RIS323747 Bijlage 1 Nota Woningvoorraad
Tekst van het document
Deze vorm van toeristische verhuur ziet de gemeente als
Woonoverlast. Deze wijzen van handhaving zijn voor
het optimaal benutten van de woning. Het zeer beperkt
de gemeente zeer arbeidsintensief.
Ontwerp Nota Woningvoorraad 2025
25
6. Woningonttrekking
Ontwerp Nota Woningvoorraad 2025
26
Onder woningonttrekking wordt verstaan: ieder gebruik
In deze nota gaat woononttrekking uitsluitend in op het
gebeurt vanwege de hoge druk op de woningmarkt en
van een woning anders dan wonen. Woningonttrekking
gebruik van een woning voor pied-à-terre, waarbij de
het maatschappelijk belang van leefbaarheid.
(geheel of gedeeltelijk) zonder onttrekkingsvergunning
eigenaar de woning zelf gebruikt als tweede woning en
is verboden. Gezien de grote druk op de Haagse woning-
er dus sprake is van woningonttrekking.
markt is deze maatregel van groot belang voor alle categorieën woningen in alle wijken van Den Haag.
Juridische context
Een woning krijgt in een bestemmingsplan de bestemming wonen. Bij de totstandkoming van een bestemmingsplan wordt inspraak geleverd door alle belang-
Van woningonttrekking is sprake als een woonruimte
hebbenden in Den Haag. Dit betekent dat verschillende
Er zijn verschillende vormen van woningonttrekking
gebruikt wordt voor iets anders dan bewoning.
afwegingen, voor een groot deel vanuit leefbaarheid,
denkbaar, zo zijn er voorbeelden bekend van woningen
Een woonruimte is een woning of een gedeelte daarvan
leiden tot de keuze voor de bestemming wonen. Vanuit
die worden gebruikt voor logies, als kantoor, als (opslag
dat bestemd is voor de bewoning van één huishouden.
leefbaarheid bestaat er een bezwaar tegen het gebruik
voor) winkels, hennepkwekerijen, sekswerk of horeca-
Op het moment dat een woonruimte wordt gebruikt
van een woning voor andere doeleinden. Zo is het
activiteiten. Wanneer een bestemmingsplan aangeeft
voor iets anders dan bewoning, is er sprake van woning-
gebruik van een woning voor (opslag van) een winkel,
dat dit gebruik niet valt onder de bestemming wonen, is
onttrekking. Daarbij kan gedacht worden aan voor de
een hennepkwekerij, sekswerk of horeca-activiteiten van
er sprake van gebruik anders dan wonen.
hand liggende voorbeelden, zoals het veranderen van
invloed op het directe woon- en leefmilieu in de omge-
de woonruimte in een kantoorpand of het veranderen
ving van het betreffende pand.
Met de introductie van de Wet toeristische verhuur van
van een woonruimte in een winkel. Woningonttrekking
woonruimte is een duidelijke grens tussen logiesgebruik
kan op basis van artikel 21 van de Huisvestingswet
Uit de recent vastgestelde Woonvisie Den Haag 2040
en toeristische verhuur extra belangrijk. Zo is er bijvoor-
vergunningplichtig worden gesteld in de huisvestings
blijkt dat de druk op de Haagse woningvoorraad ook de
beeld bij het gebruik van een pied-à-terre, een onder-
verordening. De gemeente Den Haag kent al jaren een
komende jaren hoog zal blijven. Gezien deze trend is het
scheid te maken tussen het verhuren óf bezitten van een
dergelijke vergunningplicht. Aan de vergunning kunnen
juist ook belangrijk om de bestaande voorraad woningen
tweede woning. In beide gevallen staan er op het adres
voorwaarden en voorschriften worden gesteld en over-
te beschermen en beschikbaar te houden voor wonen.
van deze woning helemaal geen bewoners ingeschreven
treding van de vergunningplicht of de voorwaarden en
in de BRP. Wanneer men een pied-à-terre verhuurt
voorschriften kan worden gesanctioneerd (gehandhaafd)
In tabel 1 staat het aantal verstrekte woningonttrek-
zonder dat de huurder zich op het adres van die woning
met een last onder dwangsom en/of boete.
kingsvergunningen in de afgelopen jaren.
onder de definitie van toeristische verhuur, volgens de
Maatschappelijke context
Ondanks het terughoudend verstrekken van woning
Wet toeristische verhuur van woonruimte. Een gekochte
De hoge druk op de woningmarkt in Den Haag benadrukt
onttrekkingsvergunningen neemt de druk op de woning-
pied-à-terre wordt gezien als onttrekking van de woning
het belang van het behouden van de samenstelling van
voorraad in Den Haag toe. Dat komt omdat de vraag
aan de woningvoorraad. In beide gevallen wordt de
de woningvoorraad. Er dient wel altijd een afweging te
naar woningen toeneemt. In de meeste gevallen zal er
woning niet bewoond en is de woning niet meer beschik-
worden gemaakt tussen behoud van woningen om in te
geen onttrekkingsvergunning worden verleend. Ook een
baar voor bewoning. Het gebruik van een woning voor
wonen en het gebruik dat de woningeigenaar voor ogen
aankoop voor pied-à-terre en toeristische verhuur ten
logies heeft invloed op het woon- en leefmilieu van het
heeft. Het verbod op het onttrekken van een woning voor
behoeve van pied-à-terre, is in beperkte mate mogelijk.
betreffende pand.
ander gebruik is in zekere zin een inbreuk op het eigen-
als bewoner inschrijft, valt dit gebruik van pied-à-terre
domsrecht. Dit is echter een geoorloofde inbreuk als dit
Ontwerp Nota Woningvoorraad 2025
27
Belangrijkste bevindingen uit de evaluatie van het huidige beleid • In 2021 en 2022 lag het aantal aangevraagde en
Tabel 1: Overzicht aantal verstrekte woningonttrekkingsvergunningen per jaar Jaar
Verzoeken
Verleend
Geweigerd
Buiten behandeling/ ingetrokken/ vergunningsvrij
2020
9
2
4
3
2021
44
25
18
1
2022
39
28
9
2
2023
3
1
2
0
verleende vergunningen voor woningonttrekking hoger dan in de andere jaren. Dit komt door een hoog aantal aanvragen voor de onttrekking van meerdere woningen in wooncomplexen. • Dit was het gevolg van juridische uitspraken waardoor al langer bestaande short-stay gelegaliseerd diende te worden. De voorraad woningen waar dit betrekking op had is gelegaliseerd. • Volgens de gemeente zijn deze aanvragen nu waar-
Bron: Evaluatie voorraadbeleid ABF
schijnlijk afgenomen omdat er geen woningen meer zijn die aan de criteria voldoen.
Maatregelen Het huidige beleid lijkt goed te werken op basis van de evaluatie. We stellen geen wijzigingen voor in het huidige beleid. De geldende regels zijn te lezen aan het begin van dit hoofdstuk.
Ontwerp Nota Woningvoorraad 2025
28
7. Woningvorming (bouwkundig splitsen) Ontwerp Nota Woningvoorraad 2025
29
Woningvorming, beter bekend als bouwkundig splitsen,
Maatschappelijke context
Huishoudens in Den Haag worden al jaren kleiner. Er zijn
biedt net als kamerbewoning de mogelijkheid om vanuit
Het bouwen van een nieuwe woning is duur en kost rela-
minder grote gezinnen en juist meer alleenstaanden.17
de bestaande woningvoorraad nieuwe woningen te
tief veel tijd. Via woningvorming kunnen snel woningen
Ook zorgt de vergrijzing ervoor dat er meer oudere stellen
creëren, bijvoorbeeld woningen die geschikt zijn voor
worden toegevoegd. Ook wordt de woningvoorraad
zonder kinderen zijn. Veel van deze ouderen wonen in
kleinere huishoudens. Bij woningvorming wordt één
betaalbaarder. De woningen worden immers kleiner en
woningen die niet geschikt te maken zijn om ook op
zelfstandige woning verbouwd tot meerdere zelfstan-
verkocht/verhuurd voor een lagere prijs. Via woningvor-
latere leeftijd zelfstandig in te blijven wonen.
dige woonruimtes. Dat betekent dat elke woning eigen
ming kan dus worden voorzien in de behoefte aan meer
voorzieningen heeft, zoals bijvoorbeeld een eigen keuken,
(kwantiteit), betaalbaardere (prijs) en passendere (kwali-
Door de bestaande woningen beter te benutten kunnen
badkamer en wc. Dit gebeurt meestal via een ingrijpende
teit) woningen. Het huidige beleid staat woningvorming
we voorzien in de groeiende behoefte aan betaalbare
verbouwing die niet makkelijk ongedaan te maken is.
echter maar op enkele plekken toe (zie oranje gebieden).
woningen die geschikt zijn voor kleinere of oudere huis-
Voor woningvorming is altijd een woningvormingsvergunning en een omgevingsvergunning voor de verbouwing vereist.
