RIS323747 Bijlage 2 Nota van Beantwoording

Nota van Beantwoording Ontwerp

Nota

Woningvoorraad

2025

en

bijbehorende wijziging Huisvestingsverordening 2023

Introductie 1.

Aanleiding

De druk op de woningmarkt in Den Haag is groot. Dit werkt door tot in de haarvaten van de stad. Starters blijven lang bij hun ouders wonen, studenten kunnen geen kamer vinden, jonge stellen wachten met samenwonen en senioren kunnen niet doorstromen naar een gelijkvloerse woning. Met de Woonvisie Den Haag 2040 (RIS14509184, hierna: Woonvisie) heeft de gemeente Den Haag de integrale visie op het wonen voor de komende jaren uitgewerkt. Hierin is opgenomen dat de gemeente snel meer woningen wil toevoegen. Ongeveer 4.000 per jaar. Zo kan de verwachte groei worden opgevangen en het woningtekort worden ingelopen. Daarvoor zijn bijpassende maatregelen aangekondigd. In de Woonvisie concludeert de gemeente dat de groeiambitie (aantal woningen) niet haalbaar is als de gemeente alleen inzet op nieuwbouw. De grote verdichtingsgebieden in het CID, de Binckhorst en Zuidwest zijn niet toereikend. Hiervoor is groei in alle delen van de stad nodig. Via kleinschalige verdichting maar ook door bestaande woningen beter te benutten. Daarom is met het vaststellen van de Woonvisie besloten om het beter benutten van de woningvoorraad op meer plekken mogelijk te maken. Dit doen we door de regels voor bouwkundig splitsen (woningvormen), kamerbewoning (omzettingen), en hospitaverhuur te versoepelen.

Met de voorliggende Nota woningvoorraad 2025 en bijbehorende wijziging van de Huisvestingsverordening 2023 maakt het college dit doel concreet. Hierin zijn de regels opgenomen over hoe de bestaande woningvoorraad gebruikt mag worden. De laatste wijziging in het voorraadbeleid vond plaats in 2021. Toen voerde Den Haag het strengste woningvoorraadbeleid in van de G4. Met het voorliggende beleid geeft het college weer meer ruimte binnen de kaders die de raad heeft vastgesteld in de Woonvisie 2040. De versoepelde regels kunnent snel geïmplementeerd worden en hebben daardoor snel impact op het tegengaan van de woningnood in de stad.

2.

Proces

De concept Nota Woningvoorraad en bijbehorende wijziging van de Huisvestingsverordening lagen van 17 juli 2025 tot en met 8 oktober 2025 ter inzage. In deze periode kon eenieder – bewoners, organisaties en andere betrokkenen – reageren. De terinzagelegging en de zienswijzeperiode zijn op wettelijk voorgeschreven wijze aangekondigd via verschillende kanalen waaronder een publicatie in het gemeenteblad. Daarnaast is het gepubliceerd op de webpagina van de gemeente Den Haag en is een persgesprek georganiseerd. Vervolgens hebben verschillende media artikelen gepubliceerd. In totaal hebben 26 inwoners en 10 organisaties een zienswijze ingediend. In deze Nota van Beantwoording geeft het college een reactie op deze zienswijzen.

3.

Leeswijzer

De Nota van Beantwoording bestaat uit drie delen. In de Nota van Beantwoording zijn de belangrijkste onderwerpen uit de zienswijzen samengevat. In bijlage 1 geeft het college antwoord op elke individuele zienswijze. Daarbij is onderscheid gemaakt tussen zienswijzen van organisaties en bewoners, waarbij de reacties van de organisaties zijn samengevat. Per reactie is aangegeven of het heeft geleid tot een wijziging van de Nota Woningvoorraad. Alle persoonlijke informatie, zoals namen of telefoonnummers, zijn in verband met privacy weggehaald. In bijlage 2 staan de volledige reacties van de organisaties vermeld. Het college wil iedereen bedanken voor de waardevolle bijdragen.

4.

