoerd. Openbare binnentuin • In het ontwerp is rekening gehouden met groen en speelvoorzieningen voor kinderen conform de wensen van bewoners; • In de vernieuwde erfpachtovereenkomst worden afspraken gemaakt over een goed en deugdelijk onderhoud van de binnentuinen.
figuur 2.2 - participatieverslag Denekamp
Bouwenvelop Denekamp | november 2025
6
Denekamp Bouwenvelop Denekamp | november 2025
7
3 GEBIEDSCONTEXT EN OPGAVEN 3.1 Omgevingsvisie, structuurvisie, ambitiedocument en RAVEL Er komen veel opgaven op de stad en de verschillende gebieden af, die integraal moeten worden afgewogen. Hiervoor zijn verschillende beleidskaders op verschillende schaalniveaus opgesteld. Zo is er voor stadsbrede opgaven de Omgevingsvisie Den Haag 2050, ingezoomd naar Den Haag Zuidwest is er de Structuurvisie Zuidwest 2040, en op wijkniveau is er een scope en ambitiedocument welke wordt uitgewerkt naar een gebiedsprogramma Morgenstond. Deze beleidsstukken vullen elkaar aan, en geven elk opgaven mee. In paragraaf 4.1 worden de relevante opgaven uit deze visies voor dit project toegelicht. Naast deze integrale opgaven gelden er ook sectorale beleidsopgaven waar een herontwikkeling aan dient te voldoen. Deze opgaven zijn uiteengezet in bijlage C. Ook is er gekeken naar de huidige “staat van de wijk en voorzieningen” met bronnen die ook in RAVEL staan. RAVEL brengt alle informatie bij elkaar en geeft op basis van verschillende (informatie)bronnen de “staat van de wijk” weer. Deze indicatoren geven informatie over drie belangrijke thema’s: ‘Fysieke leefbaarheid, Sociale leefbaarheid & Veiligheid’. In Zuidwest is data uit onderliggende bronnen meegenomen in het opstellen van de Structuurvisie (bijlage Kansenkaast en voorzieningenprogramma) en de Ambitie- en scopebepaling Morgenstond.
Het format ‘overzicht maatschappelijke voorzieningen en groen’ (bijlage D) is ingevuld op basis van deze (groen)informatie en met behulp van RAVEL.
is. Aan de overkant van de Loevesteinlaan bevindt zich het Zuiderpark. In het projectgebied van Denekamp staan 6 portiekflats, met daarin in totaal 222 appartementen verspreid over een bruto vloeroppervlakte (BVO) van ongeveer 11.768 m². Deze woningen maken deel uit van een eenzijdig woonprogramma: het gaat namelijk allemaal om sociale woningen en alle woningen vallen binnen dezelfde typologie. Binnen hetzelfde ensemble staan nog twee portiekflats aan de Maartensdijklaan, die in deze ontwikkeling niet zijn opgenomen. Het projectgebied omvat de percelen kadastraal bekend als GVH37-AW-304, -305, -307, allen uitgegeven in eeuwigdurende erfpacht. De Denekampstraat valt ook binnen het projectgebied, kadastraal bekend als GVH37-AW-81 dit perceel is openbare ruimte in eigendom van de gemeente.
Blok A
figuur 3.2 - Omgevingsvisie Den Haag
figuur 3.3 - Structuurvisie Zuidwest
Blok B
3.2 Positionering De locatie van project Denekamp ligt in de wijk Morgenstond in Den Haag Zuidwest. Het projectgebied is gelegen tussen de Loevesteinlaan en de Maartensdijklaan en tussen Hengelolaan en de Fluitenbergstraat. Centraal op de locatie loopt de Denekampstraat, waar de naam van het project aan ontleend
figuur 3.1 - locatie met de kavels/blokken
figuur 3.4 - Ambitie- en scopebepaling Morgenstond
Bouwenvelop Denekamp | november 2025
8
3.3 Stedenbouwkundig context Morgenstond Morgenstond, net als Bouwlust en Vrederust, werd vernoemd naar een hoeve die plaats moest maken voor de nieuwe wijk. Het plan werd na de oorlog in 1949 uitgewerkt op basis van het Uitbreidingsplan Escamppolder (1935) en het Structuurplan (1949). Oorspronkelijk was er variatie voorzien in galerijflats van 2 tot 6 lagen, maar door de woningnood werd het aantal woningen verhoogd van 7.500 naar 9.500. De meeste flats kregen vier bouwlagen, wat zorgde voor een uniforme wijk met een half verdiepte plint. Dudok tekende een rechthoekig stratenpatroon met strokenverkaveling en open bouwblokken aan de randen, omgeven door een groenstructuur van singels. Hij gaf prioriteit aan een heldere ruimtelijke structuur boven bezonning. Vanaf 1950 werd van zijn plan afgeweken, met hogere bebouwing langs onder andere de Loevesteinlaan.
figuur 3.5 - Uitbreidingsplang Morgenstond
Omgeving Denekamp De relatie met de lokale context speelt een belangrijke rol in het plan. Het plangebied grenst aan het Zuiderpark en vormt daarmee een zichtbaar onderdeel van de omgeving. Vanuit het verleden was er al aandacht voor de samenhang tussen de bebouwing en het park. Het ensemble maakt deel uit van een grotere stedenbouwkundige structuur langs de Loevesteinlaan. Oorspronkelijk werd een groot deel van dit gebied ontwikkeld door een woningbouwvereniging ‘Verbetering zij ons streven’ als één samenhangend project. Dit omvatte vier U-vormige portiekflats, waarvan de kopgevels gericht waren op de Loevesteinlaan. Tussen deze flats bevond zich een verzorgingstehuis. Inmiddels is de zuidelijke flat gesloopt en vervangen door nieuwbouw (o.a. Loef 1 en 2). Het verzorgingstehuis wordt de komende jaren gesloopt en het terrein herontwikkeld als onderdeel van het project Loevesteinlaan 355. Het resterende plangebied, Denekamp, bestaat uit twee velden met evenwijdige drielaagse woongebouwen en een kort blok van vier bouwlagen aan de Loevesteinlaan. Op de hoek van de Loevesteinlaan en de Hengelolaan wordt de gevel extra geaccentueerd door een groot kunstwerk. Aan de overzijde van deze kruising staat een maisonnetteflat.
