RIS323742 Bijlage The Roofs, bij woontevredenheidsonderzoek, okt. 2025

Bijlage bij commissiebrief ‘Resultaten woontevredenheidsonderzoek Haagse woontorens’ Betreft: Woontevredenheid in woontoren ‘The Roofs’. Inleiding Specifiek voor woongebouw de Roofs is nader onderzoek gedaan. We hebben hier gekeken naar de samenstelling van de doelgroepen en de scores op voorzieningen en parkeren hebben we afgezet tegen de huidige norm en de bezettingsgraad (indien bekend). Hiermee hopen we inzicht te krijgen in hoe het wel/niet voldoen aan de huidige norm wordt ervaren door bewoners. Doelgroepen – woont hier wie we hadden verwacht? In de gebiedsvisie CS Oost (RIS 295529) uit november 2016 staat een verwijzing van de toenmalige woonvisie om middeninkomens te behouden en aan te trekken in de stad. Uit de gegevens van de enquête blijkt dat zo'n 19% van de bewoners in de middenhuur categorie vallen. 13% vallen in de sociale categorie en 60% in het duurdere segment en van 8% is de huurprijs onbekend. Er is in de Roofs 20% sociale huurwoningen gerealiseerd en er was geen verplichting tot het realiseren van middeldure huurwoningen. Hierdoor heeft dit woongebouw nauwelijks bijgedragen aan de doelstelling om middeninkomens te behouden en aan te trekken. Uit de enquêteresultaten komt naar voren dat een groot deel van de groep 52% van binnen Haaglanden komt, 38% woonde voorheen buiten de regio Haaglanden en van 10% is onbekend waar ze vandaan komen.

De leeftijden zijn bekend van alle bewoners; 65% van de bewoners heeft een leeftijd tussen de 18 en 35 jaar, 35% valt in de leeftijd van 35 tot 65 jaar, slechts 2% zijn kinderen en 65-plussers zijn helemaal niet vertegenwoordigd. Ook kennen we de huishoudenssamenstelling van alle bewoners; 56% zijn alleenstaanden, 38% zijn stellen en slechts 6% zijn samenwonenden met kinderen of éénoudergezinnen. Het hiervoor geschetste beeld komt deels overeen met de structuurvisie Wereldstad aan Zee (2020, RIS 1236237). Ten tijde van de planontwikkeling voor de Roofs was dit het geldende beleid. Daarin stelde de gemeente Den Haag te willen bouwen voor de zeer grote groep starters, studenten, doorstromers, jong talent en stedelijke gezinnen die goed verbonden willen zijn binnen de Randstad, en het belangrijk en leuk vinden om in/nabij het centrum te wonen. Er zijn naar verwachting (65% heeft een leeftijd onder de 35 jaar) veel starters terecht gekomen in de Roofs. Dat betekent automatisch dat er een veel kleiner aandeel doorstromers zijn gaan wonen. Van de respondenten is bekend dat 38% van buiten Den Haag komt. Dit betekent dat de Roofs naar verwachting weinig doorstroming binnen de gemeente Den Haag (of Haaglanden) heeft opgeleverd. Ook de stedelijke gezinnen zijn weinig vertegenwoordigd in de Roofs (slechts 6%).

De grootte van de woningen is hier maar deels een verklaring voor, 11% van de woningen is namelijk groter dan 80m2 en 23% groter dan 70m2. Slechts 8% van de woningen is een 4- of 5 kamerwoning. Dit zou wel een verklaring kunnen zijn voor het lage aandeel gezinnen. De doelgroep ouderen was geen focusgroep maar toch is het opmerkelijk dat er (bijna) geen 65-plussers zijn gaan wonen. Staat van voorzieningen De bouw van de Roofs is gestart in 2019. De ontwikkel- & realisatieovereenkomst is getekend op 27-03-2017 in de periode voordat er referentienormen bestonden. Het college van B&W heeft in 2021 de nota Haagse referentienormen voor maatschappelijke voorzieningen (RIS307513) vastgesteld. Desondanks analyseren we deze ontwikkeling conform de categorieën benoemd in referentienormen om een beeld te krijgen van de woontevredenheid bij het wel of niet voldoende aanwezig zijn van een ruim voorzieningenaanbod. Onderwijs • Feiten: De gemeentelijke overzichten geven aan dat er een overcapaciteit is bij basisscholen in de directe omgeving van de Roofs. De Oranje Nassauschool (Benoordenhout), Nutsschool Bezuidenhout (Bezuidenhout) en de Van Hoogstratenschool (Bezuidenhout) krijgen de komende jaren nieuwbouw met uitbreiding. Er is nog voldoende capaciteit bij omliggende scholen. • Ervaring: Onderwijs wordt niet genoemd als gemis aan voorzieningen in de enquête.

Openbare ruimte (groen en spelen) • Feiten: De norm hanteert een regel dat er voldoende speelplekken binnen een afstand van 150 meter moeten zijn en de hoeveelheid vierkante meters is berekend op de te verwachten bevolkingssamenstelling. In de Roofs wonen momenteel 22 kinderen (meting 2023) wat fors lager is dan verwacht bij het vaststellen van de norm. De Roofs heeft 60m2 aan speelvoorzieningen, dit komt overeen met de huidige behoefte. Er is

