RIS323688 Voortgang Wonen boven winkels

Typ tekstTyp tekstTyp tekst

Saskia Bruines Wethouder van Financiën, Cultuur en Economische ontwikkeling Co Engberts Wethouder van Volkshuisvesting, Wijken, Welzijn en Zuidwest

dienst: dienstcode

Retouradres: Postbus 12600, 2500 DJ Den Haag

Ons kenmerk

Aan de voorzitter van de commissie Bestuur

DSO/10943453 RIS323688 Contactpersoon

Justus Mesman Dienst

Dienst Stedelijke Ontwikkeling Afdeling

DSO Projecten Telefoonnummer

Datum

14070

11 november 2025

E-mailadres

justus.mesman@denhaag.nl

Onderwerp

Voortgang wonen boven winkels

Geachte voorzitter, Het toevoegen van woningen boven winkels biedt kansen om de Binnenstad levendiger en veiliger te maken, en om bovendien meer woningen toe te voegen. In het Binnenstadsplan 2033 ‘Een levendige, groene en verbonden binnenstad’ is daar ook aandacht voor: “Er wordt gestreefd naar een levendige mix in de Binnenstad, bijvoorbeeld door levendige bovenverdiepingen”. Volgens het Binnenstadsplan 2033 kunnen verdiepingen boven winkels niet alleen plek bieden voor wonen, maar ook voor andere functies zoals werken, studeren en recreëren. Doel is om onbenutte ruimtes te vullen om de levendigheid en sociale veiligheid te verbeteren. In 2025 is een inventarisatie uitgevoerd van de onbenutte ruimtes in de Binnenstad. De inventarisatie is uitgevoerd per sfeergebied, in samenwerking met Stichting Binnenstadsmanagement, BIZ’zen, eigenaren, makelaars, ondernemers en bewoners. Tevens zijn gesprekken gevoerd met vastgoedeigenaren in de Binnenstad omknelpunten voor het transformeren van onbenutte ruimtes in kaart te brengen. Met deze brief informeren wij u over de voortgang van Wonen boven winkels in de Binnenstad. Deze brief bevat de resultaten van de inventarisatie onbenutte ruimtes en knelpunten. Ook zijn de te nemen vervolgstappen beschreven. 1. Inventarisatie onbenutte ruimtes Uit de inventarisatie blijkt dat 84 gebouwen onbenutte ruimtes hebben in de Binnenstad.

Onbenutte ruimtes zijn ruimtes die niet worden gebruikt. Als het gaat om onbenutte ruimtes op de bovenverdieping dan zien we dat deze vaak onderdeel zijn van de bedrijfsruimte van de winkelruimte op de benedenverdieping. In de Spuistraat, Vlamingstraat, Venestraat, Hoogstraat en het begin van de Wagenstraat zijn van de 163 gebouwen in 76 gebouwen verdiepingen onbenut. De overige 8 gebouwen bevinden zich verspreid over de Binnenstad. Het zwaartepunt van onbenutte verdiepingen ligt dus in bovengenoemde straten: het Grote Marktkwartier. De informatie uit deze brief richt zich op dit gebied.