Door zijn hoogte en de terugliggende rooilijn ten opzichte van de rest van de bebouwing langs de Loevesteinlaan fungeert deze als een herkenningspunt op het kruispunt van belangrijke verkeersroutes. Aan de parkzijde van de Loevesteinlaan bevinden zich de ‘witte stadsvilla’s’, een bijzondere toevoeging aan het oorspronkelijke stedenbouwkundige plan van Morgenstond. Deze losstaande bebouwing zorgt voor een geleidelijke overgang tussen de stedelijke structuur en het omliggende landschap, wat de relatie met het Zuiderpark versterkt.
figuur 3.6 - Zicht vanaf Zuiderpark met orginele bebouwing Loevesteinlaan
figuur 3.7 - Aanzicht Loevesteinlaan met bouwplan Loevesteinlaan 355/Florence
figuur 3.8 - Uitbreidingsplang Morgenstond
Bouwenvelop Denekamp | november 2025
9
Cultuurhistorische waardestelling Het ensemble van Denekamp is opgenomen in het cultuurhistorisch onderzoek (bladzijde 70, nr. 8, RIS311095, bijlage 7). Het ensemble heeft de waarde ‘Beeldbepalend ruimtelijk ensemble’. Waardering: • Stedenbouwkundig: Ondanks dat de grotere stedelijke compositie is verstoord door de sloop van een stempel is het resterende blok op zichzelf nog ruimtelijk gaaf. Dat geldt ook voor de gemeenschappelijke groenruimtes tussen de flats en de groene omzoming aan de straatzijden. Het kunstwerk op de kop van het blok markeert het kruispunt van de Hengelolaan en de Loevesteinlaan. • Architectonisch: De meer traditionele baksteenarchitectuur is terughoudend en sober, maar toch expressief door subtiele betonnen uitkragingen en andere verbijzonderingen. De imposante gevelkunst draagt bij aan de architectonische waarde. De gevelkunst (Reliëf mensen en planten, Jacques van Rijn, 1954) op de kop van het blok aan de LoevesteinlaanHengelolaan heeft een hoge monumentale waarde. Er zal worden geprobeerd om de kunst binnen de ontwikkeling een plaats te geven. Mocht dit niet lukken zal er met de organisatie Stroom en de gemeentelijke afdeling Cultuur worden gekeken hoe de kunst behouden kan worden en waar het geplaatst kan worden.
De gemeente, ontwikkelaar en corporatie zijn zich alle bewust van de waarde van de gevelkunst en dat het behouden dient te worden tijdens de sloop en nieuwbouw van de woonblokken.
Kernwaarden die overeind moeten blijven of waarnaar te refereren • Relatie met blok Windesheimstraat • Binnentuinen tussen blokken • Groene overgang privé-openbaar • Verbijzondering kop kruising Hengelolaan • Verbijzondering trappenhuizen/portieken • De gevelkunst herplaatsen, bij voorkeur opnemen in de nieuwbouw • Diverse architectuur met oog voor detail • Alzijdig ontworpen bouwblokken
figuur 3.9 - cultuurhistorische verkenning, Crimson
figuur 3.10 - historische foto Denekampstraat, gemeente archief
figuur 3.11 - kunstwerk in de kopgevel van Denekamp, aan de Hengelolaan
Bouwenvelop Denekamp | november 2025
10
3.4 Landschappelijk context Het groen is prominent aanwezig en vormt een integraal onderdeel van de wijk. De hoofdverkeerswegen hebben een breed profiel met een middenberm en zijn rijkelijk voorzien van bomen. De secundaire wegen zijn uitgevoerd als straten met singels en beplanting. De ruimtes tussen de bebouwing en de voortuinen zijn overwegend als gemeenschappelijke tuin ingericht. Hierdoor heeft de omgeving een groene uitstraling. Het plan bevindt zich aan de rand van het Zuiderpark, een rijksbeschermd stadsgezicht met een kenmerkend groenblauw en historisch karakter. Deze ligging heeft invloed op het bouwplan, dat zich op harmonieuze wijze moet verhouden tot het park. Het plan kan ook de entreefunctie van het park verbeteren door het beter markeren, door middel van de herinrichting van de direct aangrenzende openbare ruimte. Daarnaast ligt het op de kruising van twee hoofdboomstructuren, de Loevesteinlaan en de Hengelolaan, en is het ingebed in een bredere groenstructuur. De Hengelolaan fungeert als een belangrijke groene verbinding tussen grote groengebieden, het Zuiderpark en Sportpark Escamp, waardoor het plan deel uitmaakt van een groter landschappelijk geheel. Tussen de blokken ligt de Denekampstraat, die wordt gemarkeerd door een oude, volgroeide bomenrij aan één zijde van de straat. Deze draagt bij aan het groene karakter van deze straat.
Ondanks het groene karakter van de wijk is ook een groot deel van de openbare ruimte versteend. In het plangebied is de huidige gevoelstemperatuur hoog door gebrek aan schaduw in de bestaande binnentuinen waar weinig bomen staan. De gevoelstemperatuur is lager in de Hengelolaan en oostkant van de Denekampstraat waar bomenrijen staan. In het plan is de aanwezigheid van bomen en robuust groen dan ook van groot belang om de gevoelstemperatuur te verlagen. Om het effect van zware buien voor Den Haag in beeld te brengen, hanteren we een bui van 70mm in een uur als uitgangspunt (de 070-bui). Bij zo’n 70mm bui vindt wateroverlast in het plangebied met name plaats langs de Denekampstraat, Fluitenbergstraat en Loevesteinlaan. Hier moet voldoende bergingscapaciteit gerealiseerd worden in het plan.
Droogte ontstaat als er langere tijd minder regen valt dan normaal en de verdamping groot is. Het gevolg hiervan is dat de grondwaterstanden in de stad dalen, met risico’s voor onder meer houten funderingspalen, (jonge) bomen en kwetsbare natuur. Droogte is in het plangebied beperkt aan de orde.
figuur 3.12 - klimaatatlas Den Haag, wateroverlast 70mm bui
figuur 3.14 - Huidige situatie kruising Loevesteinlaan/Hengelolaan (l), Denekampstraat (r)
figuur 3.13 - Huidige situatie in 3D, google maps
Bouwenvelop Denekamp | november 2025
11
3.5 Programmatische context Denekamp bestaat op dit moment uit een totaal van 222 sociale woningen, met een gebruiksoppervlakte (GBO) van ongeveer 11.768 m². Het woonprogramma is eenzijdig, allemaal portieketage appartementen met sociale woningbouw. Aan de zuidwestelijke kant van het ensemble staan nog twee portiekflats van vier bouwlagen. Deze zijn eigendom van Staedion en zijn samen met de andere flats aan dit deel van de Maartensdijklaan recent gerenoveerd, en worden daarom ook niet meegenomen in dit project. In de huidige situatie zijn er tussen de blokken twee binnentuinen aanwezig. Deze binnentuinen zijn 4.084 m2 (blok A) en 3.899 m2 (blok B) groot (totaal: 7.983 m2). In de tuinen staan een aantal grote en wat kleinere bomen. Verder zijn er ook twee speeltuintjes aanwezig. De tuin loopt over in het terrein met de portiekblokken van Staedion. In de huidige situatie is de Denekampstraat een éénrichtingsweg met aan twee zijden langsparkeren. Een groenstrook met bomen en aan beide zijden een trottoir.