Juridische context Van woningvormen is sprake als een zelfstandige woonruimte wordt verbouwd tot twee of meer nieuwe woonruimten. Het betreft de fysieke handeling (het verbouwen) dat moet worden gescheiden van kadastraal splitsen, wat ziet op het creëren van een appartementsrecht dat kan worden verkocht (papieren handeling). Woningvormen kan op basis van artikel 21 van de Huisvestingswet vergunningplichtig worden gesteld in de huisvestingsverordening. De gemeente Den Haag kent al jaren een dergelijke vergunningplicht. Aan de vergunning kunnen voorwaarden en voorschriften worden gesteld en overtreding van de vergunningplicht of de voorwaarden en voorschriften kan worden gesanctioneerd (gehandhaafd) met een last onder dwangsom en/of boete.
Figuur 7: Plekken waar woningvorming (bouwkundig splitsen) sinds 2021 is toegestaan
Ontwerp Nota Woningvoorraad 2025
30
hun kleinere oppervlakte vaker binnen het betaalbare
Belangrijkste bevindingen uit de evaluatie van het huidige beleid
koop of betaalbare huursegment vallen. Daarnaast
In 2024 is er een evaluatie uitgevoerd naar de effecten
kunnen woningen door de benodigde verbouwing ook
van het huidige beleid rondom woningvorming (bouw-
passend worden gemaakt voor bepaalde doelgroepen.
kundig splitsen). De evaluatie beschrijft op welke manier
tussen de 0,6% en 1,2% van de bestaande woningvoor-
Marktpartijen geven aan dat in een groot pand een
het bouwkundig splitsen van woningen zich de afge-
raad kan worden gesplitst in de periode tot ca. 2030
aantal seniorenwoningen kan worden gemaakt met een
lopen jaren in de stad heeft ontwikkeld. De belangrijkste
(8 jaar)20.
lift. Ook kan een groot huis geschikt gemaakt worden
conclusies waren:
voor twee gezinnen en een oudere op de begane grond.
• Sinds 2020 zien we een sterke afname van woningvor-
Het huidige kabinet wil het bouwkundig splitsen van
mingsvergunningen. In 2022-2023 werden 2 vergun-
Woningvormingsvergunningen worden alleen verleend
woningen actief bevorderen. Het beter benutten van de
ningen verleend voor woningvorming. In 2019 werden
waar dat kan. De onderstaande voorwaarden bepalen of
bestaande voorraad is dan ook een verplicht onderdeel
nog 27 vergunningen verleend.
de gemeente wel of geen bouwkundige splitsing van een
houdens. Bouwkundig gesplitste woningen zullen door
18
van het Volkshuisvestingsprogramma (op basis van de
• De terugloop komt doordat er per 1 juli 2019 restrictief
Wet versterking regie volkshuisvesting). In de recent
beleid is gevoerd en een groot aantal gebieden zijn
vastgestelde Woonvisie Den Haag 2040 is besloten dat
uitgesloten van bouwkundig splitsen. Dit beleid lijkt
we onder voorwaarden meer ruimte willen bieden aan
dus het beoogde effect te hebben.
• Het aantal toevoegingen door bouwkundig splitsen is volgens de evaluatie niet zo groot als bij nieuwbouw en transformatie, maar wel betekenisvol. • Onderzoek wijst uit dat in steden zoals Den Haag
Voorwaarden op wijkniveau
woning toestaat. 1. Een woningvormingsvergunning en een omgevingsvergunning is verplicht voor alle woningen
bouwkundig splitsen . Ook nemen we in de Woonvisie
• Het onderzoek vond geen bewijs dat als gevolg van
Den Haag 2040 en de vast te leggen Woonzorgvisie 2040
het restrictieve beleid veel “illegale bouwkundige
Door het verplichten van vergunningen heeft de
verschillende maatregelen om doorstroom van ouderen
splitsingen” plaatsvinden.
gemeente meer grip op het aantal en de locatie van
19
te bevorderen.
• Bouwkundig splitsen kan helpen bij het creëren van
die bouwkundig gesplitst worden.
bouwkundige splitsingen. Zo kunnen we sturen op waar
woningen tot 60 m2. Het is daarbij wel van belang dat
wel en waar geen woningvorming is toegestaan. Dit is
Het verruimen van de regels rondom woningvorming
bij het versoepelen van regels voldoende middelgrote
een voortzetting van het huidige beleid.
heeft ook andere effecten. Door woningen toe te voegen
woningen voor gezinnen in de categorie van 90 m2 tot
in een gebied kan – indien dit een grote vlucht krijgt –
150 m2 behouden blijven.
2. De score in de Leefbaarometer is goed tot uitstekend
de samenstelling van een wijk of buurt wijzigen. Dit kan
• Er staan momenteel relatief veel woningen met een
bijvoorbeeld leiden tot extra (fiets en auto) parkeerdruk.
oppervlak van meer dan 90 m in Den Haag. Dit gaat
In de recent vastgestelde Woonvisie Den Haag 2040
Maar ook druk op voorzieningen, groen, speelplekken,
om ongeveer 40% van de woningvoorraad (ong.
is aangegeven dat we verkennen hoe de regels voor
110.000).
bouwkundig splitsen kunnen worden verruimd. Daarbij
etc. Daarom is het ook hier van belang om de balans te bewaken tussen enerzijds de behoefte aan woon-
2
• In de periode voor het invoeren van het restrictieve
in de wijk waar de woning staat.
is wel de randvoorwaarde opgenomen dat we de wijken
ruimte en anderzijds de druk op voorzieningen en de
beleid (2016-2019) werden per jaar bijna 150
waar de leefbaarheid onder druk staat willen ontzien.
leefbaarheid.
woningen aan de woningvoorraad toegevoegd door
Net als bij omzettingsvergunningen voor kamerbewo-
middel van bouwkundig splitsen.
ning gaan we voor het meten van de leefbaarheid uit van de Leefbaarometerscore op het moment van de vergunningaanvraag.
Ontwerp Nota Woningvoorraad 2025
31
Bij het meewegen van leefbaarheid willen we de wijken
(RIS319383) en de parkeernormen (RIS319497).
Waar staan we woningvormen toe?
die de afgelopen jaren opkrabbelden van leefbaarheids-
Uitgangspunt van dit beleid is dat het aantal parkeer-
Op basis van de bovenstaande criteria worden vergun-
problematiek ondersteunen. Daarom werken we alleen
vergunningen in de wijk/buurt niet mag toenemen.
ningen voor woningvorming mogelijk gemaakt in de
mee aan woningvorming door bouwkundig splitsen
Dit betekent concreet dat als een woning wordt gesplitst,
onderstaande gebieden en toegestaan als zij aan alle
in wijken die in de laatste twee (2) Leefbaarometer
slechts één van deze woningen een parkeervergunning
criteria voldoen.
metingen goed tot uitstekend scoorden. Dit betekent
kan krijgen. Er wordt namelijk één woning onttrokken
dat er voor de betreffende wijk minimaal 2 jaar lang
waarna er twee (of meer) worden toegevoegd (-1 + 2
Let op: Figuur 8 geeft aan waar woningvorming mogelijk
een goed tot uitstekende score moet zijn. Dit betekent
principe). Dit betekent dat de parkeerdruk in een gebied
is op basis van de situatie op 1 januari 2025.
niet dat in al deze wijken het bouwkundig splitsen
nooit zal toenemen als gevolg van bouwkundig splitsen.
