RIS323742 Resultaten woontevredenheidsonderzoek Haagse woontorens

Typ tekstTyp tekstTyp tekst

Robert van Asten Wethouder van Stedelijke Ontwikkeling, Bibliotheken en Europa

dienst: dienstcode

Retouradres: Postbus 12600, 2500 DJ Den Haag

Ons kenmerk

Aan de voorzitter van de commissie Ruimte

DSO/10968616 RIS323742 Contactpersoon

Ingrid de Bont Dienst

Dienst Stedelijke Ontwikkeling Afdeling

DSO Wonen Telefoonnummer

14070 Datum

E-mailadres

11 november 2025

ingrid.debont@denhaag.nl

Onderwerp

Resultaten woontevredenheidsonderzoek Haagse woontorens

Geachte voorzitter, Bij de raadsbrief van 19 oktober 2023 over de evaluatie van het Haagse Hoogbouwbeleid (RIS322705) heeft het college aangekondigd dat de gemeente een woontevredenheidsonderzoek onder bewoners van Haagse woontorens gaat uitvoeren. De reden hiervoor is om een beeld te krijgen van de mate waarin deze woonvorm aansluit bij de behoeften van bewoners en lessen te trekken voor toekomstige projecten. Bij de behandeling van het raadsvoorstel ‘Haagse richtinggevende normen maatschappelijke voorzieningen en groen 2024’ (RIS317835) op 20 maart 2024, heeft de wethouder een toezegging gedaan het huidige voorzieningenniveau te onderzoeken in specifiek de Grotiustorens (de Roofs) aan de hand van deze normen. In een eerder debat was al toegezegd om de parkeersituatie te bekijken bij de Roofs na aanwijzingen van de wijkvereniging Bezuidenhout dat bewoners van de Roofs in de omliggende buurten zouden parkeren in plaats van in de Roofs garage. Hierdoor is besloten om de Roofs mee te laten lopen in het bredere woontevredenheidsonderzoek, om zo de resultaten ook in een bredere context te kunnen plaatsen. Het woontevredenheidsonderzoek kijkt naar verschillende recente hoogbouw torens in Den Haag en hanteert ook een controlegroep (hoog en laagbouw), zodat een vergelijking gemaakt kan worden.

Het onderzoek is zodanig uitgevoerd zodat de resultaten voor de Roofs apart kunnen worden bekeken. In deze brief staan de bevindingen en inzichten die we uit het onderzoek halen. Bijgevoegd treft u het rapport inzake het algemeen woontevredenheidsonderzoek onder 11 hoogbouwtorens en het verdiepende onderzoek naar woontoren de Roofs aan. Het Woontevredenheidsonderzoek Gemeente Den Haag heeft bureau Companen opdracht gegeven een woontevredenheidsonderzoek uit te voeren onder bewoners van elf recent gebouwde woontorens. Het rapport geeft inzicht in de kwaliteit van leven, tevredenheid en ervaren knelpunten in hoogstedelijke woonmilieus.

Gemeente Den Haag

Spui 70 Den Haag

Postbus 12600 2500 DJ Den Haag

Telefoonummer 14070 www.denhaag.nl

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10968616

Doel en opzet onderzoek Het woontevredenheidsonderzoek is uitgevoerd onder bewoners van elf woontorens die de afgelopen jaren in Den Haag zijn gerealiseerd, verspreid over verschillende stadsdelen. Het onderzoek had drie doelen: • inzicht krijgen in de ervaren kwaliteit van wonen in hoogbouw; • lessen trekken voor toekomstige hoogstedelijke woonmilieus; • het beter begrijpen van de relatie tussen woningkwaliteit, woonomgeving en sociale cohesie. Het onderzoek richtte zich op tevredenheid met de woning zelf, met het gebouw, met de woonomgeving rondom de woontoren en met de sociale cohesie. Ook is een panelgesprek gehouden en zijn open commentaren verzameld om verdieping te geven aan de cijfers. In totaal vulden 426 bewoners de vragenlijst in, volgens de onderzoekers is deze groep representatief voor de populatie van de Haagse woontorens. Er zijn ook enquêtes afgenomen onder de bewoners van andere wooncomplexen in Den Haag. De resultaten zijn met elkaar vergeleken om tot een goed beeld te komen in hoeverre de tevredenheid in de woontorens afwijkt van hun stadsgenoten. Op het kaartje hieronder zijn de 11 woontorens afgebeeld met hun locatie in Den Haag.