3.6 Juridisch-planologisch kader De ontwikkellocatie is onderdeel van het bestemmingsplan ‘‘Morgenstond’’ dat is vastgesteld op 25-06-2015. Dit bestemmingsplan is sinds 1 april 2024 van rechtswege onderdeel geworden van het Omgevingsplan Den Haag. De locatie valt in zijn geheel binnen de enkelbestemming ‘wonen –2’, waarbinnen de aangegeven gebruiksen bouwregels gelden. Binnen deze bouwenvelop worden, zoals aangegeven in hoofdstuk 1, de kavelregels uiteengezet waarmee kan worden afgeweken van het Omgevingsplan.
Archeologie Ontwikkelingen binnen het plangebied dienen rekening te houden met de archeologische aanduiding in het omgevingsplan. Onderzoek moet vooraf uitsluitsel geven over eventueel te treffen maatregelen.
Programma bestaande situatie Wonen: ca 11.770m2 bvo 222 woningen sociale huur: Haag Wonen Binnentuin: 7.983m2 2 speelplekjes Parkeren: Denekampstraat
51 parkeerplaatsen figuur 3.15 - Uitsnede Omgevingsplan Morgenstond
Bouwenvelop Denekamp | november 2025
12
4 VISIE EN UITGANGSPUNTEN Voor Den Haag Zuidwest is ook een Structuurvisie opgesteld, een visie op de ontwikkelingen in dit gebied voor de periode tot 2040. In de “Structuurvisie Den Haag Zuidwest 2040; Groen, stedelijk en vitaal Zuidwest” (RIS315261), vastgesteld op 14 december 2023, worden maatregelen beschreven om Den Haag Zuidwest weer een gebied te maken om trots op te zijn. Deze gaan in op dezelfde thema’s als de Omgevingsvisie, maar meer toegespitst op de specifieke opgaven in het gebied. Hieruit vloeien ook opgaven voort, die opgedeeld zijn in de thema’s prettig samenleven, groei en ontwikkeling en groene en stedelijke leefomgeving. Deze zijn uitgewerkt in een verdichtingsstrategie, een ruimtelijk raamwerk, een voorzieningenprogramma, een kwaliteitsplan en een ontwikkelstrategie. In 2040 is Zuidwest in Den Haag een aantrekkelijk woongebied met veel voorzieningen, groen, en mogelijkheden om te werken, leren, recreëren en ontmoeten. De focus ligt op het creëren van een aantrekkelijke leefomgeving met voldoende groen, veilige fiets- en wandelroutes, en speelen ontmoetingsplekken. Er wordt gestreefd naar woningen van goede kwaliteit die voor iedereen toegankelijk zijn, en nieuwe woningen worden toegevoegd om bij te dragen aan het oplossen van het woningtekort.
Daarnaast wordt ingezet op een groene, gezonde en duurzame leefomgeving, waarbij waardevolle groene gebieden behouden blijven en beter worden verbonden. Voorzieningen zoals scholen en buurtcentra groeien mee met het aantal inwoners, en economische en maatschappelijke functies worden geclusterd om elkaar te versterken. De mobiliteitstransitie richt zich op de doorontwikkeling van het mobiliteitssysteem zodat de stad de komende decennia bereikbaar, leefbaar en verkeersveilig blijft.
4.1 Visie Stadsbrede opgaven/structuurvisie De ruimtelijk-programmatische opgaven die voor de gehele stad gelden zijn omschreven in de ontwerp Omgevingsvisie Den Haag 2050 (RIS321162). In de Omgevingsvisie zijn vijf bewegingen voor de stad geformuleerd. De doorontwikkeling van dit gebied dient daarop aan te sluiten. Hieronder worden bij elke beweging de bijbehorende relevante strategische keuzes voor dit project opgesomd: 1. Thuis in een divers Den Haag Bijsturen op: bouwen voor de buurt, veilige en gezonde openbare ruimtes die verbinden Koers houden op: meegroeien van maatschappelijke voorzieningen 2. Ruimte voor groen en water Bijsturen op: vergroenen tot op straat- en pleinniveau 3. Verstedelijking en bereikbaarheid in samenhang Tempo aanpassen voor: versnellen mobiliteitstransitie
4. -
5. -
op stedelijk en regionaal niveau en versnellen omslag naar duurzame stedelijke distributie Koers houden op: verstedelijking rondom OVknooppunten Ruimte voor kennis en kunde in de stad Bijsturen op: bevorderen clustervorming onderwijs en werkgelegenheid en diensten en kleinschalige bedrijvigheid terug in de wijk Basissystemen op orde Tempo aanpassen voor: versnellen aanleg van collectieve warmtenetten
figuur 4.1 - Omgevingsvisie Den Haag en de 5 bewegingen
Bouwenvelop Denekamp | november 2025
13
Een belangrijk onderdeel van de opgaven uit de Structuurvisie is het toevoegen van 10.000 nieuwe woningen in Zuidwest voor 2040, met daarbij een goede bereikbaarheid, kwalitatief goede openbare ruimte en groenvoorzieningen, meer werkgelegenheid, goed onderwijs en sterke voorzieningen binnen de bestaande waardevolle ruimtelijke structuur van de wijk.
Stedenbouwkundige Uitgangspunten: Bouwstenen Denekamp
Kwaliteitsopgaven Zuidwest
Het Kwaliteitsplan Zuidwest (RIS322208) bouwt voort op de beschreven kwaliteiten uit de Structuurvisie en borgt de ruimtelijke kwaliteit in Zuidwest. Het kwaliteitsplan inspireert en bepaalt het ambitieniveau en de randvoorwaarden voor de kwaliteit van toekomstige ontwikkelingen, zo ook voor de bouwenvelop Denekamp. In het kwaliteitsplan zijn een vijftal kwaliteitsopgaven benoemd, te weten: • Gelaagd stadsbeeld • Toekomstbestendig • Levendigheid en mix • Thuis voelen • Aangenaam en verbonden. In het hoofdstuk beeldkwaliteit wordt beschreven hoe dit in Denekamp opgepakt wordt.
figuur 4.2 - Structuurvisie Zuidwest (l) en het Kwaliteitsplan Zuidwest (r)
N figuur 4.3 - Kompas ambities van de Strucuurvisie Zuidwest (l) en structuurvisiekaart van de wijk Morgenstond (r)
Uitgangspunten verdichting Zuidwest:
Locatie Denekamp
Waar mogen extra woningen komen?
