RIS323694 Beantwoording opmerkingen Rekeningencommissie over de Verordening grondexploitaties en strategisch bezit Den Haag 2026

Typ tekstTyp tekstTyp tekst

Co Engberts Wethouder van Volkshuisvesting, Welzijn, Wijken en Zuidwest

dienst: dienstcode

Retouradres: Postbus 12600, 2500 DJ Den Haag

Ons kenmerk

Aan de voorzitter van de commissie Ruimte

DSO/10969974 RIS323694 Contactpersoon

Pieter Daas Dienst

Dienst Stedelijke Ontwikkeling Afdeling

DSO Expertise, Beleid & Erfpacht Telefoonnummer

14070 Datum

E-mailadres

5 november 2025

pieter.daas@denhaag.nl

Onderwerp

Beantwoording opmerkingen Rekeningencommissie over de Verordening grondexploitaties en strategisch bezit Den Haag 2026

Geachte voorzitter, De Verordening grondexploitaties en strategisch bezit Den Haag (RIS321606) heeft eerder op 2 juli 2025 op de agenda van de commissie Ruimte gestaan. Ter vergadering is besloten het stuk terug te trekken, omdat niet duidelijk was hoe in de verordening is omgegaan met de bevindingen van de Rekeningencommissie. In de commissie is aangegeven dat er een aangepaste verordening komt, waarbij wordt aangegeven of, en hoe, de bevindingen van de Rekeningencommissie zijn verwerkt. In deze commissiebrief gaan we in op de punten die door de Rekeningencommissie zijn aangedragen rondom de verordening grondexploitaties en strategisch bezit Den Haag 2026. De opmerkingen van de commissie worden eerst herhaald, waarna per punt wordt toegelicht of, en hoe, dit heeft geleid tot een aanpassing in de verordening. Het antwoord en de bijbehorende conclusie zijn daarbij steeds cursief weergegeven. Het raadsvoorstel inzake het vaststellen van de Verordening grondexploitaties en strategisch bezit Den Haag 2026 is te vinden onder RIS323689. Daarnaast wordt in deze brief ingegaan op de wijze waarop omgegaan wordt met het extracompentabel administreren van grondexploitaties, waarover in de commissie Ruimte op 2 juli een opmerking heeft gemaakt. Opmerkingen ·

Actualiteit van informatie: de Rekeningencommissie benadrukt dat de toegevoegde waarde van de voorgestelde periodieke actualisaties van grondexploitaties staat of valt met de actualiteit van de informatie waarop deze zijn gebaseerd. De Rekeningencommissie raadt aan om na te gaan hoe geborgd wordt dat periodieke actualisaties gebaseerd zullen zijn op de meest recente informatie. Een grondexploitatie wordt minimaal 1 keer per jaar geactualiseerd (art 2:2:2). Daarnaast wordt op het moment dat wordt voldaan aan de criteria van 2:1:4. lid 6 een grondexploitatie herzien en opnieuw aan de raad voorgelegd.

Gemeente Den Haag

Spui 70 Den Haag

Postbus 12600 2500 DJ Den Haag

Telefoonummer 14070 www.denhaag.nl

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10969974

Op basis van de verordening wordt er 4 keer gerapporteerd (art 2:2:1 en 2:2:4) over een grondexploitaties en de bijbehorende portefeuille. Dit houdt in dat er 3 keer (de begroting bestaat uit een combinatie van twee cijfermatige periodes) een actualisatie van de cijfers plaatsvindt, waarbij bij de belangrijkste projecten ingegaan wordt op de wijzigingen en tezamen met de resultaten op portefeuilleniveau een rapportage aan de raad wordt aangeboden. De praktijk is dat de verschillende fases in een continu proces uitgevoerd worden. Het periodiek monitoren zorgt voor een getrouw beeld van de ontwikkelingen binnen zowel portefeuille als individuele grondexploitaties. ·