van woningen mogelijk wordt. De wijken moeten ook aan de andere voorwaarden voldoen. Dit betekent wel dat als bij de volgende meting21 de leefbaarheidsscore onder de grens van goed zakt (ruim voldoende of lager) de gemeente geen vergunningen voor woningvorming meer zal afgeven in deze wijk. Zo ontzien we de wijken waar de leefbaarheid onder druk staat, of waar deze onder druk dreigt te komen. 3. De parkeerdruk in het gebied is lager dan 90%. In de Woonvisie Den Haag 2040 is aangegeven dat bouwkundig splitsen geen evenredig grote impact mag hebben op de parkeerdruk in een buurt of wijk. Daarom staan we bouwkundig splitsen enkel toe in wijken waar de parkeerdruk relatief laag ligt. Hiermee houden we vast aan de huidige regel dat wanneer de parkeerdruk 90% of hoger is in een wijk, het niet mogelijk is om daar bouwkundig te splitsen. Is het percentage daaronder, dan staan we – mits aan de andere voorwaarden is voldaan – splitsen wel toe. Let op: Deze maatregel is enkel een toets of splitsen wel of niet is toegestaan in een wijk. Het geeft geen garanties dat een parkeervergunning verkregen kan
Figuur 8: Gebieden waar na invoering van de nota woningvorming (bouwkundig splitsen) wordt toegestaan (op basis van de huidige
worden. Hiervoor geldt het huidige parkeerbeleid
situatie)
Ontwerp Nota Woningvoorraad 2025
32
Op basis van de bovenstaande criteria kan de ruimtelijke
Dit betekent dat er bijvoorbeeld niet zomaar trappen aan
situatie wijzigen. Aan figuur 8 kunnen absoluut geen
de buitenkant van een woning worden aangebracht of
rechten worden ontleend bij een mogelijke aanvraag
gevels worden aangepast.
voor een vergunning.
Voorwaarden op woningniveau
3. De bouwer/ontwikkelaar zorgt voor goede geluidsisolatie. Dit betekent dat de geluidsoverdracht
Daarnaast is een aantal voorwaarden opgesteld op
tussen de woonruimte en de omliggende woon
het niveau van de woning. Het betreft de volgende
ruimten volgens NEN 5077 bepaalde karakteristieke
voorwaarden:
lucht-geluidniveauverschil niet kleiner is dan 47 dB en een volgens NEN 5077 bepaalde gewogen
1. De nieuwe woning heeft minimaal 35 vierkante meter woonoppervlakte
contact-geluidniveau niet groter dan 59 dB. Het bouwkundig splitsen van woningen zorgt ervoor
Doel van het bouwkundig splitsen van een woning is
dat er meer huishoudens wonen in een pand dan
om de woningvoorraad passender en betaalbaarder
waarvoor deze origineel bedoeld was. Dit kan leiden tot
te maken voor doelgroepen zoals bijvoorbeeld starters,
geluidsoverlast. Daarom vragen we de splitsende partij
jonge stellen of ouderen. Uit gesprekken met markt
te zorgen voor een goede geluidsisolatie.
partijen, corporaties en bewoners blijkt dat hier een kleine woonoppervlakte gehanteerd kan worden.
Overgangsregeling
Om nog een goede woonruimte te blijven garanderen
Dit beleidsstuk neemt regels over van eerder
is een woonoppervlak van 35 m minimaal nodig. Dit is
beleid maar verschilt ook op een aantal punten.
dan ook de minimumnorm die we hanteren. De regel
Voor splitsingen die voor de ingang van de (tegelijk
dat een woning minimaal één of meerdere volledige
met deze Nota Woningvoorraad gepubliceerde)
bouwlagen moet hebben komt te vervallen.
Huisvestingsverordening zijn aangevraagd geldt dat
2
deze nog onder de Nota voorraadbeleid van 2021 vallen. 2. In beschermde stadsgezichten wordt rechtgedaan aan kenmerkende stedenbouwkundige structuren In de ontwerp Omgevingsvisie (RIS321162) is opge-
Dat geldt ook voor bezwaren die worden ingediend tegen vergunningen die zijn afgegeven voor de ingang van de nieuwe Huisvestingsverordening.
nomen dat kleinschalige verdichting in beschermde stadsgezichten recht moet doen aan de erfgoedwaarde van de stedenbouwkundige structuur. Het is van belang dat in wijken waar beschermde stadsgezichten zijn geen verbouwingen plaatsvinden die veranderingen aanbrengen aan stedenbouwkundige structuren.
Ontwerp Nota Woningvoorraad 2025
33
8. Kadastraal splitsen
Ontwerp Nota Woningvoorraad 2025
34
Kadastraal splitsen houdt in dat het zakelijk recht van
Tabel 2: Overzicht kadastraal splitsen naar jaar
een gebouw wordt verdeeld in appartementsrechten. Dit gebouw bestaat uit bestaande woningen die al
Jaar
Verleend
Geweigerd
Ingetrokken
Vergunningsvrij
Buiten behandeling gesteld
2020
15
1
1
6
1
wel wil verbouwen of het aantal woningen wil wijzigen,
2021
17
2
1
5
2
is een omgevingsvergunning en een woningvormings
2022
34
3
1
1
5
2023
55
5
4
3
1
9
2024
89
3
0
2
18
16
bouwkundig zijn gesplitst. Bij kadastraal splitsen wordt het gebouw zelf niet aangepast of verder gesplitst, en blijft het aantal woningen gelijk. Als men het gebouw
vergunning voor bouwkundig splitsen nodig. Een kadastraal ongesplitst gebouw bestaat vaak uit
Nog in behandeling
huurwoningen die niet afzonderlijk van elkaar kunnen worden verkocht. Dat komt omdat ze behoren tot
Bron: Vergunningen en Toezicht (gemeente Den Haag)
één zakelijk recht. Na kadastrale splitsing kunnen de woningen wel individueel worden verkocht. Daarmee
gekregen en aan de bouwkundige eisen voldoen om
er woningen leeg komen te staan. De verkoop van
wijzigt de woningvoorraad. Een vergunning voor
gesplitst te worden. Het kan echter ook voorkomen dat er
woningen met huurders is minder rendabel, de waarde
kadastrale splitsing is vereist voor alle gebouwen in
al jaren sprake is van meerdere gevormde huurwoningen
van een gebouw stijgt doorgaans wanneer het kadastraal
Den Haag die een woning met een huurprijs onder de
binnen één kadastraal eigendom, en dat de eigenaar
is gesplitst. Na splitsing worden de leegstaande panden
liberalisatiegrens bevatten. Kadastrale splitsingsvergun-
later beslist de woningen te splitsen in meerdere
vaak snel verkocht, de verhuurde panden worden minder
ningen worden meestal verleend, tenzij de indeling of
appartementsrechten voor verkoop. Splitsen kan op
snel verkocht en vaak pas wanneer deze leeg komen.
de staat van onderhoud van het pand waarin de woning
grond van artikel 22 van de Huisvestingswet vergunning-
zich bevindt, dit verhindert en dit probleem niet kan
plichtig worden gesteld. De gemeente Den Haag kent al
Het kadastraal splitsingsbeleid is sinds de invoering
worden opgelost.
jaren een dergelijke vergunningplicht. Aan de vergunning
van de Splitsingsnota uit 1988 in hoofdlijnen hetzelfde
kunnen voorwaarden en voorschriften worden gesteld en
gebleven. De vergunning ziet slechts toe op de sociale
overtreding van de vergunningplicht of de voorwaarden
woningvoorraad. Deze wordt landelijk bepaald door
Kadastraal splitsen van een woning houdt in dat een
en voorschriften kan worden gesanctioneerd (gehand-
een huurprijsgrens. In principe kunnen deze woningen
bestaand eigendom juridisch wordt gesplitst in meer-
haafd) met een last onder dwangsom en/of boete.
kadastraal gesplitst worden. Er worden wel voorwaarden
Juridische context
dere appartementsrechten. Deze eenheden kunnen
aan verbonden. Om de nieuw te vormen Vereniging van
vervolgens afzonderlijk worden geregistreerd bij het
Maatschappelijke context
Kadaster, waardoor ze onafhankelijk van elkaar kunnen
Het kadastraal splitsingsbeleid heeft beperkte invloed op
confronteren, mag het te splitsen gebouw geen achter-
worden verkocht of verhuurd. Dit is vaak een vervolg op
de woningvoorraad. Het grootste deel van de gebouwen
stallig onderhoud vertonen.