De locatie Denekamp is gezien de ligging een uitgelezen verdichtingslocatie
figuur 4.4 - Verdichtingsprincipes vanuit de structuurvisie i.r.t. locatie van Denekamp
Uitgangspunten of bouwstenen
Lange lijnen & Hierarchie
Bouwenvelop Denekamp | november 2025
14
Wijk- en locatieopgaven Het Ambitiedocument Morgenstond (RIS322209) is de eerste fase van het toekomstige Gebiedsprogramma Morgenstond. Het ambitiedocument stelt de scope en ambities vast voor het gebiedsprogramma. In het Ambitiedocument Morgenstond zijn de verschillende opgaven verder uitgewerkt naar het schaalniveau van de wijk Morgenstond. Vervolgens kunnen er samenhangende gebiedsontwikkelingen uit te werken en te realiseren. De opgave van 10.000 nieuwe woningen in Zuidwest is hierin verder opgesplitst naar 3.600 in Morgenstond, met daarvan circa 1.750 in Morgenstond-Oost. Naast woningbouw bestaat deze opgave ook uit het creëren van voldoende goede voorzieningen, kwalitatief goede openbare ruimte, ruimte voor ondernemerschap en adequate mobiliteitsoplossingen. Deze opgave landt deels op dit projectgebied. De relevante aspecten vanuit dit ambitiedocument zijn de volgende: • In Morgenstond-Oost wordt verder geborduurd op de al bestaande identiteit. De ambitie voor deze buurt is “Stadsleven aan het park”. Hierbij hoort nadrukkelijk ook een woonmilieu bij dat meer past bij centrumstedelijke ontwikkelingen. Hier is van de vier deelgebieden in Morgenstond dan ook de grootste verdichting bedacht: “Morgenstond-Oost is een echt stedelijke, levendige buurt. Een gebied waar sprake is van een relatief hoge woningdichtheid.
Met functiemenging en op loopafstand detailhandel, horeca, cultuur op de Leyweg en aan de andere zijde het ruime groene Zuiderpark op een steenworp afstand. In Oost bouwen we voort op een buurt die al een eerste transformatie heeft ondergaan. Hier is binnen Morgenstond de meeste ruimte voor vernieuwende bebouwing en bebouwing typologieën.” • Hier is een mix van typologieën en doelgroepen voorstelbaar, passend binnen de nieuwe Woonvisie en het stedelijk milieu. • In Morgenstond worden meer en passende buurt- en wijkvoorzieningen en ontmoetingsplekken toegevoegd, die de leefbaarheid in de wijk vergroten. • In Morgenstond-Oost landt circa 5.000 m² nieuwe kleinschalige bedrijfsruimte, primair wordt gekeken naar ambachtelijke, kleinschalige (creatieve) maakbedrijven. Ondergeschikte horeca is ook mogelijk.
• In Morgenstond landt circa 8.380 m² nieuwe maatschappelijke, opgesplitst in vierkante meters voor zorg, onderwijs, ontmoetingsplekken en cultuur. • In de Morgenstond zijn mogelijkheden voor de realisatie van buurtlogistieke en mobiliteitshubs, die een toekomstbestendige en duurzame oplossing kunnen bieden voor de parkeervraag en het realiseren van een mobiliteitstransitie rondom deze ontwikkelingen. • De oversteken van de Loevesteinlaan worden verbeterd. • Binnentuinen zijn straks geen zogenaamd ‘kijkgroen’ meer, maar worden goed gebruikt. • Bomen krijgen meer ruimte, zodat ze sterker en groter kunnen worden. • Er wordt zo veel mogelijk circulair gebouwd. Gebouwen worden zo ontworpen dat ze flexibel en aanpasbaar zijn, waardoor mogelijke toekomstige wensen gemakkelijker opgevangen kunnen worden. • De buitenruimte wordt zo veel mogelijk toegankelijk en groen ingericht, om bewoners daar zo veel mogelijk gebruik van te kunnen laten maken. Kinderen kunnen zich veilig en zelfstandig bewegen door de wijk, en speeltuinen met natuurlijke elementen bevorderen creatief spel en fysieke activiteiten. Het onderhavige plan draagt op verschillende manieren bij aan het oplossen van de opgaven en invullen van de bovenstaande ambities. In de onderstaande paragrafen wordt hier verder op ingegaan.
Denekamp
figuur 4.5 - Ambitie- en Scopebepaling Morgenstond (l), de 6 ambities voor Morgenstond (rb) en visiekaart Morgenstond-Oost (ro)
Bouwenvelop Denekamp | november 2025
15
4.2 Uitgangspunten De visie is vertaald in een achttal uitgangspunten voor de herontwikkeling van Denekamp. Deze gaan in op verschillende aspecten van de ruimtelijk programmatische ontwikkeling. Deze uitgangspunten kunnen niet los van elkaar worden gezien. Samen vormen zij uitgangspunten die vertaald worden naar de kavelregels. Al deze stappen vormen samen de uitgangspunten voor de herontwikkeling van de Denekamp. Dit resulteert in een concept bouwplan, dat is vertaald naar een randvoorwaardenkaart en bijbehorende regels (H5).
Hiërarchie van lijnen De locatie is een samenkomst van verschillende lijnen die de basis vormen voor de ontwikkeling. Dit zijn: • De lange lijn: Hengelolaan • De dwarslijn: Loevesteinlaan • De rand van de groenstructuur: Zuiderpark • Rondje Morgenstond: Maartensdijklaan • Doorgaande woonstraten binnen Morgenstond: Fluitenbergstraat • Straat binnen het bouwveld: Denekamp Deze straten kennen een duidelijke hiërarchie, die aanleiding vormt voor de verdeling van de dichtheid op de kavel.