Vijfjaarlijkse evaluatie verordening: in de nieuwe verordening is een vijfjaarlijkse actualisatie van de verordening vervangen door een evaluatie na vijf jaar (art. 4:1). De Rekeningencommissie vraagt zich af of het niet verstandiger zou zijn om vast te houden aan een periodieke actualisatie, onder meer met het oog op tijdige inflatiecorrectie voor in de verordening genoemde bedragen. Er is bewust gekozen om een evaluatie op te nemen binnen 5 jaar. De evaluatie kan dus ook eerder aan u worden voorgelegd wanneer daartoe aanleiding is. Op basis van de evaluatie kan besloten worden de verordening te actualiseren. Een aanpassing van de verordening is vooral aan de orde op het moment dat wet- en regelgeving wijzigt. De bedragen zoals opgenomen in de verordening zijn alleen bedoeld om bandbreedtes te bepalen om vast te stellen of wel/ niet over specifieke aspecten gerapporteerd dient te worden. Deze bedragen hebben geen effect op het financieel resultaat van een grondexploitatie, waar wel rekening wordt gehouden met indexeringen. Als gevolg van vaste bedragen wordt de raad eerder over een afwijking van het projectresultaat geïnformeerd. Bepalingen omtrent geheimhouding: de Rekeningencommissie adviseert na te gaan of de in de verordening opgenomen bepalingen met betrekking tot geheimhouding (o.a. art. 2:3:2) in overeenstemming zijn met de bestaande leidraad voor geheimhouding.

Daarnaast vraagt de Rekeningencommissie zich af in hoeverre het wenselijk of nodig is om geheimhoudingsbepalingen uit de leidraad ook expliciet in een verordening op te nemen. Binnen de gemeente streven we naar het harmoniseren van de Haagse regelgeving door dit op een eenduidige en dezelfde manier te doen. Dit helpt bij het vergroten van de kwaliteit en herkenbaarheid van de Haagse regelgeving. En ook het geschikt maken van regelgeving voor digitale verwerking en publicatie. Dit is de achtergrond over het niet verwijzen. Een verwijzing maakt de verordening bovendien moeilijker leesbaar en minder begrijpelijk: expliciete ‘herhaling’ biedt duidelijkheid. Het uitgangspunt binnen de gemeente is dat elk artikel zelfstandig duidelijk en volledig is. Het verwijzen naar de leidraad is om die reden dan ook niet gewenst. Tenslotte kan de inhoudelijke uitwerking afwijken in het geheime en openbare deel afwijken, juist om zaken die voor de raad van belang zijn te kunnen delen. Ons voorstel is geen verwijzing naar de leidraad geheimhouding op te nemen en de herhaling van de tekst in 2:3:1 en 2:3:2 te laten staan.

2/7

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10969974

Uitgebreidere procesbeschrijvingen: de Rekeningencommissie waardeert dat beschrijvingen van verschillende fasen in processen zijn uitgebreid en dat enkele begrippen beter zijn gedefinieerd. De Rekeningencommissie adviseert de commissie Ruimte om van het college ook een uitgebreidere toelichting te vragen op deze grotere mate van detaillering, bijvoorbeeld of dit in de praktijk ook in alle gevallen toepasbaar of uitvoerbaar is. Zie ook opmerking bij leesbaarheid MPG. Volgens artikel 16 Besluit begroting en verantwoording provincies en gemeenten (BBV) bevat de paragraaf grondbeleid ten minste: 1. een visie op het grondbeleid in relatie tot de realisatie van de doelstellingen van de programma's die zijn opgenomen in de begroting; 2. een aanduiding van de wijze waarop de gemeente het grondbeleid uitvoert; 3. een actuele prognose van de te verwachten resultaten van de totale grondexploitatie; 4. een onderbouwing van de geraamde winstneming; 5. de beleidsuitgangspunten omtrent de reserves voor grondzaken in relatie tot de risico's van de grondzaken. De gemeente beschrijft op basis van de verordening alleen die zaken welke op basis van de BBV gerapporteerd dienen te worden. Door deze punten inzichtelijk te maken in de verordening en niet te verwijzen naar artikelen in de BBV wordt transparant aangegeven wat waar te vinden is.