een bouwkundige splitsing (woningvormen) die ervoor
in de stad is reeds in het verleden gesplitst. De wens tot
zorgt dat de woningen een eigen huisnummer hebben
kadastrale splitsing wordt veelal pas uitgevoerd wanneer
Eigenaren niet meteen met achterstallig onderhoud te
Ontwerp Nota Woningvoorraad 2025
35
Belangrijkste bevindingen uit de evaluatie van het huidige beleid In 2023 is er een evaluatie uitgevoerd naar de effecten van het huidige beleid rondom kadastraal splitsen. De evaluatie beschrijft op welke manier het kadastraal splitsen van woningen zich de afgelopen jaren in de stad heeft ontwikkeld. De belangrijkste conclusies waren: • Het aantal aangevraagde en verleende vergunningen voor kadastraal splitsen is sterk gestegen sinds 2021. • Deze stijging is te verklaren door de toegenomen interesse van eigenaren om woningen te verkopen. In sommige gevallen is dan kadastrale splitsing van een pand in meerdere appartementsrechten nog noodzakelijk voordat tot verkoop kan worden overgegaan. • Deze interesse om woningen te verkopen is gegroeid door veranderingen in de economische omstandigheden en overheidsbeleid (fiscaal, Wet goed verhuurderschap uit 2025 en de regulering middenhuur via de Wet betaalbare huur uit 2024).
Maatregelen Het huidige beleid lijkt goed te werken op basis van de evaluatie. Het aantal vergunde kadastrale splitsingen neemt wel toe. Dit heeft geen directe invloed op de totale woningvoorraad. Wel treden er verschuivingen op tussen het huursegment en het koopsegment. Een toename van het aanbod betaalbare koop is een doel uit de Woonvisie Den Haag 2040. Daarom stellen we geen wijzigingen voor in het huidige beleid.
Ontwerp Nota Woningvoorraad 2025
36
9. Samenvoegen van woningen
Ontwerp Nota Woningvoorraad 2025
37
Een bijzondere vorm binnen de Huisvestingswet is het samenvoegen van woningen. Hierdoor verdwijnen twee (of meer) kleinere zelfstandige woningen en ontstaat er één grotere woning. Het is daarmee de tegenhanger van woningvormen waarbij juist vanuit één woning twee of meerdere nieuwe woningen worden gerealiseerd.
Juridische context Samenvoegen is juridisch gezien de tegenhanger van woningvormen waarbij twee of meerdere woningen
Tabel 3: Samenvoegingen naar jaar Jaar
Aantal onttrokken woningen door samenvoegingen
2021
40
2022
50
2023
35
Bron: CBS Statline
worden samengevoegd tot één zelfstandige woning.
Maatregelen
Samenvoegen kan op basis van artikel 21 van de
Het aantal samenvoegingen in de stad is beperkt.
Huisvestingswet vergunningplichtig worden gesteld
Het gaat om enkele tientallen vergunningen per jaar.
in de huisvestingsverordening.
Gezien de wens om in enkele delen van de stad grotere
Maatschappelijke context In Den Haag zijn er grote verschillen tussen de verschil-
woningen te realiseren en dat dit beperkt voorkomt, zien we geen aanleiding het huidige beleid op samenvoegen aan te passen.
lende wijken. In de kwetsbare wijken zien we een relatief groot aanbod van kleinere, goedkopere woningen en veel mensen met een lager inkomen. Hier staat de leefbaarheid bovengemiddeld vaak onder druk. Door het relatief eenzijdige woningaanbod kunnen mensen vaak binnen de eigen wijk geen vervolgstap maken naar een passende woning en verhuizen zij naar andere wijken. Op die manier blijven de bestaande verschillen in stand. Eén van de manieren om hier iets aan te doen is het creëren van meer diversiteit in de woningvoorraad. In sommige gebieden kan het samenvoegen van woningen helpen bij het creëren van meer diversiteit. Momenteel komen samenvoegingen beperkt voor in Den Haag. Om deze reden is samenvoegingen in de huidige verordening geen onderdeel van het voorraadbeheer.
Ontwerp Nota Woningvoorraad 2025
38
10. Opkoopbescherming van bestaande woningen Ontwerp Nota Woningvoorraad 2025
39
In 2021 heeft de Eerste Kamer het wetsvoorstel tot
• aan familie worden verhuurd;
voorraad particuliere huurwoningen daalde licht de
wijziging van de Woningwet aangenomen waarin de
• onderdeel zijn van een winkel-, kantoor- of
afgelopen 1,5 jaar. Wel wordt er de komende jaren veel
opkoopbescherming is opgenomen. Die wijziging maakt het voor gemeenten mogelijk om vanaf 1 januari 2022
bedrijfspand;
particuliere huur gerealiseerd. Denk bijvoorbeeld aan
• tijdelijk worden verhuurd.
de opkoopbescherming in te voeren. Met de invoering
het CID of op de Binckhorst. Investeerders geven aan dat alleen in de goedkoopste buurten (bijvoorbeeld in Laak
van de opkoopbescherming op lokaal niveau geldt er
Voor de tijdelijke verhuur geldt de voorwaarde dat
of Transvaal) de opkoopbescherming nog een duidelijk
een verbod om bestaande koopwoningen op te kopen
de eigenaar de woning minimaal één jaar zelf heeft
effect heeft23. Enkel in deze buurten is voor opkoop voor
om ze vervolgens te verhuren. Het is voor partijen enkel
bewoond. Daarnaast kunnen gemeenten zelf extra
verhuur onder de huidige omstandigheden nog een
met een vergunning nog mogelijk om woonruimten in
uitzonderingsgevallen vaststellen die passend zijn bij
rendabele business case te behalen.
bepaalde prijssegmenten op te kopen en vervolgens te
de problematiek en samenstelling van de buurt.
verhuren. Het aantal voorwaarden waarbij een vergun-
Deze omstandigheden kunnen snel weer veranderen.
ning of ontheffing wordt verleend om een koopwoning
De opkoopbescherming geldt vooralsnog voor vijf
De rentestanden zijn begin 2025 enigszins omlaag
te mogen verhuren is beperkt. Den Haag vindt het van
jaar (tot 2027). Hierna vindt een evaluatie plaats naar
gegaan en de druk op de woningvoorraad als geheel
essentieel belang dat er voor starters en doorstromers
de noodzaak en relevantie van deze maatregel in de
blijft toenemen. Dit kan ervoor zorgen dat het binnen
voldoende betaalbare koopwoningen beschikbaar
economische situatie van dat moment.
afzienbare tijd weer rendabel wordt om woningen
blijven. Momenteel is dat een forse uitdaging aangezien
op te kopen.
er sprake is van schaarste in de betaalbare koopwoning-
Maatschappelijke context
voorraad. Om te zorgen dat betaalbare koopwoningen
De invoering van de opkoopbescherming in 2022 was
voldoende beschikbaar blijven voor starters en doorstro-
nodig. Dit bleek uit meerdere onderzoeken en cijfers over
Belangrijkste bevindingen uit de evaluatie van het huidige beleid
mers in Den Haag, stelde de gemeente in 2022 in alle
de woningvoorraad naar prijssegmenten, gegevens over
In de jaren vanaf 2021 is het aantal woningen dat
wijken van Den Haag een opkoopbescherming in voor
huishoudens en hun inkomen en de grote schaarste naar
wordt verkocht door een eigenaar-bewoner aan een
koopwoningen tot de NHG-grens.
betaalbare koopwoningen . Daarnaast is de prognose
investeerder sterk gedaald. In de jaren 2017-2019 ging
dat de bevolking blijft groeien in de komende jaren.
het om gemiddeld 970 woningen per jaar, in 2020
Juridische context
22
De druk op met name het betaalbare koopsegment zal
om ruim 1.200 woningen en in 2023 nog maar om
De opkoopbescherming is onderdeel van de
de komende jaren blijven in Den Haag. De recent vast
zo’n 120 woningen. Ook het aantal transacties tussen
Huisvestingswet en regelt een verhuurverbod voor
gestelde Woonvisie Den Haag 2040 bevestigt dit beeld.
investeerders onderling is vanaf 2021 sterk gedaald.24
goedkope en middeldure woonruimten voor vier jaar na aankoop.