Randvoorwaarden Hiërarchie en vlechtwerk in openbare ruimte geeft aanleiding binnen kavel:
Verschillende (openbare) ruimtes, aan verschillende zijdes Het plan omvat verschillende (openbare) ruimtes, elk met een eigen karakter: • Loevesteinlaan: Een stadse, levendige omgeving met een actieve plint en ruimte voor dynamiek. • Kruising Loevesteinlaan-Hengelolaan: Door het terugleggen van de rooilijn ontstaat een pleintje met een groene stedelijke inrichting—geen klassiek plein, maar een groene, stedelijke overgang tussen het gebouw en de openbare ruimte. Dit vormt tevens een prettige entree naar het Zuiderpark. • Hengelolaan: Nog steeds een ontspannen plek, maar met een meer ontspannen sfeer vanwege de duidelijke aanwezigheid van de singel. • Fluitenbergstraat: Een ontsluitingsweg binnen Morgenstond-Oost, die een aangename route vormt tussen het Zuiderpark en de Leyweg. • Denekampstraat: Autovrij en met een groene setting bedoeld als een fijne verblijfsruimte waar bewoners en buurtgenoten elkaar kunnen ontmoeten. • Collectieve binnentuinen/dektuinen: Beschikbaar voor bewoners van de aangrenzende blokken. Ze bieden speelruimte voor kleine kinderen en een prettige verblijfsplek op het groene dak van de parkeervoorzieningen.
Randvoorwaarden Overgang van openbare en privé buitenruimtes in relatie tot gebouwen: Singel kant binnenwereld
Leefstraat
Stadse (park) kant
binnenwereld
Bouwenvelop Denekamp | november 2025
16
Melis Stokelaan
15
Hengelolaan
Randvoorwaarden
Randvoorwaarden
figuur 4.6 - Aanzicht Loevesteinlaan conceptuele ritmiek en massa opzet
5 maart 2025
Bouwblok, met verschillende dichtheden langs randen:
Terugleggen rooilijn toren op de hoek: Park belangrijk maken in hiërarchie
Blok A
Blok A
Blok B
Blok B
Doorvertaling van verschillende dichtheden binnen een bouwblok:
15
Almeloplein
De plek is, vanuit de verdichtingsprincipes van Zuidwest, een potentieel te verdichten gebied. Het is gelegen naast lange lijnen en nabij de Leyweg. Het past ook binnen de ambitie voor Morgenstond-Oost, waarin een meer stedelijk milieu wordt gecreëerd: 5 maart 2025 ‘Stadsleven aan het park’. De verdichting moet echter zorgvuldig worden ingepast en mag niet overal evenredig plaatsvinden. Er is een stedelijkere zijde met meer hoogbouw aan de Hengelolaan en Loevesteinlaan, waar de kruising van deze lijnen extra gemarkeerd wordt. Aan de Fluitenbergstraat sluit de bebouwing aan op de schaal van de buurt. Bij de Denekampstraat is de verdichting nog kleinschaliger. Het ensemble heeft zo een logische opbouw, met buitenranden met hogere bebouwing. Verder is er ook een verschil in bouwhoogtes bij de verschillende delen van de Loevesteinlaan. Tussen de Melis Stokelaan en Hengelolaan is de bebouwing hoger. En van de Hengelolaan tot de Meppelweg. Zo kent het eerste stuk een hogere dichtheid. Terwijl het silhouet tot de Meppelweg kleinschaliger is.
Rooilijnen verschuiven, met terugliggende op de hoek
16
De rooilijnen van de Hengelolaan en Loevesteinlaan volgen de bestaande rooilijnen langs deze straten. Bij de kruising wijkt de rooilijn van de toren echter terug, wat aansluit de maisonetteflat aan de overzijde. Dit zorgt ervoor dat de torens de hoek markeren 5 maartbij 2025 en meer bijzonder maken, terwijl er ruimte ontstaat voor een entree-gebaar richting het Zuiderpark. Daarnaast wordt er zo afstand gecreëerd tot sommige van de witte stadsvilla’s aan de overzijde van de Loevesteinlaan. Verder in het plan blijven we de rooilijn aanhouden langs de Denekamp aan de zijde van blok B, maar laten we de rooilijn los aan de zijde van blok A en aan de Fluitenbergstraat.
Bouwenvelop Denekamp | november 2025
17
Melis Stokelaan
18
Hengelolaan
Randvoorwaarden 5 maart 2025
Randvoorwaarden
figuur 4.7 - Aanzicht Loevesteinlaan uitwerking conceptuele ritmiek en massa opzet vertaald naar blokken Denekamp
Geen gesloten blok maar doorwaardbaar Parkeerdek tussen blokken
Almeloplein
Hoogte accent op de kruising: (de hoek om ontwerpen) Samenhang in hoogtes met omgeving
(verdiept en half verdiept)
~30m ~50m
~50m ~70m ~50m 5-7L
max +4,5m
~70m
4-5L
Denekamp
~70m
~50m
~30m 4-5L
~70m
max +1,5m
~70m
~30m ~30m
~30m
~70m
4-6L
~70m
~30m
~70m
~30m
•
Maximaal +1 (3m hoog)
Toegankelijke collectieve verhoogde binnentuinen, en vergroende • Dektuin op het dak Denekampstraat • Parkeren niet aan de straat zichtbaar
17
De bouwblokken van het plan hebben een halfopen structuur, waardoor ze optisch geen • Dektuin entree uitnodigend gesloten blokken zijn. Dit sluit aan bij de verkavelingsopzet die kenmerkend is voor 5 maart 2025 Zuidwest en draagt bij aan de leesbaarheid van de volumes. Tussen de blokken liggen twee verhoogde binnentuinen (dektuinen) waaronder het parkeren wordt ingepast. In blok A betreft dit een dektuin op ongeveer +4,5 meter hoogte, met parkeren op maaiveld en ondergronds over het gehele blok. In blok B is er een halfverdiepte parkeeroplossing met een dektuin erboven, op ongeveer +1,5 meter hoogte. De dektuinen vormen een collectieve binnenwereld voor de bewoners, die wel bereikbaar is vanuit de openbare ruimte. Maar wel een eigen collectieve ruimte is. De openbare ruimte wordt verder vergroend met de herinrichting van de Denekampstraat. Deze wordt autovrij en een aangename leefstraat voor de omgeving. Dit levert meer openbaar groen op.