2/5

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10968616

Belangrijkste bevindingen Op het eerste gezicht blijft de woontevredenheid van de hoogbouwbewoners achter bij die van de gemiddelde inwoners van Den Haag. Een nadere analyse laat echter een genuanceerder beeld zien. De bewonersgroep van hoogbouwtorens verschilt namelijk van het stadsgemiddelde: ze zijn doorgaans jonger, vaker hoogopgeleid, veelal alleenstaand of samenwonend zonder kinderen en wonen relatief kort in hun huidige woning. Gecorrigeerd voor deze achtergrondkenmerken, blijken bewoners van woontorens gemiddeld zelfs iets tevredener dan vergelijkbare stadsgenoten in andere woningtypen. Woning en gebouw Bewoners zijn over het algemeen erg tevreden met de kwaliteit van hun appartement. Bewoners prijzen de indeling, lichttoetreding, geluiddichtheid, moderne afwerking en energiezuinigheid. Wel kwamen per gebouw aandachtspunten naar voren met betrekking tot de gemeenschappelijke voorzieningen. Het gaat dan om het functioneren van de liften, de ruimte of toegankelijkheid van de fietsenstalling, de pakketvoorziening en toegang tot het woongebouw. Waar deze gebouwvoorzieningen haperen, stapelen kleine ongemakken zich op en daalt de tevredenheid. Woonomgeving In de woonomgeving ligt de grootste variatie en dit blijkt een grote rol te spelen in de woontevredenheid.

Woontorens die liggen in een omgeving met een goed ingerichte publieke ruimte, in een groene rustige buurt met voorzieningen nabij scoren hoog. In transitiegebieden, of op plekken waar de openbare ruimte en programmering nog in ontwikkeling is, overheerst het gevoel dat de buurt “niet af” is. Hier ligt de tevredenheid aanmerkelijk lager. Parkeren/ bereikbaarheid Parkeren verdient aparte aandacht, omdat dit voor veel bewoners een gevoelig onderwerp is. Bewoners ervaren geregeld schaarste aan parkeerplekken of vinden parkeerkosten te hoog. Vooral in het centrum en in transformatiegebieden komt dit nadrukkelijk naar voren. Het gaat dan om de volgende 4 thema’s: • capaciteit en toedeling; • kosten en regels, zoals van de garage of vergunning versus straatparkeren; • mogelijkheid voor bezoekersparkeren; • looproute/gebruiksgemak (afstand en toegang). Deze kwesties spelen breder dan alleen in de transformatiegebieden en het centrum. Tegelijkertijd waarderen veel bewoners de goede bereikbaarheid van hun woning per fiets of openbaar vervoer. Sociale cohesie Op het vlak van contact met buren en buurtgenoten is het beeld wisselend, maar overwegend matig. In geen van de torens is sprake van hechte buurtgemeenschappen. De sfeer is over het algemeen vriendelijk, maar ook anoniem.

Een groot deel van de bewoners geeft ook aan weinig behoefte of gelegenheid te hebben voor intensief sociaal contact maar staan wel open voor meer (laagdrempelig) contact. Dit past bij het hoogstedelijk profiel (kleine huishoudens, hoge mutatie). Welke inzichten worden meegenomen uit het onderzoek? De resultaten van het woontevredenheidsonderzoek geven de volgende waardevolle inzichten in hoe hoogstedelijk wonen in Den Haag wordt ervaren en waar de belangrijkste verbeterkansen liggen:

3/5

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10968616

1. Hoogbouw slaagt alleen als omgeving en gebouw functioneren De woningkwaliteit in Haagse woontorens is over het algemeen goed, maar dat is slechts één deel van het verhaal. Bewoners van woontorens die verder af liggen van voorzieningen zoals winkels, groen en plekken voor ontmoeting, geven vaak aan dit te missen. Zonder deze elementen is het woonmilieu incompleet en dreigt het risico dat bewoners zich losgezongen voelen van hun omgeving. Hoogbouw vereist dus een evenwichtige en gelijkwaardige combinatie van privécomfort en publieke kwaliteit. 2. Gebouwkwaliteit is een dagelijks voelbare factor Problemen met liften, fietsenstallingen of pakketbezorging lijken klein, maar worden door bewoners dagelijks ervaren en stapelen zich op. Ze leiden tot structurele ergernissen en een gevoel van 'functionele armoede' in een verder luxe ogende woonomgeving. Dit benadrukt het belang van zorgvuldige ontwerpkeuzes én professioneel beheer, vanaf de eerste planvorming tot jaren na oplevering. 3. Sociale binding ontstaat niet vanzelf In hoogbouw is de sociale cohesie vaak zwak. Kleine huishoudens, hoge mutatiegraad en een zekere mate van anonimiteit zijn echter structurele kenmerken die niet per definitie bekritiseerd worden. Toch blijkt uit het onderzoek dat bewoners wel openstaan voor meer contact, mits dit laagdrempelig wordt gefaciliteerd.