• De daling van het aantal aankopen door investeerders Sinds het instellen van de opkoopbescherming veran-
kent verschillende oorzaken. De eerste daling in 2021
derde er veel. Het Rijk introduceerde de Wet betaalbare
komt voornamelijk door de verhoging van de over-
In drie uitzonderingsgevallen moet een gemeente,
huur en de Wet vaste huurcontracten. Daarnaast
drachtsbelasting. De verdere daling in 2022 en 2023
ondanks de ingevoerde opkoopbescherming, toch
veranderde er op economisch gebied veel. De rente steeg
is het gevolg van verschillende oorzaken: de stijging
een vergunning voor verhuur verlenen. Dit geldt
en de interesse onder investeerders om woningen op te
van de rente, de gemeentelijke opkoopbescherming
bij woningen die:
kopen nam af. Dit zien we in de totale voorraad. De totale
(per maart 2022), belastingverhogingen voor beleggers
Ontwerp Nota Woningvoorraad 2025
40
en ook de Wet betaalbare huur (speelt vermoedelijk bij de cijfers over 2023 een rol). • De opkoopbescherming heeft bijgedragen aan de daling van het aantal aankopen door investeerders en het vergroten van de kansen van koopstarters in Den Haag. Een belangrijke doelstelling van de opkoopbescherming is het vergroten van de kansen van starters en middeninkomens om een (betaalbare) woning te kopen. Op basis van de Kadaster-data lijkt de opkoopbescherming hier inderdaad aan bij te dragen25. De exacte (individuele) bijdrage van de opkoopbescherming is niet vast te stellen.
Maatregelen De opkoopbescherming lijkt goed te werken op basis van de evaluatie. Als we kijken naar de trends is de opkoop bescherming minder “nodig” dan toen hij werd ingesteld. Echter de marktomstandigheden kunnen snel veranderen terwijl de behoefte om de betaalbare koopvoorraad te beschermen de komende jaren naar verwachting constant blijft. We stellen daarom in deze nota geen wijzigingen voor in het huidige beleid. Wel is een kleine technische wijziging in de Huisvestingsverordening 2023 gedaan. Voor de opkoopbescherming is naar onduidelijkheid die uit een rechtszaak naar voren is gekomen, verduidelijkt dat voor de WOZ-waarde wordt uitgegaan van de waarde zoals vastgesteld in de laatst afgegeven WOZ-beschikking die, ten tijde van de inschrijving in het openbare register van de akte van levering van die woonruimte, beschikbaar is.
Ontwerp Nota Woningvoorraad 2025
41
11. Impact en uitvoering
Ontwerp Nota Woningvoorraad 2025
42
Met het verruimen van de maatregel rondom woningvorming (bouwkundig splitsen), kamerbewoning en hospitaverhuur geven we meer ruimte om woonruimte toe te voegen vanuit de bestaande woningvoorraad. Hierbij hebben we gekeken in welke gebieden dit kan en onder welke voorwaarden verruiming mogelijk is. Tegelijkertijd is het belangrijk om een beeld te schetsen van de verwachte impact van de maatregelen. Zowel vanuit het oogpunt van de huidige bewoners (leefbaarheid en druk op de voorzieningen), woningzoekenden (aantal te realiseren woningen) als de gemeente (uitvoerbaarheid en handhaving).
Ruimtelijke uitwerking Bij de ruimtelijke uitwerking vraagt specifiek woning vorming en kamerbewoning aandacht. Bij ingang van het voorgestelde beleid zullen in de gekleurde wijken zowel voor woningvorming (bouwkundig splitsen) als omzettingen (kamerbewoning) vergunningsaanvragen verleend worden mits zij aan alle voorwaarden voldoen. Hospitaverhuur wordt in alle delen van de stad (onder voorwaarden vergunningsvrij) toegestaan. Er geldt voor
Figuur 9: Wijken waar vergunningaanvragen voor zowel woningvormen (bouwkundig splitsen) als omzettingen (kamerbewoning)
Hospitaverhuur wel een meldplicht.
zullen worden behandeld
Verwachte vergunningsaanvragen kamerverhuur en bouwkundig splitsen
• Op basis van een bandbreedte: wat is het aandeel van de verkochte woningen dat zal worden omgezet of
bouwkundig gesplitst (10%-30%)? Dit schetst het beeld zoals in tabel 4.
Naast een ruimtelijke uitwerking is voor kamerbewoning en bouwkundig splitsen ook een inschatting gemaakt
Tabel 4: Bandbreedte van aantallen verwachte vergunningsaanvragen woningvormen en omzetten
van de kwantitatieve impact van het beleid. Dit hebben
Verwacht aantal vergunningsaanvragen (per jaar)
Verwacht aantal gecreëerde woningen uit deze vergunningen
Verwachte vergunningsaanvragen woningvormen (bouwkundig splitsen)
110 – 330
280-830
Verwachte vergunningsaanvragen omzetten (kamerbewoning)
250-400
N.v.t. (kamerbewoning creëert geen nieuwe woningen)
we gedaan aan de hand van de volgende scenario’s: • Wat is het geschatte aantal te splitsen/om te zetten woningen per wijk in de toegestane gebieden?26 • Wat is het gemiddeld aandeel verkochte woningen per wijk (op basis van het gemiddelde van de laatste 5 jaar)?
Ontwerp Nota Woningvoorraad 2025
43
Dit gaat in de meeste gevallen om minder dan 10 tot
worden in de toekomst. Wel is het de verwachting dat dit
enkele tientallen aanvragen per wijk per jaar.
significant hoger zal liggen dan nu.
Ten opzichte van het huidige beleid is dit een stijging.
• Vanuit het Rijk bepaalde (fiscale) maatregelen getroffen worden, waardoor deze vormen van exploitatie minder aantrekkelijk worden
Als we kijken naar de toegekende vergunningaanvragen
Voor omzettingen (kamerbewoning) hebben we de
over de jaren van 2022 tot 2024 en die afzetten tegen de
totale ruimte in de stad berekend op basis van de
In deze gevallen verandert het aantal wijken waar
verwachte vergunningsaanvragen (tabel 4). We zien dat
maximale grens van 10% kamerbewoning per wijk en
aanvragen voor omzettingsvergunningen en woning-
het aantal verleende vergunningen door het restrictieve
de wijken waarin woningvormen vanaf invoering van de
vormingsvergunningen behandeld worden of neemt de
beleid zeer beperkt was. Daarom zal het aantal extra
nota wordt toegestaan. Uitgaande van de bovenstaande
vraag naar dit type exploitatie af. Daardoor neemt het
vergunningen ongeveer gelijk zijn aan de verwachte
verwachte vergunningsaanvragen voor kamerbewoning
aantal verwachte vergunningsaanvragen af.
vergunningaanvragen per jaar.
per jaar, is er voldoende ruimte voor de komende 15-20
Extra toegevoegde woonruimte
jaar. Hierna zal het maximum naar verwachting zijn
Het daadwerkelijk aantal aanvragen kan ook hoger liggen
bereikt.
dan verwacht. Voor kamerbewoning betekent dit dat de
De verleende vergunningen voor woningvormen
totale ruimte sneller afneemt en de wijk eerder op slot
(bouwkundig splitsen) tussen 2022-2024 leiden naar
Let op: Deze geschatte aantallen geven geen garantie.
gaat. De max van 10% is dan immers sneller bereikt. Voor
verwachting tot ongeveer 7-8 extra woningen. Kijkend
Deze liggen mogelijk hoger of lager als:
splitsen is er geen dergelijke max opgenomen. Daarom
naar het verwachte aantal vergunningaanvragen voor
• Wijken qua leefbaarheid vooruit of achteruit gaan én
monitoren we dit actief en actualiseren we indien nodig
woningvormen voor de komende 3 jaar (330-990 vergun-
daardoor in de Leefbaarometer anders scoren (in ten
ningen op basis van tabel 4) zal dit op termijn leiden tot
minste één van de laatste twee metingen)
ongeveer 850 - 2.500 toegevoegde woningen in de stad. Het daadwerkelijke splitsen van woningen zal niet altijd in het jaar van vergunningverlening gebeuren. Het is daarom moeilijk in te schatten wat de verwachte
• Voor woningvormen: De parkeerdruk in een wijk hoger komt te liggen dan 90%
(zie monitoring en actualisatie).