Samenhang van hoogtes
18
De hoogteaccenten komen voort uit een logische samenhang en sluiten aan bij de omgeving. • De toren van 23 lagen (ca.70 meter) op de kruising volgt de ritmiek van Pharos, de 5 maart 2025 gele toren naast Loef I en II (ca.70 m) en Loevesteinlaan 355 (tweemaal ca.70 m) en sluit duidelijk aan op de Loevesteinlaan. • De toren van 16 lagen (ca.50 meter) markeert de hoek en vormt de overgang naar de Hengelolaan, in relatie met hoogteaccenten zoals Lumière, toren tegenover het busstation van de Leyweg (ca.50 m). Hier trapt de bebouwing af naar beneden en vormt een overgang tussen de silhouetten van de Loevesteinlaan. • De schijf van 10 lagen (ca.30 m) sluit aan bij Loef 1 en 2 (ca.30 m) en de maisonetteflat op de kruising. Dit volume heeft meer de opzet van een schijf dan een toren. • Aan de Hengelolaan bevindt zich een lagere schijf van 7 lagen, passend bij de schaal en maat van vergelijkbare nieuwbouw in Zuidwest. Hiermee vormt het ensemble een stedelijke compositie met een logische samenhang in hoogteaccenten. Het brengt ritmiek en leesbaarheid terug in het silhouet van de Loevesteinlaan, met verwijzingen naar Pharos, Loef 1-2 en Loevesteinlaan 355. Bouwenvelop Denekamp | november 2025
18
Randvoorwaarden
Randvoorwaarden
Functies langs Loevestein-/Hengelolaan en HUB makkelijk bereikbaar:
Divers woonprogramma qua groottes en typologieën
galerij
portiek
kern
sociaal
vrije sector
betaalbaar
Voorzieningen in plint
Rustige leefstraat
Voorzieningen in plint
mobiliteitshub
Actieve plintinvulling 19
5 maart Het 2025 ensemble heeft verschillende plintinvullingen, afgestemd op de omliggende straten:
• Loevesteinlaan: Een stadse plint met ruimte voor buurtlogistiek en (hub)functies, zoals kleinschalige bedrijfsruimten en voorzieningen. Wonen speelt hier een ondergeschikte rol. • Hengelolaan: Een actieve plint met een iets minder stedelijk karakter. Hier is ruimte voor buurtlogistiek, (hub)functies en deels wonen, met dus ook deelmobiliteit voor de buurt/omgeving. • Fluitenbergstraat en Denekampstraat: Hoofdzakelijk woonprogramma, met ruimte voor collectieve entrees en toegang tot parkeervoorzieningen. Hiermee zijn de niet-woonfuncties gericht op de actieve plinten langs de zichtbare lange lijnen.
Mix van typologieën en woning-groottes 21
5 maart 2025 De ontwikkeling voegt een diverse mix van woningtypes toe. Het aantal gesloopte
sociale woningen wordt volledig teruggebouwd, aangevuld met nieuwe sociale huur-, middenhuur- en vrijesectorwoningen, inclusief koopwoningen. De woningen variëren in grootte van 60 tot 110 m2 en kennen verschillende typologieën, zoals galerij, portiek en kernontsluiting. Deze mix vergroot het woningaanbod in Zuidwest, stimuleert doorstroming en biedt mogelijk ruimte voor bijzondere wooninitiatieven.
Bouwenvelop Denekamp | november 2025
19
Bouwenvelop Denekamp | november 2025
20
RANDVOORWAARDENKAART
Bouwenvelop Denekamp | november 2025
21
5 KAVELREGELS
In dit hoofdstuk staan de kavelregels voor de herontwikkeling centraal. Deze regels gaan in op ruimtelijke, programmatische en technische eisen. Daarnaast worden eisen en ambities ten aanzien van duurzaamheid en milieu uiteengezet. De kavelregels vormen het toetsingskader voor de aanvraag van de omgevingsvergunning.
5.1 Bouwregels Hieronder volgt eerst een overzicht van algemene regels die op de gehele ontwikkeling van toepassing zijn en nodig zijn voor het realiseren van een samenhangend stedenbouwkundig ensemble.
Algemeen
• Uitgangspunt voor de herontwikkeling is de ruimtelijke compositie van het huidige blok. Dit maakt dat het nieuwe ontwerp een halfopen blok vormt. En geen gesloten bouwblok. • De herontwikkeling gaat uit van een halfopen bouwblok bestaande uit twee schijven aan de Loevesteinlaan en Hengelolaan met op de kruising een compositie van een toren met een samenhangende plint met op het woonveld drie blokken die aansluiten bij een meer buurtniveau. Dit samen zijn dan vier verschillende elementen (twee schijven, toren en woonblokken) in samenhang. • De nieuwbouwvolumes zijn passend bij de principes van Morgenstond, zoals beschreven in H3 en H6. • De gevelkunst op de kop van het blok LoevesteinlaanHengelolaan heeft hoge monumentale waarde. Behoud tijdens sloop is vereist en integratie in de nieuwe ontwikkeling wordt nagestreefd.
Rooilijn en gevel • Het ruimtebeslag voor ondergrondse infrastructuur en gezonde groei van bomen rondom het plangebied (in het bijzonder 1e en 2e orde bomen) is bepalend voor de rooilijn. Dit heeft invloed op bepaalde rooilijnen van de nieuwe ontwikkeling, zoals hieronder beschreven. • De bestaande rooilijn van de gevel aan de Hengelolaan, Loevesteinlaan (met uitzondering van hoek) en Denekampstraat (Blok B, oostijzde) wordt gehandhaafd en is maatgevend voor toekomstige rooilijnen.
• Verspringing van de rooilijn op hoek HengelolaanLoevesteinlaan om ruimte te maken voor een groenstedelijk pleintje. Deze draagt bij het verbijzonderen van het hoekaccent. Hierbij is de relatie tot het massionetteblok aan de overzijde van belang. • De rooilijn aan de Fluitenbergstraat en Denekampstraat (Blok B, westzjjde) verschuift om voldoende maat te bieden voor de binnentuinen en de nieuwe opzet van blokken. Bij de Fluitenbergstraat blijft de rooilijn op ongeveer 50cm van de kavelgrens om ruimte te bieden voor nog een groene overgangszone. • De vaste rooilijnen vormen de belangrijkste uitgangspunten waarop gestuurd wordt. De gemiddelde rooilijnen betreffen de rooilijnen van de koppen en de belangrijkste achtergevels. Hier is enige ruimte voor lichte afwijkingen ten behoeve van de nadere uitwerking. Aan de binnenzijde is sprake van een flexibele rooilijn, die eventueel ruimte kan bieden bij verdere detaillering. Wel moet de afstand tussen de rooilijnen aan de binnenzijde voldoende blijven om een volwaardige binnentuin te waarborgen. • Balkons en buitenruimtes moeten in de torens inpandig zijn. Bij de schijven en woonblokken zijn de balkons aan de straatzijde (buitenzijde) minstens half-inpandig, aan de binnen(tuin)zijde mogen de balkons wel verder uitsteken maar vormen zij nog steeds onderdeel van het gevelontwerp.