Gemeente Den Haag

Spui 70 Den Haag

Postbus 12600 2500 DJ Den Haag

Telefoonummer 14070 www.denhaag.nl

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10943453

Van 31 van de 163 gebouwen weten we dat de ruimtes boven winkels effectief worden gebruikt door de gebruiker van de huidige begane grond, bijvoorbeeld voor voorraad, werkruimte of voor kantoor. Voorheen hadden we geen cijfers over onbenutte ruimtes. Bovenstaande aantallen geven een eerste inzicht. Deze cijfers zijn opgehaald door te schouwen in de winkelstraten van de Binnenstad met eigenaren, ondernemers, makelaars en bewoners die het gebied goed kennen. Bij de cijfers is een onzekerheidsmarge gehanteerd van 10%. Vergunningen stand van zaken De stand van zaken van de vergunningen ter benutting van de ruimte boven winkels is sinds januari 2022 voor het Grote Marktkwartier als volgt: • Sinds 2022 zijn 4 woningen boven winkels toegevoegd met één project. • Sinds 2022 zijn 13 omgevingsvergunningen voor wonen boven winkels verleend. Van deze 13 vergunningen zijn er 2 ingetrokken, vanwege uitblijven van de uitvoering na 1 jaar. Er zijn dus nog 11 omgevingsvergunningen geldig. • Sinds 2022 zijn 2 omgevingsvergunningen geweigerd voor transformeren naar woningen, vanwege: o het bouwplan in strijd zijnde met ventilatie, daglicht en spuivoorzieningen (uit Besluit Bouwwerken Leefomgeving); o het bouwplan in strijd zijnde met het vigerende bestemmingsplan; o en het bouwplan in strijd zijnde met de welstandsnota en cultuurhistorische waarden.

• Sinds 2022 zijn geen omgevingsvergunningen buiten behandeling gesteld. Subsidieregeling gevels In 2023 heeft gemeente Den Haag de Subsidieregeling gevels Spuistraat en Vlamingstraat beschikbaar gesteld voor vastgoedeigenaren in de Spui- en Vlamingstraat, die in lijn met het Beeldkwaliteitsplan hun gevel wilden verbeteren. Daarvan is 7 keer gebruik gemaakt, waarmee uiteindelijk 7 gevels in de Spui- en Vlamingstraat zijn verbeterd. In 4 gevallen heeft de vastgoedeigenaar dit aangegrepen om direct een ontsluiting te realiseren voor de bovenverdiepingen. In de overige 3 gevallen was de ontsluiting al aanwezig. Twee van de realisaties zijn ten behoeve van woningen. Voor één adres zijn de woningen gerealiseerd, voor de ander zijn de woningen nog in ontwikkeling. 2. Inventarisatie knelpunten transformeren naar woningen Om de knelpunten bij transformeren te identificeren hebben gesprekken plaatsgevonden met vastgoedeigenaren, tussen april en juni 2025. Transformatie is het veranderen van bestemming van gebouwen, naar bijvoorbeeld zelfstandige woningen. Vastgoedeigenaren gaven aan dat transformeren in de Binnenstad hoge kosten kent en veel risico, met weinig mogelijkheden om de investeringen terug te verdienen. Naar aanleiding van deze gesprekken zijn vijf knelpunten geïdentificeerd.

Geen kansen zien in transformeren van onbenutte verdiepingen Veel bovenverdiepingen staan langdurig leeg omdat eigenaren weinig kansen zien om deze te transformeren. Voor veel eigenaren is de begane grond een goed verdienmodel. Het is vaak niet rendabel om de bovenverdiepingen te benutten, bijvoorbeeld omdat de businesscase niet uitkomt. Bovendien ervaren eigenaren een stapeling van risico’s bij een transformatie: verbouwingskosten, overlast voor de winkelhuurder en extra regels zodra de ruimte tot woning wordt gemaakt. Een belangrijke financiële factor, de gevolgen van de Wet betaalbare huur, wordt ook genoemd en hieronder verder behandeld.