Inhoudelijk wordt bij de uitwerking alleen ingegaan op die aspecten om tot financiële conclusies te komen, waarbij bij de beschrijving steeds rekening gehouden wordt met mogelijk geheime informatie. ·

Leesbaarheid MPG: naar het oordeel van de Rekeningencommissie dient de leesbaarheid van de Meerjarenprognose Grondexploitaties (MPG) aanzienlijk te worden verbeterd (art. 2:2:3). De Rekeningencommissie stelt voor dit naar het voorbeeld van het verbetertraject van de GRIPrapportage op te pakken. Een grondexploitatie bestaat primair uit een financiële verantwoording over het project. Het MPG bevat daarbij een cijfermatige vergelijking van de huidige stand van zaken met de voorgaande periode. Die vergelijking wordt in de rapportage op basis van de punten zoals genoemd in de verordening gemaakt. De GRIP-rapportage gaat verder dan alleen het verklaren van financiële effecten. Conclusie: Het voorstel is om alleen op basis van de in de verordening opgenomen punten te rapporteren. Ook gaan we de uniformiteit van de verschillende projectrapportages verbeteren, wat de leesbaarheid ten goede komt.

·

Selectie van grondexploitaties voor rapportage: jaarlijks zal over de vijf grondexploitaties met de hoogste som van de risicocriteria tussentijds gerapporteerd worden in een Voortgangrapportage grondexploitaties (artikel 2:2:3, zevende lid en 2:2:4). De Rekeningencommissie vraagt zich af of op voorhand het aantal hierin te rapporteren grondexploitaties moet worden vastgelegd. De commissie ziet meer in een systematiek van scores op aspecten zoals in de GRIP-rapportage, waarbij vervolgens gerapporteerd wordt over (alle) projecten waarvan de totaalscore een drempelwaarde overschrijdt, ongeacht het aantal.

3/7

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10969974

Wij kunnen ons vinden in het loslaten van het aantal door het aantal afhankelijk te maken van de omvang van de portefeuille. Hierbij stellen wij de 20-80 regel voor, waarbij over die 20% van de portefeuille met de grootste risico’s wordt gerapporteerd. Bij een grote portefeuille wordt over meer dan 5 grondexploitaties gerapporteerd en bij een kleinere portefeuille over minder. Voorstel is om artikel 2:2:3 lid 7 aan te passen naar: Over de bovenste 20% van de portefeuille grondexploitaties, gemeten naar de hoogste cumulatieve score op risicocriteria, wordt gedurende het daaropvolgende jaar aanvullend gerapporteerd middels de Voortgangsrapportage grondexploitaties. Actualisatie prognose totale portefeuille grondexploitaties: in artikel 2:2:4, vierde lid (actualisatie prognose totale portefeuille grondexploitaties) ontbreken in de Voortgangsrapportage grondexploitaties twee uit te voeren analyses die in de BBV-notitie Grondbeleid in begroting en jaarstukken (2023) worden aanbevolen. De eerste is een op te leveren analyse van majeure wijzigingen ten opzichte van de vorige prognose, inclusief de achtergrond hiervan. De tweede is een analyse van het effect dat eventuele bijstelling van de parameters heeft op de prognoses van de verschillende onderdelen van het grondbeleid.

De Accountantsorganisatie adviseert deze beide analyses als onderdelen van de Voortgangsrapportage grondexploitaties in de nieuwe verordening op te nemen. In de verordening is in artikel 2:2:4 lid 4 sub e opgenomen dat op het moment dat er een verschil ontstaat van 10% met een minimum van € 1 mln. hierover in de rapportage wordt gerapporteerd. Daarmee is dit punt reeds opgenomen in deze verordening. Een beschrijving van de parameters is onderdeel van de paragraaf (artikel 2:2:3 lid 3) welke bij de programmarekening en de begroting is opgenomen. Daarmee wordt 2 keer per jaar gekeken naar de ontwikkelingen van de parameters. Afwijkingen gedurende het jaar hebben gezien de voorgeschreven rekenmethodiek een bepekte invloed op het resultaat. Conclusie: Het eerste punt is reeds opgenomen in de rapportage. Vaker tussendoor de parameters analyseren en aanpassen helpt niet om het eindresultaat van een grondexploitatie beter te sturen. Daarom wordt voorgesteld om niets te veranderen. Omissie bij substantiële wijzigingen: bij de in artikel 2:1:4, zesde lid, van de nieuwe verordening genoemde substantiële wijzigingen ontbreekt het toevoegen of laten vervallen van voorzieningen met een nominale waarde van meer dan € 250.0o0. Dit is in de ‘oude’ verordening wel als substantiële wijziging opgenomen en het schrappen ervan kan worden gezien als een beleidswijziging.