Belangrijkste onderwerpen uit de reacties

In de reacties ziet de gemeente dat bewoners en organisaties zich betrokken voelen bij de impact van de woningnood in Den Haag. Dit uit zich in steunbetuigingen, suggesties en zorgen. Suggesties richten zich

vaak op andere mogelijkheden om woningen toe te voegen, zoals nieuwbouw, het tegengaan van leegstand of het transformeren en optoppen van bestaande gebouwen. Zorgen richten zich juist op mogelijke keerzijden van het voorgestelde beleid, zoals toenemende parkeerdruk, verminderde leefbaarheid of afname van het aantal gezinswoningen. Daarnaast zag het college veel vragen over het gelopen proces van de totstandkoming van de Nota Woningvoorraad en de bredere impact van de versoepelingen. Zoals mogelijke misstanden vanuit verhuurders die zich niet aan de regels houden of een toenemende bevolkingsdruk. Deze thema’s komen hieronder aan de orde. 1. Op andere manieren woningen toe te voegen en tegengaan leegstand Uit veel zienswijzen blijkt dat organisaties en bewoners graag willen dat de gemeente aanvullende maatregelen neemt om het realiseren van woningen te stimuleren, zoals het tegengaan van leegstand, optoppen, nieuwbouw en het transformeren van kantoorpanden naar woningen. Dit type voorstellen werd zowel aanvullend en als alternatief voor de voorgestelde maatregelen ingediend. Reactie: Het college realiseert zich ten volle dat de Nota Woningvoorraad op zichzelf géén volledig antwoord geeft op de woningnood. Dit vraagt een integrale visie op het wonen en een brede set maatregelen. Dit is de Woonvisie Den Haag 2040.

De Woonvisie vormt de kapstok voor de maatregelen die de gemeente de komende jaren neemt om de woningnood te lijf te gaan. De voorliggende Nota Woningvoorraad is dus één onderdeel van een veel breder pakket. Zo is er ook het ‘Uitwerkingsplan bestrijding leegstand’ (RIS 318192). Daarnaast is er het nieuwbouwprogramma in de drie grote verdichtingsgebieden (CID, Binckhorst en Zuidwest) waar de gemeente hard werkt aan de bouw van nieuwe woningen. Voor de huisvesting van zorgdoelgroepen is er het ‘Doorbraakplan’ (RIS310115), en rondom optoppen is de gemeente bezig met het opstellen van een afwegingskader en strategie wat begin 2026 wordt voorgelegd aan de Raad. Dit is slechts een greep uit de maatregelen die in de Woonvisie zijn opgenomen en waar de gemeente aan werkt. In de voorliggende Nota Woningvoorraad maakt de gemeente alleen de aangekondigde versoepelingen rondom de regels van het benutten van bestaande woningen concreet. Andere manieren voor het toevoegen van woningen zijn evenzo belangrijk, maar worden in andere trajecten opgepakt. 2. Leefbaarheid In veel van de zienswijzen werden vragen gesteld over de impact van de maatregelen op de leefbaarheid. Hieruit spreekt een betrokkenheid bij de buurt waarin mensen wonen.

Dit varieerde van een verslechtering van de leefsituatie in wijken door een toenemende bevolkingsdruk tot misstanden in woningen zoals (geluids)overlast, overbewoning, etc. Reactie: Een beperkte impact op de leefbaarheid. Dit is één van de belangrijkste randvoorwaarden voor het versoepelen van de regels voor bouwkundig splitsen, kamerbewoning en hospitaverhuur uit de Woonvisie. Dit is dan ook het fundament onder de voorgestelde maatregelen. In wijken waar de leefbaarheid nu al onder druk staat, wordt niet versoepeld. Een wijk moet in de laatste twee metingen van de Leefbaarometer (wordt gebruikt om de leefbaarheid te meten) tussen goed en uitstekend scoren. Dit betekent dat de leefbaarheid 2-4 jaar goed moet zijn voordat versoepelingen worden toegestaan. Valt een wijk bij een volgende meting terug in de Leefbaarometer, dan gaat deze wijk automatisch op slot voor nieuwe vergunningen voor bouwkundig splitsen of kamerbewoning. In wijken waar wel versoepelingen worden doorgevoerd, neemt de gemeente aanvullende maatregelen om de kans op overlast te verminderen. Kamerbewoning in een wijk is bijvoorbeeld toegestaan tot maximaal 10% van de totale woningvoorraad van die wijk. Ook hanteert de gemeente een pandquotum voor vergunningen voor kamerbewoning.