2/6

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10943453

Wet betaalbare huur Sinds 1 juli 2024 geldt de Wet betaalbare huur, die verhuurders verplicht om bij nieuwe huurcontracten de maximale huurprijs vast te stellen op basis van het woningwaarderingsstelsel (WWS). Vastgoedeigenaren geven aan dat zij verwachten dat dit in de binnenstad vaak tot een lage toegestane huurprijs zal leiden, omdat veel bovenverdiepingen klein van oppervlakte zijn en daardoor een laag puntenaantal halen. In combinatie met hoge verbouwingskosten, geven eigenaren aan dat de businesscase voor transformatie hierdoor vaak onaantrekkelijk is. Hoewel maatregelen zoals verduurzaming en het aanbrengen van extra voorzieningen extra WWSpunten kunnen opleveren, ervaren eigenaren deze ingrepen doorgaans als kostbaar en complex. Als gevolg hiervan geven veel vastgoedeigenaren aan huiverig te zijn om te investeren in transformatie van bovenverdiepingen. Technische uitdagingen Technische uitdagingen voor transformeren van verdiepingen in de Binnenstad, waaronder: • In het Grote Marktkwartier hebben 63 van de 70 gebouwen geen aparte ingang naar de bovenverdiepingen. Dit betekent dat in de huidige situatie, om naar de bovenverdiepingen te komen, men door de winkel moet. Dat is niet gewenst voor de verhuurder en huurder. Realiseren van een ontsluiting kan door een deel van de winkelgevel op te geven, of door te ontsluiten via de zij- of achterkant of een naastgelegen pand.

In het eerste geval zullen daarover afspraken gemaakt moeten worden met de huidige huurder, dat kan consequenties hebben voor bestaande huurcontracten. • Besluit Bouwwerken Leefomgeving (BBL): Het BBL stelt functionele eisen aan woningen, zoals voor daglichttoetreding, ventilatie, geluidwering, toegankelijkheid en minimale voorzieningen. Gemeentelijke regelgeving Bij transformatie van bestaande panden naar woningen in het Grote Marktkwartier kunnen verschillende gemeentelijke regels van invloed zijn op de haalbaarheid van initiatieven. De onderstaande punten geven een overzicht van relevante beleidskaders en regelgeving binnen de gemeente Den Haag, die bij dergelijke transformaties een rol spelen. Uit de inventarisatie blijkt dat sommige regels beperkingen kunnen opleveren voor initiatiefnemers, terwijl andere in de praktijk geen belemmering vormen voor woningtransformatie. • Fietsparkeren: Voor het realiseren van woningen worden door gemeente Den Haag geen aanvullende fietsparkeernormen gesteld (Beleidsregels Fietsparkeernormen Den Haag 2016). Wel wordt verwezen naar het realiseren van bergruimte, volgens de nationale regelgeving van het BBL. Dat is een probleem voor eigenaren omdat het moeilijk inpasbaar is, zeker in de dichtbebouwde Binnenstad, en mogelijk ten koste zal gaan van winkel- of woonruimte.

• Autoparkeren: De normen voor autoparkeren volgen uit de vastgestelde Nota Parkeernormen Den Haag 2024 (RIS319497). Voor nieuw toe te voegen woningen geldt een parkeereis, wat voor eigenaren een extra beperking kan zijn wanneer daar in de straten geen ruimte voor is. De parkeereis geldt echter niet als de woningen in voetgangersgebied liggen. Het Grote Marktkwartier is onderdeel van voetgangersgebied, daar zijn de autoparkeernormen dus niet van toepassing. • Monumentenstatus: Gemeentelijke of Rijksmonumentenstatus beschermt (elementen van) gebouwen met bijzondere waarde. Initiatieven moeten passen binnen de monumentenverordening.

3/6

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10943453

•

• •

Wonen en uitgaan: Zeker in de Binnenstad zijn mogelijke spanningen tussen wonen en uitgaan niet uit te sluiten. Daarom heeft de gemeente naar aanleiding van de Nachtvisie (RIS319421) een onderzoek uitgevoerd naar mogelijkheden om wonen en uitgaan in de uitgaanskernen beter met elkaar te combineren. De raad zal in het vierde kwartaal van 2025 in het voortgangsbericht Nachtvisie over de uitkomsten van dit onderzoek worden geïnformeerd. Oppervlakten: bij transformatie zijn vanuit de gemeente Den Haag geen algemene eisen gesteld voor minimale (gebruiks)oppervlaktes. Segmentering van woningtypes: voor segmentering geldt hetzelfde als voor oppervlakten, er zijn geen eisen voor gesteld als sprake is van transformatie. Bovendien geven vastgoedeigenaren aan dat streven naar een mix van segmenten in de Binnenstad niet haalbaar is, gezien de beperkte mogelijkheden voor creëren van schaal en hoge investeringskosten.