Dit is in het raadsvoorstel niet als zodanig benoemd en er is derhalve ook geen motivatie gegeven voor deze mogelijke beleidswijziging. De Rekeningencommissie is van mening dat deze wijziging expliciet aan de raad moet worden voorgelegd en adviseert de commissie Ruimte te overwegen of deze bepaling in de nieuwe verordening al dan niet moet worden behouden. Correct dat deze bepaling eruit is gehaald. De reden is omdat de wijziging van de voorziening de uitkomst is van de periodieke bijstelling van een grondexploitatie. De wijziging van de voorziening wordt in de paragraaf en de MPG periodiek gerapporteerd en zichtbaar gemaakt.

4/7

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10969974

Voorstel: het voorstel aan de raad is hierop aangepast, door het toevoegen van sub b aan punt 2 Herzien bij substantiële mutaties. De tekst is hierbij als volgt: b.

Een mutatie in de voorzieningen van meer dan € 250.000, - wordt niet meer als een zelfstandige reden gezien om een grondexploitatie te herzien. Dit omdat de mutatie een uitkomst is van alle overige wijzigingen binnen de grondexploitatie als gevolg van de onder a. genoemde punten.

Definitie strategische aankoop: de definitie van een strategische aankoop is ongewijzigd gebleven ten opzichte van de ‘oude’ verordening, maar is tamelijk ruim geformuleerd. De Rekeningencommissie geeft de commissie Ruimte in overweging deze definitie aan te scherpen. Correct dat deze definitie gelijk is gebleven. Wij willen er hierbij op wijzen dat het hier alleen gaat om de wijze waarop de financiële dekking van deze aankoop verloopt en de wijze waarop omgegaan wordt met tekorten en overschotten binnen de RSVS. Het daadwerkelijke besluit tot aankoop van de grond is op basis van de gemeentewet een bevoegdheid van het college. Zoals gezegd ligt het budgetrecht bij de raad. In artikel 3:1 wordt dit nader uitgewerkt. In de nota grondbeleid 2024 en verder is op pagina 24-25 deze definitie en de wijze waarop deze gefinancierd kan worden nader uitgewerkt. Op basis daarvan is ook het bestuurlijk mandaat uitgewerkt, waarbij weer verwezen wordt naar de maximumbedragen zoals opgenomen in deze verordening. Conclusie: Het aanscherpen van de definitie is om die reden niet nodig. ·

Aangepaste definities: in de nieuwe verordening zijn twee definities gewijzigd die als beleidswijziging kunnen worden gezien. De Rekeningencommissie is van mening dat deze wijzigingen expliciet aan de raad moeten worden voorgelegd en adviseert de commissie Ruimte te overwegen of het beleid al dan niet moet worden gewijzigd. Het betreft de volgende wijzigingen in definities. •

Reserve Grondbedrijf: winsten uit positieve grondexploitaties vloeien niet meer terug naar de Reserve Grondbedrijf (RGB). In de ‘oude’ verordening was dit expliciet vastgelegd. De nieuwe definitie betekent dat de RGB anders gevoed zal worden dan voorheen het geval was. Oude definitie De RGB is het weerstandsvermogen van het Grondbedrijf. Het dient ter verrekening van het rekeningresultaat op operationele grondexploitaties, grondexploitaties van verbonden partijen, anterieure overeenkomsten die verbonden zijn met een grondexploitatie en klusobjecten voor zover sprake is van winsten of verliezen die niet worden veroorzaakt door substantiële afwijkingen. Nieuwe definitie: Reserve Grondbedrijf, is de weerstandscapaciteit grondbedrijf inzake de gemeentelijke grondexploitaties, anterieure overeenkomsten die verbonden zijn met een grondexploitatie, verbonden partijen met een grondexploitatie en klusobjecten. Daarnaast is het de dekking van, aan deze projecten gerelateerde, kosten en opbrengsten die niet in een grondexploitatiebegroting verantwoord worden. Ook is het de primaire dekking van additionele verliezen in deze projecten als gevolg van actualisaties.