Maximaal 33,3% van het aantal woningen in een pand, per verdieping (bij minimaal drie zelfstandige woonruimten per verdieping) of in een rij aaneengesloten eengezinswoningen mag worden omgezet naar kamerbewoning. Dit voorkomt clustering van kamerbewoning. Verder worden eerdere gedane meldingen bij Meldpunt Woonoverlast op woningniveau meegenomen bij de beoordeling of kamerbewoning kan worden toegestaan. Tot slot is in de Woonvisie opgenomen dat de gemeente de Haagse Pandbrigade (HPB) gaat versterken (meer capaciteit). De gemeente Den Haag zet op dit moment ook al structureel en met prioriteit in op

handhaving van de huidige Nota Voorraadbeleid. In 2020 is het uitvoeringsbeleid ‘Handhaven met ambitie’ (RIS 306210) vastgesteld. Dit beleidskader stelt de schaarste aan woningen en de maatschappelijke gevolgen daarvan als één van de centrale onderwerpen om handhavingscapaciteit op te richten. Feitelijk betekent dit – naast bijvoorbeeld een inzet op de Wet goed verhuurderschap – vooral een inzet op de regels zoals deze worden gesteld in de Huisvestingsverordening en het behoud en beheer van de woningvoorraad (waaronder kamerbewoning en splitsing). Ook de voorgenomen aanpak op leegstand valt hieronder. Het college heeft stevig ingezet op versterking van de HPB, waardoor een forse inzet op de regels uit de Huisvestingsverordening mogelijk is. Zo is de capaciteit van de HPB van 74,1 fte (jaarplan VTH 2021, RIS 307486) gestegen naar 100,41 fte (jaarplan VTH 2025, RIS 322497) in vier jaar tijd. Voor de voorgenomen inzet op leegstand is nog eens extra capaciteit beschikbaar vanaf 2026. De HPB handhaaft op misstanden. Mocht blijken dat er sprake is van overlast, overbewoning of een andere overtreding van de voorgestelde regels, dan kan de HPB hierop handhaven. Het college is ervan overtuigd dat dit voldoende waarborg geeft om in wijken waar de leefbaarheid nu goed is de regels te versoepelen. Daarbij houdt de gemeente de vinger aan de pols. Er wordt jaarlijks gemonitord.

Na vier jaar wordt het beleid geëvalueerd en waar nodig aangepast. Mocht hier vanuit monitoring aanleiding toe zijn, dan wordt het beleid eerder geëvalueerd. 3. Toenemende bevolkingsdruk en impact op voorzieningen (parkeerdruk etc.) In verschillende zienswijzen werden vragen gesteld over mogelijke impact van de maatregelen op de bevolkingsdruk. Gerelateerd hieraan is een vrees voor toenemende parkeerdruk en andere voorzieningen, zoals afval, etc. De zorg is met name dat wijken niet zijn toegerust op een te grote bevolkingstoename en dat dit de leefbaarheid in de stad negatief beïnvloed. Reactie: Een tweede uitgangspunt van de voorgestelde versoepelingen is dat de maatregelen niet mogen leiden tot een te hoge druk op voorzieningen. Hier heeft het college nadrukkelijk rekening mee gehouden. Bij het opstellen van de voorgestelde maatregelen is de ontwikkeling van de bevolkingsdruk in kaart gebracht. Hieruit blijkt dat in veel wijken de bevolkingsdruk afneemt. Huishoudens worden kleiner. Bijvoorbeeld als gevolg van vergrijzing. Het beter benutten van de woningvoorraad kan in deze wijken juist zorgen voor een impuls die nieuwe mensen met zich meebrengen. Dit kan de veerkracht van de wijk versterken en voorzieningen in stand houden. Tegelijkertijd wil het college te snelle groei voorkomen.