Verder mogen de balkons niet buiten de kavelgrens komen en mogen zij niet de Stedelijke Groene Hoofdstructuur (SGH)/ Hoofdboomstructuur belemmeren.
Oriëntatie • Alle zijden van de ontwikkeling dienen in samenhang te worden ontworpen • De plint c.q. stedelijke laag heeft een duidelijke relatie met de straat en de openbare ruimte.
Plinten
• De plint van de schijf aan de Hengelolaan is afleesbaar als een éénlaags architectonisch element • Bij het woonveld is de plint onderdeel van het geheel en meer vormgegeven als basement. • Plinten zijn een belangrijk bindmiddel tussen de buitenruimte en het gebouw. Levendige en transparante plinten langs de belangrijkste lange lijnen dragen bij aan sociale veiligheid en ontmoeting. • Plinten zijn transparant en zijn ontworpen met oog voor de menselijke maat. Het ontwerp moet zodanig goed in elkaar zitten dat de transparantie van de gevels standhoudt in het gebruik. • Plinten aan Loevesteinlaan en Hengelolaan bevatten levendige functies en voorzieningen. • Ruimtes in de plint voor niet-woonprogramma worden flexibel ontworpen, zodat de ruimtes voldoen aan eisen van meerdere typen functies.
Pleinen • Het voorplein aan de entree van het Zuiderpark krijgt een verblijfskwaliteit die landschappelijk aansluit op de inrichting van de kruising Hengelolaan-Loevesteinlaan.
Bouwhoogte • De randvoorwaardenkaart is leidend voor de maatvoering en maximale bouwhoogtes. • De maximale bouwhoogtes zijn inclusief dakrand. • Opbouwen voor o.a. installaties, toegang tot het dak, trappenhuizen of liftopbouw zijn ondergeschikt ten opzichte van het hoofdvolume en niet zichtbaar vanuit de openbare weg. • Beperkte afwijking van de maximale bouwhoogte, is mogelijk als dit leidt tot een betere ruimtelijke kwaliteit of architectonische inpassing van o.a. installaties, trappenhuizen, lift-opbouwen of technische benodigdheden. Rekening houdend met bezonning, wind, en uitzicht.
• De plint van de torens en schijven heeft op de begane grond een minimale vrije hoogte van 4,5m. • De plint van de toren(s) is afleesbaar als een tweelaags architectonisch element • De plint van de schijf aan de Loevesteinlaan is één of tweelaags Bouwenvelop Denekamp | november 2025
22
Ontsluiting algemeen • De ontsluiting is integraal onderdeel van het ontwerp (incl. buitenruimte ontwerp) en levert een bijdrage aan de architectonische kwaliteit en aan de levendigheid op het maaiveld. • De ontsluitingsstructuur heeft niet alleen een ontsluitingsfunctie maar is ook overzichtelijk en stimulerend voor ontmoetingen.
Microklimaat (bezonning en windhinder) • Studies naar de impact van het ontwerp op de omgeving worden in een zo vroeg mogelijk stadium (uiterlijk SO-fase) ingezet als ontwerptool. • Bij het ontwerp dient gestreefd te worden naar een minimale windbelasting in de omringende openbare ruimte. Vooral intensief gebruikte ontmoetings- en verblijfsplekken (sunspots) moeten zoveel mogelijk gevrijwaard blijven van schaduwwerking en windhinder. Zie paragraaf 5.6 Millieuaspecten voor de vastgestelde normen.
Dak(en) • De daken worden beschouwd als vijfde gevel en zijn onderdeel van het architectonisch ontwerp. • In het ontwerp zijn er 3 categorieën daken aanwezig. De daken op de woonblokken, de daken op de schijven en de daken op de torens. • Bij de daken op de lagere woonblokken nadruk op een groen, duurzame energieopwekking en/of waterberging. • Bij hogere daken (schijven en torens) ligt de focus op energieopwekking. • Daken die in het zicht van de torens zijn goed mee ontworpen inclusief installaties
figuur 5.1 - Impressie conceptueel ontwerpuitwerking Denekamp, zicht vanaf Zuiderpark
Binnentuin(en) • Om voldoende licht en ruimte in de binnentuin te behouden, moet deze ruim van opzet zijn, met een streefmaat van minimaal 20 meter. Ter hoogte van de aansluiting met de torens mag hiervan worden afgeweken om ruimte te maken voor het terugleggen van de rooilijn van de toren.
Bouwenvelop Denekamp | november 2025
23
5.2 Programma
Woonprogramma
Op basis van de visie en de ambities (zie H4) is een programma vastgesteld dat in overeenstemming is met evenwichtige toedeling van functies aan locaties (ETFAL). Erkend wordt dat maatschappij en markt kunnen veranderen, waardoor lichte aanpassing van dit programma ten tijde van de vergunningaanvraag mogelijk is, mits hier aantoonbare ruimtelijke noodzaak voor bestaat. Het huidige ontwerp bestaat uit een woonprogramma, en alle andere functies die niet onder wonen vallen zijn samengevat onder het kopje ‘Niet-woonprogramma’.
Programma nieuwe situatie Wonen: tot ca 60.000m2 bvo ca. 600 woningen Buurtlogistiek: ca 1.000m2 bvo Mobiliteitshub met deelmobiliteit: ca 1.250m2 bvo Daktuin(en):
ca. 4.350m2 1 a 2 speelplekjes
Parkeren: ca. 400 plaatsen Halfverdiepte en volledig verdiepte garages
In het plan wordt het aantal te slopen woningen met sociaal huurprogramma (222 woningen) teruggebouwd, plus extra nieuwe woningen (rond de 380 woningen). In totaal komen er dus rond de 600 woningen in de uiteindelijke situatie. Er wordt een woonprogramma voorgesteld van ca. 55.00060.000 m² BVO. Binnen deze vierkante meters worden circa 600 woningen gerealiseerd. De verdeling van de woningen is gebaseerd op de Woonvisie. In het overzicht is een indicatie van het woonprogramma opgenomen. De woningen variëren in grootte en aantal kamers. • Het beoogde woonprogramma moet voldoen aan de vigerende Woonvisie 2040 (RIS319812). Dit houdt in dat het netto nieuwbouwprogramma moet voldoen aan 30% sociale huurwoningen, en 50% betaalbare woningen (middeldure huur en betaalbare koop). • 100% van de sociale huurwoningen die gesloopt worden, worden sociaal teruggebouwd. • Nieuwbouw in dit gebied moet bijdragen aan meer variatie in woningtypen en een geschikt aanbod voor met name ouderen. Dit zal de doorstroming in de wijk bevorderen waardoor weer meer woningen voor andere doelgroepen in de wijk vrij komen. Belangrijk is dat in een vroeg stadium afstemming plaats vindt met de woningcorporatie die de sociale huurwoningen zal afnemen over doelgroep en woningplattegronden die hiervoor passend zijn.