5/7

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10969974

Voorstel is om aan bovenstaande definitie aan te passen naar: Reserve Grondbedrijf, is de weerstandscapaciteit grondbedrijf inzake de gemeentelijke grondexploitaties, anterieure overeenkomsten die verbonden zijn met een grondexploitatie, verbonden partijen met een grondexploitatie en klusobjecten. Daarnaast is het de dekking van, aan deze projecten gerelateerde, kosten en opbrengsten die niet in een grondexploitatiebegroting verantwoord worden. Ook is het de primaire dekking van additionele verliezen in deze projecten als gevolg van actualisaties. De reserve muteert op basis van resultaten uit bovenstaande activiteiten, of een bijdrage uit of aan de algemene reserve, waarbij minimum- en maximumgrenzen zijn geformuleerd waarbinnen deze reserve zich dient te bevinden;

Reserve Voorfinanciering Actief Grondbeleid: in de nieuwe verordening heeft de Reserve Voorfinanciering Actief Grondbeleid nu uitsluitend betrekking op gronden van gemeenten. Resultaat uit aankoop van gronden van derden zouden volgens de nieuwe definitie niet meer met de Reserve Voorfinanciering Actief Grondbeleid verrekend mogen worden. Oude definitie: Reserve ten behoeve voorfinanciering van gemaakte lasten op projecten met betrekking tot actief en faciliterend grondbeleid tot het moment dat deze lasten verhaald kunnen worden. In de oude verordening bestaat deze reserve niet en heeft deze reserve betrekking op voorfinanciering en faciliterend grondbeleid. Nieuwe definitie: Reserve Voorfinanciering Actief Grondbeleid, deze reserve dient ter dekking van het exploitatieresultaat van de vastgoedportefeuille verkregen als gevolg van aflopende erfpachtrechten. Het vastgoed wordt ingebracht in de materiële vaste activa en de hoofdsom voor het verwerven van het vastgoed wordt rentedragend geleend bij de gemeentelijke Centrale Treasury; In alle gevallen gaat het in de nieuwe definitie om het aankopen van gronden (aflopende erfpachtcontracten) van derden. Op een aankoop wordt nooit een resultaat geboekt. Dit wordt pas geboekt bij het overboeken van de gronden naar een grondexploitatie of een verkoop van de gronden. Die aspecten zijn uitgewerkt in artikel 3:2.

Faciliterend grondbeleid (het voorfinancieren van kosten ten behoeve van derden) vindt op basis van deze reserve niet plaats. Dit is ook niet gewenst. De aanpassing van beide definities leidt tot een aanscherping van deze definities zonder dat er sprake is van een beleidswijziging. Extracompentabel administreren Ten slotte is binnen de commissie een opmerking gemaakt ten aanzien van het extracompentabel administreren van grondexploitaties. Dit om de kans op fouten en fraude te voorkomen.

6/7

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10969974

De gerealiseerde opbrengsten en kosten van grondexploitaties worden intracomptabel geadministreerd in de financiële administratie van de gemeente. Voor de berekening van de geprognosticeerde kosten en opbrengsten wordt een extracomptabel rekensysteem gebruikt. Binnen de huidige systemen is het niet mogelijk en ook niet wenselijk om volledige grondexploitatieberekening in de financiële administratie uit te voeren. De intracomptabele realisatiecijfers zijn wel de basisgegevens voor het bepalen van de berekening van een grondexploitatie waarbij de resultaten waarover gerapporteerd wordt weer in dit systeem verwerkt worden. Dit gebeurt via het importeren en exporteren van deze gegevens via een koppeling. Binnen de markt zijn er, voor zover bekend, geen systemen beschikbaar waarin dit allemaal in één systeem plaats kan vinden. Hierbij gaat het specifiek om de projectfasering, indexering, rente toerekening en het contant maken van de toekomstige inkomsten en uitgaven op projectniveau en het bepalen van resultaten op portefeuilleniveau. Op dit moment loopt een traject om te komen tot een nieuw rekensysteem voor het bepalen van het grondexploitatieniveau waarbij het slim koppelen van systemen één van de selectiecriteria is. Dit om de kans of fouten en fraude zoveel mogelijk te beperken. De verwachting is dat dit systeem eind 2026 beschikbaar is.

Met vriendelijke groet, de wethouder van Volkshuisvesting, Welzijn, Wijken en Zuidwest Co Engberts

7/7