Bij het opstellen van de maatregelen is de geschatte impact in kaart gebracht (zie Nota Woningvoorraad, hoofdstuk 11). Daaruit blijkt dat de versoepelingen leiden tot een beperkte jaarlijkse toename in vergunningaanvragen. Woningvorming of omzetten gebeurt in de regel na een mutatie. Door te kijken naar het aantal mutaties in wijken waar het college wil versoepelen en een inschatting te maken welk deel van de mutaties bouwkundig zal worden gesplitst of omgezet naar kamerbewoning, ontstaat een beeld van de impact van de maatregelen. Het college verwacht een toename van de jaarlijkse vergunningaanvragen met 110-330 voor woningvormen (bouwkundig splitsen) en 250-400 voor kamerbewoning, verspreid over de verschillende wijken waar versoepelingen worden voorgesteld. Op een woningvoorraad van bijna 270.000 woningen is dit een beperkte toename terwijl het een betekenisvolle bijdrage is aan de doelen uit de Woonvisie. Toch neemt het college nog aanvullende maatregelen. In wijken waar de parkeerdruk boven de 90% ligt worden geen nieuwe vergunningen afgegeven voor woningvorming (bouwkundig splitsen). Daarnaast is er de eerdergenoemde bovengrens voor kamerbewoning (maximaal 10% van de woningvoorraad in de wijk). Wordt dit aantal bereikt, dan worden in de wijk geen vergunningen meer afgegeven voor kamerbewoning.

Ook in de wijken waar de gemeente wél versoepelt wordt rekening gehouden met de druk op voorzieningen. De maatregelen passen binnen het huidige parkeerbeleid (RIS319383) en de parkeernormen (RIS319497). De parkeervergunning is verbonden aan het adres. Voor kamerbewoning betekent dit dat omdat er meer mensen op één adres wonen er niet meer auto’s op vergunning kunnen worden gezet dan voorheen. Voor bouwkundig splitsen betekent dit dat slechts één van de gesplitste

woningen een parkeervergunning kan krijgen. Zo blijft het aantal adressen met een parkeervergunning gelijk. Is het maximale aantal voertuigen per vergunning nog niet bereikt, dan kan binnen de vergunning wel het aantal auto’s toenemen. Dit is niet anders dan wanneer er geen bouwkundige splitsing of kamerbewoning plaatsvindt. Een ander belangrijk punt is afval. Hiervoor heeft de gemeente recentelijk het Aanvalsplan afval – Programma schone stad 2023-2026 opgesteld (RIS315977). Het beleid houdt rekening met de samenstelling van de huishoudens (groot of klein) en met ongeregistreerde overbewoning. Om overvolle ondergrondse afvalcontainers (ORAC’s) tegen te gaan wordt vanaf 2021 geleegd op basis van de meetgegevens van sensoren in de containers. Als de gemiddelde vulgraad van de containers op een ORAC-locatie richting de 80 procent gaat, komt die locatie op de ledigingsroute van de HMS. Dus als de containers op een locatie snel vol raken, worden ze vaker geleegd. Het systeem van dynamisch inzamelen is flexibel. De gemeente houdt bijvoorbeeld rekening met het legen van ORACS nabij weekenden, feestdagen en evenementen. Het college is ervan overtuigd dat het bovenstaande voldoende waarborg biedt dat in de wijken waar de Nota Woningvoorraad versoepelingen voorstelt, dit niet leidt tot een ongeoorloofde toename van de druk op voorzieningen, parkeren en dus de leefbaarheid. 4.