Vergunningsverleningsproces Vastgoedeigenaren geven aan dat het proces voor verkrijgen van vergunningen in het algemeen lang duurt en moeizaam gaat. Het vergunningsverleningsproces nemen vastgoedeigenaren mee in de afweging voor transformeren. Het college onderkent dat het vergunningverleningsproces langer duurt dan wenselijk en werkt aan verbetering van de processen die moeten gaan leiden tot tijdwinst. 3. Mogelijkheden De onbenutte bovenverdiepingen kunnen in potentie getransformeerd worden naar woningen, maar ook naar andere functies dan woningen. Zowel woningen als andere functies op de bovenverdiepingen komen levendigheid en sociale veiligheid ten goede. Het omgevingsplan maakt voor het Grote Marktkwartier nu al de functies detailhandel, dienstverlening, lichte horeca, wonen, hotel, sport, maatschappelijk en kantoor mogelijk. Wonen, hotel, sport, maatschappelijk en kantoor zijn uitsluitend toegestaan op de verdiepingen. Voor het opnieuw invullen en transformeren van deze gebouwen ligt de eerste verantwoordelijkheid bij de eigenaar. De gemeente kan hierin vooral faciliteren, stimuleren en begeleiden. Voor dergelijke transformaties kan maatwerk nodig zijn en is samenwerking met eigenaren belangrijk. Parallel hieraan bereidt de gemeente Den Haag een leegstandsverordening voor die zich in de eerste instantie richt op zelfstandige woningen.

Deze verordening verplicht eigenaren om langdurige leegstand (langer dan zes maanden) te melden en geeft de gemeente de mogelijkheid om in te grijpen wanneer woonruimte onnodig leeg blijft staan. Voor leegstaande verdiepingen zonder woonbestemming biedt de leegstandsverordening daarentegen geen uitkomst. Er wordt wel verkend of een leegstandsverordening ook voor economisch vastgoed zou kunnen gelden. Voor de aanpak van leegstaande verdiepingen is samenwerking met eigenaren bepalend. 4. Vervolgstappen Het college zal onderstaande vervolgstappen zetten voor transformeren van onbenutte ruimtes in de Binnenstad. Voortzetting aanspreekpunt wonen boven winkels Binnen de gemeente is een vast aanspreekpunt voor vastgoedeigenaren die woningen (of andere functies) boven winkels willen realiseren. Zo faciliteren we als gemeente de vastgoedeigenaren bij projecten op kansrijke locaties door bijvoorbeeld te coördineren in het vergunningsverleningsproces. In de komende periode ligt de nadruk op gesprekken voeren met eigenaren van gebouwen die al een ontsluiting hebben naar de bovenverdiepingen.

4/6

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10943453

Focus verbreden naar andere functies boven winkels Uit de gesprekken blijkt dat vastgoedeigenaren graag ook andere functies dan wonen boven de winkels willen onderzoeken, zoals kantoor, maatschappelijk en hotel. Dit sluit ook aan bij het Binnenstadsplan 2033, waarin staat dat de verdiepingen ook een plek kunnen bieden voor werken, studeren en recreëren. Daar waar wonen niet haalbaar blijkt, kan worden ingezet op andere functies om de levendigheid en sociale veiligheid in de Binnenstad te verbeteren. Functies als wonen, hotel, sport, maatschappelijk en kantoren zijn in het bestemmingsplan St. Jacobskerk e.o. al toegestaan op de verdiepingen voor bestemmingsvlak Gemengd-1. Andere functies dan wonen kennen andere gebruikerswensen. Dit kan kansen bieden. Er hoeft bijvoorbeeld, anders dan bij woningen, niet altijd een aparte opgang te worden gerealiseerd voor kantoren of ontmoetingsruimten boven winkels. In lijn met deze keuze is de scope van ‘Wonen boven winkels’ verbreed naar ‘Wonen en andere functies boven winkels’, zoals werken, studeren en recreëren. Subsidies Het verstrekken van subsidies kan vastgoedeigenaren helpen om de onrendabele top te verzachten. Zo heeft de gevelsubsidie positief uitgepakt voor het realiseren van ontsluitingen en woningen. Met de gevelsubsidie is in 2023 ingezet op informeren en betrekken van alle vastgoedeigenaren in de Spui- en Vlamingstraat.