Hospitaverhuur Voor hospitaverhuur is het moeilijk een goede doorre-
• Voor omzettingen: Het maximaal aantal vergunningen
kening te maken van de exacte impact van de verrui-
per wijk vergeven is (op basis van een maximum van
mingen. Dit komt doordat hospitaverhuur vergunnings-
10% per wijk)
vrij wordt onder voorwaarden. Verruimingen van het
woningproductie per jaar vanuit woningvormen zal
beleid in de overige G4 gemeenten zijn dusdanig recent dat een inschatting van de impact nog niet te maken valt. Onderzoek van het Ministerie van Binnenlandse
Tabel 5: Verleende vergunningen voor woningvormen en omzettingen 2022-2024 Welke vergunning?
Jaar
Verleende vergunningen
Woningvorming
2022
0
2023
2
2024
1
2022
14
2023
5
2024
6
Omzetting
zaken laat zien dat 2% van de huishoudens zéker bereidt is een deel van hun woning beschikbaar te stellen voor hospitaverhuur.27 Slechts een deel van deze 2% zal ook daadwerkelijk overgaan tot het openstellen van de woning. Dit zal dus op jaarbasis gaan om relatief kleine aantallen.
Ontwerp Nota Woningvoorraad 2025
44
Uitvoering De meeste maatregelen uit deze Nota Woningvoorraad worden door de gemeente vastgelegd in de Huisvestingsverordening. Hierna worden de maatregelen van kracht en geldt er bijvoorbeeld voor verschillende vormen van gebruik een vergunningplicht.
• Strakker handhaven op de regels en versterken door Haagse Pandbrigade; • Doorgaan met de huurbalie en uitbreiden van het huurteam; • Inzetten proceskostenfonds om huurders te ondersteunen.
We vinden het belangrijk dat aandachtsgroepen profiteren van de verruiming van de regels en makkelijker woonruimte vinden wanneer zij uitstromen uit zorg of maatschappelijke opvang. Voor zover dat mogelijk is, monitoren we of wij inderdaad deze beweging zien ontstaan. Dat doen we door:
Er worden in deze nota meldplichten gehandhaafd (zoals
Deze maatregelen zijn beschreven in de Woonvisie
• Monitoren van de uitstroom uit zorg en maatschap-
de woningvormingsvergunning en verschillende vergun-
Den Haag 2040 en vragen geen extra kosten van de
pelijke opvang. Op deze manier monitoren we in het
ningen, ontheffingen en een registratie- en meldplicht).
gemeente bovenop al aangekondigde maatregelen.
algemeen waar naartoe doelgroepen uitstromen.
De aanvraag van vergunningen, registratienummers en
De uitstroom is afhankelijk van verschillende factoren.
het doen van meldingen gaat zoveel mogelijk digitaal.
Monitoring
Op de uitvoering van de maatregelen wordt gecontro-
De Nota Woningvoorraad is een uitwerking van de maat-
onder andere door de verruiming van de Nota
leerd. Dit gebeurt op basis van meldingen uit de stad,
regelen die zijn aangekondigd in de Woonvisie Den Haag
Woningvoorraad.
door eigen opsporing of periodieke controles. Als er
2040: Wonen in een stad in balans (RIS14509184).
• Monitoren van vergunningaanvragen voor kamerbe-
overtredingen worden geconstateerd dan handhaaft de
De voortgang van de invoering en uitvoering van de
woning en bouwkundig splitsen door zorgaanbieders,
Haagse Pandbrigade en zorgt het ervoor dat het gebruik
maatregelen uit de Woonvisie Den Haag 2040 wordt
corporaties of stichtingen en welk deel daarvan
van woningen weer in overstemming is met wet- en
jaarlijks gemonitord. In die monitoring worden ook de
toekomt aan mensen die uit zorg of de opvang
regelgeving en eventuele vergunningsvoorwaarden.
verder uitgewerkte maatregelen en beleidsingrepen uit
uitstromen. Op deze manier kunnen we monitoren we
deze nota meegenomen en wordt gerapporteerd hier-
hoe vaak zorgaanbieders bijvoorbeeld omzettingsver-
over aan de raad. Ook worden de cijfers over gecreëerde
gunningen aanvragen om bijvoorbeeld groepswonen
Naast het geven van meer ruimte voor het benutten van
woonruimte in de bestaande voorraad meegenomen
te realiseren. Omdat bij hospitaverhuur geen vergun-
de woningvoorraad, zetten we tegelijkertijd in op het
in de voortgangsrapportage Woningbouw en de voort-
ningsplicht geldt, houden we door middel van de
strakker handhaven van de regels die we maken of in
gangsrapportage Woonvisie. Omdat het van belang is dat
meldplicht die voor hospitaverhuur geldt bij hoeveel
stand houden. Hiervoor zijn in de Woonvisie Den Haag
doelgroepen profiteren van de verruiming van de regels
personen via deze weg woonruimte vinden.
2040 al verschillende maatregelen aangekondigd.
en beter woonruimte vinden, zullen we hier specifiek op
Zo krijgen we beter grip op misstanden. De wetten Goed
monitoren. Hiertoe zal de gemeente bijhouden hoeveel
Als blijkt dat deze beweging niet op gang komt, gaan we
verhuurderschap, Vaste huurcontracten en Betaalbare
vergunningen worden verleend aan maatschappelijke
sterker sturen (door middel van een aanpassing van de
huur geven ons hiervoor een aanvullend instrumenta-
organisaties om aandachtsgroepen te huisvesten. Door
regionale huisvestingsverordening) zodat de verruiming
rium. In de Woonvisie Den Haag 2040 geeft de gemeente
middel van de meldplicht die voor hospitaverhuur geldt,
(ook) toekomt aan diegenen die uitstromen uit maat-
aan dit instrumentarium zo goed mogelijk te willen
houden we bij hoeveel personen via deze weg woon-
schappelijke opvang en zorg.
benutten. Enkele voorbeelden hiervan zijn:
ruimte vinden.
Handhaving
Eén daarvan is de realisatie van meer woonruimte,
Ontwerp Nota Woningvoorraad 2025
45
Actualisatie Tenzij er vanuit monitoring signalen zijn die aanleiding geven om het eerder te doen, worden de maatregelen in 2030 (vier jaar na inwerkingtreding) geëvalueerd en waar nodig aangepast. De kernvraag hierbij is of de positieve effecten van met name de maatregelen rondom woningvorming en kamerbewoning (denk aan beschikbaarheid en betaalbaarheid van woningen) leiden tot ongewenste bijeffecten die groter zijn dan verwacht of niet zijn voorzien.
Ontwerp Nota Woningvoorraad 2025
46
12. Financiële consequenties Ontwerp Nota Woningvoorraad 2025
47
De financiële consequenties van dit beleid zijn beperkt. Op de meeste onderwerpen in deze nota zet de gemeente het huidige beleid voort. Dit gaat om: • Toeristische verhuur van woonruimte • Woningonttrekking • Kadastraal splitsen • Samenvoegen van woningen • Opkoopbescherming Hier verwachten we geen aanvullende inzet dan wat nu al is begroot. Door de verruiming van regels rondom kamerbewoning, hospitaverhuur en bouwkundig splitsen, zal het aantal vergunningsaanvragen naar verwachting toenemen. Op basis van gesprekken met de afdeling vergunningen en toezicht is het de verwachting dat de geschatte impact van het voorgestelde beleid niet zal leiden tot dusdanig veel aanvragen dat dit veel aanvullende inzet vraagt. De verwachting is dat dit binnen de huidige bezetting kan worden opgevangen. Tot slot stellen we extra maatregelen op handhaving voor. Doel van deze maatregelen is dat de gemeente grip houdt op misstanden. De voorgestelde maatregelen vallen binnen de maatregelen die zijn voorgesteld in de Woonvisie Den Haag 2040 en vragen géén extra inzet van de gemeente bovenop al aangekondigde maatregelen.