Daarnaast zijn er ook afstemming/relatie worden gezocht met ontwikkelingen in de omgeving zoals Florence, in het kader van een zorgzame buurt.
• Als onderdeel van het Stimuleringsplan innovatieve woonvormen (RIS316966) wordt er binnen deze ontwikkeling gezocht naar de mogelijkheden voor het realiseren van dit soort woonvormen. Denk aan mogelijkheden voor woonvormen zoals ouderenwoningen en/of groepswonen voor ouderen jongeren. Hierbij wordt er rekening gehouden met de benodigde bijhorende faciliteiten die ondersteuning kunnen aan de doelgroep, denk hierbij aan gemeenschappelijke binnen- / buitenruimte of levensloopbestendige faciliteiten. Het woon programma moet voldoen aan de in december 2024 vastgestelde Woonvisie 2040 (RIS319812). • Er dient een collectieve ontmoetingsruimte gerealiseerd te worden die toegankelijk is voor alle bewoners. Deze ruimte kan tevens ingezet worden voor geclusterde (ouderen)woningen en een collectieve woonvorm. • Bij de toewijzing van de woningen is het van belang dat cruciale beroepsgroepen een plek krijgen. Samen met de corporatie wordt daarnaast onderzocht of maatwerk toegepast kan worden bij de toewijzingsregels met als doel om tot een goede balans te komen in Zuidwest.
Aantal woningen
Gemiddeld GBO in m²
222
62
30% sociaal
113
65
25% middenhuur (laag-hoog)
94
62 – 70
25% betaalbare koop
95
60
20% vrije sector
76
80 – 110
Subtotaal
378
Totaal
600
100% sociaal, vervangen Netto toevoeging
figuur 5.2 - Indicatief woonprogramma, kan in uitwerking nog wijzigen
60 – 110 Bouwenvelop Denekamp | november 2025
24
Niet-woonprogramma Op dit moment is het projectgebied een monofunctionele woonlocatie. Met deze ontwikkeling worden er functies toegevoegd, waardoor het een multifunctioneel gebied zal worden. Op verschillende locaties binnen het projectgebied wordt niet-woonprogramma voorgesteld. Deze locaties zijn de plinten van blok A en B (langs de Loevesteinlaan en Hengelolaan). In het huidige ontwerp wordt een niet-woonprogramma voorgesteld van ca. 2.250 m², waarvan ca. 1000 m² BVO bestemd is voor de ontwikkeling van buurtlogistiek in relatie tot de mobiliteitshub. En ongeveer 1.250 m² voor deelmobiliteit voor de omgeving in de vorm van deelauto’s, -fietsen en/of -scooters. Verder wordt er een parkeervoorziening onder de daktuinen gerealiseerd. Buurtlogistiek
• Kleinschalige bedrijvigheid omvat bedrijfsruimten tot 500 m² per unit voor ambachtelijke en kleinschalige (creatieve) maakbedrijvigheid, zoals meubelmakers, repaircafés en fietsenmakers. • De ruimten worden multifunctioneel ontworpen zodat het vastgoed kan inspelen op de dynamische huisvestingsbehoefte van bedrijven in de komende decennia.
Mobiliteitshub De mobiliteitshub is de plek waar de verschillende deelmobiliteiten (auto, scooter, fiets) worden aangeboden. Het gaat hierbij om het aantal plekken wat moet worden behaald. Dat is hier doorvertaald naar een indicatief aantal vierkante meters. • Deelauto’s: 53 x • Deelfietsen: 43x • Deelbakfietsen: 43x • Deelscooters: 17x Een bredere uitleg over de hub is te lezen in paragraaf 5.4 Mobiliteit, MaaS.
HENGELOLAAN
HUB fiets parkeren
HUB auto parkeren
D E N E K A M P S T R A AT
HUB autoparkeren
LOEVESTEINLAAN
Er is subsidie beschikbaar voor buurtlogistiek in SPUK Denekamp, maar de specifieke invulling hiervan is nog niet volledig gedefinieerd. De buurtlogistiek zou verschillende vormen kunnen aannemen die bijdragen aan bijvoorbeeld de wijkeconomie, kleinschalige bedrijvigheid en/of ruimte voor bezorgdiensten. Buurtlogistiek verwijst naar een logistiek knooppunt met voorzieningen en mogelijk ook als servicewinkel. Hiermee draagt het bij aan het reduceren van het aantal verkeersbewegingen in de stad. Het is een centrale plek in de buurt waar, naast kleinschalige bedrijvigheid, ruimte is voor bijvoorbeeld: • Grotere pakketten kunnen worden afgehaald of afgegeven. • Pakketkluizen beschikbaar zijn voor kleinere pakketten (ontvangst en verzending). • Gekoelde lockers geplaatst kunnen worden voor versproducten en maaltijdboxen. • Aanvullende diensten worden aangeboden, zoals een fietsenmaker of beheerder van de mobiliteitshub.
• Op strategisch gekozen locaties langs de Loevesteinlaan en Hengelolaan is er ruimte voor kleinschalige bedrijfsruimten, vanwege het karakter van deze lange lijnen. • In de invulling van de plint is geen detailhandel of horeca wenselijk; dit is alleen mogelijk als ondersteunende functie. Zo is het bijvoorbeeld voor (maak)bedrijven wel mogelijk om hun producten en diensten te verkopen (ondergeschikte detailhandel). Of kan horeca als ondersteunende functie dienen voor de mobiliteitshub of andere economische en maatschappelijke activiteiten. • De onderste bouwlaag wordt gereserveerd voor maatschappelijke en economische buurtlogistieke functies. Op plekken in de plint die daarvoor geschikt zijn, kan er ook deels wonen gerealiseerd worden. • Daarnaast biedt de nabijheid van de Leyweg kansen voor ondersteunende functies zoals dienstverlening en maakbedrijven. Ook innovatieve zorgbedrijven kunnen aansluiten op de ontwikkeling van Florence. Hiermee versterkt Denekamp de economische structuur van Zuidwest en draagt het bij aan de werkgelegenheidsdoelen van de stad.