Maar daarmee lijkt het maximale te zijn bereikt. Bovendien blijkt uit de knelpunten dat het geven van subsidies een druppel is op de gloeiende plaat; het oplossen van de knelpunten waar vastgoedeigenaren mee te maken hebben zijn groter dan alleen een onrendabele top. Dat zit hem in de terugverdienmogelijkheden, technische uitdagingen, landelijke en gemeentelijke regelgeving en in het vergunningsverleningsproces. Resultaten kunnen met name worden bereikt door integrale benadering en intensieve samenwerking. Daarom zal het college nu geen nieuwe subsidieregeling opzetten voor toevoegen van woningen (of andere functies) boven winkels. Wel zullen tijdens de pilots opnieuw de mogelijkheden voor subsidies worden geëvalueerd. Uitvoeren van pilots in samenwerking met vastgoedeigenaren In september 2025 is gestart met de verkenning naar concrete projecten, oftewel pilots, voor het transformeren van onbenutte ruimtes. Dit is een samenwerking met Stichting Binnenstadsmanagement, Eigenarenvereniging Binnenstad, Eigenaren BIZ Den Haag Centrum en vastgoedeigenaren. Het betreft twee typen pilots: 1. Toevoegen van woningen boven winkels. Hierbij wordt ingezoomd op het vinden van alternatieve (innovatieve) ontsluitingsmogelijkheden voor de bovenverdiepingen. 2. Toevoegen van andere functies boven winkels.

Hierbij werkt de gemeente Den Haag binnen de City Deal Dynamische Binnensteden samen met andere gemeenten aan het beter benutten van onbenutte ruimtes. Mogelijke invullingen zijn studieruimtes, werkplekken voor kleine startende of ambachtelijke bedrijven, (culturele) broedplaatsen, maatschappelijke voorzieningen en sport. De samenwerking biedt toegang tot extra kennis en capaciteit en maakt het mogelijk om te leren van de aanpak in andere steden. Den Haag blijft zelf verantwoordelijk voor de pilots in de Haagse binnenstad, in samenwerking met de partners. Doel is het ontwikkelen en toepassen van innovatieve oplossingen om onbenutte ruimtes in de binnenstad beter te gebruiken, daar waar wonen geen haalbare optie is.

5/6

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10943453

Conclusie Het college zal de komende periode bovenstaande vervolgstappen zetten voor transformeren van onbenutte ruimtes in de Binnenstad. Daarnaast zal het college, indien wenselijk en mogelijk binnen de wet, voorstellen doen tot beleidsaanpassingen en inzetten op verbetering van het vergunningverleningsproces. De samenwerking met vastgoedeigenaren en organisaties is van groot belang. Daarom blijven gemeente Den Haag, Stichting Binnenstadsmanagement, Eigenaren BIZ Centrum en Eigenarenvereniging Binnenstad constructief in gesprek over het toevoegen van woningen en andere functies boven winkels. Met vriendelijke groet, de wethouder van Financiën, Cultuur en Economische ontwikkeling Saskia Bruines en de wethouder van Volkshuisvesting, Wijken, Welzijn en Zuidwest Co Engberts

6/6