Ontwerp Nota Woningvoorraad 2025
48
Eindnoten 1 CBS; cbs.nl/nl-nl/visualisaties/dashboard-bevolking/ woonsituatie/huishoudens-nu.
12 Een pand wordt uitgedrukt in een uniek pand-ID.
25 ABF Evaluatie Nota voorraadbeleid.
13 Het kadaster definieert een pand als volgt: Een zelf-
26 Dit is bepaald op basis van archetype woningen in
2 Woonvisie Den Haag 2040.
standig bouwwerk, zowel zelfstandig in de manier
het WOZ bestand en gesprekken met marktpartijen.
3
Woonvisie Den Haag 2040 obv DHIC/Realisatiecijfers
hoe het is gebouwd als waarvoor het is bedoeld om
Daarbij vroegen we per woningtype welke de markt-
Den Haag en Bevolkingsprognose Den Haag 2023.
te gebruiken. Een pand voldoet ook aan de volgende
partijen kansrijk achtten.
4 Voortgangsrapportage Woonagenda 2021-2022.
eisen: een pand is direct en voor lange tijd met
5 Woonvisie Den Haag 2040.
de aarde verbonden (een pand is niet makkelijk te
6 Daarnaast kan kamerbewoning tot 3 personen
verplaatsen) en een pand kun je binnengaan en
vergunningsvrij worden gecreëerd. 7 Zie Woonvisie Den Haag 2040: Wonen in een
afsluiten. het Kadaster en het CBS. Dit betreft elke woning
Regels rondom kamerbewoning en hospitaverhuur
die tevens een geheel pand vormt. Hieronder vallen
versoepelen.
vrijstaande woningen, aaneengebouwde woningen,
8 De Haagse Pandbrigade richt zich voornamelijk op
zoals twee onder één kap gebouwde hele huizen en
controle op onvergunde kamerbewoning. Jaarlijks
alle rijenhuizen. Portiekwoningen of maisonnettes
worden ca. 1.500 tot 2.000 controles uitgevoerd bij
zijn nadrukkelijk géén ééngezinswoning.
woningen op onvergunde kamerbewoning (op een
15 Hospi Housing en Kamers met Aandacht.
woningvoorraad van ca. 270.000 woningen). Jaarlijks
16 Tweede Kamer, vergaderjaar 2019–2020, 35 353, nr. 2
worden ca. 250 tot 300 overtredingen met betrekking
17 CBS.
tot onvergunde kamerbewoningen opgespoord.
18 Ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke
9 De Leefbaarometer wordt eens in de twee jaar uitgevoerd. 10 De Leefbaarometer wordt eens in de twee jaar uitgevoerd. 11 Op basis van maximaal 5% kamerbewoning per wijk en een goede leefbaarheid zijn er tot 2040 nog maar ongeveer 400 kamervergunningen mogelijk
Nederland.
14 Voor eengezinswoning hanteren we de definitie van
stad in balans – Speerpunt 1, Actielijn 2, actie 4:
Bron: ABF evaluatie.
27 Ministerie van BZK, Voortgangsbrief hospitaverhuur
Ordening, Regeerprogramma 2024-2028. 19 Zie Woonvisie Den Haag 2040: Wonen in een stad in balans – Speerpunt 1, Actielijn 2, actie 1: Regels rondom splitsen versoepelen. 20 Stec Groep, “De potentie van splitsen en optoppen”, maart 2023. 21 De Leefbaarometer wordt ééns in de twee jaar uitgevoerd.
in Den Haag. Door de grens op te rekken naar 10%
22 Nota voorraadbeleid Den Haag 2021 (RIS311091).
creëren we voor de komende jaren voldoende ruimte
23 ABF Evaluatie Nota voorraadbeleid.
om nieuwe vergunningen toe te staan.
24 ABF Evaluatie Nota voorraadbeleid.
Ontwerp Nota Woningvoorraad 2025
49
Bijlage
Ontwerp Nota Woningvoorraad 2025
50
Bijlage: Overzicht externe participatie Verslag PlatformSTAD STADgesprek Kamerbewoning en woningsplitsing
De gemeente heeft het participatietraject rondom de
Daarnaast heeft de gemeente de corporaties Hof Wonen,
Nota Woningvoorraad als volgt vormgegeven. Er zijn
Haag Wonen en Staedion geconsulteerd. Aan hen zijn de
gesprekken gevoerd met:
voorgestelde voorwaarden voor kamerbewoning, hospi-
• woningzoekenden en andere bewoners
taverhuur en bouwkundig splitsen voorgelegd waarop
• woningcorporaties
zijn konden reageren. Ook hun inbreng is meegenomen
• marktpartijen
in de nota.
Door PlatformStad is een zogeheten StadGesprek georga-
Ten slotte spraken we met marktpartijen (bouwers,
van beleid om de regels rondom het benutten van de
niseerd op 10 maart 2025. Tijdens deze avond werden de
ontwikkelaars, architecten, etc.) over kansrijke woningen
bestaande woningvoorraad te versoepelen. Hoe kunnen
aanwezigen op de hoogte gebracht van wat bouwkundig
die zij zouden splitsen of omzetten naar kamerbewoning
we kamerbewoning, woningsplitsen en hospitaverhuur
splitsen, kamerbewoning en hospitaverhuur is door
mocht er versoepeling plaatsvinden. Naar aanleiding
op een goede manier organiseren in Den Haag? Zodat
Platform31, een kennisorganisatie en netwerkorganisatie
hiervan konden we bepalen in welke wijken veel van
zowel woningzoekenden als potentiële aanbieders
voor stedelijke en regionale ontwikkeling. De gemeente
dit soort kansrijke woningen staan. Door vervolgens
hiermee uit de voeten kunnen en we de stad leef-
Den Haag vertelde over het huidige beleid op bouw-
te kijken naar de wijken waar woningvorming en
baar houden? Deze vragen stonden centraal in het
kundig splitsen, kamerbewoning en hospitaverhuur.
omzetting toegestaan zou worden (aan de hand van de
STADgesprek ‘Kamerbewoning en woningsplitsing’
En dat de gemeenteraad met de Woonvisie Den Haag
voorwaarden die in deze nota zijn genoemd), zien we
dat Platform STAD in samenwerking met de gemeente
2040 in meerderheid heeft besloten dat de regelgeving
wat het potentieel in de verschillende wijken is. Door
Den Haag organiseerde op 10 maart. Enkele aanbeve-
rondom deze drie onderwerpen zou worden verruimd.
dit te combineren met de verkoop-mutatiegraad kon
lingen die naar voren kwamen, waren: laat de regels
De deelnemers zijn met elkaar aan verschillende tafels
de gemeente nagaan hoeveel vergunningen er per jaar
rondom hospitaverhuur los, zorg dat de leefbaarheid van
in gesprek gegaan over de kansen en uitdagingen van
zouden kunnen worden aangevraagd. Deze sessie stelde
bepaalde wijken niet verder onder druk komt te staan en
nieuw beleid. Daarbij werd ingegaan op de mogelijk-
de gemeente in staat om de impact van het beleid te
creëer duidelijkheid in de regelgeving maar biedt tegelij-
heden die verruiming biedt aan woningzoekenden en
toetsen.
kertijd flexibiliteit door maatwerk.
10 maart 2025, The Social Hub – 23 deelnemers De gemeente Den Haag is gestart met het maken
organisaties die zorgdoelgroepen huisvesten. Ook werd ingebracht dat mensen zich zorgen maken over verrui-
Een inleiding op de avond werd gegeven door een expert
ming van regelgeving in wijken waar de leefbaarheid
van Platform 31. Zij gaf uitleg over zeven verschillende
onder druk staat. De inbreng van de deelnemers is
woningdeelvarianten en de nut en noodzaak van woning
vastgelegd in een verslag en meegenomen in deze Nota
delen en woningsplitsen. Een beleidsmedewerker van de
Woningvoorraad. Het verslag van het StadGesprek is
gemeente Den Haag gaf een toelichting op de huidige
hieronder toegevoegd.
regels hoe de bestaande woningvoorraad gebruikt mag Ontwerp Nota Woningvoorraad 2025
51
worden. En legde uit waarom de gemeente deze regels
• Zorg dat de druk op voorzieningen niet te hoog wordt.