Druk op gezinswoningen Een aantal betrokkenen maakt zich zorgen om de hoeveelheid ruime gezinswoningen die overblijft, wanneer dit beleid van kracht wordt. Volgens hen zijn er op dit moment al te weinig ruime gezinswoningen, en relatief veel appartementen in Den Haag. Om gezinnen voor de stad te behouden is juist de beschikbaarheid van gezinswoningen van belang. Reactie: ‘Een stad in balans’ is de titel van de Woonvisie. Dit vraagt om een woningvoorraad die in balans is met woningen voor kleine huishoudens én gezinnen. Momenteel heeft Den Haag juist een woningvoorraad met een relatief groot woonoppervlak. Meer dan 50% van de woningen heeft een oppervlak van meer dan 90m2 en ongeveer 40% met een oppervlakte boven de 100m2. Tegelijkertijd neemt het aantal kleine huishoudens toe (zie bijlage 1 van de Woonvisie). Hier is sprake van een mismatch. Er moet dus meer woonruimte worden gevonden, zowel in de nieuwbouw als in de bestaande stad. Tegelijkertijd wil het college dat de stad aantrekkelijk blijft voor gezinnen. Met de voorgestelde maatregelen zoekt het college nadrukkelijk naar balans. In de vorige paragraaf is uitvoerig beschreven hoe de gemeente dit waarborgt. Voor kamerbewoning blijft het wijkquotum bestaan en komt er aanvullend een pandquotum. Dit beschermt nadrukkelijk de bestaande woningvoorraad.

Ook laat de impactanalyse zien dat het verwachte aantal vergunningaanvragen beperkt is (enkele honderden per jaar zie punt 3). Daarnaast blijven de regels rondom het samenvoegen van woningen gehandhaafd, zodat in wijken waar veel kleine woningen staan, het creëren van meer variatie in de woningvoorraad mogelijk blijft. Tot slot monitort de gemeente jaarlijks de impact en evalueert het beleid na vier jaar. Mocht op basis van monitoring blijken dat ingrijpen nodig is, dan gebeurt dit. Het college verwacht dat met deze maatregelen er ook voor gezinnen voldoende ruimte overblijft om een plek te vinden in de stad. 5. Samengevoegde woningen opnieuw splitsen Vanuit enkele zienswijzen kwamen vragen naar voren over de mogelijkheid om eerder (bouwkundig) gesplitste woningen weer samen te kunnen voegen. Reactie Dit wordt niet wenselijk geacht. Aan een dergelijke vrijstelling kleven zowel juridische als praktische bezwaren. Ten eerste is het in veel gevallen feitelijk niet vast te stellen of, en zo ja op welk moment, in het verleden bouwkundige splitsingen hebben plaatsgevonden. Zeker in een stad als Den Haag, waar veel panden een

lange bouwgeschiedenis kennen en regelmatig zijn verbouwd, ontbreekt vaak betrouwbare documentatie over de bouwkundige situatie in verschillende tijdsperioden. Het zou daarom in de praktijk moeilijk uitvoerbaar zijn om objectief te beoordelen of een pand in aanmerking zou komen voor een dergelijke vrijstelling. Ten tweede is het vanuit het oogpunt van rechtszekerheid en rechtsbescherming van derden van belang dat een consistente en transparante lijn wordt gehanteerd. Omwonenden en andere belanghebbenden moeten erop kunnen vertrouwen dat wijzigingen in de bouwkundige staat en het gebruik van panden via een vergunningprocedure plaatsvinden, waarbij zienswijzen kunnen worden ingediend en belangen kunnen worden afgewogen. Wanneer panden zonder vergunning opnieuw zouden kunnen worden gesplitst met een beroep op een situatie uit het (verre) verleden, zou dat deze rechtsbescherming ondermijnen. Daarnaast is een dergelijke vrijstellingsregeling moeilijk handhaafbaar. De gemeente zou moeten beschikken over historisch bouwarchiefmateriaal van hoge kwaliteit en continuïteit, hetgeen in de praktijk niet haalbaar is. Ook zou dit leiden tot een ongelijk speelveld tussen eigenaren van panden waarvan de bouwgeschiedenis toevallig beter gedocumenteerd is en die van panden waarvoor dat niet geldt.