momenteel onvoldoende groen aanwezig in de directe nabijheid van de Roofs. Dit is bekend bij de gemeente en wordt opgepakt middels het project ‘overkluizing Grotiusplaats’. • Ervaring: Gebrek aan groen wordt het vaakst benoemd, met 13 meldingen van behoefte aan meer groen, zoals parken, bomen en speelplekken. Bewoners vragen specifiek om veilige speelplekken voor kinderen, parkjes, en groene ruimtes die de leefbaarheid verbeteren. Zorg en welzijn • Feiten: In het centrum en Bezuidenhout is op papier een overschot aan huisartsen van 6 en 9 huisartsen. In Station, Schilderswijk en Rivierenbuurt gezamenlijk een tekort van 5 huisartsen. Hiermee lijken er voldoende huisartsen te zijn. Echter, omliggende wijken en uitwonende studenten en voormalige bewoners maken ook gebruik van de huisartsen. Hierdoor is er in de praktijk soms wel een tekort. Het aantal huisartsen zegt echter niet alles. Er is een nog groter tekort aan doktersassistenten en dat zorgt in praktijk voor de grootste knelpunten. Er is voldoende vastgoedaanbod met aanvaardbare huurprijzen voor huisartsen. Er is daarom geen ruimtelijk probleem. • Ervaring: Dit beeld komt overeen met de ervaring van de Roofs bewoners die aangeven wel een huisarts te hebben maar soms wat verder moeten reizen hiervoor. Kunst en cultuur • Feiten: Stadsdeel Haagse Hout heeft geen volwaardig cultuuranker.

Inmiddels is er een cultuuranker bijgekomen in Mariahoeve ter ontlasting. In het centrum is echter een groot stedelijk aanbod en daarnaast is er onder Universiteit Leiden oefenruimte voor bandjes bijgekomen. • Ervaring: Kunst en cultuur worden niet genoemd als gemis aan voorzieningen in de enquête. Sport • Feiten: Er zijn voldoende sporthallen binnen 20 minuten fietsen, en zelfs 3 binnen 10 minuten met voldoende capaciteit. • Ervaring: Sport wordt niet genoemd als gemis aan voorzieningen in de enquête. Parkeerbalans Het wijkberaad Bezuidenhout signaleert dat bewoners van de Roofs parkeren in hun wijk, terwijl deze eigenlijk afnemers moeten zijn van de parkeerplaatsen onder het gebouw. Bezuidenhout heeft momenteel vergunning parkeren van 9-14.00 uur. De gemeente geeft geen vergunningen uit aan bewoners van de Roofs. Uit openbare gegevens over geregistreerd autobezit kan de gemeente constateren dat het aantal auto's geregistreerd bij bewoners van de Roofs zou passen binnen de parkeergarage. Hier zit een gebruikelijke marge van 12% onvoorzien in omdat leaseauto’s niet in deze registratie zijn opgenomen. Navraag bij de beheerder van de Roofs leert dat de parkeergarage momenteel niet geheel verhuurd is. Er is geen sprake van een wachtlijst en circa 200 van de 244 plekken zijn verhuurd. De rest is beschikbaar voor bezoekers.

Autobezit Wat betreft autobezit geeft 67% aan geen auto te hebben, waarbij van de rest de meesten (30%) één auto bezitten en een klein deel (3%) twee of meer auto's heeft. Dit betekent dat van de 644 huishoudens er 194 over één auto beschikt en 20 over twee of meer, in totaal zijn er dus circa 214 (mogelijk iets meer) auto's. In de parkeergarage zijn 244 parkeerplaatsen beschikbaar. Voor degenen zonder auto is de belangrijkste reden (34%) dat parkeren in de garage te duur is, terwijl 24% aangeeft dat ze vanwege de locatie van hun woning geen behoefte hebben aan een auto. Eenzelfde percentage (24%) noemt de kosten van autobezit als reden en 5% kiest bewust voor autoloos leven om duurzame redenen. Een klein aantal respondenten (2%) gaf (ten tijde van het afnemen van de enquête) aan op de wachtlijst te staan voor een parkeerplek onder de Roofs (redactie: dit is een beeld dat door de gemeente niet wordt herkend, de beheerder van de Roofs geeft aan dat er geen sprake is geweest van een wachtlijst). Leaseauto 25% van de respondenten met een auto hebben één leaseauto in bezit. Slechts een klein aantal respondenten heeft meer dan één leaseauto (10%). In de gemeentelijke tellingen wordt er geen rekening gehouden met leaseauto's. Deze kunnen dus ook bijdrager zijn aan de verhoogde parkeerdruk op de wijk.

Parkeren Wat betreft parkeren geeft 77% van de respondenten aan dat zij hun auto in de garage onder hun gebouw parkeren, terwijl 14% zegt gebruik te maken van parkeerplekken in de directe omgeving en 9% buiten de buurt parkeert.

Fietsen Over de stallingsmogelijkheden voor persoonlijke vervoermiddelen bij het woongebouw gaf 51% van de respondenten aan dat deze voldoende zijn. Conclusie Als gemeente kunnen we hieruit concluderen dat er inderdaad auto's in de wijk Bezuidenhout geparkeerd staan. Het is moeilijk te constateren uit de enquête waar de exacte oorzaak ligt gezien niet alle bewoners de enquête hebben ingevuld. De gemeente gaat op basis van de opgehaalde informatie verkennen en monitoren hoe de parkeerdruk in de openbare ruimte zich ontwikkelt. Afhankelijk van de resultaten wordt de noodzaak van maatregelen bezien. Gebouwontwerp Naast bovengenoemde factoren is ook uit de enquête naar voren gekomen dat het intern functioneren van het gebouw (liftproblemen, pakketbezorging) niet altijd op orde is. Deze informatie is gedeeld met de gebouwbeheerder. De gemeente heeft hier verder geen rol in. In de toekomst kan de gemeente dit wel meer expliciet als randvoorwaarde stellen bij planvorming en tenders. Daarnaast is er wel behoefte aan meer ruimte voor bewonersinitiatieven. Dit is ook een belangrijke conclusie voor de gemeente en is meegenomen in de Nota Haagse Hoogbouw.