• Laat de regel van één woning per bouwlaag los. Deze
gaat versoepelen. Vervolgens gingen we met een groep
Denk daarbij onder andere aan de beschikbaarheid van
is voor grotere panden vaak onuitvoerbaar. En kan tot
van ruim twintig woningzoekenden en inwoners met
gezondheidszorg, parkeren, openbaar vervoer, groen en
gevolg hebben dat er in dergelijke situaties alleen maar
scholen.
grote woningen in het hogere segment gerealiseerd
diverse achtergronden in gesprek om aanbevelingen en aandachtspunten op te halen voor deze versoepeling.
• Maak hospitaverhuur onder voorwaarden vergun-
kunnen worden.
Wethouder Martijn Balster sloot de avond af met een
ningsvrij (omdat hier weinig risico’s op overlast aan
• Gooi het gedachtengoed van de huidige regels niet
reactie op de inbreng van de deelnemers.
zijn verbonden). Maak het verhuren van een kamer
helemaal weg. Zoek naar een goede balans tussen
als hospita ook mogelijk voor twee- of meerpersoons-
behouden en versoepelen. Regels moeten doorstroom
Aanbevelingen en aandachtspunten van de deelnemers
huishoudens. En sta hospitaverhuur toe voor een
bevorderen en extra woonruimte binnen de bestaande
langere termijn. Behoud daarbij wel de proefperiode.
woningvoorraad opleveren. Houd tegelijkertijd regie
• Houd rekening met de leefbaarheid als de belangrijkste
Hospitaverhuur zorgt voor sociale binding. Het kan
en voorkom misstanden met goede handhaving op de
graadmeter. En zorg dat de kwaliteit van leven in wijken
voor een goede start zorgen voor arbeidsmigranten,
regelgeving.
met veel illegale kamerbewoning (overbewoning) niet
zodat zij op een solide en voor iedereen prettige manier
nog verder onder druk komt te staan.
kunnen integreren.
• Let op belemmerende aanpalende (landelijke) wetgeving. Het korten van AOW-pensioen kan een drempel
• Bekijk het versoepelen van de regels van wijk tot wijk.
• Creëer duidelijkheid in de regelgeving (eenduidig en
opwerpen voor woningdelen of hospitaverhuur. Voor
Kijk waar het daadwerkelijk kan. In sommige wijken
helder) maar houdt wel enige ruimte voor maatwerk.
senioren kan dit een extra belemmering zijn om als
lijkt er meer mogelijk en voldoende ruimte voor te zijn.
Bouw een ‘escape-mogelijkheid’ in, waarbij meer
hospita kamers te verhuren. Kijk bij Haagse regelgeving
In andere wijken is geen ruimte voor versoepeling. Kijk
mogelijk is zolang een situatie aan de kwaliteitseisen
op het gebied van beschermd stadsgezicht of maat-
daarbij ook naar de bestaande samenstelling van de
(zie volgende punt) voldoet. Er wordt dialoog en
werk mogelijk is voor leegstaande panden. Dit onder
wijk: plaats bijvoorbeeld niet alle studenten of arbeids-
maatwerk van de gemeente gevraagd. Locatie en
de voorwaarde dat er voldoende kwaliteitsborging is in
migranten in Laak. Zorg voor een evenwichtige verde-
pand-specifiek beoordelen van de situatie en de regels,
de plannen om te splitsen. Laat harde parkeernormen
ling over de stad. Ontzie wijken als Laak en Transvaal bij
in overleg met gemeente en eigenaren zou het mooist
los in wijken met een goede leefbaarheid zodat er meer
het versoepelen van de regels.
zijn. Beschouw aanvragen niet alleen op wat niet kan
woningen middels woningdelen en -splitsen gereali-
• Zet de bestaande, stevige en gerichte handhaving op
maar vooral op wat (dan) wel kan.
seerd kunnen worden.
misstanden voort om te zorgen dat eigenaren, verhuur-
• Probeer bij versoepeling ook wel degelijk een bepaalde
• Denk meer vanuit de combinatie wonen en zorg. Maak
ders en huurders zich aan de regels houden. De Haagse
kwaliteit na te streven, zodat we niet weer in dezelfde
(nog) meer mogelijk op het gebied van woningdelen en
Pandbrigade is hiermee sinds enkele jaren goed bezig.
valkuilen van overlast, overbewoning en verlies van
-splitsen in het geval van mantelzorg op gezinsniveau.
leefbaarheid stappen.
Bijvoorbeeld voor mensen met een beperking en
Behoud de mogelijkheid om woonoverlast te kunnen melden bij te veel mensen in één woning. Bijvoorbeeld
• Voorzie bij het delen van een woning of pand in mini-
ouderen.
wanneer de wisseling van bewoners te hoog is of de
male voorzieningen per wooneenheid: eigen keuken,
• En pak de leegstand nadrukkelijk aan. Er is zoveel leeg-
sociale binding in een buurt verloren gaat. Maak juist
plek om te slapen, badkamer met toilet en een plek
stand in de stad, kijk ook daarnaar in combinatie met
ruimte voor gevallen van ‘bankslapers’ (mensen die
om even te zitten. Het minimum aan voorzieningen
de beleidsontwikkeling rondom woningsplitsing en
tijdelijk bij vrienden/bekenden slapen omdat ze hun
hangt samen met de levensfase (student, werknemer
kamerbewoning. Op die manier kan nog heel veel extra
woning hebben verloren) aangezien dit vaak een tijde-
of senior).
woonruimte worden gerealiseerd.
lijke noodoplossing is. Ontwerp Nota Woningvoorraad 2025
52
Reactie wethouder
gerealiseerd kan worden, terwijl de spelregels zeggen
Martijn Balster, wethouder van Volkshuisvesting, Wijken
dat die wijk is uitgesloten voor kamerbewoning. Balster
en Welzijn, heeft aandachtig geluisterd naar de inbreng
ziet kansen om meer mogelijk te maken in delen van
van de deelnemers. Hij constateert dat we in Den Haag
de stad waar de leefbaarheid goed op orde is. Maar ook
te maken hebben met hoge woningnood. En stelt dat
na versoepeling van de regels is het zaak om blijvend te
het nu van belang is om te kijken hoe het woningtekort
monitoren zodat we Den Haag een fijne en leefbare stad
aangepakt kan worden door meer woonruimte vrij te
houden voor iedereen om in te wonen.
spelen, met name voor ouderen en jongeren. Dit bevordert de doorstroming op de woningmarkt. Het versoepelen van de regels op het gebied van kamerbewoning, woningsplitsing en hospitaverhuur is volgens Balster een slimme manier om de woningnood aan te pakken. Tegelijkertijd zullen we de leefbaarheid in het oog moeten blijven houden. Vooral in stadsdelen en -wijken waar overbewoning is doorgeschoten. Hij begrijpt de zorg van bewoners ter plekke als we alle regels zouden loslaten. In grote lijnen zal in wijken als Transvaal, Rustenburg-Oostbroek en Laak de handhaving op overbewoning en negatieve leefbaarheidsdruk worden voortgezet. En daar waar regels los worden gelaten, zal dit samen moeten gaan met een aantal kwaliteitsnormen. Balster geeft aan dat hij een aantal mooie dingen heeft gehoord. Meer ruimte bieden voor hospitaverhuur, kijken naar meer kansen voor ouderen die alleen in een groot huis wonen en iets doen met woningdelen voor wie dat wil. Het is volgens hem heel terecht om per gebied te kijken wat er mogelijk is op basis van schaarste en leefbaarheid. Hij begrijpt ook het verzoek om maatwerk, hoewel dit wel een ingewikkelde puzzel is. Het lastige van het toepassen van maatwerk is dat daarbij de kans bestaat op precedentwerking en daardoor kan je beleid onderuitgaan. Desondanks wil hij dit verzoek serieus in overweging nemen.
Bijvoorbeeld in een situatie waar een groot pand leegstaat waar eenvoudig veel woonruimte Ontwerp Nota Woningvoorraad 2025
53
Colofon Dit is een uitgave van de gemeente Den Haag. November 2025
Ontwerp Nota Woningvoorraad 2025
54