Dat vraagt om gemeenschappelijke ruimtes, een bewonersapp of lokale activiteiten, afgestemd op de specifieke behoefte van de doelgroep. 4. Wijken in transformatie zijn kwetsbaar Torens die zijn gerealiseerd in gebieden die nog in aanbouw of transformatie zijn, scoren structureel lager op woontevredenheid. Bouwoverlast, onvoltooide inrichting van de openbare ruimte en een (tijdelijk) gemis aan voorzieningen zorgen voor een gevoel van onafheid. Dit benadrukt het belang van tijdelijke maatregelen (zoals pop-up groen of buurtkiosken) en heldere communicatie tijdens langdurige ontwikkeltrajecten. 5. Verschillen tussen woontorens vragen om gebied specifiek beleid De context bepaalt in belangrijke mate hoe bewoners hun woontoren ervaren. Waar de ene woontoren kampt met drukte en gebrek aan rust, hebben andere te maken met fysieke afstand tot voorzieningen of sociaal isolement. Beleidsmatig vraagt dit om maatwerk per gebied in plaats van een uniforme benadering van hoogbouwmilieus. 6. Gebiedscommunicatie In het rapport komt naar voren dat gebiedscommunicatie naar de (toekomstige) bewoners van groot belang is, met name over de volgende onderwerpen: • parkeervoorzieningen, parkeerregels en alternatieven; • werkzaamheden in de omgeving die hen in het dagelijkse gebruik raken; • de realisatie van mogelijke voorzieningen in het woongebouw of de buurt.

‘The Roofs’ Specifiek voor woongebouw de Roofs is verdiepend onderzoek gedaan. Er is gekeken naar de doelgroepen die hier zijn gaan wonen en dit is vergeleken met de doelgroepen die we hadden verwacht. Daarnaast is gekeken naar de scores op voorzieningen en parkeren en dit is afgezet tegen de huidige norm en de bezettingsgraad (indien bekend). Dit geeft ons meer inzicht in hoe het wel/niet voldoen aan de huidige norm wordt ervaren door bewoners. De resultaten van dit verdiepende onderzoek zijn in de bijlage opgenomen. Hieronder de belangrijkste bevindingen.

4/5

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10968616

Doelgroepen De doelgroep waar woongebouw de Roofs zich op richtten waren 1- en 2- persoonshuishoudens en dan zowel starters als doorstromers en daarnaast stedelijke gezinnen. Het blijkt nu dat er overwegend starters zijn gaan wonen en veel minder doorstromers en stedelijke gezinnen. 65% van de bewoners behoort tot de leeftijdsgroep 18-35 jaar en 56% van de bewoners betreft een alleenstaande. Slechts 6% zijn gezinshuishoudens. Staat van voorzieningen Van alle voorzieningen wordt het gebrek aan groen en dan met name de behoefte aan meer parken, bomen en speelplekken het meeste genoemd. Op het gebied van zorg en welzijn geven meerdere respondenten aan dat ze iets verder moeten reizen voor een huisarts omdat die in de buurt niet beschikbaar is. Andere voorzieningen zoals onderwijs, kunst en cultuur en sport worden niet genoemd als voorzieningen die men mist. Parkeerbalans 67% van de respondenten geeft aan geen auto te hebben, waarbij van de rest de meesten (30%) één auto bezitten en een klein deel (3%) twee of meer auto's heeft. De parkeergarage heeft in principe voldoende capaciteit, maar sommige bewoners parkeren toch in de directe omgeving (14%) of buiten de buurt (9%). 25% van de respondenten met een auto heeft een leaseauto. In de gemeentelijke tellingen wordt hier geen rekening mee gehouden. Deze kunnen bijdragen aan de verhoogde parkeerdruk in de wijk.

Tot slot Het onderzoek biedt een actuele spiegel op hoogstedelijk wonen in Den Haag. In het kort concludeert het College dat daar waar woningkwaliteit samengaat met goed functionerende gebouwlogistiek, nabijheid van basisvoorzieningen en een groene, prettige openbare ruimte, de tevredenheid hoog is. Daar waar onderdelen ontbreken, nog niet zijn gerealiseerd of de omgeving minder aansluit bij de behoeften op het gebied van groen, voorzieningen en mobiliteit, is men minder tevreden. Sociale binding is (nog) geen sterk punt van dit woonmilieu en vraagt aandacht. De eerste resultaten uit dit woontevredenheidsonderzoek en het verdiepingsonderzoek voor woongebouw de Roofs zijn reeds meegenomen in de nota Haagse Hoogbouw (RIS322705). De verworven inzichten worden meegenomen in onze gesprekken met ontwikkelaars en verhuurders, evenals in de planproducten zoals ontwikkelvisies en bouwenveloppen. Met deze inzichten blijft het college sturen op hoogstedelijke woonkwaliteit, in lijn met de Nota Haagse Hoogbouw. Met vriendelijke groet, de wethouder van Stedelijke Ontwikkeling, Bibliotheken en Europa Robert van Asten

5/5