Ook past de voorgestelde vrijstelling niet binnen het uitgangspunt van zorgvuldig ruimtelijk en volkshuisvestelijk beleid. Woningvorming heeft invloed op de leefbaarheid, de woningvoorraad en de stedenbouwkundige samenhang. Het is daarom wenselijk dat elke woningvormingsingreep opnieuw integraal kan worden beoordeeld op de actuele situatie en beleidskaders. Om deze redenen wordt niet voorzien in een vrijstelling van de vergunningplicht voor panden die in het verleden eens bouwkundig zijn gesplitst maar daarna weer zijn samengevoegd. 6. Proces Vanuit enkele zienswijzen kwamen vragen naar voren over het proces. Welke stappen zijn doorlopen bij het opstellen van de Nota Woningvoorraad en hoe is de stad hierbij betrokken? Reactie: Het college hecht veel waarde aan een goed proces. De gemeente is begonnen met een uitvoerige evaluatie van het huidige beleid. Dit is uitgevoerd door een onafhankelijk bureau. Vervolgens is gezocht naar input vanuit verschillende kanten. Er is met marktpartijen gesproken over de woningtypologieën die zij als kansrijk zien om bouwkundig te splitsen of om te zetten naar kamerbewoning.

Ook is er samen met Platformstad een brede bijeenkomst georganiseerd waarbij zowel woningzoekenden als huidige bewoners en belangenverenigingen aanwezig waren en is gebruik gemaakt van de opbrengsten uit vergelijkbare bijeenkomsten uit het participatietraject van de Woonvisie. Op 12 maart 2025 is een werksessie geweest met de gemeenteraad. Tot slot is er met de woningcorporaties gesproken. Met voeding uit de evaluatie en deze gesprekken is de Nota Woningvoorraad tot stand gekomen. Vervolgens is dit uitvoerig getoetst met uitvoerende diensten binnen de gemeente, zoals handhaving en vergunningverlening. De nota heeft 12 weken ter inzage gelegen, waarbij bewoners en organisaties nogmaals input konden leveren op de voorgestelde maatregelen. Dit is twee keer zo lang als gebruikelijk is voor een terinzagelegging.

5.

Aanpassingen aan de Nota Woningvoorraad 2025 en Huisvestingsverordening 2023

De ingediende zienswijzen hebben deels geleid tot wijzigingen in de voorliggende Nota Woningvoorraad 2025 of bijbehorende Huisvestingsverordening 2023 en deels niet. Dit komt met name omdat veel van de suggesties en opmerkingen niet kunnen worden ondervangen in deze nota. Ze zijn ofwel onderdeel van andere beleidsstukken of onderdeel van al lopende trajecten. Dit is zoveel mogelijk aangegeven in bijlage 2 van de Nota van Beantwoording. Wel zijn de volgende wijzigingen aangebracht: • In het hoofdstuk Kansen en randvoorwaarden is toegevoegd dat kamerbewoning en hospitabewoning kan helpen bij het tegengaan van eenzaamheid;

• •

In de paragraaf over Aandachtsgroepen is aangegeven dat mensen die uitstromen uit een intramurale voorziening in sommige gevallen begeleiding nodig hebben. In het hoofdstuk Woningvorming (Bouwkundig splitsen) bij de paragraaf Voorwaarden op woningniveau is verwijderd dat de nieuwbouwnorm minimaal 50m2 en 40m2 in het CID is.

6.

Vervolg

De Nota Woningvoorraad 2025 wordt samen met de bijbehorende wijzigingen in de Huisvestingsverordening 2023 ter vaststelling voorgelegd aan de gemeenteraad. Op het moment van inwerkingtreding van de gewijzigde Huisvestingsverordening, gaan de nieuwe regels voor bouwkundig splitsen, kamerbewoning en hospitahuur in.